Buitengebied Sint-Michielsgestel

Artikel 12 Kantoor

12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. een kantoor;
• b. wonen in een bedrijfswoning;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening', een nutsvoorziening;
• d. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m2 van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
• e. een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning met maximaal 5 kamers en voor maximaal 10 personen;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor – telefooncentrale', een telefooncentrale;
• g. zakelijke dienstverlening;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide historisch landschappelijk gebied;
• i. ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
• j. ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone – extensiveringsgebied', een extensiveringsgebied;
• k. de instandhouding van de in bijlage 1 van de planregels beschreven cultuurhistorische en architectonische waarden van de als 'cultuurhistorisch waardevol object' aangeduide bouwwerken.
• l. paden, wegen en parkeervoorzieningen;
• m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

12.2 Bouwregels

12.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht;
• b. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak.

12.2.2 Bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. de goothoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.
• b. de bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.
• c. afstand van de gebouwen tot de perceelsgrenzen dient minimaal 1 meter te bedragen;
• d. gebouwen mogen niet vóór de gevellijn gebouwd worden;
• e. de minimale afstand tot de waterlopen dient minimaal 5 meter te bedragen;
• f. de maximale oppervlakte aan bebouwing binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.

12.2.3 Bedrijfswoningen en bijbehorende bijgebouwen binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van bedrijfswoningen en bijbehorende bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. één bedrijfswoning is toegestaan, tenzij op de verbeelding is aangeduid dat het aantal wooneenheden '0' of '2' woningen bedraagt;
• b. de maximale goothoogte van bedrijfswoning bedraagt maximaal 6 meter en de maximale hoogte 10 meter;
• c. de inhoud van de bedrijfswoning mag niet meer dan 750 m3 exclusief onderkeldering (of inclusief onderkeldering indien deze ten behoeve van de verblijfsfunctie wordt gebruikt) inclusief aan-en uitbouwen of in ieder geval niet meer dan op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan en het geen woning betreft welke in het verleden gesplitst is geweest.
• d. de maximale goothoogte van bijgebouwen bedraagt 3,5 meter en de maximale hoogte 6 meter;
• e. het gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen mag maximaal 100 m2 bedragen;
• f. de afstand van een vrijstaand bijgebouw tot de bedrijfswoning bedraagt niet meer dan 30 meter;
• g. afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient minimaal 5 meter te bedragen;
• h. de minimale afstand tot de waterlopen dient minimaal 5 meter te bedragen;
• i. indien de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minder bedraagt dan de voorgeschreven afstand, dan dient deze bestaande afstand als minimale afstand te worden aangehouden;
• j. de afstand van de bedrijfswoning tot de weg is gelijk aan de afstand welke aanwezig is op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan.
• k. bedrijfswoningen en/of vrijstaande bijgebouwen mogen niet vóór de gevellijn gebouwd worden. Indien er geen gevellijn is opgenomen dienen de woningen in de lijn van de omliggende woningen te worden gesitueerd.

12.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de gevellijn niet meer dan 1 meter mag bedragen;
• b. bij de bedrijfswoning mag één carport of overkapping worden gebouwd met dien verstande dat:
  • 1. de gevellijn niet mag worden overschreden;
  • 2. de carport of overkapping uitsluitend mag worden gebouwd met een plat dak;
  • 3. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter;
  • 4. de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 25 m²;
• c. afstand tot de perceelsgrens dient minimaal 1 meter te bedragen met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen welke op de perceelsgrens gebouwd mogen worden.
• d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen;
• e. de oppervlakte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 10 m².

12.3 Afwijking van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

12.3.1 Het vergroten van de oppervlakte

Het vergroten van de maximaal toegestane legale bebouwde oppervlakte is toegestaan indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. de oppervlakte mag met maximaal 15% worden vergroot;
• b. de uitbreiding moet noodzakelijk zijn in verband met de continuïteit van het bedrijf;
• c. het uit te breiden bedrijf zich in een bebouwingsconcentratie bevindt;
• d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast;
• e. de milieubelasting voor het omringende gebied mag niet worden verzwaard;
• f. de uitbreiding mag niet leiden tot een onevenredige verhoging van het verkeersaanbod op de wegen;
• g. het betreft niet een bedrijf dat zich via de regeling vrijkomende agrarische bebouwing heeft gevestigd;
• h. het bedrijf niet reeds met 15% is uitgebreid na 31 mei 2001;
• i. de reeds aanwezige bedrijfsgebouwen dienen legaal te zijn opgericht vóór de tervisielegging van dit plan;
• j. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn.

