Roozendries

Toelichting

Hoofdstuk 1 Doel en opzet

1.1 Aanleiding

De gemeente Oisterwijk is voornemens om aan de Prinses Margrietstraat in Moergestel - de locatie van het voormalige maatschappelijke gebouw De Roozendries - negen grondgebonden woningen te realiseren. De locatie heeft een oppervlakte van circa 2.250 m2 en ligt inmiddels braak. De voorgenomen ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan ter plaatse. Het gaat om het bestemmingsplan 'Kom Moergestel' (vastgesteld 27 juni 2013). Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich ten westen van het centrum van Moergestel en wordt globaal begrensd door de Prinses Margrietstraat aan de westzijde, de bebouwing langs de Rootven aan de noord- en oostzijde en woonbebouwing aan de Prinses Margrietstraat met daarachter grasland aan de zuidzijde. Het plangebied ligt braak. Voorheen stond hier het maatschappelijk gebouw de Roozendries. Aan de straatzijde bevindt zich parkeerruimte en op het achter- en zijterrein is beperkte buitenruimte aanwezig. In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De bebouwing die in de figuur zichtbaar is, is inmiddels gesloopt.

Figuur 1.1: Ligging plangebied Roozendries

1.3 Doel

Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied 'Roozendries' in Moergestel. Met de ontwikkeling is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De ruimtelijke kwaliteit verbetert door de sloop van een leegstaand pand en de realisatie van negen woningen. Door een locatie binnen het stedelijk gebied geschikt te maken voor woningbouw, is sprake van inbreiding, herstructurering en zuinig ruimtegebruik.

1.4 Leeswijzer

De opzet van dit bestemmingsplan is als volgt:

• in hoofdstuk 2 wordt het relevante ruimtelijke beleidskader besproken. Hierbij wordt aandacht besteed aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid;
• in hoofdstuk 3 is het gebiedsprofiel van het plangebied aangegeven;
• in hoofdstuk 4 wordt specifiek op het plan ingegaan;
• in hoofdstuk 5 zijn de realiserings- en uitvoeringsaspecten beschreven die van belang zijn voor de voorgenomen ontwikkeling;
• hoofdstuk 6 bevat de juridische planbeschrijving;
• in hoofdstuk 7 zijn de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt de Nota Ruimte (2006). In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de top technologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de ontwerp structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien, zijn geen nationale belangen in het geding. Het Barro is daarmee niet van invloed.

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro)

Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te voldoen aan een drietal voorwaarden, ook wel 'treden' genoemd. De definitie van 'stedelijke ontwikkeling' is: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Dit plan beoogt de functiewijziging van een maatschappelijke functie naar een woonbestemming (planologisch-juridisch) mogelijk te maken.

Voor de onderbouwing van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'treden van de ladder' worden is artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte.
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (met andere woorden zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

Trede 1: Regionale behoefte

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal negen woningen. De ontwikkeling past binnen de afspraken die zijn gemaakt met de provincie over de afronding van de pilot bouwen binnen strakke contouren.

In december 2011 is door de raad een woonvisie vastgesteld met daarin en meerjarig woningbouwprogramma dat als referentieprogramma dient. De ontwikkeling van de Roozendries is daarin geprogrammeerd in de periode 2011 t/m 2015. De locatie wordt kansrijk geacht vanwege de gunstige ligging en de prijsstelling en de keuzemogelijkheid om de woning later aan te passen (flexibel woonconcept). Binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering, welke is vastgelegd in de woonvisie, zijn deze woningen meegenomen.

De woningen zijn geschikt voor senioren, maar zijn niet uitsluitend bedoeld voor deze doelgroep. Omdat alle voorzieningen op de begane grond kunnen worden gerealiseerd, is het wel de verwachting dat deze doelgroep interesse heeft voor de woningen. De vergrijzing in Moergestel vraagt passende woonruimte voor senioren. Hierbij is het tevens positief dat de locatie dichtbij de voorzieningen ligt.

Trede 2: ligging binnen bestaand stedelijk gebied

De ontwikkeling vindt plaats binnen 'bestaand stedelijk gebied' van Moergestel.

Trede 3: ontsluiting

Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, waarmee trede 3 van de 'ladder' niet aan de orde is.

De herontwikkeling van het plangebied Roozendries voldoet aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Noord-Brabant, 'Brabant in ontwikkeling'

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Belangrijke beleidswijzigingen hebben betrekking op de realisatie van natuur en de transitie naar zorgvuldige veehouderij in Brabant.

De SVRO van de provincie Noord-Brabant schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie.

Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen. In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'kernen in het landelijk gebied'. De kernen in het landelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).

Met de realisatie van de woningen wordt invulling gegeven aan de lokale woningbehoefte van Oisterwijk. De ontwikkeling past daarmee binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. In deze verordening zijn alle vastgestelde wijzigingen van het afgelopen jaar van regels en kaarten verwerkt, inclusief de wijzigingen vanwege het in procedure gebrachte ontwerp 'Wijziging Verordening ruimte 2014, veegronde regels 2'. De wijzigingen zijn beleidsarm en zijn hoofdzakelijk technisch van aard.

Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in 'Bestaand stedelijk gebied - kern in landelijk gebied'. Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwbouw van woningen dient een verantwoording te bevatten over de wijze waarop de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen (1) en hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw (2).

De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past binnen de woningbouwopgaven van de gemeente Oisterwijk. De plannen vallen onder de afspraken zoals gemaakt in het Regionaal Ruimtelijk Overleg Midden-Brabant. De ontwikkeling past daarmee binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte 2014.

2.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan 'Kom Moergestel'

Voor het plangebied geldt - tot het moment dat onderhavig bestemmingsplan rechtskracht krijgt - het bestemmingsplan 'Kom Moergestel'. In dit plan - dat op 27 juni 2013 is vastgesteld - is het plangebied bestemd als 'Gemengd - Voorzieningen', waarbinnen culturele en maatschappelijke functies zijn toegestaan. De maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 4 en 8 meter. De realisatie van woningen is niet toegestaan binnen deze bestemming.

Figuur 2.1: uitsnede bestemmingsplan 'Kom Moergestel'

StructuurvisiePlus Oisterwijk

In de StructuurvisiePlus geeft de gemeente Oisterwijk in hoofdlijnen de richting aan van de ruimtelijke ontwikkeling van het grondgebied. De huidige situatie is het vertrekpunt voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Oisterwijk wil ook in de toekomst ‘Parel van Brabant’ met trots kunnen voeren, meer in het bijzonder ziet zij zichzelf als een ‘Groene parel tussen de steden’. Dit impliceert dat de ontwikkelingsmogelijkheden een afgeleide zijn van de groene kwaliteiten en dat de gemeente ‘los’ van Tilburg blijft en afstand tot de N65 behoudt. Daarnaast worden de natuurwaarden behouden, vindt verduurzaming van het overige buitengebied plaats en winnen de kernen aan kwaliteit door het versterken van de groene potenties en cultuurhistorische kwaliteit.

