| Plan: | Sint-Michielsgestel, Centrum Sint-Michielsgestel 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0845.BP2010SMGCENTRM100-OH02 |
5.1 Detailhandel
Het bestemmingsplan maakt binnen het plangebied maximaal 11.000 m² bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) detailhandel mogelijk. Het betreft enerzijds het centrumplan waarbij in het gebied Dommel-Petrus Dondersplein-Nieuwstraat de realisering van circa 8.520 m² bvo aan detailhandel is voorzien. Anderzijds betreft het ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied waardoor de omvang van de centrumfuncties, waaronder detailhandel, kan toenemen ten opzichte van de huidige situatie (met circa 1.500 m² bvo). Deze ontwikkelingsmogelijkheden buiten het centrumplan zijn ook mogelijk op basis van het oude bestemmingsplan.
In het actuele distributieplanologisch onderzoek (RBOI: ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel centrum Sint-Michielsgestel, augustus 2009) wordt de vraag beantwoord of realisering van de theoretisch maximale hoeveelheid detailhandel (maximaal 11.000 m² bvo) niet leidt tot duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. De insteek van dit onderzoek is anders dan van voorgaande distributieplanologische onderzoeken (DPO). Inmiddels zijn deze onderzoeken meer dan 5 jaar oud en is een actueel onderzoek van de situatie gewenst. Het huidige onderzoek heeft het maximale programma voor alle niet-woonfuncties in het centrum beoordeeld, dit programma omvat meer dan detailhandel en horeca alleen.
De conclusie van het uitgevoerde onderzoek is, dat wanneer de ontwikkelingsmogelijkheden maximaal worden gebruikt en de omvang van de detailhandel in het plangebied dus toeneemt tot maximaal 11.000 m² bvo, het winkelaanbod iets groter is dan in de meest optimale situatie. Het betreft echter maar een beperkt groter aanbod. In deze situatie is er geen sprake van een planologisch onverantwoorde situatie en is er zeker geen sprake van verstoring van de detailhandelsstructuur.
Aan deze conclusie liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
5.1.1 Schaalsprong gewenst
Aanwezig aanbod
De kern Sint-Michielsgestel heeft per juni 2009 een winkelaanbod van in totaal ruim 13.000 m² wvo. Deze omvang is relatief klein. Plaatsen van ongeveer 10.000 inwoners hebben in Nederland gemiddeld een winkelaanbod van tussen de 16.000 m²en 20.000 m² wvo.
In tabel 5.1 is het winkelaanbod in de totale kern Sint-Michielsgestel weergegeven met een uitsplitsing van het winkelaanbod in het centrumgebied. In de tabel is het plangebied opgevat als het centrumgebied. De Jumbosupermarkt aan de Nieuwstraat, valt hier buiten (deze ligt buiten het kernwinkelgebied). Zie figuur 5.1 voor de ligging van de winkelgebieden in Sint-Michielsgestel.
Tabel 5.1 Winkelaanbod Sint-Michielsgestel in m² wvo1 naar winkelsector
| dagelijkse goederen | mode, luxe en vrije tijd | in en om het huis | totaal | ||||||
| aantal | m² wvo | aantal | m² wvo | aantal | m² wvo | aantal | m² wvo | m² bvo | |
| Centrumgebied | 8 | 2.190 | 13 | 1.570 | 7 | 424 | 28 | 4.184 | 5.230 |
| kern geheel | 16 | 3.122 | 17 | 2.503 | 24 | 8.197 | 57 | 13.822 | 17.280 |
Bron: Locatus, juni 2009.
Ook wanneer het aanbod in Sint-Michielsgestel wordt vergeleken met de benchmarkgemaakt van plaatsen in Noord-Brabant met 7.500 tot 15.000 inwoners, dan blijkt dat het winkelaanbod in Sint-Michielsgestel relatief klein van omvang is. Dit valt echter niet te verklaren uit de ligging ten opzichte van een veel grotere kern; in dit geval 's-Hertogenbosch. De meeste plaatsen met een vergelijkbare ligging - Prinsenbeek, Heesch, Mierlo, Heeze en dergelijke - hebben beduidend meer winkels en winkelmeters per 1.000 inwoners dan Sint-Michielsgestel.
Figuur 5.1 Winkelstructuur kern Sint-Michielsgestel
Omvang winkelaanbod centrum ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden
Slechts 30% van het winkeloppervlak in Sint-Michielsgestel bevindt zich in het centrum. In plaatsen met 7.500 tot 15.000 inwoners in Nederland bedraagt dit percentage doorgaans 46%. De conclusie kan dan ook getrokken worden dat het centrumgebied zijn belangrijke positie binnen de detailhandelsstructuur van Sint-Michielsgestel niet waarmaakt. Wanneer naar de individuele branches wordt gekeken, dan blijkt dat het winkelaanbod sterk achterblijft bij wat normaal in centra van kernen van deze omvang wordt aangetroffen.
Figuur 5.2 Omvang winkelaanbod naar branche in het centrum van Sint-Michielsgestel en gemiddeld in centrumgebieden van Brabantse kernen met een vergelijkbaar inwonertal
Bron: Locatus, juni 2009.
Concentratie van het winkelaanbod is gewenst. Er worden ook al lange tijd plannen gemaakt voor verbetering van het centrum. Tot nu toe is uitvoering uitgebleven, waardoor de ontwikkeling van zowel het winkelaanbod als het centrum is achtergebleven.
Het centrumplan maakt het mogelijk dat winkels naar het centrum verplaatsen. Eerder uitgevoerd onderzoek 2 heeft aangetoond dat er vanuit de ondernemers die nu buiten het centrum zijn gevestigd, interesse is in verplaatsing naar het centrum. Het centrumplan gaat er ook vanuit dat minimaal 1.100 m² bvo wordt ingevuld door ondernemers die nu elders in Sint-Michielsgestel zijn gevestigd. Dit betekent een concentratie van het aanbod en zorgt voor verbetering van de kwaliteit van de winkelstructuur.
Conclusie
Een centrum of kernwinkelgebied heeft doorgaans de toppositie binnen de detailhandelstructuur. In de winkelsectoren dagelijkse goederen en mode, luxe en vrije tijdsartikelen is het aanbod naar omvang en aantal winkels doorgaans het grootst in centrumgebieden van een kern.
In Sint-Michielsgestel is de totale omvang van het winkelaanbod relatief beperkt in vergelijking met vergelijkbare kernen in zowel Noord-Brabant als Nederland. De omvang van alle branches in het centrum blijft ver achter bij de gemiddelde omvang van de detailhandel in vergelijkbare kernen.
Om het centrumgebied de achterstand te laten inhalen, is een belangrijke kwaliteitsslag noodzakelijk en is schaalsprong onvermijdelijk. Een substantiële uitbreiding van het aanbod is vereist, zodat de omvang van het winkelaanbod in het centrum past bij een kern met een inwonertal als Sint-Michielsgestel. De bestedingen van de inwoners blijven dan meer voor de detailhandel in de kern behouden.
5.1.2 Kwaliteitsverbetering kernwinkelgebied Sint-Michielsgestel
Bij de versterking van de positie van het centrumgebied binnen de detailhandelsstructuur is een aantal zaken aan de orde.
- Behoud van de koopkracht van inwoners van Sint-Michielsgestel
Het kernwinkelgebied is doorgaans een belangrijke aankoopplaats van goederen met name in de sector dagelijkse goederen en de sector mode, luxe en vrije tijd. Omdat de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in het centrum van Sint-Michielsgestel achterblijven, zullen inwoners van de kern voor een deel van hun aankopen uitwijken naar winkelgebieden in omliggende kernen. Sint-Michielsgestel zou deze koopkracht beter kunnen behouden voor de eigen kern als het winkelaanbod in het centrumgebied sterk verbeterd wordt.
- Ruimte bieden aan schaalvergroting
Schaalvergroting in de detailhandel doet zich reeds jaren voor in een groot deel van de winkelbranches. In die branches weten de grotere winkels meer klanten te binden en daarmee hogere omzetten te behalen. Ruimte bieden aan grotere winkels vergroot dan ook de aantrekkingskracht van het gehele centrum.
- Kwaliteitsverbetering door concentratie verspreid winkelaanbod
Winkels in het centrum profiteren van elkaars nabijheid. Wanneer detailhandel, die op dit moment verspreid over de kern gevestigd is, geconcentreerd wordt in het centrumgebied, komt dit het functioneren van de winkels in het centrum ten goede. Voor deze te verplaatsen winkels is ruimte nodig in het centrumgebied.
- Voorzieningen ten behoeve van een groeiend inwonertal
Door woningbouw zal het inwonertal stijgen naar 10.760 inwoners eind 2010 en 11.480 inwoners in 2015 bij een woningbouwproductie van circa 100 woningen per jaar en een gezinsgrootte van 2 personen (bron: gemeente Sint-Michielsgestel). Ook de koopkracht van deze nieuwe inwoners moet voor een belangrijk deel ten goede komen aan het centrum van Sint-Michielsgestel.
5.1.3 Uitbreidingsruimte detailhandel centrum Sint-Michielsgestel
Een kwaliteitssprong is voor het centrum van Sint-Michielsgestel zowel wenselijk als kansrijk. Een belangrijk onderdeel van de kwaliteitsverbetering is uitbreiding van het totaal winkeloppervlak in het centrumgebied.
Dagelijkse goederen
Ontwikkelingen
In de dagelijkse goederen sector houdt de beoogde ontwikkeling vooral een schaalvergroting in van de bestaande supermarkten. Deze krijgen een omvang die passend is voor een hedendaagse supermarkt: 1.500 tot 2.000 m² wvo. In de plannen is vestiging van een nieuwe, derde supermarkt niet voorzien. Schaalvergroting verbetert de kwaliteit van het winkelaanbod en heeft daarmee een positieve invloed op de koopstromen.
De verwachting is dat de koopkrachtbinding zal toenemen van 80% naar circa 90%, omdat inwoners van Sint-Michielsgestel nu minder reden hebben hun boodschappen buiten de kern te doen. Daarnaast zal ook de koopkrachttoevloeiing licht stijgen (van 18% naar 22%) omdat de grotere supermarkten ook aantrekkelijk zijn voor inwoners van omliggende kernen en het buitengebied. De kernen rond Sint-Michielsgestel hebben doorgaans een ruim winkelaanbod, daarom ligt een grotere stijging van de koopkrachttoevloeiing niet in de lijn der verwachting. Een koopkrachtbinding van 90% en een koopkrachttoevloeiing van 22% is passend bij een kern met het inwonertal en de ligging van Sint-Michielsgestel binnen de regionale detailhandelsstructuur (Bolt, 2003).
Marktruimte
Stijgende koopkrachtbinding en -toevloeiing én een groeiend inwonertal, maken dat de marktruimte voor detailhandel in dagelijkse goederen in 2015 naar verwachting circa 1.330 m² wvo is (zie tabel 5.23). Dit komt neer op ruim 1.660 m² bvo.
Vanwege het belang van goed aanbod in dagelijkse goederen (vooral supermarkten) als trekker voor het centrumgebied wordt voorgesteld de volledige marktruimte in te zetten voor versterking van het aanbod in het kernwinkelgebied. Door uitbreiding en concentratie van het winkelaanbod in dit gebied neemt het aantal bezoekers sterk toe. Dit komt het functioneren van het volledig voorzieningenaanbod in het centrum ten goede.
Tabel 5.2 Berekening marktruimte dagelijkse goederen
Niet-dagelijkse goederen
Ontwikkelingen
In de sector niet-dagelijkse goederen (met name mode, luxe en vrije tijdsbranches en daarnaast branches in in-en-om-het-huis) blijft de omvang van het aanbod in het kernwinkelgebied ver achter bij de omvang van het winkelaanbod in vergelijkbare plaatsen. Dit heeft alles te maken met het gefragmenteerde aanbod en de ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied als winkelgebied.
Er wordt daarom in de centrumplannen ingezet op versterking van het aanbod in deze sector door middel van uitbreiding van het aantal winkels en uitbreiding van bestaande winkels in het centrumgebied. De versterking van het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen in het centrumgebied zorgt met name voor een grotere koopkrachtbinding, omdat het centrumgebied vooral aantrekkelijk is voor inwoners van de kern Sint-Michielsgestel. Daarnaast zal een deel van de inwoners van de regio rond Sint-Michielsgestel vaker niet-dagelijkse aankopen doen in het vernieuwde centrumgebied. De koopkrachtbinding en -toevloeiing stijgen beide slechts licht, omdat het centrum van met name 's-Hertogenbosch altijd een sterke aantrekkingskracht blijft uitoefenen op consumenten uit de gemeente Sint-Michielsgestel.
Marktruimte
De uitvoering van het centrumplan leidt tot een verbeterde koopkrachtbinding en -toe-vloeiing. In samenhang met het stijgende inwonertal resulteert dit in een marktruimte in de niet-dagelijkse goederen van circa 2.240 m² wvo (gelijk aan 2.800 m² bvo) in 2015. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de uitbreidingsruimte geheel wordt ingezet voor versterking van het winkelaanbod in het centrumgebied. De groei en concentratie van het winkelaanbod zal leiden tot een levendiger gebied. Hierdoor gaat het meer als een echt centrum voor Sint-Michielsgestel functioneren.
Tabel 5.3 Berekening marktruimte niet-dagelijkse goederen
5.1.4 Confrontatie ontwikkelingsmogelijkheden met gevonden marktruimte
Uit het voorgaande komt naar voren dat het gewenst is om het winkelaanbod in het centrum substantieel uit te breiden. Slechts dan is een schaalsprong en kwaliteitsverbetering mogelijk. Er is marktruimte aanwezig voor versterking van het winkelaanbod in het centrum.
Tabel 5.4 Confrontatie ontwikkelingsmogelijkheden bestemmingsplan met marktruimte
| - aanwezig winkelaanbod centrumgebied | 5.230 m² | bvo | |
| - uitbreidingsruimte dagelijkse goederen | 1.660 m² | bvo | |
| - uitbreidingsruimte niet-dagelijkse goederen | 2.800 m² | bvo | |
| - verplaatsingen vanuit overig Sint-Michielsgestel | 1.100 m² | bvo | + |
| totaal gewenste omvang centrum Sint-Michielsgestel | 10.790 m² | bvo | |
| - detailhandel in centrumplan (nieuwbouw) | 7.810 m² | bvo | |
| - aanwezige detailhandel overig centrumgebied | 1.721 m² | bvo | |
| - nog niet ingevulde detailhandelsbestemmingen | 1.469 m² | bvo | + |
| bestemmingsplan: maximale omvang detailhandel in centrum | 11.000 m² | bvo |
De gewenste omvang van de detailhandel in het centrum bedraagt bijna 11.000 m² bvo. Dit komt overeen met de maximale toegestane omvang van de detailhandel binnen het plangebied.