7.1 Bestemmingsomschrijving
7.1.1 Functie
De voor ´Gemengd-Binnenstad´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
-
a. bedrijfsactiviteiten die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten-functiemenging onder de categorieën A en B, met uitzondering van:
-
1. bedrijfsactiviteiten als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder jo. artikel 2.4. van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer van de Wet Milieubeheer,
-
2.
risicovolle inrichting;
-
b. opslagen en installaties, die zijn genoemd in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten-lijst
opslagen en installaties onder de categorieën A en B met uitzondering van:
-
1. opslagen en installaties, vallend onder artikel 41 van de Wet geluidhinder jo. artikel 2.4. van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer,
-
2. opslagen en installaties, die plaats hebben binnen een risicovolle inrichting;
-
c. bedrijven die zijn genoemd in
Bijlage 4 Overzicht bedrijven met afwijkende milieucategorie
, met uitzondering van:
-
1. bedrijven als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder jo. artikel 2.4. van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer van de Wet Milieubeheer,
-
2. risicovolle inrichtingen;
-
d. kantoren tot maximaal 250 m² bruto vloeroppervlak per zelfstandige eenheid met een maximum van 700 m² bruto vloeroppervlak per bestemmingsvlak;
-
e. maatschappelijke voorzieningen;
-
f. recreatie;
-
g. detailhandel;
-
h. sport;
-
i. dienstverlening;
-
j. wonen (gestapeld en grondgebonden);
-
k. bouwwerken van algemeen nut,
echter met dien verstande dat de functies a tot en met i uitsluitend op de eerste bovengrondse bouwlaag zijn toegestaan en dat deze functies tevens zijn toegestaan op ondergrondse bouwlagen. Dit is niet van toepassing indien één van deze functies ten tijde van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan op de verdieping(en) als bestaand is aan te merken volgens de laatst verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk. De bestaande woonfunctie op het moment van ter inzage leggen van het bestemmingsplan en zoals is weergegeven in Bijlage 5 Bestaande woonfuncties binnen plangebied d.d. 06012011, dient te worden gehandhaafd.
7.1.3 Bijbehorende voorzieningen
De voor ´Gemengd-Binnenstad´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:
-
a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
-
b. tuinen en erven;
-
c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
d. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
-
e. groen- en speelvoorzieningen;
-
f. kantines / restauratieve voorzieningen;
-
g. ondersteunende horeca;
-
h. bed & breakfast tot maximaal 2 kamers;
-
i. objecten voor beeldende kunst,
voor zover deze behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 7.1.1 en genoemde functies.
7.2 Bouwregels
7.2.1 Algemeen
Bestaande bebouwing welke krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.
7.2.2 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
-
b. in afwijking van het bepaalde onder a mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
-
c. ten minste 80% van de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
-
d. binnen het bouwvlak mag het bebouwingspercentage per bouwperceel 100 bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is weergegeven;
-
e. de bouwdiepte van het bouwvlak is op de verbeelding weergegeven. Hierbij geldt dat bebouwing in meerdere bouwlagen gelegen achter een bouwdiepte van 12m en ter breedte van 5m uit de zijdelingse perceelsgrens, in maximaal 1 bouwlaag mag worden opgericht. Dit is niet van toepassing indien langs de zijdelingse perceelsgrens op het belendende perceel reeds bebouwing in meerdere bouwlagen aanwezig is over een grotere bouwdiepte dan 12m;
-
f. de maximale bouwhoogte bedraagt 12 m, tenzij een andere bouwhoogte is weergeven.
-
g. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn is gelijk aan de maximale bouwhoogte, tenzij een andere goothoogte met een maatvoeringsaanduiding is weergegeven. In dat geval geldt tevens de maximale dakhelling zoals met de maatvoeringsaanduiding is weergegeven;
-
h. ter plaatse van de bouwaanduiding 'onderdoorgang' mag de begane grondse bouwlaag niet worden bebouwd;
-
i. het bouwen van ondergrondse bouwwerken binnen het bouwvlak is toegestaan.
7.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak en in het erf te worden gebouwd;
-
b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal één bouwlaag bestaan;
-
c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf mag niet meer dan bedragen dan 50% van de oppervlakte van het erf tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is weergegeven;
-
d. ten aanzien van de hoogte:
-
1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
-
2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is weergegeven;
-
3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is weergegeven. Deze afschuining geldt niet:
- in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht,
- ten aanzien van topgevels.
7.2.4 Bouwwerken van algemeen nut
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn;
-
b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
-
c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².
7.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
-
b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen.
7.4 Afwijken van de bouwregels
7.4.1 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het bouwvlak
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 7.4.4 omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:
-
a. het bepaalde in 7.2.2 onder f voor een bouwhoogte tot maximaal 12m.;
-
b. het bapaalde in 7.2.2 onder c, voor zover dit het stedenbouwkundige beeld ter plaatse ten goede komt;
-
c. het bepaalde in 7.2.2 onder g ten behoeve van:
-
1. de met de maatvoeringsaanduiding weergegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de achtergevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de helft van de afstand tot de tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 12 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende achtergevelrooilijn geldt een maximum van 12 m;
-
2. de met de maatvoeringsaanduiding weergegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de voorgevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de afstand tot de tegenoverliggende voorgevelrooilijn, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 12 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende voorgevelrooilijn geldt een maximum van 12 m.;
-
d. het bepaalde in 7.2.5 onder a voor de hoogte en situering van erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 3 m;
-
e. het bepaalde in 7.2.5 onder b voor de hoogte en situering van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van maximaal 10 m.;
-
f. het bepaalde in 7.2.5 onder b tot maximaal 15 m hoogte ten behoeve van uitsluitend buitentrappen die op grond van brandveiligheidseisen moeten worden gerealiseerd.
7.4.2 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 7.4.4 omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:
-
a. het bepaalde in 7.2.5, voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
-
b. het bepaalde in 7.2.5 voor vlaggenmasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.;
-
c. het bepaalde in 7.2.5 onder a voor de hoogte en situering van erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 3 m;
-
d. het bepaalde in 7.2.3 voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
-
e. het bepaalde in 7.2.3 onder a, voor erkers met dien verstande dat:
-
1. op de begane grond:
- de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
- de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
- de hoogte één bouwlaag betreft of maximaal 3 m;
-
2. op de eerste verdieping al dan niet in combinatie met bebouwing op de begane grond:
- de breedte bedraagt maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel,
- de diepte bedraagt maximaal 0,90 m en
- de hoogte bedraagt -al dan niet in combinatie met bebouwing op de begane grond- maximaal 2 bouwlagen;
-
3. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
-
4. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
-
f. het bepaalde in 7.2.2 onder a, voor balkons en galerijen van maximaal 1,5 m diepte;
-
g. het bepaalde in 7.2.2 onder a, voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum diepte van 0,10 m;
-
h. het bepaalde in 7.2.2 onder a, voor trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten en hijsinrichtingen;
-
i. het bepaalde in 7.2.2 onder a, voor reclametoestellen en draagconstructies voor reclames.
7.4.3 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het erf
Het bevoegd gezag kan, met inachtneming van de voorwaarden in 7.4.4 omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van:
-
a. het bepaalde in 7.2.3 onder c voor de oppervlakte aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij andere gebouwen dan woningen (niet zijnde bedrijfswoningen), met dien verstande dat het erf geheel mag worden bebouwd, mits het bouwperceel blijft voldoen aan het bepaalde in artikel 17.4;
-
b. het bepaalde in 7.2.3 onder d voor de bouw- en goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij andere gebouwen dan woningen (niet zijnde bedrijfswoningen), met een maximale bouwhoogte van 7 m;
-
c. het bepaalde in 7.2.3 onder d voor de maximale dakhelling;
-
d. het bepaalde in 7.2.3 onder b bij andere gebouwen dan woningen (niet zijnde bedrijfswoningen), voor bebouwing in meerdere bouwlagen;
-
e. het bepaalde in 7.2.3 onder c voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg met inachtneming van het bepaalde in artikel 7.6.1 met dien verstande dat 15 m2aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft met een maximum van:
-
1. 80 m2 mits de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m2;
-
2. 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
-
f. het bepaalde in 7.2.5 onder b voor de opgenomen maximum hoogte voor andere bouwwerken geen gebouw zijnde tot een maximum hoogte van 5 m, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
-
g. de in 7.4.2 onder b, c, e, f, g genoemde ontheffingsbevoegdheden zijn van overeenkomstige toepassing op het erf.
7.4.4 Voorwaarden
Omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de bouwregels kan slechts worden verleend indien:
-
a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
-
b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;
-
c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
-
e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
-
g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
-
h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening worden gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.
7.6 Afwijken van de gebruiksregels
7.6.1 Binnenplans afwijken t.b.v. afhankelijke woonruimte (mantelzorgregeling)
-
a. Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 7.5.1 ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw dan wel aan - of uitbouwen als afhankelijke woonruimte, mits:
-
1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg (zie ook onder b en c);
-
2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
-
3. maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
-
4. de aanvrager een overeenkomst met de gemeente Tilburg afsluit, waaruit blijkt dat de aanvrager - en zijn rechtverkrijgenden middels een op te nemen kettingbeding - zich verplicht(en) de mantelzorgruimte niet afgesplitst van de woning aan derden te verkopen met daaraan gekoppeld een door de gemeente direct opeisbare boete van € 100.000,-- bij niet nakoming.
-
b. Naast de onder a genoemde voorwaarden gelden als aanvullende voorwaarden dat:
-
1. de zorgvrager deel gaat uitmaken van de huishouding van de mantelzorger(s);
-
2. de zorgbehoefte minimaal 8 uur per week betreft en verder een periode van minimaal 3 maanden zal beslaan;
-
3. de mantelzorger(s) in staat is/zijn om minimaal 8 uur per week in de zorgbehoefte te voorzien en dat ook zal/zullen doen.
-
c. Alvorens het bevoegd gezag beslist op een verzoek om omgevingsvergunning wordt advies ingewonnen bij het Expertisecentrum Familiezorg.
-
d. Het bevoegd gezag neemt in een te verlenen omgevingsvergunning op dat als de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van de betreffende ruimte als afhankelijke woonruimte wordt beëindigd en dit ook wordt gemeld aan de gemeente Tilburg en dat in dat geval indien die woonruimte een aan - of uitbouw betreft het keukenblok met de daarbij beho-rende leidingen dient te worden verwijderd of indien de mantelzorgruimte een (vrijstaand) bijgebouw betreft het keukenblok en de badkamerinrichting met bijbehorende leidingen dienen te worden verwijderd.
7.6.2 Binnenplans afwijken t.b.v. horeca 1
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 7.5.1 ten behoeve van het vestigen van een 'horeca van de categorie 1' indien er sprake is van situering aan en oriëntatie op één van de straten Tuinstraat, Noordstraat en Telefoonstraat en onder voorwaarde dat:
-
a. door het verlenen van omgevingsvergunning geen onevenredige aantasting plaats vindt van de in de omgeving aanwezige functies, waarbij in het bijzonder de woonfunctie;
-
b. vestiging van de functie horeca uitsluitend op de eerste bovengrondse bouwlaag is toegestaan;
-
c. het vestigen van de horeca past binnen het vastgestelde horecabeleid;
-
d. de nieuwe horecavestiging dient bij te dragen aan het realiseren van een evenwichtig horeca-aanbod;
-
e. er mag geen sprake zijn van ontoelaatbare publieks- en verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe omgeving aanwezige horecavestigingen.
7.6.3 Binnenplans afwijken t.b.v. onzelfstandige wooneenheden
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 7.5.1 sub b ten behoeve van het maximaal aantal gehuisveste personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) - in een woning - indien:
-
a. de betreffende woning zodanig is gesitueerd dat bewoning door meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden aanvaardbaar is, dit in relatie tot omliggende woningen;
-
b. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor de bewoners van de betreffende woning;
-
c. aannemelijk is dat op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.
7.6.4 Binnenplans afwijken aantal kamers t.b.v. bed & breakfast
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 7.1.3 onder h ten behoeve van het toestaan van bed & breakfast in maximaal 4 kamers.
7.6.5 Binnenplans afwijken t.b.v. woonfunctie eerste bovengrondse bouwlaag.
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 7.1.1 in verband met de te handhaven woonfunctie op de eerste bovengrondse bouwlaag.
7.6.6 Binnenplans afwijken t.b.v. meest doelmatig gebruik
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 7.5.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.