Bedrijventerrein Enschotsebaan

4.1 Beschrijving van het project

In het plan worden vijf functies verenigd; bedrijfsruimte, kantoorruimte, nutsvoorzieningen, wonen met voorzieningen bebouwing en groen. Verder wordt het gebied doorsneden door de Burgemeester Bechtweg (Noordoost Tangent) en een hoogspanningsleiding.

Ten westen van de Burgemeester Bechtweg is ruimte gereserveerd voor een toekomstige afrit. Deze afrit maakt geen deel uit van dit plan. In de oksel van deze weg en de spoorlijn komen verder een ecologische verbindingszone en een nutsvoorziening (150 KV station, landschappelijk ingepast) te liggen. De ruimte ten oosten van de Burgemeester Bechtweg en verder noordelijk langs de spoorlijn is bestemd voor het bedrijventerrein en de kantoren. De kantoorruimtes bevinden zich hierbij in de noordelijkste punt en bij de kruising van het spoor en de Burgemeester Bechtweg.

Voor het bedrijventerrein wordt uitgegaan van realisatie van circa 8 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Verder wordt er maximaal 8.200 m2 bedrijfs-vloervloeroppervlak kantoorruimte gerealiseerd.

De mogelijkheden van dit plangebied zijn sterk bepaald door een aantal stevige beperkingen. Het spoorweglawaai heeft invloed gehad op het stedenbouwkundig ontwerp, evenals het wegverkeerslawaai van de Burgemeester Bechtweg. De geluidscontour van bedrijventerrein Loven strekt zich deels over het plangebied uit. Tot slot geeft de hoogspanningsleiding die het gebied doorkruist beperkingen voor het bouwen in een zone met een breedte van in totaal ruim 50 meter.

Naast deze beperkingen zijn ook de ruimtelijke karakteristieken van deze Overhoek bepalend voor de beoogde ontwikkelingen. Het talud van de Burgemeester Bechtweg en het tracé van de spoorlijn vormen nadrukkelijke en harde begrenzingen en barrières.

Samen met het omheinde terrein van het buitenbad Rauwbraken pal ten noorden van de locatie, resulteert dit in een sterk naar binnengekeerd gebied. De Rauwbrakenweg en de Enschotsebaan vormen karakteristieke linten in het gebied en vormen de verbinding van het dorp met het platteland.

4.1.1 Stedenbouwkundig plan

Ten behoeve van de ontwikkeling van de gehele Overhoek Enschotsebaan is door MTD Landschapsarchitecten een Stedenbouwkundig en landschappelijk Voorlopig Ontwerp opgesteld De ontwikkeling van het plangebied dat het westelijk deel van de Enschotsebaan vormt is grotendeels gebaseerd op dit ontwerp. Het VO is opgesteld met de onderstaande hoofdpunten.

Het dorpslint de Enschotsebaan verdeelt het plangebied in een noordelijk en zuidelijk deel. Het beekdal zorgt ervoor dat het gebied ook in oostelijke en westelijke richting verdeeld is. Binnen deze ruimtelijke structuur krijgen een aantal buurtschappen en het bedrijventerrein hun plek. Het plan is ontworpen vanuit de openbare ruimte, deze vormt het raamwerk van het plan. In onderstaand overzicht wordt het VO beschreven op onderdelen.

Figuur 3.4. Buurtschappen Enschotsebaan

Bedrijventerrein

De bestaande eiken en populieren markeren de nieuwe groene dorpsentree in combinatie met de bestaande watergang en het contact met de landschappelijke zone. Deze dorpsentree wordt ruimtelijk versterkt door maximaal vier kantoorlocaties met een maximaal b.v.o. van 5.000 m2, waarvan de gebouwen bestaan uit maximaal drie lagen met uitzondering van het kantoor grenzend aan het talud (maximaal 4 lagen). De gebiedsweg ligt langs de toekomstige landschappelijke zone en wordt begeleid door een bomenlaan. De ontsluiting van het bedrijventerrein is onafhankelijk van de gebiedsontsluitingsweg (GOW) georganiseerd.
De rotonde is daarbij het verdeelpunt, welke ruimtelijk voorrang geeft aan de GOW.
Voor het fietsend verkeer worden suggestiestroken aangebracht op de bedrijfswegen.