Moergestel is onderdeel van een groter stedelijk netwerk maar vormt een zelfstandig zelfbewust en herkenbaar dorp. Dit uit zich bijvoorbeeld in een sterk verenigingsleven. Het dorpse karakter is herkenbaar gebleven met een duidelijk centrum in het middelpunt. De StructuurvisiePlus zet in op het functioneel als ruimtelijk versterken van het centrum.

Het plangebied is onderdeel van het Moergestelse centrumgebied. Door de herontwikkeling wordt de centrumfunctie en de aantrekkelijkheid van het gebied versterkt; er wordt plaats gemaakt voor een flexibel woonconcept dat past bij de dorpse stedelijkheid van Moergestel. Er is sprake van een duurzame ontwikkeling met een dorpse maat en sfeer.

Woonvisie Oisterwijk 2011-2021 (2011)

Het woonbeleid van de gemeente Oisterwijk is beschreven in de Woonvisie 2011-2021. In de woonvisie wordt een brede schets van het woonbeleid gegeven: er wordt zowel ingegaan op de bestaande voorraad en de bestaande kernen als op het bouwen van nieuwe woningen. Groepen met een bijzondere positie of specifieke woonwensen, zoals starters en ouderen, krijgen aandacht in de woonvisie, evenals de uitvoering van het beleid.

De hoofddoelstelling van het woonbeleid in Oisterwijk is zorgdragen voor een zodanig groot en gedifferentieerd aanbod van woningen dat dit aansluit bij primair de vraag van de Oisterwijkse woonconsument en secundair de vraag van woonconsumenten elders uit de regio. De gemeente streeft naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking, een hierop afgestemd woningaanbod met ruimte voor jong en oud en specifieke doelgroepen. Oisterwijk, Moergestel en Heukelom moeten hun eigen identiteit behouden.

De nieuwbouwproductie van Oisterwijk is gebaseerd op de regionale woningbouwafspraken en de ambities geformuleerd in het Collegeprogramma, maar houdt rekening met de marktomstandigheden in de komende periode.

Woningbouw moet bijdragen aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De herontwikkeling van binnenstedelijke locaties kan hieraan bijdragen. De groep huishoudens met een inkomen onder de richtlijn voor woningtoewijzing door woningcorporaties (primaire doelgroep) is een belangrijke aandachtsgroep in het woonbeleid. Dat geldt ook voor de groep huishoudens met een inkomen boven deze grens die door hun inkomen niet makkelijk op de koopmarkt terecht kan (secundaire doelgroep). Binnen deze primaire en secundaire doelgroepen verdienen starters, senioren en bijzondere doelgroepen extra aandacht.

In de woonvisie is een referentieprogramma voor de komende periode opgenomen. De ontwikkeling van de locatie Roozendries is daarin geprogrammeerd in de periode 2011 tot en met 2015. De locatie wordt kansrijk geacht vanwege de gunstige ligging, de prijsstelling en de keuzemogelijkheid om de woning later aan te passen (flexibel woonconcept). De woningen zijn geschikt voor senioren, maar zijn niet uitsluitend bedoeld voor deze doelgroep. Omdat alle voorzieningen op de begane grond kunnen worden gerealiseerd, is het wel de verwachting dat deze doelgroep interesse heeft voor de woningen. De vergrijzing in Moergestel vraagt passende woonruimte voor senioren. Hierbij is het tevens positief dat de locatie dichtbij de voorzieningen ligt.

Beleidsregels woningbouw binnen strakke contouren

Met de pilot 'bouwen binnen strakke contouren' kon de gemeente Oisterwijk voor inbreidings- en herstructureringslocaties woningbouwplannen indienen bij de provincie Noord-Brabant, zonder dat door de provincie wordt getoetst op het aantal woningen.

Voor de gemeente Oisterwijk zijn in het kader van de pilot tien specifieke locaties genoemd alsmede algemene locaties. Door deelname aan de pilot heeft de gemeente Oisterwijk zich verzekerd van een bouwvolume van 1.500 woningen in de periode tot 2020. De provinciale richtcijfers tonen dat er in dezelfde periode behoefte is aan slechts 800 woningen. Met andere woorden: de gemeente Oisterwijk bouwt de komende jaren boven de eigen behoefte. In kwantitatieve zin zijn in Oisterwijk dus ruim voldoende locaties aangewezen voor woningbouw. Er zijn echter weinig (pilot) locaties geschikt voor grondgebonden woningen. Dit blijkt uit de nieuwe woonvisie die de raad eind 2011 heeft vastgesteld met daarin een referentieprogramma voor de komende tien jaar. In dat programma is rekening gehouden met de herontwikkeling van de locatie Roozendries. Deze locatie aan de Prinses Margrietstraat is in kwalitatieve zin een belangrijke aanvulling op het woningaanbod, aangezien het een locatie betreft waar grondgebonden woningen met een levensloopbestendig karakter worden gerealiseerd.

Centrumplan Moergestel

De locatie Roozendries maakt deel uit van het oorspronkelijke Centrumplan Moergestel. Dit plan is op 18 december 2008 vastgesteld door de raad en ging uit van een gehele herontwikkeling van het gebied Rootven/Kerkstraat/Schoolstraat/Korenstraat/Prinses Margrietstraat, met uitzondering van de bestaande woningen aan de Prinses Margrietstraat. Na het opstellen van een exploitatieplan bleek de ontwikkeling van dit gehele gebied financieel niet haalbaar te zijn. Besloten werd om eventuele deelprojecten mogelijk te maken, waarbij de locatie Roozendries separaat van het middengebied ontwikkeld kon worden. Omdat deze ontwikkeling 'los staat' van het Centrumplan Moergestel is hiervoor een afzonderlijk proces tot planvorming gevoerd. Om het middengebied (braakliggend terrein ten zuiden van het plangebied) op termijn te kunnen ontwikkelen, is rekening gehouden met een eventuele ontsluiting van deze gronden in de toekomst.

2.4 Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt het volgende geconcludeerd.

Rijksbeleid

In de structuurvisie infrastructuur en ruimte is geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat direct van belang is voor het voorliggende bestemmingsplan.

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid legt vanuit de hoofddoelstelling van zuiniger ruimtegebruik, een sterker accent op het benutten van mogelijkheden voor herstructurering en inbreiding. Van groot belang is dat optimaal gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden om bestaande bebouwde ruimte (opnieuw) en beter te benutten. Rekening moet worden gehouden met specifieke ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten ter plaatse.

