| Plan: | Rosmalen Centrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002141-1501 |
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
In dit artikel worden diverse begrippen verklaard die in de regels voorkomen. Hiermee wordt voorkomen dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Een belangrijk begrip wordt nader toegelicht:
Dakschild:
"een hellend dakvlak, met een helling van ten minste 35° en ten hoogste 85°, ter hoogte van de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een hoogte van ongeveer één bouwlaag, waarbij het hellende dakvlak aan de bovenzijde grenst aan een plat dak".
Het uitgangspunt is dat hoofdgebouwen moeten worden afgedekt met een meerzijdige kap en/of dakschilden, waardoor platte daken en lessenaarsdaken zijn uitgesloten. Met een dakschild wordt bedoeld "een hellend dakvlak ter hoogte van de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een hoogte van ongeveer één bouwlaag, waarbij het hellende dakvlak aan de bovenzijde grenst aan een plat dak". Dit betekent dat indien er met dakschilden wordt gewerkt, er ter hoogte van de bovenzijde van de dakschilden een plat dak is toegestaan. In de regels is opgenomen dat hoofdgebouwen dienen te zijn afgedekt met een meerzijdige kap en/of dakschilden. Dit betekent dan als er met dakschilden wordt gewerkt, er per hoofdgebouw minimaal twee dakschilden gebouwd moeten worden.
In het artikel "Wijze van meten” is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden.
Binnen de bestemming “Bedrijf” zijn bedrijfsactiviteiten toegelaten, die daar thans zijn gevestigd naast bedrijven welke passend worden geacht in een gebied met functiemenging als het centrum van Rosmalen. De bedrijfscategorieën zijn aangegeven in een bij de regels behorende bijlage "Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging". Bij de selectie van bedrijfsactiviteiten is gebruik gemaakt van de staat van inrichtingen uit de brochure “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (versie 2009). Op basis van de in de brochure voorkomende lijst voor gemengde gebieden zijn in het voorliggende plan de bedrijfsactiviteiten in categorie A, B of C toelaatbaar gesteld.
Binnen deze bestemming zijn de bouwmogelijkheden buiten het bouwvlak expliciet geregeld, middels een aanduiding op de verbeelding en een bijbehorend maximum te bebouwen oppervlak in de regels.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
Binnen de bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening" zijn de bestaande nutsvoorzieningen ondergebracht. Er zijn binnen het plangebied enkele nutsvoorzieningen aanwezig welke veelal een zeer beperkte omvang hebben. De aanwezige nutsvoorzieningen, veelal transformator-/elektriciteitshuisjes, zijn vastgelegd middels een bouwvlak en hoogtemaatvoering. Om de nodige flexibiliteit te behouden zijn nieuwe nutsvoorzieningen ook als ondergeschikte functie binnen de andere bestemmingen toegelaten.
In de centrumbestemming zijn veel functies toegelaten zoals maatschappelijk functies (met uitzondering van religieuze functies), publiekverzorgend ambacht en dienstverlening. De functies "Detailhandel" en "Horeca" zijn niet overal binnen deze bestemming toegestaan. Waar detailhandel en horeca zijn toegestaan is op de verbeelding expliciet aangeduid (voor meer informatie zie paragraaf 4.2.3 en paragraaf 4.2.4). Binnen de functie detailhandel nemen supermarkten een bijzondere plaats in. Supermarkten zijn groter dan gemiddelde winkels en trekken veel mensen en verkeer aan. Supermarkten zijn daarom slechts beperkt toegestaan. De aanwezige supermarkten zijn, op de Aldi na, positief bestemd. De Aldi (Raadhuisstraat 17-19) zal binnen de planperiode van 10 jaar gaan verhuizen naar een locatie buiten het plangebied. Op basis van het bestemmingsplan "Centrum 1994" was op dit perceel geen detailhandel c.q. supermarkt toegestaan en daarom wordt in het nieuwe bestemmingsplan op dit perceel geen detailhandel toegelaten.
De functie "Wonen" is eveneens toegelaten binnen deze bestemming. Wonen is overal binnen deze bestemming toegelaten in tegenstelling tot de andere (hoofd)functies, welke alleen zijn toegelaten op de begane grond.
Artikel 6 Cultuur en ontspanning
Deze bestemming ligt op de kinderboerij/dierenweide in het zuiden van het plangebied. De belangrijkste gebouwen zijn opgenomen in een bouwvlak. Ook buiten het bouwvlak zijn gebouwen toegestaan. De gebouwen buiten het bouwvlak mogen een gezamenlijke oppervlakte hebben van maximaal 50 m². In deze bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om maximaal 75 m² aan gebouwen buiten het bouwvlak toe te staan.
De hoogte van de aanwezige gebouwen bestaat uit een bouwlaag met een kap. De toegestane maximale goothoogte bedraagt daarom 3 meter en de maximale bouwhoogte (binnen het bouwvlak) 5 meter om het kleinschalige uitstraling te behouden.
In deze bestemming zijn meerdere hoofdfuncties toegestaan. De percelen waarop deze bestemming is gelegd hebben als gemeenschappelijk kenmerk dat er gewoond werd of nog steeds gewoond wordt. De functie "Wonen" is daarom op alle percelen binnen deze bestemming toegestaan. Een ander gemeenschappelijk kenmerk van de percelen binnen deze bestemming is dat er nog een andere hoofdfunctie gevestigd is, welke een dusdanig grote omvang heeft dat deze niet past in de regeling voor de "aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit" van de woonbestemming. Per perceel is bepaald welke andere functie naast de woonfunctie is toegestaan (bedrijf, detailhandel enz). Met name de toegelaten detailhandel is zeer specifiek geregeld. Dit is gedaan omdat de in deze bestemming aanwezige detailhandelsfuncties niet gelegen zijn aan de "winkel-8", waar de detailhandel geconcentreerd zou moeten worden (zie paragraaf 3.4.5 en 4.2.3). De nu aanwezige detailhandel mag worden gehandhaafd en voortgezet, maar andere dan de specifiek aangeduide vormen van detailhandel zijn niet toegestaan.
Binnen deze bestemming is aangegeven hoeveel woningen per bestemmingsvlak aanwezig mogen zijn. Dit is gedaan om uitbreiding van het aantal woningen op deze percelen tegen te gaan.
In deze bestemming zijn, net als in de bestemming "Gemend - 1", meerdere hoofdfuncties toegestaan. Het verschil met de bestemming "Gemengd - 1" is dat er in deze bestemming geen woningen zijn toegelaten. Het perceel/gebouw aan de Oude Dijk 10 mag overigens wel als bijgebouw bij de aangrenzende woning worden gebruikt.
Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen. Ook de aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen (waaronder wijkspeelplaatsen) zijn binnen deze bestemming toegelaten.
Om de groenvoorzieningen te beschermen zijn slechts zeer kleine bouwwerken binnen de bestemming "Groen" toegelaten. Binnen de groenbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde slechts tot een zeer beperkte hoogte en oppervlakte gerealiseerd worden, zoals speelvoorzieningen. Het is niet de bedoeling dat er woningen of aan- en bijgebouwen bij woningen worden gebouwd binnen de bestemming "Groen".
Binnen deze bestemming zijn ondergeschikte functies als speelvoorzieningen, sportvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen toegestaan. Ondergeschikt wil zeggen dat niet meer dan 35% van de betreffende groenvoorziening als zodanig mag worden gebruikt, zodat het grootste deel van de groenvoorziening ook daadwerkelijk groen blijft. Er zijn binnen sommige groenvoorzieningen echter dermate grote ondergeschikte functies geplaatst of op basis van eerdere bestemmingsplannen mogelijk gemaakt, dat deze functies niet meer als ondergeschikt kunnen worden aangemerkt. Er zijn daarom binnen een aantal groenvoorzieningen aanduidingen opgenomen, om de in het groen gelegen voorzieningen/functies correct te regelen.
De grootschalige kantoorpanden die in het plangebied aanwezig zijn, zijn als “Kantoor” bestemd. Het betreft de kantoren in het zuidwesten en zuidoosten van het plangebied.
De kantoren dienen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken te worden gebouwd. Gebouwen van ondergeschikte aard, zoals fietsenbergingen, mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits er per bouwperceel niet meer dan 50 m² aan gebouwen buiten het bouwvlak wordt gebouwd.
Binnen de kantoorbestemming in het zuidwestelijk deel van het plangebied is ook een (bij)gebouw aanwezig welke ondergeschikt is aan de kantoorfunctie en dient als opslag-/stallingsruimte. Dit bijgebouw heeft echter een dermate grote omvang dat deze expliciet is vastgelegd met een bouwvlak en hoogtemaatvoering. Op dit bouwvlak is middels een aanduiding geregeld dat dit bijgebouw alleen gebruikt mag worden voor stalling en/of opslag. Het gebruik als kantoor is niet toegestaan.
De gronden binnen deze bestemming zijn bedoeld voor maatschappelijke functies zoals educatie en zorg. Binnen de meeste bestemmingsvlakken is een breed scala aan maatschappelijke voorzieningen en diensten toegelaten. Bovendien zijn naast de maatschappelijke functies zelf ook met deze maatschappelijke functies samenhangende (administratieve) diensten, zoals zorgkantoren/zorgverlening, en andere vormen van dienstverlening, die een min of meer openbaar karakter hebben, toegestaan. De maatschappelijke functie "religie" is echter alleen ter plaatse van de Lambertuskerk toegestaan.
Het maatschappelijke bestemmingsvlak van de Lambertuskerk is alleen bestemd voor religieuze doeleinden en voor een begraafplaats. Dit is expliciet in het bestemmingsplan geregeld. De Lambertuskerk is een rijksmonument. Het bouwvlak is daarom strak om de kerk heengelegd. Bovendien mag de kerk niet worden uitgebreid met bijgebouwen en/of overkappingen.
Artikel 12 Verkeer - Railverkeer
De bestemming "Verkeer - Railverkeer" is bestemd voor de spoorlijn 's-Hertogenbosch Nijmegen. Ook het station van Rosmalen is in deze bestemming opgenomen.
Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Hierbij moet worden gedacht aan wegen, fiets- en voetpaden en pleinen. Ook ondergeschikte voorzieningen als straatmeubilair, speelvoorzieningen en kleine groenvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegelaten.
Binnen deze bestemming mogen alleen (relatief) kleine bouwwerken worden opgericht. De fietsenstalling bij de station (in het zuiden van het plangebied) is specifieke aangeduid, omdat deze een relatief groot oppervlak heeft.
De wekelijkse markt op De Driesprong is specifieke aangeduid en geregeld. Ook zijn De Driesprong en het Gildeplein aangeduid als evenemententerrein om de jaarlijkse kermis en braderie e.d. mogelijk te maken.
Deze bestemming omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Er is voor gekozen de bestaande woonfuncties als zodanig vast te leggen. Dat houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.
Woningtypologieën
Het bestemmingsplan maakt in de bestemming "Wonen" onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.
Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, halfvrijstaand (twee-aaneen), geschakeld of aaneengebouwd.
Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend togestaan, indien dit middels een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.
Erfbebouwing
Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van bijgebouwen (hieronder worden aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen verstaan). Een belangrijk onderdeel van de erfbebouwingsregeling is dat er maximaal 75 m² aan erfbebouwing mag worden opgericht in het achtererfgebied, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd. Voor een aantal woonpercelen is het maximum van 75 m² uitgebreid. Dit is gedaan omdat de betreffende percelen op basis van het bestemmingsplan "Centrum 1994" aanzienlijk meer erfbebouwingsmogelijkheden hadden dan de standaard 75 m².
Bedrijf aan huis
Op sommige percelen is in het verleden meer erfbebouwing vergund dan is toegestaan op basis van de erfbebouwingsregeling. Op deze percelen is de aanduiding "bedrijf aan huis" gelegd, waarmee er een grotere oppervlakte voor de aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten wordt toegestaan dan de standaard 50 m².
De dubbelbestemming "Leiding - Gas" is opgenomen ten behoeve van een gastransportleiding. De bouwregels beschermen de gastransportleiding. Indien het functioneren van de leiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.
Artikel 16, 17 en 18 Waarde - Archeologie
Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is - zoals nader toegelicht in paragraaf 3.4.1 van deze toelichting - aan gronden in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde-Archeologie toegekend. Opgenomen is een verbod tot bouwen beneden maaiveld, een verbod tot slopen zonder omgevingsvergunnning en een vereiste van een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde. Na een verplichte rapportage, waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd, kan afgeweken worden van het bouwverbod, respectievelijk een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of , indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of een verplichting de uitvoering van werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend archeoloog. Het overleggen van een rapportage ter vastlegging van de archeologische waarden is niet nodig, indien - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.
In de algemene bepalingen komen onder andere de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels en de algemene afwijkingsbevoegdheid alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.
Binnen het gehele plangebied zijn ondergrondse parkeergarages/parkeerkelders toegestaan. Deze regeling is opgenomen in de algemene bouwregels, zodat deze op het hele plangebied van toepassing is. De (aanleg van) ondergrondse parkeergarages/parkeerkelders is daardoor niet aan bestemmingsgrenzen gebonden, waardoor dergelijke parkeervoorzieningen beter te realiseren zijn.
In de algemene aanduidingsregels zijn bepalingen opgenomen voor de "Veiligheidszone - lpg". De gronden ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met een LPG-installatie. Er is daarom bepaald dat er geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen worden gebouwd en/of functies worden toegestaan, die niet in overeenstemming zijn met de in deze zone gelegen bestemmingen "Bedrijf", "Gemengd - 2" en "Wonen".
Het bovenstaande betekent dat er ter plaatse van de veiligheidszone alleen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten mogen worden opgericht en/of functies worden toegestaan, die voldoen aan de ter plaatse liggende bestemmingen. Er mogen binnen de veiligheidszone bijvoorbeeld geen nieuwe woningbouwmogelijkheden worden toegestaan dan behalve die de woonbestemming toelaat. Bestaande woningen zijn hiermee positief bestemd en mogen ook worden herbouwd. Bovendien mag bij deze woningen ook erfbebouwing worden opgericht, mits de nieuwe erfbebouwing voldoet aan de regels van de woonbestemming. Hierbij moet uitdrukkelijk worden opgemerkt dat met 'nieuw' geen vervangende nieuwbouw wordt bedoeld.
Voor het bouwen van nieuwe beperkt kwetsbare objecten en/of toestaan van nieuwe beperkt kwetsbare functies is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Om van de afwijkingsmogelijkheid gebruik te kunnen maken zal moeten worden onderzocht of er een aanvaardbaar woon- en/of leefklimaat kan worden gerealiseerd en er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de veiligheid van personen.
In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.