Lubberstraat fase II

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Oirschot is voornemens om de tweede fase van het plangebied Lubberstraat te realiseren. Een deel van de te realiseren woningen zal met behulp van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling tot stand komen. Dit gedeelte zal bestaan uit 10 woningen uitgesplitst in 6 vrijstaande woningen en 4 twee-onder-een-kapwoningen. Het overige te realiseren gedeelte bestaat uit 20 CPO-woningen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Deze CPO-woningen zijn vervolgens onderverdeeld in 14 starterswoningen en 6 doorstroomwoningen. Binnen het vigerende bestemmingsplan 'Lubberstraat' valt de voorgestane ontwikkeling binnen de bestemming 'Wonen - Uit te werken'. Voorliggend plan betreft echter geen uitwerkingsplan. Het gaat om een herziening, aangezien er veranderingen zijn aangebracht in het stedenbouwkundig plan.

Het bestemmingsplan 'Lubberstraat fase II' van de gemeente Oirschot bestaat uit de volgende stukken:

• De toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten zijn weergegeven.
• De regels, deel uitmakende van het plan, waarin de doeleinden van de bestemmingen zijn omschreven en bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van het bouwen en het gebruik van bouwwerken en onbebouwde gronden.
• De verbeelding, met tekeningnummer 347906.ehv.311.K03, waarop de bestemming van de in het plan begrepen gronden is aangewezen.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de kern Spoordonk (gemeente Oirschot), zoals weergegeven in figuur 1.1. De plangrens is weergegeven in figuur 1.2.

De oppervlakte van het plangebied beslaat ca. 13712 m² en is in de huidige situatie in gebruik als agrarisch gebied. Het plangebied wordt begrensd door:

• De Meester de Weertstraat aan de zuid- en westzijde van het plangebied.
• De Lubberstraat aan de oostzijde van het plangebied.
• Bestaande bebouwing aan de noordzijde van het plangebied (kom Spoordonk).

Figuur 1.1: ligging plangebied (rood omlijnd) Bron: Googlemaps (bewerkt)

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (zwarte stippellijn).

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

De gronden binnen het plangebied vallen binnen het bestemmingsplan "Lubberstraat", vastgesteld op 1 maart 2013. In het plan zijn de gronden bestemd als 'Wonen - uit te werken' en 'Verkeer'.

Om woningbouw ter plaatse van het plangebied mogelijk te maken is een herziening van bestemmingsplan 'Lubberstraat' vereist. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Ruimte voor Ruimte CV

In het kader van de uitvoering van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling heeft de provincie de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV opgericht. Deze ontwikkelingsmaatschappij heeft tot doel het financieren van de sloopvergoedingen. In ruil daarvoor heeft de ontwikkelingsmaatschappij het recht op de ontwikkeling van woningbouwkavels in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling.

Op basis van de eerste tranche ontwikkelt Ruimte voor Ruimte CV 964 kavels. De tweede tranche bevat in totaal 1.700 kavels. In onderhavig plan worden 47 woningen gerealiseerd die deel uitmaken van de tweede tranche.

1.5 Bij het plan behorende stukken

Ten behoeve van het bestemmingsplan zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn beschreven in de volgende rapporten zoals opgenomen in de bijlagen:

• (Historisch) vooronderzoek conform NEN 5725, Grontmij Nederland bv, Eindhoven, 18 januari 2016.

• Verkennend (water)bodem- en asbestonderzoek, Sweco Nederland bv, Eindhoven, 26 april 2016.
• Notitie Waterhuishoudkundige consequenties gewijzigd stedenbouwkundig plan Lubberstraat, Sweco Nederland bv, Eindhoven, 14 juni 2016.

• Archeologisch onderzoek Lubberstraat te Spoordonk, gemeente Oirschot, Grontmij Nederland bv, Roermond, 9 april 2008.
• Spoordonk-Lubberstraat. Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, BAAC-rapport A-09.0133, juli 2010.
• Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Grontmij Nederland bv, Arnhem, 8 februari 2016.

• Ontwikkelingsmogelijkheden voor een woningbouwproject aan de Lubberstraat te Spoordonk in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij, SRE, Eindhoven, 25 januari 2008.

1.6 Leeswijzer

Na hoofdstuk 1, de inleiding, is in hoofdstuk 2 het beleidskader weergegeven. Hoofdstuk 3 geeft de resultaten weer van de uitgevoerde milieuonderzoeken. Het planvoornemen is beschreven in hoofdstuk 4. De juridische vertaling van het stedenbouwkundig ontwerp in de regels is beschreven in hoofdstuk 5. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk 6 aandacht wordt besteed. De procedure komt tot slot aan bod in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Mestproblematiek als aanleiding

In het kader van de aanpak van de mestproblematiek is de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken (RBV) opgesteld. Voor de beëindiging van verschillende takken van veehouderij kan subsidie worden aangevraagd. Indien een beëindigingsubsidie wordt aangevraagd kan op aanvraag ook subsidie worden verstrekt voor de afbraak van stallen. De sloopsubsidie kan alleen worden verstrekt voor gebouwen binnen de reconstructiegebieden.

2.2.2 'Ruimte voor Ruimte'-regeling

Om de sloopsubsidies te kunnen financieren is de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling in het leven geroepen. De provincies binnen de concentratiegebieden krijgen de mogelijkheid extra woningen te realiseren bovenop het reeds toegekend reguliere contingent, om met de opbrengsten daarvan de sloop van stallen te betalen. Hieraan zijn meerdere voordelen verbonden. De verstening van het platteland wordt teruggebracht, de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd en er wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van het mestoverschot. De gemaakte afspraken brengen met zich mee dat er in Noord-Brabant 3.000 extra woningen mogen worden gerealiseerd boven op de reguliere aantallen.

Op 31 maart 2000 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant ingestemd met het beginsel 'Ruimte voor Ruimte'.

De provincie heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Er mag voor de sloop van 1.000 m² stal, 1 kavel worden ontwikkeld.

Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² aan stallen gesloopt is, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling. De benodigde dossiernummers voor plangebied Lubberstraat fase II te Spoordonk, gemeente Oirschot zijn opgenomen in de volgende paragraaf.

2.2.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR), die in maart 2012 is verschenen, zijn door het Ministerie van Infrastructuur & Milieu de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. Hoofddoel van de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte is Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden.

Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Naast de hoofddoelen heeft het Rijk een keuze gemaakt om de sturingsfilosofie te wijzigen. Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…'). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport en greenports;
• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed;
• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld het hoofdnetwerk voor mobiliteit (over weg, water, spoor en lucht) en energie, waterveiligheid en de bescherming van gezondheid van inwoners.

Deze drie criteria zijn leidend bij de in de structuurvisie benoemde rijksdoelen en bijbehorende nationale belangen. Voor de gemeente Oirschot zijn geen directe rijksdoelen benoemd. Het rijksbeleid heeft geen directe werking op de ontwikkeling van het plangebied.

2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de "ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Om toepassing van de Ladder voor duurzame ontwikkeling in de praktijk te faciliteren is een handreiking ontwikkeld. In deze handreiking wordt de ladder, die uit drie treden bestaat (zie figuur 2.1) nader toegelicht.

Figuur 2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder moet worden toegepast indien sprake is van 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Dit begrip is niet nader toegelicht door de wetgever. Voor fase 2 van het plan Lubberstraat geldt dat hier deels ruimte voor ruimte kavels worden gerealiseerd. Op grond van de ministriele handreiking geldt hiervoor dat hiermee geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, maar dat deze wordt gereduceerd en verplaatst.

Naast de ruimte voor ruimte kavels worden 4 reguliere woningen en 20 CPO woningen gebouwd. Voor deze ontwikkeling geldt dat welliswaar sprake is van een stedelijke ontwikkeling op grond van de Ladder, maar dat deze ontwikkeling een uitwerking is van het bestemmingsplan Lubberstraat uit 2011. In dit plan is het onderhavige plangebied bestemd tot wonen-uit te werken. Omdat het huidige planvoornemen niet past binnen de uitwerkingsregels is nu een nieuw bestemmingsplan voorbereid.

Hieronder wordt per stap aangegeven op welke manier het plan Lubberstraat fase II voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking:

1. Regionale behoefte:

In het bestemmingsplan Lubberstraat was reeds voorzien dat in het plangebied 16 woningen gerealiseerd zouden worden. In de nieuwe woonvisie van de gemeente Oirschot komt naar voren dat toekomstige bewoners steeds meer hun eigen woonwensen willen realiseren. Er worden daarom minder vrijstaande woningen gerealiseerd en extra CPO-woningen. Met deze samenwerkingsverbanden wordt invulling gegeven aan een aanwezige behoefte. Dit blijkt uit het feit dat het initiatief voldoende deelnemers heeft.

2. Mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied:

Als gevolg van de ligging van het plangebied in het bestemmingsplan Lubberstraat, maakt de locatie in feite al deel uit van het bestaande stedelijke gebied. Invulling van dit gebied vormt een logische afronding van de ontstane woonwijk. Binnen het overige bestaande stedelijk gebied is geen ruimte voor deze ontwikkeling.

3. Ontsluiting van de locatie:

Het plangebied Lubberstraat fase II is multimodaal ontsloten.

2.2.5 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Ter bescherming van de nationale belangen is door het Rijk het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (Barro) opgesteld. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen.

In het Barro zijn regels opgenomen voor de volgende nationale belangen:

• rijksvaarwegen;
• mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• defensie
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen
• elektriciteitsvoorziening;
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Geen van de nationale belangen heeft betrekking op het plangebied.

2.3 Provinciaal/regionaal beleid

2.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Op 1 januari 2011 is deze Structuurvisie in werking getreden en in maart 2014 is een partiele herziening van kracht geworden.

Uit de Structuurvisie blijkt dat de provincie het wonen zoveel mogelijk in kernen wil concentreren om op deze manier ook het voorzieningenniveau in de kleinere kernen op peil te houden. Leefbaarheid is dan ook een belangrijk aandachtspunt. Samen met de bewoners wordt in de dorpen in het landelijke gebied gezocht naar mogelijkheden om gemeenschappelijke voorzieningen voor de kernen te behouden.

De provinciale ruimtelijke belangen zijn in vier structuren onderverdeeld:

• 1. De groenblauwe structuur: hier wordt gekozen voor functieontwikkeling in combinatie met de ontwikkeling van een robuust raamwerk met landschappelijke kwaliteit. Deze structuur bestaat uit de bestaande natuur, watersystemen en gebieden die geschikt zijn voor de ontwikkeling van nieuwe natuur.
• 2. Het landelijk gebied: dit is een multifunctioneel gebied waarbij de agrarische productieruimte wordt behouden in delen van het gebied waar de landbouw bepalend is voor nieuwe ontwikkelingen.
• 3. De stedelijke structuur: er is sprake van twee perspectieven binnen deze structuur. De eerste zijn de stedelijke concentratiegebieden waar de stedelijke groei wordt opgevangen. Op deze manier blijven de groene gebieden tussen de steden open. De tweede zijn de kernen in het landelijk gebied die zoveel mogelijk worden ontzien van verdere verstedelijking. Hier zijn ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen mogelijk wanneer deze voorzien in de eigen verstedelijkingsbehoefte.
• 4. De infrastructuur: gekozen wordt voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische kennisclusters in de provincie Noord-Brabant.

Het plangebied maakt onderdeel uit van 'kernen in het landelijk gebied'. Daarnaast valt het voor een gedeelte binnen 'gemengd landelijk gebied'. Dit is in figuur 2.2 weergegeven. In de kernen in het landelijk gebied wordt de lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen. In de kernrandzones van de gebieden aangewezen als 'gemengd landelijk gebied' is een toenemende menging van wonen, voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid mogelijk.

Het plan Lubberstraat fase II past daarmee binnen de kaders van de Structuurvisie ruimtelijke ordening.

Figuur 2.2: Uitsnede structurenkaart Lubberstraat fase II. (Plangebied met zwarte cirkel aangegeven)

2.3.2 Verordening ruimte

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De geactualiseerde versie van de Verordening Ruimte 2014 is per 15 juli 2015 in werking getreden.

Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.

Het plangebied is binnen de Verordening Ruimte 2014 aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied (zie figuur 2.3) en past dus binnen het gestelde beleid.

Figuur 2.3: Uitsnede kaart verordening ruimte. (Plangebied met zwarte cirkel aangegeven).

2.3.3 Provinciale benadering 'Ruimte voor Ruimte'-regeling

De provincie Noord-Brabant heeft als voorwaarde aan de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gesteld dat de ontwikkeling van kavels direct dient te worden gerelateerd aan concreet te slopen staloppervlak. Zoals gesteld, mag er voor de sloop van 1.000 m² stal 1 kavel worden ontwikkeld.

Om aan te tonen dat er inderdaad per te ontwikkelen woningbouwkavel 1.000 m² stallen gesloopt zijn, stelt de provincie conform afspraken met de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte dossiernummers ter beschikking van aanvragen voor sloopsubsidie in het kader van de beëindigingsregeling.

De benodigde dossiernummers voor plangebied Lubberstraat te Spoordonk zijn opgenomen in onderstaand tabel 2.1. Het betreft dossiernummers voor in totaal 17 Ruimte voor Ruimte bouwcontingenten. In de tweede fase is sprake van de inzet van een 6-tal RvR titels, waarvan de resterende de reguliere titels bevatten. In de eerste fase zijn 11 RvR-titels ingezet.

AANVRAAGNUMMER	MESTNUMMER	SLOOP M2	TOEGEKENDE SLOOP M2
4529111	122012992	4.405	4.405
4529206	112000029	3.301	3.301
4529209	112021824	3.537	3.537
4529637	112075100	3.286	3.286
4529750	112000037	1.476	1.476
4529029	111004160	1.879	995
Totaal ingebrachte m² sloop			17.000

Tabel 2.1: Dossiernummers RBV

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 StructuurvisiePlus

De strategiekaart uit de in september 2004 vastgestelde StructuurvisiePlus geeft aan dat ten zuiden van de Merodelaan een kernafrondende bebouwing in ruimtelijk oogpunt structuurversterkend is voor de kern Spoordonk. De noord- en westzijde van Spoordonk zijn aangegeven als gave dorpsranden, de zuidoostzijde is nog geen afgeronde en gave dorpsrand. Op de strategiekaart is aangegeven dat woningbouw mogelijk is ter afronding van de dorpskern en als potentiële locatie voor het verbeteren van de dorpsrand met groene elementen richting het ten zuiden van de locatie gelegen open akkercomplex. Gedacht wordt aan een bescheiden woonbuurtje dat de inbreidingslocaties aan de Merodelaan en de Spoordonkseweg aan elkaar koppelt.

Figuur 2.4: Strategiekaart kernen Oostel- en Middelbeers en Spoordonk uit de StructuurvisiePlus

2.4.2 De nieuwe woonvisie "De inwoners centraal"

Het voornaamste streven dat in de nieuwe woonvisie van de gemeente Oirschot naar voren komt is het voorzien van de huidige en toekomstige bewoners in een passende, toekomstbestendige woningvoorraad met ruimte voor initiatieven en oog voor het monumentale en groene karakter van de gemeente. De woonvisie bestaat uit de pijlers: Bevolking, Zorg, Bewustwording en Woningbouwprogramma.

Onder de pijler woningbouwprogramma zijn de volgende speerpunten vastgesteld:

- Voldoende betaalbare en bereikbare sociale huurwoningen en koopwoningen.

- Een woningbouwprogramma realiseren dat aansluit op budget, huishoudensomvang en ondersteuningsvraag van de Oirschotse bevolking (doorstromers, starters, kleine huishoudens, (mantel)zorg).

- Voldoende duurzaam bruikbare woningen, zowel programmatisch als energetisch.

- Behoud (en uitbreiding) van het aantal inwoners.

Uit onderzoek is gebleken dat er onder de bewoners van de gemeente Oirschot zowel behoefte bestaat aan huur- als koopwoningen in diverse prijsklassen. De inwoners van de gemeente Oirschot willen graag hun eigen woonwensen realiseren. Om deze reden is het belangrijk om te voorzien in bouwkavels en ruimte voor CPO-projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeversschap). Aangezien de gemeente zelf weinig woningbouwgronden in eigendom heeft, dient de behoefte op een andere manier ingevuld te worden. De gronden die door sanering van agrarische veebedrijven vrijkomen, zullen door middel van de Ruimte voor Ruimte- regeling ingezet worden voor de toevoeging van bouwkavels in het hogere segment. Particuliere initiatieven en CPO ontwikkelingen in de kernen die een bijdrage leveren aan de realisatie van de ambities, worden door de gemeente gefaciliteerd.

2.4.3 Milieubeleidsplan Oirschot 2004-2007

In het milieubeleidsplan worden drie uitgangspunten benoemd, te weten duurzaamheid, preventiviteit en integraliteit.

Bij het uitgangspunt integraliteit wordt het belang van een goede leefomgeving onderschreven. Hiertoe wordt milieu geïntegreerd met ruimtelijke ordening. Voor de ontwikkeling van bestemmingsplannen betekent dit, dat de milieuparagraaf wordt uitgebreid. De volgende aspecten dienen aan bod te komen: bodem, geluid, externe veiligheid, lucht, water, stank, Flora- en faunawet, Vogel- en Habitatrichtlijn, groene hoofdstructuur, ecologische hoofdstructuur en Verdrag van Malta (heeft betrekking op archeologische waarden). Ondanks dat het een minder recent beleidsplan betreft, geldt het wel als toetsingskader en kan gesteld worden dat het voorgenomen plan past binnen het milieubeleid van de gemeente Oirschot.

2.5 Conclusie

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het rijksbeleid, het beleid van de provincie en regio en het gemeentelijke beleid. Vanuit beleidsoogpunt zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Milieuaspecten

3.1 Bodem

Ter plaatse van het plangebied is een (historisch) vooronderzoek bodem uitgevoerd (Vooronderzoek ter plaatse van plangebied Lubberstraat - fase 2 te Oirschot, Grontmij Nederland bv, d.d. 18 januari 2016). Het vooronderzoek is uitgevoerd op basis van de NEN 5725 met uitzondering van de financieel/juridische aspecten. Vanuit dit vooronderzoek is aanbevolen een verkennend (water)bodem en asbestonderzoek uit te voeren, welke in april 2016 is uitgevoerd (Bodemonderzoek plangebied Lubberstraat - fase 2 te Oirschot, Sweco Nederland bv, d.d. 26 april 2016). Onderstaand worden de belangrijkste conclusies van het verkennend (water)bodem en asbestonderzoek weergegeven.

3.1.1 Waterbodem

Tijdens het verkennend waterbodemonderzoek, uitgevoerd op basis van NEN 5720, zijn in de waterbodem zintuigelijk bijmengingen met resten baksteen en plastic waargenomen. Ook is men tijdens een boring gestuit op een ondoordringbare laag. Uit de analyse van deze sliblaag is naar voren gekomen dat de laag sterk verhoogde gehalten van koper en zink bevatten. Na een heranalyse van deze sliblaag is echter naar voren gekomen dat het om licht verhoogde gehalten gaat. Het verschil tussen deze twee verschillende analyseresultaten kan door het laboratorium niet verklaard worden. De structuur van het monster is als volgt gedefinieerd: grond gemengd met organisch materiaal en stenen verschillend van kleur.

3.1.2 Bodem

Grondboringen zijn op verschillende deellocaties en op basis van NEN 5740 uitgevoerd. Ter plaatse van deellocatie 1 (de algehele onderzoekslocatie) zijn geen verhoogde gehalten in de grond aangetoond en is beoordeeld als klasse Achtergrondwaarde. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan zware metalen, naftaleen, xylenen en minerale olie aangetoond. Ter plaatse van deellocatie 2 (aangrenzend aan saneringslocatie) is een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond in de ondergrond met resten baksteen. Deze grond is beoordeeld als klasse industrie. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aangetoond met barium en 1,1-dichlooretheen. De bodem ter plaatse van deellocatie 3 (schuurtjes met asbestgolfplaat) is de grond beoordeeld als klasse Achtergrondwaarde, omdat er geen verhoogde gehalten zijn aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten met barium, naftaleen en xylenen gemeten. Ter plaatse van deellocatie 4 (voormalige puinpaden) zijn licht verhoogde gehalten aan zink en cadmium aangetoond. Deze licht verhoogde gehalten zijn te relateren aan zwakke bijmengingen met baksteen. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten met barium, naftaleen, xylenen en zink.

3.1.3 Asbest

Ter plaatse van deellocatie 3 (schuurtjes met asbestgolfplaat) is op het maaiveld asbest van verschillende types aangetroffen. In de bij de asbestinspectiegaten en boringen opgeboorde en opgegraven grond is visueel geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Analyses zijn uitgevoerd om de visuele waarnemingen te verifiëren. Uit de resultaten van deze analyses blijkt dat de bodem geen asbestvezels bevat. Het maaiveld en de ondergrond worden beleidsmatig niet als verontreinigd met asbest beschouwd. Het aangetroffen asbest betreft hechtgebonden asbest en is enkel op het maaiveld aangetroffen.

3.1.4 Gronddepots

De op de locatie aangetroffen gronddepots zijn indicatief onderzocht op zowel asbest als op milieuhygiënische parameters. Depot 1 is aangewezen als verontreinigd met asbest. In de overige depots is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond. Daarnaast zijn in depot 1 en 2 licht tot matig verhoogde gehalten aangetoond aan PAK en zware metalen. Grond uit depot 1 en 2 is dan ook beoordeeld als klasse industrie. De grond in depot 3 voldoet aan klasse achtergrondwaarde.

3.1.5 Conclusie en aanbevelingen

De algemene kwaliteit van de waterbodem van de sloot is als klasse 'altijd toepasbaar' beoordeeld. Bij het bouwrijp maken van de locatie dient rekening te worden gehouden met een (minimaal) licht verontreinigde sliblaag nabij boring 509 en een mogelijk aanwezige duiker waarop de boring is gestuit. Om meer inzicht te verkrijgen in de omvang van het sterk verontreinigde slib wordt geadviseerd om aanvullend waterbodemonderzoek uit te voeren ter plaatse van boring 509. Gezien de relatief lage gehalten en de toekomstige bestemming van de locatie is er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek ten aanzien van milieuhygiënische bodemkwaliteit. Op basis van het uitgevoerde onderzoek, wordt de locatie geschikt geacht voor de toekomstige bestemming.

Daarnaast is vastgesteld dat er geen sprake is van verontreiniging van asbest in de bodem. Aanbevolen wordt om ter plaatse van de schuurtjes met asbest een asbestinventarisatie (in gebouwen) conform SC540 uit te laten voeren en op basis van deze inventarisatie de schuurtjes en het achtergebleven gedeelte van de asbestgolfplaat te verwijderen. Ten aanzien van gronddepot 1 is echter wel sprake van verontreiniging met asbest. Voor deze grond wordt geadviseerd om het af te voeren als asbestverontreinigde grond. De grond in depot 2 is beoordeeld als klasse industrie en dient als zodanig te worden afgevoerd. Ten slotte kan de grond uit gronddepot 3 hergebruikt worden in het plangebied.

3.2 Water

De locatie valt voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer binnen het beheersgebied van Waterschap De Dommel.

3.2.1 Oppervlaktewater

Ter plaatse van het plangebied is een aantal watergangen aanwezig, welke zorgen voor ont- en afwatering van het gebied of de afvoer van hemelwater van bebouwing op achtergelegen gronden. Plangebied Lubberstraat fase II wordt in het midden doorkruist door een kavelsloot met daarin een duiker. De kavelsloot watert, door middel van een PVC buis, af op de leggerwatergang ten westen van het plangebied.

3.2.2 Grondwater

Op basis van de grondwaterkaart van Nederland (Dienst Grondwaterverkenning TNO, kartering 1973, kaartblad 44 / 50O / 51 en 57W) kan worden afgeleid dat de regionale grondwaterstroming van het freatische grondwater noordelijk is gericht. Op de digitale atlas RLG 2005 is het gebied aangegeven als intermediair gebied. Dit betekent dat er geen uitgesproken kwel of infiltratie voorkomt.

Voor de gebruiksmogelijkheden van een gebied is de ontwateringdiepte een belangrijke factor. Onder ontwateringdiepte wordt verstaan de afstand tussen het grondoppervlak en hoogste grondwaterstand (GHG) tussen de ontwateringmiddelen.

De GHG is bepaald door middel van veldschattingen, literatuurgegevens en grondwaterstandmetingen in geplaatste peilbuizen. De schattingen in het veld en de grondwaterstandmetingen wijken af van het beeld van de bodemkaart van Nederland. Door verdroging is op veel plaatsen in de provincie Noord-Brabant de afgelopen decennia het gemiddelde grondwaterpeil gedaald. Op basis van deze daling en het globale karakter van de Bodemkaart van Nederland worden de veldschattingen representatief geacht. Op basis van de verworven gegevens wordt ten aanzien van de GHG een waarde gehanteerd van 12,0 m +NAP.

3.2.3 Beleid waterschap

In het kader van het huidige overheidsbeleid (4e nota Waterhuishouding) en het beleid van waterschap de Dommel dient invulling te worden gegeven aan 'duurzaam stedelijk waterbeheer'. Het beleid van waterschap de Dommel is opgenomen in het Waterbeheersplan 2016-2021, de strategische nota 2006-2009 en de beleidsnota Stedelijk Water.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen, hanteert het Waterschap een aantal beleidsuitgangsprincipes ten aanzien van het duurzaam omgaan met water, die van belang zijn als vertrekpunt van het overleg tussen initiatiefnemer en waterbeheerder. Daarnaast wordt er in het Waterbeheersplan 2016-2021 ingegaan op de klimaatbestendige stad en waterrobuuste omgeving. Een klimaatbestendige en waterrobuuste omgeving is een omgeving:

• waar na hevige regen, ondanks water op straat, winkels en woningen droog blijven, mensen en diensten de hoofdwegen kunnen blijven gebruiken en de gezondheid niet bedreigd wordt;
• waar aantasting van funderingen, ongelijkmatige zetting en schade aan groen als gevolg van een te lage of te hoge grondwaterstand worden voorkomen;
• waarin inwoners en ontwikkelende partijen de momenten van ruimtelijke (her)inrichting en beheer benutten om de stad aantrekkelijker te maken en tegelijkertijd stedelijke water- en klimaatopgaven voor de lange termijn te realiseren;
• waarin inwoners oog hebben voor de samenhang tussen de belevingswaarde en de gebruikswaarde van water (waterbewustzijn). Ook hebben ze kijk op de samenhang tussen hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater;
• waar groen en blauw worden ingezet voor verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en tegelijkertijd voor het bergen van hemelwater, het vasthouden van water in droge perioden en het temperen van hitte (hittestress).

Het beleid van Waterschap de Dommel betekent in hoofdlijnen dat het bestaande grondwater- en oppervlaktewaterregime intact moet blijven, oftewel er moet hydrologisch neutraal gebouwd te worden. Hemelwater wat valt ter plaatse van daken en verhardingen mag niet versneld worden afgevoerd naar het regionale afwateringsstelsel. Voor de verwerking van hemelwater dienen de afwegingsstappen hergebruik-vasthouden-bergen-afvoeren als uitgangspunt te worden gehanteerd. De afvoer mag niet meer bedragen dan de afvoer in de oorspronkelijke situatie.

