Centrum, Herziening 2013

Artikel 7 Centrum - 3

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Centrum - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen:
  • 1. op de verdiepingen van het hoofdgebouw, voor zover deze woningen legaal aanwezig zijn ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan;
  • 2. in de vorm van grondgebonden woningen, voor zover deze woningen legaal aanwezig zijn ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan;
• b. kantoren en dienstverlening, met dien verstande dat:
  • 1. de kantoren winkelondersteunend dienen te zijn, dan wel zijn opgenomen in de adressenlijst zoals opgenomen in bijlage 2;
  • 2. de dienstverlening op de begane grondlaag moet worden uitgeoefend;
• c. bedrijven en bedrijfsactiviteiten, voor zover deze bedrijven/inrichtingen voorkomen in categorie 1 en 2 van de bij deze regels behorende lijst van bedrijfsactiviteiten, met dien verstande, dat:
  • 1. de bedrijfsactiviteit zoveel mogelijk ten dienste staat van en afgestemd is op een rechtstreeks contact met het publiek;
  • 2. de bedrijfsactiviteiten uitsluitend op de begane grondlaag mogen worden uitgeoefend;
  • 3. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', voor de uitoefening van de hoofdfunctie niet is toegestaan;

en met uitzondering van:

• geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
• de opslag en verkoop van motorbrandstoffen (inclusief LPG);
• d. detailhandel, welke ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan reeds werd uitgeoefend op het perceel overeenkomstig de adressenlijst (bijlage 2 van de regels), met dien verstande, dat:
  • 1. de verkoopruimte van de detailhandelsvestiging uitsluitend op de begane grondlaag mag worden uitgeoefend:
  • 2. de verkoopruimte van de detailhandelsvestiging uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gesitueerd;
• e. horeca, welke ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan reeds werd uitgeoefend op het perceel, overeenkomstig de adressenlijst (bijlage 2 van de regels), met dien verstande, dat:
  • 1. de horeca activiteit uitsluitend mag worden uitgeoefend op de begane grondlaag;
  • 2. omzetting van de bestaande horecavoorziening in een andersoortige horecavoorziening is toegestaan, met uitzondering van een nachtclub, discotheek/bar-dancing, en automatenhal;
  • 3. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', voor de uitoefening van de hoofdfunctie niet is toegestaan;
• f. maatschappelijke voorzieningen;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', tevens voor een kantoor;
• h. parkeervoorzieningen;
• i. groenvoorzieningen;
• j. nutsvoorzieningen;
• k. tuinen en erven;
• l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• m. verhardingen ten behoeve van wegen, paden, parkeervoorzieningen, in- en uitritten erven en brandgangen.

Ten aanzien van de winkelfunctie geldt, dat publieksingang en - uitgang aan de voorzijde van de winkel moet zijn gesitueerd.

7.2 Bouwregels

7.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. de hoofdgebouwen moeten in de voorgevelbouwgrens worden gebouwd;
• b. het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• c. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
• d. het hoofdgebouw moet worden voorzien van een kap met een dakhelling van ten minste 35° en ten hoogste 65°;
• e. ten aanzien van de maximale goothoogte gelden de aanduidingen.

7.2.2 Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. de bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak, alsmede op de gronden met de aanduiding 'bijgebouwen';
• b. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken, voor zover deze zijn gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag maximaal 50% van de oppervlakte van die gronden bedragen;
• c. de maximale goothoogte bedraagt 3 meter;
• d. de maximale bouwhoogte bedraagt 6 meter.

7.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt binnen het bouwvlak 4 meter met uitzondering van vlaggenmasten en verlichtingsarmaturen, waarvan de hoogte maximaal 5 meter mag bedragen;
• b. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' 2 meter, met uitzondering van:
  • 1. pergola's, die niet hoger mogen zijn dan 2,5 meter;
  • 2. vlaggenmasten en verlichtingsarmaturen, waarvan de hoogte maximaal 5 meter mag bedragen;
• c. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt buiten het bouwvlak en buiten de aanduiding 'bijgebouwen' 1 meter, met uitzondering van:
  • 1. pergola's, die niet hoger mogen zijn dan 2,5 meter;
  • 2. vlaggenmasten en verlichtingsarmaturen, waarvan de hoogte maximaal 5 meter mag bedragen.

7.2.4 Dakterras

Ten behoeve van een dakterras gelden de volgende regels:

• a. een dakterras is alleen toegestaan op een platte afdekking;
• b. de bouwhoogte van pergola's mag maximaal 2,5 meter bedragen, gemeten vanaf het dak van het dakterras;
• c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen, gemeten vanaf het dak van het dakterras.

7.3 Afwijken van de bouwregels

7.3.1 Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. artikel 7.2.1 sub d, voor de bouw van een hoofdgebouw met een platte dakafdekking of met een kapconstructie met een afwijkende dakhelling;
• b. artikel 7.2.1 sub e, ten behoeve van de bouw van een hoofdgebouw met een afwijkende goothoogte met dien verstande dat de op de plankaart aangegeven goothoogte met ten hoogste 2 meter mag worden verhoogd;
• c. artikel 7.2.2 sub b, tot verhoging van het maximum bebouwingspercentage tot 60%.

De omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend indien voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• d. het straat- en bebouwingsbeeld: rekening dient gehouden te worden met een verantwoorde, samenhangende en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige (beeld)kwaliteit, gelet wordt hierbij op:
  • 1. een goede verhouding tussen bouwmassa, gevelbeeld en kapvorm;
  • 2. de samenhang tussen bebouwing;
  • 3. de hoogtedifferentiatie;
  • 4. de kaprichting;
  • 5. de voorgevels;
• e. de gebruiksmogelijkheden: een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken dient voorkomen te worden.

7.4 Specifieke gebruiksregels

7.4.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik:

• a. voor de uitoefening van een andere tak van handel, dienstverlening, bedrijf of horeca dan op grond van het bepaalde in artikel 7.1 sub b t/m f is toegestaan;
• b. voor zover het woningen betreft:
  • 1. van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor permanente of tijdelijke bewoning, als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
  • 2. voor het uitoefenen van beroepsmatige activiteiten in het bijgebouw c.q. bedrijfsmatige activiteiten in de woning en/of bijgebouw(en);
• c. van de vrijstaande en aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' voor detailhandel;
• d. van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' niet is toegestaan op het perceel voor de uitoefening van de hoofdfunctie horeca, dienstverlening en industrieel en ambachtelijk bedrijf;
• e. van verkoopruimten van detailhandelsvestigingen, alsmede ruimten van de horecabedrijven en zakelijk dienstverlenende bedrijven, waarin het contact met het publiek plaatsvindt (balieruimte) anders dan op de begane grondlaag;
• f. als opslag- en verkooppunt van motorbrandstoffen;
• g. voor de uitoefening van een seksinrichting;
• h. als opslag- of bergplaats van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen, of materialen;
• i. voor het opslaan van gerede of ongerede goederen;
• j. voor het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen;
• k. vuurwerkopslag of opslag in brandgevaarlijke stoffen.

7.4.2 Buiten toepassing strijdig gebruik

Het bepaalde in 7.4.1 sub h, i en j is niet van toepassing voor zover het betreft:

• a. tijdelijke opslag van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de in het plan aangegeven bestemming;
• b. voor het opslaan van gerede of ongerede goederen.

7.5 Afwijken van de gebruiksregels

7.5.1 Bedrijfsactiviteiten

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1 sub c juncto artikel 7.4.1 sub a ten behoeve van:

• a. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die zijn opgenomen in een naast hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 1 en 2 indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 1 of 2, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd;
• b. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 1 of 2, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd;
• c. bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de verontreiniging van lucht en bodem, de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf en de visuele hinder en verkeersaantrekkende werking.

