Buitengebied Sint-Michielsgestel

Plan:	Buitengebied Sint-Michielsgestel
Status:	onherroepelijk
Plantype:	bestemmingsplan
IMRO-idn:	NL.IMRO.0845.BP2010BGSMG00M100-OH01

11.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca – café', een café;
b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca – restaurant', een restaurant;
c. wonen in de vorm van een bedrijfswoning in het bedrijfsgebouw ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen inpandige bedrijfswoning';
d. wonen in een bedrijfswoning;
e. ter plaatse van de aanduiding 'landschapselementen', een landschapselement;
f. ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
g. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m2 van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
h. een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning met maximaal 5 kamers en voor maximaal 10 personen;
i. terrassen;
j. ter plaatse van de aanduiding 'leefgebied van dassen', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide leefgebied van dassen;
k. ter plaatse van de aanduiding 'leefgebied van kwetsbare soorten', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide leefgebied van kwetsbare soorten;
l. ter plaatse van de aanduiding 'beekdal', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide beekdalsysteem;
m. ter plaatse van de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide historisch landschappelijk gebied;
n. ter plaatse van de aanduiding 'besloten gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide besloten gebied;
o. ter plaatse van de aanduiding 'open gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide open gebied;
p. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde;
q. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 1', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde;
r. ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone – extensiveringsgebied', een extensiveringsgebied;
s. ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied', een verwevingsgebied;
t. de instandhouding van de in bijlage 1 van de planregels beschreven cultuurhistorische en architectonische waarden van de als 'cultuurhistorisch waarde vol object' aangeduide bouwwerken;
u. paden, wegen en parkeervoorzieningen;
v. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

11.2 Bouwregels

11.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht;
b. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak.

11.2.2 Bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen en inpandige bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen:

a. de goothoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.
b. de bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.
c. afstand van de gebouwen tot de perceelsgrenzen dient minimaal 1 meter te bedragen;
d. gebouwen mogen niet vóór de gevellijn gebouwd worden;
e. de minimale afstand tot de waterlopen dient minimaal 5 meter te bedragen;
f. de maximale oppervlakte aan bebouwing binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.

11.2.3 Bedrijfswoningen en bijbehorende bijgebouwen binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van vrijstaande bedrijfswoningen en bijbehorende bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

a. één vrijstaande bedrijfswoning is toegestaan, tenzij:
- 1. op de verbeelding een inpandige woning is aangeduid;
- 2. op de verbeelding is aangeduid dat het aantal wooneenheden '0' woningen bedraagt;
b. de maximale goothoogte van bedrijfswoning bedraagt maximaal 6 meter en de maximale hoogte 10 meter;
c. de inhoud van de bedrijfswoning mag niet meer dan 750 m3 exclusief onderkeldering (of inclusief onderkeldering indien deze ten behoeve van de verblijfsfunctie wordt gebruikt) inclusief aan-en uitbouwen of in ieder geval niet meer dan op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan en het geen woning betreft welke in het verleden gesplitst is geweest.
d. de maximale goothoogte van bijgebouwen bedraagt 3,5 meter en de maximale hoogte 6 meter;
e. het gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen mag maximaal 100 m2 bedragen;
f. de afstand van een vrijstaand bijgebouw tot de bedrijfswoning bedraagt niet meer dan 30 meter;
g. afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient minimaal 5 meter te bedragen;
h. de minimale afstand tot de waterlopen dient minimaal 5 meter te bedragen;
i. indien de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minder bedraagt dan de voorgeschreven afstand, dan dient deze bestaande afstand als minimale afstand te worden aangehouden;
j. de afstand van de bedrijfswoning tot de weg is gelijk aan de afstand welke aanwezig is op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan.
k. bedrijfswoningen en/of vrijstaande bijgebouwen mogen niet vóór de gevellijn gebouwd worden. Indien er geen gevellijn is opgenomen dienen de woningen in de lijn van de omliggende woningen te worden gesitueerd.

11.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde binnen het bouwvlak

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

a. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de gevellijn niet meer dan 1 meter mag bedragen;
b. afstand tot de perceelsgrens dient minimaal 1 meter te bedragen met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen welke op de perceelsgrens gebouwd mogen worden.
c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen;
d. de oppervlakte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 10 m².

