Hulzebraak 3 fase 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ vastgesteld. Dit plan maakt onderdeel uit van de uitbreidingswijk Hulzebraak aan de zuidzijde van de kern van Schijndel en biedt de mogelijkheid om in totaal circa 160 woningen te realiseren. De oorspronkelijke verkaveling van fase 1 van Hulzebraak 3 ging uit van 20 woon-werkkavels. De bewoner van een pand zou op de begane grond een kantoor kunnen uitoefenen. Deze kavels zijn ook in de verkoop gebracht. Dit was echter zonder succes.

Om die reden is een herontwikkelingstraject gestart. Voor de nieuwe verkaveling is gekozen voor het delen van het plangebied in twee zones: langse de Europalaan een verkaveling met vierkavels (voor vrijstaande (vrije sector) woningen die recht doet aan het karakteristieke

bebouwingslint en langs de Pegasus/Eenhoorn zeven kavels voor projectmatige ontwikkelde vrijstaande danwel vrijstaand geschakelde woningen. Deze aanpassing heeft gevolgen voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk Hulzebraak en de ontwikkeling van fase 1 hierin.

afbeelding oorspronkelijk plan fase 1 (gele contour)

Dit houdt in dat het planvoornemen voor fase 1 uit de bouw van 11 woningen bestaat in plaats van 20 woon-werkkavels. Deze woningen passen niet meer binnen de oorspronkelijke verkavelingsopzet. De woningen vallen buiten de aangeduide bouwvlakken en ook de oriëntatie is gewijzigd. Tevens is geen sprake meer van wonen in combinatie met kantoren op de begane grond. Bij de herontwikkeling van fase 1 is uitsluitend sprake van een woonfunctie. De ontsluiting van de bebouwing blijft wel gelijk. Om de herontwikkeling van fase 1 mogelijk te maken wordt met onderhavig bestemmingsplan het vastgestelde bestemmingsplan 'Hulzebraak 3' herzien.

afbeelding oude en nieuwe verkaveling fase 1

1.2 Plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op fase 1 van het plan ‘Hulzebraak 3’ en wordt begrensd door de Sterrenlaan, Eenhoorn, Pegasus en Europlaan. Op onderstaande afbeelding is de ligging van fase 1 weergegeven binnen ‘Hulzebraak 3’ en ten opzichte van de kern van Schijndel.

afbeelding ligging plangebied fase 1 (gele contour) ten opzichte van plan Hulzebraak 3 (rode contour)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Hulzebraak 3' dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 22 april 2010.

afbeelding uitsnede geldend bestemmingsplan 'Hulzebraak 3'

Voor de bedoelde gronden gelden de bestemmingen ‘Gemengd’, ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Binnen de bestemming ‘Gemengd’ is de woonfunctie al dan niet in combinatie met kantoren op de begane grond toegestaan. Op de verbeelding is binnen deze bestemming met bouwvlakken aangegeven waar gebouwd mag worden en met een gevellijn is de oriëntatie aangegeven. Ook de goot- en bouwhoogte (respectievelijk 9 en 13 meter) en het maximaal te bebouwen oppervlak (60%) zijn op de verbeelding vastgelegd. Daarnaast is in de regels onder andere vastgelegd wat de minimale breedte van een woning moet zijn.

Uit de toets van de nieuwe verkaveling op het geldend bestemmingsplan is gebleken dat de nieuwe verkaveling niet past binnen de vastgestelde bebouwingscontouren. In hoofdstuk 3 ‘Projectbeschrijving’ wordt hier verder op ingegaan.

 

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Voor wat betreft het beleidskader wordt verwezen naar het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’. Het geldend rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid doet geen uitspraken over de invulling van een stedenbouwkundig plan op kavelniveau.

2.1 Rijksbeleid

Voor de duidelijkheid wordt wel vermeld dat op rijksniveau de ‘Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)’ de ‘Nota Ruimte’ heeft vervangen. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het Rijk concentreert zich daarbij op de versterking van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel. De provincies en gemeenten moeten afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Onderhavig bestemmingsplan geeft hieraan invulling.