7.5.2 Perifere detailhandel in woninginrichtingsgoederen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1 sub d juncto artikel 7.4.1 sub a, ten behoeve van de vestiging van perifere detailhandel in woninginrichtingsgoederen door omzetting van de bestaande niet-detailhandelsfunctie binnen de bestemming in een perifere detailhandelsfunctie in woninginrichtingsgoederen, onder de volgende voorwaarden:

• a. door een branchegericht distributie planologisch onderzoek de noodzaak van de voorgestane perifere detailhandelsvestiging in woninginrichtingsgoederen voor het verzorgingsniveau van de gemeente Sint-Oedenrode alsmede de distributie-planologische ruimte dient te zijn aangetoond;
• b. door de vestiging van perifere detailhandel in woninginrichtingsgoederen mag er geen onevenredige verstoring plaatsvinden in de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur in het centrumgebied;
• c. de perifere detailhandelsfunctie in woninginrichtingsgoederen mag uitsluitend worden uitgeoefend op de begane grondlaag;
• d. het gebruik van vrijstaande en aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' voor de uitoefening van de hoofdfunctie is niet toegestaan.

7.5.3 Woningen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. artikel 7.1, om binnen deze bestemming extra woningen te realiseren op de verdieping(en) of in de vorm van grondgebonden woningen, en deze toe te voegen aan het bestaande woningvolume dat ten tijde van ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp-plan aanwezig is binnen het plangebied, met dien verstande dat de invulling met nieuw te bouwen woningen dient te passen binnen het provinciaal verstedelijkingsbeleid en het hierop afgestemde gemeentelijk woningbouwprogramma, zoals dat jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders wordt vastgesteld, en:
  • 1. dient te worden voorzien in parkeergelegenheid van voldoende omvang per woning op eigen terrein, tenzij voldoende parkeergelegenheid aanwezig is in het openbaar gebied en de parkeerdruk niet onevenredig toeneemt;
  • 2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder;
  • 3. dient te worden aangetoond dat vanuit het oogpunt van milieuhygiëne voldaan kan worden aan een verantwoord woon- en leefmilieu.
• b. artikel 7.4.1 sub b onder (2), voor de uitoefening van beroepsmatige activiteiten of bedrijfsmatige activiteiten in de woning en/of daarbij behorende bijgebouw(en). Het bepaalde in 14.1 en 14.6.1 is bij de afwijking van overeenkomstige toepassing.

7.5.4 Commerciële doeleinden op de verdiepingen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1 sub d en sub e, voor het toestaan van horeca en detailhandel op de verdiepingen, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. in het pand reeds horeca of detailhandel aanwezig is, zoals aangegeven in bijlage 2;
• b. er mag geen sprake zijn van nieuwvestiging van horeca of detailhandel;
• c. op de begane grond zijn onvoldoende (geschikte) mogelijkheden om in voldoende uitbreidingsmogelijkheden te voorzien;
• d. er mag geen sprake zijn van een onevenredige milieubelasting voor omliggende gevoelige objecten;
• e. er dient voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn.

7.6 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming Centrum - 3 te wijzigen indien de details- of horecafunctie zoals opgenomen op de adressenlijst in bijlage 2, op een betreffend adres beëindigd wordt. In plaats van de beëindigde functie kunnen een of meerdere woningen worden toegevoegd onder de volgende voorwaarden:

• a. het betreffende adres en bijbehorende functie worden van de lijst in bijlage 2 verwijderd;
• b. de extra te realiseren woningen in het gebied dienen te passen in c.q. te zijn afgestemd op de 'meerjarenplanning woningbouw' van de gemeente Sint-Oedenrode;
• c. toegelaten zijn de volgende woningtypes: vrijstaand, twee-aaneen, aaneengesloten woningen en gestapelde woonbebouwing;
• d. per woning dient in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien;
• e. dit betekent dat voor wat betreft de woonbebouwing zoveel mogelijk moet worden aangesloten bij de bestaande stedenbouwkundige structuur en hoogten en de bepalingen van artikelen 22 en 23 in acht worden genomen;
• f. de goothoogte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
• g. gebleken dient te zijn dat er geen milieuhygiënische belemmeringen bestaan tegen de wijziging c.q. de bestaande belemmeringen zijn opgeheven, welke bezwaren onder andere kunnen bestaan:
  • 1. in de gesteldheid van de bodem;
  • 2. het geluidaspect wegverkeerslawaai;
  • 3. in milieucirkels (externe veiligheid);
• h. de waterhuishouding niet onevenredig wordt verstoord/aangetast, dan wel voldoende maatregelen worden getroffen in het belang van de gewenste waterhuishoudingssituatie ter plaatse en de directe omgeving.