12.3.2 Het verhogen van bedrijfsgebouwen

De bestaande goot- en bouwhoogte van bedrijfsgebouwen mogen worden vergroot, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. de maximale goothoogte bedraagt 7 meter;
• b. de maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter;
• c. aangetoond dient te worden dat het verhogen van bedrijfsgebouwen functioneel noodzakelijk is;
• d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast;
• e. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn.

12.4 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

• a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
• c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
• d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
• e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

12.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

• a. wonen, behoudens het bepaalde in 12.1 sub b;
• b. detailhandel;
• c. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
• d. vergraven, egaliseren, graven van sloten, dempen van sloten/poelen, rooien, omzetting van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt, verandering perceelsindeling binnen de gronden met de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied';
• e. seksinrichtingen;
• f. kamperen;
• g. opslag van goederen en materialen voor de gevellijn.

12.6 Afwijking van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

12.6.1 Een aan huis gebonden beroep in bijgebouwen of een aan huis gebonden bedrijf in hoofd- of bijgebouwen

Een aan huis gebonden beroep in bijgebouwen of een aan huis gebonden bedrijf in hoofd- of bijgebouwen is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 100 m2 van de woning en/of bijgebouwen
• b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer;
• c. geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt wordt;
• d. alleen ondergeschikte detailhandel die rechtstreeks verband houdt met het ter plaatse uitgeoefende beroep of bedrijf is toegestaan;
• e. de activiteit dient te worden uitgeoefend door de bewoner;
• f. de activiteit mag uitsluitend worden uitgeoefend in de vorm van de categorie 1 en 2 bedrijven conform de in bijlage 4 opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
• g. horeca is niet toegestaan;
• h. het beroep of bedrijf mag geen publieksgericht karakter en geen onevenredig verkeersaantrekkende werking hebben;
• i. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
• j. buitenopslag is niet toegestaan;
• k. reclame-uitingen zijn niet toegestaan;
• l. laden en lossen mag uitsluitend op eigen terrein plaatsvinden;
• m. de activiteit milieuhygiënisch aanvaardbaar is.

12.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden verlenen voor:

• a. voor werken en/of werkzaamheden zoals weergegeven in sub 12.7.1 met dien verstande dat voor werken en/of werkzaamheden binnen het bouwvlak of het verharden van minder dan 100 m² buiten het bouwvlak geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden nodig is;

indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• 1. bij de beoordeling van de werken en werkzaamheden worden de mogelijke gevolgen, zoals weergegeven in bijlage 2, getoetst;
• 2. burgemeester en wethouders kunnen voor de beoordeling een daartoe bevoegd deskundige aanwijzen.

12.7.1 Historisch landschappelijk gebied

• afgraven, ophogen;
• indrijven;
• onderbemalen;
• aanbrengen oeverbeschoeiing;
• planten, omzetten van grasland naar bouwland;
• verharden oppervlakte van meer dan 100 m²;

12.8 Sloopvergunning

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van de panden met cultuurhistorische waarden.

12.9 Wijzigingsbevoegdheden

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor:

12.9.1 De omschakeling van de bestemming Kantoor in een grondgebonden agrarisch bedrijf

De omschakeling van de bestemming Kantoor in een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. de noodzaak van de omschakeling middels een ondernemingsplan is aangetoond, waarbij vooraf advies wordt ingewonnen bij de SAB voor het aantonen van de noodzaak en de volwaardigheid van het agrarisch bedrijf;
• b. de bestemming Kantoor wordt gewijzigd naar de omliggende agrarische bestemming met dien verstande dat de omschakeling niet mogelijk is naar de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden;
• c. het nieuwe grondgebonden agrarisch bedrijf krijgt een bouwvlak op maat en de overige gronden van de bestemming kantoor worden bestemd overeenkomstig de aangrenzende gebiedsgerichte bestemmingen;
• d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast;
• e. alle bedrijfsbebouwing die niet noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering wordt gesloopt, behoudens voor zover deze cultuurhistorische waarden bezit;
• f. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn, waarbij rekening moet worden gehouden dat de landschappelijk inpassing aansluitend aan het bouwvlak dient te worden opgericht met een minimum van 15% van het totale bouwvlak;
• g. de landschappelijke inpassing dient opgenomen te worden door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing';

g. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn.

12.9.2 Het wijzigen van de bestemming Kantoor naar Bedrijf

Het wijzigen van de bestemming Kantoor in de bestemming Bedrijf is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. omliggende (agrarische) bedrijven niet worden belemmerd;
• b. het bouwvlak binnen de aangeduide bebouwingsconcentraties aan grote doorgaande wegen is gelegen;
• c. de milieubelasting niet hoger dan of gelijkgesteld is aan categorie 1 of 2 conform de in bijlage 4 opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten (niet zijnde zelfstandige detailhandel en/of horeca);
• d. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn, waarbij rekening moet worden gehouden dat de landschappelijk inpassing aansluitend aan het bouwvlak dient te worden opgericht met een minimum van 15% van het totale bouwvlak;
• e. de landschappelijke inpassing dient opgenomen te worden door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing';
• f. het initiatief dient milieuhygiënisch aanvaardbaar te zijn;
• g. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
• h. bestaande natuur- en/of landschappelijke waarden mogen niet in onevenredige mate worden aangetast;
• i. alle bedrijfsbebouwing die niet noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering dient te worden gesloopt;
• j. de functiewijziging slechts een beperkte verkeersaantrekkende werking heeft, welke bovendien bij de ontsluitingssituatie ter plaatse past;
• k. nieuwe bebouwing is niet toegestaan;
• l. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn.

12.9.3 Het wijzigen van de bestemming Kantoor in de bestemming Wonen

Het wijzigen van de bestemming Kantoor met een bouwvlak en bedrijfswoning in de bestemming Wonen is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. het bedrijf dient te zijn beëindigd;
• b. de wijziging mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven;
• c. de wijziging dient milieuhygiënisch aanvaardbaar te zijn;
• d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast;
• e. er dient een legale bedrijfswoning op het bouwvlak aanwezig te zijn;
• f. ingeval de bedrijfswoning cultuurhistorisch waardevol is, dient minimaal 400 m³ te worden ingezet voor wonen;
• g. de oppervlakte van het bouwvlak dient te worden verkleind ten behoeve van de wijziging naar Wonen;
• h. de woning krijgt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vrijkomende agrarische bebouwing';
• i. de overige gronden van deze bestemming worden bestemd overeenkomstig de aangrenzende gebiedsgerichte bestemmingen;
• j. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn.

12.9.4 Het wijzigen van de bestemming Kantoor in de bestemming Wonen en woningsplitsing

Het wijzigen van de bestemming Kantoor met een bouwvlak en bedrijfswoning in de bestemming Wonen en het splitsen in twee wooneenheden is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. het bedrijf dient te zijn beëindigd;
• b. het een karakteristieke boerderij betreft;
• c. kenmerkende architectonische eigenschappen dienen te worden behouden;
• d. de wijziging mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven;
• e. splitsing is alleen toegestaan als deze past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma;
• f. door de komst van de nieuwe woningen er geen milieuhygiënische belemmeringen optreden;
• g. de voormalige bedrijfsgebouwen dienen eerst te worden afgebroken tot een oppervlakte welke per woning maximaal is toegestaan, te weten 100 m² alvorens tot splitsing mag worden overgegaan;
• h. ten aanzien van de sloop van het op het moment van de ter visie legging van het ontwerp-bestemmingsplan aanwezige surplus aan vrijstaande (bij)gebouwen gelden de volgende bepalingen:
  • 1. het maximaal toegestane oppervlak aan bijgebouwen van 100 m² worden verhoogd mits de (bedrijfs)bebouwing, welke niet noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, wordt gesloopt. De verhoging bedraagt 50 procent van het te slopen surplus aan bebouwing. Het maximaal toegestane oppervlakte van bijgebouwen mag na afbraak niet meer bedragen dan 200 m²;
  • 2. er dient sprake te zijn van een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe bijgebouwen;
  • 3. cultuurhistorische waardevolle objecten mogen niet worden gesloopt.
• i. de oppervlakte van het bouwvlak dient te worden verkleind ten behoeve van de wijziging naar Wonen;
• j. de inhoud van de karakteristieke boerderij mag niet worden vergroot;
• k. de inhoud van de karakteristieke boerderij moet vóór de splitsing tenminste 900 m³ bedragen;
• l. de inhoud van de woningen bedraagt na splitsing tenminste 400 m³ per woning;
• m. de inhoud van de gesplitste woningen mag niet worden vergroot;
• n. aan iedere woning wordt een apart bouwvlak toegekend;
• o. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast;
• p. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn.