Sint-Michielsgestel, Centrum Sint-Michielsgestel 2010

6.3 Bestemmingen

In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

• Bedrijf;
• Gemengd;
• Groen;
• Centrum-1;
• Centrum-2;
• Centrum-3;
• Centrum-4;
• Detailhandel;
• Horeca;
• Kantoren;
• Maatschappelijk;
• Natuur;
• Tuin;
• Verkeer;
• Wonen-1;
• Wonen-3;
• Wonen uit te werken.

Deze bestemmingen zijn wat betreft het toekennen aan de betreffende percelen als inhoud en opzet, zo goed mogelijk afgestemd op de gemeentelijke systematiek voor bestemmingsplannen en op andere bestemmingsplannen. De opzet en inhoud van de bestemmingen worden hierna toegelicht.

Artikel 3 Bedrijf

In deze bestemming is het bedrijf aan de Schijndelseweg 24 opgenomen. De aanwezige woonfunctie is bevestigd, evenals de ondergeschikte detailhandelsfunctie (oppervlakte begrensd).

Functioneel

Ter plaatse is het bedrijf toelaatbaar gesteld. De aanwezige woonfunctie is bevestigd, evenals de ondergeschikte detailhandelsfunctie in de zuidelijke helft van het hoofdgebouw.

Bebouwingsregeling

De bedrijfsbebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. Ook de goot- en (nok)hoogten zijn op de plankaart aangegeven.

Bij bedrijfsbeëindiging zijn burgemeester en wethouders bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen (artikel 11 WRO). Gelet op de stedenbouwkundige situatie zijn ten hoogste twee woningen direct aan de Schijndelseweg denkbaar in de vorm van grondgebonden woningen en derhalve niet in de vorm van appartementenbouw.

Artikel 4 Bedrijf- Nutsbedrijf

Voor de nutsvoorzieningen is de bestemming Bedrijf-Nutsbedrijf opgenomen. Ter plaatse worden beperkte bouwmogelijkheden geboden.

Artikel 5 Centrum-1

Deze bestemming is opgenomen voor de nieuwbouw op het Petrus Dondersplein en het gebied van de huidige EM-TÉ en bibliotheek alsmede Torenstraat 4 en het hoekgebouw aan het Petrus Dondersplein.

Functioneel

Onder de functies in deze bestemming worden begrepen:

• detailhandel;
• dienstverlenende voorzieningen;
• groenvoorzieningen;
• horecavoorzieningen;
• parkeervoorzieningen;
• woonhuizen.

Tevens is het behoud van rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten vastgelegd.

Op basis van het onderzoek naar marktruimte voor verschillende functies en de parkeerbalans is het aantal m² bvo te ontwikkelen gebied begrensd en toegedeeld naar functies.

maximumoppervlakte m²bvo
detailhandel	dienstverlening	horeca	kantoor	maatschappelijk	totaal
7.590	475	455	0	0	8.520

Hiermee wordt invulling gegeven aan het door de Afdeling bestuursrechtspraak beoogde sturingsmechanisme. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid kunnen oppervlaktematen onderling worden gewisseld of worden verhoogd. Hiervoor is toetsing aan de marktruimte en parkeerbalans voorgeschreven.

Bebouwingsregeling

Voor de bebouwingsregeling: zie het gestelde onder 'Wonen-1'. Voorts is het volgende relevant.

Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen de gebouwen moeten worden gerealiseerd. Door de hoogtematen die in een matrix zijn opgenomen, wordt in samenhang de omvang van een gebouw bepaald. De vorm van het gebouw ligt daarmee in hoofdlijnen vast. De uiteindelijke vorm en omvang worden mede bepaald door het beeldkwaliteitplan. Op basis daarvan kan namelijk worden bepaald in hoeverre doorzichten en dergelijke nodig zijn voor een hoogwaardige kwalitatieve invulling van het bouwvlak. De hoofdmassa wordt derhalve in het bestemmingsplan vastgelegd, de detaillering vindt plaats in het kader van de toetsing aan het beeldkwaliteitplan.

Door de aanduidingen inzake hoogteaccenten, wordt op de plankaart aangegeven dat ter plaatse van de betreffende gebouwen hoogteaccenten zijn toegestaan. Voor het EM-TÉ-gebouw zijn accenten denkbaar in de vorm van appartementen (in totaal 2), voor de andere gebouwen gaat het om beperktere verhogingen tot 1 m.

Nadere eisenregeling

Er is een nadere eisenregeling opgenomen zodat burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de hoogte van gebouwen gericht op een samenhangend straatbeeld en het bereiken van een kleinschalig karakter, een en ander gebaseerd op de ruimtelijk relevante onderdelen van het Beeldkwaliteitplan Sint-Michielsgestel Centrum (bijvoorbeeld bouwblokken, hoogte).

Artikel 6 Centrum-2

Deze bestemming is opgenomen voor de bestaande noordelijke bebouwingswand van het Petrus Dondersplein en voor de winkellinten aan de westzijde van de Nieuwstraat.

Functioneel

Onder de functies in deze bestemming worden begrepen:

• detailhandel;
• dienstverlenende voorzieningen;
• groenvoorzieningen;
• horecavoorzieningen;
• parkeervoorzieningen;
• woonhuizen.

Tevens is het behoud van gemeentelijke monumenten vastgelegd.

Op basis van het onderzoek naar marktruimte voor verschillende functies en de parkeerbalans is het aantal m2 te ontwikkelen gebied begrensd en toegedeeld naar functies.

maximum oppervlakte m²bvo
detailhandel	dienstverlening	horeca	kantoor	maatschappelijk	totaal
350	215	465	370	0	1.400

Voor deze bestemming wordt hetzelfde sturingsmechanisme gehanteerd als voor de bestemming Centrum-1 en worden vergelijkbare mogelijkheden geboden voor verandering.

Bebouwingsregeling

Voor een toelichting op de bebouwingsregeling wordt verwezen naar de bestemming Centrum-1 en Wonen-1.

Nadere eisenregeling

De nadere eisenregeling komt overeen met de regeling zoals opgenomen in de bestemming Centrum-1.

Artikel 7 Centrum-3

Voor de oostelijke pleinwand van het Petrus Dondersplein is de bestemming Centrum-3 opgenomen. Hierin zijn functies toelaatbaar gesteld, die reeds in het vigerende bestemmingsplan toelaatbaar zijn.

Functioneel

Onder de functies in deze bestemming worden begrepen:

• detailhandel (bestaand);
• dienstverlenende voorzieningen;
• groenvoorzieningen;
• horecavoorzieningen;
• kantoren;
• parkeervoorzieningen;
• woonhuizen.

Ingevolge het benodigde sturingsmechanisme, is de volgende tabel opgenomen, waarin de maximumoppervlakte voor de diverse functies is vermeld.

maximum oppervlakte m²bvo
detailhandel	dienstverlening	horeca	kantoor	maatschappelijk	totaal
1.780	1.760	1.315	875	0	3.840

Door middel van een wijzigingsbevoegdheid kunnen oppervlaktematen onderling worden gewisseld of worden verhoogd. Hiervoor is toetsing aan de marktruimte en parkeerbalans voorgeschreven.

Bebouwingsregeling

Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting onder Centrum-1.

Nadere eisenregeling

Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting onder Centrum-1.

Artikel 8 Centrum-4

Deze bestemming is opgenomen voor het winkellint aan de westzijde van de Nieuwstraat.

Functioneel

Onder de functies in deze bestemming worden begrepen:

• detailhandel;
• groenvoorzieningen;
• parkeervoorzieningen;
• woonhuizen.

