Geerpark planherziening 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 26 maart 2013 is het bestemmingsplan Geerpark vastgesteld. Gekoppeld aan dit bestemmingsplan, is eveneens het exploitatieplan Geerpark (en 1e herziening) vastgesteld.

In het bestemmingsplan is een deel van het plangebied gedetailleerd bestemd (fase 1). Door gewijzigde inzichten en marktomstandigheden wordt dit als knelpunt ervaren.

Om die reden heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op het bestemmingsplan om voldoende in te kunnen spelen op de markt, zodat flexibiliteit in de planontwikkeling mogelijk is. De oorspronkelijke ruimtelijke structuur is in dit plan in tact gebleven. Tot slot worden enkele ondergeschikte wijzigingen verwerkt.

Deze toelichting gaat alleen kort in op de aanleiding(en) voor de herziening van het bestemmingsplan en de gevolgen hiervan voor de regels en de verbeelding. Verder blijft onverkort van toepassing de uitgebreide toelichting, behorende bij het op 26 maart 2013 vastgestelde bestemmingsplan Geerpark.

Vanwege deze voorgestelde aanpassingen aan het bestemmingsplan Geerpark moet het exploitatieplan eveneens worden aangepast.

Plansystematiek

Dit bestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden (vastgesteld op 26 maart 2013). Het bestemmingsplan Geerpark blijft van kracht. Deze herziening is een aanvulling op het bestemmingsplan Geerpark. Deze aanvulling bestaat uit een verbeelding en een set regels. De regels zijn volledig uit het bestemmingsplan Geerpark overgenomen. De aanvullingen en aanpassingen op het bestemmingsplan Geerpark zijn gemarkeerd of met doorhalingen aangegeven. De regels zijn van toepassing op het totale gebied van het bestemmingsplan Geerpark van 26 maart 2013. Om deze reden valt het hele plangebied ook onder deze herziening. De regels vervangen dus eigenlijk de regels van het bestemmingsplan Geerpark en kunnen worden gelezen in samenhang met de verbeelding van het bestemmingsplan Geerpark en de verbeelding van deze herziening.

De verbeelding bevat naast de plancontour die het gehele plangebied omvat, een aantal bestemmingen, die ook in het moederplan zijn opgenomen, en aanduidingen, die deels ook nieuw zijn. De bestemmingen en aanduidingen geven de veranderingen op de verbeelding weer ten opzichte van het bestemmingsplan Geerpark van 26 maart 2013. Ter plaatse waar een (gekleurde) bestemming in de verbeelding is opgenomen, wordt de bestemming uit het bestemmingsplan van 26 maart 2013 vervangen door deze bestemming, inclusief nieuwe aanduidingen waar deze aan de orde zijn.

In de regels van dit bestemmingsplan is artikel 21 toegevoegd, waarin het voorgaande juridisch als volgt is verwoord en vastgelegd:

Het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2013, blijft van toepassing, met dien verstande dat:

• a. ter plaatse van de in het Geerpark planherziening 1  opgenomen bestemmingen, de verbeelding van het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2013, volledig (dus inclusief alle ter plaatse geldende aanduidingen) wordt vervangen;
• b. de regels van het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2013, als volgt worden gewijzigd:
  • 1. de tekstdelen welke in dit plan met vet zijn weergegeven, worden aan de regels van het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2013, toegevoegd;
  • 2. de tekstdelen welke in dit plan zijn doorgehaald, worden uit de regels van het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2013, verwijderd.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving en wijzigingen

2.1 Fase 1

Het kader voor de ontwikkeling Geerpark wordt gevormd door het door gemeente opgestelde Masterplan (oktober 2012), bestaande uit het stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsinstrumentarium, aangevuld met de ruimtelijke onderbouwing Mommersteeg.

Het Masterplan en de daarin opgenomen uitgangspunten vormden de basis voor het toekennen van bestemmingen.

In het bestemmingsplan Geerpark is een gedeelte gedetailleerd (fase 1) bestemd. Het betreft een woonveld met circa 125 woningen aan de oostzijde van Geerpark en het gedeelte Mommersteeg. Hier zijn bestemmingen Wonen, Tuin en Verkeer-Verblijfsgebied opgenomen en bouwvlakken waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden.

