Buitengebied Zuidwest

4.2 De thema's

Hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing

Algemeen

In dit bestemmingsplan vindt voor wat betreft hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing aansluiting plaats op de beleidsmatige keuzes zoals deze zijn gemaakt in overige reeds bestaande bestemmingsplannen voor het buitengebied van Tilburg (zoals bijvoorbeeld bestemmingsplan De Zandleij).

Als algemene uitgangspunten voor hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing geldt het volgende:

• In de AHS wordt de voorkeur gegeven aan agrarisch hergebruik;
• In de GHS is hergebruik vooral gericht op extensievere functies (GHS-landbouw is niet in het plangebied aanwezig);
• Hergebruiksmogelijkheden worden in belangrijke mate bepaald door de binding met het buitengebied en/of de agrarische sector;
• Geen wezenlijke of onaanvaardbare toename van de milieuhinder en/of de verkeersaantrekkende werking;
• Geen onevenredige aantasting van bestaande functies en waarden;
• Voldaan moet worden aan provinciaal beleid ter zake.

Ten aanzien van de hergebruiksmogelijkheden geldt steeds als uitgangspunt dat in eerste instantie agrarisch hergebruik gewenst is. De agrarische sector kan sturing geven aan deze hergebruiksmogelijkheden via bijvoorbeeld het Landbouwontwikkelingsplan. Het bestemmingsplan is ten aanzien van hergebruik bepalend voor de vraag of een bestemmingswijziging nodig is. Zo niet, dan gaat het om nevenactiviteiten. De mogelijkheden voor niet-agrarisch hergebruik komen in deze paragraaf aan de orde.

Beleid en criteria

Naast de aan het begin van deze paragraaf genoemde algemene uitgangspunten geldt voor alle vormen van hergebruik:

• Uit onderzoek moet aantoonbaar zijn dat er geen mogelijkheden zijn voor continuering van het agrarisch gebruik of hervestiging van een ander agrarisch bedrijf;
• Er dient sprake te zijn van algehele bedrijfsbeëindiging;
• Er mag geen detailhandel plaatsvinden met uitzondering van ondergeschikte detailhandel en verkoop van ter plaatse geproduceerde producten;
• Er mag geen uitbreiding van het bouwblok en de bebouwing plaatsvinden;
• Er dient zorgvuldige landschappelijke inpassing plaats te vinden;
• Het initiatief mag geen afbreuk doet aan de ontwikkeling van de natuurgebieden.

De mogelijkheid tot hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing voor agrarisch verwante en andere functies, is op beperkte schaal in dit bestemmingsplan opgenomen, in de vorm van wijzigingsbevoegdheden ten behoeve van agrarisch technische hulpbedrijven en/of agrarisch verwante bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen en paardenhouderijen.

In het plangebied wordt, indien sanering redelijkerwijs niet kan worden verlangd of agrarisch hergebruik niet haalbaar is, hergebruik als burgerwoning (met op zeer beperkte schaal eventueel daaraan gekoppeld bepaalde andere functies) middels een wijzigingsbevoegdheid met randvoorwaarden eveneens toegestaan, mits substantiële vermindering plaatsvindt van bedrijfsgebouwen, zodat er een 'normale' maat wordt verkregen en vermindering van de verstening plaatsvindt. Ten aanzien van burgerwoningen is een verruiming van de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen opgenomen bij substantiële sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Dit betekent in concreto dat 10% van de te slopen oppervlakte mag worden teruggebouwd, bovenop de reguliere 75m². Dus als iemand 500 m² aan vrijstaande voormalige agrarische bijgebouwen sloopt, mag hij uiteindelijk 75 + 50 m² = 125 m² aan bijgebouwen overhouden, zulks tot een maximum van 200 m². Ook is het mogelijk sloop van voormalige agrarische bebouwing in te zetten voor vergroting van de maximale inhoud van een woning in het buitengebied (600 m³). Tot aan een maximum van 750 m³ mag in ruil voor sloop 10% van de gesloopte inhoud extra woninginhoud worden toegevoegd. Bovenstaande verruimingen zijn alleen mogelijk onder voorwaarde dat de te slopen bebouwing geen cultuurhistorische waarde vertegenwoordigt. Het is niet mogelijk om de premie ten aanzien van bijgebouwen en de woning beide te gebruiken. Wel kan een deel van de gesloopte oppervlakte voor de vergroting van de woning en een ander deel voor de oppervlakte bijgebouwen benut worden. In ieder geval geldt dat het om een eenmalige bonus gaat en dat alle overtollige bebouwing bij voorkeur voorafgaand aan de verruiming of in ieder geval binnen zeer korte termijn daarna afgebroken moet worden. De regeling geldt niet voor recreatiewoningen.