In het plan zijn de overgangen privé-openbaar vormgegeven als groene bermen met brede lage hagen en een constante rooilijn op 5 meter uit de erfgrens.
Dit geeft de mogelijkheid vanuit een vastomschreven beeldkwaliteit flexibel te kunnen omgaan met kaveluitgifte en bebouwingspercentages. Het afsluiten van de terreinen middels een hekwerk vindt ook plaats op de rooilijn. De berm is tevens geschikt voor verspreide boomopstanden, terwijl de kabels en leidingen onder de rijweg van open verharding worden aangelegd.
De achterkanten richting spoor worden kwalitatief verbetert door een begroeid hek zodat er een groene coulisse langs het spoortracé ontstaat in contrast met de NS werkplaats aan de overzijde.

Het parkeren vindt gezien de geringe kaveldiepte plaats naast de bedrijfsgebouwen.
Het vastleggen van de hagen en de hekwerken zorgt, in combinatie met de verspreiden boomopstanden, voor het gewenste kwaliteits- en duurzaamheidsniveau op het terrein.

In de opzet van het bedrijventerrein is ruimte voor variatie in kavelafmetingen en bebouwingsdichtheden. Er worden regels vastgelegd voor de frontlengte van de bebouwing om te voorkomen dat lange gesloten wanden ontstaan. Op het bedrijventerrein bevinden de milieucategorie 3.2 bedrijven zich aan het spooren de Burgemeester Bechtweg en is het overige terrein geschikt voor milieucategorie 3.1 en 2 bedrijven (bij het bepalen van de locaties van de categorieën is rekening gehouden met de bij de categorie behorende afstanden tot gevoelige bestemmingen als genoemd in VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) zie ook de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten. Incidenteel kan – als de milieuhygiënische situatie dat toelaat – ontheffing worden verleend voor een zwaardere milieucategorie dan hiervoor genoemd.

In de oksel van het spoortracé en de Burgemeester Bechtweg is een gebied vormgegeven die twee functies verenigt:

• een ecologische zone om een doorgaande beweging van kleine zoogdieren en amfibieën te garanderen (tevens is een uitloopgebied onder de hoogspanningsmast gereserveerd in combinatie met een poel); de inrichting van de ecozone volgt de randvoorwaarden uit het groenstructuurplan van de gemeente Tilburg;
• in het restgebied wordt een gezamenlijke inspanning geleverd om het onderstation van Essent een plek te geven.

Het onderstation van Essent betreft een groen gebied met verdeelstations, welke extensief wordt gebruikt. Verder dient expliciet rekening gehouden te worden met beide hoogspanningsleidingen, het tracé van de Petrochemial Pipeline Services leiding en eventueel het bestaande riool. De invulling heeft vooralsnog geen consequenties voor de woningen aan de Enschotsebaan.

Burgemeester Bechtweg

De Burgemeester Bechtweg wordt op termijn geheel verbreed tot twee keer twee rijbanen. Daarom is de weg niet in het plangebied opgenomen. Ter hoogte van de lus komt een nieuwe afslag die Berkel-Enschot en de nieuwe Overhoeken rechtstreeks verbindt met de tangent. Ten aanzien van geluidshinder in het woongebied wordt het bestaande geluidsscherm plaatselijk verhoogd.

De Gebiedsontsluitingsweg

De ontsluitingslus en de gebiedsontsluitingsweg vormen de entree van Berkel-Enschot en dienen als zodanig een representatieve route voor het dorp te vormen. Dit stelt een aantal randvoorwaarden voor het gebruik en de vormgeving; een profiel van 7 meter breedte, begeleiding door bomen en een soepele belijning als doorgaande route. Het profiel van de weg wordt ingepast onder het bestaande kunstwerk van de Burgemeester Bechtweg.

De Dorpslinten

De Enschotsebaan is ruimtelijk en beeldend de identiteitsdrager van het plangebied.
Het profiel is ruim van opzet en biedt een riante toegang tot het dorp. De vrijliggende fietspaden, de bestaande hoge boomopstanden en de sloten en hagen aan weerszijden worden ter plaatse van de nieuwe woonwerkkavels gecontinueerd. De nieuwe woonwerkkavels aan de Enschotsebaan krijgen eenzelfde inrichting van de overgang openbaar - privé als de bestaande kavels (haag, watergang, fietspad en laanbeplanting).

De kavels langs de Enschotsebaan kunnen in oppervlak en bebouwingsmogelijkheden meer variatie krijgen door de specifieke vraag (tot maximaal categorie 2). Het cultuurhistorische karakter van dit dorpslint wordt gerespecteerd door het bestaande profiel ook bij de nieuwe woonwerkkavels gelijkwaardig vorm te geven. De Rauwbrakenweg wordt ter hoogte van het zwembad afgesloten voor doorgaand verkeer. Het toevoegen van woningen aan beide dorpslinten is exclusief gereserveerd voor vrijstaande woningen op royale kavels als woonwerkkavels, waarbij het continueren van de bestaande sloten en hagen voorwaarde is voor ontwikkeling. In figuur 3.5 is het stedebouwkundig voorlopig ontwerp (VO) weergegeven.

Figuur 3.5 Stedenbouwkundig VO Enschotsebaan

4.1.2 Beeldkwaliteit

De diversiteit en samenhang in de bestaande Brabantse dorpen is aanleiding voor het toepassen van de gereedschapskist. Het plan beoogt individualiteit en oorspronkelijkheid in de architectuur door een balans tussen eenheid en verscheidenheid.

Bedrijven

Voor de kantoorgebouwen is vooral de hoofdvorm relevant voor de ruimtelijke markering van de dorpsentree. De materialisering van de gevels zou moeten afwijken van de traditionele metselwerkverbanden van de woonwijk. Het toepassen van moderne gevelbekleding kan de signatuur van het totale terrein vormen, zodat het een innovatieve en heldere uitstraling krijgt.

In het gebied zijn twee markante punten die uit het oogpunt van beeldkwaliteit bijzondere aandacht vragen, te weten de groene entree van het bedrijventerrein en het zicht op het dorp vanaf de entree. Het ontwerp van de gebouwen rond deze punten dient door de architecten als een samenhangende ontwerpopgave te worden bezien. Voor de rest van het bedrijventerrein wordt een rustig bebouwingsbeeld nagestreefd (alle gebouwen op een constante rooilijn), een verzorgde architectuur en zorgvuldig ontworpen voorgevels.

Dorpslinten

De woonwerkkavels zouden ondersteund moeten worden met rijke architectuur, erkers, balkons en details. De referentie naar de bestaande boerderijen moet niet leiden tot repetering of kakofonie. Bij de invulling van de woonwerkkavels kan worden gerefereerd naar het vroegere agrarische milieu (schuren en stallen bij boerderijen).

Bij de architectenkeuze zal geselecteerd moeten worden op bureaus die over het vakmanschap beschikken om de hierboven beschreven sfeerbeelden te kunnen realiseren. Vanuit het beeldkwaliteitsplan worden spelregels omschreven die elke architect onder supervisie op eigenzinnige wijze kan vertalen.

Een uitgebreidere omschrijving van de gewenste beeldkwaliteit, inclusief referentiebeelden, kan worden gevonden in Beeldkwaliteitsplan. In verband met de wijziging in dit bestemmingsplan dat een deel van het bedrijventerrein wordt omgezet naar de bestemming 'kantoor', is er een 1e herziening op het beeldkwaliteitsplan gemaakt. Hierin wordt de beeldkwaliteit met betrekking tot kantoren op dit gebied van toepassing verklaard.