2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Indien er binnen een regio ontwikkelingen plaats zullen gaan vinden, zoals woningbouw, dient het stappenplan uit de SVIR gevolgd te worden. Deze zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is uiteengezet in de door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu in oktober 2012 uitgebrachte 'Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking' en bestaat kort samengevat uit de volgende treden:

• 1. Controleren van zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte naar de nieuwe functie of voorziening op regionaal of intergemeentelijk schaalniveau;
• 2. Bekijken of de voorgenomen ontwikkeling plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied, door gebouwen of gebieden voor herstructurering of transformatie aan te merken;
• 3. Indien herstructurering of transformatie onvoldoende mogelijkheden bieden en nieuwbouw derhalve niet afgewenteld kan worden, dient de regio op zoek te gaan naar een multimodaal bereikbaar alternatief of een dergelijke locatie zelf te ontwikkelen.

De ladder voor duurzame verstedelijking is juridisch verankerd in artikel 3.1.6, lid 2 van het

Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Wanneer de ladder wordt doorlopen voor het onderhavige planvoornemen, wordt ten aanzien van de eerste stap geconcludeerd dat zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte van de in het plan opgenomen woningbouw is aangetoond. Met de Projectrapportage 2013 als onderdeel van het Uitvoeringsprogramma Wonen 2013 heeft de gemeente Schijndel de stand van zaken opgemaakt wat de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid betreft. De ontwikkeling van fase 1 binnen de woningbouwlocatie Hulzebraak 3 is hierop aangepast. Daarbij is de ontwikkeling gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (tweede stap). Hiermee is aangetoond dat het planvoornemen aansluit bij de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2 Provinciaal beleid

Op provinciaal niveau zijn de ‘Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014’ en de ‘Verordening Ruimte 2014’ inmiddels vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de versie die in 2010 is vastgesteld. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). Dit vertaalt zich in 13 provinciale ruimtelijke belangen. Voor dit bestemmingsplan speelt het belang van concentratie van verstedelijking een rol. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur o.a. meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik bereiken. Onderhavig plan betreft een ontwikkelplan binnen de stedelijke structuur met aandacht voor zorgvuldig ruimtegebruik en, gezien het beeldkwaliteitplan, de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. Onderhavig bestemmingsplan is derhalve in overeenstemming met het provinciale ruimtelijk beleid.

afbeelding uitsnede Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte 2014 ligt het plangebied van onderhavig bestemmingsplan binnen gronden die op kaarten behorende bij de Verordening ruimte als ‘bestaand stedelijk gebied; kern in landelijk gebied’ zijn aangeduid. Op deze gronden mogen stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden onder de voorwaarden dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving en uitgaat van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan is in overeenstemming met dit provinciaal beleid. In navolgende hoofdstukken wordt dit verder onderbouwd.

2.3 Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau is de ‘Woonvisie Schijndel’ en het ‘Woningbouwprogramma 2009-2012’ vervangen door de ‘Woonvisie 2013’ en het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen’.

2.3.1 Woonvisie 2013

De ‘Woonvisie 2013’ geeft de prioriteiten aan voor het toevoegen van extra woningen aan de woningvoorraad. Vanwege zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik worden in principe extra woningen binnen de bestaande kom gerealiseerd. Als gevolg van de vergrijzing, de toename van het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens en de te verwachten bevolkingskrimp op termijn, wordt prioriteit gegeven aan herontwikkeling, verdichting en inbreiding. Uitgangspunten van het woonbeleid zijn voldoende betaalbare woningen, meer diversiteit in woningtypen om zoveel mogelijk mensen passend aan hun situatie zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, diversiteit en functiemenging binnen buurten vanwege leefbaarheid en gelijke kansen voor diverse bevolkingsgroepen op vervulling van hun woonbehoefte.

De gemeente Schijndel streeft in haar woonvisie naar een gedifferentieerd aanbod op de woningmarkt. Binnen de Hulzebraak, waar dit planvoornemen deel van uit maakt, en in de rest van Schijndel zijn in de afgelopen jaren geen kavels voor vrijstaande woningen uitgegeven. De te realiseren 11 vrijstaande woningen vallen in het koopsegment en zorgen derhalve voor meer diversiteit in woningtypen binnen Hulzebraak 3 en de rest van Schijndel. Deze woningen kunnen dan ook een doorstroom effect hebben binnen de bestaande woningmarkt van Schijndel. Dit sluit goed aan bij de inhoud van de woonvisie.

2.3.2 Uitvoeringsprogramma Wonen

Jaarlijks wordt het woonbeleid vertaald in een ‘Uitvoeringsprogramma Wonen’. In dat programma wordt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave aangegeven en inzicht gegeven in de woning(ver)bouwprogrammering. Naast de zorg voor voldoende harde plancapaciteit voor realistische plannen zijn er zachte plannen om flexibel op externe ontwikkelingen in te kunnen spelen, zowel op inhoud als op fasering van realisatie. Er wordt kritisch gekeken naar het hard maken van zachte plannen en het toevoegen van nieuwe plannen. Bij de keuzes zijn de prioriteiten uit de Woonvisie leidend.

afbeelding uitsnede Woningbouwlocaties, woningbouwprogramma 2013

Hulzebraak 3 is opgenomen in dit uitvoeringsprogramma. Het plangebied is gelegen binnen de woningbouwlocatie waarvoor een plancapaciteit van 158 woningen is opgenomen waarvan voor fase 1 en fase 2 (gedeeltelijk) een aantal van 53 woningen. In de projectenrapportage behorende bij het uitvoeringsprogramma is opgenomen dat fase 1 wordt herontwikkeld naar 11 vrijstaande woningen. Geconcludeerd wordt dat onderhavig planvoornemen een verdere uitwerking betreft van het uitvoeringsprogramma.

2.3.3 Welstand

In de welstandsnota is Hulzebraak 3 aangegeven als ontwikkelingslocatie. Hiervoor zijn in de nota geen toetsingscriteria opgenomen. Daarom is in eerste instantie een beeldkwaliteitplan opgesteld en later een nadere uitwerking voor fase 1 in de beeldregieregels. De regels geven de visie en de ambitie van de gemeente weer voor de locatie. Het is bedoelt als inspiratie en geeft een aantal randvoorwaarden. Tijdens de ontwikkeling van de wijk zijn deze randvoorwaarden voldoende voor formele welstandstoetsing, maar na voltooiing van de wijk biedt de tekst onvoldoende handvatten om als beheersdocument gebruikt te kunnen worden. Hiervoor is bewust gekozen om enerzijds de beeldregieregels compact en leesbaar te houden en anderzijds sterke juridisering te voorkomen.

In dat kader is het beeldkwaliteitsplan 'Hulzebraak 3' aangepast. De aangepaste paragraaf uit dit beeldkwaliteitsplan is voorgelegd aan de welstandscommissie 'Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant' en hierin behandeld op 25 juni 2014. De commissie had naar aanleiding van deze aangepaste paragraaf geen opmerkingen en geeft in haar advies aan dat het voldoet.

Waar regels tijdens de ontwikkelingsfase van Hulzebraak 3 ontoereikend zijn voor toetsing aan redelijke eisen van welstand, wordt verwezen naar de algemene criteria in de welstandsnota. Ten aanzien van kleine (vergunningplichtige) aanbouwen is ervoor gekozen deze niet op te nemen in het beeldkwaliteitplan Hulzebraak 3, maar wordt verwezen naar de bijlage sneltoetscriteria van de welstandsnota. In paragraaf 3.3 Beeldkwaliteit wordt concreet ingegaan op de beeldkwaliteitseisen voor onderhavige locatie.

2.3.4 Parkeren

Voor de parkeernormen wordt inmiddels aangesloten bij de CROW-normen uit publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ van oktober 2012. In hoofdstuk 4 wordt daar verder op ingegaan.

2.3.5 Overig

De overig in het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ genoemde beleidsstukken zijn nog steeds actueel. Deze doen echter geen uitspraak over de voorgenomen wijzigingen.

Vermeld dient nog te worden dat in 2012 de ‘Structuurvisie Ruimte’, het ‘Groenbeleidsplan’ en de ‘Bomenverordening’ zijn vastgesteld. Deze documenten doen geen specifieke uitspraak over het plangebied van fase 1.

 

Hoofdstuk 3 Projectbeschrijving

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen beschreven. Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan de verkaveling, de situering van de woningen, bouwvolumes, kapvorm en beeldkwaliteit. Er is daarbij onderscheid gemaakt in de kavels aan de Europalaan en de kavels aan de Pegasus/Eenhoorn.

3.2 Het planvoornemen

3.2.1 Kavels grenzend aan de Europalaan

Vier kavels zijn langs de Europalaan geprojecteerd. Deze woningen worden vormgegeven in één dan wel twee bouwlagen met een kap. De nokrichting van de woning ten noorden van de Boogschutter is parallel aan de Europalaan en van de woning aan de zuidzijde haaks op de Europalaan. Door de kaprichting voor deze woningen zo vast te stellen ontstaan een subtiele introductie/entree naar het achterliggende plangebied. Er ontstaat als het ware een geabstraheerde poort.

De twee kavels grenzend aan de Boogschutter worden ook ontsloten langs deze straat. De meest noordelijke en zuidelijke kavels worden doormiddel van een duiker over de sloot ontsloten via de Europalaan.

De architectuur van de woningen aan de Europalaan verwijst naar de lintbebouwing elders langs de Europalaan en kan op een eigentijdse manier geïnterpreteerd worden. De bebouwing heeft een rechthoekig of vierkant grondvlak met een afwisselende goothoogte van maximaal 6,5 meter. De kleur- en materiaaltoepassing is gemêleerd en passend binnen het bebouwlingslint, die zelden of nooit aan elkaar grenzen.

afbeelding kavels grenzend aan de Europalaan

3.2.2 Kavels grenzend aan Pegasus/Eenhoorn

Door de bescheidenere omvang van de kavelgrootte en de directe relatie met de gerealiseerde woningen in fase 2 ligt het voor de hand de richtlijnen met betrekking tot massavorm en kleur- en materiaalgebruik bij de kavels aan de Pegasus/Eenhoorn hierop af te stemmen. De woningen dienen vormgegeven te worden met gelijke enkelvoudige bouwvolumes van 1, 1½ of 2 bouwlagen met een kap haaks op de Pegasus/Eenhoorn.

Het hoofdbouwvolume van drie meest zuidelijke en twee meest noordelijke woningen moet aan een zijde op de perceelsgrens geplaatst worden. Aan de andere zijde dient een afstand van minimaal 3 meter tot de perceelsgrens aangehouden te houden.Voor de woningen op de hoek met de Boogschutter moet een afstand van minimaal 3 meter tot de perceelsgrens aangehouden worden. Gelijke situering van de garage/opstelruimte van de auto op de kavel is voor de kavels ten noorden en ten zuiden van de Boogschutter afzonderlijk een vereiste. Voor alle woningen geldt een maximale bouwdiepte van het hoofdbouwvolume van 12 meter (op de begane grond uit te breiden tot 15 meter).

De architectuur van de woningen verwijst naar de tegenoverliggende bebouwing uit fasen 2 en 3. De materiaal- en kleurtoepassing is afgestemd op/familie van de tegenoverliggende bebouwing uit fasen 2 en 3.

afbeelding kavels grenzend aan Pegasus/Eenhoorn

3.3 Beeldkwaliteit

Met de aangepaste verkaveling van fase I wordt onmiskenbaar een breuk gemaakt met de eerdere uitgangspunten zoals verwoord in het beeldkwaliteitplan Hulzebraak 3. Deze uitgangspunten bleken echter programmatisch en economisch onhaalbaar. Met de aanpassingen is er een mogelijkheid beide 'problemen' op te lossen. Bijkomend voordeel is dat het eerdere stedebouwkundige uitgangspunt om de wijk expliciet vanaf de Europalaan te tonen, kan worden heroverwogen en aangepast. Schijndel kenmerkt zich in de structuur en het stedebouwkundige weefsel door (lange) linten met (soms sterk) gedifferentieerde vaak grondgebonden lintbebouwing, die verder van de kern afgaand steeds een lagere dichtheid krijgen (lees: van geschakeld naar vrijstaand op groter wordende kavels). Ter plaatse van de nieuwbouw van Hulzebraak zou in het oorspronkelijke plan van fase 1 deze structuur doorbroken worden door appartementenbebouwing en een duidelijk poortgebouw als markering van de wijk aan beide zijden van de Boogschutter.

Door het plandeel te herverkavelen wordt naadloos aangesloten op de bestaande structuur en kan subtieler ingespeeld worden op de wens tot het realiseren van een wijktoegang. Door de vier kavels langs het lint in architectonische zin vrijheid (binnen enkele kaders) te bieden en de zeven kavels aan de Pegasus/Eenhoorn juist wat meer op de in aanbouw zijnde nieuwbouw te richten ontstaat een natuurlijke en vanzelfsprekende wijk die zich naadloos voegt in de Schijndelse traditie.

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een herziening van het bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. Omdat de herziening maar een ondergeschikt deel van het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ betreft, dient navolgende verantwoording ter aanvulling van de reeds voor ‘Hulzebraak 3’ uitgevoerde onderzoeken. Het betreft dan ook slechts de benodigde onderbouwing voor de te wijzigen onderdelen van het bestemmingsplan.

4.1 Parkeren

Er dient rekening te worden gehouden met de gewijzigde parkeernormen. In het vorige verkavelingsplan was rekening gehouden met een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied. Dit betreft nu 2,3 parkeerplaatsen per woning. Voor de 11 geprojecteerde woningen zijn dus 25,3 parkeerplaatsen nodig. In totaal worden op eigen terrein 15 parkeerplaatsen en in het openbare gebied 9 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal zijn 24 parkeerplaatsen beschikbaar. Dit betekent een tekort van 1,3 parkeerplaats.

In het verkavelingsplan is in de direct aangrenzende fasen 2 en 3 ruimte gereserveerd voor in totaal 101 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van fase 2 en 3 bedraagt 85 parkeerplaatsen. Het aantal van 101 parkeerplaatsen is ruim voldoende om aan de parkeerbehoefte te voldoen. In deze fases is dus sprake van een overcapaciteit waardoor het tekort van 1,3 parkeerplaats voor fase 1 is op te vangen.

4.2 Archeologie

Inmiddels is er gemeentelijk archeologiebeleid opgesteld. Dit beleid doet echter niets af aan de resultaten van het reeds uitgevoerde archeologisch onderzoek. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn die bescherming behoeven. Daarnaast zijn de gronden inmiddels geroerd door onderzoek naar explosieven en het bouwrijp maken.

4.3 Flora en fauna

Het plangebied is inmiddels bouwrijp gemaakt en wordt regelmatig onderhouden door het te maaien. Ontwikkeling van nieuwe natuurwaarden is daarom uitgesloten. Het flora en fauna onderzoek uit het bestemmingsplan ‘Hulzebraak 3’ wordt daarom nog als actueel beschouwd.

 

4.4 Water

Met de wijziging neemt de bebouwingscapaciteit in fase 1 af. Oospronkelijk was het de bedoeling om binnen deze fase 20 woningen en een openbare parkeervoorziening te realiseren. De planvorming is teruggebracht naar 11 woningen met parkeerplaatsen hoofdzakelijk op eigen terrein. Hierdoor zal het verhard oppervlak naar verwachting afnemen. De capaciteit van de noodzakelijke waterhuishoudkundige voorzieningen is in het bestemmingsplan 'Hulzebraak 3' berekend op basis van het oorspronkelijke verkavelingsplan. De benodigde capaciteit neemt door de wijziging van de verkaveling en de reductie van het verhard oppervlak af. Derhalve hoeven voor de nieuwe verkaveling van fase 1 geen extra voorzieningen te worden getroffen voor de opvang van water.

4.5 Wegverkeerslawaai

In het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit akoestisch ondrzoek kan nog als actueel worden beschouwd aangezien er geen relevante wijzigingen in de verkeersintensiteiten hebben plaats gevonden, de snelheid is aangepast en de woningen op (nagenoeg) gelijke afstand qua voorgevel ten opzichte van de weg zijn gesitueerd. Uit dit akoestische onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels grenzend aan de Europalaan tot maximaal 57 dB exclusief aftrek artikel 110g Wgh van 5 dB wordt overschreden.

De Europalaan is bij besluit van 24 september 2009 als 30 km/uur weg aangewezen. Conform de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek niet noodzakelijk en is het dus niet mogelijk om hogere grenswaarden vast te stellen. Naar de mening van de gemeente is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu. Immers 52 dB (57 dB - 5 dB aftrek) ligt ver onder de maximale toegestane hogere grenswaarde van 63 dB (met aftrek) bij 50 km/uur wegen. Er is nu sprake van een 30 km weg waardoor de geluidbelasting nog zelf lager is.

Ten tijde van de bouwaanvraag van de woningen zal een onderzoek moeten worden overlegd, waaruit blijkt dat voor wat betreft geluidsisolatie wordt voldaan aan het Bouwbesluit.

Hoofdstuk 5 Het bestemmingsplan

5.1 Inleiding

Het wettelijk kader voor de inhoud en de vaststellingsprocedure van een bestemmingsplan wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro). De Wro, het Bro en de Rsro bevatten regels ten aanzien van de (digitale) vormgeving, inhoud en raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen, met als doel bestemmingsplannen uniform vergelijkbaar en uitwisselbaar te maken.

Een bestemmingsplan bestaat in elk geval uit een verbeelding (plankaart) en planregels, die samen het juridisch deel van het bestemmingsplan vormen. Daarnaast gaat het bestemmingsplan vergezeld van een toelichting (zoals onderhavige toelichting), die voorziet in de motivatie en onderbouwing van en de toelichting op de keuzes die zijn gemaakt om te komen tot de verbeelding en regels. Een bestemmingsplan kan ook bijlagen bevatten. Indien de bijlagen een relatie hebben met de regels worden ze opgenomen als bijlage bij de regels. Indien de bijlagen bijdragen aan de onderbouwing dan wel motivatie van het plan worden ze opgenomen als bijlage bij de toelichting, zoals rapporten van onderzoeken die ten behoeve van het plan zijn uitgevoerd.

5.2 Toelichting op de regels

De regels zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012), welke als bijlage onderdeel uitmaakt van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro). De regels bevatten allereerst begripsomschrijvingen en meetvoorschriften om respectievelijk interpretatie- en meetverschillen uit te sluiten (hoofdstuk 1). Vervolgens zijn in hoofdstuk 2 de regels voor de afzonderlijke (dubbel)bestemmingen opgenomen, waarbij voor elke bestemming is voorzien in een apart artikel. Voor zover behoefte bestaat aan het opnemen van regels die niet zijn gebonden aan een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele dan wel een gedeelte van het plangebied, dan zijn de betreffende regels opgenomen in hoofdstuk 3 van de regels. Indien de betreffende regels betrekking hebben op slechts een gedeelte van het plangebied, dan wordt dat op de verbeelding aangegeven door middel van een zogenoemde gebiedsaanduiding.

De bestemmingsregels zijn in beginsel steeds op dezelfde manier opgebouwd:

• 1. Bestemmingsomschrijving
• 2. Bouwregels
• 3. Nadere eisen
• 4. Afwijken van de bouwregels
• 5. Specifieke gebruiksregels
• 6. Afwijken van de gebruiksregels
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• 9. Wijzigingsbevoegdheid

Hoe gronden met een bepaalde bestemming mogen worden gebruikt is primair beschreven in de bestemmingsomschrijving. Eventuele aanvullingen of uitzonderingen zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels. De bouwregels bevatten de regels ten aanzien van de mogelijkheden om gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde op te richten. Zowel ten aanzien van gebruik als bouwen geldt dat binnen een bepaalde marge kan worden voorzien in mogelijkheden om af te wijken van de bouw- en gebruiksregels. Deze mogelijkheden zijn opgenomen onder respectievelijk 'Afwijken van de bouwregels' en 'Afwijken van de gebruiksregels'.

