Veemarktkwartier 2010

5.3 Stedenbouwkundige visie Veemarktkwartier

5.3.1 Het kerngebied

5.3.1.1 Uitgangspunten voor het kerngebied

De visie in dit gedeelte is gebaseerd op volgende basisgedachten:

• Het kerngebied (het gebied achter de kerk) moet ruimtelijk en programmatisch beter aansluiten op de binnenstad. Het stadsweefsel moet hersteld worden, zodat het gebied intern gaat leven en de aansluitingen op de omliggende stadsdelen beter gaan functioneren. Het betreft vooral de samenhang tussen de Heuvel, het Veemarktkwartier, de Spoorzone en de Interpolistuin.
• Het eigen besloten karakter van het kerngebied moet worden benut ten gunste van de doelgroep die zich in de omgeving van het kerngebied gevestigd heeft. Het gaat om veelal kleinschalige (creatieve) bedrijvigheid. Zij liggen aan de basis van de gedachte om in het kerngebied een programma van 150 werkplekken toe te voegen, het zogenaamde 'werkhuis'.
• De identiteit van het kerngebied en de rest van het plangebied steunt op het versterken van deze bedrijvigheid in combinatie met wonen, leren en ontspanning. Deze programmatische mix moet leiden tot de ontwikkeling van een bedrijvig, levendig en weerbaar gebied als onderdeel van de binnenstad.
• De functies in het kerngebied zijn centrumstedelijk en gericht op het realiseren van een mix van wonen, werken en ontspanning.
  De functies buiten het kerngebied (Tivolistraat, Dunantstraat, St. Josephstraat) gaan uit van gemengde doeleinden en wonen, naargelang de aansluitende context om zachte overgangen te bekomen van centrumstedelijke dynamiek naar rustig woongebied.
• De ontwikkeling van het gebied zoals de gebiedsvisie bedoelt steunt deels op gemeentelijk initiatief, deels op particulier initiatief. Het succes van slagen blijft daarmee afhankelijk van de medewerking van de eigenaren en zal van de gemeente blijvende inspanningen vragen voor het realiseren van consensus. Niettemin wordt na jaren van leegstand en braakliggende terreinen de gebiedsvisie, de stedenbouwkundige en het bestemmingsplan in belangrijke mate ingezet om het particulier initiatief uit te nodigen tot medeverantwoordelijkheid.

In het kerngebied concentreert de gemeentelijke bijdrage zich op:
- gebouwontwikkeling op gemeentelijke grond. Dit houdt in:

De realisatie van een werkhuis voor 150 werkplekken aan de noordzijde van de garage. De plint van dit gebouw en op de begane grond van de Tivoligarage is voorzien voor detailhandel en horeca. Hiervoor verdwijnen de parkeerplaatsen ter plaatse van de overstekende vloeren in de garage en de parkeerplaatsen op maaiveld.

De realisatie van een doorgang naast MIDI op de locatie van de chinees;
- de inrichting van de openbare ruimte.

De ontwikkeling van de particuliere locaties wordt ondersteund door:
- het bieden van een maximale footprint voor toekomstige bebouwing met meer voorkanten;
- minimaal het behoud van het aantal m2 bvo die voorzien waren toen de bouwverordening gold, ook al wordt, ten gunste van de gebiedskwaliteit, meer samenwerking tussen de particuliere locaties verlangd.

In het kerngebied wordt het stadsweefsel hersteld door een combinatie van bestaande en nieuwe stadskamers en verbindingen.

Doel daarbij is:

• Het creëren van een diversiteit van plekken in de openbare ruimte;
• Het creëren van een levendig maaiveld;
• Het creëren van een duidelijk gedefinieerd gebied met een eigen stedelijk karakter en intimiteit;
• Het creëren van verbindingen met de omliggende stedelijke ruimten (Heuvel, Interpolistuin, Spoorzone);
• Het verzoenen van de schaalverschillen in het gebied.

Diversiteit van plekken.

Inzet is stadskamers te creëren met een eigen identiteit, bepaald door ligging, benadering, grootte, inrichting, activiteit en omliggende bebouwing.

Een levendig maaiveld.

De bebouwing sluit aan op het maaiveld met voordeuren, ramen, winkelpuien en terrassen.

Stedelijke eigenheid en intimiteit.

Het kerngebied moet aan de noordzijde beter worden afgebakend. De toegangen tot het gebied moeten ruimtelijk beter benoemd worden en de inrichting van de openbare ruimte moet de eigen identiteit van het gebied versterken. De basiskwaliteit van het kerngebied is een intieme stedelijke atmosfeer.

Verbindingen met omliggende stedelijke ruimten.

De Veemarktstraat in oost-west richting moet een betere relatie met de Interpolistuin tot stand brengen. De toegankelijkheid moet beter en de garage moet minder als hinderpaal worden ervaren. Het verbeteren van de toegankelijkheid is van belang om de relatie tussen het centrum en de tuin te verbeteren.

De Veemarktstraat in Noord-zuid richting moet het zicht op de koepelhal in de Spoorzone behouden. Het stuk niemandsland tussen de kantoren moet aangen amer worden en de oversteekbaarheid van Veemarktkwartier naar Spoorzone moet beter. Het behouden van de visuele relatie tussen het Kerngebied en de koepelhal is een belangrijke conditie om de programmatische relaties tussen beiden in de komende jaren te kunnen versterken.

De aansluiting van de Veemarktstraat op de Heuvelring ligt feitelijk te ver van de Heuvel. Om het gebied beter aan te knopen bij de Heuvel is het nodig naast MIDI en langs het Patronaat een nieuwe verbinding te leggen naar de Veemarktstraat. Dit betekent dat wordt ingezet op een doorgang tussen MIDI en de chinees.

Het verzoenen van de schaalverschillen.

Het stadsweefsel wordt ingezet om de samenhang van de verzameling losstaande gebouwen en hun schaalverschillen beter met elkaar te verzoenen.

De nieuwe bouwvolumes in het kerngebied die vallen binnen het beschermd stadsgezicht dienen zich in te passen qua hoogte en korrelgrootte. De referentiehoogte daarbij is MIDI, overeenkomstig 4 bouwlagen. Zowel stedenbouwkundig als architecturaal wordt ingezet op een optimale dialoog tussen oud en nieuw, met aandacht voor een passende morfologie en materiaalgebruik.

De nieuwe bouwvolumes in het kerngebied buiten het beschermd stadsgezicht situeren zich rondom en in de Tivoligarage en de kantoorlocaties aan de Spoorlaan. Deze locatie is de toegewezen plek voor de realisatie van het werkgebouw met 150 werkplekken.

De positie van deze volumes dient volgende doelen:

• Een duidelijke definitie geven aan de aangrenzende stadskamer;
• Het begeleiden van de doorgang naar de Interpolistuin
• Het creëren van een gebouw dat enerzijds deelneemt aan de verzameling kantoorgebouwen met een gezicht naar de Spoorlaan, anderzijds een eigen gezicht ontwikkelt naar het stedelijk interieur van het Veemarktkwartier.
• Bijdragen aan een levendig maaiveld in de Veemarktstraat door de plint van de garage te bestemmen voor detailhandel en horeca.

De structuur van de openbare ruimte, als netwerk van straten en pleinen, bepaalt niet alleen de publieke sfeer, maar maximaliseert ook bebouwingsmogelijkheden van de openliggende gronden. De nieuwe verbinding naast MIDI biedt nieuwe voorkanten aan de aangrenzende particuliere percelen van de Veemarktstraat waardoor de bebouwingsmogelijkheden verruimen.

Doel daarbij is:

• de bouwvolumes optimaal in te passen binnen het Rijks Beschermd Stadsgezicht Binnenstad;
• Inzetten op het behoud van de hoofdbebouwing van de bestaande woningen in de Veemarktstraat;
• Te komen tot een maximale verdichting van het gebied gericht op een levendig maaiveld.

5.3.1.2 Wijzigingsbevoegdheden voor het kerngebied

Deel 1.

De wijzigingsbevoegdheid voor de bouwlocaties binnen het beschermd stadsgezicht in het kerngebied kan onder volgende voorwaarden worden toegepast:

• De structuur van openbare ruimten en verbindingen wordt gevolgd. Kleine maatafwijkingen zijn bespreekbaar indien de beoogde karakteristieken van de openbare ruimte niet wordt aangetast.
• De hoogte voor de bouwvolumes bedraagt maximaal 13,5 m. De begane grond verdieping bedraagt netto minimaal 4,5 m.
• Het bouwplan voorziet in perceelgerichte voorkanten met toegangen, ramen, winkelpuien, eventueel uitgebreid met terrassen.
• De functies passen binnen het bestemmingsplan. Op de begane grond worden zoveel mogelijk publieksfuncties voorzien.
• De plannen voldoen aan de TVVP.
• De bebouwing grenst, zonder overgangsruimte, onmiddellijk aan de openbare ruimte.
• Het bouwplan heeft de goedkeuring van de monumentencommissie en de welstandscommissie op basis van een vooraf goedgekeurd beeldkwaliteitplan.
• de hoofdvolumes van de bestaande woningen achter MIDI in de Veemarktstraat blijven behouden en mogen zelfstandig blijven of integraal deel uitmaken van een groter plan.

Deel 2.

De wijzigingsbevoegdheid voor de bouwlocaties buiten het beschermd stadsgezicht in het kerngebied kan onder volgende voorwaarden worden toegepast:

• De structuur van openbare ruimten en verbindingen wordt gevolgd. Kleine maatafwijkingen zijn bespreekbaar indien de beoogde karakteristieken van de openbare ruimte niet wordt aangetast.
• De contour van de bouwlocatie is conform de plankaart.
• De doorgang naar de Interpolistuin wordt via het voorliggend plein naar niveau 1 opgetild zodat een onbelemmerde toegang ontstaat.
• De overstekende vloeren van de garage worden verwijderd ten gunste van een (openbare) doorgang.
• Het gebouw is maximaal 9 lagen met een maximale hoogte van 35m.
• Het bouwplan heeft de goedkeuring van de monumentencommissie en de welstandscommissie op basis van een vooraf goedgekeurd beeldkwaliteitplan.
• De voorgevel van de te realiseren bebouwing, die geintegreerd wordt in de parkeergarage aan de zijde van de Veemarktstraat, moet geheel of nagenoeg geheel worden opgericht ter plaatse van het bestaande rasterscherm met dien verstande dat de bereikbaarheid door hulpdiensten gewaarborgd blijft
• Een hoogteaccent zonder verblijfsfunctie, met signaalfunctie voor het werkgebouw is toegestaan. Deze beperking geldt vanaf de 6e bouwlaag. De maximale hoogte van het accent bedraagt 50m. Van de aangegeven positie kan worden afgeweken in functie van de architecturale compositie en de bestaande omliggende hoogteaccenten. De voorgestelde vorm en positie is ter beoordeling van de stedenbouwkundige en de bevoegde commissies.

5.3.2 Het bouwblok Tivolistraat, Dunantstraat, St. Jospehstraat

5.3.2.1 Uitgangspunten voor het bouwblok Tivolistraat, Dunantstraat, St. Jospehstraat

De visie in dit gedeelte is gebaseerd op volgende basisgedachten:

• Er wordt gestreefd naar het vervolledigen van het bouwblok in relatie tot het karakter van de omliggende straten.
  Dunantstraat woonstraat.
  Tivolistraat direct aansluitend op het milieu van de creatieve bedrijvigheid
  St. Josephstraat in de eerste plaats een 19e eeuws milieu met monumentale bebouwing en monumentale bomen en historisch lint dat de verbinding legt tussen centrum en piushaven.
• Er wordt gestreefd naar het inpassen van programma´s die bijdragen aan de gebiedsvisie van het Veemarktkwartier.

In dit bouwblok zijn alle locaties afhankelijk van particuliere ontwikkelingen. De enige locatie waar de gemeente nog directe invloed kan op uitoefenen is de Faxx locatie welke onderdeel is van de samenwerking met Red Concepts.

Gezien de relatief goede staat van het bouwblok, het secundaire belang ten opzichte van het kerngebied en het feit dat acties voor herontwikkeling liggen bij het particulier initiatief, wordt voor het bouwblok enkel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de Faxx locatie. Indien initiatieven komen zullen deze via de normale procedures aan de stedenbouwkundige en gebiedsvisie worden getoetst om medewerking aan een planprocedure te verlenen.

De meer specifieke doelen zijn als volgt:

• De Dunantstraat wordt afgewerkt met een woningwand ter plaatse van de huidige parking zodat een volledige woonstraat ontstaat. De nieuwe woningen zijn bij voorkeur woon-werk woningen die bijdragen aan de versterking van de gebiedsdoelstellingen van het Veemarktkwartier.
• De Faxx locatie wordt herontwikkeld tot kantoorgebouw voor (creatieve) bedrijvigheid. De inzet hierbij is dat een betere relatie ontstaat met het Duvelhok, welke herontwikkeld wordt tot mensa van de UvT, via een beter bruikbaar binnenterrein. De voorkeur gaat uit naar half of geheel verdiept parkeren, waardoor een gemeenschappelijk binnengebied ontstaat met verblijfskwaliteit voor beide functies.
• De Faxxlocatie kan worden uitgebreid met een hoogteaccent op de hoek Tivolistraat – Dunantstraat. Daarmee wordt het gedeelte tussen de Faxx locatie en het appartementsgebouw op de hoek Tivolistraat – St.Josephstraat gedefinieerd als een gevelwand die naar een grotere hoogte kan herontwikkeld worden naar een meer centrumstedelijke bebouwing met uitzicht op de Interpolistuin.
• Ter hoogte van de Faxxlocatie wordt gestreefd naar een bijkomende toegang naar de Interpolistuin. Echter, het weghalen van het hekwerk, welke de intimiteit en de sociale veiligheid van de tuin garandeert staat niet ter discussie.
• Sommige bedrijflocaties en panden in de Tivolistraat tussen het Faxx gebouw en de hoek komen wegens leegstand of einde levensduur in aanmerking voor herontwikkeling. Enerzijds wordt daarbij gestuurd op een collectieve aanpak, maar in zoverre nieuwbouw achterwege blijft zal in de eerste plaats worden ingezet op het creëren van een tijdelijke oplossingen voor creatieve bedrijvigheid en/of woon-werk woningen. In alle gevallen moet leegstand en verder verval worden voorkomen.

5.3.2.2 Wijzigingsbevoegdheid voor het bouwblok Tivolistraat, Dunantstraat, St. Josephstraat

De wijzigingsbevoegdheid voor de Faxx locatie kan onder volgende voorwaarden worden toegepast:

Het Faxx gebouw:

• De functie van het gebouw past binnen de gebiedsontwikkeling.
• Het hoogteaccent op de hoek van de Tivolistraat 50 - 52 en Dunantstraat 1 - 3 is optioneel en fysiek gekoppeld aan het Faxx gebouw. De maximale oppervlakte van het accent bedraagt 100 m² en de maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 33m. In functie van het optimaliseren van de plattegronden zijn kleine afwijkingen bespreekbaar.
• Het bouwplan voorziet vanaf de Tivolistraat in een doorgang naar achtergebied.
• De kwaliteit van het achtergebied is in alle gevallen meer dan louter parkeerruimte en draagt bij tot een grotere ruimtelijke en al dan niet functionele samenhang tussen de Faxx locatie en het Duvelhok.
• Het Faxx gebouw kan voor maximaal 50% met maximaal 1 bouwlaag worden verhoogd.
• Bij voorkeur wordt de plintbebouwing gesloopt ten gunste van meer transparantie tussen straat, begane grond functie en achtergebied.
• Het bouwplan heeft de goedkeuring van de welstandscommissie op basis van een vooraf goedgekeurd beeldkwaliteitplan.
• Bij nieuwbouw geldt dezelfde bebouwingscontour. Indien daarvan wordt afgeweken moet akkoord worden gegeven voor een postzegel planprocedure.

De woningen op de Faxx locatie aan de Dunantstraat.

• De woningen zijn bij voorkeur woon-werkwoningen.
• Het parkeren voldoet aan de TVVP, ofwel binnen de woningkavels, ofwel op het binnenterrein van Faxx.
• De maximale bouwdiepte van het bouwvlak mag niet meer bedragen dan 18 meter.
• De maximale bouwhoogte refereert in zijn geheel aan de normale bouwhoogte in woongebied, zijnde 3 bouwlagen, maar mag variëren tussen de 2 en de 4 bouwlagen.
  Het aanhouden van 3 bouwlagen over de gehele lengte van het bouwvlak is toegestaan.
  Indien in de hoogte gevarieerd wordt moeten de bouwhoogten van naastgelegen percelen van elkaar verschillen.
• Het bouwplan heeft de goedkeuring van de welstandscommissie op basis van een vooraf goedgekeurd beeldkwaliteitplan.