Piushavengebied 2009

Artikel 8 Gemengd-1

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.1.1 Functie

De voor ´Gemengd-1´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

bedrijven die zijn genoemd in Staat van bedrijfsactiviteiten, functiemenging;

• c. kantoren tot maximaal 250 m² bruto vloeroppervlak per zelfstandige eenheid met een maximum van 700 m² bruto vloeroppervlak per bestemmingsvlak;
• d. maatschappelijke instellingen;
• e. recreatie;
• f. sport;
• g. dienstverlening;
• h. wonen, gestapeld en grondgebonden met dien verstande dat:
  • 1. bij gestapelde bouw op de begane grond tenminste 50% van de totale vloeroppervlakte met één of meerdere van de onder a t/m f bedoelde functies dient te worden gerealiseerd, dan wel met een menging hiervan;
  • 2. bij gestapelde bouw de verdiepingen een woonfunctie moeten hebben;
  • 3. bij gestapelde nieuwbouw parkeren plaats dient te vinden op eigen terrein in het bouwvlak onder peil (straatpeil) niveau;
• i. bouwwerken van algemeen nut.

met dien verstande dat de maximale omvang per functionele eenheid, niet zijnde kantoren, 1000 m2 bruto vloeroppervlak bedraagt;

8.1.2 Aanduidingen

Ter plaatse van de aanduiding:

• a. horeca (h) van categorie 1;
• b. detailhandel (dh)

zijn de voor ´Gemengd-1´ aangewezen gronden mede bestemd voor de daarbij weergegeven functie(s).

8.1.3 Bijbehorende voorzieningen

De voor ´Gemengd-1´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
• b. tuinen en erven;
• c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• d. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
• e. groen- en speelvoorzieningen;
• f. kantines / restauratieve voorzieningen;
• g. objecten voor beeldende kunst,

voor zover deze behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 8.1.1 en 8.1.2 genoemde functies.

8.2 Bouwregels

8.2.1 Algemeen

Bestaande bebouwing welke krachtens een bouwvergunning is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.

8.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
• c. ten minste 80% van de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
• d. het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak mag 100 bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is weergegeven;
• e. de bouwdiepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 15 m, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven met dien verstande dat de bebouwing in meerdere bouwlagen minimaal 5 m uit de zijdelingse perceelgrens wordt gesitueerd. Deze bepaling is niet van toepassing indien langs de zijdelingse perceelgrens op het belendende perceel reeds bebouwing in meerdere bouwlagen aanwezig is met een diepte van 12 m of meer;
• f. de maximale bouwhoogte bedraagt 15 m, tenzij een andere bouwhoogte is aangeven met dien verstande dat:
  • 1. de bouwhoogte in een strook ter breedte van 5 m langs de zijdelingse perceelscheidingen niet meer mag bedragen dan de randhoogte in de voorgevelrooilijn van de bebouwing op het naastgelegen perceel vermeerderd met 6 m;
  • 2. deze hoogte minimaal 10 m mag bedragen;
  • 3. bebouwing op het belendende perceel binnen een afstand van ten hoogste 5 m van de zijdelingse perceelscheiding in beschouwing wordt genomen;
• g. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn is gelijk aan de maximale bouwhoogte, tenzij een andere goothoogte met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. In dat geval geldt tevens de maximale dakhelling zoals met de maatvoeringsaanduiding aangegeven;
• h. het bouwen van ondergrondse bouwwerken in het bouwvlak is toegestaan;
• i. ter plaatse van de bouwaanduiding onderdoorgang (ond) mag de begane grond bouwlaag niet worden bebouwd.

8.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en in het erf worden gebouwd;
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal één bouwlaag bestaan;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf mag niet meer bedragen dan 40% van de oppervlakte van het erf tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
• d. ten aanzien van de hoogte:
  • 1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
  • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
  • 3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. Deze afschuining geldt niet in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht;

8.2.4 Bouwwerken van algemeen nut

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn;
• b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
• c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².

8.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen.