Op basis van het onderzoek naar marktruimte voor verschillende functies en de parkeerbalans is het aantal m2 te ontwikkelen gebied begrensd en toegedeeld naar functies.

maximum oppervlakte m²bvo
detailhandel	dienstverlening	horeca	kantoor	maatschappelijk	totaal
580	0	0	0	0	580

Voor deze bestemming wordt hetzelfde sturingsmechanisme gehanteerd als voor de bestemming Centrum-1 en worden vergelijkbare mogelijkheden geboden voor verandering.

Bebouwingsregeling

Voor een toelichting op de bebouwingsregeling wordt verwezen naar de bestemming Centrum-1 en Wonen-1.

Nadere eisenregeling

De nadere eisenregeling komt overeen met de regeling zoals opgenomen in de bestemming Centrum-1.

Artikel 9 Detailhandel

Enkele winkels aan het Spijt en de Schijndelseweg zijn van de bestemming Detailhandel voorzien. Deze beslaan de gehele begane grond van het hoofdgebouw en hebben ook de uitstraling van een winkelpand. Dit rechtvaardigt een zelfstandige bestemming. Ingevolge de parkeerbalans en het onderzoek naar marktruimte is de oppervlakte van detailhandel begrensd overeenkomstig de bestaande situatie.

Functioneel

Ter plaatse zijn detailhandel en dienstverlenende voorzieningen toelaatbaar. Ook is de woonfunctie bevestigd.

Bebouwingsregeling

Voor de bebouwingsregeling: zie het gestelde onder Wonen-1 en Wonen-3.

Wijzigingsmogelijkheden

Er zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor aanpassingen van het bouwvlak en omzetting van de bestemming in Wonen-1 of Wonen-3 wanneer het bedrijf ter plaatse is beëindigd. Er wordt naar gestreefd om de detailhandel zoveel mogelijk in het kernwinkelgebied te laten plaatsvinden. Daarom kan via deze wijzigingsbevoegdheid de detailhandelsfunctie ter plaatse worden verwijderd als deze daadwerkelijk verdwenen is. Hieraan zijn specifieke voorwaarden verbonden.

Artikel 10 Gemengd

Voor de percelen aan de westzijde Nieuwstraat, grenzend aan het centrumgebied, is de bestemming Gemengd opgenomen. Dit deel wordt beschouwd als een aanloopgebied voor het centrumgebied. Voortvloeiend uit het onderzoek naar marktruimte en parkeerbalans is terughoudendheid betracht in het toestaan van ontwikkelingsmogelijkheden. Daaruit volgt dat de huidige kantoorruimtes als zodanig zijn bestemd. Andere functies dienen bij voorkeur ondergebracht te worden in het centrumgebied.

Bebouwingsregeling

Voor de bebouwingsregeling wordt verwezen naar de beschrijving onder Wonen-1.

Artikel 11 Groen

De grote groenvoorzieningen langs de Dommeloever, het groengebied aan de Schijndelseweg, op de hoek met het Spijt en groen nabij de brandweergarage (met monumentale bomen) zijn als zodanig bestemd.

Functioneel

In deze bestemming zijn toegestaan:

• groenvoorzieningen;
• bermen en beplanting;
• paden;
• speelvoorzieningen;
• waterpartijen, waterberging, waterlopen, waterhuishoudingkundige voorzieningen; zie notitie;
• aanleg van een ecologische verbindingszone.

De monumentale bomen aan de Ceintuurweg en op de Dommeloever zijn op de plankaart als 'beeldbepalende bomen' aangegeven, waaraan een aanlegvergunningenstelsel is gekoppeld.

Bebouwingsregeling

Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan, wel bouwwerken zoals kunstobjecten en terreinafscheidingen.

Artikel 12 Horeca

Deze bestemming is gelegd op de bestaande horecavestigingen aan het Spijt.

Functioneel

Ter plaatse zijn horecabedrijven behorende tot categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten toelaatbaar alsmede de bestaande cafés. Tevens is de woonfunctie bevestigd. Ingevolge de parkeerbalans en het onderzoek naar marktruimte is de oppervlakte van horeca begrensd overeenkomstig de bestaande situatie.

