Hoge Hoek

11.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van 17 december 2010 tot en met 27 januari 2011. Tijdens deze periode zijn er 6 zienswijzen ingediend. Deze worden hieronder zakelijk weergegeven, met daarbij het uiteindelijke standpunt van het gemeentebestuur ten aanzien van die zienswijzen.

Zienswijze 1:

De indiener van de zienswijze ervaart het bestemmingsplan over het algemeen als positief. Desondanks worden de volgende 3 aspecten ingebracht:

• a. Verzocht wordt om de positie van een aantal kavels in het noorden van het plangebied bij de Molenstraat iets in noordelijke c.q. westelijke richting te verplaatsen waarbij er vanuit gegaan wordt dat de kavel aan de Molenstraat de voordeur en huisnummer aan de Molenstraat krijgt.
• b. De rooilijn voor de woningen aan de nieuwe weg ontsluitend aan de Molenstraat ligt op een grotere afstand van de leidingen dan wettelijk vereist is. Verzocht wordt dan ook de rooilijn te verplaatsen op de minimale afstand van de leidingen en daarbij de bouwblokken op de rooilijn aan te laten sluiten.
• c. Verzocht wordt om op het gedeelte van het perceel kadastraal bekend Berkel sectie B nummer 4045 een directe bouwtitel te leggen in plaats van een wijzigingsbevoegdheid zoals nu opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. De indiener van de zienswijze is met de ontwikkelaar overeengekomen dat er op de betreffende percelen rechtstreeks een bouwtitel zou worden opgenomen.

Standpunt van het college van burgemeester en wethouders:

Ad. a

De rooilijn van de meeste woningen (op ondiepe percelen) is reeds direct tegen de dubbelbestemming "leiding-Brandstof" geplaatst. Deze dubbelbestemming markeert een gebied dat uit veiligheidsoverwegingen vrij dient te worden gehouden van bebouwing. Alleen van twee woningen met diepere percelen (gemiddeld 30 - 40 meter) is de rooilijn op iets grotere afstand van deze dubbelbestemming gelegd. Dit omdat in het plan Hoge Hoek uit oogpunt van dorps bouwen een informele, verspringende rooilijn wenselijk wordt geacht. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het dan ook gewenst de positie van deze betreffende kavels zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan te handhaven.

Ad. b

Aan de noordelijke zijde van het plangebied liggen 2 hogedruk olieleidingen van Rotterdam-Rijn Pijpleiding. Op basis van het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid, dat gelet op het overgangsrecht ook van toepassing is op dit ontwerpbestemmingsplan, is bepaald welke plaatsgebonden risicocontouren in acht moeten worden genomen. Deze contouren liggen op 25,4 en 32,6 meter. De rooilijn van de meeste woningen (op ondiepe percelen) is steeds op de minimale afstand van de leidingen geplaatst. Zie verder onder a.

Gelet op het Besluit externe veiligheid is het dan ook niet mogelijk de rooilijn van de woningen op kortere afstand van de leidingen te plaatsen.

Ad. c

Planologisch bestaat er geen bezwaar tegen het opnemen van een bouwvlak voor een woning op het perceel kadastraal bekend Berkel sectie B nummer 4045. De realisatie van een woning op dit perceel past in het op 26 september 2009 (met aanvulling d.d. 12 februari 2010) vastgestelde stedenbouwkundig voorlopig ontwerp en ook uit de verrichtte onderzoeken in het kader van een goede ruimtelijke ordening bestaat geen bezwaar tegen de realisatie van een woning op deze locatie. Bovendien is door de ontwikkelaar een overeenkomst gesloten met de indiener van de zienswijze over de bouwmogelijkheid voor een woning op dit perceel. Door het sluiten van deze overeenkomst alsmede door de gesloten samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar is het kostenverhaal voldoende verzekerd. Er bestaat dan ook geen bezwaar tegen het opnemen van een directe bouwtitel en het toekennen van een bouwvlak in het bestemmingsplan Hoge Hoek.

Conclusie:

De zienswijze onder a en b is ongegrond. De zienswijze onder c is gegrond en de verbeelding wordt hierop aangepast evenals de toelichting en artikel 9.7 van de regels (6 woningen wordt 5 woningen).

Zienswijze 2:

De indiener van de zienswijze kan zich niet vinden in het wijzigen van een stukje groen naast zijn woning in een woonbestemming met de toekenning van twee bouwblokken. Dit leidt tot aantasting van het woongenot en een ernstige aantasting van de privacy. Bovendien wordt gevreesd voor waardevermindering van de woning en bezwaarmaker is dan ook van plan een planschadeclaim bij de gemeente in te dienen.

Standpunt van het college van burgemeester en wethouders:

In het op dit moment geldende bestemmingsplan Spoorzone Berkel Enschot heeft het betreffende stukje grond naast de woning van de indiener van de zienswijze reeds een (uit te werken) woonbestemming. Reeds op basis van dat bestemmingsplan is niet uitgesloten dat op dit terrein gebouwd kan worden.

Aan de bezwaren wordt in zoverre tegemoet gekomen dat het bouwvlak aan de Molenstraat ca. 7 meter in de richting van de straat wordt verschoven. Daarmee kan uit oogpunt van privacy en bezonning in de tuin van Molenstraat 49 een betere situatie ontstaan. Indien de indiener van de zienswijze van mening is dat hij door de opname van deze twee bouwblokken schade lijdt aanvullend op de reeds ten gevolge van het bestemmingsplan Spoorzone uitgekeerde planschade heeft betrokkene de mogelijkheid een planschadeclaim in te dienen.

Conclusie:

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond en de verbeelding wordt zodanig aangepast dat het bouwvlak aan de Molenstraat ca. 7 meter opschuift in de richting van de Molenstraat. Ook het akoestisch onderzoek van 28 oktober 2010 (rapportnummer 20060434-01, definitief D04) wordt op deze verschuiving aangepast.

Zienswijze 3:

Bezwaarmaker exploiteert in de directe nabijheid van het plangebied een boom- en tuinplantenkwekerij en is eigenaar van een stuk grond behorende tot het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Dit stuk grond wordt gebruikt voor het kweken van bomen.

De laatste jaren worden in de omgeving door de gemeente allerlei activiteiten ontwikkeld welke de continuïteit van het bedrijf aantasten en belemmerend werken op de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf.

Concreet worden de volgende bezwaren aangevoerd:

• a. Op een deel van de grond wordt een andere bestemming voorgenomen, verkeersdoeleinden, ten behoeve van het nieuw te ontwikkelen woongebied. Dergelijke ontwikkelingen worden in gang gezet zonder daarover te communiceren met de grondeigenaren in het gebied. Een dergelijke ontwikkeling is van directe invloed op de bedrijfsvoering. Verder wenst de gemeente op geen enkele wijze constructief mee te denken om de continuïteit van het bedrijf op langere termijn op deze locatie veilig te stellen. Bezwaarmaker is al jaren met de gemeente in gesprek over het inrichten van een bestaande kas op zijn perceel aan de Hemeltjes 1 als groencentrum hetgeen steeds negatief wordt beoordeeld.
• b. Op korte afstand van het perceel, circa 30 meter, wordt woningbouw voorzien. Deze afstand is te kort in verband met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op die gronden en de daarop aanwezige gewassen. Op basis van constante jurisprudentie moet in dergelijke gevallen een afstand van tenminste 50 meter in acht worden genomen en daaraan wordt niet voldaan.
• c. Ten aanzien van externe veiligheid is een verantwoording uitgevoerd. Ondanks dat het plan niet voldoet aan het eigen gemeentelijke beleid wil men hieraan toch meewerken. Afwijking van het eigen beleid is zodanig selectief dat daarvan alleen sprake van is in het eigen belang van gemeente c.q. de ontwikkelaar. Immers bezwaarmaker krijgt steeds te horen dat afwijking van het detailhandelsbeleid i.v.m. zijn initiatief voor het groencentrum niet tot de mogelijkheden behoort.
  Bij de verantwoording van het groepsrisico wordt uitgegaan van realisering van een wijkontsluitingsweg evenwijdig aan het spoor. Die ontsluiting kan slechts worden gerealiseerd indien en zodra de gronden zijn verworven. Nu er zijdens de gemeente nog geen enkele poging ondernomen is die gronden te verwerven is de realisering van die weg geenszins verzekerd. Daarmee is de verantwoording van het groepsrisico onjuist en in strijd met de geldende regels.
• d. Met betrekking tot de geursituatie van het bedrijf, waar behalve boomkwekerijactiviteiten ook varkens worden gehouden, wordt opgemerkt dat er ten onrechte van uitgegaan wordt dat de vergunning zal worden ingetrokken. In de procedure die de gemeente daarvoor is gestart is aangetoond dat er wel dieren worden gehouden en dat er dus geen wettelijke grondslag aanwezig is om tot intrekking daarvan te komen. Verder zijn de afstanden berekend vanaf de huidige locatie van de stal hetgeen onjuist is. In overeenstemming met heersende jurisprudentie op dit punt dient gemeten te worden vanaf de grenzen van het bouwblok. In dat geval ontstaat een knelpunt en wordt bezwaarmaker in zijn bedrijfsvoering belemmerd door dit plan. Daarnaast is geen goed woon/verblijfklimaat ter plaatse van het plangebied verzekerd.

Standpunt van het college van burgemeester en wethouders:

Ad. a

Ontwikkeling van woningbouw op deze locatie blijkt uit diverse beleidsstukken waaronder de Verordening Ruimte (bestaande stedelijk gebied), de Structuurvisie Noord-Oost 2020 (bestaande ontwikkelingslocatie), het OntwikkelingspIan Overhoek Berkel Enschot alsmede het Stedenbouwkundig plan Overhoeken zoals in 2003 vastgesteld door de gemeenteraad. In het geldende bestemmingsplan Spoorzone Berkel Enschot heeft het betreffende stuk grond, te weten het perceel kadastraal bekend gemeente Berkel sectie B nummer 3922 (ged.) de bestemming woongebied (uit te werken door de gemeenteraad) met een aanduiding "indicatie groenvoorziening". Uit al deze beleidsstukken inclusief het geldende bestemmingsplan blijkt dat het planologisch gewenst is in het betreffende gebied woningbouw te realiseren en het stuk grond te betrekken in de ontwikkeling van het gebied tot woongebied. Reeds lange tijd is dus bekend dat de bedrijfsvoering op dit perceel tot een einde komt, immers het gebruik van het perceel t.b.v. het bedrijf van de bezwaarmaker is onder het overgangsrecht gebracht. Het traject om te komen tot minnelijke verwerving van de gronden is gestart. Indien de minnelijke verwerving niet het gewenste resultaat oplevert zal zeer spoedig het onteigeningstraject worden opgestart. Ten aanzien van de relatie die gelegd wordt met het verzoek van betrokkene om een groen- c.q tuincentrum uit te oefenen op het perceel Hemeltjes 1 wordt opgemerkt dat dit verzoek een eigen traject kent met afzonderlijke procedures.

Ad. b

In het kader van een bestemmingsplan vindt een afweging plaats van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, derhalve ook het milieubelang, waarbij de aan te houden afstand tussen een agrarisch bedrijf en nabijgelegen gevoelige objecten zodanig gekozen wordt dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het gevoelige object kan worden gegarandeerd en dat de bedrijfsvoering van de agrariër niet wordt belemmerd. Uit jurisprudentie volgt inderdaad dat een aan te houden afstand van 50 meter tussen een boomgaard en woningen als spuitzone i.v.m. het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen een gangbare afstand is. Dit betreft dan de afstand van een als zodanig bestemde kwekerij tot aan de woningen. De afstand beoogt immers een ruimtelijke scheiding aan te brengen tussen de hinderlijke en de milieugevoelige bestemmingen. Zoals reeds onder a vermeld heeft het betreffende perceel een woonbestemming (uit te werken) met een aanduiding "indicatie groenvoorziening" en is het gebruik van het betreffende perceel onder het overgangsrecht gebracht. De genoemde afstand van 50 meter in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij de vaststelling van dit bestemmingsplan is hier dan ook geen issue, omdat ten behoeve van gewenste ontwikkeling het traject om te komen tot minnelijke verwerving van de gronden is gestart en indien dit niet het gewenste resultaat oplevert zeer spoedig het onteigeningstraject wordt opgestart. Uiterlijk op het moment dat de woningen in gebruik genomen worden zal het onteigeningstraject zijn afgerond. Hiermee wordt de bestemming krachtens het onderhavige bestemmingsplan "Hoge Hoek" daadwerkelijk gerealiseerd. Overigens heeft de eigenaar van het betreffende perceel inmiddels een overeenkomst gesloten met de eigenaar van Raadhuisstraat 3 over de aankoop van een deel van het betreffende perceel om dit perceel te gaan gebruiken voor de te realiseren parkeerplaatsen voor de gewenste horecagelegenheid.

Ad. c

In de verantwoordingsparagraaf is gemotiveerd aangegeven waarom er in dit specifieke geval afgeweken is van het beleidsuitgangspunt om geen ontwikkelingen toe te staan binnen 29 meter uit het hart van het spoor. Hiertoe is het gemeentebestuur bevoegd op grond van de beIeidsvisie Externe veiligheid zoals vastgesteld door de raad op 8 maart 2010. De externe veiligheid is voldoende gegarandeerd door voor de betreffende 2 bouwblokken, die op ca. 28 meter uit het hart van het spoor gesitueerd zijnde geveldelen volledig 60 minuten brandwerend uit te voeren. De indiener van de zienswijze trekt de parallel met zijn verzoek aan De Hemeltjes 1 voor een tuincentrum en de noodzaak om hiervoor af te wijken van het detailhandelsbeleid. In het kader van de bestemmingsplan Hoge Hoek doet dit gegeven niet ter zake en is dus niet relevant. Zoals al eerder aangegeven zijn dat 2 afzonderlijke trajecten met afzonderlijke procedures.

Zoals reeds onder a en b aangegeven is het traject om te komen tot minnelijke verwerving van de gronden gestart en zal, indien dit niet het gewenste resultaat oplevert, zeer spoedig het onteigeningstraject worden opgestart. Daarmee is de realisatie van de doorlopende ontsluitingsweg langs het spoor en daarmee de bereikbaarheid van het spoor voldoende verzekerd. Indien het gedeelte van de ontsluitingsweg ter plaatse het perceel van de bezwaarmaker vanwege de wellicht noodzakelijke onteigeningsprocedure nog niet direct aangelegd kunnen worden dan zullen in het plangebied zodanige maatregelen getroffen worden dat de bereikbaarheid van het spoor te allen tijde gewaarborgd is.

Ad. d

De procedure tot intrekking van de milieuvergunning is inmiddels gestart. Of de milieuvergunning uiteindelijk al dan niet ingetrokken wordt is echter niet relevant in het kader van de geursituatie van het bedrijf met het oog op het bestemmingsplan Hoge Hoek. Immers naar aanleiding van Burgerinitiatieven zijn de regels voor de intensieve veehouderij in extensiveringsgebieden aangescherpt. In artikel 9,2 lid 3 en 4 van de provinciale Verordening Ruimte is de rechtstreeks werkende regel opgenomen dat van de bestaande rechten op het bestaande bouwblok gebruik gemaakt kon worden gemaakt tot 1 oktober 2010.

Vanaf die datum geldt als omvang van het bouwblok de op dat moment bestaande bebouwing. Er is dan sprake van het z.g. "slot op de muur". Dit betekent dat er geen nieuwe bebouwing voor intensieve veehouderij meer mag worden opgericht. Het is daarom dat de afstanden berekend zijn vanaf de locatie van de stal en niet vanaf de grens van het bouwblok. De indiener van de zienswijze wordt dus niet door het bestemmingsplan in zijn bedrijfsvoering belemmerd.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond.

Zienswijze 4

• a. De indiener van de zienswijze voert al enig tijd overleg over het realiseren van enkele woningen op het in eigendom zijnde perceel aan de Molenstraat. Hiertoe is op 23 november 2010 een verzoek om uitwerking van het bestemmingsplan Spoorzone gedaan alsmede op 6 december 2010 een aanvraag om omgevingsvergunning op grond van de Wabo voor de bouw van vijf patiowoningen. Omdat dit plan volgens bezwaarmaker voldoet aan de voorschriften van het plan Spoorzone wordt het vreemd en onbegrijpelijk gevonden dat het betreffende plan niet is opgenomen in het bestemmingsplan.
• b. Het bevreemdt de indiener van de zienswijze dat wordt afgeweken van hetgeen was toegestaan in het vigerend bestemmingsplan Spoorzone en dat ongemotiveerd en op onzorgvuldige wijze de bestemming van de betreffende percelen zijn gewijzigd. Bovendien is niet gemotiveerd waarom de percelen gesplitst zijn in twee verschillende bestemmingen, Wonen-1 en Wro-zone-wijzigingsbevoegdheid 2. De besluitvorming is onzorgvuldig en voldoet niet aan de vereisten van een "goede ruimtelijke onderbouwing" nu in de toelichting met geen woord gerept wordt over de afwijkingen en wijzigingen t.o.v. het bestemmingsplan Spoorzone.
• c. In artikel 9.7. van de regels t.a.v. de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat een en ander moet passen binnen de stedenbouwkundige structuur. Als hiermee wordt verwezen naar onder meer het beeldkwaliteitsplan wordt opgemerkt dat de daarop gegeven inspraakreactie als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Verder wordt t.a.v. deze voorwaarde opgemerkt dat een dergelijke voorwaarde, zonder nadere omschrijving van wat hieronder moet worden verstaan, in strijd is met de rechtszekerheid. Vooraf kan namelijk niet geweten worden wanneer aan een dergelijke voorwaarde wordt voldaan.
• d. De plannen van bezwaarmaker passen beter in het gemeentelijk beleid dan de in het ontwerpplan mogelijk gemaakte bestemming. Hierdoor lijkt de noodzaak tot wijziging van de bestemming nog meer te ontbreken. Verwezen wordt naar de paragrafen over de Verordening Ruimte en de Nota Wonen-Zorg. Ook wordt opgemerkt dat in de plantoelichting ten onrechte verwezen wordt naar de structuurvisie Noord-Oost omdat deze buiten het onderhavige plangebied valt. Kanttekeningen worden geplaatst bij paragraaf 7.4. van de toelichting waarin verwezen wordt naar het beeldkwaliteitsplan. Deze wijze van welstandtoets leidt tot rechtsonzekerheid en is niet overeenkomstig eerder vastgesteld welstandsbeleid.
• e. Bezwaarmaker kan zich niet verenigen met het aantal, vorm en hoogte van de woningen die aan de achterzijde van het perceel aan de Molenstraat worden gerealiseerd. In de plantoelichting wordt op geen enkele wijze zorgvuldig ruimtelijk onderbouwd wat de gevolgen zijn van de toename van ca. 280 woningen ten westen van het perceel. Studies naar de toename van de verharding, verkeer en geluid als gevolg van extra auto- en spoorverkeer ontbreken.
  Het woongenot vermindert door de plannen als gevolg van de te verwachten overlast alsmede de waarde van de woning en verdere eigendommen. Daarnaast wordt het uitzicht vanuit de woning en privacy beperkt. Door niet mee te werken aan de uitwerking van de plannen van de indiener van de zienswijzen neemt de waarde van het eigendom aanzienlijk af, Een uitwerkingsplicht kan niet zonder compensatie omgezet worden in een wijzigingsbevoegdheid.

Standpunt van het college van burgemeester en wethouders:

Ad. a

Naar aanleiding van het verzoek om uitwerking van het bestemmingsplan Spoorzone Berkel Enschot d.d. 23 november 2010 heeft de gemeenteraad op 20 december 2010 besloten dit verzoek af te wijzen. Tegen dit besluit is inmiddels een bezwaarschrift ingediend bij de gemeenteraad. De aanvraag omgevingsvergunning die op 6 december 2010 is ingediend voor de bouw van vijf patiowoningen voldoet niet aan de voorschriften van het geldende bestemmingsplan. Strijdigheid is er niet alleen vanwege het bouwverbod maar ook vanwege het niet voldoen aan de in het plan opgenomen uitwerkingsregels.

In de aanvraag omgevingsvergunning bedraagt de bebouwingsdiepte van de hoofdbebouwing 18 meter terwijl deze op basis van de uitwerkingsregels slechts 12 meter mag bedragen. De aanvraag om omgevingsvergunning is inmiddels geweigerd.

Overigens is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk 5 patiowoningen op deze locatie te realiseren. De achtertuinen van de percelen aan de Molenstraat maken onderdeel uit van een historisch lint met royale kavels aan de Molenstraat. Uit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit als een belangrijke kwaliteit van een dorps woonmilieu beschouwd. Extensieve bebouwing in de vorm van 1 woning per kadastraal perceel zoals opgenomen in het verkavelingsplan Hoge Hoek behoort tot de mogelijkheden.

Gelet hierop is het dan ook terecht dat dit bouwplan voor 5 patiowoningen niet is opgenomen in het bestemmingsplan Hoge Hoek.

Ad. b

In het vigerend bestemmingsplan Spoorzone Berkel Enschot zijn de betreffende percelen, kadastraal bekend gemeente Tilburg (Berkel) sectie B nrs, 3498 en 3499, bestemd tot Woongebied (uit te werken door gemeenteraad). Op deze gronden rust dus geen directe bouwtitel.

Uit het bestemmingsplan Spoorzone (toelichting en artikel 3 beschrijving in hoofdlijnen) blijkt dat het de bedoeling is het plan in zijn geheel uit te werken ten behoeve van de realisering van een woonwijk. In de toelichting van het bestemmingsplan Spoor zone Berkel Enschot wordt in hoofdstuk 2 inzicht gegeven in het stedenbouwkundig plan dat op basis van dit bestemmingsplan ontwikkeld kan worden. Uit de in de toelichting opgenomen schetsen kan worden opgemaakt dat het niet de bedoeling is dat de achtertuinen van de bestaande woningen in de Molenstraat onderdeel uitmaken van het woongebied.

In het in december 2003 vastgestelde Stedenbouwkundig Plan Overhoeken was geen woningbouw in de achtertuinen van de woningen aan de Molenstraat voorzien. Dit Stedenbouwkundig Plan Overhoeken vormde samen met het in oktober 2002 vastgestelde Ontwikkelingsplan Overhoeken Berkel-Enschot de basis voor het "uitwerken" van de verschillende Overhoeken, waaronder het gebied Hoge Hoek (voorheen Spoorzone genaamd). In het kader van de planontwikkeling voor Hoge Hoek is in het jaar 2007 namens een aantal eigenaren van de bestaande woningen aan de Molenstraat een verzoek gedaan tot woningbouw in aansluiting op de plannen voor Overhoek Hoge Hoek. Naar aanleiding van dit verzoek is de bereidheid uitgesproken dit verzoek in overweging te nemen mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. 0.a. is als voorwaarde gesteld dat de betreffende eigenaren tot afspraken komen met de projectontwikkelaar van Hoge Hoek.

De ontwikkelaar heeft met de betreffende eigenaren overlegd c.q. onderhandeld, maar tot op heden is er met geen van de eigenaren schriftelijke overeenstemming bereikt over het verkavelingsplan conform het op 12 november 2010 vastgestelde Stedenbouwkundig Voorlopig Ontwerp Hoge Hoek van 26 september 2009 met aanvulling d.d, 12 februari 2010, met uitzondering van de eigenaar van Molenstraat 59 (zie beantwoording zienswijze 1). Conform dit Stedenbouwkundig Voorlopig Ontwerp is het mogelijk maximaal 1 woning per kadastraal perceel te realiseren in deze achtertuinen. Gelet op het ontbreken van concrete aanvragen voor deze particuliere percelen is het thans niet mogelijk om deze met een directe bestemming op te nemen in het bestemmingsplan.

De percelen aan de Molenstraat met daarop de bestaande bebouwing hebben in het ontwerpbestemmingsplan een bestemming Wonen-1 gekregen met een hoofdbebouwingsvlak voor de bestaande hoofdbebouwing alsmede een functieaanduiding erf (e). In de regels is bepaald waar en hoeveel aan- , uit- en bijgebouwen gerealiseerd mogen worden. Omdat het achterste gedeelte van achtertuinen nu onbebouwd is en er de wens ligt van een aantal bewoners om hier desgewenst een woning te kunnen bouwen is dit gedeelte niet tot erf aangeduid maar is er een wro-zone-wijzigingsgebied -2 opgenomen teneinde na wijziging de bouw van 1 woning per kadastraal perceel mogelijk te kunnen maken.

Voorwaarde voor het ontwikkelen van woningbouw na toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zal zijn dat kostenverhaal verzekerd is, via anterieure overeenkomst dan wel via een vast te stellen exploitatieplan bij het wijzigingspIan. Tot op heden zijn er nog geen schriftelijke overeenkomsten gesloten met potentiële initiatiefnemers, met uitzondering van de hierboven reeds genoemde.

In de toelichting van het bestemmingsplan zal de keuze voor deze bestemmingen conform het hierboven gestelde nader gemotiveerd worden.

Ad. c

Het betreffende lid b. in artikel 9.7 zal vervangen worden door een meer objectieve omschrijving: "het bouwplan past binnen het beeldkwaliteitplan zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 11 april 2011".

Overigens maakt het beeldkwaliteitplan geen deel uit van het bestemmingsplan maar is een specifieke welstandsregeling die voorkomt uit de Welstandnota (zie paragrafen 2.4 en 12.3 ) en wordt als zodanig ook apart door de raad vastgesteld.

Zowel in de Welstandnota als in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 7.4) wordt ingegaan op de relatie tussen Welstandsnota, beeldkwaliteitplan en kwaliteitsteam. De Welstandsnota vermeldt uitdrukkelijk dat voor een aantal plekken, waar de gemeente een bijzondere ruimtelijke kwaliteit nastreeft, beeldkwaliteitplannen worden opgesteld als aanvullingen c.q. wijzigingen van de welstandnota. Hierbij worden met name de Overhoeken in Berkel-Enschot genoemd als gebieden waarvoor specifieke welstandsregelingen worden opgesteld. Mede door middel van het beeldkwaliteitplan kan het nagestreefde dorps milieu worden vormgegeven. Uitsluitend een bestemmingsplan in combinatie met de Welstandnota wordt als instrumentarium niet voldoende geacht om de gemeentelijke doelstelling "dorps milieu" te kunnen verwezenlijken. Omdat het beeldkwaliteitplan een beleiddocument betreft kan tegen de vaststelling geen bezwaar of beroep worden ingesteld.

Ad. d

Door bezwaarmaker kan uit de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan uit 1999 niet zonder meer worden afgeleid dat op het achterperceel de bouw van meerdere patiobungalows is toegestaan en evenmin dat dit beter past in het gemeentelijk beleid dan de bouw van 1 vrijstaande woning. In het vigerende bestemmingsplan is geen directe bouwtitel opgenomen. In het vigerende plan is vastgelegd dat moet worden gebouwd overeenkomstig een toekomstig uitwerkingsplan. In dit bestemmingsplan is niet vastgelegd hoeveel woningen op het perceel van bezwaarmaker mogen worden gebouwd, er is alleen gesteld dat het grondgebruik binnen de bestemming Woongebied, uit te werken door de gemeenteraad, dient te leiden tot minimaal 220 en maximaal 280 woningen. In het bestemmingsplan is verder bepaald dat ten behoeve van de uitwerking een Startnota voor de uitwerking wordt opgesteld waarin de uitgangspunten voor beeld- en milieukwaliteit zijn opgenomen. De uit te werken bestemming is ontwerpmatig uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Plan Overhoeken (SPO), waarin de achtertuinen van de percelen aan de Molenstraat vrij zijn gehouden van bebouwing. De betreffende achtertuinen maken onderdeel uit van een historisch lint met royale kavels aan de Molenstraat. Uit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit als een belangrijke kwaliteit van een dorps woonmilieu beschouwd. Met dit SPO is in 2003 door de raad ingestemd. Niettemin is daarna de bereidheid uitgesproken om de mogelijkheid van extensieve woningbouw in de achtertuinen te onderzoeken.

In het verkavelingsplan wordt in dit deel van De Hoge Hoek uitgegaan van extensieve bebouwing in het plan.

Uit oogpunt van precedentwerking en rechtsgelijkheid is het ongewenst dat de eigenaren van de kavels aan de Molenstraat in hun achtertuinen verschillende bebouwingsmogelijkheden c.q. grondopbrengsten worden geboden.

In dit verband is het redelijk dat per kadastraal perceel niet meer dan een woning wordt toegestaan. In het geval van bezwaarmaker, waar sprake is van twee kadastrale percelen wordt de bouw van twee woningen mogelijk gemaakt.

In de Structuurvisie Noord-Oost 2020 zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 14 december 2009 zijn ook de bestaande ontwikkelingen rond de dorpen opgenomen. In paragraaf 6.2 van deze Structuurvisie staat vermeld dat deze structuurvisie de planontwikkeling voor de Overhoeken (waaronder het plangebied Hoge Hoek) als een gegeven beschouwt. Verwijzing in de plantoelichting naar de Structuurvisie Noord-Oost is, gelet op het vorenstaande, dan ook correct.

Voor wat betreft de opmerking over het beeldkwaliteitsplan: De Welstandsnota vermeldt in paragraaf 2,4 uitdrukkelijk dat voor een aantal plekken, waar de gemeente een bijzondere ruimtelijke kwaliteit nastreeft, beeldkwaliteitplannen worden opgesteld als aanvullingen c.q. wijzigingen van de welstandnota. Hierbij worden met name de Overhoeken in Berkel-Enschot genoemd. Door middel van het beeldkwaliteitplan kan het nagestreefde dorps milieu worden vormgegeven. Uitsluitend een bestemmingsplan in combinatie met de Welstandnota wordt als instrumentarium niet voldoende geacht om de gemeentelijke doelstelling "dorps milieu" te kunnen verwezenlijken. In de Welstandnota staat vermeld dat in gevallen waar het ambitieniveau dat vraagt wordt gewerkt met kwaliteitsteams/supervisoren die actief de doorvertaling van de wenselijke kwaliteit in bouwplannen sturen en bewaken en deze doorgeleiden naar het proces van welstandstoetsing.

Ad. e

In de toelichting wordt wel degelijk ingegaan op de in de zienswijze genoemde aspecten (zie o.m. Hoofdstuk 6 Planbeschrijving en Hoofdstuk 8 Milieuparagraaf). Niettemin zal in de toelichting meer expliciet aandacht worden besteed aan het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp Over hoek Hoge Hoek Berkel-Enschot waarin uitgebreid wordt ingegaan op de ruimtelijke gevolgen van de planontwikkeling. Dit vastgestelde stedenbouwkundig voorlopig ontwerp Overhoek Hoge Hoek zal als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan worden opgenomen.

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Spoorzone in 1999 zijn diverse documenten gepubliceerd en besluiten genomen waarin sprake was van gewijzigde gemeentelijke inzichten en omstandigheden. Dit bleek al bij de vaststelling van het Stedenbouwkundig plan Overhoeken door de raad in 2003 waarin werd afgeweken van het bestemmingsplan Spoorzone. In feite was hiermee een herziening van het vigerende bestemmingsplan onontkoombaar, bijvoorbeeld omdat moest worden uitgegaan van de aanleg van een gebiedsontsluitingsweg in het plangebied. Eveneens in 2003 is de nota "Gereedschapskist Dorps Milieu" gepubliceerd, die uitdrukkelijk bedoeld was als handreiking voor het verwezenlijken van een dorps woonmilieu. Deze publicatie is in 2003 ook in de raadscommissie aan de orde geweest.

Naar aanleiding van de genoemde documenten is in overleg met de projectontwikkelaar het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp Hoge Hoek Berkel-Enschot tot stand gekomen waarin het nagestreefde dorps milieu verder invulling is gegeven. Het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp wordt gezien als een goede en in het licht van de nota "Gereedschapskist Dorps Milieu" zelfs veel betere uitwerking van het gewenste dorps milieu dan de eerdere plannen. Door uit te gaan van de plaatsing van een laag geluidscherm langs het spoor en de gebiedsontsluitingsweg te oriënteren was het bovendien niet meer noodzakelijk uit te gaan van een programma waarin de nadruk lag op patiobungalows. De gekozen opzet biedt optimale mogelijkheden voor de (volgens de gereedschapskist) gewenste verscheidenheid in woningtypologieën die is geïnspireerd op dorpse referenties. Binnen de bebouwingsstructuur kunnen vrijstaand, geschakelde, halfvrijstaande, aaneengesloten, gestapelde woningen en patiowoningen naast elkaar een plaats krijgen.

Over het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp "Hoge Hoek" is in het kader van de burgerparticipatie op 18 mei 2010 een informatieavond georganiseerd en is gelegenheid geboden tot het stellen van vragen en het geven een (eventueel schriftelijke) reactie.

Het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp is onderlegger geweest voor het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn rooilijnen, goot- en bouwhoogten aangegeven alsmede woningaantallen per bouwblok en parkeervoorzieningen op de binnenhoven.

Hoewel hierbij in het kader van dorps bouwen enige flexibiliteit is betracht valt toch goed af te lezen wat de consequenties zijn voor de omgeving van het plangebied.

Ten aanzien van de gestelde vermindering van woongenot, aantasting uitzicht en privacy alsmede waardevermindering van de woning en eigendommen wordt opgemerkt dat de indiener van de zienswijze reeds planschade ontvangen heeft ten gevolge van het bestemmingsplan Spoorzone Berkel Enschot.

Tot slot wordt nog opgemerkt dat de indiener van de zienswijze vreest voor vermindering van woongenot (aantasting privacy en uitzicht) als gevolg van de woningbouwplannen in Hoge Hoek maar wel zelf in de achtertuin, dus op kortere afstand van de in opdracht van de ontwikkelaar te realiseren woningen, 5 patiowoningen wil bouwen.

Conclusie:

De zienswijze onder a is ongegrond en onder b,c, d en e gedeeltelijk gegrond. De toelichting van het bestemmingsplan alsmede artikel 9.7 zal hierop aangepast worden.

Zienswijze 5

De indiener van de zienswijze heeft een pro forma zienswijze ingediend. De zienswijze heeft betrekking op de ontsluiting van het plan en de onvolledigheid daarvan. De indiener is in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze te motiveren en wel tot uiterlijk 14 februari 2011.

Standpunt van het college van burgemeester en wethouders:

De indiener van de zienswijze heeft bij brief van 12 februari 2011, ontvangen op 16 februari 2011, opnieuw gevraagd om een nadere termijn voor het motiveren van zijn zienswijze. Aangegeven wordt dat hij nog steeds de door hem gevraagde informatie niet ontvangen heeft en dat hij teruggebeld zou worden op vrijdag 11 februari hetgeen niet gebeurd zou zijn. Bezwaarmaker heeft telefonisch met diverse gemeentelijk medewerkers contact gehad maar de door hem gestelde vragen waren kennelijk niet naar tevredenheid beantwoord. Vandaar dat richting de indiener van de zienswijze op donderdag 10 februari 2011 aangeboden is dat hij z.s.m. teruggebeld zou worden door de gemeentelijk projectleider. Niet expliciet is aangegeven dat dit op vrijdag 11 februari zou gebeuren. Op maandagochtend 14 februari 2011 heeft dit telefoongesprek plaatsgevonden en de bezwaarmaker heeft toen alleen verwezen naar de brief die hij inmiddels had ingediend, hij heeft geen verdere vragen meer gesteld aan de gemeentelijk projectleider om de voor hem benodigde informatie te verkrijgen. Aangezien de indiener van de zienswijze de zienswijze binnen de gegeven termijn niet nader gemotiveerd heeft wordt voorgesteld de zienswijze nier ontvankelijk te verklaren.

Conclusie:

De zienswijze is niet ontvankelijk.

Zienswijze 6

Bezwaar wordt gemaakt tegen het feit dat in het ontwerpbestemmingsplan geen directe bouwtitel is opgenomen voor het plan De Zomerkoning aan de Raadhuisstraat, maar dat deze planontwikkeling slechts mogelijk wordt gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid omdat er niet voorzien is in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Inmiddels is overeenstemming bereikt met de verkoper van de voor de parkeervoorzieningen benodigde gronden en verzocht wordt dan ook de Wro-zone-wijzigingsbevoegd 1 niet in het vast te stellen bestemmingsplan op te nemen maar een directe bouwtitel voor deze planontwikkeling te creëren.

Standpunt van het college van burgemeester en wethouders:

Door de indiener van de zienswijze is middels een ondertekende overeenkomst van 14 februari 2011 aangetoond dat er overeenstemming is over de aankoop van een stuk grond om de noodzakelijke parkeergelegenheid te garanderen voor het initiatief van de te realiseren horecagelegenheid De Zomerkoning. Hiermee kan de in het ontwerp-bestemmingsplan opgenomen aanduiding Wro-zone-wijzigingsgebied- 1 vervallen waarmee er een directe bouwtitel ontstaat voor de te realiseren horecagelegenheid alsmede twee woningen. De verbeelding, regels (artikel 8.7) en toelichting zullen hierop aangepast worden. In het plan zal een aparte Horecabestemming worden opgenomen waarbij de regeling gaat gelden die in het ontwerp-bestemmingsplan is geformuleerd in artikel 8.7.3.

Conclusie:

De zienswijze is gegrond.