Gemeentelijk beleid

De ontwikkeling van negen woningen past binnen het gemeentelijk beleid, gericht op het benutten van aanvaardbare verdichtingsmogelijkheden (inbreidingslocaties). Het programma past binnen het gemeentelijk woonbeleid zoals vastgelegd in de Woonvisie Oisterwijk 2011-2021.

Hoofdstuk 3 Gebiedsprofiel

3.1 Ruimtelijke structuur

Moergestel is ontstaan als een aantal linten die bijeenkomen in het huidige centrum. De historische dragers zijn nog goed herkenbaar. Langzaamaan is de ruimte tussen de linten verdicht. Deze verdichting is met name in het verleden organisch van vorm. Dit is met name het geval aan oude veldwegen waar een losse structuur met gemengde functies is ontstaan.

In later tijd hebben enkele planmatige uitbreidingen plaatsgevonden. In de jaren '80 is om de westzijde van de kern een omleidingsweg aangelegd (Akkerweg). Verkeer tussen Oisterwijk en de rijksweg A58 hoeft hierdoor niet langer door de kern van Moergestel. Ten westen van deze weg liggen twee kleine ruim opgezette wijken.

Het plangebied bevindt zich ten westen van het centrum van Moergestel waar de Rootven, Kerkstraat en Raadhuisstraat samenkomen. Het plangebied bevindt zich ten zuiden van de Rootven. De locatie is bebouwd geweest met een gebouw van één bouwlaag en een accent aan de voorzijde van twee bouwlagen. Inmiddels is dit gebouw gesloopt. De bebouwing in de omgeving wordt gedomineerd door grondgebonden woningen en kleinschalige voorzieningen.

3.2 Functionele structuur

De locatie Roozendries bevindt zich nabij het centrumgebied van Moergestel dat wordt gedomineerd door een menging van functies. De Prinses Margrietstraat waaraan de locatie is gelegen, heeft meer het karakter van een woonstraat. Een transformatie naar wonen is daarmee passend binnen het functionele karakter van de straat.

Direct ten noorden van het plangebied bevinden zich enkele horecafuncties (Fady en Café-Restaurant De Brouwer).

 

Figuur 3.1: plangebied met omliggende functies

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Ruimtelijke kenmerken

Planbeschrijving

Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om maximaal negen grondgebonden woningen te realiseren. De woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen, waaronder senioren. Er wordt uitgegaan van een zogenaamde 'modulaire bouw'. Dit betekent dat de standaardwoning alleen bestaat uit een begane grondlaag (maximaal 3 meter) en dat er, naar wens, modules kunnen worden toegevoegd op de begane grond en de eerste verdieping. Dit kunnen de volgende modules zijn:

• Optie 1: erker
• Optie 2: uitbouw woonkamer
• Optie 3: uitbouw 1e verdieping met 1 slaapkamer en 1 badkamer
• Optie 4: uitbouw 1e verdieping met 2 slaapkamers en 1 badkamer.

Bij de woningen kan op de begane grond een slaapkamer en badkamer worden gerealiseerd, waarmee deze geschikt zijn voor senioren. De woningen (ook inclusief de opties) vallen in het middeldure segment. 

Er is gekozen voor een moderne vormgeving van de panden. In de omgeving zijn woningen met verschillende architectonische kenmerken. Een moderne vormgeving wordt hier passend geacht. Om aan de straatzijde van de Prinses Margrietstraat qua bouwhoogte aan te sluiten bij de woningbouw in de straat is in dit bestemmingsplan de eis gesteld dat hier een goothoogte van minimaal 6 meter (twee bouwlagen) dient te worden gerealiseerd. In onderstaande figuren is het bouwplan gevisualiseerd.

 

Figuur 4.1: bouwplan locatie Roozendries

Figuur 4.2: impressie locatie Roozendries

Stedenbouwkundige structuur

Het uitgangspunt voor Roozendries is het realiseren van een dorpse woonbuurt met een eigentijdse identiteit in de directe nabijheid van het dorpscentrum van Moergestel. Een buurt waar het goed en prettig wonen is door de rust en de ruime opzet.

De ‘dorpse’ woonsfeer voor de buurt wordt bereikt door de ruime opzet van de verkaveling, de lage bouwhoogte (1 bouwlaag met dakopbouw), de eenvoudige opzet van de openbare ruimte en het groen. Door het zoveel mogelijk intact laten van bestaand groen aan de perceelsranden wordt gezorgd voor een aanhechting van het plangebied aan het dorp. Dit gebeurt ook door de eenvoudige ontsluiting van het gebied, die eigenlijk direct naar het dorpscentrum leidt. Hiertoe ligt de entree tot het buurtje zo dicht mogelijk bij het dorpscentrum, aan de westzijde van het plangebied

Eigentijdse identiteit

In het plangebied wordt geen traditionele bebouwing met kap toegepast. De Roozendries was een gebouw dat was opgebouwd uit blokvormige volumes. De nieuwe woningen in het gebied bestaan eveneens uit strakke blokvormige volumes. Op deze wijze ontstaat een klein en herkenbaar ensemble van woonbebouwing op de overgang van woongebied en dorpscentrum.

Verkeer

De locatie Roozendries ligt op de rand van het dorpscentrum. Het betreft een ontwikkeling op een relatief diep perceel. Het perceel wordt doelmatig ontsloten door een woonstraat, die aansluit op de Prinses Margrietstraat. De entree hiervan ligt zo dicht mogelijk bij het dorpscentrum, aan de noordwestzijde van het plangebied. Om woningen te ontsluiten, is voorzien in een kort zijstraatje. Aan een zijde van de woonstraat is een voetpad gesitueerd. Bedoeling is, om een eenvoudig straatprofiel te krijgen dat past in een klein dorp.

In publicatie 256 (oktober 2007) van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de grond-, water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW) is de verkeersgeneratie voor woon en werkgebieden beschreven. Het plangebied is gelegen in het woonmilieutype 'centrum dorps' waarin wordt uitgegaan van een verkeersproductie en –attractie van 8,8 mvt / etmaal voor een vrijstaande of 2-onder-1 kap woning. Dit houdt in dat de ontwikkeling van de locatie circa 80 motorvoertuigbewegingen per etmaal zal genereren. De realisatie van de woningen zal geen onaanvaardbare toename van het verkeer op de omliggende wegen tot gevolg hebben. Het verkeersaspect staat de ontwikkeling daarom niet in de weg.

Parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening mag de parkeerdruk in de omgeving niet worden vergroot. Er dient dus sprake te zijn van een positieve parkeerbalans. Een parkeerbalans is een vergelijking tussen de parkeervraag en het parkeeraanbod.