De huidige planopzet voor deze gebieden is onvoldoende flexibel om gedurende de ontwikkeling in te kunnen spelen op voortschrijdende inzichten.

Gelet op de gewenste flexibiliteit is voor de delen van dit gebied (zie onderstaande afbeelding) een globalere regeling opgenomen in deze herziening, passend binnen de uitgangspunten van het Masterplan. De ruimtelijke hoofdstructuur ligt hierbij vast, maar de invulling van de woongebieden is flexibel.

Geldend bestemmingsplan Geerpark met de voor de verbeelding te herziene onderdelen (rood omlijnd)

Woonmilieus

Het Masterplan gaat uit van een aantal onderscheidende woonmilieus, namelijk:

• In de oksels van de waterslinger ligt in hoven gesitueerde bebouwing. De hofbebouwing is grotendeels omringd door water. De hoven vormen herkenbare eenheden die zich in ordening onderscheiden van de overige bebouwing.
• Tussen de hoven liggen te verkavelen stroken. De stroken bestaan uit een verzameling individuele bebouwing van bescheiden omvang.
• Ter plaatse van Mommersteeg is een ensemble voorzien van het monument met daarnaast gesitueerd gestapelde bebouwing van drie tot vier lagen hoog, afgewisseld met grondgebonden woningen. De parkeeropgave kan zowel bovengronds als ondergronds worden ingevuld.

Indicatieve verkaveling Hoven	Indicatieve verkaveling Stroken

Hoven

In de oksels van de waterslinger liggen de hoven, grotendeels omringd door water. De hoven bestaan uit een kern van hoofdzakelijk geschakelde woningen en enkele vrijstaande bouwvolumes. Hoven lenen zich zo mogelijk voor collectief particulier opdrachtgeverschap. De hoven zijn als volgt herkenbaar.

• De doorgaande erfafscheiding langs de buitenrand (tuinmuur of vegetatiewand) gaat over in de gevels van de woningen.
• De erfafscheiding en de gevels van de woningen staan in één rooilijn en benadrukken eenheid.
• De hoven hebben een besloten karakter met een unieke invulling.
• De inrichting is sober en verwijst naar begroeiing en teelt in het land.
• Er is in het Masterplan mogelijk één bijzonder hof als besloten waterkamer voorzien. Het waterpeil in dit hof reageert op de hoeveelheid neerslag. Dit kan worden geregeld in de openbare ruimte, waarvan de oppervlakte in de regels is vastgelegd. Nadere uitwerking vindt later plaats.

Stroken

Tussen de hoven liggen orthogonale stroken. Door een informele setting worden de stroken ontdaan van een te rigide lineaire uitstraling en wordt aan de stroken een onderscheidende identiteit gegeven. Ten aanzien van de stroken gelden de volgende uitgangspunten.

• In de stroken staan woningen niet in één rooilijn, maar verspringen juist.
• Woningen variëren in één of meerdere aspecten zoals:
  • 1. ontwerp;
  • 2. goothoogten;
  • 3. kapvorm;
  • 4. materialisering; en
  • 5. kleur.
• Woningen zijn omgeven door gevarieerde hagen.

Verwerking in herziening

Voor de te herziene delen is een bestemming Woongebied opgenomen, rekening houdend met de stedenbouwkundige hoofdstructuur. Door de specifieke bouwaanduiding 'stroken' en 'hof' wordt recht gedaan aan de in het masterplan opgenomen woonmilieus.

Hoofdgebouwen kunnen gerealiseerd worden binnen het bouwvlak. Ter plaatse van de bestaande woningen aan de Priemsteeg 2 en Priemsteeg 29 zijn de bouwvlakken teruggelegd om te voorkomen dat hoofdgebouwen dichter op de woningen kunnen worden gebouwd.

2.2 Overige flexibilisering

Naast de flexibilisering van fase 1 heeft een algemene heroriëntatie plaatsgevonden op het bestemmingsplan om voldoende in te kunnen spelen op de markt, zodat flexibiliteit in de planontwikkeling mogelijk is. Op de volgende onderdelen is het bestemmingsplan aangepast.

Aantal woningen

In diverse bestemmingen zijn minimum en maximum aantallen woningen opgenomen. Gelet op de gewenste flexibiliteit en sturingsmogelijkheden in het exploitatieplan is het minimum en maximum aantal woningen in de bestemmingen komen te vervallen. In het bestemmingsplan is reeds opgenomen dat het totale aantal woningen niet meer dan 800 mag bedragen (artikel 17.3).

Type woningen

Het maximum aantal vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengebouwde woningen is in diverse woningen bepaald. Het vastleggen van het aantal vrijstaande en halfvrijstaande wordt als knelpunt gezien en komt om die reden te vervallen.

Goothoogte bijgebouwen

De maximum goothoogte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen is verhoogd van 3 naar 3,5 meter. Dit is noodzakelijk gebleken ten behoeve van verschillende ingediende bouwplannen (eisen van het bouwbesluit en de wens om duurzaamheidsmaatregelen te verwerken in het dak).

Stedenbouwkundige bepalingen

In de bestemming Woongebied is voor het cluster stroken bepaald dat hoofdgebouwen in niet minder dan 7 noord - zuid georiënteerde bouwstroken mogen worden gebouwd en voor het cluster hof dat hoofdgebouwen in het hof in niet minder dan 5 bouwblokken mogen worden gebouwd. Tevens zijn enkele bepalingen opgenomen met betrekking tot de voorgevellijn. Dergelijke bepalingen zijn ook opgenomen in de uit te werken woonbestemmingen. Gelet op de gewenste flexibilisering komen deze bepalingen te vervallen binnen de clusters. De basis van het masterplan is reeds in voldoende mate vastgelegd, bijvoorbeeld door de situering van de clusters, de ligging van de hoofdontsluiting, de groenstructuur en het landschappelijk raamwerk.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van de herziening

Alle onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan Geerpark zijn verricht (o.a. verkeersonderzoeken, geluidsonderzoeken en onderzoek luchtkwaliteit), zijn gebaseerd op maximaal 800 te bouwen woningen in Geerpark. Dit maximumaantal wijzigt niet, zodat de resultaten van de eerder genoemde onderzoeken onverkort van toepassing blijven.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de regionale behoefte van een project.

De onderligger voor de woningbehoefte is de bevolkings- en woningbehoeftenprognose van de provincie Noord-Brabant van begin 2012. Deze prognose loopt tot en met 2030. Volgens die prognose blijft Heusden qua inwoneraantal groeien en zal de woningvoorraad in de gemeente Heusden relatief zelfs meer moeten groeien; met 3.770 woningen in de periode 2012 - 2030. In 2012 zijn daarvan 143 woningen gerealiseerd, en 2013 nog 66 woningen. De totaal gewenste groei voor 2014 t/m 2030 is daarmee 3.561 (3770-143-66). De beoogde groei van het aantal woningen is vooral om de voorziene eigen bevolkingsgroei op te vangen en het grotere aantal kleine huishoudens, waardoor de woningbezetting daalt. Daarnaast heeft Heusden ook een taak in de regionale woninggroei.

Er is een behoorlijke vraag naar woningen en er is dan ook ruimte om de plannen zoals in Geerpark te ontwikkelen, zij het dat enige flexibiliteit gewenst is.

In sub b. van artikel 3.1.6. lid Bro staat dat de actuele regionale behoefte ook moet worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld door transformatie). Daar is bij dit project sprake van. Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor Geerpark is een exploitatieplan vastgesteld. Met dit bestemmingsplan wordt tevens een herziening van het exploitatieplan vastgesteld.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 26 maart 2015 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ontvangen. Voor de beantwoording wordt verwezen naar de bijlage 'Nota zienswijzen en wijzigingen'. Naast de beantwoording van de zienswijze zijn er enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.Ook deze staan in de genoemdenota staan.