Buitengebied West

4.2 De thema´s

4.2.1 Hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing

Algemeen

In dit bestemmingsplan vindt voor wat betreft hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing aansluiting plaats op de beleidsmatige keuzes zoals deze zijn gemaakt in overige reeds bestaande bestemmingsplannen voor het buitengebied van Tilburg (zoals bestemmingsplan De Zandleij).

Als algemene uitgangspunten voor hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing geldt het volgende:

• In de AHS wordt de voorkeur gegeven aan agrarisch hergebruik.
• Hergebruiksmogelijkheden worden in belangrijke mate bepaald door de binding met het buitengebied en/of de agrarische sector.
• Geen wezenlijke of onaanvaardbare toename van de milieuhinder en/of de verkeersaantrekkende werking.
• Geen onevenredige aantasting van bestaande functies en waarden.

Deze uitgangspunten leiden tot een gedifferentieerd beleid.

In het plangebied komen de volgende categorieën functies voor:

• agrarisch bedrijf;
• bedrijf;
• woningen.

Voor nieuwe niet-agrarische functies geldt dat de planologische mogelijkheden en toelaatbaarheid in sterke mate te maken hebben met de aard van de activiteiten en de waarden in het gebied.

De interimstructuurvisie en de beleidsnota 'Buitengebied in Ontwikkeling' bieden onder voorwaarden in bebouwingsconcentraties ruimte voor hergebruik als de gemeente hiervoor een visie heeft ontwikkeld.

De gemeente wil het landelijk gebied zoveel mogelijk vrijhouden van minder of niet aan het landelijk gebied gebonden activiteiten en wil zo moeilijk handhaafbare situaties met kleinschalige bedrijvigheid voorkomen. Gelet op de ruime hoeveelheid bestaand en nog te ontwikkelen bedrijventerrein vindt de gemeente het niet nodig ruimere mogelijkheden in het buitengebied te bieden.

Ten aanzien van de hergebruiksmogelijkheden geldt steeds als uitgangspunt dat in eerste instantie agrarisch hergebruik gewenst is. De agrarische sector kan sturing geven aan deze hergebruiksmogelijkheden via bijvoorbeeld het Landbouwontwikkelingsplan. Het bestemmingsplan is ten aanzien van hergebruik bepalend voor de vraag of een bestemmingswijziging nodig is. Zo niet, dan gaat het om nevenactiviteiten.

De mogelijkheden voor niet-agrarisch hergebruik komen in deze paragraaf aan de orde. Voor zaken ten aanzien van recreatie wordt naar §4.2.2 verwezen.

Beleid en criteria

Naast de aan het begin van deze paragraaf genoemde algemene uitgangspunten geldt voor alle vormen van hergebruik:

• Uit onderzoek moet aantoonbaar zijn dat er geen mogelijkheden zijn voor continuering van het agrarisch gebruik of hervestiging van een ander agrarisch bedrijf.
• Er dient sprake te zijn van algehele bedrijfsbeëindiging.
• Er mag geen detailhandel plaatsvinden met uitzondering van ondergeschikte detailhandel en verkoop van ter plaatse geproduceerde producten.
• Er mag geen uitbreiding van het bouwblok en de bebouwing plaatsvinden.
• Er dient zorgvuldige landschappelijke inpassing plaats te vinden.
• Het initiatief mag geen afbreuk doet aan de ontwikkeling van de natuurgebieden.

Het beleid in het plangebied is conserverend en gericht op de agrarische functie en natuur- en landschapsbehoud. Dit leidt tot zeer beperkte mogelijkheden voor hergebruik. Momenteel werkt de gemeente aan een Handreiking Initiatieven Landelijk Gebied, die naast hergebruik ook nog ingaat op andere initiatieven. Nieuwe initiatieven dienen aan deze handreiking te worden getoetst. Na toetsing kan per afzonderlijk geval een bestemmingsplanherzieningsprocedure worden gevoerd of een projectbesluit worden genomen.

