De Grassen 1e fase

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Het dorp Vlijmen wordt aan de oostzijde uitgebreid met een nieuwe woonwijk 'de Grassen'. De wijk krijgt een groen, waterrijk en dorps karakter met kromme straatjes, brinken en singels. De opzet is ruim: De Grassen beslaat 43 hectare waarop maximaal 825 woningen kunnen worden gebouwd. Bewoners kunnen hier naar eigen inzicht hun huis (laten) bouwen. Voor het gebied is op 17 december 2013 een masterplan vastgesteld. In het masterplan is de hoofdstructuur van wegen, groen en water vastgelegd, wat de kwaliteit van de woonomgeving garandeert.

Gekozen is om de nieuwe woonwijk in fasen te ontwikkelen. Iedere fase zal als een zelfstandig, functionerende ontwikkeling worden gerealiseerd. Ondanks dat de ontwikkeling in fasen wordt gerealiseerd, wordt er rekening gehouden met het groter geheel van de ontwikkeling. Dit wordt onder andere gedaan door de hoofdstructuur van de openbare ruimte van alle fasen samen een samenhangend geheel te geven.

Het college van Burgemeester en Wethouders heeft op 14 april 2015 de omgevingsvergunning voor De Grassen, fase 1, vrije kavels verleend. Hiermee is de eerste fase van de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk in gang gezet. De eerste fase betreft in totaal maximaal 160 woningen.

Op basis van het geldende bestemmingsplan ter plaatse is de beoogde ontwikkeling van de nieuwe woonwijk niet mogelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Doel van dit bestemmingsplan is het onderbouwen van fase 1 van de ontwikkeling en het juridisch - planologisch regelen van het project.

1.2 Het plangebied

De nieuwe woonwijk 'De Grassen' wordt gerealiseerd aan de oostzijde van de kern Vlijmen tussen de bestaande dorpsbebouwing en de Voordijk. Het plangebied van de 1e fase is ruim 9 hectare groot en wordt begrensd door de Vijfhoevenlaan (noordzijde), het voormalige terrein van het bedrijf Innoseeds (oostzijde), achtertuinen aan de Wilhelminalaan en de Meliestraat (zuidzijde) en de achtertuinen aan de Verdilaan(westzijde). Op de onderstaande figuur is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied (bron: bingmaps)

1.3 Huidige juridische status plangebied

Voor de locatie geldt momenteel het volgende juridisch-planologische regime (zie tabel 1.1) en figuur 1.2.

Tabel 1.1. Geldend juridisch planologisch regime

bestemmingsplan	vastgesteld	onherroepelijk
Vlijmen en Vliedberg herziening 2013	18-02-2014	12-06-2014

Figuur 1.2. Uitsnede plankaart Vlijmen en Vliedberg herziening 2013 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden zijn in het geldende plan overwegend bestemd voor 'Agrarisch'. De te realiseren langzaam verkeerroute naar de Verdilaan heeft al een bestemming ' Verkeer - Verblijfsgebied'. De voor ' Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen, verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede extensief recreatief medegebruik. De realisatie van woningen is in strijd met deze bestemming.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader geschetst.
• In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven.
• In hoofdstuk 4 is de ontwikkeling van het plangebied uiteengezet.
• Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de realiserings- en uitvoeringsaspecten.
• In hoofdstuk 6 volgt een beschrijving van de juridische regeling.
• Tenslotte is in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planologische beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Beleidskader

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig.

De provincies en gemeenten krijgen in het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

In de SVIR zijn nationale belangen geformuleerd. Een aantal van deze nationale belangen is juridisch geborgd via het Barro, dat in december 2011 in werking is getreden.

Duurzame verstedelijking

De SVIR beschrijft de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een verantwoording dient te bevatten dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Om het proces van stedelijke ontwikkelingen op een gewenste wijze te laten plaatsvinden worden stappen voorgeschreven ('de treden van de ladder'). De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen ('de treden van de ladder'):

• 1. beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectaren of aantal woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal;
• 2. indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

• 1. De ontwikkeling van 160 woningen in de Grassen te Vlijmen is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Deze stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De voorliggende ontwikkeling betreft fase 1 van de Grassen. Voor de ontwikkelingslocatie De Grassen fase 1 (1a + 1b +1c) is op korte termijn woningbouw gepland. De Grassen is sinds geruime tijd opgenomen op de planningslijst woningbouw. Deze planningslijst is afgestemd met de regio. Het plan past binnen de regionale woningbouwafspraken, zoals die voor regio Noordoost Brabant zijn vastgesteld. De regionale woningbouwafspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda's Wonen, onderdeel van het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). Gemeente Heusden maakt deel uit van het RRO Noordoost-Brabant. In de Regionale Agenda Wonen voor Noordoost-Brabant d.d. 17 december 2014 is de woningbouwopgave in de gemeente Heusden begroot op 2250 woningen in de periode 2014-2024. In de hele regio Oss-Den Bosch gaat het in deze periode om een opgave van 18.900 woningen. Voor de gehele regio Noordoost-Brabant bedraagt de opgave in dezelfde periode zo'n 29.555 woningen. Ook in de regio Langstraat worden de woningbouwplannen zowel kwantitatief als kwalitatief met elkaar afgestemd. Dit vindt zijn weerslag in de woningmarktmonitor. Daarmee wordt gekeken of de woningbouwplannen elkaar aanvullen en allen samen voorzien in de regionale behoefte. Deze 160 woningen maken deel uit van deze afstemming. Hierdoor kan gesteld worden dat de bouw van 160 woningen voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. De Grassen fase 1 ligt voor een deel in het stedelijk concentratiegebied en een deel in het zoekgebied verstedelijking. Dit blijkt uit figuur 2.1. (opgenomen onder provinciaal beleid) Uitsnede structurenkaart uit de provinciale structuurvisie. Een gedeelte van het plangebied is in het zoekgebied verstedelijking gelegen aan de rand van het stedelijk concentratiegebied. De doelstelling van het stedelijk concentratiegebied met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking is om het merendeel van de verstedelijkingsopgave op te vangen. Het accent ligt dan ook op een stedelijke ontwikkeling. Dit betekent overigens niet dat het bestaand stedelijk gebied betreft.
  Op deze locatie is ingezet mede vanwege het grondbeleid (de grondpolitiek), de ambitie tot het behoud van groene dorpse ruimtes in het bestaand stedelijk gebied, de risico's in planprocedures en de kwalitatieve vraag naar woningen kiest Heusden expliciet voor uitbreiding naast inbreiding. Hierbij wordt van binnen naar buiten geredeneerd. Er zijn binnen de gemeente, in het bijzonder in de kern Vlijmen, geen mogelijkheden om de woningbouwopgave binnen het bestaand stedelijk gebied te realiseren. In de gemeentelijke structuurvisie zijn dan ook potentiële ontwikkellocaties benoemd. Met het oogpunt op concentratie van verstedelijking is De Grassen ook de meest logische plaats voor uitbreiding rond Vlijmen. Het plangebied sluit aan op de bestaande kern Vlijmen (en bestaand stedelijk gebied) en ligt het in het zoekgebied verstedelijking. Het plangebied van De Grassen fase 1 is dan ook dichtbij het dorpscentrum van Vlijmen en het centrum van Den Bosch. De Grassen is in de gemeentelijke structuurvisie aangewezen als een van de ontwikkellocaties. De overige locaties zijn, vanwege de aanwezige functies c.q. eigendomsverhoudingen, nog niet beschikbaar voor transformatie naar wonen. Het plangebied van de Grassen is eigendom van de gemeente en is beschikbaar voor de transformatie naar wonen. Uit het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat de voorgestane bouw van 160 woningen geen afbreuk doet aan de in de Structuurvisie ruimtelijke ordening aangegeven uitgangspunten en doelstellingen. Er wordt voldaan aan de tweede trede.
• 3. Het betreft een locatie gedeeltelijk binnen bestaand stedelijk gebied en gedeeltelijk in het zoekgebied verstedelijking. Uit paragraaf 5.1 blijkt dat de Grassen fase 1 zowel ontsloten is per fiets, auto als openbaar vervoer (bus). De keuze voor de locatie voor de uitbreiding van Vlijmen is in het kader van dit provinciaal en gemeentelijk beleid overwogen. Daarmee is de lijn met de beleidsvisie dat provincies en gemeenten meer de ruimte moeten krijgen om stedelijke ontwikkelingen zorgvuldig af te wegen. Voorts worden geen belangen van de SVIR belemmerd. De ontwikkeling van het woningbouwplan De Grassen buiten het bestaand stedelijk gebied is alleen mogelijk wanneer sprake is van een goede ontsluiting. De ligging van het plangebied is tegen de bestaande kern van Vlijmen aan. Dit betekent dat het plan zowel goed bereikbaar is met de auto als met de fiets. Binnen fase 1 van de Grassen is voor het gemotoriseerd verkeer een aansluiting voorzien op de Vijfhoevenlaan. De Vijfhoevenlaan leidt in westelijke richting door de kern Vlijmen. De Mommersteeg sluit, via de Akkerstraat en het Plein, in zuidelijke richting aan op De Akker / Wolput. Vanaf het plangebied kan gebruik worden gemaakt van de bushalte aan de Mommersteeg. Vanaf deze halte is er een busverbinding naar Wijk en Aalburg (Kromme Nol) en Den Bosch. De bereikbaarheid met openbaar vervoer is niet beter of slechter dan elders in de gemeente. Voor het langzaam verkeer worden, ten opzichte van de ontsluiting voor het gemotoriseerd verkeer, twee extra aansluitingen op het bestaande wegennet gerealiseerd. Er is een directe aansluiting voorzien op de Verdilaan aan de westzijde van het plangebied. Daarnaast is een aansluiting voorzien op de Wilhelminastraat, aan de zuidzijde van het projectgebied. Doordat sprake is van een goede ontsluiting voor verschillende vervoersvormen, wordt voldaan aan de derde trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) (2010, herziening 2014)

