9.1 Bestemmingsomschrijving
9.1.1 Functie
De voor ´Gemengd-2´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
bedrijven die zijn genoemd in Staat van bedrijfsactiviteiten, functiemenging
-
f. kantoren tot maximaal 250 m² bruto vloeroppervlak per zelfstandige eenheid met een maximum van 700 m² bruto vloeroppervlak per bestemmingsvlak;
-
g. maatschappelijke instellingen;
-
h. recreatie;
-
i. sport;
-
j. dienstverlening;
-
k. wonen, gestapeld en grondgebonden met dien verstande dat:
-
1. bij gestapelde bouw op de begane grond tenminste 50% van de totale vloeroppervlakte met één of meerdere van de onder b t/m g bedoelde functies dient te worden gerealiseerd, dan wel met een menging hiervan;
-
2. bij gestapelde bouw de verdiepingen een woonfunctie moeten hebben;
-
3. bij gestapelde nieuwbouw parkeren plaats dient te vinden op eigen terrein in het bouwvlak onder het peil (straatpeil) niveau;
-
l. bouwwerken van algemeen nut;
met dien verstande dat de maximale omvang per functionele eenheid, niet zijnde kantoren, 1000 m² bruto vloeroppervlak bedraagt;
9.1.2 Aanduidingen
Ter plaatse van de aanduiding:
-
a. garage (ga);
-
b. horeca (h) van / tot en met de categorie zoals op de verbeelding is weergegeven;
-
c. detailhandel;
zijn de voor ´Gemengd-2´ aangewezen gronden mede bestemd voor de daarbij weergegeven functie(s);
-
a. cultuurhistorische waarde (cw);
zijn de voor ´Gemengd-2´ aangewezen gronden mede bestemd voor het behoud, beheer en herstel van de aanwezige cultuurhistorische waarde.
9.1.3 Bijbehorende voorzieningen
De voor ´Gemengd-2´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:
-
a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
-
b. tuinen en erven;
-
c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
d. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
-
e. groen- en speelvoorzieningen;
-
f. kantines / restauratieve voorzieningen;
-
g. objecten voor beeldende kunst,
voor zover deze behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 9.1.1 en 9.1.2 genoemde functies.
9.2 Bouwregels
9.2.1 Algemeen
Bestaande bebouwing welke krachtens een bouwvergunning is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.
9.2.2 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
-
b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
-
c. ten minste 80% van de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
-
d. het bebouwingspercentage per bouwperceel mag 100 bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
e. de bouwdiepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 12 m, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
f. de maximale bouwhoogte bedraagt 11 m, tenzij een andere bouwhoogte met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
g. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn is gelijk aan de maximale bouwhoogte, tenzij een andere goothoogte met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. In dat geval geldt tevens de maximale dakhelling zoals met de maatvoeringsaanduiding aangegeven;
-
h. het bouwen van ondergrondse bouwwerken in het bouwvlak is toegestaan.
9.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en in het erf worden gebouwd ;
-
b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal één bouwlaag bestaan;
-
c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf mag niet meer bedragen dan 40% van de oppervlakte van het erf tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
d. ten aanzien van de hoogte:
-
1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
-
2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
-
3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. Deze afschuining geldt niet in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht;
9.2.4 Bouwwerken van algemeen nut
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn;
-
b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
-
c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².
9.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
-
b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen.
9.4 Ontheffing van de bouwregels
9.4.1 Ontheffing t.b.v. bouwen in het bouwvlak
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1 en de ontheffingsvoorwaarden in 9.4.4 ontheffing te verlenen van:
-
a. het bepaalde in 9.2.2 onder f ten behoeve van:
-
1. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de achtergevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de helft van de afstand tot de tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 11 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende achtergevelrooilijn geldt een maximum van 11 m;
-
2. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de voorgevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de afstand tot de tegenoverliggende voorgevelrooilijn, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 11 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende voorgevelrooilijn geldt een maximum van 11 m.