Met betrekking tot de berging en infiltratie van hemelwater is een berging vereist van een bui met een herhalingstijd van 1 keer in de 10 jaar (T=10). Waterschap de Dommel hanteert voor een dergelijke bui een neerslaghoeveelheid van 40 mm. Concreet houdt dit in dat de benodigde berging berekend kan worden door het verhard oppervlak (m2) te vermenigvuldigen met 40 mm.

Ten aanzien van de waterkwaliteit geldt de volgorde schoon houden-scheiden-zuiveren. Afvoer van schoon water naar het gemengd stelsel wordt in principe niet meer toegestaan. Afvalwater en hemelwater dienen gescheiden te worden aangeboden bij de perceelsgrens. Verder dienen bij inrichting, bouwen en beheer zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits dienen in alle gevallen de mogelijkheden voor bronmaatregelen te worden onderzocht.

Voor de volgende werkzaamheden dient een ontheffing van de Keur/ Verordening Waterhuishouding te worden aangevraagd bij het Waterschap:

• alle werkzaamheden binnen 4 meter uit de insteek van watergangen;
• werkzaamheden waarbij nieuw oppervlaktewater wordt gecreëerd;
• onttrekkingen van oppervlaktewater;
• dempen en/of verleggen van watergangen;
• aanleg drainage;
• lozingen op het oppervlaktewater binnen een attentiegebied of keurbeschermingszone;
• lozingen op het overige water met een intensiteit hoger dan 40 m3 per uur.

Voor het lozen op het oppervlaktewater in overige met een intensiteit van minder dan 40 m3 per uur, moet tenminste 5 werkdagen voor aanvang van de activiteit melding gemaakt worden bij het Waterschap.

3.2.4 Beleid provincie

Het gebied is niet gelegen in een attentiegebied of grondwaterbeschermingsgebied volgens de Verordening Water van de provincie Noord-Brabant. Volgens de Provinciale Milieuverordening Noord-Brabant is het gebied niet gelegen in een beschermingszone ten behoeve van de drinkwaterwinning.

3.3 Archeologie

Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart van Provincie Noord-Brabant heeft de locatie een middelhoge/hoge archeologische verwachtingswaarde. Op basis van het beleid van de provincie Noord-Brabant is daarom een archeologisch vooronderzoek noodzakelijk. In dat kader is in april 2008 een vooronderzoek uitgevoerd door Grontmij (Archeologisch onderzoek Lubberstraat te Spoordonk, gemeente Oirschot, Grontmij Nederland bv, Roermond, 9 april 2008, rapportnr. 208344/RM.231/GAR620).

Het archeologisch onderzoek bestond uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO) verkennende fase door middel van boringen. Uit het onderzoek blijkt dat zich in het plangebied dikke eerdgronden bevinden. Op basis van het bureauonderzoek is een middelhoge archeologische verwachtingswaarde vastgesteld.

Uit het booronderzoek blijkt dat in het plangebied onverstoorde hoge bruine zwarte eerdgronden of essen voorkomen. In het noordelijk deel van het plangebied is het boorprofiel zwaar verstoord. Daarnaast is een klein stukje van het westelijk deel van het onderzoeksgebied verstoord bij de Merodelaan 28. Aan de oostkant lijken de verstoringen zich te beperken tot tussen de huidige bebouwing en de Lubberstraat.

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt aanbevolen de kwaliteit, aard, datering, omvang en diepteligging van eventuele archeologische resten nader vast te stellen door middel van een waarderend onderzoek (proefsleuven).

3.3.1 Proefsleuvenonderzoek

Voor het plangebied is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd (Spoordonk-Lubberstraat. Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, auteur: T. Dyselinck, BAAC-rapport A-09.0133, januari 2010).

Verspreid over het plangebied zijn grondsporen aangetroffen, voornamelijk bestaande uit noordwest-zuidoost georiënteerde greppels en één min of meer oost-west georiënteerde greppel centraal in het plangebied. Een deel van de greppels heeft een breedte van enkele meters. De meeste greppels komen zowel qua oriëntatie en plaats overeen met perceelsgrenzen die zichtbaar zijn op 19de-eeuws kadastraal en topografisch kaartmateriaal en in en aantal gevallen met nog recentere kaarten. De oudste greppels stammen waarschijnlijk uit de late Middeleeuwen. Langs de centrale oost-west georiënteerde greppel zijn karresporen aangetroffen ter plaatse van een bestaande onverharde weg langs een perceelsgrens. In het noorden van deelgebied 1 zijn moesbedden aangetroffen. In een aantal proefsleuven is de bodem recent tot vrij diep in de C-horizont verstoord, o.a. ten gevolge van sloopwerkzaamheden en het leggen van betonplaten.

In het zuidoosten van deelgebied 1, nabij de huidige bebouwing aan de Lubberstraat, is de plattegrond van een min of meer oost-west georiënteerd tweeschepig gebouw aangetroffen met een lengte en breedte van respectievelijk ca. 7 m en 5,75 m. Waarschijnlijk kan deze plattegrond worden gedateerd in de Volle Middeleeuwen. Over een greppel in het zuidoosten van deelgebied 1 lagen bij wijze van oversteekplaats minimaal twee balken van wilgenhout. De datering is onbekend, maar waarschijnlijk gaat het om een vrij recent fenomeen.

Het mobiele vondstmateriaal bestaat vrijwel uitsluitend uit aardewerkscherven uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd. Eén scherf, afkomstig uit een paalkuil van de gebouwplattegrond, is Merovingisch en een andere waarschijnlijk Karolingisch.

Op de criteria voor fysieke en inhoudelijke kwaliteit ”scoort” de vindplaats, dat wil zeggen het gedeelte van het plangebied rond de aangetroffen gebouwplattegrond, nabij de Lubberstraat, als middelhoog, waardoor deze als behoudenswaardig kan worden beschouwd. Het rapport besluit met de aanbeveling om hier vervolgonderzoek te verrichten in de vorm van een opgraving.

Figuur 3.1 Puttenplan

3.3.2 Conclusie en advies

Geadviseerd wordt, indien behoud van archeologische waarden niet mogelijk is, om archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving uit te voeren in het als behoudenswaardig aangeduide gebied (rood omlijnd). Omdat archeologie in het gebied direct boven het rood omlijnde terrein niet kan worden uitgesloten, wordt geadviseerd om hier door middel van aanvullende proefsleuven inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en waarde van mogelijke archeologische resten. Met een opgraving van het beschreven gebied wordt naar onze mening de aanwezige archeologische informatie voldoende benut om, samen met de reeds tijdens het proefsleuvenonderzoek verzamelde gegevens, een bijdrage te kunnen leveren aan het opvullen van de kennislacune m.b.t. het ontstaan en de ontwikkeling van historisch bekende bewoningskernen.

3.4 Flora en fauna

3.4.1 Flora- en faunawet

Vanuit de Flora- en faunawet zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen woningbouw. Met het planvoornemen worden geen verbodsbepalingen vanuit de Flora- en faunawet overtreden. Nader (soortgericht) onderzoek en/of het aanvragen van een ontheffing is niet nodig.

Wel dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van algemeen voorkomende broedende vogels in het plangebied. Alle broedende vogels zijn beschermd tijdens het broedseizoen. Door in de planning rekening te houden met het broedseizoen (globaal half maart – augustus) en/of het tijdig nemen van maatregelen kan voorkomen worden dat vogels tot broeden komen in het gebied waar gewerkt wordt en zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en Faunawet aan de orde.

3.4.2 Natuurbeschermingswet

Gelet op de afstand tot nabijgelegen Natura 2000-gebieden (minimaal 2,9 kilometer), zijn directe effecten als verdroging, vernatting, optische verstoring, licht- en geluidsverstoring op voorhand uitgesloten. Een nadere beschouwing van deze effectindicatoren is niet noodzakelijk. Gelet op de verkeersaantrekkende werking die uitgaat van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik van de faciliteiten en aanwezigheid van stikstofgevoelige habitattypen in nabijgelegen Natura 2000-gebieden, zijn effecten van vermesting en verzuring door een toename van stikstofdepositie niet op voorhand uitgesloten. In het kader van het PAS zijn er vanuit de Natuurbeschermingswet 1998 mogelijk belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Effecten dienen nader bepaald te worden met behulp van stikstofdepositieberekeningen.

3.4.3 Natuurbeleidskaders

Gezien de beperkte impact van de voorgenomen ingreep en de afstand tot gebieden die onderdeel zijn van het NNN, zijn effecten op deze gebieden op voorhand uit te sluiten. Vanuit dit oogpunt zijn er geen belemmeringen en er is dan ook geen noodzaak voor een nadere procedure.

3.4.4 Conclusie

Met uitzondering van de mogelijke belemmeringen in het kader van stikstofuitstoot worden er geen belemmeringen gevonden voor het aspect flora en fauna. PM

3.5 Geluid

Voor het plan Lubberstraat fase II te Oirschot is in het kader van het bestemmingsplan een akoestisch onderzoek naar de effecten van wegverkeerslawaai uitgevoerd.