Boerderijsplitsing wordt via een wijzigingsbevoegdheid alleen toegestaan voor voor het buitengebied kenmerkende boerderijen. Hierbij geldt onder meer als voorwaarde dat het bestaande architectonische karakter van de boerderij en de daaraan verbonden cultuurhistorische waarden niet worden aangetast. Evenmin mag het gaan om een woonboerderij, die gelegen is op gronden binnen de gebiedsaanduiding 'geluidzone-luchtvaart'.

Recreatie en overige nevenactiviteiten

Hierbij gaat het voornamelijk om de toelaatbaarheid van de diverse vormen van dag- en verblijfsrecreatie in bestaande bebouwing. Het beleid van de gemeente Tilburg is met name gericht op het bieden van gebiedsgerichte ontwikkelingsmogelijkheden en het bieden van mogelijkheden in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied (onder voorwaarden).

Kadernota Toerisme en Recreatie 2003-2010, 'De Tilburgse Ervaring'

In deze kadernota verwoordt de gemeente haar beleid en ambities met betrekking tot toerisme en recreatie. In de kadernota wordt onder meer de noodzaak aangegeven voor het opstellen van een beleidsplan buitengebied voor economische ontwikkeling door onder andere toerisme en recreatie. De inhoud van deze kadernota heeft geen directe gevolgen voor dit bestemmingsplan.

Beleid en criteria

Hierna wordt eerst een aantal algemene beleidsuitspraken gedaan. Vervolgens wordt het beleid voor de diverse vormen van dag- en verblijfsrecreatie beschreven met daarbij de eventuele doorvertaling in dit bestemmingsplan.

Algemeen

Als algemene uitgangspunten voor recreatieve ontwikkelingen geldt:

• Geen milieuhygiënische belemmeringen; onder meer bij gebouwde verblijfsaccommodaties gelden beperkingen vanwege de Wet Geurhinder en Veehouderij;
• Geen nieuwvestiging in bos- en natuurgebieden;
• Geen onevenredige aantasting van ter plaatse aanwezige belangen en waarden; in de GHS mag het initiatief geen onomkeerbare gevolgen hebben en juist liefst een versterking vormen voor het behoud en de ontwikkeling van landschappelijke en/of natuurwaarden (GHS-landbouw komt niet binnen het plangebied voor);
• Geen beperkingen voor de bedrijfsvoering en bedrijfsontwikkeling van de in de omgeving bestaande bedrijven of functies. Deze voorwaarde is niet relevant omdat er geen bedrijven in de omgeving van het agrarisch bedrijf in het plangebied liggen.

Dagrecreatieve voorzieningen

De zomerhuisjes in het plangebied, voorzover legaal aanwezig, zijn aangemerkt als dagrecreatieve voorzieningen. Deze mogen niet worden vergroot, zowel in oppervlakte als hoogte. Tevens is permanente bewoning niet toegestaan, met uitzondering van enkele locaties ten aanzien waarvan de rechter anders heeft bepaald. De voorzieningen mogen wel geheel of gedeeltelijk worden vernieuwd, waarbij ook van materiaal mag worden gewisseld.

Hergebruik bebouwing voor recreatie

Functieverandering naar dag- of verblijfsrecreatie is in het plangebied mogelijk gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid, zij het op beperkte schaal (max. 400 m²). Daarnaast moet worden voldaan aan de reeds hierboven genoemde voorwaarden.

Kamperen

Gebouwde recreatieaccommodaties en reguliere kampeerterreinen voor meer dan 10 kampeermiddelen komen in het plangebied niet voor en worden ook niet toegestaan om extra verstening te voorkomen. Kleinschalig kamperen bij de boer wordt in dit plangebied mogelijk gemaakt onder voorwaarden via ontheffing. Deze zijn als volgt:

• Het plaatsen van stacaravans is uitgesloten;
• Het kamperen mag plaats hebben op maximaal 0,5 ha van de desbetreffende gronden;
• De kampeermiddelen mogen alleen geplaatst worden op het bouwblok, tenzij dit praktisch niet mogelijk is vanwege de aanwezigheid van andere bebouwing, in welk geval ook op een naastgelegen perceel of aan de overzijde van de weg tegenover het bedrijf kampeermiddelen mogen worden geplaatst;
• Geen onomkeerbare inbreuk mag worden gemaakt op landschappelijke en/of natuurwaarden en voldoende afstand moet worden gehouden tot gebieden met dergelijke waarden;
• Het kamperen mag geen onevenredige beperkingen opleveren ten aanzien van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende (agrarische) bedrijven;
• Parkeren dient op het erf plaats te vinden;
• Er dient (inheemse) landschappelijke inpassing van het terrein plaats te vinden (omplanting met tenminste 5 m opgaand bos- plantsoen);
• Er mogen maximaal 25 kampeermiddelen worden geplaatst.

Het bestemmingsplan staat verenigingskamperen op eigen terrein, natuurkamperen, vrij kamperen, kamperen voor eigen gebruik en groepskamperen niet toe in het plangebied.

Recreatieve en overige nevenactiviteiten

Bij agrarische bedrijven worden via een ontheffing op beperkte schaal recreatieve en overige nevenactiviteiten toegestaan. Het moet hierbij gaan om één van de volgende functies:

• agrarisch-technische hulpbedrijven, agrarisch verwante bedrijven en niet aan het buitengebied gebonden bedrijven, zulks tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 400 m² of
• zorgboerderijen, kinderboerderijen, voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, sociaal-culturele, culturele en educatieve voorzieningen, zulks tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 250 m², waaronder maximaal 50 m² ondergeschikte horeca of
• recreatieve doeleinden, zulks tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 200 m², waaronder maximaal 50 m² ondergeschikte horeca of
• kamperen met maximaal 25 tijdelijke kampeermiddelen op maximaal 0,5 ha van de desbetreffende gronden (zie hierboven) of
• opslag van statische goederen, zulks tot een maximale oppervlakte van 50% van het totale oppervlak aan bedrijfsgebouwen tot maximaal 1.000 m², waarbij stalling in kassen niet is toegestaan.

Bij nevenactiviteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het agrarische bedrijf moet als zodanig blijven functioneren, derhalve blijft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' gehandhaafd;
• buitenopslag is niet toegestaan;
• de in het omliggende gebied aanwezige waarden mogen niet in onevenredige mate worden aangetast (landschappelijke inpassing);
• de verbrede landbouw en/of nevenactiviteit mag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben;
• gezorgd moet worden voor voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein;
• de verbrede landbouw en/of nevenactiviteit mag geen onevenredige beperkingen opleveren ten aanzien van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende (agrarische) bedrijven;
• de nevenactiviteit zelf mag niet milieuvergunningplichtig zijn en daarnaast moet deze milieuhygiënisch inpasbaar zijn.

Bij agrarische bedrijven geldt op grond van de regels van het bestemmingsplan naast het bovenstaande een directe mogelijkheid om bed&breakfast te realiseren, tot aan maximaal 5 units met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 200 m². Hiervoor is dus geen ontheffing vereist. Bij 'Wonen - Buitengebied' worden dergelijke activiteiten niet toegestaan. Hier is onder omstandigheden wel statische opslag binnen bestaande bebouwing (voormalige agrarische bebouwing) mogelijk tot 50% met een maximum van 1000 m2. Hetzelfde geldt voor 'kleinschalige, niet zakelijke dienstverlening' (onder omstandigheden toegestaan tot 400 m²).

Verkoop aan huis (ondergeschikte productiegebonden detailhandel) is in het hele plangebied toegestaan bij het 'agrarisch bedrijf' als ondergeschikte activiteit bij de agrarische bedrijfsvoering, waarbij niet meer dan 100 m² bedrijfsvloeroppervlakte voor de verkoop mag worden gebruikt.

Teeltondersteunende voorzieningen

Het gebruik van TOV is van belang voor verlenging van het seizoen, een meer gelijkmatige arbeidsverdeling en terugdringing van het gebruik van bestrijdingsmiddelen. Het kan consequenties hebben voor perceelsgebonden natuur- en landschapswaarden. De toelaatbaarheid van deze voorzieningen moet worden afgewogen op basis van natuurlijke, landschappelijke en agrarische motieven.

Permanente voorzieningen zijn volgens de provinciale beleidsnota enkel toegestaan op het agrarisch bouwblok.

Volgens de provinciale beleidsnota zijn tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen (folies, wandelkappen, hagelnetten e.d.) toegestaan buiten het bouwblok en binnen de bestemming 'Agrarisch' rechtstreeks toelaatbaar. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 2,5 ha binnen de bestemming 'Agrarisch'. Binnen de gebiedsbestemmingen 'Bos' en 'Natuur' zijn tijdelijke TOV uitgesloten.

Teeltondersteunende kassen (permanente teeltondersteunende voorzieningen; TOK) zijn ondersteunende voorzieningen die een onderdeel zijn van de totale agrarische bedrijfsvoering van een vollegrondskwekerij of boomkwekerij. Ze worden gebruikt om de bedrijfsvoering te optimaliseren en om in te spelen op de toename van eisen van marktpartijen en de exportgerichtheid van de tuinbouwsector. Onder een kas wordt verstaan een agrarisch bedrijfsgebouw waarvan de wanden en het dek voornamelijk bestaan uit glas of een ander lichtdoorlatend materiaal en dat dient voor de productie van gewassen onder geconditioneerde klimaatomstandigheden. Schuurkassen en permanente tunnel- of boogkassen ( > 1,5 m) worden beschouwd als een kas. TOK zijn volgens dit bestemmingsplan uitsluitend toegestaan binnen het agrarisch bouwblok bij agrarische bedrijven tot een maximale oppervlakte van 5.000 m² en dit slechts voor zover het gaat om bedrijven, die niet binnen de GHS zijn gelegen. Omdat binnen het plangebied geen glastuinbouw voorkomt, is de bouw van meer dan 5.000 m² aan TOK binnen agrarisch bouwblokken niet mogelijk.

Agrarische bouwvlakken

De gemeente Tilburg wil voor bestaande agrarische bedrijven bij de bouwbloktoekenning maatwerk leveren zodat bedrijven voldoende ruimte hebben voor de agrarische bedrijfsvoering en -ontwikkeling binnen de planperiode. De in het plangebied aanwezige bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn daartoe in de bestemming Agrarisch-Agrarisch Bedrijf opgenomen.

De gemeente streeft in het algemeen naar zuinig ruimtegebruik, efficiënte benutting van bouwblokken en het voorkomen van verstening van het buitengebied. Door te werken met actuele luchtfoto's, topografische en kadastrale ondergronden heeft de gemeente zeer zorgvuldig de bouwblokken begrensd.

Voor elk agrarisch bedrijf is de omvang en vorm van het bouwblok bepaald. Hiervoor zijn de volgende aanknopingspunten gehanteerd:

• vigerend plan;
• uitgangspunten van het reconstructieplan De Meierij; omdat het vigerende bestemmingsplan niet gebaseerd is op het Streekplan 1992/2002 krijgen de grondgebonden agrarische bedrijven en glastuinbouwbedrijven (deze laatste komen niet voor in het plangebied) een bouwblok op maat; dit wil zeggen een bouwblok waarbinnen de bestaande bebouwing en bouwwerken vallen met een reële uitbreidingsruimte (circa 15 %) tot maximaal 1,5 ha; intensieve veehouderijbedrijven in extensiveringsgebied en op niet- duurzame locaties in verwevingsgebied krijgen een strak begrensd bouwblok (rondom gebouwen en voorzieningen); bedrijven in verwevingsgebied op een duurzame locatie krijgen een bouwblok op maat tot maximaal 2,5 ha als bovengrens;
• huidige bedrijfsbebouwing (onder andere luchtfoto's en opgave enquête), zowel qua omvang als situering, is een belangrijk criterium;
• reële uitbreidingswensen (concrete bouwplannen/aanvragen en enquête);
• aard van het bedrijf (hokdier, graasdier, akkerbouw en dergelijke), met als achterliggende gedachte dat bepaalde bedrijfstypen (bijvoorbeeld in het kader van milieu- en/of dierwelzijnseisen) grotere bouwblokken nodig hebben dan andere (dit geldt in principe alleen voor een bouwblok op maat);
• omvang van het bedrijf (aantal Nge), wordt zijdelings bij de bouwbloktoekenning betrokken omdat economisch grotere bedrijven ook meer mogelijkheden hebben voor uitbreiding en dus een ruimere maatvoering behoeven;
• aanwezigheid van natuur- en landschapswaarden;
• specifieke omstandigheden, zoals eigendomsverhoudingen en de aanwezigheid van wegen, waterlopen, bossen en landschapselementen, waarmee bij de begrenzing rekening wordt gehouden.

Nieuw- of hervestiging van agrarische bedrijven wordt mede vanwege de ligging van het plangebied nabij de stad, de aanwezige natuurwaarden en de gedeeltelijke omkadering door het tangentstelsel in het plangebied niet toegestaan.

Uitbreiding bouwvlakken

De ruimte voor uitbreiding van toegekende bouwvlakken hangt voor agrarische bedrijven, niet zijnde intensieve veehouderijbedrijven, met name af van de aard en de ligging van het bedrijf volgens de kaders van het Interimstructuurvisie/Paraplunota. Voor intensieve veehouderij gelden de kaders van het Reconstructieplan Meierij (de integrale zonering).

Bouwvlakuitbreidingen worden via een wijzigingsbevoegdheid geregeld. Grondgebonden agrarische bedrijven in het plangebied mogen uitbreiden tot een omvang van 1,5 ha, terwijl, indien het bestaande bestemmingsvlak reeds meer bedraagt dan 1,5 ha, dit bestemmingsvlak mag worden vergroot met maximaal 20%. In/nabij een ecologische verbindingszone (EVZ) is uitbreiding toegestaan als het functioneren van deze EVZ niet belemmerd wordt.
Intensieve veehouderijbedrijven in extensiveringsgebied mogen enkel uitbreiden in het kader van dierwelzijn (max. 15%). Intensieve veehouderijbedrijven in verwevingsgebied mogen uitbreiden tot 1,5 ha via wijziging (of tot meer in het kader van wettelijke eisen inzake dierenwelzijn). Op duurzame projectlocaties en duurzame locaties in verwevingsgebieden mogen deze bedrijven uitbreiden tot maximaal 2,5 ha (via een buitenplanse procedure). Bij het toepassen van deze procedure zal moeten worden aangetoond dat de betreffende locatie een duurzame locatie is.

Cultuurhistorie en archeologie

In deze paragraaf is een uitsnede opgenomen van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW-kaart) (2006) van de provincie Noord-Brabant. Hierna volgen afzonderlijk de aspecten cultuurhistorie en archeologie.

Cultuurhistorie

Algemeen

Om de cultuurhistorische waarden van het gebied duidelijk in beeld te brengen worden vier aspecten uitgewerkt:

• a. Historische geografie en ontwikkeling van het landschap
• b. Archeologie
• c. Objecten en structuren (monumentale objecten, ensembles en gebieden)
• d. Richtlijnen en voorwaarden

Afhankelijk van hun belang en de beschikbare informatie worden deze aspecten nader belicht. Tevens wordt aangegeven welke aspecten onder enige vorm van beschermende wet- en regelgeving vallen.

Zuidwest

Naar aanleiding van de herziening van het beheerbestemmingsplan Buitengebied Zuidwest (verder plangebied genoemd) is door Fontys-BILAN in 2008 een cultuurhistorisch en archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is deel van een reeks onderzoeken die kadert in de globale herziening van de beheersbestemmingsplannen van de gemeente. In de volgende paragraaf wordt volstaan met een globale beschrijving. Voor gedetailleerde informatie wordt verwezen naar het desbetreffende rapport van BILAN.

Het plangebied ligt in het zuidwesten van de gemeente Tilburg dat vroeger bestond uit woeste (heide-) gronden, doorsneden door het beekdal van de Donge. In het oosten ligt het moerassige gebied van De Blaak, 't Kolkven en het Rietven dat grenst aan enkele opduikingen waaronder 't Geregt en een uitloper van de hoge gronden ten oosten van De Warande. Dit gebied gaat naar het westen over in de woeste gronden van De Rielsche en Hultensche Heide. De heide wordt doorsneden door het soms zeer brede en drassige beekdal van de Donge. In het uiterste westen ligt het bouwland van de gehuchten Klein Tilburg en Hulten. Ten noorden van het plangebied loopt de nagenoeg kaarsrechte Bredaseweg of Rijksweg die via de Maasbrug en de Maasdyk het beekdal van de Donge oversteekt. Dwars door het plangebied loopt van oost naar west de Gilzerbaan die eveneens de Donge oversteekt via een overgang die bekend stond als de Lievevoorts Vonder.

Het gebied was in het verleden grotendeels onontgonnen en onderdeel van de gemeint. Langs de Donge lagen enkele beemden, waaronder de Brik Polders en de Blood Beemden, die in bezit waren van particulieren. In het westen lag het bouwland van Hulten en Klein Tilburg.

De exacte ouderdom van deze nederzettingen is niet bekend, maar een ontstaan in de (vroege) Middeleeuwen wordt verondersteld. Hulten wordt reeds in de dertiende eeuw vermeld, Klein Tilburg aan het einde van de vijftiende eeuw. Overigens zijn er aanwijzingen dat het gebied al eerder werd bewoond gezien de vondst van Merovingisch aardewerk bij Hulten.

In het plangebied zien we met name in het oostelijke deel soms grillige hoogteverschillen met als hoogste punt 15m +NAP, omgeven door een aantal vennen. Het toponiem Blaak verwijst ook naar de moerassige situatie ter plaatse.

Het westelijke deel van het plangebied maakte vroeger deel uit van een moeilijk te doorkuisen, woest en soms drassig gebied. De van oudsher belangrijkste route in het plangebied was de Gilzerbaan. Over de ouderdom is niets bekend, hoewel delen van de route al in de Middeleeuwen werden vermeld. De weg liep vanaf Berkdijk in een rechte lijn over de heide naar de gehuchten Lage en Hoge Vossenberg onder Klein Tilburg. De overige routes door het plangebied waren meestal onbenaamde zandpaden die hoofdzakelijk van zuid naar noord liepen over de oevers van de Donge en de Hultensche Leij.

De Bredaseweg, die langs de noordgrens van het plangebied loopt, werd aangelegd in 1826, deels op oudere tracés. Belangrijk waren ook de oversteekplaatsen over de Donge. Dit zijn vaak (zeer) oude schakels in doorgaande routes. Het betreft de vroegere Maasdijk in de Bredasweg, de Lievevoorts Vonder in de Gilzerbaan en de Kei Stoep in het huidige Siptenpad in het zuiden van het plangebied. In het oosten van het plangebied liep een deel van het tracé van het Bels Lijntje, de spoorweg van Tilburg naar Turnhout.

Tot ver in de twintigste eeuw bleef een deel van het plangebied bestaan uit heidegronden die vanaf de negentiende eeuw werden aangeplant met naaldbossen en/of werden ontwaterd door de aanleg van een slotenstelsel. De vennen in het plangebied (Blaak, Rietven, Kolkven) werden na 1900 in snel tempo gedempt en omgewerkt tot weide- of akkergrond.

Langs de Bredaseweg werden vanaf de achttiende eeuw door particulieren landgoederen aangelegd met een recreatieve functie. Behalve wat verspreide bebouwing op deze landgoederen vinden we in het plangebied ook het complex van de Tilburgsche Waterleiding Maatschappij.

Archeologie (bodemarchief)

Het plangebied heeft op de Indicatieve Kaart Archeologische waarden (IKAW) grotendeels een middelhoge verwachting. Deze geldt voor het beekdal van de Donge, een groot deel van het gebied ten oosten daarvan en voor een klein deel ten zuiden van de Gilzerbaan. Alleen tussen de Donge en de westgrens van het plangebied en ten zuidwesten van de Gilzerbaan geldt een lage trefkans. In het uiterste westen ligt ter hoogte van Klein Tilburg een klein gebied met een hoge verwachting.

Het oostelijke deel van het plangebied heeft op de Archeologische Waarschuwingskaart van Tilburg (ARWATI) een hoge verwachting. Hetzelfde geldt voor een geïsoleerde verhoging (duinvaaggrond) in het zuiden van het plangebied. Het overige deel heeft op de ARWATI een middelhoge verwachting, het beekdal van de Donge een basis verwachting.

Om deze verwachting nader te kunnen specificeren is in het uitgevoerde onderzoek vertrokken vanuit de reconstructie van het prestedelijke landschap, die in nauwe relatie staat tot de bewoningsgeschiedenis.

Belangrijk onderdeel hierbij is het hanteren van een lagenbenadering. De verschillende landschappelijke lagen zijn reliëf, water, bodem en wegenpatroon. Deze aspecten werden aangevuld met onder andere archeologische waarnemingen, bekende historische bebouwing en toponymisch onderzoek om een overzicht te krijgen van de historische bewoning en het type landschapsgebruik. De landschapsreconstructie werd gekoppeld aan bekende nederzettingspatronen uit diverse perioden. Op deze manier werd uitspraak gedaan over locaties die gunstig kunnen zijn geweest voor (pre)historische bewoning.

Net als andere stadsdelen van Tilburg voldoet het plangebied aan een aantal historisch-landschappelijke criteria dat kansen biedt aan vroege bewoning of deze althans doet vermoeden. Het gaat hierbij om elementen zoals de nabijheid van water, de afwisseling van reliëf (met name het voorkomen van hoger gelegen locaties), de bodemgesteldheid en de voormalige aanwezigheid van oude structuren die een aanduiding kunnen zijn van oude bewoningspatronen.

De archeologische verwachting, zoals aangeduid op de IKAW en ARWATI, is op basis van het uitgevoerde cultuurhistorisch en archeologisch onderzoek nader toegespitst en weergegeven in een verwachtingskaart.

Deze verwachting geeft echter een historische situatie weer, waarbij geen rekening is gehouden met moderne en submoderne verstoringen waarmee de urbanisatie van het plangebied in de twintigste eeuw gepaard is gegaan. Aanvankelijk was deze beperkt tot de aanleg van het complex van de Tilburgsche Waterleiding Maatschappij en het Bels Lijntje. In het zuidwesten van het plangebied werd de golfbaan Prise d'Eau aangelegd. Het grootste deel van het plangebied bestaat echter nog steeds uit bossen, weilanden en akkers en zal dan ook weinig tot geen verstoring kennen.

In de figuur zijn de verwachtings- en de verstoringskaart samengevoegd tot een kaart, waarin onderscheid wordt gemaakt in terreinen met geen tot lage archeologische verwachting, terreinen met middelhoge tot hoge archeologische verwachting en archeologisch waardevolle terreinen (o.a. archeologische monumenten).

In het bestemmingsplan Zuidwest liggen geen terreinen van bijzondere archeologische trefkans of waarde, waarvoor wordt aanbevolen om deze als primaire bestemming archeologie te geven en waarbij voor wijzigingen aan de bestemming een aanlegvergunning vereist is.

Figuur: archeologie

Objecten en structuren

Objecten

In het plangebied bevindt zich op grond van de gemeentelijke monumentenverordening één beschermd monument. De bebouwing uit de periode 1850 – 1940 is geïnventariseerd in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP)2. Deze bebouwing heeft geen formeel beschermde status maar komt wel voor op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant en wordt daar ook als waardevol beschouwd. In het plangebied bevinden zich echter geen MIP-panden. Voor de architectuur en stedenbouw uit de periode na de Tweede Wereldoorlog dient onderzoek uit 20053 als basis, maar ook hierin komen geen objecten voor die zijn gesitueerd in het plangebied.

De volgende waardevolle en/of kenmerkende objecten bevinden zich in het plangebied (zie figuur):

Gemeentelijke monumenten:

• Gilzerbaan 413.

Figuur: objecten

Structuren

Uit het BILAN-rapport blijkt dat het plangebied tot ver in de twintigste eeuw doorkruist werd door een aantal wegen en paden, dat mogelijk teruggaat op een zeer oud padenpatroon. Een deel van dit netwerk is verloren gegaan, maar het tracé van enkele van deze oude wegen en paden is echter nog deels herkenbaar in het huidige wegenpatroon:

• Gilzerbaan – Bredaseweg – Vonderpad/Siptenpad
• Uit de periode 1940-1970 zijn geen kenmerken bewaard gebleven van bovengemiddelde waarde.

Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant bevinden zich in het gebied de volgende historisch geografisch waardevolle lijnen met de waardering 'redelijk hoog':

• Gilzerbaan – Bleukweg – Klein Tilburg – Oudelijn – Nieuwelijn – Puttendijk – Siptenpad – Oude Rielsebaan – Vonderpad
• Historisch geografisch waardevolle lijnen met de waardering 'hoog' en 'zeer hoog':
• Bredaseweg – Reuselpad (hoog)
• Schaapsgoorpad (zeer hoog), op het voormalige tracé van het Bels Lijntje

Richtlijnen en voorwaarden

Archeologie

De resultaten van het archeologisch inventariserend bureauonderzoek met inbegrip van de indicatieve periodenkaart van het plangebied, vormen, in combinatie met de vigerende verwachtingskaart(en) en de bekende archeologische waarnemingen, de basis voor advisering en toetsing betreffende archeologische waarden en eventueel vooronderzoek bij ruimtelijke ontwikkelingen en met name vrijstellings- en andere voor archeologie van toepassing zijnde vergunningsprocedures op een bepaalde locatie. Zeker indien het bodemarchief van een bepaald terrein (vermoedelijk) nog niet verstoord is, is nader onderzoek naar eventuele archeologische sporen en vondsten aan de orde (zie eerste afbeelding).

• a. Gebied met (middel)hoge archeologische verwachting: bij planvorming (c.q. bouwaanvragen) waarbij sprake is van grondverzet geldt, in die locaties die op de waarschuwingskaart een aanduiding hebben van (middel)hoge archeologische verwachting, advies- en/of onderzoeksplicht inzake archeologie. Deze verplichting geldt bovendien op grond van rijks- en provinciaal beleid voor vrijstellingsprocedures, bestemmingsplanprocedures en MER-plichtige projecten.
• b. Archeologisch waardevol terrein: aanlegvergunning met als voorwaarde archeologisch vooronderzoek bij planologische ontwikkelingen voor locaties aangeduid op de plankaart als terrein met bestemming archeologie.
• c. Gebied met lage verwachting: op locaties die op de verwachtingskaart een aanduiding hebben van lage verwachting, geldt bij planvorming (c.q. bouwaanvragen) voor projecten met een oppervlakte van 5000 m² of meer geldt advies- en/of onderzoeksplicht inzake archeologie.

Cultuurhistorie

De beschermde monumenten en gebieden (rijks- en gemeentelijke monumenten en beschermde stadsgezichten) vallen onder separate besluitvormingsprocedures, met name de Monumentenwet 1988 en de Monumentenverordening gemeente Tilburg. In geval van wijziging van bestemmingen van percelen waarop deze wet- en regelgeving van toepassing is, zal de cultuurhistorische waarde een afwegingsfactor zijn.

De cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren, zoals opgenomen in het MIP (en niet voorzien van een geautoriseerde status (rijks- of gemeentelijk monument)) en die uit de naoorlogse periode (wederopbouw), hebben geen officieel beschermde status. Desondanks dient in eventuele planontwikkeling rekening gehouden te worden met deze elementen, waarbij gestreefd dient te worden naar behoud. Hergebruik verdient de voorkeur boven sloop en vervangende nieuwbouw. Overigens zijn in het plangebied geen MIP-objecten aanwezig.