Bebouwingsregeling

Voor de bebouwingsregeling: zie het gestelde onder Wonen-1.

Wijzigingsmogelijkheden

Er zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor aanpassingen van het bouwvlak en omzetting van de bestemming in Wonen of Kantoor wanneer het bedrijf ter plaatse is beëindigd. Hieraan zijn specifieke voorwaarden verbonden. Gelet op de hoeksituaties is beperkte appartementenbouw toelaatbaar.

Artikel 13 Kantoor

De kantoorvestiging aan het Schildershof heeft de bestemming Kantoor gekregen. Tevens is deze bestemming toegekend aan het kantorendeel van bouwbedrijf Hurks van der Linden, dat niet bij het woongebied wordt betrokken. Deze kantoren zijn duidelijk als zelfstandige functie herkenbaar, mede omdat ze de gehele begane grond van het hoofdgebouw beslaan. Dit rechtvaardigt een zelfstandige bestemming. Ingevolge de parkeerbalans en het onderzoek naar marktruimte is de oppervlakte van kantoren begrensd overeenkomstig de bestaande situatie.

Functioneel

Deze kantoorbestemmingen zijn opgenomen omdat de percelen niet tot het centrumgebied behoren. Omwisseling naar een andere functie dient dan ook bij voorkeur naar de woonfunctie te zijn.

Bebouwingsregeling

Voor de bebouwingsregeling: zie het gestelde onder Wonen-1.

Wijzigingsmogelijkheden

Er zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor aanpassingen van het bouwvlak en omzetting van de bestemming in Wonen-3 wanneer het bedrijf ter plaatse is beëindigd. Hieraan zijn specifieke voorwaarden verbonden.

Artikel 14 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is opgenomen voor N.H.-kerk, de bijbehorende pastorie en voor De Beemden.

Functioneel

Onder Maatschappelijk worden de reguliere maatschappelijke voorzieningen begrepen. In artikel 1 'Begripsbepalingen' wordt onder 'maatschappelijke voorzieningen' verstaan 'educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, religieuze voorzieningen, onderwijsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, woonzorgcomplexen, waaronder ontmoetingsvoorzieningen voor jongeren en/of senioren, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van genoemde voorzieningen'.

Tevens zijn de N.H.-kerk en de pastorie voorzien van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' ter bescherming van de monumentenstatus. In de regels is de instandhouding en bescherming in de bestemmingsomschrijving vastgelegd.

Bebouwingsregeling

De bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. De goot- en (nok)hoogten zijn op de plankaart aangegeven. Gelet op de bestaande situatie zijn er minder bepalingen nodig in vergelijking met andere bestemmingen, zoals de aan- en uitbouwen en bijgebouwen- en ontheffingsregeling kunnen achterwege blijven.

Wijzigingsbevoegdheid N.H.-kerk

Naast de N.H.-kerk is een tuin gelegen. De huidige situatie vraagt om een verbetering van gebruik en uitstraling. Ter plaatse kan ruimte worden geboden voor uitbreiding van het kerkgebouw met een bijbehorende multifunctionele ruimte en/of de bouw van woningen. Woningbouw dient te worden gecombineerd met verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Er zijn ten hoogste 4 aaneengebouwde woningen toegestaan, bestaande uit ten hoogste één bouwlaag met daarop een kap. Woningen dienen te worden georiënteerd op de weg aan de noord- of de oostzijde. De multifunctionele ruimte mag een oppervlakte beslaan van ten hoogste 200 m² en dient direct nabij het kerkgebouw te worden gesitueerd. Een en ander is in een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Artikel 15 Tuin

Deze bestemming is gelegd op de gronden die in beginsel niet mogen worden bebouwd. Het betreft de voortuinen bij woningen. Slechts erf- en terreinafscheidingen zijn toegestaan, alsmede in voortuinen zeer ondergeschikte bouwdelen zoals erkers.