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld.

De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

• Deel A
  Dit deel bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. Deze belangen en keuzes zijn gebaseerd op trends en ontwikkelingen. Ook beschrijft de provincie vanuit welke filosofie ze haar doelen wil bereiken. Die is: ‘samenwerken aan kwaliteit’. De provincie realiseert haar doelen op vier manieren: door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.
• Deel B
  In deel B beschrijft de provincie vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid. Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie inzet om haar doelen te bereiken. Op figuur 2.1 is een uitsnede van de structurenkaart ter plaatse van het projectgebied weergegeven.

Figuur 2.1. Uitsnede structurenkaart (bron: ruimtelijkeplannen Noord-Brabant)

Op de structurenkaart van de structuurvisie valt het plangebied gedeeltelijk in het 'stedelijk concentratiegebied' en gedeeltelijk in het 'zoekgebied verstedelijking'.

Stedelijk concentratiegebied

De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven: stedelijk concentratiegebied en kernen in het landelijk gebied. In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. De zoekgebieden voor verstedelijking zijn vastgelegd in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De keuze voor de zoekgebieden verstedelijking is tot stand gekomen na een integrale afweging vanuit de gebiedskwaliteiten (hanteren lagenbenadering) samen met gemeenten en waterschappen. Dit proces heeft plaatsgevonden in het kader van de opstelling van de uitwerkingsplannen van het streekplan van 2002.

In het stedelijk concentratiegebied met de bijhorende zoekgebieden voor verstedelijking wordt het merendeel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Het stedelijk concentratiegebied bestaat onder andere uit het 'kralensnoer' van steden en kernen afgewisseld door groene geledingszones op de overgang van zand- naar kleigebied van Bergen op Zoom, via Roosendaal, Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Waalwijk, 's-Hertogenbosch tot Oss.

Regionale afstemming voor stedelijke ontwikkelingen vindt plaats in de regionale agenda's voor wonen.

Het voorliggende plan wordt ontwikkeld direct aangrenzend aan de bestaande woonwijk en ligt nog gedeeltelijk in het stedelijk concentratiegebied. De ontwikkeling is op regionaal niveau afgestemd.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat wat de provincie van belang vindt en hoe de provincie die belangen wilt realiseren. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

Op kaart 2 'Stedelijke ontwikkelingen' is het projectgebied aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied' en als 'zoekgebied stedelijk ontwikkeling', zie figuur 2.2.

Figuur 2.2. Uitsnede kaart 2 Verordening Ruimte 2014

Voor het plangebied zijn de volgende regels relevant: Zorgplicht ruimtelijke kwaliteit (3.1) en Bestaand stedelijk gebied (4.2 en 4.3). Per artikel wordt (indien relevant) getoetst aan het provinciaal belang.

Artikel 3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat:

• 1. het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid;

In het masterplan De Grassen is een verantwoording van de ruimtelijke kwaliteit vastgelegd. Bij de uitgifte van de vrije kavels zal het masterplan als een van de toetsingskaders dienen om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

• 2. toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Het projectgebied valt gedeeltelijk in het bestaand stedelijk gebied en gedeeltelijk in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid een verantwoording waaruit blijkt dat:

• a. in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden;

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op deze aspecten. Hieruit blijkt dat de bovengenoemde regels de ontwikkeling niet in de weg staan.

• b. de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, past in de omgeving gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid;

In het masterplan De Grassen is aandacht besteed aan de inpassing van de locatie in de omgeving. Bij de uitwerking van bouwplannen dient hier rekening mee te worden gehouden. Meer in het algemeen kan worden gesteld dat de locatie De Grassen dusdanig vorm wordt gegeven dat sprake is van een dorpse invulling: een kleinschalig woonmilieu met 'lucht' tussen de woningen. In de wijk zelf wordt door middel van de elementen water, groen en verkeer gezorgd voor een robuuste inpassing.

• c. een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer, een en ander onder onverminderd hetgeen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en elders in deze verordening is bepaald.

Er wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige infrastructuur ter ontsluiting van het project. In paragraaf 5.1 is uiteengezet dat sprake is van een goede ontsluiting.

Artikel 3.2. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het landschap

Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied (zoals dit is aangewezen in de Verordening Ruimte) is, op grond van artikel 3.2. van de Verordening Ruimte, kwaliteitsverbetering van het landschap altijd noodzakelijk. In artikel 3.2. Verordening Ruimte is in lid 4 de mogelijkheid geboden om door middel van een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds aan deze verplichting te voldoen.

In regionaal verband is de afspraak gemaakt om bij stedelijke ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied, maar in het zoekgebied voor verstedelijking, per m2 een vast bedrag af te dragen.  Deze vaste (passende) afdracht is ten minste 1% van de uitgifteprijs.

In het kader van de Grassen 1e fase wordt bij de uitgifte van bouwgrond buiten het bestaand stedelijk gebied een bijdrage van € 5,- per verkochte m² gestort in het gemeentelijk Rood voor Groenfonds. Dit komt bij benadering neer op € 155.000,-. Indien 1% van de uitgifteprijs was aangehouden dan zou de bijdrage € 100.000,- bedragen. Hiermee wordt voldaan aan het regionaal afsprakenkader en daarmee aan artikel 3.2. van de Verordening Ruimte.

Artikel 4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

De ontwikkeling is deels gelegen in bestaand stedelijk gebied op het gedeelte dat ligt in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling is artikel 8 van de verordening ruimte van toepassing.

Artikel 8 Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling

In afwijking van artikel 4.2 kan een bestemmingsplan voorzien in een stedelijke ontwikkeling ter plaatse van de aanduiding 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling'. Hierbij wordt rekening gehouden met:

• de stedelijke ontwikkeling aansluit bij bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing;
• bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening wordt gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken

Het deel van de ontwikkeling dat niet ligt in het stedelijk gebied maakt deel uit van het zoekgebied stedelijke ontwikkeling. Hiermee wordt voldaan aan artikel 8 van de Verordening Ruimte. Waarbij de ontwikkeling eveneens aansluit op het bestaand stedelijk gebied dat direct aan de ontwikkeling grenst.

De ontwikkeling van de Grassen past bij de aard en schaal van de gemeente. De gemeente wil haar identiteit van landelijke, groene gemeente dichtbij de stad koesteren. Om dit te creëren wordt een forse groen- en waterstructuur aangelegd. De Grassen zet in op een dorps karakter met grondgebonden woningen. De ontwikkeling sluit hiermee aan bij het bestaande stedelijk gebied en de bebouwingsstructuur van het overige deel van de kern.

Artikel 4.3 Nieuwbouw van woningen

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:
  • a. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 37.4 onder b, worden nagekomen;
  • b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.
• 2. Onder harde plancapaciteit voor woningbouw als bedoeld in het eerste lid, onder b, wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt, die:
  • a. wordt uitgedrukt in aantallen woningen, en
  • b. is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

De voorliggende ontwikkeling past binnen de planningslijst woningbouw en de gemaakte afspraken met de regio.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de Verordening Ruimte 2014.

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Heusden 'Ideeën voor een plek'

Deze structuurvisie geeft de ruimtelijke ambities van de gemeente Heusden voor een periode van 20 jaar, met een accent op de periode 2010-2020. Relevant voor dit bestemmingsplan is het thema wonen.

Wonen

De gemeentelijke taakstelling biedt goede perspectieven om de woningvoorraad nog beter af te stemmen op de huidige en toekomstige behoeften op het gebied van woonkwaliteiten, zorg en welzijn. Nieuwe woningbouwlocaties worden geconcentreerd aan de randen van de kernen. Daarnaast wil de gemeente:

• duurzame bouw stimuleren;
• aantasting van het buitengebied voorkomen;
• het woonklimaat optimaliseren.

De gemeente richt zich in eerste instantie op het afronden van lopende woningbouwprojecten. Nieuwe locaties worden na 2010 in gebruik genomen, grote en minder grote locaties.

Toetsing

Het projectgebied is in de structuurvisie aangeduid als 'uitbreiding wonen' en derhalve passend binnen het beleid van de structuurvisie.

Figuur 2.3. Uitsnede kaart 'Wonen' uit de structuurvisie

Woonvisie Heusden 2014-2024

Met het vaststellen van de woonvisie Heusden 2014-2024 'Dromen waarmaken' is ingespeeld op de actualiteit en wordt een visie gegeven op volkshuisvestelijke ontwikkelingen in de komende beleidsperiode 2014-2018 met een doorkijk van tien jaar. De Woonvisie is op 14 januari 2014 vastgesteld.

De woonvisie heeft als titel 'Dromen waarmaken'. Deze verwoordt de opvatting dat inwoners van Heusden zoveel mogelijk zelf moeten kunnen bepalen hoe ze willen wonen. De gemeente vindt het belangrijk dat de inwoners binnen de gemeente een wooncarrière kunnen doorlopen. Daarbij is bijzondere aandacht voor mensen die vanwege inkomen of gezondheid beperkte kansen op de woningmarkt in Heusden hebben. De gemeente koestert de variëteit aan identiteiten en benut de kans die nieuwbouw biedt om deze variatie te versterken. Dat is ook nodig gezien de demografische ontwikkelingen in de komende periode. De nieuwbouw biedt de gelegenheid om bij te dragen aan de regionale woonopgaven.

In de woonvisie zijn de volgende speerpunten van beleid genoemd:

• bewoners maken Heusden (zelf initiatief);
• waarborging van de betaalbaarheid;
• inspelen op groeiende vraag naar wonen met zorg;
• nieuwbouw als kans voor variatie en initiatief van bewoners;
• benutten kracht bestaande wijken.

Woningbouwplanning 2014 en verder

De onderligger voor de gemeentelijke woningbouwplanning is de bevolkings- en woningbehoeftenprognose van de provincie Noord-Brabant van 2014. Volgens die prognose blijft Heusden qua inwonersaantal groeien en zal de woningvoorraad in de gemeente relatief zelfs meer groeien; met 3.115 woningen in de periode 2014-2030. En 2.250 woningen in de periode 2014-2024.

De beoogde groei van het aantal woningen is vooral om de voorziene eigen bevolkingsgroei op te vangen en het grotere aantal kleine huishoudens, waardoor de woningbezetting daalt. Daarnaast heeft Heusden ook een taak in de regionale woninggroei.

In onderstaande tabel is de meest recent planning opgenomen voor de Grassen te Vlijmen.

Kern	Locatie	Procedurefase	Totale capaciteit	Planning 2015 t/m 2019	Planning 2020 t/m 2024	Planning 2025 t/m 2030
Vlijmen	De Grassen	planvorming	812	161	324	327

De actualiseerde planning is conform het format van de provincie opgesteld. Basis zijn de lopende woningbouwprojecten en de toekomstige en potentiële woningbouwlocaties. In het voorliggende plan wordt voorzien in de planologische mogelijkheid om maximaal 160 woningen mogelijk te maken, zoals opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning (Bijlage 1).

Beleid huisgebonden beroep of bedrijf

In alle geactualiseerde bestemmingsplannen wordt een eenduidige definitie opgenomen van het begrip aan huis verbonden beroep of bedrijf. Hierbij wordt geen specifiek onderscheid gemaakt tussen een beroep of een bedrijf aan huis. Het uitoefenen van een beroep aan huis, of het vestigen van een bedrijf aan huis is zonder meer mogelijk, indien wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden.

Voorwaarde daarbij is dat de ruimtelijke uitwerking overeenkomt met die van de aan huis gebonden beroepen. De uitoefening van deze beroepen mag immers niet ten koste gaan van een goed woon- en leefmilieu in de omgeving. Als de initiatiefnemer kan aantonen dat aan deze voorwaarden wordt voldaan, is de activiteit rechtstreeks toegestaan. Met deze regeling worden voldoende mogelijkheden geboden voor activiteiten aan huis die passen in de woonomgeving. Het is niet wenselijk activiteiten toe te staan die niet in passen binnen de uitgangspunten van deze regeling. Zoals detailhandel en publieksgerichte activiteiten.

Een aan huis verbonden beroep of bedrijf kan ook in het projectgebied worden toegestaan. In het afwijkingsplan bij deze ruimtelijke onderbouwing is geregeld dat:

• de omvang van de activiteit niet meer mag bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m²;
• er minimaal 1 parkeerplaats per 12 m2 van de hierboven genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte dient te worden gerealiseerd op eigen terrein;
• detailhandel niet is toegestaan;
• de activiteit uitgeoefend wordt door de bewoner.

Bed & Breakfast

De gemeente Heusden ontvangt regelmatig verzoeken voor het starten van een Bed & Breakfast-accommodatie (B&B-accommodatie) en juicht deze ontwikkeling toe. Het is daarom wenselijk om een bed en breakfast-accommodatie rechtstreeks, zonder procedure en onder bepaalde voorwaarden, mogelijk te maken.

Bed & Breakfast-accommodaties worden binnen de algemene gebruiksregels van het afwijkingsplan toegestaan, conform de gemeentelijke standaard. Hierin is geregeld dat de omvang van de activiteit niet meer mag bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing. Daarnaast mag het aantal personen ten dienste van de recreatieve verblijfsvoorzieningen niet meer bedragen dan 10.

