Ruimte voor Ruimte Hoogstraat

3.3 Directe omgeving en plangebied

Onderstaande afbeelding is een weergave van de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied (zoals ook te zien is op de kaart bestaande toestand (bijlage 1).

directe omgeving en plangebied

3.3.1 Bodemopbouw

Het plangebied is relatief hoog gelegen ten opzichte van zijn omgeving. De oorsprong van deze hoogte ligt in de periode van het vroegpleistoceen waarin lokale rivieren en de wind zand hebben afgezet waarin soms klei- en veenlagen voorkomen. In latere perioden zijn een aantal andere lagen afgezet op deze ondergrond. De huidige toplaag is ontstaan door menselijk toedoen. Een oude cultuurlaag en een later esdek zijn vermengd tot de ondergrond zoals die nu aanwezig is. Door egalisatie is het oorspronkelijk meer gevarieerde hoogteverschil vermoedelijk afgevlakt tot het huidige verloop. De bodemopbouw van de toplaag wordt gekenmerkt als dikke eerdgrond. Raadpleeg het archeologische rapport voor een uitgebreide achtergrond.

hoogteverloop Welberg (in meters t.o.v. N.A.P)

bodemkaart Welberg en omgeving

3.3.2 Ontsluiting

Zoals vermeld is onderhavig plangebied gelegen aan de Hoogstraat (merk 1) welke een doorgaande weg is. Aanliggende percelen (waaronder het plangebied) zijn direct aan de Hoogstraat ontsloten.

luchtfoto bestaande situatie

3.3.3 Bebouwing en functies

Het bebouwingslint aan de Hoogstraat bestaat uit individuele bebouwing op ruime percelen. Een enkele woonboerderij wordt afgewisseld door recentere bebouwing. Het overgrote deel van de bebouwing bestaat uit woningen, her en der is sprake van kleine bedrijven aan huis.

Tenmidden van de drie delen van het plangebied bevindt zich een woning met tuiniersbedrijf (merk 2). Door de rijke beplanting van het perceel en de teruggelegen plaatsing en witte kleur van de woning, betreft dit een opvallend ensemble. Dit ensemble is echter niet representatief voor de karakteristiek van Welberg.

Aan de noordelijke zijde van het plangebied ligt een keepersschool (merk 3) met een aantal (verlichte) voetbalvelden. Op de hoek van de voetbalvelden, aan de zijde van het plangebied staat een kleine kapel (merk 4) die is aangeduid als MIP-object in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project.

de kapel aan de Hoogstraat

Tussen het plangebied en de voetbalvelden loopt een populierenlaan (merk 5), die de toegangsweg vormt voor de bebouwing van Hoogstraat 21-25 (merk 6), een agrarisch ensemble dat niet direct aan het lint ligt. Naast het noordelijke deel van het plangebied ligt een agrarisch bedrijf (merk 7).

populierenlaan

3.3.4 Beplanting

Thans kennen de twee zuidelijke delen van het plangebied een agrarisch gebruik met wisselende teelt van gewassen waaronder maïs. Het noordelijk plangebied heeft een woonbestemming, de voortuin is groen ingericht, de achtertuin doet dienst als tennisbaan. Alle delen van het plangebied worden gescheiden van de openbare weg door een groene berm met daarin een sloot (merk 8) van circa 70 centimeter diepte. Centraal tussen beide plandelen bevindt zich een perceel (merkdat behoorlijk groen is ingericht. Dit perceel is vrijwel geheel omzoomd met een coniferenhaag. Aan de noordzijde wordt de erfscheiding echter gevormd door een bosschage (merk 9) onder meer bestaande uit diverse loofbomen, waaronder een aantal eiken. Vermoedelijk bevond zich op de plek van deze bosschage tot begin 19de eeuw de toegangslaan voor het toenmalige landgoed 'Eikendaal' dat gelegen was op de huidige locatie van het agrarische bedrijf met adres Hoogstraat 21-25 (merk 6).

Kadasterkaart (minuutplan) 1811-1832

Heden ten dagen vormt deze bosschage één van de kenmerkende bouwstenen van het omringende landschap en is daarmee niet alleen van cultuurhistorisch belang maar ook zeer beeldbepalend.

Eveneens beeldbepalend is de laan van Canadese populieren (merk 5) op de noordelijke erfgrens van het plangebied. Ook deze laan vormt een onderdeel van het cultuurhistorische landschap.

3.3.5 Technische infrastructuur

Juli 2009 is een Klic-melding uitgevoerd. De resultaten uit deze melding zijn op onderstaande afbeelding samengevat. Voor de exacte ligging van de kabels en leidingen wordt verwezen naar de leidinggegevens van de diverse leidingbeheerders.

ligging kabels en leidingen

Conclusie

Binnen de zuidelijke plangebieden liggen alleen kabels of/en leidingen van Enexis BV, de bestaande woning in het noordelijke plangebied heeft aansluitingen op kabels en leidingen van KPN B.V. en Ziggo BV.

3.3.6 Belemmeringen

De woningen liggen binnen de geluidscontour van de Hoogstraat, voor deze woningen zal een hogere grenswaarde moeten worden aangevraagd ten aanzien van wegverkeerslawaai. Indien deze hogere grenswaarde wordt verleend geeft dit geen beperkingen ten aanzien van het ruimtelijke ontwerp.

Andere milieucontouren die zich rondom het plangebied bevinden blijken geen belemmeringen op te leveren voor het plangebied. Paragraaf 5.1.7 geeft weer welke milieucontouren onderzocht zijn.