Artikel 16 Verkeer

Binnen deze bestemming zijn de gebieden met verkeersfuncties (pleinen, straten en wegen voor autoverkeer en verkeersvoorzieningen voor langzaam verkeer) opgenomen.

Functioneel

Binnen deze bestemming zijn de volgende zaken toegelaten:

• woonstraten;
• paden;
• parkeervoorzieningen;
• nutsvoorzieningen;
• groenvoorzieningen, bermen en beplanting, speelvoorzieningen en paden;
• waterpartijen, waterberging, waterlopen en waterhuishoudingkundige voorzieningen.

Voor zover dit is aangeduid met de aanduiding 'as van de weg' dient de wegas ten behoeve van het vereiste inzake de Wet geluidhinder inzake profielen, te worden gelegd ter plaatse van deze aanduiding.

Bebouwingsregeling

Het beleid is gericht op behoud en verbetering van de inrichtingskenmerken, verblijfs- en belevingskwaliteit en verkeersfunctie.

Artikel 17 Water

De Dommel is van de bestemming Water voorzien. Op verzoek van het Waterschap De Dommel zijn tevens de functies als viswater, kanovaarwater en natuurontwikkeling genoemd evenals aanleg van een ecologische verbindingszone.

Artikel 18 Wonen-1

De meeste woonpercelen aan Spijt, Schijndelseweg en Ceintuurweg zijn als zodanig bestemd. Tevens zijn de bestaande ondergeschikte winkels en dienstverlening die in enkele woningen zijn gevestigd, specifiek als toelaatbaar aangeduid. Ingevolge de parkeerbalans en het onderzoek naar marktruimte is de oppervlakte van detailhandel en kantoren begrensd overeenkomstig de bestaande situatie.

Functioneel

Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Als ondergeschikte functie aan het wonen zijn onder bepaalde voorwaarden aan-huis-verbonden beroepen toegestaan. Deze voorwaarden zijn neergelegd in de specifieke gebruiksregels. De beroepsuitoefening mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing met een maximum aan vierkante meters gekoppeld aan de oppervlakte van het bouwperceel.

De bestaande ondergeschikte kantoren en winkels (detailhandel) zijn als aanduiding binnen de bestemming op de plankaart aangegeven en als zodanig toegestaan. Het betreft hier functies die ondergeschikt zijn aan de woonfunctie en in het straatbeeld niet zozeer als een zelfstandige functie duidelijk herkenbaar doordat ze minder dan 50% van het hoofdgebouw in beslag nemen.

Bebouwingsregeling

Hoofdgebouwen dienen te worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. In de bouwvlakken is de bebouwingskarakteristiek aangegeven, zoals vrijstaand, aaneengebouwd, gestapeld. Een en ander conform de bestaande situatie. Daarnaast is waar nodig het maximaal aantal woningen vastgelegd. Dit is gedaan voor sturing van de ruimtelijke ontwikkeling alsmede in relatie tot de parkeerbalans. Het betreft locaties (ook bij andere bestemmingen) waar nieuwbouw mogelijk is.

Wat de aan- en uitbouwen en bijgebouwen betreft is een relatie gelegd met de omvang van het bouwperceel. Het schema laat dat zien.

aan- en uitbouwen en bijgebouwen	percelen tot 300 m²	percelen vanaf 300 m² tot 2.000 m²	percelen vanaf 2.000 m²
totale oppervlakte buiten het bouwvlak	65 m²	+10% (maximaal 150 m²)	+10% (maximaal 250 m²)

Voor de hoogte van bijgebouwen gelden de volgende maxima:

• een goothoogte van 3 m;
• een (nok)hoogte van 5 m.

De terreinen behorende bij de woonhuizen (gelegen zowel voor en/of naast het woonhuis) waar geen bebouwing is gewenst, is opgenomen binnen de bestemming 'Tuin'. Deze gronden worden, gezien de aparte bestemming, niet meegeteld bij de perceelsoppervlakte waaraan wordt gerelateerd met betrekking tot de maximale bebouwde oppervlakte aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen.

Mantelzorg

Door de provincie Noord-Brabant is de maatschappelijke vraag geconstateerd naar huisvesting ten behoeve van mantelzorg. Binnen het bestaande beleid en regelgeving bieden de volgende twee vormen op korte termijn een oplossing, namelijk de bestaande vorm van inwoning en een nieuwe vorm, omschreven als 'afhankelijke woonruimte'.

• Inwoning

De voorkeur gaat uit naar vormen van huisvesting in de woning zelf (inwoning). Inwoning wordt in de bestemmingsplannen rechtstreeks toegestaan. Door de mogelijkheden voor aan- en uitbouw optimaal te benutten, kan de vorm van inwonen in veel gevallen een oplossing bieden aan de behoefte van tijdelijke huisvesting ten behoeve van mantelzorg.

• Afhankelijke woonruimte

In de praktijk blijkt ook behoefte te bestaan aan een meer zelfstandige (in de vorm van een eigen toegang en eigen voorzieningen) woonvorm in een (vrijstaand of aangebouwd) bijgebouw. Deze zogenaamde 'afhankelijke woonruimte' moet dienen voor de opvang van iemand met een aantoonbare vraag naar verzorging. Om per situatie een goede afweging te maken, wordt de voorkeur gegeven aan een ontheffingsmogelijkheid in het bestemmingsplan.

De provinciale voorbeeldregeling is in de regels opgenomen.

In de voorbeeldregeling wordt aangesloten bij de gangbare begripsomschrijving dat een 'woning geschikt en bestemd is voor de zelfstandige huisvesting van niet meer dan één huishouden'.

In verband hiermee zijn aan de begripsomschrijvingen de begrippen 'afhankelijke woonruimte' en 'mantelzorg' toegevoegd. In het begrip 'afhankelijke woonruimte' is vastgelegd dat het moet gaan om een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning. Bovendien is kenbaar gemaakt dat het gaat om de huisvesting van een gedeelte van het huishouden. Er kan dus nooit sprake zijn van een zelfstandige woning.

In de voorbeeldregeling wordt aangesloten bij het gebruikelijke gebruiksverbod tot het gebruik van 'vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning'. In aanvulling hierop is aan de gebruiksbepaling een nieuw gebruiksverbod geïntroduceerd, namelijk het verbod tot gebruik van bijgebouwen als 'afhankelijke woonruimte'. Dit gebruiksverbod is nodig om een sluitende regeling te verkrijgen. Zonder verbod kan immers geen ontheffing worden verleend.

Bovendien is de intrekking van de ontheffing geregeld zodra de op het tijdstip van verlenen van de ontheffing bestaande noodzaak van mantelzorg niet meer aanwezig is. Deze mogelijkheid tot intrekking is essentieel.

Gelet op het provinciaal beleid wordt terughoudendheid betracht bij de toepassing ervan.

Dakhelling

Wat betreft de maximale goot- en bouwhoogte geldt het zogenoemde envelop-principe. Dit principe is gekozen omdat het vastleggen van een verplichte dakhelling architectonisch als te beperken wordt ervaren. Het envelop-principe maakt allerlei creatieve en architectonisch fraaie bouwmogelijkheden binnen bepaalde marges mogelijk. Uitgangspunten voor het envelop-principe zijn:

• een maximale goothoogte, zoals op de plankaart aangegeven;
• een maximale dakhelling van 60 graden;
• een maximale bouwhoogte, zoals op de plankaart aangegeven;
• een maximale diepte van het bouwvlak.

Op bijgaande tekeningen wordt aangegeven hoe de envelop moet worden bepaald. Daaruit blijkt binnen welke marge een architect een bouwplan kan ontwikkelen. Daarbij worden de volgende kanttekeningen geplaatst.

