| Plan: | Herziening delen Maaspoort-Oud Empel |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002143-1401 |
Onderhavig bestemmingsplan vervangt voor de betreffende gronden de volgende bestemmingsplannen:
De gronden in en om Oud Empel zijn op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart aangeduid als archeologisch monument. Bij archeologische monumenten was in het Streekplan 2002 uitgangspunt, conform het Verdrag van Malta, dat het archeologische erfgoed moet worden beschermd op de plaats waar het wordt aangetroffen, dat het hele gebied moet worden vrijgehouden van bodemverstorende ingrepen en dat bebouwing alleen aanvaardbaar is als uit archeologisch onderzoek blijkt dat ze niet zal leiden tot aantasting van het archeologische erfgoed.
Op de plankaart van bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel is het archeologisch monument als zodanig aangeduid. De bescherming van het archeologisch monument gebeurt door een aanlegvergunningstelsel dat is opgenomen in de bestemmingen die op de betreffende gronden van toepassing zijn. Het aanlegvergunning- stelsel beoogt een verbod voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden op of in gronden die zijn aangeduid als archeologisch monument, zonder of in afwijking van een aanlegvergunning. Echter, gedeputeerde staten zagen op een drietal punten aanleiding tot het maken van opmerkingen.
1. Foutieve verwijzing in de planvoorschriften
In het aanlegvergunningstelsel wordt verwezen naar gronden die zijn aangeduid als 'archeologisch waardevol terrein' of 'agrarisch waardevol terrein', terwijl op de plankaart alleen 'archeologisch monument' is aangeduid. Door deze foutieve verwijzingen heeft het aanlegvergunningstelsel formeel betrekking op gronden die niet bestaan. De archeologische waarden binnen het als archeologische monument aangeduide gebied werden daardoor onvoldoende beschermd. Het gebrek kon niet worden opgeheven door onthouding van goedkeuring. Daarom gaven gedeputeerde staten met gebruikmaking van het bepaalde in artikel 28 lid 4 WRO zelf voorschriften als bedoeld in artikel 14 WRO, ter vervanging van voornoemde voorschriften.
2. Gebrekkig aanlegvergunningstelsel
De regeling van de bestemmingen Woondoeleinden, Horecadoeleinden, Maatschappelijke Dienstverlening en Agrarisch bedrijf biedt voor de gronden in het als archeologisch monument aangeduide gebied mogelijkheden voor het oprichten of uitbreiden van bebouwing zonder dat op afdoende wijze is aangetoond dat daardoor geen onevenredige aantasting van de in deze gronden aanwezige archeologische waarden ontstaat of kan ontstaan. Gedeputeerde staten waren van oordeel dat het aanlegvergunningstelsel niet van toepassing is op werkzaamheden die worden uitgevoerd ten behoeve van het realiseren van een vergunningplichtige bebouwing, zodat de archeologische waarden onvoldoende worden beschermd. Op het moment van goedkeuring waren woningen in aanbouw ten aanzien waarvan de gemeente 's-Hertogenbosch al archeologisch onderzoek had uitgevoerd. Omdat het onderzoek niet het hele archeologische monument omvatte, kon op basis van dit onderzoek niet worden gewogen of de bouwmogelijkheden bij bestaande woningen (bijvoorbeeld aanbouwen en bijgebouwen) aanvaardbaar zouden zijn. Gedeputeerde staten onthielden daarom goedkeuring aan de bouwvlakken van de genoemde bestemmingen, gelegen binnen het als archeologisch monument aangeduide gebied. Op grond van de resultaten van het genoemde onderzoek zagen gedeputeerde staten geen aanleiding om goedkeuring te onthouden aan de nieuwbouwmogelijkheden binnen het onderzochte gebied.
3. Archeologisch monument niet opgenomen in de doeleindenomschrijving
In de doeleindenomschrijving van de bestemmingen Horecadoeleinden, Maatschappelijke dienstverlening, Agrarisch bedrijf, Groenvoorzieningen, Agrarisch gebied met landschappelijke waarde, Uiterwaarden en Verkeers- en verblijfsdoeleinden is niet aangegeven dat de op de plankaart als zodanig aangeduide gronden tevens zijn bestemd voor archeologische waarden voor zover gelegen binnen het op de plankaart als 'archeologisch monument' aangeduide gebied. Hoewel dit voor gedeputeerde staten geen aanleiding was om goedkeuring te onthouden aan de genoemde bestemmingen, gaan zij er in hun besluit niettemin van uit dat deze tekortkoming in de herziening van het bestemmingsplan wordt meegenomen.
Geen adequate bescherming natuurwaarden
De (voormalige) eendenkooi en de strook bos tussen de eendenkooi en de rijksweg A59 zijn gebieden met natuur- en landschapswaarden. Deze gebieden zijn op basis van hun omvang niet op de plankaart van het Streekplan 2002 als Groene Hoofdstructuur (GHS) aangegeven maar zijn wel GHS-waardig. Op detailkaarten die aan deze plankaart ten grondslag lagen, hebben deze gebieden de aanduiding GHS, subzone natuurparel (de eendenkooi) respectievelijk subzone overig bos- en natuurgebied (de strook bos). In bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel hebben de gronden van de (voormalige) eendenkooi de aanduiding 'Na' die als bestemming noch als aanduiding in de planvoorschriften is geregeld. Ook op de legenda bij de plankaart komt deze aanduiding niet voor. Volgens gedeputeerde staten is niet aangetoond dat bescherming van de natuurwaarden in het gebied in dit gebied niet nodig is en is het plan daarom in strijd met het provinciaal beleid en met een goede ruimtelijke ordening. Omdat volgens gedeputeerde staten een adequate bescherming van de natuurwaarden in dit gedeelte van het plangebied niet is geregeld, hebben zij goedkeuring onthouden aan de bestemmingsregeling voor dit gebied. Gedeputeerde staten zijn voor de begrenzing ervan uitgegaan van de aanwezige wegen en paden en gaan er in hun besluit van uit dat de gemeente 's-Hertogenbosch in haar herzieningsbesluit tot een meer gedetailleerde begrenzing zou komen.
Bebouwingsmogelijkheden niet objectief bepaald
De aanduiding 'Na' maakt op de plankaart deel uit van het gebied rond de Noorderplas waaraan in bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel de bestemming Recreatiegebied is toegekend. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel kunnen burgemeester en wethouders, onder voorwaarden, vrijstelling verlenen en toestaan dat gebouwen worden gebouwd ten behoeve van maatschappelijke en/of recreatieve voorzieningen. Eén van de voorwaarden is dat de bebouwing moet worden gesitueerd op de gronden in het zuidoostelijk gelegen deel van de bestemming. Gedeputeerde staten oordeelden dat deze voorwaarde te algemeen en te ruim is geformuleerd en daardoor onvoldoende objectief bepaald. Een andere voorwaarde is dat de oppervlakte van de bebouwing niet meer mag bedragen dan 165 m². Niet is aangegeven of de oppervlaktemaat geldt voor het totaal aan gebouwen of per gebouw. Gedeputeerde staten oordeelden daarom dat de bouwmogelijkheden binnen deze bestemming onvoldoende zijn begrensd en onthielden goedkeuring aan deze ontheffingsmogelijkheid.
Veiligheidszone LPG
Op de plankaart is een veiligheidszone LPG aangegeven voor het aan de Maaspoortweg gelegen verkooppunt voor motorbrandstoffen met LPG. De veiligheidszone heeft een straal van 80 meter. Deze contour is ook opgenomen in de milieuvergunning die gold op het moment van het goedkeuringsbesluit en is afkomstig uit de nota LPG uit 1984. Op hetzelfde moment was reeds het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) van kracht. Met de inwerkingtreding van het Bevi verviel de nota LPG als toetsingskader. De genoemde milieuvergunning bevatte geen limitering door middel van een maximaal toegestane doorzet van LPG. Het Bevi bepaalt dat in dat geval de contour voor het plaatsgebonden risico minimaal 110 meter bedraagt en de contour voor het groepsrisico 150 meter, tenzij een Quantitative Risk Analysis (QRA) is uitgevoerd waaruit andere veiligheidscontouren blijken. Zo'n QRA is voor bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel niet uitgevoerd.