3.5.1 Wegverkeerlawaai

Op de grens van het plangebied zijn beoordelingspunten opgenomen, daarnaast zijn de geluidcontouren op respectievelijk begane grond, 1e verdieping en 2e verdieping niveau bepaald: te weten op een hoogte van 1,5 m, 4,5 m en 7,5 m.

Geluidbelasting ten gevolge van de Spoordonkseweg

Uit de rekenresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB alleen op de 1e en 2e verdieping wordt overschreden. De ten hoogst berekende toetsingswaarde bedraagt 53 dB (Lden) ter plaatse van de waarneempunten 1 en 2. De maximaal te verlenen ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

Geluidbelasting ten gevolge van de Lubberstraat

Uit de rekenresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB binnen het plangebied niet wordt overschreden. Vanuit geluidbelasting ten gevolge van de Lubberstraat zijn dan ook geen belemmeringen voor de realisatie van woningen aanwezig.

3.5.2 Conclusie en advies

Uit het onderhavige onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van verkeer op de Spoordonkseweg binnen het plangebied wordt overschreden. Gezien de naar verwachting overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, technische en financiële aard (een en ander ter beoordeling van het bevoegd gezag) van de maatregelen, wordt de gemeente Oirschot geadviseerd om een ontheffing te vragen. De maximaal aan te vragen ontheffing bedraagt 53 dB.

Een gevelwering van 21 dB is afdoende om te kunnen voldoen aan het binnenniveau van 33 dB. Op grond hiervan kan gesteld worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Vanwege de Lubberstraat wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.

In het kader van de bouwaanvraag en het bouwbesluit dient nogmaals onderzoek gedaan te worden naar de geluidbelasting op de gevels van de te realiseren woningen. Dit op basis van het ingevulde bouwplan.

3.6 Luchtkwaliteit

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten van een bepaalde omvang grenzen vastgesteld, op grond waarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

3.6.1 Conclusie

De realisatie van 30 woningen valt binnen de categorieën van gevallen die niet in betekenende mate bijdragen als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer. Dit betekent dat een luchtkwaliteitonderzoek niet noodzakelijk is. Ten aanzien van het milieuaspect luchtkwaliteit worden er dan ook geen belemmeringen gevonden voor de uitvoering van het plan.

3.7 Geur

De SRE Milieudienst heeft in januari 2008, in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv), de achtergrondbelasting (veroorzaakt door alle veehouderijen) en de voorgrondbelasting (veroorzaakt door individuele veehouderijen in de directe omgeving) voor het plangebied onderzocht (SRE, januari 2008). Het betreffende onderzoek is als bijlage toegevoegd. Beiden moeten een acceptabele waarde hebben om een goed leefklimaat te kunnen waarborgen voor de nieuw te bouwen woningen.

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de 2 oue/m³-contouren van de veehouderijen aan het Beerseveld 16 en de Lubberstraat 11. Deze veehouderijen hebben echter vaste afstandscontouren van 100 meter waar het plangebied buiten valt. Daarnaast valt het plangebied geheel buiten de 7 oue/m³-contouren van de hiervoor genoemde veehouderijen.

In principe mogen binnen de 2 oue/m³-contouren geen geurgevoelige objecten (zoals woningen) gerealiseerd worden. Echter, omdat zowel in de huidige als in de toekomstige situatie een acceptabel woon- en verblijfklimaat kan worden gegarandeerd is het realiseren van woningen in het plangebied toelaatbaar.

3.7.1 Conclusie

Het aspect agrarische milieuhinder vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

3.8 Externe veiligheid

Ten behoeve van het plan Lubberstraat fase II is er geïnventariseerd in hoeverre er sprake is van veiligheidsgevaren vanuit de omgeving voor de beoogde functie wonen.

Bevi-inrichtingen

Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen bedrijven aanwezig die volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een veiligheidscontour hebben die over het plangebied reikt.

Transport gevaarlijke stoffen

De Spoordonkseweg en de Lubberstraat zijn niet aangewezen als transportroutes van gevaarlijke stoffen.

Kabels en leidingen

Er zijn in en in de directe nabijheid van het plangebied geen gastransportleidingen dan wel andersoortige kabels of leidingen aanwezig waarvoor een veiligheidszone geldt, die een belemmering vormen voor de beoogde functie wonen.

3.8.1 Conclusie

Vanuit het aspect 'externe veiligheid' zijn er geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Gebiedskarakteristieken

De hoofdopzet van het plan is gebaseerd op de huidige landschappelijke en stedenbouwkundige structuur van de planlocatie en van Spoordonk.

Figuur 4.1: foto's van enkele gebiedskarakteristieken: de dorpsrand, karakteristieke bebouwing en water

Elementen en structuren die de plek uniek maken en daarmee herkenbaar, zijn de gebiedskarakteristieken:

• 1. De rafelige dorpsrand van Spoordonk waarbij voor- en achterkanten elkaar afwisselen.
• 2. De lintbebouwing die bestaat uit een veelheid aan bebouwingstypes, van oude boerderijtypes tot hedendaagse architectuur.
• 3. Bomen (solitairen als onderdeel van houtsingels) en beplanting, die door hun volwassen uitstraling de plek een eigen karakter geven.
• 4. De doorzichten naar het landelijk gebied, welke kenmerkend voor het dorp zijn en zo de toegankelijke "achtertuin" van Spoordonk vormen.
• 5. Herverkavelingen en nieuwe ontsluitingsstructuren, welke geleid hebben tot een stelsel van amorfe ruimtes die karakteristiek zijn voor het dorp. Een solitaire boom, markante bebouwing of een open ruimte vormen de markering van deze plekken.
• 6. Een waterloop die het plangebied doorsnijdt van oost naar west.

4.2 Randvoorwaarden en uitgangspunten

Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waaraan het plan moet voldoen. Uitgangspunten zijn keuzes die in het verdere planproces een sturende rol vervullen en waarvan, onder omstandigheden, mag worden afgeweken. Een groot deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten is opgesteld conform de wensen en het programma van eisen van de gemeente. Tevens zijn er onder andere randvoorwaarden opgenomen welke gelden conform de Keur van het waterschap. Andere randvoorwaarden volgen uit het programma van eisen van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Op basis van de gebieds- en locatiekenmerken en de gestelde voorwaarden en uitgangspunten is een ruimtelijk planconcept voor het gebied gemaakt.

4.2.1 Randvoorwaarden

• De parkeernorm voor de diverse woningcategorieën (conform normen uit CROW 2004):
  • 1. voor de vrijstaande woningen geldt de aanleg van minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein (uitgezonderd de garage);
  • 2. voor de rijwoningen geldt een parkeernorm van 2,0 pp/woning;
  • 3. voor de twee onder een kap woningen geldt een parkeernorm van 2,0 waarvan 1 parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd moet worden;

- een oprit van 6 meter telt voor 1 pp.

• Aansluiting van het plangebied op de bestaande wegenstructuur (Spoordonkseweg, Merodelaan en Lubberstraat).
• Een duurzaam watersysteem;
• Een verkeersstructuur conform het principe 'duurzaam veilig' en een 30 kilometerregime, waarbij het gebied een woon- en verblijfskarakter krijgt.

4.2.2 Uitgangspunten

• Een samenhangende stedenbouwkundige afronding van de kern Spoordonk, waarbij een hoge ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd.
• Het toepassen van een evenwichtige verhouding tussen massa en ruimte waardoor de nieuwe bebouwing een vanzelfsprekend onderdeel wordt van het dorpssilhouet.
• Een zachte overgang van bebouwing naar het omliggende gebied, waarbij het groene karakter van de dorpsrand van Spoordonk uitgangspunt is.
• Zorgvuldige ruimtelijke en functionele aansluiting met het aangrenzende gebied.
• Waar mogelijk het behouden en versterken van de bestaande boombeplanting, de aanwezige groenelementen en de bestaande waterlopen.

4.3 Stedenbouwkundig ontwerp

Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige opzet is het waarborgen en versterken van de gebiedskarakteristieken en daarmee het vormgeven van een dorps woonmilieu.

4.3.1 CPO

Het stedenbouwkundig ontwerp voor het CPO-gedeelte bevat 20 woningen onderverdeeld in 14 hoek- en tussenwoningen als starterswoningen en 6 twee kappers als doorstroomwoningen. In figuur 4.2 is het stedenbouwkundig plan voor het CPO-gedeelte weergegeven.

Figuur 4.2: Stedenbouwkundig plan CPO-deel

Het hof, de groene long van het plan, is gehandhaafd verbreed en verlengd. Hierdoor ontstaat er aan beide zijden van het hof de mogelijkheid voor de gevraagde diversiteit aan woningbouw. Er worden in totaal 2 vierkappers, 2 driekappers en 3 tweekappers gerealiseerd. De achterpaden zijn in samenwerking met de naastgelegen CPO ontworpen zodat er een functionele interactie ontstaat tussen beide projecten. Om te voldoen aan de parkeernorm is er aan de linkerzijde een haakse parkeerkoffer voorzien. Dit heeft ook een gunstig effect (€) op de diepte van de starterskavels die aan deze parkeerkoffers gelegen zijn.