• Indien bij een eventuele tweede bouwlaag ook een goot aanwezig is (bijvoorbeeld bij een dakopbouw), dan is die goot niet relevant en dus niet maatgevend. De goot van deze (ondergeschikte) dakopbouw is niet bepalend, maar de knik in de ' envelop'.
• Een hoofdgebouw kan 'meerdere' enveloppen hebben. Zo kan de kniklijn liggen op:
  • 1. de achtergevel of voorgevel;
  • 2. de beide zijgevels;
  • 3. de achtergevel, voorgevel of zijgevel.

De gevels hoeven niet tegenover elkaar te zijn gelegen.

• Overschrijding van de denkbeeldige lijnen van de envelop is mogelijk voor dakkapellen, schoorstenen en andere uitstekende delen van ondergeschikte betekenis. De formulering van 'ondergeschikte betekenis' is nader ingekaderd door de bepaling, dat de uitstekende delen niet meer dan de helft van de breedte van het dakvlak mogen beslaan.

Artikel 19 Wonen-3

De bestemming Wonen-3 is toegekend aan de woonpercelen aan het begin van het Spijt en de Schijndelseweg, direct grenzend aan het centrumgebied. Hiermee wordt het oorspronkelijke lintbebouwingskarakter bevestigd. De woningen Schildershof 3, 4, 5 en 6 zijn voorzien van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' ten behoeve van de status van gemeentelijk monument.

Functioneel

Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Als ondergeschikte functie aan het wonen zijn onder bepaalde voorwaarden aan-huis-verbonden beroepen toegestaan. Deze voorwaarden zijn neergelegd in de specifieke gebruiksregels. Ten opzichte van de bestemming Wonen-1 is de toelaatbaar gestelde maat voor beroepsuitoefening verhoogd van 30% naar 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing met een maximum aan vierkante meters gekoppeld aan de oppervlakte van het bouwperceel.

De bestaande ondergeschikte winkels (detailhandel) zijn als aanduiding binnen de bestemming op de plankaart aangegeven en als zodanig toegestaan. Het betreft hier functies die ondergeschikt zijn aan de woonfunctie en in het straatbeeld niet zozeer als een zelfstandige functie duidelijk herkenbaar doordat ze minder dan 50% van het hoofdgebouw in beslag nemen.

Bebouwingsregeling

Voor de bebouwingsregeling wordt verwezen naar de beschrijving onder Wonen-1.

Artikel 20 Wonen uit te werken

Voor het Binnenterrein is een uitwerkingsbevoegdheid opgenomen. Ter plaatse worden woningen toegestaan al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of een aan-huis-verbonden bedrijf alsmede maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van ondersteuning van de woonfunctie. Tevens zijn in de bestemming woonstraten en paden en andere bijbehorende functies genoemd.

In de uitwerkingsregels is vastgelegd dat het aantal te bouwen woningen niet meer dan 120 mag bedragen. Langs de randen van het uitwerkingsgebied, grenzend aan percelen langs Spijt, Schijndelseweg en Petrus Dondersplein, zijn in beginsel voornamelijk grondgeboden woningen toegestaan; deze grondgebonden woningen mogen bestaan uit ten hoogste twee bouwlagen met een kap en moeten op minimaal 3 m uit de percelen van de bestaande woningen gerealiseerd worden. Centraal in het westelijk deel van het uitwerkingsgebied zijn gestapelde woningen tot ten hoogste vier bouwlagen toegestaan. In het oostelijk deel, met name de noordoosthoek zijn gestapelde woningen tot ten hoogste vijf bouwlagen toegestaan.

Globaal worden van het totale aantal woningen ten minste 50% grondgebonden. Het woningbouwprogramma moet afgestemd zijn op het volkshuisvestingsbeleid en het gemeentelijk meerjarenpro\gramma woningbouw. Ten minste 30 woningen worden gerealiseerd met een zorgindicatie.

De auto-ontsluiting voor bewoners wordt geregeld vanaf het Spijt en vanaf de Schijndelseweg, waarbij maximaal 70% van het verkeer op het Spijt afgewikkeld mag worden. Er wordt geen doorgaande route beoogd voor autoverkeer. Rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid voor een verbinding voor langzaam verkeer via een doorsteek aan de westzijde van het uitwerkingsgebied ter hoogte van het Petrus Dondersplein 8A.

Het profiel van de te projecteren wegen is afgestemd op bereikbaarheid door in ieder geval vrachtwagens voor afvaltransport, brandweer en verhuisbedrijven. Daarbij wordt het profiel afgestemd op voor een woongebied gebruikelijke nutsvoorzieningen. Het plan dient te voldoen aan de eisen van het politiekeurmerk Veilig Wonen.

In het uitwerkingsplan wordt ruimte geprojecteerd voor parkeergelegenheid volgens de parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning (inclusief parkeerplaatsen voor bezoekers). Garages worden niet meegerekend, losstaande garageboxen, carports en opritten wel. Voor zorgwoningen geldt een norm van 1,3 parkeerplaats per woning. Er dient te worden voorzien in voldoende waterberging. Hierbij geldt voor de toename van verhard oppervlak de norm voor hydrologisch neutraal ontwikkelen en voor het af te koppelen verhard oppervlak de norm 9 mm berging per vierkante meter. Waterberging dient bij voorkeur in het uitwerkingsgebied te worden geprojecteerd. Indien wordt aangetoond dat dit niet of niet volledig mogelijk is, wordt aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel via het Spijt.

Het plan dient een verantwoorde verhouding te laten zien tussen het openbaar gebied inclusief groenvoorziening ten opzichte van het uit te geven gebied van ten minste 40%/60%. Van het openbaar gebied wordt ten minste 3% als speelruimte geprojecteerd.

Artikel 21 Waarde - Archeologie

In verband met de bescherming van archeologische waarden, is voor een deel van het openbaar gebied rondom de toren, een beschermende archeologische bestemming opgenomen. Door middel van het aanlegvergunningstelsel wordt bereikt dat tijdig archeologisch onderzoek plaatsvindt en eventuele archeologische waarden worden beschermd.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de bestemming Waarde – Archeologie te wijzigen of te verwijderen. Dit kan echter alleen als archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat hiertoe aanleiding is.

Artikel 24 Wijzigingsgebieden

Wijzigingsgebied-1

Naast de N.H.-kerk is een tuin gelegen. De huidige situatie vraagt om een verbetering van gebruik en uitstraling. Ter plaatse kan ruimte worden geboden voor uitbreiding van het kerkgebouw met een bijbehorende multifunctionele ruimte en/of de bouw van woningen. Woningbouw dient te worden gecombineerd met verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Er zijn ten hoogste 4 aaneengebouwde woningen toegestaan bestaande uit ten hoogste één bouwlaag met daarop een kap. Woningen dienen te worden georiënteerd op de weg aan de noord- of de oostzijde. De multifunctionele ruimte mag een oppervlakte beslaan van ten hoogste 200 m² en dient direct nabij het kerkgebouw te worden gesitueerd. Een en ander is in een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Wijzigingsgebied-2

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen zodat de oever van de Dommel de bestemming Natuur kan krijgen wanneer inrichting van het gebied als ecologische verbindingszone zeker is gesteld. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ambities zoals vastgelegd in het streekplan.

Wijzigingsgebied-3

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen zodat op de locatie van de brandweerkazerne nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Ter plaatse is het mogelijk woningen en/of maatschappelijke voorzieningen te realiseren tot met een maximaal grondoppervlakte van 400 m² en een hoogte van maximaal 3 bouwlagen. Er kunnen maximaal 5 woningen gerealiseerd worden.