De gemeente 's-Hertogenbosch gaf bij gedeputeerde staten aan dat ze de milieuvergunning zou aanpassen waarbij de doorzet beperkt zou worden tot 1000 m³ LPG per jaar. In dat geval stelt het Bevi de contour voor het plaatsgebonden risico op 45 meter en de contour voor het groepsrisico op 150 meter. Gedeputeerde staten constateerden dat de straal van de veiligheidszone in bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel niet overeenkomt met de omvang van de veiligheidszone(s) conform het Bevi. Toch keurden Gedeputeerde Staten dit planonderdeel goed, aangezien binnen de veiligheidszone geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten aanwezig zijn of kunnen worden opgericht.
Wel werd door hen goedkeuring onthouden aan de vrijstellingbevoegdheden in de dubbelbestemming Veiligheidszone LPG. De dubbelbestemming beoogt dat op de gronden binnen de veiligheidszone geen bebouwing mag worden opgericht of gebruikt als kwetsbaar object. Op grond van de vrijstellingsbepalingen in de bestemmingsregeling kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen van het bouw- en gebruiksverbod. In de vrijstellingsbepalingen wordt echter niet verwezen naar een uit te voeren toetsing aan het bepaalde in het Bevi, zodat de veiligheid volgens Gedeputeerde Staten onvoldoende is gegarandeerd. Gedeputeerde staten hebben daarom goedkeuring onthouden aan deze vrijstellingsbepalingen. Tegelijkertijd constateerden ze dat op grond van de basisbestemmingen (Recreatief gebied en Verkeer- en verblijfsdoeleinden) geen bebouwing is toegestaan dat de genoemde vrijstellingsbepalingen geen toegevoegde waarde hebben.
De woning aan de Empelse Schans 2 was vanaf de jaren '50 als woning in gebruik bij de boerderij. In 1977 werden de landerijen verkocht om de bouw van de Maaspoort mogelijk te maken. Met deze verkoop kwam een einde aan het toenmalige boerenbedrijf, zij het dat nog tot halverwege de jaren '80 op kleine schaal melkkoeien werden gehouden. Daarna zijn de agrarische activiteiten geheel gestopt en is de woning als burgerwoning in gebruik gebleven. In het oude bestemmingsplan 'Maaspoort, 4e fase, deelgebieden MPT' uit 1990 kreeg het perceel de bestemming 'Dienstverlenende Functie (DF)', met een bij de functie behorende woning. Dit gebeurde om de boer na zijn gedwongen beëindiging van het boerenbedrijf de mogelijkheid te bieden om ter plaatse een nieuw bedrijf te starten. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Het gebruik van de woning als burgerwoning, vanaf halverwege de jaren '80, was op grond van het overgangsrecht toegestaan en dus niet in strijd met het bestemmingsplan. In 2000 is het perceel Empelse Schans 2 gesplitst: het perceel met de woning is verkocht aan de huidige bewoners, familie van de boer; het perceel met de landbouwschuur en het daaromheen liggende erf bleef in eigendom van de boer zelf. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel zijn beide percelen bestemd voor 'Bijzondere doeleinden', dat wil zeggen voor commerciële dienstverlenende bedrijven als afgeleide van agrarische functies zoals een tuincentrum of een vakantieboerderij, voor (niet)commerciële dienstverlenende functies van sportieve c.q. recreatieve aard zoals een (milieu)educatief centrum, een creatief centrum, een meditatiecentrum, voor een bijzondere woonvoorziening en voor één dienstwoning. Hiermee is de bestaande woning wederom als dienstwoning bestemd en niet, overeenkomstig het al jaren voortdurende en ononderbroken gebruik, als burgerwoning. Bij de vaststelling van bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel is dan ook geen rekening gehouden met het feit dat de woning al jarenlang niet als dienstwoning gebruikt werd. Omdat er geen concreet vooruitzicht was op een gebruik conform de bestemming, binnen de planperiode van tien jaar, had de woning conform vaste jurisprudentie positief bestemd moeten worden. In dit bestemmingsplan wordt het perceel c.q. woning Empelse Schans 2 dan ook als zodanig positief bestemd.