Mantelzorg

Mantelzorg betreft allerlei soorten van hulp en zorg op het fysieke, psychische en/of sociale vlak. Dit zijn meestal zorgtaken die dagelijks terugkomen. Het verlenen van mantelzorg gebeurd op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Mantelzorg wordt in het voorliggende bestemmingsplan binnen de algemene gebruiksregels door middel van een afwijkingsmogelijkheid toegestaan, conform de gemeentelijke standaard. Hierbij dient te worden aangetoond dat de mantelzorg noodzakelijk is en voorkomen dient te worden dat de belangen van omwonenden worden geschaad.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Ligging plangebied in de omgeving

De nieuwe woonwijk 'De Grassen' wordt gerealiseerd aan de oostzijde van de kern Vlijmen tussen de bestaande dorpsbebouwing en de Voordijk. De locatie ligt ten noorden van het centrum van Vlijmen.

Het projectgebied ligt in de zuidwesthoek van de ontwikkelingslocatie ' De Grassen'. Ten zuiden, westen en noorden grenst het projectgebied aan de bestaande dorpsbebouwing langs de Vijfhoevenlaan, Verdilaan en Willhelminastraat. Ten oosten van de locatie liggen de overwegend agrarische gronden die tot voor kort in gebruik waren door een graszaadveredelingsbedrijf.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Ruimtelijke en functionele karakteristiek

Het plangebied bestaat nu nog uit onbebouwde agrarische gronden. Deze gronden zijn na de bedrijfsbeëindiging van het graszaadveredelingsbedrijf niet meer als zodanig in gebruik. Langs de noordelijke rand van het projectgebied ter hoogte van de Vijfhoevenlaan is een sloot aanwezig. Binnen het projectgebied komen geen boerderijen of andere opstallen voor. Op de onderstaande figuur is een impressie van het projectgebied weergegeven. Ter plaatse van de te realiseren voetgangers-/fietsverbinding tussen de Verdilaan en het plangebied is een bosschage met enkele bomen aanwezig (zie figuur 3.2).

Figuur 3.1. Plangebied gezien in zuidelijke richting vanaf de Vijfhoevenlaan

Figuur 3.2. Locatie toekomstige langzaamverkeersverbinding ter hoogte in de Verdilaan

Aan de zuidzijde van het plangebied bevinden zich bestaande woonpercelen die grenzen aan de Wilhelminastraat. Aan deze straat bevindt zich ook de Scouting. Aan de oostzijde van het plangebied bevinden zich de voormalige bedrijfsbebouwing van Innoseeds. Dit bedrijf is intussen verhuisd en wordt gedeeltelijk tijdelijk verhuurd voor lichte bedrijfsmatige activiteiten.

3.2.2 Verkeer en vervoer

In het projectgebied zijn in de huidige situatie geen verharde wegen aanwezig.

Hoofdstuk 4 Ontwikkeling

4.1 Visie De Grassen

Voor de woningbouwlocatie De Grassen is een masterplan opgesteld. In dit masterplan is de visie voor De Grassen benoemd en zijn richtinggevende kaders gegeven voor de verdere planontwikkeling. De visie voor De Grassen is gebaseerd op zes basis principes:

• 1. voor en door mensen;
• 2. veilige en gezonde leefomgeving;
• 3. ruimte voor initiatieven;
• 4. waardecreatie en waardebehoud;
• 5. natuurlijk verankerd;
• 6. herkenbaar.

De planstructuur is geïnspireerd op de traditionele patronen en openbare ruimten van de Brabantse nederzettingen. De interpretatie hiervan met typerende stedenbouwkundige ruimten en een overwegend traditionele invulling van het beeld van gebouwen en buitenruimten leiden tot een 'couleur locale'.

Het toekomstig stratenpatroon van lanen, linten, straatjes en plantsoenen zal ogen alsof het in de tijd is gegroeid en met variatie aan woningen is ingevuld. Diverse woningtypen staan naast elkaar en verspringen in de rooilijn. Daarnaast zal het woongebied in alle opzichten moeten voldoen aan de eisen van volwaardig eigentijds en toekomstgericht wonen in bouwtechnische, sociale, bouweconomische en milieutechnische zin. Om te komen tot dit gewenste landelijk – dorpse woonmilieu worden de volgende uitgangspunten gehanteerd in de ontwikkeling van De Grassen:

• geen rechte straten;
• sfeer en woningdichtheden 18 woningen per hectare;
• een ruige openbare ruimte mag best;
• de auto dichtbij;
• gebiedskwaliteiten bestaande uit een krachtig woon- en leefmilieu en een sterke identiteit.

Het plan voor De Grassen is gericht op het ontwikkelingsprincipe dat deze op een vanzelfsprekende manier kan groeien, waarbij het groeitempo vooraf niet vaststaat en in de tijd kan vertragen of versnellen. Dit vraagt om een plantype dat enerzijds garanties biedt voor een goede stedenbouwkundige structuur en anderzijds maximale flexibiliteit biedt om op veranderende marktomstandigheden in te spelen. Het masterplan legt enkel de ruimtelijke hoofdstructuur vast, met flexibel in te richten woonvelden hierbinnen.

Omdat het masterplan uitgaat van een maximale flexibiliteit, worden er geen beeldkwaliteitseisen voor de architectuurstijl geformuleerd. Het gehele plangebied is daarom welstandsvrij gemaakt, zoals is weergegeven op de kaart die is opgenomen in bijlage 2. Binnen de vooraf vastgelegde hoofdstructuur zijn er veel mogelijkheden voor specifieke invulling en zal veel inpasbaar blijken. Alleen het bestemmingsplan is daarbij de bindende leidraad en geeft zekerheid over de regels van het plan. Essentiële en kenmerkende structuren voor ontsluiting, groen en water en verbinding naar het buitengebied en het dorp zijn hierin vastgelegd. Op figuur 4.1 is de hoofdstructuur weergegeven.

Figuur 4.1. Hoofdstructuur De Grassen

4.2 Ruimtelijk beeld

In de Grassen Fase 1 wordt gekozen voor een globale opzet van het bestemmingsplan. Dit is in andere bestemmingsplannen voor ontwikkelingsgerichte projecten eerder gedaan en bevalt goed. Met deze globale bestemmingsplannen wordt de ruimte gegeven om een programma te ontwikkelingen dat aansluit bij de vraag vanuit de markt. De verkaveling ligt namelijk nog niet vast.

Uit het oogpunt van flexibiliteit worden ook de erfontsluitingswegen niet planologisch geregeld. Wel wordt in de specifieke gebruiksregels opgenomen dat het patroon van de wegen organisch moet zijn met gekromde en verlopende straten. Door de gebogen of geknikte straten wordt de openbare ruimte tevens als kleinschalig beleefd. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vertaling van het masterplan.

Het programma van 160 woningen wordt verdeeld in woonvelden. De verdeling van het aantal woningen per woonveld wordt niet planologisch vertaald. In het bestemmingsplan wordt het aantal van 160 woningen wel vastgelegd. De woningtypen worden eveneens niet vastgelegd. Om te zorgen voor diversiteit wordt voor de sociale sector in fase 1 rekening gehouden met de realisatie van sociale huurwoningen. In het bestemmingsplan wordt wel opgenomen dat in fase 1 ten minste 10% sociale huurwoningen en ten hoogste 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

Voor fase 1a staat vast dat ter plaatse de vrije kavels en 2-onder-1-kapwoningen worden gerealiseerd. Dit betreft het meest westelijk deel van fase 1.