11.3 Afwijking van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

11.3.1 Het vergroten van de oppervlakte

Het vergroten van de maximaal toegestane legale bebouwde oppervlakte is toegestaan indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

a. de oppervlakte mag met maximaal 15% worden vergroot;
b. de uitbreiding moet noodzakelijk zijn in verband met de continuïteit van het bedrijf;
c. het uit te breiden bedrijf zich in een bebouwingsconcentratie bevindt;
d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast;
e. de milieubelasting voor het omringende gebied mag niet worden verzwaard;
f. de uitbreiding mag niet leiden tot een onevenredige verhoging van het verkeersaanbod op de wegen;
g. het betreft niet een bedrijf dat zich via de regeling vrijkomende agrarische bebouwing heeft gevestigd;
h. het bedrijf niet reeds met 15% is uitgebreid na 31 mei 2001;
i. de reeds aanwezige bedrijfsgebouwen dienen legaal te zijn opgericht vóór de tervisielegging van dit plan;
j. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn.

11.3.2 Het verhogen van bedrijfsgebouwen

De bestaande goot- en bouwhoogte van bedrijfsgebouwen mogen worden vergroot, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

a. de maximale goothoogte bedraagt 7 meter;
b. de maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter;
c. aangetoond dient te worden dat het verhogen van bedrijfsgebouwen functioneel noodzakelijk is;
d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast;
e. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn.

11.3.3 Het bouwen van meer dan 100 m² en dieper dan 1 meter onder het huidige maaiveld binnen de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 1'

Het bouwen van meer dan 100 m2 en dieper dan 1 meter onder het huidige maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 1' is toegestaan indien voldaan is aan één van de volgende voorwaarden:

a. de aanvrager van de afwijking blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
b. de aanvrager van de afwijking een rapport heeft overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van de burgemeester en wethouders in voldoende mate wordt veiliggesteld;
c. de betrokken archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden, gericht op:
- 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- 2. het doen van opgravingen;
  - het begeleiden van de bodemverstorende ingrepen door een archeologisch deskundige.

11.3.4 Het bouwen van meer dan 1 hectare en dieper dan 0,5 meter onder het huidige maaiveld binnen de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2'

Het bouwen van meer dan 1 hectare en dieper dan 0,5 meter onder het huidige maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2' is toegestaan indien voldaan is aan één van de volgende voorwaarden:

a. de aanvrager van de afwijking blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
b. de aanvrager van de afwijking een rapport heeft overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van de burgemeester en wethouders in voldoende mate wordt veiliggesteld;
c. de betrokken archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden, gericht op:
- 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- 2. het doen van opgravingen;
  - het begeleiden van de bodemverstorende ingrepen door een archeologisch deskundige.

11.4 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

11.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

a. wonen, behoudens ter plaatse waar een bedrijfswoning is toegestaan;
b. detailhandel;
c. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
d. seksinrichtingen;
e. kamperen;
f. opslag van goederen en materialen voor de gevellijn;
g. vergraven, egaliseren, graven van sloten, dempen van sloten/poelen, rooien, omzetting van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt, verandering perceelsindeling binnen de gronden met de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied'.

11.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden verlenen voor:

a. voor werken en/of werkzaamheden zoals weergegeven in sub 11.6.1 t/m 11.6.9, met dien verstande dat voor werken en/of werkzaamheden binnen het bouwvlak of het verharden van minder dan 100 m² buiten het bouwvlak geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden nodig is;

indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. ingeval er twee of meer aanduidingen op de desbetreffende gronden zijn gelegen, het zwaarste regime geldt;
2. bij de beoordeling van de werken en werkzaamheden worden de mogelijke gevolgen, zoals weergegeven in bijlage 2, getoetst;
3. burgemeester en wethouders kunnen voor de beoordeling een daartoe bevoegd deskundige aanwijzen;
4. indien het werken en/of werkzaamheden betreft binnen de aanduidingen 'archeologische verwachtingswaarde 1' of 'archeologische verwachtingswaarde 2' betreft, waarbij de ingrepen groter zijn dan ter plaatse is toegestaan, dient door middel van archeologisch onderzoek te worden aangetoond dat deze archeologische waarden niet worden aangetast.

11.6.1 Historisch landschappelijk gebied

afgraven, ophogen;
indrijven;
onderbemalen;
aanbrengen oeverbeschoeiing;
planten, omzetten van grasland naar bouwland;
verharden oppervlakte van meer dan 100 m².

11.6.2 Archeologische verwachtingswaarde 1

ingrepen die groter of gelijk zijn dan 100 m² en dieper dan 1 meter onder het huidig maaiveld;
afgraven, ophogen, vergraven, egaliseren, indrijven;
draineren, onderbemalen, graven sloten;
leidingen leggen, verharden oppervlakte van meer dan 100 m².