In de gemeente Oisterwijk geldt per type woning (goedkoop, midden en duur) de volgende parkeernorm:

• 1,6 parkeerplaatsen per woning uit het goedkope segment;
• 1,9 parkeerplaatsen per woning uit het middensegment;
• 2,1 parkeerplaatsen per woning uit het dure segment.

In het plangebied worden negen middeldure woningen gerealiseerd. Hiervoor geldt een parkeernorm van afgerond 17 parkeerplaatsen.

In het nieuwbouwplan is ruimte voor 17 parkeerplaatsen in het openbaar gebied (oranje in figuur 4.3) en op privéterrein (paars). Er is daarmee voldoende parkeergelegenheid binnen het plangebied.

Figuur 4.3: parkeren binnen plangebied

Groen

Bestaand hoogwaardig groen op de perceelsranden (beukenhagen en inheemse bomen) worden zoveel mogelijk behouden. De groeninrichting ziet er niet ‘bedacht’ uit, maar bestaat uit enkele losstaande bomen langs de wegen in de groenstroken. Bomen worden alleen toegepast als daar ruimte voor is. De voetpaden zijn te smal om er bomen te plaatsen. Dit is technisch ook onmogelijk gezien de nutsleidingen en minimale voetgangersbreedtes.

Figuur 4.4: groen binnen plangebied

4.2 Beeldkwaliteit

De beeldkwaliteit binnen de locatie Roozendries dient aan te sluiten bij de omgevingskenmerken en het karakter van de locatie. Het gaat om een locatie die sterk ligt verwezen in de bestaande stedenbouwkundige structuur van het centrumgebied van Moergestel. De Roozendries vormt een compact en rustig woonbuurtje met een woonsfeer die wordt bepaald door bebouwing in een eigentijdse strakke architectuur.

 

Oisterwijk kent geen welstandstoets in bestaande gebieden, maar voor nieuwe gebieden, zoals de locatie Roozendries, wordt de basiskwaliteit gerealiseerd middels toetsing aan een opgesteld beeldkwaliteitplan (zie Bijlage 1). Voor het plangebied gelden bij realisatie dus welstandseisen, waarbij het beeldkwaliteitplan als toetsingskader dient.

Hoofdstuk 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten

5.1 Archeologie en cultuurhistorische waarden

5.1.1 Archeologie

Algemeen

In 1992 heeft Nederland het Verdrag van Valetta (Malta) ondertekend. Dit verdrag bepaalt, dat er op verantwoorde wijze dient te worden omgegaan met het archeologisch erfgoed, onder andere in ruimtelijke planontwikkelingen. Een belangrijk uitgangspunt, is dat het behoud in situ (op de oorspronkelijke plaats) voorgaat op het behoud ex situ (opgraven en bewaren in depot). Van belang is dat door middel van vooronderzoek tijdig inzicht wordt verkregen in de archeologische waarden van een gebied, zodat deze bij beoogde planontwikkelingen kunnen worden betrokken.

In november 2009 heeft de gemeenteraad het 'Beleidsplan Archeologie - gemeente Oisterwijk' vastgesteld. Het beleidsplan gaat in op hoe de gemeente Oisterwijk kan voldoen aan de Wet op de archeologische monumentenzorg en geeft tevens aan hoe de gemeente in uiteenlopende omstandigheden om wil gaan met historische bodemschatten. Voor de gehele gemeente is daarbij een verwachtingskaart opgesteld. De verwachtingskaart geeft inzicht in het archeologisch erfgoed binnen de gemeente. Op de verwachtingskaart is door de aanduidingen laag-, middelhoog- en hoog verwachtingsgebied aangegeven wat de archeologische verwachtingen zijn. De verwachtingskaart is vertaald in een beleidskaart waaraan matrixnormen zijn gekoppeld. Op de beleidskaart en in de matrixnormen is opgenomen hoe wordt omgegaan met archeologie in de betreffende verwachtingsgebieden. In het beleidsplan is vervolgens vastgelegd wanneer archeologisch onderzoek wel of niet verplicht is en aan welke eisen dat onderzoek moet voldoen.

Onderzoek

In 2009 is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd ('Bureauonderzoek Avang-terrein te Moergestel', mei 2009). Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied een vervolgonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek noodzakelijk is. In januari 2016 is dit onderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat in vier van de vijf geplaatse boringen blijkt dat de huidige C-horizont tot mogelijk 0,15 m lager ligt dan het oorspronkelijke niveau. Deze verstoring is dermate ondiep dat niet uitgesloten kan worden dar er nog eventueel aanwezige diepe sporen (of de onderkant van bijvoorbeeld paalsporen) aangetroffen kunnen worden. Hierbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat de diepte van de C-horizont naar het westen toe af loopt en mogelijk meer is afgetopt dan het oostelijk deel van het terrein.

Gezien de archeologische verwachting op het aantreffen van resten vanaf het laat neolithicum en de mate van verstoring kan de aanwezigheid van archeologische sporen niet uitgesloten worden. Op basis van het uitgevoerde onderzoek is een selectieadvies genomen, waarin is vastgelegd dat een nader onderzoek in de vorm van proefsleuven wordt uitgevoerd. In het kader van dit onderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld. In dat Programma van Eisen dient er rekening mee te worden gehouden dat de C-horizont in het plangebied op verschillende dieptes is aangetroffen. In het oostelijk deel ligt de C-horizont het minst diep. Het advies is dan ook om in eerste instantie een proefsleuf in het oostelijk deel aan te leggen, met een kleinere controlesleuf meer naar het westen toe. Op basis van de resultaten van deze proefsleuven kan worden bepaald of verder onderzoek in het plangebied noodzakelijk is.

Omdat het proefsleuvenonderzoek nog uitgevoerd dient te worden, is ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' opgenomen.

Conclusie

Door het opnemen van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' zijn er vanuit het aspect archeologie geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingswijziging. Voorafgaand aan de vergunningverlening zal op basis van een vast te stellen Programma van Eisen een nader proefsleuvenonderzoek moeten worden uitgevoerd.

5.1.2 Cultuurhistorie

Historische stedenbouw is de combinatie van de historisch gegroeide ruimtelijke structuur en de historische bebouwing. De selectie en waardering hebben plaatsgevonden op basis van de historische waarde van de structuur, de bebouwing en de onderlinge samenhang daarvan, de herkenbaarheid van beide elementen en de samenhang met de historisch - landschappelijke omgeving. De Rootven, Kerkstraat en Schoolstraat zijn aangeduid als straten met een redelijk hoge waarde op het gebied van stedenbouw. De ontwikkeling vindt plaats aan de Prinses Margrietstraat, een straat zonder bijzondere cultuurhistorische waarden. Het bouwplan heeft geen negatieve invloed op de bestaande stedenbouwkundige waarden in de omgeving.

