Sint-Michielsgestel, Centrum Sint-Michielsgestel 2010

6.2 Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling

Inleiding

Het plangebied Centrumgebied Sint-Michielsgestel 2009 wordt opgenomen in een bestemmingsplan met een zo duidelijk mogelijk kaartbeeld. Dat vindt zijn grondslag in een wijze van bestemmen in gebieden (woonblokken) in tegenstelling tot een wijze van bestemmen per perceel.

In het centrumgebied is de diversiteit in de aanwezige en toe te laten functies overzichtelijk in te delen naar drie deelgebieden.

• Westelijk deelgebied

Het westelijk deel van het gebied betreft het centrumgebied met de beoogde vernieuwing van het gebied die direct worden toegestaan, zonder procedure.

• Oostelijk deelgebied

Het oostelijk deel betreft hoofdzakelijk een woongebied waar de beheersfunctie van het bestemmingsplan de belangrijkste functie is. De ontwikkelingen die in dit woongebied door middel van het plan mogelijk worden gemaakt, zijn overwegend ondergeschikt van aard. Dit betekent dat ze zonder nadere procedure worden toegelaten.

• Binnenterrein

Het derde deelgebied betreft de inbreidingslocatie ter plaatse van onder meer Bouwbedrijf Van der Linden, Installatiebedrijf Immens en de oostelijke bebouwingswand van het Petrus Dondersplein. Aangezien voor deze ontwikkelingen nog onvoldoende plannen zijn uitgewerkt, worden die ontwikkelingen toegestaan via bepalingen waaraan een procedure is gekoppeld. Daarvoor is een integrale planopzet gewenst. Afstemming en uitwerking zijn noodzakelijk ter voorkoming van knelpunten en ten behoeve van inzicht in de effecten voor andere ontwikkelingen en beleidsterreinen.

Bij de toelichting op de bestemmingen wordt daar nader op ingegaan.

Zoals gesteld leent het plangebied Centrum Sint-Michielsgestel 2009 zich voor een gebiedsgerichte benadering. Dat betekent dat de toegelaten functies per gebied worden bepaald. Functies worden onderscheiden in hoofd- en nevenfuncties en ondergeschikte functies. De toegelaten hoofdfunctie is bepalend voor het type bestemming waarin een gebied wordt opgenomen. In de toelichting op de bestemmingen wordt daar nader op ingegaan.

Opzet regels

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008.

• De opbouw van de regels is als volgt:
• betekenisafspraken (hoofdstuk 1 Inleidende regels);
• de gebruiks- en bouwregels per bestemming (hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• algemene regels (hoofdstuk 3 Algemene regels);
• overige regels (hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel).
• Een bestemmingsartikel (hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:
• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• specifieke gebruiksregels;
• ontheffing van de gebruiksregels;
• aanlegvergunning;
• sloopvergunning;
• wijzigingsbevoegdheid.

De specifieke nadere eisenregelingen, ontheffingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk aanlegvergunningregels zullen zoveel mogelijk per bestemming worden opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan. Er wordt derhalve voor de volgorde van de regels een standaardindeling gehanteerd.

Flexibiliteitregels

Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door de bevoegdheid tot het verlenen van een ontheffing of het stellen van nadere eisen op te nemen of een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro. Dit flexibiliteitinstrumentarium kent zekere begrenzingen.

Het is niet mogelijk een ontheffing te gebruiken om een bestemmingswijziging tot stand te brengen. Een nadere eis mag slechts worden gesteld per afzonderlijk geval en geen algemene regel inhouden. Bovendien moet het bestemmingsplan al een regel bevatten omtrent het punt ten aanzien waarvan een nadere eis wordt gesteld. Het is niet mogelijk een rechtstreekse parkeernorm of een voorwaarde met betrekking tot afschermend groen op te nemen. Logisch gevolg is dat dit dus ook niet als nadere eis kan. In een dergelijke situatie is een planherziening de aangewezen weg.

Op basis van het vorenstaande wordt voor het opnemen van flexibiliteitregels de volgende benadering gehanteerd:

• flexibiliteitregels alleen gebruiken als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn, voor de onderbouwing waarvan de toelichting de noodzakelijke bouwstenen bevat;
• bij het besluit tot het opnemen van flexibiliteit planschaderisico meewegen;
• ontheffingen niet gebruiken voor gebruikswijzigingen;
• nadere eisen alleen stellen als er als regels zijn opgenomen met betrekking tot hetzelfde onderwerp.

Planvorm

Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening biedt de keuze uit drie planvormen:

• het gedetailleerde bestemmingsplan;
• het globale eindplan;
• het globale bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden.

Het verschil tussen de eerste twee soorten bestemmingsplannen en het globale bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden is dat de eerste twee bestemmingsplannen meteen een basis bieden voor het verlenen van bouwvergunning en dat het andere bestemmingsplan eerst moet worden uitgewerkt voordat bouwvergunning verleend kan worden. Het is denkbaar dat in één bestemmingsplan verschillende planvormen worden toegepast, afhankelijk van het te voeren beleid en strategie (regiefunctie gemeente).

De keuze van de planvorm wordt in belangrijke mate bepaald door het gewenste ruimtelijke beleid en de regiefunctie van de gemeente. Het spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtszekerheid speelt hierin een belangrijke rol. Gedetailleerde bestemmingsplannen bieden in beginsel meer rechtszekerheid.

Globale eindplannen bieden meer flexibiliteit. Deze planvorm ligt minder voor de hand wanneer de gemeente geen eigenaar van de gronden is. Als zo'n plan eenmaal vigeert, kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen moeilijker tegengaan, omdat nu eenmaal bouwvergunning moet worden verleend voor alle aanvragen om bouwvergunning die binnen het plan passen. Bovendien dient ervoor te worden gewaakt, dat een dergelijk plan zo globaal wordt, dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening aanvullende werking krijgen. Volgens jurisprudentie is het niet toegestaan een zogenaamd inrichtingsplan als barrière voor ongewenste ontwikkelingen op te nemen. Het globale nog uit te werken plan biedt dan uitkomst.

Planvorm Centrumgebied Sint-Michielsgestel 2009

Voor het centrumgebied is gekozen voor een mengvorm van een uit te werken bestemmingsplan en een gedetailleerd bestemmingsplan.

Voor het centrumgebied is duidelijk welke locaties de ontwikkeling tot stand worden gebracht. Deze zijn onderverdeeld in afzonderlijke bestemmings- en bouwvlakken. Op basis hiervan kan direct bouwvergunning worden verleend.

Voor de oostelijke pleinwand van het Petrus Dondersplein/Nieuwstraat worden de bestaande rechten overgenomen.

Voor het Binnenterrein wordt een uitwerkingsbevoegdheid opgenomen, gericht op woningbouw. Als gevolg van de plannen die nog niet in voldoende mate zijn uitgewerkt en afgestemd, kunnen thans nog geen directe bouwmogelijkheden worden geboden.

Het is denkbaar dat bij verdere planvorming en gedurende de procedure aanpassingen aan de bestemmingsregeling worden doorgevoerd. Dit is met name denkbaar voor het Binnenterrein nadat voldoende uitwerking en afstemming hebben plaatsgevonden.

Exploitatieplan

Gelijk met het ontwerpbestemmingsplan wordt het ontwerpexploitatieplan voorbereid. Daarin zullen gedetailleerdere eisen worden opgenomen voor de inrichting en de realiseringsaspecten van het gebiedfasering, het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij wordt ook verwezen naar sectorale documenten waarin de te volgens processen zijn beschreven of daarin zijn concrete voorwaarden opgenomen.