11.6.3 Archeologische verwachtingswaarde 2

ingrepen die groter of gelijk zijn dan 1 hectare en dieper dan 0,5 meter onder het huidig maaiveld;
afgraven, ophogen, vergraven, diepploegen, egaliseren, indrijven;
draineren, onderbemalen, graven sloten;
leidingen leggen, verharden oppervlakte van meer dan 100 m².

11.6.4 beekdal

afgraven, ophogen, vergraven, diepploegen, egaliseren, indrijven;
draineren, onderbemalen, aanleg dammen, aanleg stuwen, graven sloten, dempen sloten, dempen poelen, aanbrengen oeverbeschoeiing;
rooien, opplanten, omzetten van grasland naar bouwland, omzetten van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt;
verharden oppervlakte van meer dan 100 m², leidingen leggen, veranderen perceelsindeling.

11.6.5 Open gebied

ophogen;
opplanten, omzetten van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt.

11.6.6 Besloten gebied

afgraven, egaliseren;
rooien, omzetten van grasland naar bouwland, omzetten van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt.

11.6.7 Leefgebied van dassen

afgraven, ophogen, vergraven, diepploegen, egaliseren;
draineren, onderbemalen, dempen sloten, aanbrengen oeverbeschoeiing;
rooien, omzetten van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt;
verharden oppervlakte van meer dan 100 m², leidingen leggen.

11.6.8 Leefgebied van kwetsbare soorten

afgraven, ophogen, vergraven, diepploegen, egaliseren, indrijven;
draineren, onderbemalen, aanleg dammen, aanleg stuwen, graven sloten, dempen sloten, dempen poelen, aanbrengen oeverbeschoeiing;
rooien, opplanten, omzetten van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt;
verharden oppervlakte van meer dan 100 m², leidingen leggen, veranderen perceelsindeling.

11.6.9 landschapselementen

rooien, omzetten grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt;
verharden oppervlakte van meer dan 100 m², veranderen perceelsindeling.

11.7 Sloopvergunning

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van de panden met cultuurhistorische waarden.

11.8 Wijzigingsbevoegdheden

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor:

11.8.1 De omschakeling van de bestemming Horeca in een grondgebonden agrarisch bedrijf

De omschakeling van de bestemming Horeca in een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

a. de noodzaak van de omschakeling middels een ondernemingsplan is aangetoond, waarbij vooraf advies wordt ingewonnen bij de SAB voor het aantonen van de noodzaak en de volwaardigheid van het agrarisch bedrijf;
b. de bestemming Horeca wordt gewijzigd naar de omliggende agrarische bestemming met dien verstande dat de omschakeling niet mogelijk is naar de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden;
c. het nieuwe grondgebonden agrarisch bedrijf krijgt een bouwvlak op maat en de overige gronden van de bestemming Horeca worden bestemd overeenkomstig de aangrenzende gebiedsgerichte bestemmingen;
d. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast;
e. alle bedrijfsbebouwing die niet noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering wordt gesloopt, behoudens voor zover deze cultuurhistorische waarden bezit;
f. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn, waarbij rekening moet worden gehouden dat de landschappelijk inpassing aansluitend aan het bouwvlak dient te worden opgericht met een minimum van 15% van het totale bouwvlak;
g. de landschappelijke inpassing dient opgenomen te worden door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing';
h. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn.

11.8.2 Het wijzigen van de bestemming Horeca naar Bedrijf

Het wijzigen van de bestemming Horeca in de bestemming Bedrijf is toegestaan, indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

a. omliggende (agrarische) bedrijven niet worden belemmerd;
b. het bouwvlak binnen de aangeduide bebouwingsconcentraties aan grote doorgaande wegen is gelegen;
c. de milieubelasting niet hoger dan of gelijkgesteld is aan categorie 1 of 2 conform de in bijlage 4 opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten; (niet zijnde zelfstandige detailhandel en/of horeca);
d. op basis van een erfbeplantingsplan dient de landschappelijke inpassing verzekerd te zijn, waarbij rekening moet worden gehouden dat de landschappelijk inpassing aansluitend aan het bouwvlak dient te worden opgericht met een minimum van 15% van het totale bouwvlak;
e. de landschappelijke inpassing dient opgenomen te worden door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing';
f. het initiatief dient milieuhygiënisch aanvaardbaar te zijn;
g. er dient te zijn voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
h. bestaande natuur- en/of landschappelijke waarden mogen niet in onevenredige mate worden aangetast;
i. alle bedrijfsbebouwing die niet noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering dient te worden gesloopt;
j. de functiewijziging slechts een beperkte verkeersaantrekkende werking heeft, welke bovendien bij de ontsluitingssituatie ter plaatse past;
k. nieuwe bebouwing is niet toegestaan;
l. de ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn.