Udenhout 2008

Artikel 6 Gemengd-Dorps

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.1.1 Functie

De voor ´Gemengd-Dorps´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven, behorende tot maximaal categorie 2 uit de bijgevoegde bedrijvenlijst, met uitzondering van geluidshinderlijke en risicovolle inrichtingen;
• b. kantoren tot maximaal 250 m² bruto vloeroppervlak per zelfstandige eenheid met een maximum van 700 m² bruto vloeroppervlak per bestemmingsvlak;
• c. maatschappelijke instellingen;
• d. dienstverlening;
• e. wonen, met dien verstande dat sprake is van grondgebonden woningen;
• f. bouwwerken van algemeen nut,

6.1.2 Aanduidingen

Ter plaatse van de aanduiding detailhandel (dh) zijn de voor ´Gemengd-Dorps´ aangewezen gronden mede bestemd voor de daarbij weergegeven functie(s);

6.1.3 Bijbehorende voorzieningen

De voor ´Gemengd-Dorps´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
• b. tuinen en erven;
• c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• d. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
• e. groen- en speelvoorzieningen;
• f. kantines / restauratieve voorzieningen;
• g. objecten voor beeldende kunst,

voor zover deze behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 6.1.1 en 6.1.2 genoemde functies.

6.2 Bouwregels

6.2.1 Algemeen

Bestaande bebouwing welke krachtens een bouwvergunning is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.

6.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
• c. ten minste 80% van de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
• d. het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak mag 100 bedragen, tenzij anders is weergegeven;
• e. de bouwdiepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 12 m, tenzij anders is weergegeven;
• f. de maximale bouwhoogte bedraagt 11 m, tenzij een andere bouwhoogte is weergegeven;
• g. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn is gelijk aan de maximale bouwhoogte, tenzij een andere goothoogte is weergegeven. In dat geval geldt tevens de maximale dakhelling zoals weergegeven;
• h. het bouwen van ondergrondse bouwwerken in het bouwvlak is toegestaan.

6.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en in het erf worden gebouwd ;
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal één bouwlaag bestaan;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf mag niet meer bedragen dan 40% van de oppervlakte van het erf tenzij anders is weergegeven;
• d. ten aanzien van de hoogte:
  • 1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
  • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders is weergegeven;
  • 3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders is weergegeven. Deze afschuining geldt niet in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht;

6.2.4 Bouwwerken van algemeen nut

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn;
• b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
• c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².

6.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen.

6.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in 26nadere eisen te stellen ten aanzien van:

• a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
  • 1. een samenhangende straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. de brandveiligheid;
  • 5. de milieusituatie;
  • 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
• b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
• c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;
• d. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil indien de maximale hoogte niet meer bedraagt dan 10 m, zulks in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

6.4 Ontheffing van de bouwregels

6.4.1 Ontheffing t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in artikel 26en met de ontheffingsvoorwaarden in 6.4.3,voor het bouwen in het onbebouwd erf ontheffing te verlenen van:

• a. het bepaalde in 6.2.5 onder b, voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
• b. het bepaalde in 6.2.5 onder b, voor vlaggemasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.
• c. het bepaalde in 6.2.2 onder a, voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum van 0.10 m;
• d. het bepaalde in 6.2.2 onder a voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
• e. het bepaalde in 6.2.2 onder a, voor erkers met dien verstande dat:
  • 1. op de begane grond:
    • de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
    • de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
    • de hoogte één bouwlaag betreft of maximaal 3 m;
  • 2. op de eerste verdieping al dan niet in combinatie met bebouwing op de begane grond:
    • de breedte bedraagt maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel,
    • de diepte bedraagt maximaal 0,90 m en
    • de hoogte bedraagt -inclusief. begane grond- maximaal 2 bouwlagen;
  • 3. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
  • 4. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
• f. het bepaalde in 6.2.2 onder a, voor balkons en galerijen van maximaal 1,5 m diepte;
• g. het bepaalde in 6.2.2 onder a, voor trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten en hijsinrichtingen;
• h. het bepaalde in 6.2.2 onder a, voor reclametoestellen en draagconstructies voor reclames;
• i. het bepaalde in 6.2.3 onder a voor entrees, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 20.8 tot een maximum van 40% van het onbebouwd erf;
• j. de in 6.2.5 opgenomen maximum hoogte van erfafscheidingen bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties met een maximum van 2 m.

6.4.2 Ontheffing t.b.v. bouwen in het erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in artikel 26en met de ontheffingsvoorwaarden in 6.4.3, voor bouwen in het erf ontheffing te verlenen van:

• a. het bepaalde in 6.2.3 onder c voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg met inachtneming van het bepaalde in 6.5.2,met dien verstande dat 15 m2aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft met een maximum van:
  • 1. 80 m2 mits de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m2;
  • 2. 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij andere gebouwen dan woningen, met dien verstande dat:
  • 1. het erf geheel mag worden bebouwd, mits het bouwperceel blijft voldoen aan het bepaalde in artikel 20.5;
  • 2. bijgebouwen met een maximale bouwhoogte van 6 m zonder dakhelling mogen worden gerealiseerd;
• c. van het bepaalde in 6.2.5 voor de opgenomen maximum hoogte voor andere bouwwerken geen gebouw zijnde tot een maximum hoogte van 5 m, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
• d. de in 6.4.1 onder b, c, e, f, g genoemde ontheffingsbevoegdheden zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.

6.4.3 Ontheffingsvoorwaarden

ontheffing als bedoeld onder lid 6.4 sub 1 t/m 3 van dit artikel wordt slechts verleend indien:

• a. de bebouwingskarakteristiek van de straat en het dorpse karakter niet onevenredig wordt geschaad;
• b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;
• c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
• e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
• h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening worden gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.

6.5 Specifieke gebruiksregels

6.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met de bestemming ´Gemengd-Dorps´, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• b. het storten van puin en afvalstoffen, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
• c. opslag van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
• d. opslag van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
• e. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.

6.5.2 Ontheffing van het gebruik ten behoeve van mantelzorg

• a. Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van de procedureregels in artikel 26, ontheffing verlenen van het bepaalde in 6.5.1 ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte, mits:
  
  • 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
  • 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
  • 3. de maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
• b. Burgemeester en wethouders trekken de ontheffing, verleend op grond van 6.5.1 in, indien de bij het verlenen van de ontheffing bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

6.5.3 Ontheffing voor meest doelmatig gebruik

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in artikel 6.1.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

6.5.4 Ontheffing ten behoeve van horeca 1

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van de procedureregels in artikel 26, ontheffing verlenen van het bepaalde in 6.1.1 ten behoeve van het vestigen van een 'horeca van de categorie 1' onder voorwaarde dat het totaal aan horecavestigingen in de Kom van Udenhout (Kreitenmolenstraat, Slimstraat, Groenstraat, Schoorstraat, Van Heeswijkstraat, Tongerloplein) niet meer mag bedragen dan 12.

6.6 Wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van horeca 1

• a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Gemengd-Dorps wijzigen, zodanig dat een aanduiding ´horeca van categorie 1´ wordt toegevoegd, indien zich binnen een straal van 500 m van het beoogde vestigingspunt geen horeca-inrichtingen van de categorie 1, 2 of 3 bevinden en mits geen sprake is van strijd met rijks-, provinciaal, dan wel gemeentelijk beleid;
• b. Burgemeester en wethouders verklaren op de gewijzigde bestemming de regels van het plan van overeenkomstige toepassing.