In de groene midden zone is het parkeren (eventueel in half verharding), de voetpaden en de speelvoorziening(en) opgenomen. Het ontmoeten, recreëren en spelen van kinderen zal plaats vinden in deze openbare zone. Het oorspronkelijke idee van het wonen aan de hoven met een landelijk karakter blijft hiermee gehandhaafd en zal zelfs worden versterkt.

4.3.2 Ruimte voor Ruimte

In dit deel worden 10 woningen gerealiseerd, 4 twee-onder-één kap woningen en 6 vrijstaande woningen. Om een goede overgang te realiseren wordt nauwkeurig aangesloten op de onderscheiden sferen. De sferen zijn niet op zichzelf staand, maar gerelateerd aan het karakter van de plek en de relatie met de omgeving. In figuur 4.3 is het stedenbouwkundig plan voor het Ruimte voor Ruimte- gedeelte weergegeven.

Figuur 4.3: Stedenbouwkundig plan Ruimte voor Ruimte-deel

Wonen langs de hoven

Bijzondere plekken in het plangebied zijn de hoven. De woningen rondom deze hoven zorgen voor een intiem karakter. Zoals omschreven onder het CPO-deel worden hier 2 vierkappers, 2 driekappers en 3 tweekappers gerealiseerd. In het resterende deel van de hoven (boven de oost-west lopende watergang) worden vier twee-onder-één kap woningen gerealiseerd (twee bouwblokken). Hierdoor ontstaat een invulling die in harmonie is met het CPO-deel.

Wonen in de tuinen

Dit is de buitenrand van het plangebied. De overgang naar het landschap is hier cruciaal. Het groene karakter van de randen is hier beeldbepalend, de woningen zijn hier ondergeschikt aan. Hier is gekozen voor 6 grote vrijstaande woningen in een groene informele setting. De oriëntatie en rooilijnen variëren waardoor een ontspannen landelijke sfeer wordt gecreëerd. Groen en openheid zijn hier het meest belangrijk. De kavels in dit deel hebben een overwegend groen karakter en vormen een eenheid met de woning. Groene elementen kunnen zijn: groene hagen, b.v. beukenhaag of haagbeuk, leilindes, fruitbomen of notenbomen

4.4 Beschrijving op onderdelen

4.4.1 Wonen

Naast ruimtelijke karakteristieken bepalen ook de woningen het karakter van een dorp. De bebouwing langs de Spoordonkseweg is zeer divers, door de langzame (organische) invulling van woningen langs dit lint. Waar voorheen agrarische bouwvormen het karakter bepaalden, wordt dit nu bepaald door een veelheid aan bouwstijlen die in de loop der jaren een plek hebben gekregen langs het lint. De agrarische bebouwing vormt nog relicten in deze structuur. De gemeenschappelijke deler van de bebouwing is de dorpse uitstraling. De bebouwing heeft een beperkte massa en een ingetogen uitstraling.

De verschillende structuurdragers in het plangebied en het feit dat zowel CPO-woningen als Ruimte voor Ruimte-woningen worden gebouwd zorgen voor verschillende sferen in het plangebied. De verschillende kavelgroottes leveren een divers spel op.

In het noordelijke deel van het plangebied worden vanuit Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 20 woningen ontwikkeld. De 10 Ruimte voor Ruimte woningen worden in het zuidelijke gedeelte van het plangebied ontwikkeld.

4.4.2 Openbaar gebied

De lusvormige ontsluitingsweg, die het plangebied in de lengte doorsnijdt, vormt de hoofdontsluiting van het plan. Aan de zuidzijde takt de hoofdontsluitingsweg aan op de Meester de Weertstraat.

Profiel 1: hoofdontsluitingsweg

Profiel 1 laat een 4,6 m brede rijweg zien met aan beide zijden een strook waarin afwisselend in geparkeerd kan worden of grasstroken met bomen de rijweg verfraaien. Aan de hoofdontsluitingsweg is aan beide zijden een voetpad van 1,50 meter opgenomen. Hier kan verlichting geplaatst worden en kunnen kabels en leidingen een plek krijgen.

Figuur 4.4: Profiel 2: Wadi oost

Profiel 2 laat de centrale groenstrook zien, die tevens als waterberging dient.

4.4.3 Parkeren

Het parkeren wordt voor een groot deel opgelost op eigen terrein. Met name bij de geschakelde woningen is het noodzakelijk om parkeerplaatsen in het openbaar gebied te realiseren. Het aantal benodigde parkeerplaatsen volgt uit de gemeentelijke parkeernorm (randvoorwaarde) gerelateerd aan het woningbouwprogramma. Om te berekenen hoeveel parkeerplaatsen ten minste in het openbare gebied gerealiseerd moeten worden, is uitgegaan van de volgende rekensom:

• Voor de twee-onder-een kap CPO-woningen (250 en 350 m²) geldt een parkeernorm van 2,0. Hiervan wordt 1,0 parkeerplaats op eigen terrein verwezenlijkt. Per woning dient 1,0 parkeerplaats in het openbaar gebied gerealiseerd te worden.
• Voor rijwoningen (150 m²) geldt een parkeernorm van 2,0. Hiervan worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein verwezenlijkt. Per woning wordt 2,0 parkeerplaats in het openbaar gebied gerealiseerd.
• Voor de 'Ruimte voor Ruimte'-kavels geldt dat 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Er worden geen parkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd.

4.4.4 Groenstructuur

De kern van Spoordonk bestaat van oorsprong uit lintbebouwing aan een doorgaande weg. Vanuit deze situatie zijn in de oksels van de (landbouw-ontsluitings)wegen veelal kleinere uitbreidingsplannen gerealiseerd. Zowel de ontsluitingsweg van Spoordonk als de betreffende zijwegen zijn van oorsprong beplant met (meestal) eiken.

Om aan te sluiten bij de laanbeplanting in de directe omgeving van het plangebied wordt de (hoofd-) ontsluitingsweg in het plan ook van laanbeplanting voorzien.

4.4.5 Watersysteem

In het plan waren ruime kavels voorzien in de vorm van vrijstaande woningen en tweekappers. Met toezegging van de gemeente is een gewijzigd stedenbouwkundig ontwerp opgesteld dat beter aansluit op de wensen van de kopers. In figuur 4.5 wordt het gewijzigd stedenbouwkundig ontwerp weergegeven.

Figuur 4.5: gewijzigde stedenbouwkundig plan

Voor de herziening van het bestemmingsplan wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen, waarvan deze watertoets een onderdeel is. De watertoets is een verplichting voor de initiatiefnemer om in de planvorming het advies en oordeel van de waterbeheerder te betrekken. Het doel van de watertoets is tweeledig:

• afstemming van de plannen met Waterschap De Dommel en Gemeente Oirschot;
• toetsen van het ontwerp van het watersysteem aan de criteria en doelstellingen van het waterbeleid.

De wijzigingen ten opzichte van het stedenbouwkundig ontwerp uit 2010 bestaan uit:

• het CPO-deel bevat meer woningen (nu twintig woningen);
• het Ruimte voor Ruimte-deel bevat meer woningen (nu tien woningen);
• aan de linkerzijde zijn extra parkeerplaatsen toegevoegd om te voldoen aan de parkeernorm;
• in de groene middenzone zijn parkeren (eventueel in half verharding), voetpaden en speelvoorziening(en) opgenomen.

Waterhuishoudkundig gezien betekenen de wijzigingen:

• een toename van de oppervlakverharding. Conform de Algemene regels uit de Keur van Waterschap De Dommel dient de toename aan verhardingen gecompenseerd te worden, om versnelde afvoer tegen te gaan.
• een toename van het aantal woningen, dus meer afvoer van huishoudelijk afvalwater.

4.4.5.1 Watercompensatie

Voor de toename van verhardingen is watercompensatie nodig. Voor de toename aan verhardingen geldt 600 m3 waterberging per hectare verhardingen.

Op basis van het stedenbouwkundig plan (zoals schematisch weergegeven in figuur 4.5) is de benodigde berging berekend. In de oude plas is gerekend met 30% verharding op de kavels omdat in 2010 grote kavels waren voorzien. Voor het gewijzigde stedenbouwkundig ontwerp is gerekend met 60% verharding voor kleine kavels (kavel tot 600 m2), 50% verharding voor middelgrote kavels (kavels 600 – 700 m2) en 30% voor de grote kavels (kavels groter dan 700 m2). Voor de wegen, parkeerplaatsen en paden is gerekend met 100% verharding. Dit resulteert in een toename van 2.318 m2 ten opzichte van het stedenbouwkundige plan uit 2010. In tabel 4.1 is de toename aan verhardingen gesplitst en de benodigde waterberging bepaald.

Tabel 4.1: Verhard oppervlak en benodigde berging

De benodigde waterberging wordt gerealiseerd door:

• a. in de groene middenzone een wadi te realiseren;
• b. verhardingen in het middendeel uit te voeren als (goed) doorlatende verhardingen;
• c. 0,1 m schijf hemelwater op de verhardingen te accepteren bij zeer hevige regen.

Daarmee kan worden voldaan aan de benodigde watercompensatie.

Tabel 4.2: Berekening inhoud wadi's in het plangebied (Sweco, juni 2016)

De berekening van de inhoud van de wadi is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• GHG: NAP +12,00 m
• hoogte weg buiten het middendeel: NAP +12,70 m;
• hoogte van de verhardingen in het middendeel: gemiddeld NAP +12,55 m;
• hoogste insteek wadi: NAP +12,65 m;
• bodemhoogte wadi: NAP 12,23 m (uiteinden) tot NAP 12,35 m (overige deel);
• taludbreedte: 0,9 m;
• infiltratie vanuit de wadi: 0,5 m/dag gedurende zes uur.

4.5 Beeldkwaliteit

4.5.1 Algemeen

De ligging van het plan Lubberstraat fase II in de kernrandzone van Spoordonk vraagt in de planvorming en het benoemen van de beeldkwaliteitregels om zorgvuldigheid en terughoudendheid. Om het gewenste ambitieniveau (landelijk en dorps) daadwerkelijk te kunnen realiseren is het van belang extra aandacht te besteden aan de beeldkwaliteit.

In dit hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit voor het plan Lubberstraat fase II besproken. Omdat het plangebied deel uit maakt van een groter geheel (plan Lubberstraat) komen de criteria overeen. Er worden verschillende criteria beschreven die bepalend zijn voor de uitstraling van de uiteindelijke woonlocatie. Het betreft criteria gericht op de kwaliteit en samenhang van de (openbare) ruimte en op de uitstraling en architectonische kwaliteit van de gebouwen. De gepresenteerde beelden geven uitsluitend een sfeerimpressie. Deze behoeven niet exact gekopieerd te worden.

De opgestelde beeldkwaliteitscriteria zijn niet vrijblijvend. Het bevat de detaillering van stedenbouwkundige componenten en in aanvulling hierop architectonische aspecten. Het wordt zo een leidraad voor het opstellen van bouwplannen en de toetsing door welstand. Het beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en vormt daarmee een verplichte leidraad voor de welstandstoetsing. Deze paragraaf betreft een bindende aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota en zal ook als dusdanig worden vastgesteld.

4.5.2 Beeldkwaliteitscriteria

Dorps wonen is het uitgangspunt van het plan. Dorps wonen wordt geassocieerd met diversiteit, kleinschaligheid en een groen karakter. Binnen het plangebied Lubberstraat fase II is een tweetal sferen te onderscheiden, waarbinnen de bovengenoemde uitgangspunten gestalte krijgen in verschillende woonmilieus. De sferen zijn niet op zichzelf staand, maar gerelateerd aan het karakter van de plek en de relatie met de omgeving. De volgende twee sferen zijn binnen het plangebied te onderscheiden:

• Wonen langs het hof. Het naar binnen gekeerde hof vormt een intieme plek in het plangebied die verbonden is met het omringende landschap.
• Wonen in de tuinen. Dit is de buitenrand van het plangebied. De overgang naar het landschap is hier cruciaal. Het groene karakter van de randen is hier beeldbepalend, de woningen zijn hier ondergeschikt aan.

De types in de verschillende woonsferen zijn afgeleid van landelijke en dorpse types, die in Spoordonk voorkomen. Een dorp bestaat uit een veelheid aan types, waarbij vaak een aantal gemeenschappelijke kenmerken voor een familiair karakter zorgt, zoals een beperkt volume, eenzelfde kleurgebruik en overeenkomstige bouwhoogtes.

Wonen langs het hof

De CPO-woningen die gerealiseerd gaan worden vallen binnen de sfeer 'Wonen langs het hof'. De woningen rondom dit hof zorgen voor een intiem karakter. Een gepaste maat en schaal zijn hier dan ook gewenst. Dit leidt tot de volgende specifieke beeldkwaliteitscriteria:

• Architectuur woning: dorpse architectuur met een landelijke uitstraling, het kan ook een hedendaagse vertaling zijn van dit type, uitgevoerd met moderne materialen, waarbij het authentieke type nog herkenbaar is.
• Goothoogte variërend van 3,5m tot 4,5m, nokhoogte maximaal 9m.
• Hoekwoningen krijgen een verbijzondering en hebben een tweezijdige oriëntatie.
• Kap: er dient een zadeldak te worden toegepast, waarbij samengestelde dakvlakken tot de mogelijkheden behoren. De nokrichting is in de lengterichting van het hoofdgebouw.
• Materiaal- en kleurgebruik gevels: als basismateriaal voor de gevels wordt baksteen al dan niet in combinatie met hout voorgeschreven in aardetinten. Bij voorkeur uitgaande van de kleur bruin tot rood.
• Materiaal en kleur daken: voor de daken worden dakpannen voorgeschreven in een donkere kleur. Glanzende pannen zijn niet toegestaan.
• Detaillering: een zorgvuldig detaillering draagt bij aan een hoogwaardige architectuur en wordt dan ook aanbevolen.
• Aandachtszone: de woningen aan de kop van de hoven dienen extra aandacht te krijgen. Verbijzondering door middel van een risaliet of erker behoren hier tot de mogelijkheden. Er dient eenheid en gelijkheid in de architectuur van deze woningen te zijn.

Figuur 4.5: Referentiebeelden 'Wonen langs de hoven'

Wonen in de tuinen

De toekomstige Ruimte voor Ruimte- woningen vallen binnen de sfeer 'Wonen in de tuinen'. De woningen in dit gebied liggen tegen het buitengebied aan. Groen en openheid zijn hier het meest belangrijk. Een landelijke sfeer staat hier voorop. Architectuur die aansluit bij het boerderijtype wordt hier voorgesteld.

De langgevelboerderij is een typische Brabants boerderijtype die ook voorkomt in Spoordonk. Ook in het plan wordt dit type, waar mogelijk, voorgesteld. Enerzijds wordt hier aangesloten op dit oude type dat herkenbaar is voor de streek. Anderzijds kan dit type ook ingezet worden om extra accenten te leggen in de openbare ruimte door middel van de lange gevels en als markante herkenbare gebouwen in het plan.

Aangesloten kan worden op het typische klassieke Brabantse type, pannendak gecombineerd met riet, authentieke details en stijlkenmerken, etc. Maar het kan ook een hedendaagse vertaling zijn van dit type, uitgevoerd met moderne materialen. De verhouding tussen dakvlak en gevel is cruciaal bij dit type. Samenvattend leidt dit tot de volgende specifieke beeldkwaliteitscriteria:

Samenvattend leidt dit tot de volgende specifieke beeldkwaliteitscriteria:

• Architectuur woning: (langgevel)boerderijen met een traditionele landelijke uitstraling, of een moderne uitstraling, waarbij het authentieke type nog herkenbaar is.
• De tuinen vormen een belangrijke overgang naar het buitengebied, ze hebben een overwegend groen karakter en vormen een eenheid met de woning. Groene elementen kunnen zijn: groene hagen, b.v. beukenhaag of haagbeuk, leilindes, fruitbomen of notenbomen.
• Goothoogte 3,5m, nokhoogte maximaal 9m.
• Hoekwoningen krijgen een verbijzondering en hebben een tweezijdige oriëntatie.
• Kap: er dient een zadeldak te worden toegepast. Hierbij is de toepassing van wolfseinden mogelijk. De nokrichting is in de lengterichting van het hoofdgebouw.
• Materiaal- en kleurgebruik gevels: Als basismateriaal voor de gevels wordt baksteen al dan niet in combinatie met hout voorgeschreven in aardetinten. Bij voorkeur uitgaande van de kleur bruin tot rood. Tevens behoren stucwerk in een grijstint en gekeimd metselwerk in grijstinten tot de mogelijkheden. Toepassing van witte of gele steen is niet toegestaan.
• Materiaal en kleur daken: voor de daken worden dakpannen voorgeschreven in een donkere kleur of riet, of een combinatie van beide. Andere moderne materialen, of een combinatie met dakpannen of riet, behoren tot de mogelijkheid, mits deze geen afbreuk doen aan het totaalbeeld. Glanzende pannen en kunstriet zijn niet toegestaan.
• Detaillering: een zorgvuldige detaillering draagt bij aan een hoogwaardige architectuur en wordt dan ook aanbevolen. Gedacht kan worden aan het toepassen van bovenlichten, vorstpannen, roedeverdelingen, stootranden/spatranden, muurankers, hanenkammen, muizentanden, balkenstructuren, etc. Bij de algehele uitstraling horen niet alleen de 'uiterlijke' verschijningsvorm van een woning, maar ook de verhoudingen. De verhouding dakvlak en gevel sluit aan op het boerderijtype. Het hoofdgebouw moet in verhouding zijn en de elementen van het gebouw moeten in verhouding zijn zoals schoorstenen en gevelopeningen.
• Aandachtszone: De woningen op de kop van de hoofdontsluiting dient extra aandacht te krijgen. Verbijzondering door middel van wolfseind of rieten kap behoren hier tot de mogelijkheid.

Figuur 4.6: Referentiebeelden 'Wonen in de tuinen'

4.5.3 Algemeen geldende beeldkwaliteitscriteria

Onderstaande beeldkwaliteitscriteria zijn voor alle typologieën van toepassing:

• Detaillering: binnen de clusters draagt een zorgvuldige hedendaagse detaillering bij aan een hoogwaardige architectuur en dit wordt dan ook sterk aanbevolen.
• Dakkapellen: Het toepassen van dakkapellen is uitsluitend toegestaan als deze qua uitstraling, aantal en maat geen afbreuk doen aan de hoofdvorm van het dak.
• Bijgebouwen: qua architectuur, kleur- en materiaalgebruik zijn de bijgebouwen ondergeschikt aan, maar in samenhang met het hoofdgebouw.
• Materiaalgebruik gevelopeningen: voor de gevelopeningen dient bij voorkeur te worden uitgegaan van de toepassing van hout voor kozijnen en deuren.
• Duurzaamheid: het toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het op verantwoorde wijze omgaan met energie wordt aanbevolen.
• Openbare ruimte: de inrichting van de openbare ruimte is beeldbepalend en draagt bij aan de gewenste duurzame afronding van Spoordonk. Een zorgvuldige keuze van het profiel en het toepassen van hoogwaardige en duurzame materialen waarborgen het dorpse kleinschalige karakter en de kwalitatieve overgang naar het landelijk gebied.
• Perceelsafscheiding: de voorkeur gaat uit naar groene erfafscheidingen. Uitgangspunt voor het totale plan is het vormgeven van een duurzame dorpsrand van Spoordonk, dit gegeven kan niet los gezien worden van een zorgvuldig gekozen erfafscheiding.

4.5.4 Materialisering openbare ruimte

De kwaliteit van de openbare ruimte is af te lezen aan het materiaalgebruik. Dit moet voldoen aan de gewenste sfeer in de nieuwe woonlocatie maar moet ook voldoen aan de functionele eisen in het gebruik. De beoogde sfeer hier is landelijk en de vormgeving is van een natuurlijke, dorpse soberheid, die kenmerkend is voor Spoordonk.

Met dit doel voor ogen worden als verharding de volgende materialen toegepast:

• De rijweg: gebakken klinkers, keiformaat, keperverband, in de kleur “rood”.
• De parkeerverharding: dik formaat, blokverband, in de kleur “bruin rood”.
• Inritten en voetpad: dik formaat, halfsteensverband, in de kleur “bruin rood”.

Kleur “bruin rood Kleur “ rood”

Figuur 4.7: Kleuren bestrating

De verlichting van de nieuwe woonlocatie moet voldoen aan het politiekeurmerk, dus van een ruim voldoende functionele kwaliteit. De vormgeving kan bijdragen tot de gewenste sfeer van dorpse soberheid. Dit betekent in ieder geval een lichtpunthoogte (in schaal tot de wijk) van 3,5 tot 4 m hoogte. Voor het plan wordt een armatuur voorgesteld waarbij traditionele en moderne vormgeving samenkomen.

De verlichting van de nieuwe woonlocatie moet voldoen aan het politiekeurmerk, dus van een ruim voldoende functionele kwaliteit. De vormgeving kan bijdragen tot de gewenste sfeer van dorpse soberheid. Dit betekent in ieder geval een lichtpunthoogte (in schaal tot de wijk) van 3,5 tot 4 m hoogte. Voor het plan wordt een armatuur voorgesteld waarbij traditionele en moderne vormgeving samenkomen.

Figuur 4.8: Impressie verlichting

4.5.5 Groen

Voor de beplantingskeuze gelden dezelfde uitgangspunten als voor de verhardingsmaterialen.

Op de tekening is vanwege onbekendheid met het woningbouwprogramma, inritten en parkeerplaatsen, een indicatie van een laanbeplanting aangegeven.

Aan de noordzijde van het plangebied staan op de kop van de entree een cluster bomen, waaronder kastanjes en een wilg. Paardenkastanjes komen in de kern van Spoordonk voor op specifieke plekken en daarom zijn met name deze bomen waardevol om in de nieuwe woonlocatie te worden opgenomen.

Figuur 4.9: Impressie beplanting

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In dit hoofdstuk is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald in de regels. Het doel van dit bestemmingsplan is een regeling te bieden voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling in het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart en regels, vergezeld van een toelichting. De plankaart en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan vormt in eerste instantie het juridische kader waarbinnen in het plangebied een woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt wordt.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels, vergezeld van deze toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De te realiseren bebouwing dient te voldoen aan eisen van stedenbouwkundige aard. Deze hebben in de regel betrekking op woningtype, situering en afmetingen. Deze stedenbouwkundige eisen zijn in het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van een verbeelding en daarop aansluitende regels. Deze documenten vormen het toetsingskader voor het beoordelen van bouwplannen.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie bevat.

5.3 Regels

De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels.

De regels zijn gebaseerd op de regels uit het handboek 2011 'Het opstellen van (digitale) ruimtelijke plannen' van de gemeente Vught en op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012).

De regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels (paragraaf 5.3.1);
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels (paragraaf 5.3.2);
• Hoofdstuk 3: Algemene regels (paragraaf 5.3.3);
• Hoofstuk 4: Overgangs- en slotregels (paragraaf 5.3.4).

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In Artikel 1 ('Begrippen') is een omschrijving gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Vervolgens is in Artikel 2 ('Wijze van meten') een omschrijving gegeven van de te gebruiken wijze van meten.

5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van het aanvragen van een omgevingsvergunning. Door middel van een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van enkele bouwregels. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik.

Artikel 3 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op verschillende plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten binnen het plangebied, die kunnen worden aangemerkt als structureel groen. De gronden zijn ook bestemd voor waterberging, zodat de te bergen hoeveelheid water binnen deze bestemming aangelegd kan worden conform de eisen van en afspraken met het waterschap.

Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Artikel 4 Tuin

In deze bestemming zijn de gronden opgenomen die bestemd zijn als tuin die behoren bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Op deze terreinen kunnen parkeervoorzieningen op eigen terrein worden gerealiseerd. Gebouwen zijn in principe niet toegestaan. Echter, gebouwen in de vorm van aan- en uitbouwen, zijn wel toegestaan na ontheffing van burgemeester en wethouders. In artikel 4, lid 4, zijn hiervoor voorwaarden opgenomen waaraan dan voldaan moet worden.

Artikel 5 Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor straten, voet- en rijwielpaden, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan. De maximale afmetingen hiervan zijn in de bouwregels opgenomen.

Artikel 6 Water

De binnen het plangebied gelegen te handhaven waterlopen en oevers zijn als 'Water' bestemd. Hiervoor geldt dat gebouwen niet zijn toegestaan.

Artikel 7 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen. Tevens zijn de gronden bestemd voor bij de woning behorende aan-, uit- en bijgebouwen en carports, tuinen en erven en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Aan-huis-verbonden beroepen en –bedrijven, 'bed and breakfast'-voorzieningen en het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte, zijn middels een ontheffing van burgemeester en wethouders toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden genoemd in artikel 7, lid 6.

Als hoofdgebouw mogen woningen worden opgericht uitsluitend binnen de op de plankaart opgenomen bouwvlakken en dienen de hoofdgebouwen in de gevellijn gebouwd te worden.

5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregelingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels.

5.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk van de regels is het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Artikel 9 Overgangsrecht

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.

Artikel 10 Slotregel

Dit artikel omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de (economische) uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werk door de gemeente moet de economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Aan de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling zijn diverse kosten en opbrengsten verbonden. Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn de kosten en opbrengsten van het plan op hoofdlijnen berekend. De kosten voor de planontwikkeling komen voor het Ruimte voor Ruimte- deel ten laste van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (ORR).

De kosten die gemoeid zijn met de totstandkoming en uitvoering van de plannen voor CPO Spoordonk 2.0 en de wijziging van de bestemming aan de Lubberstraat komen rechtstreeks ten laste van de initiatiefnemer. Het kostenverhaal is verzekerd doordat de gemeente de grond exploiteert.

Het plan voorziet in de realisatie van woningbehoefte voor de specifieke doelgroep 'starters' die ook als aandachtsgroep is genoemd in de Woonvisie. Doordat hier sprake is van zelfbouw voorziet de woning immer in de individuele behoefte van de afnemer en voldoet daarmee aan de woonwensen van deze doelgroep.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in voldoende mate zeker gesteld kan worden geacht.

6.2 Handhaving

Een belangrijk aspect in de uitvoering van het bestemmingsplan is van juridische aard. Het gaat hierbij om de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten te kunnen bewaren.

Daarnaast is handhaving van belang uit het oogpunt van rechtszekerheid. Alle gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze aan het plan te worden gehouden. Met deze oogmerken is in het plan gestreefd naar een eenvoud van in het bijzonder de planregels van het plan. Door de toegankelijkheid en de leesbaarheid daarvan worden de mogelijkheden om toe te zien op de naleving vergroot.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan is aan diverse betrokken adviesinstanties en -organen toegezonden in het kader van overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening.

7.2 Vaststelling

Het ontwerp bestemmingsplan "Lubberstraat fase II" heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. ln die periode zijn geen zienswijzen ingediend. Met terinzagelegging wordt vanaf 1 januari 2010 eveneens bedoeld het publiceren en inzichtelijk maken op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Oirschot het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken:

• 1. Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan;
• 2. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp van het bestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijze van Gedeputeerde Staten of de Inspecteur van I&M - wijzigingen aangebracht.

7.3 Beroep

Na vaststelling van het bestemmingsplan "Lubberstraat fase II" kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het bestemmingsplan "Lubberstraat fase II".