Reeshof Oost 2010

2.1 Ruimtelijke structuur

In deze beschrijving wordt ingegaan op de ruimtelijke en de functionele aspecten van het plangebied.

Plangebied

Het plangebied "Reeshof Oost 2010" beslaat het oostelijk deel van de wijk Reeshof en het zogenaamde Drijflanengebied, gelegen aan de westzijde van de stad Tilburg. "Reeshof Oost 2010" bestaat uit vijf deelgebieden: de woonbuurten Gesworen Hoek en Huibeven, het Reeshofbos (aan de oostzijde van de Burgemeester Baron van Voorst tot Voorstweg) waaronder de Drassige Driehoek en het Drijflanengebied.

Plangebied Reeshof Oost 2010

Het plangebied "Reeshof Oost 2010" wordt concreet begrensd door:

• het Wilhelminakanaal/Moerse Dreef in het noorden;
• de spoorlijn Tilburg-Breda in het zuiden;
• de oostgrens wordt gevormd door de Burgemeester Baron van Voorst tot Voorstweg (inclusief het zogenaamde Drijflanengebied ten oosten van deze weg);
• de westgrens wordt gevormd door enerzijds de grens van het bestemmingsplan "Reeshof Midden 2008" en anderzijds de grens van het bestemmingsplan "Reeshof Noord 2007". Deze grens loopt via de Leidschendamstraat/Bijsterveldenlaan (inclusief de sportvelden van V.V.S.C. 't Zand)/Heereveldendreef, via de Langendijk, Garderenstraat, Geesterenstraat, Genemuidenstraat (gedeeltelijk), Deinumstraat, Deeststraat en de westgrens van het Reeshofbos.

Geschiedenis

In 1980 is men met de bouw van de Reeshof begonnen. De Gesworen Hoek en Huibeven zijn de eerste woonbuurten van de Reeshof. Ze zijn gebouwd op afstand van de bestaande stad, het Wandelbos. Het gebied rond de Karel Boddenweg ligt tussen Gesworen Hoek en Wandelbos als buffer en uitloopgebied. Tussen Huibeven en Wandelbos ligt het Reeshofbos en De Drijflanen als buffer en uitloopgebied.

Programma

Er staan binnen het plangebied "Reeshof Oost 2010" in totaal 3.453 (1januari 2009) woningen, bewoont door 9.139 inwoners (per 1-1-2010). Er wordt nog altijd gebouwd aan de Reeshof in Koolhoven West en Koolhoven Buiten en de stadsrand Dalem. Per 1 januari 2010 woonden totaal 41.949 bewoners in de wijk Reeshof en per 1 januari 2009 bestaat de wijk Reeshof uit totaal 14.878 woningen.

Binnen het plangebied bevinden zich de volgende voorzieningen: het buurtwinkelcentrum aan het Buurmalsenplein, diverse basisscholen en naschoolse opvang locaties, een kerk aan de Groenlostraat, huisartsen- en tandartspraktijkruimten aan de Gennepstraat/Drongelenhof en een concentratie van voorzieningen waaronder sport, wellness, scouting e.d.). Verder bevindt zich langs de Huibevendreef een concentratie van voorzieningen waaronder horeca, tennisvelden, autowasgelegenheid en een toekomstig motorbrandstofverkooppunt. Ten behoeve van het motorbrandstofverkooppunt is door de initiatiefnemer een verzoek ingediend om het bestaande bestemmingsplan te herzien. Dit verzoek wordt, na het voldoen aan de verplichting tot het aanleveren van diverse onderzoeken en het volgen van burgerparticipatie door de initiatiefnemer, geïntegreerd in dit bestemmingsplan en wordt gelijktijdig meegenomen in de hiervoor te volgen bestemmingsplanprocedure.

Straatnamen

Alle straten in Reeshof hebben de naam gekregen van plaatsen in Nederland met minder dan 20.000 inwoners. Per wijkdeel zijn de beginletters hetzelfde:

• de straatnamen in Gesworen Hoek beginnen met een B.
• in Huibeven is gekozen voor de beginletters D en G.

Deze manier van van straatnaamgeving vergroot de herkenbaarheid en maakt het eenvoudiger de weg te vinden in de Reeshof.

Ruimtelijke hoofdstructuur: groen en water

De ruimtelijke hoofdstructuur van het plangebied wordt bepaald door een aantal lange lijnen.

• Het Wilhelminakanaal

Het Wilhelminakanaal vormt niet direct de noordgrens van Gesworen Hoek maar is wel van belang voor het plangebied. Het kanaal is een "ecologische verbindingszone" en het heeft een afwateringsfunctie voor de wijk. De zone langs het kanaal heeft een waardevolle recreatieve functie.

• De Langendijk.

Deze laan vormt de grens tussen de buurten Gesworen Hoek en Huibeven en is in gebruik als 'sternetfietsroute'. Deze route wordt begeleid door een brede groenstrook met bomenrijen en een watergang. Twee van de drie bomenrijen zijn van oudsher in het gebied aanwezig. De derde bomenrij dateert uit de jaren 80, het begin van de wijk. Dit maakt de Langendijk tot een behoudenswaardig element. De woningen liggen met de achtertuinen naar de Langendijk en grenzen aan water.

• De Reeshofdijk.

Deze laan verbindt Huibeven, het Reeshofbos en De Drijflanen en is eveneens aangemerkt als 'sternetfietsroute' tussen de Dongevallei, het Reeshofpark, het winkelcentrum Heijhoef enerzijds en het Wandelbos en 't Zand en de Oude Stad anderzijds.

Deze drie elementen en de spoorlijn Tilburg-Breda, die het gebied aan de zuidzijde begrenst, bestaan al van voordat de Reeshof werd gebouwd. Ze liggen parallel aan elkaar in oostwest richting. De richting is terug te vinden in de ontsluiting, de watergangen en de groenstructuur, en in de verkaveling.

Groen-/waterstructuur

Bij de bouw van Gesworen Hoek en Huibeven zijn belangrijke groenelementen toegevoegd:

• Het kruisvormige singelgebied

De singels zijn belangrijk voor de samenhang en ruimtelijke kwaliteit van Gesworen Hoek. De singels zijn centraal gelegen in het woongebied. Ze vormen een kruis. De singels hebben brede, groene oevers en op de koppen liggen parkjes met speelplekken. De hogere gebouwen in de vorm van appartementen liggen aan de singels. Alleen het Buurmalsenplein dat grenst aan het buurtwinkelcentrum is niet groen maar verhard, om ook andere gebruiksmogelijkheden te bieden.

• De diagonaal

Deze groene langzaamverkeersroute verbindt winkelcentrum Heyhoef via het Huibevenpark met het buurtwinkelcentrum 'Buurmalsenplein' in Gesworen Hoek. De diagonaal is het enige element met een afwijkende richting. Een viervoudige bomenrij versterkt deze groene diagonaal.

• Het Huibevenpark

Het centraal gelegen Huibevenpark heeft een belangrijke recreatieve functie. Dit park kent een gevarieerde inrichting. Het voorziet bewoners van speel- en ontspanningsmogelijkheden op buurtniveau.

• Het Reeshofbos en De Drassige Driehoek

Het bos maakt onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het vervult bovendien een recreatieve functie en zorgt voor een brede groene bufferzone tussen het bewoonde gebied en de spoorlijn. De paden volgen een rasterstructuur welke wordt onderbroken door een maïsveld in de vorm van een driehoek, de Drassige Driehoek genaamd.

• In het westen is er een kleine groene buffer in de vorm van een belangrijke houtwal, de zogenaamde Orchideeënwal.
• Water

In het plangebied zijn veel watergangen. In Gesworen Hoek en Huibeven lopen de watergangen vooral van noord naar zuid, meestal achter de woningen langs. In enkele gevallen bevinden de watergangen zich in openbaar gebied, in oost-west richting: het centrale singelgebied in Gesworen Hoek, de watergangen langs de Langendijk (semi-openbaar), de watergangen tussen Moersedreef en het Wilhelminakanaal en in Huibeven nog twee singels in openbaar gebied. Deze watergangen dragen in belangrijke mate bij tot de kwaliteit van het straatbeeld.

De groen- en waterstructuur vormen de basis voor de ruimtelijke hoofdstructuur. De woonbuurt Gesworen Hoek is ontworpen op de voormalige afwateringssystemen van de vloeivelden. In Huibeven is de richting van de oorspronkelijke percelen nog herkenbaar en plaatselijk gemarkeerd door houtwallen en boomgroepen. Binnen de bestemming Groen zoals opgenomen in de regels, maken water en waterhuishoudkundige voorzieningen onderdeel uit van de bestemming.

In beide buurten zijn, naast het structurerende groen, her en der groenplekken aanwezig, die voorzien in speelgelegenheid voor de jeugd. Deze elementen behoren tot de groenvoorziening op buurtnivo.

• Verspreid in het plangebied liggen speelplekken en grasveldjes. Voor een wijk met een groot aantal kinderen is de hoeveelheid groen, met name in Gesworen Hoek, klein.
• De overgang van woongebieden naar verkeersgebieden, recreatiegebieden en voorzieningenstrook is ook groen te noemen. Langs de Moersedreef en de Burgemeester Baron van Voorst tot Voorstweg zijn geluidwallen aangebracht die begroeid zijn.

De groenvoorziening op straatniveau heeft vooral betekenis voor het straatbeeld.

De woonbuurten en deelgebieden

Gesworen Hoek

Gesworen Hoek heeft het karakter van een stedelijke en stenige buitenwijk.

De buurt ligt tussen het Moerse Dreef en de Langendijk en bezit een orthogonale structuur rond de singels. Kenmerkend zijn de gesloten straatwanden en de "harde" inrichting van het openbaar gebied. De belangrijkste woonstraten bevatten asverschuivingen, waarbij de rooilijnen meespringen. De bebouwing langs deze straten is zeer afwisselend in hoogte, van 1 woonlaag tot 4 lagen hoog. De gestapelde bebouwing ligt over het algemeen aan de hoofdstructuur. Aan één zijde van deze wegen staat meestal een bomenrij en er liggen geen of kleine voortuintjes voor de woningen. De watergangen liggen tussen de achtertuinen, in noordzuidrichting. Langs de Moersedreef en de Burg. Baron van Voorst tot Voorstweg liggen geluidwallen. De woningen liggen hier met de achterkant naartoe, waardoor het woongebied vanaf de doorgaande wegen nauwelijks waarneembaar is.

Huibeven

Huibeven ligt tussen de Langendijk en de Reeshofdijk en is ontworpen rond de diagonaal (Genemuidenstraat-Dubbeldamstraat).

Huibeven heeft een gridstructuur, net als Campenhoef en Heerevelden ten westen van Huibeven. De drie buurten vormen dan ook een ruimtelijke eenheid. De belangrijkse woonstraten zijn lang, met zichtlijnen die soms reiken van de Huibevendreef tot aan de Langendijk, en ze hebben twee bomenrijen. De inrichting is vrij informeel. Parkeren vindt plaats in parkeerhavens of naast de woningen. De woningen vormen half-open bouwblokken. Langs de belangrijke straten staan rijtjeshuizen of twee-onder-één-kap woningen met redelijke voortuinen in een strakke verkaveling.

De gewone woonstraten kennen een smaller profiel. Daar waar de voortuinen relatief groot zijn, staan geen bomenrijen; het groen vormt hier de onderbreking van de parkeerhavens. Asverspringingen in de weg, portiekjes of schuurtjes aan de voorzijde van de woningen onderbreken de strakke verkaveling. De woningbouw in deze woonstraten bestaat uit rijtjeshuizen, twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. Verspringingen in gevels zijn uitzondering.

De diagonaal, die de buurt verbindt met winkelcentrum Heyhoef en Heerevelden en Campenhoef, is een belangrijk beeldbepalend elementen. De diagonaal heeft een extra breed profiel: twee weghelften met een groene middenberm met twee bomenrijen. In de trottoirs zijn eveneens bomen aanwezig.

Evenals Gesworen Hoek is Huibeven evenmin goed waarneembaar vanaf de doorgaande wegen.

Drijflanen

In 1997 heeft de BNA kring Midden-Brabant een prijsvraag met het thema 'nieuwe buitenplaatsen' uitgeschreven voor de kavel van de voormalige kippenboerderijen "De Drie Timmerkes" aan de Reeshofdijk. Deze locatie ligt in het Drijflanengebied, een gebied met ecologische waarde dat behoort tot de Ecologische Hoofdstructuur (conform de door de provincie vastgestelde Verordening Ruimte) en dat via een ecologische verbinding met de gebieden ten zuiden ervan in verbinding moest worden gebracht.

De 'Nieuwe buitenplaats' werd in de prijsvraag omschreven als "een complex dat bestaat uit gebouwen met een omringend park", waarbij bebouwing en groenaanleg gecombineerd worden ontwikkeld door marktpartijen.

Het programma van de prijsvraag omvatte woningbouw. Hoofduitgangspunt was dat de bebouwing recht doet aan de landschappelijke betekenis van de Drijflanen en deze betekenis zoveel mogelijk versterkt.

Architectenbureau Boogers & Van de Ven heeft destijds de prijsvraag gewonnen. De gemeente Tilburg heeft de inspanningsverplichting op zich genomen om het prijsvraagwinnend plan te koppelen aan een ontwikkelaar/realisator. Om diverse redenen is het in de afgelopen 13 jaar niet tot realisatie van het ontwerp gekomen.

Sinds 1997 heeft er in de ecologische uitgangspunten een aanscherping plaatsgevonden. "De Drie Timmerkes" is uitgesloten uit de nader begrensde Ecologische Hoofdstructuur. Het college heeft besloten een ecologische verbinding tot stand te brengen vanaf de Drijflanen zuidwaarts.

In maart 2007 heeft Boogers & Van de Ven Architectuur/Beeldende Kunst samen met een landschapsarchitect/ecoloog en stedenbouwkundige van de gemeente Tilburg het prijsvraagwinnend ontwerp geactualiseerd tot een concept voor een nieuwe buitenplaats, vastgesteld door het college d.d. 30 oktober 2007.

In het geactualiseerde concept versterkt het mogelijk ooit te realiseren woongebouw daadwerkelijk de ecologische en landschappelijke betekenis van de Drijflanen als nieuwe buitenplaats. De ecologische verbinding is in het concept geintegreerd.

In 2009 is er een inrichtingsplan gemaakt voor een natte ecologische verbinding voor de amfibieen die voorkomen in de Drijflanen én een droge ecologische verbinding. Deze verbindingen zijn in 2010 uitgevoerd. De natte en droge verbindingszone over het perceel van de voormalige "Drie Timmerkes" zijn in het landschapsontwerp gecombineerd. De maat van 95 meter voldoet aan de vereisten voor een gecombineerde verbindingszone. De ecologische verbindingszone heeft door deze maat voldoende duurzaamheid.

De ecologische verbindingszone is geïntegreerd in het landschap. In de bosstrook ten noorden van de kavel van de voormalige 'Drie Timmerkes" is een doorbraak gemaakt.

De Drijflanen kennen een coulissenopbouw, met stroken bos en stroken open weiland. Het contrast tussen het bos en het open gebied is kenmerkend voor de Drijflanen. Om ecologische redenen is op de overgang van de bosstroken een rand van lagere beplanting aangebracht. Dit is het ecologisch vereist. Dieren die in de open stroken fourageren, kunnen zich zo veiliger en gemakkelijker door het gebied verplaatsen. Het contrast tussen bos- en open gebied wordt hierdoor wel verzacht. In deze keuze heeft het ecologisch belang geprevaleerd boven het landschappelijk belang, vanwege ecologische waarde van de Drijflanen als natuurkerngebied voor amfibieën.

De eventueel binnen het Drijflanengebiede te realiseren woonbebouwing is buiten het bestemmingsplan "Reeshof Oost 2010" gelaten. Er is nog te weinig zicht op de financiële haalbaarheid van het plan. Vanwege de beperkte omvang van deze uitsparing ligt de richting van toekomstige bebouwing vast. Deze richting, haaks op de Reeshofdijk, is ecologisch gezien gunstig: er is een helder begrensde privézijde en een beperkte semi-openbare voorruimte. In het programma van eisen is opgenomen dat de kavelgrens aan de westzijde (binnen voorliggend plan, in het openbaar gebied van de Drijflanen) in de toekomst met een waterpartij zal worden vormgegeven.

Ontwikkelingen

1. Het is de bedoeling om in de toekomst een verbinding te maken tussen de sternetfietsroute gelegen langs de Reeshofdijk en de Langendijk en vervolgens aan te laten sluiten op de fietsroute bij de Moerse Dreef. In de "Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020" is opgenomen dat één van de belangrijkste fietsverbindingen die nog ontbreekt, de verbinding is tussen de Oude Warande en Lobelia. Een fietsverbinding parallel aan de Burgemeester Baron van voorst tot Voorstweg kan daar voor zorgen. Binnen het plangebied zal de nieuw aan te leggen fietsroute voor het gedeelte tussen de Reeshofdijk en de Huibevendreef in de bestaande bosstrook worden aangelegd met een oversteekmogelijkheid ter hoogte van de bestaande verkeerslichtinstallatie en een aftakking naar de bestaande wijk. De oppervlakte aan bos die hiermee verdwijnt wordt binnen het Drijflanengebied gecompenseerd volgens de berekingsmethode die hiervoor in acht dient te worden genomen. Met name is gekozen om de fietsroute aan de westzijde van de Burg. Baron van Voorst tot Voorstweg aan te leggen vanwege het feit dat reeds aan de westzijde van de Burg. Baron van Voorst tot Voorstweg, voorzover gelegen buiten het plangebied, het fietspad al aanwezig is en vervolgens hierop kan aansluiten. Dit betreft dan ook een logische situering van het fietspad zonder dat de fietser hierbij geconfronteerd wordt met diverse oversteekpunten met de Burg. Baron van Voorst tot Voorstweg. Ook het bestaande tankstation is voor langzaam verkeer makkelijker te bereiken. Verder zal de veiligheid verbeteren aangezien nu door voetgangers en fietsers regelmatig de Huibevendreef vice versa wordt overgestoken om in het bosgebied te wandelen dan wel via de Reeshofdijk of de wijk de route te vervolgen. Daarnaast is de aanleg van het fietspad aan de oostzijde van de Burg. Baron van Voorst tot Voorstweg in principe geen optie aangezien zowel het noordelijk als het zuidelijk perceel langs deze weg in eigendom zijn van particulieren en omdat hier een belangrijke afwateringssloot ligt.

2. Langs de Huibevendreef 18 t/m 22 is een verzoek ingediend om het vigerende bestemmingsplan te herzien voor het realiseren van een verkooppunt voor motorbrandstoffen. Op grond van de 'Nota brandstofverkooppunten 2009' is de locatie in principe geschikt voor een brandstofverkooppunt zonder LPG. Aangezien de initiatiefnemer voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in de nota, kan medewerking worden verleend aan het vestigen van dit motorbrandstofverkooppunt zonder LPG. De bestaande in-/uitrit zal hiervoor moeten worden verbreed en de Huibevendreef ter hoogte van de bestaande in-/uitrit zal hiervoor enige aanpassing behoeven.