5.2 Bodem

Algemeen

Het beleid van de provincie Noord-Brabant gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van geconstateerde belemmeringen uit dit onderzoek, kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren).

Onderzoek 

Voor het plangebied is een onderzoek uitgevoerd (Bijlage 3), waarvan de resultaten onderstaand zijn weergegeven.

Grond

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat in zowel de zintuiglijk schone als de zintuiglijk zwak puin- en kolengruishoudende bovengrond en de schone ondergrond geen van de geanalyseerde parameters verhoogd is aangetoond.

Grondwater

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat in het grondwater geen van de geanalyseerde parameters verhoogd is aangetoond.

Toetsing hypothese

De voor onderhavige locatie opgestelde hypothese (onverdacht) kan worden aangenomen, daar in zowel de grond als in het grondwater geen verontreinigingen zijn aangetoond.

Op de onderzoekslocatie zijn geen verontreinigingen aangetoond. Het instellen van vervolgmaatregelen wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Er zijn uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met betrekking tot het 'toekomstig'gebruik van de locatie als woonfunctie.

Conclusie

Vanuit het aspect bodemkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen functiewijziging die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

5.3 Wegverkeerslawaai

Algemeen

Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder hanteert de volgende hoofdindeling van geluidgevoelige gebouwen:

• woningen;
• andere geluidgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Onderzoek

Heb plangebied ligt uitsluitend in de invloedssfeer van wegen met een 30 km/u regime. Deze wegen hebben op basis van de Wet geluidhinder geen wettelijke geluidzone. Wel dient vanuit een goede ruimtelijke onderbouwing aannemelijk te worden gemaakt of ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Gezien de ligging van het plangebied in een rustige woonstraat en de afschermende bebouwing tussen de Rootven en het plangebied is aannemelijk dat ter plaatse van de nieuwe woningen een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden vanuit het aspect wegverkeerslawaai.

Conclusie

Vanuit het aspect wegverkeerslawaai bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling. Het bestemmingsplan is op dit punt uitvoerbaar.

5.4 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Bij de realisatie van (beperkt) kwetsbare objecten, dient de invloed van deze aspecten in beeld te worden gebracht.

Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen, zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaar contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen bestemmingen voor kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaar contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken.

Groepsrisico (GR) en invloedsgebied

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen transportroutes of inrichtingen die van invloed zijn op het plangebied. Aan de Rootven 66 (Vogels Rijwielen) en Schoolstraat 27 (Boerenbond) bevinden zich panden waar de opslag van vuurwerk (tot maximaal 10.000 kg) is toegestaan. Voor dergelijke opslagmogelijkheden geldt een veiligheidsafstand van 8 meter. Het plangebied bevindt zich ruim buiten deze veiligheidsafstanden.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling. Het bestemmingsplan is op dit punt uitvoerbaar.

5.5 Water

Algemeen

Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. In de 20e eeuw is, doordat er te weinig rekening is gehouden met het waterbelang, veel ruimte aan het water onttrokken en veel afvalwater direct of indirect geloosd op oppervlaktewater. Om de toekomst van Nederland veilig te stellen is het nodig om te anticiperen op klimaatsveranderingen en bij de ruimtelijke planvorming goed rekening te houden met water. De waterbeheerder (Waterschap de Dommel) heeft de taak, kennis en kunde om daar zorg voor te dragen. Daarom is het belangrijk om het waterschap vroegtijdig te betrekken bij de planvorming.

Beleidskader

Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (géén verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit).

Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat in de belangstelling. Thema's zoals 'water in de stad' en 'water als ordenend principe' zijn beleidsspeerpunten op alle overheidsniveaus. Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het 'Besluit op de ruimtelijke ordening 1985'. Het belangrijkste instrument vanuit het Waterschap is de Keur 2015 van Waterschap de Dommel. In het Verbreed Gemeentelijk Riolerings Plan ( V-GRP) 2015-2019 heeft de gemeente Oisterwijk haar visie op het stedelijk waterbeheer vastgelegd.

Het bovenstaande resulteert in een voorkeursvolgorde voor het verwerken van hemelwater waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 5 het minst wenselijk is:

• 1. Hergebruik
• 2. Vasthouden
• 3. Bergen en afvoeren
• 4. Afvoeren naar oppervlaktewater (direct of indirect)
• 5. Afvoeren naar de riolering

Aan de hand van deze waterparagraaf wordt duidelijk gemaakt hoe binnen het plan Roozendries met water wordt omgegaan. Verder is opgenomen op welke wijze de inrichtingsmaatregelen bijdragen aan 'Veiligheid, Voldoende en Schoon Water'.

Onderzoek

Gebiedsomschrijving

De kern Moergestel bevindt zich op een zandrug die enigszins hoger ligt dan de omgeving. Aan de oostzijde van de kern gaat de hogere zandrug over een vrij kleine afstand over in het beekdal van de Reusel. Deze overgang is in het landschap duidelijk zichtbaar.

Op basis van de bodemkaarten (geraadpleegd op www.bodemdata.nl) is niet direct vast te stellen welk type bodem aanwezig in het centrum van Moergestel. Echter in nagenoeg heel Moergestel bevinden zich enkeerdgronden op fijn zand. Daarom is het aannemelijk dat ook in het plangebied zandige enkeerdgronden voorkomen. Gezien het feit dat het centrum van Moergestel reeds zeer lange tijd is bebouwd, zal de bovenste (zwarte, humusrijke) laag van de bodem aanmerkelijk dunner zijn. De enkeerdgronden alhier bestaan uit leemarm tot lemig fijn zand.

Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

De locatie is voorheen in gebruik geweest als maatschappelijke functie. De functie van het pand is komen te vervallen. Dit biedt mogelijkheden om de vrijkomende gronden te herontwikkelen. Het voornemen is om op de locatie negen grondgebonden woningen te realiseren.

Verdeling verhard oppervlak

In de toekomstige situatie bedraagt het verhard oppervlak van het plangebied 1.804 m2. Onderstaande tabel toont het verschil in oppervlakteverdeling tussen de huidige en toekomstige situatie.

Er is sprake van een toename aan verharding van 94 m2. Onder het kopje 'hemelwater' is beschreven hoe de noodzakelijke waterberging wordt opgevangen.

Bodem

Boringen Dino-loket

In het Dino-loket van TNO is één grondboring (B51A1273) gevonden in de omgeving (circa 100 m ten zuiden) van het plangebied. Hieruit blijkt de bodem tot 4 m beneden maaiveld (maximaal geboorde diepte) hoofdzakelijk bestaat uit zeer fijn tot matig fijn zand. Op 1,6 tot 1,9 m beneden maaiveld en 2,5 tot 2,7 m beneden maaiveld worden leemlagen aangetroffen. De ervaring leert dat in deze omgeving de aanwezige leemlagen niet zorgen voor problemen op het gebied van infiltratie. Gezien de invulling van het plangebied is er overigens weinig ruimte voor infiltratie in tuinen en in openbaar gebied. Daarom wordt ervoor gekozen om het hemelwater oppervlakkig af te voeren richting een infiltratieriool onder de wegen (zie onder 'hemelwater').

De locatie ter plaatse van de boring bevindt zich op een hoogte van circa NAP +12,10 m.

Figuur 5.1: bodemprofiel boring ten zuiden van plangebied

Grondwater

Peilbuizen

Op basis van het meetnet van peilbuizen van de Gemeente Oisterwijk is inzicht in de grondwaterstanden in de omgeving van het plangebied. Het meest relevante meetpunt is hieronder opgenomen:

Uit deze gegevens kan worden opgemaakt dat de GHG ter plaatse ruim 2 meter onder het maaiveld is gelegen (12,24 m – 10,12 m = 2,12 m). Op basis van deze inschattingen kan gesteld worden dat het plangebied zich goed leent voor het aanleggen van infiltratievoorzieningen.

Oppervlaktewater

In de directe omgeving bevindt zich geen oppervlaktewater

Afvalwater

Het vuilwater wordt in de huidige situatie afgevoerd op het gemeentelijke gemengde stelsel. In de nieuwe situatie zal ook sprake zijn van een volledige scheiding van het afvalwater en hemelwater. Het afvalwater wordt aangesloten op het gemengde stelsel in de Prinses Margrietstraat.

Hemelwater

De initiatiefnemer voor een werk of project wordt geacht de voorkeursvolgorde te doorlopen; als hergebruik en infiltratie van het hemelwater niet mogelijk zijn dan is afvoer naar oppervlaktewater mogelijk. In dat geval kan een compenserende berging noodzakelijk zijn, waarbij gedacht kan worden aan een vijver, een infiltratievoorziening of buffersloot op eigen terrein. Afvoer naar de riolering is uitsluitend toegestaan binnen stedelijk gebied en als er geen andere mogelijkheden zijn.

In het kader van de herontwikkeling van het plangebied dient het duurzaamheidsprincipe gevolgd te worden op basis van de kwaliteitstrits schoonhouden, scheiden en zuiveren. In dit kader worden geen uitloogbare materialen gebruikt.

Voor het plangebied geldt een bergingsopgave van ruim 108 m3 (zie tabel 1). Deze is gebaseerd op een toename aan verharding van 1.804 m2, waarvoor op basis van het geldende gemeentelijke beleid (Verbreed Gemeentelijk Riolerings Plan 2015-2019) 60 mm per m2 moet worden gecompenseerd.

Gezien de beperkte omvang van de tuinen is het niet wenselijk de wateropgave op eigen terrein op te vangen. Tevens ontbreekt het in het openbaar gebied aan ruimte voor een centrale voorziening. Vanwege deze gebiedskenmerken wordt ervoor gekozen het hemelwater op de perceelgrens oppervlakkig aan te bieden, waarna het naar het infiltratieriool onder de nieuw aan te leggen infrastructuur wordt afgevoerd. Deze sluit aan op het infiltratieriool in de Prinses Margrietstraat. Onder de nieuwe infrastructuur kan een infiltratieriool van maximaal 400 mm worden aangelegd over een lengte van 106 meter. Daarmee wordt een waterberging van ruim 13 m3 gerealiseerd. Het restant van de wateropgave, te weten bijna 95 m3, wordt afgekocht. Daarmee kan het restant van de opgave elders binnen de gemeente Oisterwijk worden gecompenseerd. De kosten daarvoor bedragen € 350,00 per m3 (prijspeil 2015 met een jaarlijkse indexering).

Tabel 1: berekening compenserende berging

Vergunningen

Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

Conclusie

Vanuit het aspect water is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

5.6 Ecologie

Algemeen

Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient te worden onderzocht of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten mogen niet worden aangetast. Er is nagegaan of het plangebied zich in, of in directe omgeving van, beschermd natuurgebied bevindt.

Het plangebied heeft geen beschermde status als Natura 2000-gebied en maakt geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied en tevens Natura 2000-gebied Oisterwijkse Vennen ligt op circa 1 kilometer van het plangebied.

Soortbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet (1998) is het in stand houden van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Beschermde soorten zijn onder andere bijna alle zoogdieren, vogels, amfibieën en reptielen die van nature in het wild in Nederland voorkomen. De bescherming wordt geregeld op drie manieren. Ten eerste het verbieden van handelingen die de instandhouding van soorten direct in gevaar kunnen brengen. Ten tweede kunnen kleine objecten (bijv. grot, fort) of terreinen worden aangewezen als beschermd gebied als het gebied van groot belang is voor het voortbestaan van een soort. Voor ingrepen waarbij soorten of objecten die vallen onder de Flora- en faunawet zijn betrokken, moet een ontheffing worden aangevraagd bij LASER. Bevoegd gezag is het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).

De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een beschermd natuurgebied. Het dichtstbijzijnde natuurgebied is Natura 2000-gebied Kampina & Oisterwijkse Vennen op zo'n 1 kilometer ten noorden van het plangebied. Het nieuwbouwplan genereert zo'n 8 motorvoertuigbewegingen per dag. Deze zullen worden verdeeld over het omliggende wegennet. Gezien de beperkte verkeerstoenames als gevolg van het bouwplan is het aannemelijk dat er geen significant negatieve effecten zijn te verwachten op het Natura 2000-gebied Kampina & Oisterwijkse Vennen.

Soortenbescherming

Er is in 2009 een natuurtoets uitgevoerd in het kader van het Centrumplan Moergestel, waarbij ook het plangebied is getoetst op het voorkomen van beschermde soorten. Daaruit is gebleken dat specifiek voor het plangebied geen beschermde soorten worden verwacht. In zijn algemeenheid was de conclusie dat binnen het plangebied voor het Centrumplan Moergestel vleermuisverblijfplaatsen konden worden aangetast. Gezien de aard van de bebouwing met weinig invliegopeningen is de kans op aanwezigheid van vleermuizen klein.

Om de verstoring van vogels te voorkomen, is het noodzakelijk dat de kapwerkzaamheden buiten de broedperiode van vogels plaatsvinden.

Conclusie

Wat de gebieds- en soortenbescherming betreft, mag worden geconcludeerd dat noch de Natuurbeschermingswet, noch de Flora- en faunawet een beletsel vormt voor uitvoering van deze ruimtelijke ontwikkeling. Het bestemmingsplan is vanuit dit aspect uitvoerbaar.

5.7 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

• de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;
• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
• gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).
• Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:

• 1. Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• 2. Kantoorlocaties: = 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De ontwikkeling van het plangebied bestaat uit de realisatie van maximaal negen woningen. De ontwikkeling valt daarmee onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen'. Nader onderzoek naar de invloed op de luchtkwaliteit is daarmee niet nodig.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen voor de bestemmingswijziging.

5.8 Milieuzonering

Algemeen

Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Onderzoek

Invloed omgeving op nieuwbouwplan

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bedrijven, waarvan de milieuzonering van invloed kan zijn op de plannen voor het plangebied. Bij de bepaling of betreffende bedrijven van invloed zijn, is ervan uitgegaan dat de omgeving van het plangebied te typeren is als gemengd gebied. Hiervoor gelden op basis van de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' de volgende afstanden tot gevoelige objecten:

• Milieucategorie 1: 0 meter
• Milieucategorie 2: 10 meter
• Milieucategorie 3.1: 30 meter
• Milieucategorie 3.2: 50 meter
• Milieucategorie 4.1: 100 meter
• Milieucategorie 4.2: 200 meter
• Milieucategorie 5.1: 300 meter

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen bedrijven, waarvan de richtafstanden vanuit de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van invloed zijn op het plangebied.

Wel bevinden zich enkele horeca-vestigingen in de omgeving van het bouwplan. Het gaat om bezorgrestaurant Fady (Rootven 13) en Café-Restaurant De Brouwer (Rootvan 11) direct ten noorden van het plangebied.

De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig nauwelijks van de problematiek van hinder veroorzaakt door 'gewone' niet-agrarische bedrijven. Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten bieden de richtafstanden uit de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering' een goed vertrekpunt. De daar gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter voor horecafuncties aanvulling en nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie wordt gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria:

• de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden;
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto en/of brommers (scooters) aantrekt.

Het bezorgrestaurant Fady valt onder de lichtere vormen van horeca. Deze functie heeft geen invloed op het plangebied en zorgt niet voor een aantasting van het woon- en leefklimaat.

Café-restaurant De Brouwer is aan te merken als 'middelzware horeca'. Hieronder vallen bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend ook deels 's nachts geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken (cafés, bars, biljartcentra, etc). Deze bedrijven zijn over het algemeen alleen toelaatbaar in weinig gevoelige gebieden, zoals gebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen. Omdat overlast voor het bouwplan niet op voorhand is uit te sluiten, is nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 4).

Vigerende geluidruimte De Brouwer

Om de vigerende geluidruimte van de feestzaal in beeld te brengen zijn op de meest nabijgelegen geluidgevoelige bestemming geluidmetingen verricht. Dit betreft de woning gelegen aan de Rootven 13 eerste etage. Daarnaast zijn nog geluidsmetingen verricht bij het pand Rootven 9.

Uit de meetresultaten blijkt dat de vigerende geluidruimte van de feestzaal zich beperkt tot 77 dB(A) in de feestzaal in de dagperiode, 72 dB(A) in de avondperiode en 67 dB(A) in de nachtperiode. Hierin is rekening gehouden met de 10 dB(A) muziekstraf. De overdrachtsdemping nabij de woning gelegen aan de Rootven 13 eerste etage is 37 dB(A).

Overdrachtsdemping nieuwbouwwoningen

Op basis van de metingen blijkt dat de overdrachtsdemping vanwege de feestzaal op de nieuw te bouwen woningen 49 dB(A) bedraagt. Bij een binnenniveau van 77 dB(A) gedurende de etmaalperiode zal de geluidbelasting ten hoogste 28 dB(A) bedragen op de gevel van de nieuw te bouwen woningen, waardoor wordt voldaan aan de normen gesteld in het Activiteitenbesluit milieubeheer, en er derhalve gesproken kan worden van een acceptabel woon- en leefklimaat.

In werkelijkheid is de geluidsbelasting in de feestzaal hoger dan 72 dB(A) in de avondperiode en 67 dB(A) in de nachtperiode. Deze genoemde geluidsniveaus zijn namelijk vergelijkbaar met het geluid van harde tot normale spreeksterkte.

Om te bepalen wat het maximale binnenniveau van de feestzaal mag zijn om te voldoen aan de wettelijke normen op de gevels van de nieuw te bouwen woningen is de volgende berekeningsslag gemaakt:

• Overdrachtsdemping feestzaal tot gevel nieuw te bouwen woning: 49 dB(A)
• Wettelijke norm op de gevel in de avondperiode: 35 dB(A)
• Wettelijke norm op de gevel in de nachtperiode: 30 dB(A)
• Maximale binnenniveau is 84 dB(A) in de avondperiode en 79 dB(A) in de nachtperiode

Daar waar gesteld kan worden dat tijdens feesten de geluidbelasting altijd hoger is dan 79-84 dB(A) (gemiddeld tussen de 90 – 105 dB(A)) zal in de huidige situatie niet kunnen worden voldaan aan de normen gesteld in het Activiteitenbesluit milieubeheer. In het ontwerp van het plan is rekening gehouden met het aanbrengen van dove gevels van de woningen die het dichtst bij De Brouwer zijn gelegen . Naar verwachting wordt hiermee nog niet voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbelsuit milieubeheer aangezien bepaalde delen van de achtergevels van de nieuwe woningen niet doof kunnen worden uitgevoerd (hier bevinden zich de deuren richting de tuinen). In de huidige situatie wordt hieraan waarschijnlijk ook niet voldaan. Mochten er in de toekomst overlastsituaties ontstaan als gevolg van de activiteiten van De Brouwer dan zal de gemeente hier zo nodig tegen optreden. Daarbij zal tevens worden bekeken welke bronmaatregelen getroffen kunnen worden, zodat De Brouwer kan voldoen aan het Activiteitenbesluit milieubeheer. Daarbij kan worden gedacht aan het terugdringen van het geluidniveau of het aantal activiteiten danwel het aanbrengen van geluidbeperkende maatregelen (isolatie).

Invloed nieuwbouwplan op omgeving

Het plangebied wordt ingevuld met de functie wonen. Deze functie heeft op het gebied van milieuzonering geen negatieve invloed op de gevoelige bestemmingen in de omgeving.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering vormt café-restaurant De Brouwer een aandachtspunt. In de huidige situatie is sprake van een overschrijding van de wettelijk toegestane geluidniveaus op de bestaande woning (Rootven 13) alsmede de toekomstige woningen. In de huidige situatie zijn echter geen meldingen van geluidoverlast bekend. In het nieuwbouwplan is rekening gehouden met de geluidproductie van De Brouwer door de twee woningen die het dichtst bij deze inrichting zijn geprojecteerd deels te voorzien van dove gevels. Mocht er desondanks sprake zijn van geluidoverlast ter plaatse van de nieuwe woningen dan zal de gemeente, in overleg met de eigenaar, bekijken of maatregelen genomen kunnen worden. Zo nodig kan dan handhavend worden opgetreden.

5.9 Kabels en Leidingen

Algemeen

Planologisch relevante leidingen dienen in het bestemmingsplan te worden bestemd. Tevens dienen relevante zones te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn: transportleidingen voor gevaarlijke stoffen, gastransportleidingen (druk van 10 atmosfeer en hoger), leidingen met een diameter van ten minste 50 cm en leidingen met een regionale functie. Daarnaast dienen optisch vrije paden in het bestemmingsplan te worden opgenomen.

Onderzoek

In het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen en / of straalpaden ten behoeve van de telecommunicatie aanwezig. Wel zijn in de omgeving diverse niet planologische leidingen (rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen) gesitueerd. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs / in combinatie met aanwezige infrastructuur. Met deze ondergrondse infrastructuur zal bij de werkzaamheden rekening worden gehouden.

Conclusie

Vanuit het aspect kabels en leidingen zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

5.10 M.e.r.-beoordeling

Algemeen

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te bepalen of er bij een voorgenomen activiteit, die genoemd staat in onderdeel D van het Besluit m.e.r., mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Alleen voor besluiten geldt een m.e.r.-beoordeling. Als een activiteit genoemd staat in onderdeel D en deze worden vastgelegd in een kaderstellend plan geldt een m.e.r.-plicht.

Onderzoek

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van negen woningen. Deze activiteit behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De activiteit valt eveneens buiten de D-lijst (D11.2 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen ). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 of meer of een aangesloten gebied van 2.000 of meer woningen omvat. Gezien de aard van de ontwikkeling, is een m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de orde.

Op basis van de voor dit bestemmingsplan onderzochte milieuaspecten (zie de voorafgaande paragrafen) en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Conclusie

Vanuit de m.e.r.-wetgeving zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingsplanherziening die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak aangepast hoeft te worden.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen). Een flexibel bestemmingsplan betekent overigens niet dat geen rekening wordt gehouden met de bestaande omgeving en omliggende functies. Zo zijn onder meer voorwaarden opgenomen voor de maximale bouwhoogtes en de maximaal te realiseren woningen.

6.1 Bestemmingsregeling

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

6.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

6.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2012, te raadplegen via de website van het ministerie van I&M, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over eventuele dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.

6.3.1 Indeling hoofdstukken

De regels zijn als volgt ingedeeld:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Eventuele wijzigingsbevoegdheden.

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen voor leidingen en waarden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;

Artikel 7 Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels: deze regeling bevat algemene regels voor het afwijken van o.a. de opgenomen maten, afmetingen en percentages;

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels: deze regeling bevat algemene regels voor de wijziging ten behoeve van de wijziging van bestemmingsgrenzen;

Artikel 10 Overige regels: deze regels gaan in op de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen alsmede op voorwaarden aan de toepasbaarheid van de regels uit de bouwverordening;

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven;

Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen;

6.3.2 Beschrijving van de bestemmingen

Bestemmingen

Artikel 3 Verkeer

Voor de ontsluitingswegen en centrale parkeervoorzieningen in het plangebied is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Binnen deze bestemming kunnen ontsluitingswegen worden gerealiseerd en mogen groenvoorzieningen en dergelijke worden aangebracht.

Ten aanzien van het bouwen is bepaald dat gebouwen niet zijn toegestaan maar bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals speelvoorzieningen en ander straatmeubilair wel mogen.

Artikel 4 Wonen

Deze bestemming geeft aan dat deze gronden mogen worden gebruikt voor het wonen in de vorm van ten hoogste negen nieuwe woningen. Het gaat om grondgebonden woningen met een bouwhoogte van maximaal 6 meter. De woningen aan de Prinses Margrietstraat dienen deels met 2 bouwlagen te worden uitgevoerd. Hiervoor is op de verbeelding een minimale bouwhoogte opgenomen en in de regels is bepaald dat over een oppervlakte van tenminste 20 m2 per bouwperceel moet worden voldaan aan deze minimale hoogte.

In de bouwregels is bepaald dat de hoofdgebouwen in het bouwvlak moeten worden gebouwd. Bijbehorende bouwwerken (erfbebouwing) mag ook buiten het bouwvlak gerealiseerd worden achter de voorgevel van de woning. Erfbebouwing mag niet hoger zijn dan 3 meter.

In de gebruiksregels zijn aanvullende regelingen gesteld ten aanzien van het gebruik. Zo is bepaald dat wonen in bijgebouwen niet is toegestaan. Verder is het mogelijk om in de woningen aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten uit te voeren binnen de regels die daarvoor gelden. Dat geldt ook voor de mogelijkheid voor mantelzorg en logies.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Om de eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen, is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' met bijbehorend vergunningstelsel opgenomen. Daarmee is de realisatie van het bouwplan pas mogelijk onder de voorwaarde dat een rapport dient te worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden in voldoende mate zijn vastgesteld.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1.1 Vooroverleg

De resultaten van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro met de maatschappelijke instanties, belangengroeperingen en andere overheden dienen in het bestemmingsplan te worden meegenomen. De provincie en het waterschap zijn op de hoogte gebracht van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. Omdat geen sprake is van provinciale belangen is vooroverleg formeel niet nodig. Het plan is besproken met het Waterschap. De waterparagraaf is naar aanleiding van de gemaakte opmerkingen aangepast.

7.1.2 Procedure

Contact omgeving

Het plan voor de herontwikkeling van het plangebied is op 23 juni 2015 gepresenteerd aan omwonenden.

Zienswijzen

Het ontwerp van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan hebben van 11 december 2015 tot en met 21 januari 2016 ter inzage gelegen. De provincie en het waterschap zijn van de terinzagelegging op de hoogte gebracht. Gedurende deze periode is 1 schriftelijke zienswijze ingediend. In de zienswijzennota (zie bijlage PM) is de ingediende zienswijze beantwoord. Tevens wordt ingegaan op de door te voeren ambtshalve wijzigingen.

Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

7.2.1 Inleiding

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid.

Inmiddels is ook een ministeriële regeling vastgesteld waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van ontwikkelingen als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving.

Onderhavig plan betreft de ontwikkeling van de functie wonen. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

7.2.2 Financiële uitvoerbaarheid

De gemeente Oisterwijk en de ontwikkelaar werken voor dit project samen; de gemeente maakt het plangebied bouwrijp en de bouwgrond wordt verkocht aan de ontwikkelaar. Het verhalen van de door de gemeente te maken kosten geschiedt op basis van de grondverkoop. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig.