Noordhoek 2010

Artikel 4 Gemengd - 1

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.1.1 Functie

De voor ´Gemengd - 1´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven, die zijn genoemd in de bij dit plan gevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten-functiemenging onder de categorieën A en B met uitzondering van:
  • 1. bedrijven, vallend onder artikel 41 van de Wet geluidhinder,
  • 2. bedrijven, die aan te merken zijn als een risicovolle inrichting;
• b. opslagen en installaties, die zijn genoemd in de bij dit plan gevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten-opslagen en installaties onder de categorieën 1 en 2 met uitzondering van:
  • 1. opslagen en installaties, vallend onder artikel 41 van de Wet geluidhinder,
  • 2. opslagen en installaties binnen een risicovolle inrichting;
• c. de op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan bestaande bedrijven, opslagen en installaties, die vallen in een hogere dan de in het bestemmingsvlak maximaal toelaatbaar geachte categorie;
• d. kantoren tot maximaal 250 m² bruto vloeroppervlak per zelfstandige eenheid met een maximum van 700 m² bruto vloeroppervlak per bestemmingsvlak;
• e. maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat in dit geval tot maatschappelijke voorzieningen niet worden gerekend de zogenaamde 'andere gezondheidszorggebouwen', zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en de daarop gebaseerde uitvoeringsregelingen;
• f. recreatie;
• g. sport;
• h. dienstverlening;
• i. wonen, gestapeld en grondgebonden met dien verstande dat:
  • 1. bij gestapelde bouw op de begane grond tenminste 50% van de totale vloeroppervlakte met één of meerdere van de onder a t/m h bedoelde functies dient te worden gerealiseerd;
  • 2. bij gestapelde bouw de verdiepingen een woonfunctie moeten hebben;
  • 3. bij gestapelde nieuwbouw parkeren plaats dient te vinden op eigen terrein in het bouwvlak onder straatpeil-niveau;
• j. bouwwerken van algemeen nut;

met dien verstande dat de maximale omvang per functionele eenheid, niet zijnde kantoren, 1000 m2 bruto vloeroppervlak bedraagt.

4.1.2 Aanduidingen

• a. Ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. ´detailhandel´;
  • 2. ´horeca van categorie 1´;
  • 3. ´onderdoorgang´;

zijn de voor ´Gemengd - 1´ aangewezen gronden, althans op de eerste bovengrondse bouwlaag, mede bestemd voor de desbetreffende functie(s).

• b. Ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. ´nutsvoorziening´;
  • 2. ´erf´;

zijn de voor ´Gemengd - 1´ aangewezen gronden mede bestemd voor de desbetreffende functie(s).

• c. Ter plaatse van de aanduiding ´kamerverhuur´ zijn de voor ´Gemengd - 1´ aangewezen gronden mede bestemd voor de huisvesting van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheid/eenheden.

4.1.3 Bijbehorende voorzieningen

De voor ´Gemengd - 1´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. kantines en restauratieve voorzieningen;
• b. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
• c. groen- en speelvoorzieningen;
• d. aan-, uitbouwen en bijgebouwen;
• e. tuinen, erven en (speel)terreinen;
• f. objecten voor beeldende kunst;
• g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

voor zover deze behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 4.1.1 en 4.1.2 genoemde functies.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemeen

Bestaande bebouwing welke krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.

4.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Indien geen bouwvlak is aangegeven, geldt het bestemmingsvlak als zodanig.
• b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden.
• c. ten minste 80% van de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd.
• d. het bebouwingspercentage mag 100 bedragen, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.
• e. bebouwing, gelegen achter een bouwdiepte van 12 m en binnen een afstand van 5 m uit de zijdelingse perceelsgrens, mag in maximaal één bouwlaag worden opgericht, tenzij op het belendende perceel langs de zijdelingse perceelsgrens reeds bebouwing in meerdere bouwlagen aanwezig is over een grotere diepte dan 12 m.
• f. de maximale bouwhoogte bedraagt 15 m, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven. In elk geval geldt dat:
  • 1. de bouwhoogte in een strook ter breedte van 5 m langs de zijdelingse perceelscheidingen niet meer mag bedragen dan de randhoogte in de voorgevelrooilijn van de bebouwing op het naastgelegen perceel, vermeerderd met 6 m;
  • 2. deze hoogte minimaal 10 m bedraagt;
  • 3. bebouwing op het belendende perceel binnen een afstand van ten hoogste 5 m van de zijdelingse perceelscheiding in beschouwing wordt genomen.
• g. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn is gelijk aan de maximale bouwhoogte, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.

4.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak, in het erf en ter plaatse van de aanduiding ´bijgebouwen´ worden gebouwd.
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal één bouwlaag bestaan.
• c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf mag per (bouw)perceel niet meer bedragen dan:
  • 1. 20 m2 indien de oppervlakte van het erf 50 m2 of minder bedraagt;
  • 2. 40% van het oppervlak van het erf met een maximum van 60 m2, indien de oppervlakte van het erf meer dan 50 m2 en niet meer dan 500 m2 bedraagt;
  • 3. 80 m2 indien de oppervlakte van het erf meer dan 500 m2 en niet meer dan 1000 m2 bedraagt;
  • 4. 100 m2 indien de oppervlakte van het erf meer dan 1000 m2 bedraagt;

tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven of de aanduiding 'bijgebouwen' een grotere maximumoppervlakte met zich brengt.

• d. ten aanzien van de hoogte:
  • 1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.
  • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.
  • 3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m, waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven. Deze afschuining geldt niet:
    • in die gevallen, waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is, dan wel gelijktijdig wordt opgericht;
    • ten aanzien van topgevels.

4.2.4 Bouwwerken van algemeen nut

Voor het bouwen van bouwwerken van algemeen nut gelden de volgende regels:

• a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht, met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn.
• b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m, tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.
• c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m², tenzij door middel van een maatvoeringsaanduiding een ander maximum is aangegeven.

4.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen.
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen.

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

• a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van:
  • 1. een samenhangende straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. de brandveiligheid;
  • 5. de milieusituatie;
  • 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
• b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
• c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;
• d. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil indien de maximale hoogte niet meer bedraagt dan 10 m, zulks in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

4.4 Afwijken van de bouwregels

4.4.1 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het bouwvlak

Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 4.4.4, omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. het bepaalde in 4.2.2 onder c, voor zover dit het stedenbouwkundige beeld ter plaatse ten goede komt;
• b. het bepaalde in 4.2.2 onder e voor bebouwing in meerdere bouwlagen in de strook van 5 m langs de zijdelingse perceelscheiding tot een bouwdiepte van maximaal 15 m met inachtneming van het bepaalde in 4.2.2 onder d;
• c. het bepaalde in 4.2.2 onder g ten behoeve van:
  • 1. de goothoogte van hoofdgebouwen in de achtergevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de helft van de afstand tot de tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 15 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende achtergevelrooilijn geldt een maximum van 15 m;
  • 2. de goothoogte van hoofdgebouwen in de voorgevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de afstand tot de tegenoverliggende voorgevelrooilijn, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 15 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende voorgevelrooilijn geldt een maximum van 15 m.
• d. de in 4.4.2 en 4.4.3 genoemde mogelijkheden voor binnenplans afwijken zijn van overeenkomstige toepassing in het bouwvlak.

4.4.2 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het erf

Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 4.4.4, omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. het bepaalde in 4.2.3 onder c voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg, zulks met inachtneming van het bepaalde in 4.6.1 en met dien verstande dat ten minste 15 m2 aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft, waarbij de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf wordt gemaximeerd op:
  • 1. 80 m2, indien de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m2;
  • 2. 100 m2, indien de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
• b. het bepaalde in 4.2.3 onder c en d ten behoeve van een hoger bebouwingspercentage en afwijkende goot- en bouwhoogten voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij andere gebouwen dan woningen (niet zijnde bedrijfswoningen), met dien verstande dat:
  • 1. het bebouwingspercentage 100 mag bedragen;
  • 2. het bouwperceel moet blijven voldoen aan het bepaalde in 18.7;
  • 3. bijgebouwen met een maximale bouwhoogte van 6 m in maximaal één bouwlaag zonder dakhelling mogen worden gerealiseerd, mits dit voor de bedrijfsvoering noodzakelijk is;
• c. het bepaalde in 4.2.5 ten behoeve van een afwijkende hoogte voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot een maximale hoogte van 10 m;
• d. de in 4.4.3 genoemde mogelijkheden voor binnenplans afwijken zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.

4.4.3 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf

Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 4.4.4, omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. het bepaalde in 4.2.3 voor het bouwen van entrees, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 18;
• b. het bepaalde in 4.2.3 voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen, mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
• c. het bepaalde in 4.2.3 voor erkers met dien verstande dat:
  • 1. op de begane grond:
    • de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
    • de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
    • de hoogte één bouwlaag betreft of maximaal 3 m;
  • 2. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
  • 3. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
• d. de in 4.2.5 opgenomen maximumhoogte van erfafscheidingen, bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties, zulks tot een hoogte van maximaal 3 m;
• e. het bepaalde in 4.2.5 voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zulks tot een hoogte van maximaal 5 m;
• f. het bepaalde in 4.2.5 voor vlaggenmasten, zulks tot een hoogte van maximaal 10 m.

4.4.4 Voorwaarden

Omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de bouwregels kan slechts worden verleend indien:

• a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
• b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;
• c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast;
• e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
• h. rekening wordt gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.

4.5 Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik van gronden en bouwwerken, strijdig met de bestemming ´Gemengd - 1´, wordt in elk geval gerekend:

• a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en/of als afhankelijke woonruimte;
• b. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), anders dan toegelaten op grond van 4.1.1 en 4.1.2;
• c. het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ter realisering en/of handhaving van de bestemming;
• d. opslag van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, anders dan ter realisering en/of handhaving van de bestemming;
• e. opslag van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan, anders dan ter realisering en/of handhaving van de bestemming;
• f. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.

4.6 Afwijken van de gebruiksregels

4.6.1 Binnenplans afwijken t.b.v. afhankelijke woonruimte (mantelzorgregeling)

• a. Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 4.5.1 ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw dan wel aan - of uitbouwen als afhankelijke woonruimte, mits:
  • 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg (zie ook onder b en c);
  • 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
  • 3. maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
  • 4. de aanvrager een overeenkomst met de gemeente Tilburg afsluit, waaruit blijkt dat de aanvrager - en zijn rechtverkrijgenden middels een op te nemen kettingbeding - zich verplicht(en) de mantelzorgruimte niet afgesplitst van de woning aan derden te verkopen met daaraan gekoppeld een door de gemeente direct opeisbare boete van € 100.000,-- bij niet nakoming;
• b. Naast de onder a genoemde voorwaarden gelden als aanvullende voorwaarden dat:
  • 1. de zorgvrager deel gaat uitmaken van de huishouding van de mantelzorger(s);
  • 2. de zorgbehoefte minimaal 8 uur per week betreft en verder een periode van minimaal 3 maanden zal beslaan;
  • 3. de mantelzorger(s) in staat is/zijn om minimaal 8 uur per week in de zorgbehoefte te voorzien en dat ook zal/zullen doen.
• c. Alvorens het bevoegd gezag beslist op een verzoek om omgevingsvergunning wordt advies ingewonnen bij het Expertisecentrum Familiezorg.
• d. Het bevoegd gezag neemt in een te verlenen omgevingsvergunning op dat als de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van de betreffende ruimte als afhankelijke woonruimte wordt beëindigd en dit ook wordt gemeld aan de gemeente Tilburg en dat in dat geval indien die woonruimte een aan - of uitbouw betreft het keukenblok met de daarbij beho-rende leidingen dient te worden verwijderd of indien de mantelzorgruimte een (vrijstaand) bijgebouw betreft het keukenblok en de badkamerinrichting met bijbehorende leidingen dienen te worden verwijderd.

4.6.2 Binnenplans afwijken m.b.t. functiemenging

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 4.1.1 inzake de verplichting tot functiemenging op de begane grond, indien uit marktonderzoek blijkt dat die functiemenging niet realiseerbaar is.

4.6.3 Binnenplans afwijken t.b.v. onzelfstandige wooneenheden

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 4.5.1 ten behoeve van het maximaal aantal gehuisveste personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) - in een woning - indien:

• a. de betreffende woning zodanig is gesitueerd dat bewoning door meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden aanvaardbaar is, dit in relatie tot omliggende woningen;
• b. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor de bewoners van de betreffende woning;
• c. aannemelijk is dat op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.

4.7 Wijzigingsbevoegdheid

4.7.1 Wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van horeca

• a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ´Gemengd - 1´ wijzigen, zodanig dat een aanduiding ´horeca van categorie 1´, of ´horeca tot en met categorie 2´ wordt toegevoegd, met dien verstande dat:
  • 1. ten behoeve van een horeca-inrichting van de categorie 1 of 2, die in hoofdzaak gericht is op het verstrekken van alcoholhoudende dranken, het plan slechts kan worden gewijzigd indien zich binnen een straal van 250 m van het beoogde vestigingspunt geen dergelijke horeca-inrichtingen van de categorie 1, 2 of 3 bevinden;
  • 2. ten behoeve van een horeca-inrichting van de categorie 1 of 2, die in hoofdzaak gericht is op het verstrekken van maaltijden, het plan slechts kan worden gewijzigd indien zich binnen een straal van 250 m van het beoogde vestigingspunt niet meer dan 2 dergelijke horeca-inrichtingen van de categorie 1, 2 of 3 bevinden;
  • 3. geen sprake mag zijn van strijd met rijks-, provinciaal dan wel gemeentelijk beleid.
• b. Burgemeester en wethouders verklaren op de gewijzigde bestemming de regels van het plan van overeenkomstige toepassing.

4.7.2 Wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van detailhandel

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ´Gemengd - 1´ wijzigen, zodanig dat een aanduiding ´detailhandel´ wordt toegevoegd, mits:

• a. het gaat om vestiging van een functie, vallend onder de begripsbepaling voor ´detailhandel´;
• b. de beoogde vestiging in overeenstemming is met het gemeentelijk detailhandelsbeleid c.q. gewenst is in verband met de instandhouding van een goede verzorgingsstructuur op buurtniveau.