8.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in 27.1nadere eisen te stellen ten aanzien van:

• a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijde ten behoeve van:
  • 1. een samenhangende straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. de brandveiligheid;
  • 5. de milieusituatie;
  • 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
• b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
• c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;
• d. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil indien de maximale hoogte niet meer bedraagt dan 10 m, zulks in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

8.4 Ontheffing van de bouwregels

8.4.1 Ontheffing t.b.v. bouwen in het bouwvlak

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1 en de ontheffingsvoorwaarden in 8.4.4 ontheffing te verlenen van:

• a. het bepaalde in 8.2.2 onder e voor bebouwing in meerdere bouwlagen in de strook van 5 m langs de zijdelingse perceelscheiding tot een bouwdiepte van maximaal 15 m met inachtneming van het bepaalde in 8.2.2 onder c;
• b. het bepaalde in 8.2.2 onder f ten behoeve van:
  • 1. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de achtergevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de helft van de afstand tot de tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 15 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende achtergevelrooilijn geldt een maximum van 15 m;
  • 2. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de voorgevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de afstand tot de tegenoverliggende voorgevelrooilijn, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 15 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende voorgevelrooilijn geldt een maximum van 15 m.

8.4.2 Ontheffing t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1 en met de ontheffingsvoorwaarden in 8.4.4 voor het bouwen in het onbebouwd erf ontheffing te verlenen van:

• a. het bepaalde in 8.2.5, voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
• b. het bepaalde in 8.2.5 voor vlaggenmasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.
• c. het bepaalde in 8.2.2, voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum van 0,10 m;
• d. het bepaalde in 8.2.3 voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
• e. het bepaalde in 8.2.3, voor erkers met dien verstande dat:
  • 1. op de begane grond:
    • de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
    • de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
    • de hoogte één bouwlaag betreft of maximaal 3 m;
  • 2. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
  • 3. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
• f. het bepaalde in 8.2.2 onder a, voor balkons en galerijen van maximaal 1,5 m diepte;
• g. het bepaalde in 8.2.2 onder a, voor trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten en hijsinrichtingen;
• h. het bepaalde in 8.2.2 onder a, voor reclametoestellen en draagconstructies voor reclames;

het bepaalde in 8.2.3 onder a voor entrees, aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

• i. de in 8.2.5 opgenomen maximum hoogte van erfafscheidingen bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties met een maximum van 2 m;

8.4.3 Ontheffing t.b.v. bouwen in het erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1 en met de ontheffingsvoorwaarden in 8.4.4 voor bouwen in het erf ontheffing te verlenen van:

• a. het bepaalde in 8.2.3 onder c voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg met inachtneming van het bepaalde in met dien verstande dat 15 m2aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft met een maximum van:
  • 1. 80 m2 mits de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m2;
  • 2. 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
• b. het bepaalde in 8.2.3 onder c en d voor een hoger bebouwingspercentage en afwijkende goot- en bouwhoogten voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij andere gebouwen dan woningen (niet zijnde bedrijfswoningen), met dien verstande dat:
  • 1. het bebouwingspercentage maximaal 100% mag bedragen;
  • 2. bijgebouwen met een maximale bouwhoogte van 6 m in maximaal één bouwlaag zonder dakhelling mogen worden gerealiseerd, mits dit voor de bedrijfsvoering noodzakelijk is;
• c. van het bepaalde in 8.2.5 voor de opgenomen maximum hoogte voor andere bouwwerken geen gebouw zijnde tot een maximum hoogte van 5 m, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
• d. de in 8.4.2 onder b, c, e, f, g genoemde ontheffingsbevoegdheden zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.

8.4.4 Ontheffingsvoorwaarden

ontheffing als bedoeld onder sub 1 t/m 3 van dit artikel wordt slechts verleend indien:

• a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
• b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;
• c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
• e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
• h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening worden gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.

8.5 Specifieke gebruiksregels

8.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met de bestemming ´Gemengd-1´, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• b. het storten van puin en afvalstoffen, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
• c. opslag van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
• d. opslag van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
• e. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.

8.6 Ontheffing van de specifieke gebruiksregels

8.6.1 Ontheffing ten behoeve van mantelzorg

Burgemeester en wethouders kunnen met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1ontheffing verlenen van het bepaalde in 8.5.1 onder a. ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte, mits:

• 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
• 3. de maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;

8.6.2 Ontheffing functiemenging

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1, ontheffing verlenen van het bepaalde in 8.1.1 onder g ten behoeve van de verplichting tot functiemenging op de begane grond, indien uit marktonderzoek blijkt die functiemenging niet realiseerbaar is.

8.6.3 Ontheffing voor meest doelmatig gebruik

Burgemeester en wethouders verlenen met inachtneming van de procedureregels in artikel 27.1ontheffing van het bepaalde in 8.5.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.