Voor zover gewenst kan in de regels voor een bestemming worden voorzien in een vergunningstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde en/of werkzaamheden. Deze vergunningstelsels dienen dan veelal ter bescherming van binnen de bestemming voorkomende waarden of ter bescherming van bijvoorbeeld ondergrondse leidingen. Indien gewenst kan ook worden voorzien in een bevoegdheid om een bestemming geheel dan wel gedeeltelijk te wijzigingen in een andere bestemming. Dergelijke bevoegdheden worden opgenomen onder het kopje 'Wijzigingsbevoegdheid'.

Naast voornoemde veel voorkomende onderdelen van bestemmingsregels kan worden voorzien in een vergunningstelsel voor het slopen van bebouwing en specifieke procedureregels.

5.3 Beschrijving per bestemming

5.3.1 ‘Wonen’

Binnen de bestemming ‘Wonen’ wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende bebouwingstypen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn in verband met de beoogde flexibiliteit de typen ‘geschakeld’, twee-aaneen’ en ‘vrijstaand’ toegestaan.

Binnen de regels behorende bij deze bestemming zijn een aantal aspecten van belang, te weten:

- het bouwvlak;

- de goot- en bouwhoogte;

- de erfbebouwing;

- de bestaande matenregeling;

- aan huis verbonden beroepen.

Het bouwvlak

Voor het bepalen van de afmetingen van het bouwvlak is uitgegaan van een bebouwingsdiepte van maximaal 12 meter. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met hoofd- en erfbebouwing.

De goot- en bouwhoogte

Als maximale goot- en bouwhoogte wordt respectievelijk 6,5 en 10 meter aangehouden. Dit is door middel van een aanduiding op de verbeelding weergegeven.

Erfbouwing

Evenals bij de bepaling van de afmetingen van het bouwvlak is voor wat betreft de erfbebouwingsmogelijkheden aangesloten bij bestaand beleid zoals neergelegd in de Bebouwingsregeling Wonen 2009. Dit betekent dat erfbebouwing (aan- en bijgebouwen en overkappingen) zowel binnen als buiten het op de verbeelding aangegeven bouwvlak mag worden opgericht. De maximaal toegestane oppervlakte aan erfbebouwing buiten het bouwvlak bedraagt 40% van het bouwperceel met de bestemming ‘Wonen’ met erfbebouwing tot een maximum oppervlakte van 100 m².

De goot- en bouwhoogte van de erfbebouwing bedraagt respectievelijk 3,25 meter en 5 meter met uitzondering van carports en overkappingen, hiervoor geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter en de voorwaarde dat zij plat moeten worden afgedekt.

Ondergrondse bebouwing onder op het bouwperceel aanwezige gebouwen (dus ook aan- en bijgebouwen) wordt toegestaan tot een diepte van 3 meter onder aansluitend maaiveld.

Aan-huis-verbonden beroepen en aan de woonfunctie ondergeschikte nevenactiviteiten

Aan-huis-verbonden beroepen zijn binnen de bestemming ‘Wonen’ direct toegestaan. Hierbij wordt aangesloten bij het bestaande beleid uit de ‘Bebouwingsregeling Wonen 2009’. Dit betekent dat er een maximale oppervlakte voor deze functie van 25 m² wordt aangehouden. In die gevallen waarin de oppervlaktemaat van 25 m² wordt overschreden of de functie afwijkt van het begrip aan-huis-verbonden beroep wordt dit door middel van een aanduiding op de verbeelding weergegeven. Dit is in onderhavige situatie niet aan de orde aangezien het hier nieuwbouw betreft.

Bed and breakfast

Bed and breakfast is eveneens direct toegestaan. De voorwaarden waaronder een bed and breakfast kan worden gestart zijn onder andere dat de functie plaats dient te vinden in het hoofdgebouw van een grondgebonden woning en dat het uitgeoefend moet worden door de bewoner zelf, dat er maximaal vier slaapplaatsen per locatie mogen zijn, dat het geen negatieve verkeersaantrekkende werking mag hebben en dat het parkeren op eigen terrein plaats dient te vinden.

Internetverkoop

Ook internetverkoop wordt rechtstreeks toegestaan. De voorwaarden hierbij zijn onder andere dat er geen showroom/verkoopruimte en uitstalling aanwezig mag zijn en er geen gelegenheid is om goederen ter plaatse af te halen en te betalen. Verder zijn voorwaarden van toepassing die ook gelden voor aan-huis-verbonden beroepen.