9.4.2 Ontheffing t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1 en met de ontheffingsvoorwaarden in 9.4.4,voor het bouwen in het onbebouwd erf ontheffing te verlenen van:
-
a. het bepaalde in artikel 9.2.5 onder b, voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
-
b. het bepaalde in 9.2.5 onder b, voor vlaggenmasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.
-
c. het bepaalde in artikel 9.2.2 onder a, voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum van 0.10 m;
-
d. het bepaalde in artikel 9.2.2 onder a voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
-
e. het bepaalde in artikel 9.2.2 onder a, voor erkers met dien verstande dat:
-
1. op de begane grond:
- de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
- de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
- de hoogte één bouwlaag betreft of maximaal 3 m;
-
2. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
-
3. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
-
f. het bepaalde in artikel 9.2.2 onder a, voor balkons en galerijen van maximaal 1,5 m diepte;
-
g. het bepaalde in artikel 9.2.2 onder a, voor trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten en hijsinrichtingen;
-
h. het bepaalde in artikel 9.2.2 onder a, voor reclametoestellen en draagconstructies voor reclames;
-
i. de in artikel 9.2.5 opgenomen maximum hoogte van erfafscheidingen bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties met een maximum van 2 m;
9.4.3 Ontheffing t.b.v. bouwen in het erf
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1. en met de ontheffingsvoorwaarden in 10.4.4, voor bouwen in het erf ontheffing te verlenen van:
-
a. het bepaalde in 9.2.3 onder c voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg met inachtneming van het bepaalde in artikel 9.5.2,met dien verstande dat 15 m2aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft met een maximum van:
-
1. 80 m2 mits de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m2;
-
2. 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
-
b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij andere gebouwen dan woningen (niet zijnde bedrijfswoningen), met dien verstande dat:
-
1. het erf geheel mag worden bebouwd
-
2. bijgebouwen met een maximale bouwhoogte van 6 m zonder dakhelling mogen worden gerealiseerd;
-
c. van het bepaalde in 9.2.5 voor de opgenomen maximum hoogte voor andere bouwwerken geen gebouw zijnde tot een maximum hoogte van 5 m, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
-
d. de in 9.4.2 onder b, c, e, f, g genoemde ontheffingsbevoegdheden zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.
9.4.4 Ontheffingsvoorwaarden
ontheffing als bedoeld onder lid 9.4 sub 1 t/m 3 van dit artikel wordt slechts verleend indien:
-
a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
-
b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;
-
c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
-
e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
-
h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening worden gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.
9.4.5 Ontheffingsmogelijkheden cultuurhistorische waarden
Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van de procedureregels in artikel 27 en met de ontheffingsvoorwaarden in 9.4.6, ontheffing verlenen van:
-
a. het bepaalde in 9.2.6 onder a voor wat betreft de goothoogte, bouwhoogte, bouwdiepte, pandbreedte, kapvorm, nokrichting, dakhelling, hoogte van de begane grondse bouwlaag en het aantal bouwlagen;
9.4.6 Ontheffingsvoorwaarden
Ontheffing als bedoeld onder 9.4.5 wordt slechts verleend indien:
-
a. de maximale hoogte binnen de basisbestemming niet wordt overschreden.
9.5 Specifieke gebruiksregels
9.5.1 Strijdig gebruik
Tot een gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met de bestemming ´Gemengd-2´, wordt in ieder geval gerekend:
-
a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
-
b. het storten van puin en afvalstoffen, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
-
c. opslag van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
-
d. opslag van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
-
e. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.
9.5.2 Ontheffing van het gebruik ten behoeve van mantelzorg
-
a. Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1, ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 9.5.1 ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte, mits:
-
1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
-
2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
-
3. de maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
-
b. Burgemeester en wethouders trekken de ontheffing, verleend op grond van artikel 9.5.1 in, indien de bij het verlenen van de ontheffing bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.
9.5.3 Ontheffing functiemenging
Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1, ontheffing verlenen van het bepaalde in 9.1.1 onder g ten behoeve van de verplichting tot functiemenging op de begane grond, indien uit marktonderzoek blijkt die functiemenging niet realiseerbaar is.
9.5.4 Ontheffing voor meest doelmatig gebruik
Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in artikel 9.5.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.