Op iedere kavel mag één vrijstaande woning worden gebouwd. Daarnaast gelden nog een aantal spelregels. De belangrijkste spelregels voor woningen zijn:

• 1. de afstand van een woning tot de perceelgrens mag niet minder bedragen dan 1 m, met dien verstande de woning aan één zijde in de perceelsgrens mag worden gebouwd;
• 2. de goothoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 7 m;
• 3. de bouwhoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 11 m.

Voor fase 1 geldt daarnaast dat de afstand van woningen tot de plangrens tenminste 10 meter bedraagt.

In fase 1b en fase 1c worden eveneens grondgebonden woningen beoogd. Appartementen kunnen in dit gebied ook zolang de hoogte niet hoger is dan die van grondgebonden woningen. Hierdoor passen deze appartementen ruimtelijk ook in het gebied.

• De woningen krijgen allen een goot- en bouwhoogte van 7 m en respectievelijk 11 m.
• Alle woningen mogen maximaal 15 meter diep en 15 meter breed worden. Doordat de gemeente de grond verkoopt wordt voorkomen dat de woningen te groot worden voor de kavel. Voor elke vrijstaande of twee aaneengebouwde woning geldt dat deze of in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd of op minimaal 1 meter afstand.

In het gebied zijn vier mogelijkheden voor ontsluiting opgenomen: twee ontsluitingswegen voor gemotoriseerd verkeer richting de Vijfhoevenlaan en twee ontsluitingswegen voor langzaam verkeer in het westen (Verdilaan) en zuiden (Wilhelminastraat) van het plangebied.

Hoofdstuk 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten

5.1 Verkeer en parkeren

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Binnen fase 1 van de stedenbouwkundige opzet voor De Grassen is voor het gemotoriseerd verkeer een aansluiting voorzien op de Vijfhoevenlaan. De Vijfhoevenlaan leidt in westelijke richting naar de Mommersteeg/Akkerstraat, de belangrijkste noord-zuid verbinding door de kern Vlijmen. De Mommersteeg sluit, via de Akkerstraat en Plein, in zuidelijke richting aan op De Akker/Wolput. Vanaf hier wordt verder ontsloten naar de op- en afritten van de Rijksweg A59 (op- en afritten 43 en 44). De A59 verbindt de kern Vlijmen met 's-Hertogenbosch en Waalwijk.

Binnen de kern Vlijmen geldt in principe een snelheidsregime van 30 km/uur. Enkele wegen behoren tot het hoofdwegennet en kennen een ontsluitende functie. Op deze wegen geldt binnen de kern een maximum snelheid van 50 km/uur. Hiertoe behoren de Vijfhoevenlaan en de Mommersteeg/Akkerstraat. De ontsluiting van het projectgebied is daarmee goed.

In de toekomst wordt de ontsluiting op de A59 nabij de kern Vlijmen aangepast en wordt aan de oostzijde van de kern een ontsluitingsweg aangelegd die aantakt op de Vijfhoevenlaan. De ontwikkeling van de Grassen en van de Oostelijke randweg zijn op elkaar afgestemd. De ontwikkeling van de Grassen 1e fase vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de randweg.

Openbaar vervoer

Vanaf het plangebied kan gebruik worden gemaakt van de bushalte aan de Mommersteeg. Vanaf deze halte is er een busverbinding naar Wijk en Aalburg (Kromme Nol) en naar 's-Hertogenbosch.

Ontsluiting langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer worden, ten opzichte van de ontsluiting voor het gemotoriseerde verkeer, twee extra aansluitingen op het bestaande wegennet gerealiseerd. Allereerst is een directe aansluiting voorzien op de Verdilaan aan de westzijde van het projectgebied. Ten tweede is een aansluiting beoogd op de Wilhelminastraat, aan de zuidzijde van het projectgebied. De fiets- en wandelverbindingen worden in de wijk aangebracht. Deze wegen worden door diverse weggebruikers gebruikt.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Door Goudappel-Coffeng is een studie uitgevoerd naar de verkeerseffecten van de realisatie van 25 woningen binnen de Grassen ('verkeerseffecten realisatie woningen De Grassen 2016, 2014'), omdat binnen de onderhavige ontwikkeling 160 woningen zijn voorzien is de onderbouwing hierop aangepast. De studie van Grontmij, zie bijlage 8 is hierbij als basis gebruikt.

Voor de woningen geldt een verkeersgeneratie van maximaal 4,5 mvt/etmaal (weekdag), gebaseerd op een divers woningbouwprogramma. De verkeersgeneratie van de ontwikkeling bedraagt zodoende circa 720 mvt/etmaal. Het merendeel wordt afgewikkeld richting de Mommersteeg/Akkerstraat en vervolgens richting de twee aansluitingen op de A59 (circa 70% van de verkeersgeneratie). In tabel 5.1 zijn de intensiteitgegevens opgenomen voor het basisjaar (2010 uit het regionale verkeersmodel), de autonome toekomstsituatie en de toekomstsituatie inclusief ontwikkeling fase 1 De Grassen (160 woningen).

Tabel 5.1 Etmaalintensiteiten relevante wegvakken (werkdagetmaal)

straatnaam en wegvak	basisjaar 2010	autonoom 2030	2030 inclusief ontwikkeling
Verdilaan tussen Chopinlaan en Wilhelminastraat	1.800	300*	436 (incl.)
Vijfhoevenlaan tussen de Verdilaan en de Mommersteeg	300	1.000	1.526 (incl. )
Mommersteeg tussen de Vijfhoevenlaan en de Akkerstraat	5.200	7.100	7.310 (incl )
Akkerstraat tussen Wilhelminastraat en De Akker	7.000	8.400	8.610 (incl.)
De Akker tussen de Akkerstraat en aansluiting 44 A59	10.100	11.500	11.667 (incl.)
Wolput tussen de Akkerstraat en aansluiting 43 A59	8.100	7.700	7.850 ( incl.)

Onderdeel van de ontwikkeling van De Grassen is instelling eenrichtingsverkeer op de Verdilaan, waardoor de etmaalintensiteit hier af zal nemen.

De toename van de intensiteiten op het omliggend wegennet als gevolg van de ontwikkeling van fase 1 van De Grassen (160 woningen) is op de verschillende wegvakken dusdanig gering dat deze niet van significante invloed is op de verkeersafwikkeling. De intensiteit op De Akker is weliswaar hoog, echter de toename van de verkeersintensiteit als gevolg van de ontwikkeling is hier niet significant.

Parkeernormen

• 1,8 pp per appartement, 'hoogbouw' 1 pp op eigen terrein, ondergronds parkeren; 0,8 pp in de openbare ruimte;
• 1,8 pp per rijwoning (alle huur- en koop woningen),1,8 pp in de openbare ruimte.
• 2,0 pp per halfvrijstaande woning (kavel <300 m2), 1 pp op eigen terrein (afzonderlijk te bereiken waarbij de garage niet wordt meegeteld) en 1 in de openbare ruimte.
• 2,3 pp per vrijstaande / halfvrijstaande woning (kavel >300 m2)  waarvan 2 pp op eigen terrein (afzonderlijk te bereiken waarbij de garage niet wordt meegeteld) en 0,3 in de openbare ruimte.)
• per kavel één uitrit met een maximale breedte van circa 4 meter op de openbare weg.

De norm voor een hoekwoning is gelijk aan de norm voor een halfvrijstaande woning.

Bij de realisatie van woningen moet parkeeroverlast worden geminimaliseerd door voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Per te realiseren woning moet minimaal 1,8 parkeerplaats worden gerealiseerd. Voor het plangebied geldt dus een maximale parkeerbehoefte van 288 parkeerplaatsen indien 160 woningen worden gerealiseerd. Bij twee-onder-een kap, geschakelde, vrijstaande en/of patiowoningen moet tenminste 1 parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd.

Conclusie

Binnen het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar om in het parkeren te voorzien. Bij het verstrekken van de omgevingsvergunning wordt getoetst of voldaan kan worden aan de parkeernorm.

5.2 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe woonwijk op het terrein tussen de Vijfhoevenlaan, Verdilaan en Wilhelminastraat in Vlijmen, genaamd de Grassen. Woningen zijn op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelige functies waarvoor, indien gelegen binnen de geluidszone van een (spoor)weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. De locatie ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Vijfhoevenlaan en de Verdilaan. Deze wegen zijn op grond van de Wgh gezoneerd, waardoor akoestisch onderzoek noodzakelijk is.

Onderzoek en conclusie

Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Ten gevolge van het verkeer op de Vijfhoevenlaan en Verdilaan is bepaald waar de 48 dB-contouren en de 63 dB-contouren liggen. De verkaveling ligt buiten de 48 dB-contour van de Verdilaan, maar voor een klein gedeelte binnen de 48 dB-contour van de Vijfhoevenlaan. Het bouwvlak wordt op kleine onderdelen aangepast zodat in elke woning 48 dB gegarandeerd kan worden. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden en staat het aspect wegverkeerslawaai de ontwikkelingen niet in de weg.

Daarnaast heeft Royal HaskoningDHV onderzoek gedaan naar het uitstralingseffect ten gevolge van de toename van het verkeer door de ontwikkelingen ('Indicatief geluidsonderzoek, woningbouw Heusden', Royal HaskoningDHV, 18 augustus 2015). Hieruit blijkt dat de toename van de geluidsbelasting op de bestaande woningen ten gevolge van de Vijfhoevenlaan, Verdilaan en Pastoor van Akenstraat met meer dan 1,5 dB toeneemt. Omdat voor deze wegen geen fysieke wijzigingen worden voorzien, is geen sprake van een reconstructie, zoals gedefinieerd in de Wet geluidhinder. Geluidsreducerende maatregelen zijn niet aan de orde. In het kader van de Wgh zijn geen aanvullende procedures noodzakelijk.

5.3 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Ter plaatse van de locatie De Grassen zijn in het verleden meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit de resultaten van het meest actuele bodemonderzoek (zie bijlage 5) blijkt dat er op twee plaatsen formeel een nader onderzoek naar kobalt in de bovengrond noodzakelijk is. Deze locaties liggen buiten het voorliggende projectgebied. Dit vormt dan ook geen belemmering voor het voorliggende bestemmingsplan en voor het voorgenomen gebruik van de locatie als 'wonen met tuin'.

Het onderzoek is meer dan 5 jaar oud. In de gemeentelijke nota bodembeheer is in §2.3.2 opgenomen dat rapporten ouder dan 5 jaar niet meer worden geaccepteerd, maar in gevallen van lage dynamiek en niet-verdachte situaties kan de gemeente bodemrapporten van maximaal 10 jaar oud accepteren. In dit geval is er sprake van lage dynamiek en een niet-verdachte situatie, dus is het toegestaan om bovengenoemd rapport (maatwerk) te gebruiken voor de ruimtelijke onderbouwing.

Conclusie

Bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.4 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Normstelling

De bescherming van gebieden is geregeld via de provinciale Verordening Ruimte.

Het Nationaal Natuurnetwerk (voorheen ecologische hoofdstructuur) is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, legt de provincie nieuwe natuur aan.

Het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor veel planten en dieren. Robuuste leefgebieden voor planten en dieren zijn nodig om soorten van uitsterven te behoeden. Maar het netwerk is er ook voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur, om te recreëren en tot rust komen.

De provincie wil in 2027 alle gaten in het netwerk hebben gedicht met nieuwe natuur. De concrete ambities staan in het natuurbeheerplan. Hierin staan twee kaarten: de beheertypekaart en de ambitiekaart. De beheertypekaart laat zien hoe natuur en landschap in Brabant er nu voor staan. De ambitiekaart geeft aan hoe zij er uit moeten gaan zien.

Het effect van de ingreep op de natuurlijke kenmerken en waarden van de EHS dienen conform de Verordening Ruimte van de Provincie Noord-Brabant op een zevental aspecten getoetst te worden.

1. Geomorfologische waarden en processen

2. Waterhuishouding en waterkwaliteit

3. Natuurkwaliteit en areaal

4. Rust en stilte

5. Donkerte en openheid

6. Landschapsstructuur

7. Belevingswaarde

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• 1. er sprake is van een wettelijk geregeld belang;
• 2. er geen alternatief is;
• 3. geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 1. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit plan van belang, omdat bij de voorbereiding van het ruimtelijk plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied ligt niet in of direct nabij een gebied dat deel uit maakt van de Ecologische Hoofstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek en is gelegen op circa 850 m afstand ten zuiden van het plangebied.

Tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied liggen woonbuurten en de A59. Areaalverlies, versnippering en verandering van de waterhuishouding zijn dan ook op voorhand uit te sluiten.

De habitattypen- en soorten zijn niet gevoelig voor geluidverstoring op het land. Behalve de wegen die door het gebied lopen, is het gebied niet toegankelijk, zodat ook verstoring door betreding/recreatie kan worden uitgesloten.

Het gebied is wel zeer gevoelig voor vermesting/verzuring door stikstofdepositie. In het kader van de woningbouwlocaties “De Grassen” is een stikstofdepositieberekening met AERIUS uitgevoerd (zie bijlage 7)

Uit de rekenresultaten blijkt dat de maximale bijdrage 0,04 mol/ha/jr bedraagt. Deze waarde treedt op in het Natura 2000-gebied Vlijmens Ven, moerputten & Bossche Broek ten gevolge van het verkeer van en naar de beoogde woningbouwlocaties “De Grassen”. Deze bijdrage is laag genoeg om de conclusie te trekken dat significant negatieve gevolgen door deze planbijdrage bij voorbaat uit te sluiten is.

Soortenbescherming

Verkennend onderzoek

Ten behoeve van de ontwikkeling 'De Grassen 1e fase, vrije kavels' is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de gehele ontwikkelingslocatie De Grassen, naar het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten.

Ter plaatse komen algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet.

In het verkennend veldonderzoek is vastgesteld dat het voorkomen van vleermuizen (vliegroutes), vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen (kerk- en steenuil), amfibieën (rugstreeppad) en vissen (bittervoorn, kleine modderkruiper) niet kan worden uitgesloten. Tevens kunnen hierdoor effecten op deze soorten niet worden uitgesloten. Voor overige matig of zwaar beschermde soort(groep)en is de woningbouwlocatie en directe omgeving verder volledig ongeschikt.

Er komen daarnaast algemene broedvogels voor. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels is het noodzakelijk dat wordt gewerkt buiten het broedseizoen of op een manier dat vogels niet tot broeden

komen.

Nader onderzoek

Naar aanleiding van het uitgevoerde verkennend veldonderzoek is een nadere gerichte veldinventarisatie uitgevoerd (zie bijlage 8) naar het voorkomen van beschermde vleermuizen (vliegroutes Verdilaan en Vijfhoevenlaan), uilen (verblijfplaatsen in de omgeving, gebiedsgebruik kerk- en steenuil), amfibieën (rugstreeppad) en vissen (bittervoorn, kleine modderkruiper).

Uit dit nader onderzoek blijkt dat er alleen vleermuizen aanwezig zijn. Er foerageren twee soorten vleermuizen in relatief lage dichtheid (gewone dwergvleermuis, laatvlieger). Een vliegroute van de gewone dwergvleermuis is gelegen langs de tuinen aan de achterzijde van de Verdilaan. Deze route zou met de realisatie van de plannen negatief beïnvloedt kunnen worden. Aangezien een vliegroute van vleermuizen in directe verbinding staat met een verblijfplaats, wordt een vliegroute eveneens gerekend als een vaste rust- en verblijfplaats (LNV, 2009a,b).

In het kader van de 1e fase vrije kavels worden maatregelen getroffen om te voorkomen dat met de realisatie van de plannen de vliegroute en vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen negatief beïnvloed worden.

5.5 Archeologie

Toetsingskader

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992 – een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed – hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz). Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988.

De bescherming van archeologische waarden wordt door de Monumentenwet 1988 grotendeels bij de gemeenten neergelegd. Gemeenten zijn sinds 2007 verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen. De bescherming van archeologische waarden krijgt gestalte door het opnemen van regels in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die (in potentie) als archeologisch waardevol zijn aangemerkt.

Archeologiebeleid gemeente Heusden

Voor de gemeenten Haaren, Heusden, Loon op Zand en Vught is een gemeentelijke Archeologische waarden- en verwachtingenkaart en een Archeologische beleidsadvieskaart opgesteld (Vestigia, rapportnr. V834).

Onderzoek

Archeologische beleidsadvieskaart

Op de Archeologische beleidsadvieskaart is het projectgebied aangeduid als gebied met een hoge archeologische verwachting, zie figuur 5.1.

Figuur 5.1. Uitsnede Archeologische beleidsadvieskaart (groene ovaal is globale ligging projectgebied)

Het betreft (landschappelijk) zones met naar verwachting een hoge dichtheid aan archeologische sporen, mede naar aanleiding van de inventarisatie van cultuurhistorische objecten en structuren. De beleidsdoelstelling voor deze categorie is archeologisch vooronderzoek (conform KNA) om vast te stellen of er sprake is van behoudenswaardige archeologische waarden.

Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek

In 2009 is door BILAN een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek (verkennende fase) verricht in de woningbouwlocatie. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Aan het projectgebied was op basis van het bureauonderzoek een (middel)hoge verwachting voor archeologische waarden uit de steentijd tot ijzertijd, late Middeleeuwen en Nieuwe tijd toegekend.

Uit het veldonderzoek bleek dat de bodem in het plangebied kan worden geclassificeerd als een akkereerdgrond, laarpodzolgrond en hoge zwarte enkeerdgrond. Door de ontginning van het plangebied (sloten en greppels) en latere egalisatie is de bodem in het plangebied plaatselijk verstoord. Het grootste deel van het projectgebied vertoonde echter nog een relatief intact bodemprofiel (eventueel met gelaagd esdek) en/of restanten van het oorspronkelijke bodemprofiel. De bodemopbouw in het uiterste westelijke deel van het gebied (buiten het projectgebied) wees op relatief natte omstandigheden, die minder geschikt zijn voor bewoning.

Op basis van de resultaten uit het onderzoek wordt aan het projectgebied een middelhoge archeologische verwachting voor archeologische waarden van de steentijd tot Nieuwe tijd toegekend.

Door de geplande ontwikkelingen in het projectgebied zullen de aanwezige archeologische waarden worden verstoord. Geadviseerd is om een vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven uit te laten voeren om de archeologische verwachting te toetsen. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld.

Het Programma van Eisen is opgesteld en vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuvenonderzoek heeft plaatsgevonden. Tijdens dit onderzoek zijn er in het plangebied twee vindplaatsen aangetroffen.

Figuur 5.2. Archeologische vindplaatsen

In één vindplaats zijn muurwerk, een spieker enkele kuilen en paalkuilen aangetroffen. Vermoedelijk gaat het om sporen uit de nieuwe of nieuwste tijd. Deze archeologische vondsten zijn opgegraven. Het betrof sporen van een erf uit de late Middeleeuwen of Nieuwe Tijd, waarbij geen sporen van hoofdgebouwen zijn aangetroffen.

Voor de andere locatie (vindplaats 2) in het plangebied heeft nog geen opgraving plaatsgevonden. Hiervoor wordt in het bestemmingsplan een beschermende regeling opgenomen zodat de aanwezige archeologische vondsten worden veilig gesteld.

Deze regeling houdt in dat grondwerkzaamheden ten behoeve van bouwplannen ter plaatse van de locatie waar sprake is van een middelhoge verwachtingswaarde (conform het archeologisch onderzoek in bijlage 6) uitsluitend zijn toegestaan indien de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige worden begeleid, tenzij uit een nader overgelegd rapport blijkt dat ter plaatse geen sprake is van archeologische waarden. Hiermee wordt verstoring van archeologische vondsten voorkomen.

Conclusie

Archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.6 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Besluit ruimtelijke ordening

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek en conclusie

In het plangebied zijn geen waardevolle monumenten of andere cultuurhistorische waarden aanwezig. Zodoende vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.7 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Aa en Maas, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Waterschap Aa en Maas vraagt aandacht voor onderstaande watertoetsuitgangspunten ter realisatie van een praktisch watersysteem dat schoon, veilig, robuust en mooi is:

• ontwikkelen op een hoge en droge locatie; als dit niet lukt dan dienen aanvullende maatregelen te worden genomen waarmee wateroverlast voldoende wordt tegengaan;
• gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• voorkomen van vervuiling van water;
• voor schoon hemelwater gelden de afwegingsstappen: hergebruik-infiltratie-bufferingafvoer;
• hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO). Een ontwikkeling mag niet leiden tot een hydrologische achteruitgang in en buiten het plangebied, of een hydrologisch knelpunt vormen voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Concreet betekent dit dat:

• a. de afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
• b. de grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
• c. grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
• d. (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
• e. het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

• water positief laten bijdragen aan de belevingswaarde van de omgeving;
• water onderdeel te laten zijn van meervoudig ruimtegebruik om schaarse ruimte efficiënt te benutten;
• ruimteclaims voor watergerelateerde onderwerpen in ruimtelijke plannen verwerken.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de kern Vlijmen en bestaat hoofdzakelijk uit onbebouwde agrarische gronden.

Bodem en grondwater

Volgens de Wateratlas Brabant bestaat de bodem ter plaatse uit zandgronden. Er is sprake van grondwatertrap IV. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand meer dan 0,4 m beneden het maaiveld ligt en de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,8 en 1,2 m beneden het maaiveld. De maaiveldhoogte ter plaatse bedraag circa 2,5 m NAP.

Waterkwantiteit

Volgens de legger van het Waterschap AA en Maas is er in het plangebied zowel een A- als B-waterloop aanwezig in het plangebied. Voor de aanwezige A-watergang geldt een beschermingszone van 5 m. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden. Het plangebied is niet gelegen binnen deze beschermingszone.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is niet aangesloten op het gemeentelijke rioolsysteem.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 160 woningen ter plaatse van het plangebied. In onderstaande tabel is het percentage toekomstig verhard oppervlak weergegeven. Ten gevolge van deze toename in verharding is er circa 3100 m3 aan waterberging noodzakelijk.

fase	fasedeel oppervlakte	uitgeefbaar (m2)	openbare Ruimte (m2)	verhard opp. uitgeefbaar	verhard opp OR
F1a	28.159	13.672	14.487	54%	65%
F1b	28.915	16.779	12.136	54%	65%
F1c	38.157	26.771	11.386	54%	65%
Totaal F1	95.231	57.222	38.009	54%	65%

In en direct grenzend aan fase 1 wordt 3.860 m3 aan waterberging gerealiseerd. In figuur 5.3. is dit per locatie aangegeven. De waterberging wordt, bij aanvang van het bouwrijp maken van de bouwpercelen, in één keer aangelegd. Hierbij betreft het verschillende waterpartijen die functioneren als één bak.

Figuur 5.3. Beoogde locatie waterberging

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Gezien het feit dat het plangebied niet ligt in de nabije omgeving van primaire of secundaire waterkeringen heeft de ontwikkeling geen gevolgen voor de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Water in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan wordt het oppervlaktewater in het plangebied bestemd als 'Groen'.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.8 Milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek 

In de nabije omgeving van het projectgebied is diverse bedrijvigheid aanwezig. Onderstaand wordt ingegaan op de bedrijvigheid die relevant is voor het plangebied.

Ter plaatse van de Wilhelminastraat 26 was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd. De milieuvergunning is reeds sinds 1-1-2013 ingetrokken en de gemeente is reeds eigenaar van de gronden. Hierdoor kan gesteld worden dat er geen milieuhinder ter plaatse van de woning optreedt en dat er geen sprake is van beperking van de huidige bedrijfsvoering.

Voor de scouting aan de Wilhelminastraat 28 wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 m. Het buitenterrein grenst ten noorden aan het plangebied, waar 30 meter de richtafstand is. Op het gehele buitenterrein worden in de dag-, maar ook in de avondperiode, activiteiten ondernomen.De scouting heeft, door de vroegere aanwezigheid van een agrarische bedrijfswoning, rekening moeten houden in zijn activiteiten met de aanwezigheid van deze woning. Hierdoor vindt er geen hinder plaats ter plaatse van de beoogde woningen en wordt de scouting niet belemmerd in zijn activiteiten.

Ten noordoosten van het projectgebied zijn bedrijven en activiteiten toegestaan. Dit betreft bedrijven met over het algemeen een relatief lage milieuhinder. Doordat de woningen bouwkundig afgescheiden zijn van de bedrijven en er sprake is van een minimale afstand van 10 m tussen de woningen en de bedrijven wordt hier geen hinder verwacht.

Conclusie

Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Er is ter plaatse van de beoogde woningen dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat en bedrijven worden niet belemmerd in hun bedrijfsvoering/activiteiten.

5.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR;wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Onderzoek en conclusie

Uit de professionele risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig zijn. Tevens blijkt dat er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt over het spoor, het water, de weg of door buisleidingen dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Beleidskader elektromagnetische straling

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Onderzoek en conclusie

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in deze ruimtelijke onderbouwing geen rekening te worden gehouden.

Het projectgebied ligt daarnaast niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen in acht genomen moeten worden voor (nieuwe) gevoelige objecten.

Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het projectgebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen kunnen veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.11 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van 160 woningen. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving, en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Mommersteeg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 20,7 µg/m³ voor NO2, 23,4 µg/m³ voor PM10 en 14,9 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 13 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 6 Toelichting op de juridische regeling

6.1 Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP)

De basis voor de plankaart, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond met topografische gegevens. Op de plankaart is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven.

Uitgangspunt voor de regels is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Daarnaast is voor de regels ook aansluiting gezocht bij de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening, onder meer met betrekking tot de antidubbeltelbepaling en het overgangsrecht.

6.2 Toelichting op de regels

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.2.2 Bestemmingsregels

Groen (Artikel 3)

In de bestemming zijn naast groen- en watervoorzieningen, voorzieningen met een karakter van algemene nutte zoals speel- en nutsvoorzieningen toegestaan. Uitsluitend ten behoeve van nutsvoorzieningen mogen gebouwen tot maximaal 20 m² worden gebouwd. Voor het overige zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. langzaamverkeersverbindingen zijn mogelijk gemaakt in de groenbestemming.

Tuin (artikel 4)

De bestemming Tuin is opgenomen voor de diepe achtertuin van Wilhelminastraat 30. In deze tuin is uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Verder is het ook toegestaan op ter plaatse hobbymatig dieren te houden.

Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 5 en 6)

De bestemming Verkeer is opgenomen voor de Vijfhoevenlaan. De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is opgenomen voor de beoogde verkeersontsluiting in het plangebied.

Wonen (artikel 7)

Deze gronden zijn onder andere bestemd voor wonen. Binnen deze bestemming is, onder voorwaarden, de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep toegestaan. Voor de bebouwing geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen de bouwvlakken mogen worden gebouwd. Er zijn regels opgenomen voor het bouwen van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Woongebied (Artikel 8)

In de globale bestemming 'Woongebied' zijn de gronden bestemd voor wonen, met inbegrip van aanhuisverbonden beroep of -bedrijf. De bouwmogelijkheden van woningen (hoofdgebouwen) en aan- en uitbouwen en bijgebouwen blijken uit het kaartbeeld en uit de bouwregels. In de regels is het maximum aantal woningen opgenomen en in de gebruiksregels is een beschrijving van het beoogde stratenpatroon opgenomen. In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat in het gebied minimaal 10% en maximaal 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

6.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsregels aanvullende regels gesteld.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 9)

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling zoals deze verplicht is voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (Artikel 10)

In dit artikel is vastgelegd dat bestaande, legaal tot stand gekomen bebouwing is toegestaan, ook als deze in strijd is met de regels van het bestemmingsplan.

Algemene gebruiksregels (Artikel 11)

In deze bepalingen zijn enkele gebruiksvormen aangegeven, die in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt. Het gebruiksverbod zelf is geregeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Door middel van het afwijken van de gebruiksregels is het mogelijk om een (vrijstaand) bijgebouw te gebruiken als afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 12)

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

6.2.4 Overgangs- en slotbepalingen

Overgangsregel (Artikel 13)

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij de inwerkingtreding van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Slotregel (Artikel 14)

In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

De omgevingsvergunning waarvoor deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, leidt tot de planologische mogelijkheid om nieuwe woningen te bouwen. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Het projectgebied is volledig in eigendom van de gemeente Heusden. Het verhaal van kosten van de grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Daarnaast is een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar van een deel van het gebied. Ook is het stellen van locatie- of faseringseisen niet nodig. Het opstellen van een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

Financiële uitvoerbaarheid

Uit de concrete belangstelling van woonconsumenten om een woning te realiseren in dit deel van De Grassen, blijkt voldoende behoefte naar de Grassen. Daarnaast biedt het bouwprogramma flexibiliteit om in te kunnen spelen op ontwikkelingen.

Uit de opbrengst van de kavels kunnen de kosten van de ontwikkeling betaald worden. De kosten bestaan uit de inbrengwaarde van de gronden, inrichting openbaar gebied binnen het plangebied, waterberging en riolering buiten het projectgebied, aansluiting op de Vijfhoevenlaan, plankosten, afdracht aan het fonds rood voor groen, rentekosten en beheerskosten. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan 'De Grassen 1e fase' lag vanaf 14 januari 2016 gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn zijn 7 zienswijzen ingediend waarvan 2 door overleginstanties.

Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. In de Nota zienswijzen (bijlage 10) zijn de zienswijzen samengevat en is aangegeven in hoeverre de zienswijzen aanleiding hebben gegeven tot bijstelling van het plan.

Naar aanleiding van een zienswijze bleek een nadere uiteenzetting op onderdelen noodzakelijk. Ook zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. In de Nota van wijzigingen (bijlage 11) is aangegeven op welke punten het bestemmingsplan is gewijzigd.

In navolging van het masterplan 'De Grassen' zijn er voor fase 1 van De Grassen geen beeldkwaliteitseisen geformuleerd. Op het ontwerpbesluit om De Grassen fase 1 welstandsvrij te maken, zijn geen zienswijzen ingediend. De raad heeft er daarom toe besloten het gehele plangebied welstandsvrij te maken.

Bijlagen

Bijlage 1 Woningbouwplanning 2015 - 2030

Bijlage 2 Kaart welstandsvrij

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek

Bijlage 4 Masterplan De Grassen

Bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 6 Archeologisch onderzoek, verkennende fase

Bijlage 7 Aeriusberekening

Bijlage 8 Gerichte ecologische veldinventarisatie

Bijlage 9 Verkeersmodelberekening De Grassen

Bijlage 10 Nota zienswijzen

Bijlage 11 Nota van wijzigingen