Mantelzorg

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van mantelzorg in een bijgebouw bij een bestaande woning. Voorwaarden hierbij zijn onder andere dat de bewoning noodzakelijk dient te zijn vanuit het oogpunt van mantelzorg en het oppervlak mag niet meer bedragen dan 80 m2 Burgemeester en wethouders trekken de omgevingsvergunning in als de noodzaak niet meer aanwezig is.

5.3.2 ‘Tuin’

De bestemming ‘Tuin’ is gelegen voor de voorgevellijn van de woningen en loopt door tot (circa) één meter achter de voorgevellijn. Deze bestemming heeft een directe relatie met de bijbehorende woning met zij- en achtererven. Binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn geen gebouwen toegestaan. Wel kan de woning aan de voorzijde worden uitgebreid met een erker. Deze kan al dan niet worden gebouwd in combinatie met een overdekte entree. Daarnaast zijn binnen deze bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde in de vorm van erfafscheidingen toegestaan tot een maximale hoogte van 1 meter. Als laatste kan een gedeelte van een carport worden opgericht tot 1 meter achter de vorogevel van de woning.

5.3.3 'Verkeer'

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de in het plangebied voorkomende wegen. Binnen deze bestemming ligt de nadruk naast de ontsluitingsfunctie ook op de verblijfsfunctie. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de bepaling dat binnen deze bestemming ook speelvoorzieningen zijn toegestaan. Het groen dat deel uitmaakt van het wegprofiel en de kleinere groene plekken zijn opgenomen in de bestemmingen ‘Verkeer’. Herinrichting van de wegen is, indien daar aanleiding toe is, mogelijk binnen deze bestemming.

5.3.4 'Groen'

De groenvoorzieningen die structureel deel uitmaken van de groenstructuur binnen het plangebied en van belang zijn voor de uitstraling van het openbare gebied zijn opgenomen in de bestemming ‘Groen’. Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn alleen gebouwen ten behoeve van het openbaar nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals speeltoestellen en hondentoiletten toegestaan. Daarnaast is het mogelijk om binnen deze bestemming een inrit naar een woning te realiseren.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren waarmee niet gecontracteerd is. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5. van het Bro) zoals grondverwervingskosten, plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. moeten dan verhaald worden door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van één of meer woningen, bouw van één of meer hoofdgebouwen, bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2).

In het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 is reeds de financiële uitvoerbaarheid aangetoond. Er is een grondexploitatie opgesteld, welke jaarlijk wordt geactualiseerd. Een exploitatieplan voor fase 1 is niet noodzakelijk. De gronden zijn in eigendom van de gemeente zelf. Er is een koop-realisatieovereenkomst gesloten met de ontwikkelende en realiserende partij waardoor de kosten voor rekening van deze partij komen. Voor de gemeente Schijndel zijn geen (extra) kosten aan de gewijzigde verkavelingsopzet van fase 1 verbonden.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Te volgen procedure

7.1.1 Overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient vooroverleg plaats te vinden met de overheidsinstanties waarvan de belangen in het geding zijn bij de ontwikkeling.

7.1.2 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedure:

• a. Ontwerp:
  • 1. publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro
  • 2. een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders.
• b. Vaststelling:
  • 1. vaststelling door de raad
  • 2. mogelijkheid reactieve aanwijzing
  • 3. publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
• c. Beroep:
  • 1. beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
• d. Inwerkingtreding:
  • 1. na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)

In het kader van het ontwerp is het voor eenieder mogelijk om zijn/haar zienswijze (bij de gemeenteraad) kenbaar te maken. Na vaststelling van het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden beroep aantekenen bij de Raad van State. Hiervoor dient in de fase van het ontwerp een zienswijze te zijn ingediend of dient het plan ten opzichte van het ontwerp te zijn gewijzigd. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen, wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

7.2 Vastgesteld bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 8 augustus 2014, gedurende zes weken, tot en met 18 september 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze peiode zijn er geen zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend. Het bestemmingsplan is derhalve ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 6 november 2014.