Ruimte voor Ruimte Hoogstraat

4.3 Beeldkwaliteitplan

Onderdeel van het bestemmingsplan vormt het stedenbouwkundige beeldkwaliteitplan. De behoefte aan een beeldkwaliteitplan komt voort uit de wens te komen tot een harmonisch, stedenbouwkundig geheel.

Om het gewenste ambitieniveau daadwerkelijk te kunnen realiseren is het van belang dat niet alleen van de gemeente maar ook van de ontwikkelingspartij en daarmee de uiteindelijke eigenaren van de kavels, extra inspanning wordt gevraagd om de beeldkwaliteit te waarborgen.

In dit hoofdstuk worden verschillende criteria benoemd en beschreven die bepalend zijn voor de uitstraling van de uiteindelijke inrichting en bebouwing. Het betreft criteria gericht op de kwaliteit en samenhang van de (openbare) ruimte en op de uitstraling en architectonische kwaliteit van de gebouwen. De gepresenteerde referentiebeelden geven uitsluitend een sfeerimpressie, het is niet de bedoeling deze te kopiëren.

De realisering van de woningen in voorliggend plan geschiedt door individuele particuliere ontwikkelingen. Deze zelfbouw leidt naar verwachting tot het inschakelen van verschillende architecten. Het is aannemelijk dat de gewenste variatie aan bouwvormen en individualiteit daarmee verzekerd is. Zoals eerder opgemerkt moet het beeldkwaliteitplan een zekere harmonie bewerkstelligen. Het is daartoe noodzakelijk dat de architect van een bouwplan voorafgaand aan het ontwerp kennis neemt van het beeldkwaliteitplan.

Deze criteria vormen de kaders waarbinnen de welstandscommissie over het plan oordeelt. Indien zij dat echter noodzakelijk acht staat het de welstandscommissie vrij deze criteria (gemotiveerd) aan te scherpen.

Criteria aangeduid met * zijn vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan, voor deze criteria zal het welstandsadvies zich moeten beperken tot wat er mogelijk is binnen die regels.

Dit beeldkwaliteitplan is afgestemd met en goedgekeurd door de Welstandscommissie, zie bijlage 1.

4.3.1 Criteria beeldkwaliteiten

Het beeldkwaliteitplan dient als leidraad voor het bereiken van een gewenste stedenbouwkundige samenhang. Het beeldkwaliteitplan is een stedenbouwkundig instrument en blijft beperkt tot díe elementen en aspecten die het beeld van de openbare ruimte inclusief de verschijningsvorm van de aanpalende percelen en bebouwing bepalen. Deze aspecten zijn onder te verdelen in drie hoofdgroepen:

• bebouwing (situering, typologie, massa, materiaal en kapvorm)
• erf en erfafscheidingen
• aansluiting op de openbare ruimte

4.3.2 Bebouwing

De bebouwing voegt zich, op eigentijdse wijze, binnen de karakteristiek van de Hoogstraat. Dit biedt veel vrijheid in architectuur maar geeft ook enkele beperkingen in hoofdlijnen.

4.3.2.1 architectuur

Voor de architectuur van de woningen kan worden gekozen voor zowel traditionele architectuur, aansluitend op de architectuur van Kruisland of een ingetogen meer eigentijdse architectuur.

• Traditionele architectuur: indien wordt gekozen voor een traditionele architectuur wordt dit met name vertaald in een vormgeving die aansluit op de omgeving, het materiaalgebruik is in dat geval eigentijds;
• Eigentijdse architectuur: indien wordt gekozen voor een eigentijdse architectuur is dat vooral zichtbaar in de vormgeving van de architectuur, om aansluiting te houden op de omgeving wordt dan juist wel gekozen voor traditionele materialen.

4.3.2.2 positie van de woning op het kavel

De planlocatie vormt een onderdeel van een informele dorpsentree aan de westzijde van Welberg. Door het open landschap zijn de meest westelijke kavels goed zichtbaar vanaf deze weg. Het meest oostelijke en het meest noordelijke kavel bevinden zich meer richting de dorpskern en zijn derhalve meer omsloten.

• Afstand tot de voorste perceelsgrens *: Ten behoeve van een geleidelijke overgang van het open landschap naar dit bebouwde gebied is de voorgevelrooilijn van de percelen gedifferentieerd op dusdanige wijze dat de meest westelijke woning zich het verst van de weg bevindt en de meest oostelijke woning de weg relatief dicht kan naderen. Deze afstanden variëren van 8 tot respectievelijk 17 m tot de voorste perceelgrens;
• Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens* : De minimale afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrens is 6 m. Deze afstand waarborgt voldoende afstand van de woning tot de houtwallen ten behoeve de groeimogelijkheden van de bomen en een bescheiden doorzicht op het achterliggende gebied. Indien sprake is van een vrijstaande garage achter de woning kan zich in deze zone tevens de oprit bevinden;
• Afstand tot de achterste perceelsgrens: Uitgaande van het realiseren van een privétuin aan de achterzijde van de woning is het wenselijk dat de woning zich minimaal 20 m van de achterste erfgrens bevindt;
• Bijgebouwen vanaf de zijdelingse perceelsgrens *: Bijgebouwen bevinden zich minimaal 3 m vanaf de zijdelingse perceelsgrens;
• Bijgebouwen ten opzichte van de voorgevel: Bijgebouwen zijn fysiek losgekoppeld van de hoofdbouwmassa en bevinden zich ten minste 10 machter de voorgevel van de woning.

4.3.2.3 massa

De woningen in het plangebied dienen een passende invulling van het lint van de Hoogstraat te vormen.

• Hoofdvorm: het algemeen gangbare beeld in de Hoogstraat is een beeld van vrijstaande woonhuizen van vrijwel uitsluitend één bouwlaag met kap. Deze typologie vormt het uitgangspunt voor de te realiseren woningen;
• Goothoogte*: de goothoogte is maximaal 4,5 m;
• Nokhoogte*: de nokhoogte is maximaal 8 m;
• Eenvoud: de volumes van de woningen zijn eenvoudig van opbouw. Het toevoegen van elementen als aan- en uitbouwen, balkons, dakkapellen en erkers aan de hoofdbouwmassa, past niet binnen het beeld van de Hoogstraat en is derhalve uitgesloten.
• Bijgebouwen: ook bijgebouwen zijn eenvoudig van opzet en zijn zelfstandige en ondergeschikte elementen op het kavel.

4.3.2.4 kapvorm

• Zadeldak: de kapvorm van alle woningen is een eenvoudig zadeldak;
• Eenvoud: een samengesteld dak of gebruikmaken van elementen als wolfseinden of dakkapellen past niet binnen de karakteristiek van de Hoogstraat en is derhalve uitgesloten;
• Bijgebouwen: bijgebouwen hebben een vergelijkbaar eenvoudig zadeldak of zijn plat afgedekt.

Bovenstaande afbeeldingen zijn specifiek referentiebeelden voor de bouwmassa en de kapvorm, deze beelden zijn bedoeld ter inspiratie (niet als referentie voor de beoogde detaillering en materialisatie)

4.3.2.5 materialisering

In materialisering van de gevel is relatief veel vrijheid mogelijk. Een aantal aanbevelingen is echter relevant:

• Kleur: dat de gekozen gevelafwerking een natuurlijk ogende, materiaaleigen kleur heeft. Er is geen aanleiding om op deze locatie de bebouwing te verbijzonderen. Daarom dienen felle kleuren vermeden te worden;
• Terughoudend: ook opvallende materialen dienen vermeden te worden, enige aansluiting op het terughoudend materiaalgebruik van de omgeving (voornamelijk baksteen) is wenselijk;
• Kap: indien de kap wordt gedekt met pannen, betreft het een ongeglazuurde en gebakken pan, betonnen dakpannen zijn uitgesloten. Donkere kleuren zijn het meest voorkomend, een rode pan wordt ook incidenteel toegepast. Indien plaatmateriaal wordt toegepast is een donkere kleurstelling zeer wenselijk. Glanzende materialen passen niet in de context en zijn derhalve uitgesloten;
• Lichte kleurstelling: voor alle materialen (ook kozijnen) geldt dat een lichte kleurstelling vermeden dient te worden. Dit zowel vanuit esthetisch oogpunt als vanwege het vermijden van vervuiling (o.a. door mosvorming).

4.3.2.6 duurzame toepassingen

Het is toegestaan af te wijken van bovenstaande materiaal- en kleurvoorschriften ten behoeve van de toepassing van zonnepanelen, groene gevels1 of daken en vergelijkbare duurzame dak- of gevelbekledingen. De welstandscommissie oordeelt in dat geval of deze materialen op de juiste wijze worden ingepast in de architectuur van de woning (met inachtname van technische vereisten ten aanzien van de zonoriëntatie van deze materialen).

(1 Met groene gevels worden bedoeld gevels die duurzaam en geheel of gedeeltelijk zijn bekleed met vaste beplanting in speciaal daarvoor opgerichte beplantingssystemen of met klimmers ondersteund door rasters.)

referentiebeeld groene gevel

4.3.3 Erf en erfscheidingen

Voor het stedenbouwkundige beeld van een locatie is de beleving van(af) de straat inclusief het zicht op de individuele percelen en panden bepalend.

Het programma Ruimte voor Ruimte heeft als criterium een relatief hoog uitgiftepercentage. De relatief grote tuinen bieden veel groen.

• Erfscheidingen: bij voorkeur worden er geen erfscheidingen toegepast aan de voor- en achterzijde van het perceel. De aanwezige greppels vormen reeds een fysieke scheiding met de openbare weg. Mocht er toch een erfscheiding worden opgericht aan de voorzijde, dan gaat de voorkeur uit naar een groene erfscheiding. De maximale hoogte van de erfascheiding aan de voorzijde is 1 m hoog*. Hetzelfde geldt voor de achterzijde, daar mag de erfscheiding maximaal 2 m* hoog zijn. Voor de zijdelingse erfbegrenzing (in het geval van bomen) geldt er geen hoogtebeperking;
• Oprit: ter ontsluiting van de kavels dient een oprit de sloot te kruisen. Om deze doorkruising en het aantal aansluitingen op de doorgaande weg zo beperkt mogelijk te houden worden de opritten aan de wegzijde voor de twee noordelijke kavels per twee gebundeld (voor de overige kavels is dit uit praktisch oogpunt niet haalbaar;
• Parkeren: het parkeren vindt volledig plaats op eigen terrein. Ruimte voor Ruimte eist een minimum van twee parkeerplaatsen per woning. Dit voldoet ruim aan de ter plekke geldende parkeernorm. Aangezien de afstand van woning en/of de bijgebouwen tot de weg betrekkelijk groot is, zal de oprit voldoende lengte hebben voor het oplossen van deze parkeerbehoefte;
• Vuilcontainers: voor iedere woning wordt er in een opstelplaats voor vuilcontainers voorzien. Deze opstelplaats maakt bij voorkeur deel uit van het architectonisch ontwerp en waarborgt een goede ruimtelijke inpassing van de vuilcontainers.

4.3.4 Aansluiting op de openbare ruimte

De kavels worden van de Hoogstraat gescheiden door een greppel. Deze greppel bevindt zich op openbaar terrein. De aansluitingen van de woningen op de weg worden, waar mogelijk, gebundeld per twee waardoor kan worden volstaan met het realiseren zo min mogelijk bruggen of duikers voor het kruisen van greppels. De breedte van de doorkruisingen is geminimaliseerd maar iedere doorkruising heeft in ieder geval een breedte die het toestaat dat twee auto's elkaar kunnen passeren.