In het plangebied wordt, indien sanering redelijkerwijs niet kan worden verlangd of agrarisch hergebruik niet haalbaar is, hergebruik als burgerwoning of een recreatieve functie middels een wijzigingsbevoegdheid met randvoorwaarden toegestaan mits substantiële vermindering plaatsvindt van bedrijfsgebouwen zodat er een 'normale' maat wordt verkregen en vermindering van de verstening plaatsvindt.

De mogelijkheid tot hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing voor agrarisch verwante, buitengebied gebonden en niet-buitengebied gebonden bedrijven is niet in dit bestemmingsplan opgenomen. Dit is derhalve alleen via een eventuele partiële herziening mogelijk.

Ten aanzien van burgerwoningen is in het bestemmingsplan De Zandleij een verruiming van de oppervlakte bijgebouwen opgenomen bij substantiële sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Dit bestemmingsplan sluit hierbij aan. Dit betekent dat:

• a. ofwel voor maximaal 20% van de gesloopte bovenmatige (d.w.z. meer dan 75 m2) oppervlakte via ontheffing mag worden teruggebouwd met 200 m2 aan vrijstaande bijgebouwen per woning als maximum; Dit betekent dat als iemand 500 m2 vrijstaande bijgebouwen sloopt hiervan 75 m2 + ((20% van (500 m² - 75 m² ) ) dus 85 m²) = 160 m2 mag hebben/overhouden.
• b. ofwel 10% van de inhoud van de gesloopte bedrijfsgebouwen boven de direct toegestane inhoud via ontheffing mag worden benut voor vergroting van de woning zelf tot een maximale maat van 750 m3. Dat wil zeggen dat als iemand 1.500 m3 sloopt (10% van 1.500 =) 150 m3 gebruikt mag worden om de woning te vergroten boven de direct toegestane 600 m3.
• c. ofwel voor maximaal 20% van de bovenmatige (d.w.z. meer dan 75 m2) gesloopte oppervlakte deels als extra oppervlakte aan bijgebouwen tot maximaal 200 m2 en deels als extra oppervlakte van de woning is toegestaan met dien verstande dat daardoor de inhoud niet meer dan 750 m3 gaat bedragen.

Bovenstaande verruimingen zijn alleen mogelijk onder voorwaarde dat de te slopen bebouwing geen cultuurhistorische waarde vertegenwoordigt.

Het is niet mogelijk om de premie ten aanzien van bijgebouwen en de woning beiden te gebruiken. Wel kan een deel van de gesloopte oppervlakte voor de vergroting van de woning en een ander deel voor de oppervlakte bijgebouwen benut worden (zie punt c). Omwille van de uitvoerbaarheid van de regeling wordt dan niet met inhoudsmaten maar alleen met oppervlakten gerekend.

In ieder geval geldt dat het om een eenmalige bonus gaat en dat alle overtollige bebouwing bij voorkeur voorafgaand aan de verruiming of in ieder geval binnen zeer korte termijn daarna afgebroken moet worden. De regeling geldt niet voor recreatiewoningen.

4.2.2 Recreatie en overige nevenactiviteiten

Hierbij gaat het voornamelijk om de toelaatbaarheid van de diverse vormen van dag- en verblijfsrecreatie in bestaande bebouwing. Hergebruik voor andere bedrijvigheid dan recreatie is in §4.2.1 aan de orde geweest.

Het beleid van de gemeente Tilburg is met name gericht op het bieden van gebiedsgerichte ontwikkelingsmogelijkheden en het bieden van mogelijkheden ten aanzien van in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied (onder voorwaarden).

Kadernota Toerisme en Recreatie 2003-2010, 'De Tilburgse Ervaring'

In deze kadernota verwoord de gemeente haar beleid en ambities met betrekking tot toerisme en recreatie. In de kadernota wordt onder meer de noodzaak aangegeven voor het opstellen van een beleidsplan buitengebied voor economische ontwikkeling door onder andere toerisme en recreatie. De inhoud van deze kadernota heeft geen directe gevolgen voor dit bestemmingsplan.

Beleid en criteria

Hierna wordt eerst een aantal algemene beleidsuitspraken gedaan welke aspecten via het bestemmingsplan, het Besluit of anderszins geregeld dienen te worden. Vervolgens wordt het beleid voor de diverse vormen van dag- en verblijfsrecreatie beschreven met daarbij de eventuele doorvertaling in dit bestemmingsplan.

Algemeen

Als algemene uitgangspunten voor recreatieve ontwikkelingen geldt:

• 1. geen milieuhygiënische belemmeringen; onder meer bij gebouwde verblijfsaccommodaties gelden beperkingen vanwege de Wet Geurhinder en Veehouderij;
• 2. geen nieuwvestiging in bos- en natuurgebieden;
• 3. geen onevenredige aantasting van ter plaatse aanwezige belangen en waarden; in de GHS mag het initiatief geen onomkeerbare gevolgen hebben en juist liefst een versterking vormen voor het behoud en de ontwikkeling van landschappelijke en/of natuurwaarden (de aanduiding GHS-landbouw komt niet binnen het plangebied voor);
• 4. geen beperkingen voor de bedrijfsvoering en bedrijfsontwikkeling van de in de omgeving bestaande bedrijven of functies. Deze voorwaarde is niet relevant omdat er geen bedrijven in de omgeving van het agrarisch bedrijf in het plangebied liggen.

Hergebruik bebouwing voor recreatie

Functieverandering naar dag- of verblijfsrecreatie is in het plangebied niet mogelijk gemaakt i.v.m. de agrarische en eventuele landschapswaarden (zie ook §4.2.1). Alleen via een partiële planherziening kan eventueel een uitzondering worden gemaakt als aangetoond wordt dat agrarisch hergebruik in de genoemde zones niet mogelijk is en dat het initiatief wel bijdraagt aan het creëren van een win-winsituatie. Dit moet passen in het gebied en ook voldoen aan de overige reeds hierboven genoemde voorwaarden.

Kamperen

Gebouwde recreatieaccommodaties en reguliere kampeerterreinen voor meer dan 25 kampeermiddelen komen in het plangebied niet voor en worden ook niet toegestaan om extra verstening te voorkomen.

Kleinschalig kamperen wordt in dit plangebied mogelijk gemaakt onder voorwaarden via ontheffing. Deze zijn als volgt:

• Kleinschalig kamperen wordt alleen toegestaan bij perspectiefvolle 'Agrarische bedrijven' (>27 Nederlandse grootte-eenheid (Nge), een maat waarmee de economische omvang van agrarische activiteiten wordt weergegeven).
• Het plaatsen van stacaravans is uitgesloten (stacaravans zijn geen kampeermiddelen).
• Geen onomkeerbare inbreuk wordt gepleegd op landschappelijke en/of natuurwaarden en voldoende afstand wordt gehouden tot gebieden met dergelijke waarden.
• De kampeermiddelen mogen alleen geplaatst worden op het bouwblok, tenzij dit praktisch niet mogelijk is vanwege de aanwezigheid van andere bebouwing in welk geval ook op een naastgelegen perceel of aan de overzijde van de weg tegenover het bedrijf kampeermiddelen mogen worden geplaatst.
• Parkeren dient op het erf plaats te vinden.
• Er dient (inheemse) landschappelijke inpassing van het terrein plaats te vinden (omplanting met tenminste 5 m opgaand bos- plantsoen).
• Er mogen maximaal 25 kampeermiddelen geplaatst worden.

Het bestemmingsplan staat verenigingskamperen op eigen terrein, natuurkamperen, vrij kamperen, kamperen voor eigen gebruik en groepskamperen niet toe in het plangebied.

Recreatieve en overige nevenactiviteiten

Andere vormen van dag- en verblijfsrecreatie als nevenactiviteit zijn onder bovengenoemde voorwaarden via een ontheffing mogelijk binnen de bestaande bebouwing in de bestemming 'Agrarische bedrijf'.

In verband met de ligging nabij de stad en de inkadering door het tangentstelsel geldt verder geen zonering voor deze recreatieve en overige nevenactiviteiten. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld een terras, speeltuin, pension, appartementenverhuur en groepsaccommodaties. Daarnaast zijn functies als een zorgboerderij, statische opslag (o.a. caravanstalling), kleinschalig kamperen en recreatief nachtverblijf mogelijk.

Bij 'Wonen - Buitengebied' worden dergelijke activiteiten niet toegestaan. Hier is wel statische opslag binnen bestaande bebouwing (voormalige agrarische bebouwing) via een ontheffing mogelijk tot 50% met een maximum van 1000 m2.

Het dient bij de voorgenoemde activiteiten te blijven gaan om kleinschalige nevenactiviteiten (geen hoofdinkomen). In het bestemmingsplan is aangegeven waar de grens ligt; sommige nevenactiviteiten kunnen zonder meer worden toegestaan, bij andere is een afweging nodig (in het bestemmingsplan via ontheffing) of zijn deze niet gewenst.

Verkoop aan huis (ondergeschikte detailhandel), ver- en bewerking van ter plaatse geteelde producten in gebouwen zijn in het hele plangebied toegestaan bij het 'agrarisch bedrijf' als ondergeschikte activiteit bij de agrarische bedrijfsvoering waarbij niet meer dan 30% van het bedrijfsvloeroppervlakte tot een maximum van 100 m2. Statische opslag (caravanstalling) is toegestaan tot 50% met een maximum van 1000 m2.

Bij nevenactiviteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het agrarische bedrijf als zodanig blijft functioneren, derhalve blijft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijven' gehandhaafd;
• uitsluitend bestaande bedrijfsbebouwing voor de nevenactiviteit gebruikt mag worden, er mag geen nieuwbouw ten behoeve van de nevenactiviteit plaatsvinden;
• de niet-agrarische activiteit ten alle tijden ondergeschikt blijft aan de agrarische functie, waarbij de aanwezige bedrijfsbebouwing die gebruikt wordt voor de dag- en verblijfsrecreatieve nevenactiviteiten maximaal 200 m² mag bedragen;
• de nevenactiviteit zelf niet milieuvergunningplichtig is en milieuhygiënisch inpasbaar is;
• het een beperkte verkeersaantrekkende werking heeft (bij ontsluiting passend, parkeren op eigen terrein);
• er zorgvuldige landschappelijke inpassing plaatsvindt (geen visuele aantasting);
• in het 'Agrarisch gebied' geen onevenredige belemmering van de ontwikkeling van natuurwaarden plaatsvindt;
• er geen onevenredige belemmering van de omliggende agrarische bedrijven plaatsvindt.

4.2.3 Teeltondersteunende voorzieningen

Het gebruik van TOV is van belang voor verlenging van het seizoen, een meer gelijkmatige arbeidsverdeling en terugdringing van het gebruik van bestrijdingsmiddelen. Het kan consequenties hebben voor perceelsgebonden natuur- en landschapswaarden. De toelaatbaarheid van deze voorzieningen moet worden afgewogen op basis van natuurlijke, landschappelijke en agrarische motieven.

Permanente voorzieningen (stellingen, regenkappen, containervelden) zijn volgens de provinciale beleidsnota enkel toegestaan op het agrarisch bouwblok.

Volgens de provinciale beleidsnota zijn tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen (folies, wandelkappen, hagelnetten e.d.) toegestaan buiten het bouwblok en binnen de bestemming 'Agrarisch' rechtstreeks toelaatbaar. Tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen zijn uitsluitend mogelijk op en aansluitend aan het bouwblok. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 2,5 ha binnen de bestemming 'Agrarisch'. Binnen de gebiedsbestemmingen 'Bos' en 'Natuur' zijn tijdelijke TOV op voorhand uitgesloten.

4.2.4 Thema teeltondersteunende kassen

Teeltondersteunende kassen zijn ondersteunende voorzieningen die een onderdeel zijn van de totale agrarische bedrijfsvoering van een vollegronds-kwekerij of boomkwekerij. Ze worden gebruikt om de bedrijfsvoering te optimaliseren en om in te spelen op de toename van eisen van marktpartijen en de exportgerichtheid van de tuinbouwsector. Onder een kas wordt verstaan een agrarisch bedrijfsgebouw waarvan de wanden en het dek voornamelijk bestaan uit glas of een ander lichtdoorlatend materiaal en dat dient voor de productie van gewassen onder geconditioneerde klimaatomstandigheden. Schuurkassen en permanente tunnel- of boogkassen ( > 1,5 m) worden beschouwd als een kas.

De regeling voor teeltondersteunende kassen is gebaseerd op de provinciale 'Beleidsnota Glastuinbouw inclusief Teeltondersteunende kassen' (2006).

TOK zijn volgens de provinciale beleidsnota alleen toegestaan op het bouwblok. Op bouwblokken binnen de bestemming 'Agrarisch' is volgens de nota maximaal 5.000 m² toegestaan.

Omdat binnen het plangebied Buitengebied West geen gebieden zijn aangewezen als boomteeltgebied/glastuinbouwgebied is de bouw van meer dan 5.000 m² aan TOK binnen agrarisch bouwblokken, niet zijnde glastuinbouwbedrijven, niet mogelijk.

4.2.5 Agrarische bouwblokken

Algemeen

De gemeente wil voor bestaande agrarische bedrijven (zijnde geen hobbymatige activiteiten) bij de bouwbloktoekenning maatwerk leveren zodat bedrijven voldoende ruimte hebben voor de agrarische bedrijfsvoering en -ontwikkeling binnen de planperiode. De in het plangebied aanwezige bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn daartoe in de bestemming Agrarisch - Bedrijf opgenomen.

De gemeente streeft in het algemeen naar zuinig ruimtegebruik, efficiënte benutting van bouwblokken en het voorkomen van verstening van het buitengebied. Door te werken met actuele luchtfoto's, topografische en kadastrale ondergronden heeft de gemeente zeer zorgvuldig de bouwblokken begrensd.

Voor elk agrarisch bedrijf is de omvang en vorm van het bouwblok bepaald. Hiervoor zijn de volgende aanknopingspunten gehanteerd:

• vigerend plan;
• uitgangspunten van het reconstructieplan De Meierij; omdat het vigerende bestemmingsplan niet gebaseerd is op het Streekplan 1992/2002 krijgen de grondgebonden agrarische bedrijven en glastuinbouwbedrijven (deze laatste komen niet voor in het plangebied) een bouwblok op maat; dit wil zeggen een bouwblok waarbinnen de bestaande bebouwing en bouwwerken vallen met een reële uitbreidingsruimte (circa 15 %) tot maximaal 1,5 ha; intensieve veehouderijbedrijven in extensiveringsgebied en verwevingsgebied krijgen een strak begrensd bouwblok (rondom gebouwen en voorzieningen); bedrijven in verwevingsgebied die verder willen doorgroeien, dienen in een wijzigingsaanvraag de duurzaamheid van de locatie aan te tonen. Indien het een duurzame locatie betreft krijgen zij een bouwblok op maat tot maximaal 2,5 ha als bovengrens. Door middel van een separate planherziening kan hieraan medewerking worden verleend;
• huidige bedrijfsbebouwing (onder andere luchtfoto's en opgave enquête), zowel qua omvang als situering, is een belangrijk criterium;
• aard van het bedrijf (hokdier, graasdier, akkerbouw en dergelijke), met als achterliggende gedachte dat bepaalde bedrijfstypen (bijvoorbeeld in het kader van milieu- en/of dierwelzijnseisen) grotere bouwblokken nodig hebben dan andere (dit geldt in principe alleen voor een bouwblok op maat);
• omvang van het bedrijf (aantal Nge), wordt zijdelings bij de bouwbloktoekenning betrokken omdat economisch grotere bedrijven ook meer mogelijkheden hebben voor uitbreiding en dus een ruimere maatvoering behoeven;
• specifieke omstandigheden, zoals eigendomsverhoudingen en de aanwezigheid van wegen, waterlopen, bossen en landschapselementen, waarmee bij de begrenzing rekening wordt gehouden.

Uitbreiding bouwvlakken

De ruimte voor uitbreiding van toegekende bouwvlakken hangt voor agrarische bedrijven niet zijnde intensieve veehouderij met name af van de aard en de ligging van het bedrijf volgens de kaders van het Interimstructuurvisie/Paraplunota. Voor intensieve veehouderij gelden de kaders van het Reconstructieplan Meierij (de integrale zonering). Op basis van beide plannen zullen bouwvlakuitbreidingen via een wijzigingsbevoegdheid worden geregeld met inbegrip van eventuele noodzakelijke richtlijnen.

Grondgebonden agrarische bedrijven in het plangebied mogen uitbreiden met 15% tot een omvang van 1,5 ha. In/nabij een ecologische verbindingszone (EVZ) is uitbreiding toegestaan als het functioneren van deze EVZ niet belemmerd wordt. Hierbij dient men een minimale afstand van 10 meter aan te houden.

Intensieve veehouderijbedrijven in extensiveringsgebieden met natuur- en/of landschapswaarden mogen enkel uitbreiden in het kader van dierwelzijn (max. 15%). Intensieve veehouderijbedrijven in verwevingsgebied mogen uitbreiden tot 1,5 ha via wijziging.

Op duurzame projectlocaties en duurzame locaties in verwevingsgebieden mogen deze bedrijven uitbreiden tot maximaal 2,5 ha (via een buitenplanse procedure). Bij het toepassen van deze procedure zal moeten worden aangetoond dat de betreffende locatie een duurzame locatie is.

Nieuw- of hervestiging

Nieuw- of hervestiging van agrarische bedrijven wordt mede vanwege de ligging van het plangebied nabij de stad en de gedeeltelijke omkadering door het tangentstelsel in het plangebied niet toegestaan.

4.2.6 Cultuurhistorie en archeologie

Historische geografie en ontwikkeling

Het plangebied ligt in het westen van de gemeente Tilburg en bestond vroeger uit enkele kleine akkercomplexen en nederzettingen, doorsneden door het beekdal van de Hultensche Leij. Langs de westgrens ligt het beekdal van de Groote Leij. De akkers bevonden zich op hogergelegen gronden die als 'eilanden' in een gebied met woeste gronden lagen. In het oosten ging het gebied over in de woeste gronden van De Rielsche en Hultensche Heide.

Ten noorden van het plangebied loopt de nagenoeg kaarsrechte Bredaseweg of Rijksweg die via een overgang (vroeger aangeduid als Maasbrug en de Maasdyk) het beekdal van de Donge oversteekt. Andere belangrijke routes door het plangebied zijn onder andere de Gilzerbaan in het uiterste zuiden en de Diepstraat, een oude verbinding tussen Tilburg, Gilze en Breda, in het noorden. Over de exacte ouderdom van deze wegen is niets bekend, hoewel delen van de routes al in de Middeleeuwen werden vermeld.

De Bredaseweg, die langs de noordgrens van het plangebied loopt, werd aangelegd in 1826, deels op oudere tracés. Belangrijk waren ook de oversteekplaatsen over de Hultensche Leij. Dit zijn vaak (zeer) oude schakels in doorgaande routes.

De exacte ouderdom van de nederzettingen in het plangebied is niet bekend, maar een ontstaan in de (vroege) Middeleeuwen wordt verondersteld. Hulten werd al in de dertiende eeuw vermeld, Klein Tilburg aan het einde van de vijftiende eeuw. Overigens zijn er aanwijzingen dat het gebied al eerder werd bewoond, gezien de vondst van Merovingisch aardewerk bij Hulten.

Tot ver in de twintigste eeuw bleef de indeling van het plangebied nagenoeg ongewijzigd. De belangrijkste naoorlogse ingreep was de aanleg van de A58.

Archeologie (bodemarchief)

Het plangebied heeft op de IKAW, afhankelijk van de bodemkundige en geomorfologische gesteldheid, een lage tot middelhoge verwachting. De hoge verwachting geldt vooral voor de 'eilanden' waarop de nederzettingen en akkergronden liggen, respectievelijk ten noorden van de Hultensche Leij (Hulten, Heikant, Klein-Tilburg) en ten zuiden ervan (Lage en Hoge Vossenberg). Ook in het uiterste westen van het plangebied, pal ten zuiden van de Prinsenhoef, geldt een hoge verwachting.

De middelhoge verwachting geldt voor deels voor het beekdal van de Hultensche Leij, onder andere ten oosten van Berkeind en ten noorden van Hoge Vossenberg.

Naast deze bron wordt voor Tilburg gebruik gemaakt van de Archeologische Waarschuwingskaart Tilburg (ARWATI)2 en het databestand van het Regionaal Archief Tilburg (RAT). Nagenoeg het hele plangebied heeft hierop een middelhoge verwachting.

De beekdalen van de Hultensche en Groote Leij hebben een basis verwachting. Het tracé van de A58 en het Wijkermeer zijn aangeduid als 'onbekend'.

Om deze verwachting nader te kunnen specificeren is in het uitgevoerde onderzoek vertrokken vanuit de reconstructie van het prestedelijke landschap, die in nauwe relatie staat tot de bewoningsgeschiedenis.

Belangrijk onderdeel hierbij is het hanteren van een lagenbenadering. De verschillende landschappelijke lagen zijn reliëf, water, bodem en wegenpatroon. Deze aspecten werden aangevuld met onder andere archeologische waarnemingen, bekende historische bebouwing en toponymisch onderzoek, om een overzicht te krijgen van de historische bewoning en het type landschapsgebruik. De landschapsreconstructie werd gekoppeld aan bekende nederzettingspatronen uit diverse perioden. Op deze manier werd uitspraak gedaan over locaties die gunstig kunnen zijn geweest voor (pre)historische bewoning.

Net als andere stadsdelen van Tilburg voldoet het plangebied aan een aantal historisch-landschappelijke criteria dat kansen biedt aan vroege bewoning of deze althans doet vermoeden. Het gaat hierbij om elementen zoals de nabijheid van water, de afwisseling van reliëf (met name het voorkomen van hoger gelegen locaties), de bodemgesteldheid en de voormalige aanwezigheid van oude structuren die een aanduiding kunnen zijn van oude bewoningspatronen.

De archeologische verwachting, zoals aangeduid op de IKAW en ARWATI, is op basis van het uitgevoerde cultuurhistorisch en archeologisch onderzoek nader toegespitst en weergegeven in een verwachtingskaart.

Deze verwachting geeft echter een historische situatie weer, waarbij geen rekening is gehouden met moderne en submoderne verstoringen waarmee de urbanisatie van het plangebied in de twintigste eeuw gepaard is gegaan. Overigens bleef deze hoofdzakelijk beperkt tot de aanleg van de A58 en het graven van het Wijkermeer (ook wel Put van Reef). Het grootste deel van het plangebied bestaat nog steeds uit weilanden en akkers en zal dan ook weinig tot geen verstoring kennen.

Archeologische verwachtingswaarde

In de bijgevoegde afbeelding zijn de verwachtings- en de verstoringskaart samengevoegd tot een kaart, waarin onderscheid wordt gemaakt tussen terreinen met geen tot lage archeologische verwachting, terreinen met middelhoge tot hoge archeologische verwachting en archeologisch waardevolle terreinen (o.a. archeologische monumenten).

In het bestemmingsplan West liggen twee terreinen van bijzondere archeologische trefkans of waarde (Archis nummers 2099 en 14922). Deze terrein worden beschermd door de monumentenwet. Een regeling hiervoor opnemen in het bestemmingsplan is niet noodzakelijk.

Richtlijnen en voorwaarden

Archeologie

De resultaten van het archeologisch inventariserend bureauonderzoek met inbegrip van de indicatieve periodenkaart van het plangebied, vormen, in combinatie met de vigerende verwachtingskaart(en) en de bekende archeologische waarnemingen, de basis voor advisering en toetsing betreffende archeologische waarden en eventueel vooronderzoek bij ruimtelijke ontwikkelingen en met name ontheffings- en andere voor archeologie van toepassing zijnde vergunningsprocedures op een bepaalde locatie. Zeker indien het bodemarchief van een bepaald terrein (vermoedelijk) nog niet verstoord is, is nader onderzoek naar eventuele archeologische sporen en vondsten aan de orde.

• a. Gebied met (middel)hoge archeologische verwachting: bij planvorming (c.q. bouwaanvragen) waarbij sprake is van grondverzet geldt, in die locaties die op de waarschuwingskaart een aanduiding hebben van (middel)hoge archeologische verwachting, advies- en/of onderzoeksplicht inzake archeologie. Deze verplichting geldt bovendien op grond van rijks- en provinciaal beleid voor ontheffingsprocedures, bestemmingsplanprocedures en MER-plichtige projecten.
• b. Archeologisch waardevol terrein: aanlegvergunning met als voorwaarde archeologisch vooronderzoek bij planologische ontwikkelingen voor locaties aangeduid op de verbeelding als terrein met bestemming archeologie.
• c. Gebied met lage verwachting: op locaties die op de verwachtingskaart een aanduiding hebben van lage verwachting, geldt bij planvorming (c.q. bouwaanvragen) voor projecten met een oppervlakte van 5000 m² of meer geldt advies- en/of onderzoeksplicht inzake archeologie.

Cultuurhistorie

De cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren, zoals opgenomen in het MIP (en niet voorzien van een geautoriseerde status (rijks- of gemeentelijk monument)) en die uit de naoorlogse periode (wederopbouw), hebben geen officieel beschermde status. Desondanks dient in eventuele planontwikkeling rekening gehouden te worden met deze elementen, waarbij gestreefd dient te worden naar behoud. Hergebruik verdient de voorkeur boven sloop en vervangende nieuwbouw.

Objecten en structuren

Objecten

In het plangebied zijn geen rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig.

De bebouwing uit de periode 1850 - 1940 is geïnventariseerd in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP)3. Deze bebouwing heeft geen formeel beschermde status maar komt wel voor op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant en wordt daar ook als waardevol beschouwd. In het plangebied bevinden zich enkele MIP-panden. Voor de architectuur en stedenbouw uit de periode na de Tweede Wereldoorlog in Tilburg dient onderzoek uit 20054 als basis, maar hierin komen geen objecten voor die zijn gesitueerd in het plangebied.

De MIP-panden zijn:

• Nieuwelijn 2, 4
• Hultenseweg 8, 84
• Keizersakker 2, 6, 7
• Prinsenhoef 2, 12

Structuren

Uit het BILAN-rapport blijkt dat het plangebied tot ver in de twintigste eeuw doorkruist werd door een aantal wegen en paden, dat mogelijk teruggaat op een zeer oud padenpatroon. Slechts een zeer klein deel van dit netwerk is verloren gegaan en het tracé van de meeste van deze oude wegen en paden is nog herkenbaar in het huidige wegenpatroon:

• Hultenseweg - Prinsenhoef - Wijkevoort - Vosheining - Nieuwelijn - Bleukweg - Diepestraat - Bergakker - Keizersakker (deels) - Oudelijn (deels)
• Uit de periode 1940-1970 zijn geen kenmerken bewaard gebleven van bovengemiddelde waarde.

Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant bevinden zich in het gebied de volgende historisch geografisch waardevolle lijnen met de waardering 'redelijk hoog':

• Hultenseweg - Wijkevoort - Nieuwelijn - Bleukweg - Diepestraat - Bergakker - Keizersakker - Oudelijn (deels)

Historisch geografisch waardevolle lijnen met de waardering 'hoog' en 'zeer hoog':

• Prinsenhoef

Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant bevinden zich in het gebied de volgende waardevolle historische groenstructuren:

• Laanbeplanting Hultenseweg - Bos, boscomplex, hakhout Hultense Weg, Berkeind