Rosmalen Centrum

Artikel 14 Wonen

14.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water e.d.;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis' tevens aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens een makelaarskantoor;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend stalling van motorvoertuigen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor maatschappelijke voorzieningen op de begane grond;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' tevens voor stalling van motorvoertuigen en opslag;
• g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en terreinen.

14.2 Bouwregels

14.2.1 Algemeen

• a. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' dienen de gebouwen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.
• b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd.
• c. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' mogen, met uitzondering van erfafscheidingen, geen bouwwerken worden opgericht.
• d. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is het bouwen uitsluitend toegestaan vanaf een hoogte van 2,5 meter, met uitzondering van (ondergeschikte) delen ten behoeve van de onderdoorgang, waaronder kolommen, pilaren en kopgevels, mits de functie van de onderdoorgang niet wordt geschaad.

14.2.2 Hoofdbebouwing/Hoofdgebouw

• a. Hoofdgebouwen dienen ten dienste van de bestemming, binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. Bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd, tenzij anders aangegeven op de verbeelding;
• c. Ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' mogen de hoofdgebouwen van de woningen uitsluitend aaneen gebouwd worden;
• d. Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen de hoofdgebouwen van de woningen uitsluitend twee-aaneen gebouwd worden;
• e. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' mogen de hoofdgebouwen van de woningen uitsluitend vrijstaand gebouwd worden;
• f. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen de hoofdgebouwen van de woningen uitsluitend gestapeld gebouwd worden;
• g. Met betrekking tot de bouwhoogte van een hoofdgebouw geldt:
  • 1. de bouwhoogte zoals aangeduid op de verbeelding, mag niet worden overschreden;
  • 2. de goothoogte zoals aangeduid in de verbeelding, mag niet worden overschreden;
• h. hoofdgebouwen dienen te zijn afgedekt met een meerzijdige kap en/of dakschilden.

14.2.3 Bijgebouwen

Binnen deze bestemming mogen bijgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. bijgebouwen in de vorm van aan- of uitbouwen van het hoofdgebouw of in de vorm van vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en binnen het achtererfgebied. Voor bijgebouwen in het bouwvlak gelden de bepalingen van 14.2.2 sub b en g en voor bijgebouwen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, gelden de bepalingen van 14.2.3 sub b tot en met sub j;
• b. het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, mag niet meer dan 50% worden bebouwd;
• c. het onbebouwd blijvende deel van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, mag geen kleinere aaneengesloten oppervlakte krijgen dan 25 m²;
• d. met inachtneming van het bepaalde in 14.2.3 onder b bedraagt het maximale gezamenlijke grondoppervlak van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, 75 m²;
• e. voor zover de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de resterende omvang van het bouwperceel achter het bouwvlak meer bedraagt dan 200 m² mag het in 14.2.3 onder d geregelde maximale gezamenlijke grondoppervlak worden vermeerderd tot 10% van de omvang van het bouwperceel, tot in totaal 100 m²;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' bedraagt, in afwijking van het bepaalde in 14.2.3 sub b, d en e, het gezamenlijke grondoppervlak van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, maximaal het op de verbeelding aangegeven aantal m²;
• g. de maximale bouwhoogte bedraagt 3 meter;
• h. indien met hellende dakvlakken wordt gebouwd, bedraagt de maximale goothoogte 3 meter, de maximale nokhoogte 4,5 meter en de dakhelling maximaal 50° ten opzichte van het horizontale vlak;
• i. gebouwen met één hellend dakvlak zijn uitsluitend mogelijk bij een aanbouw tegen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw (aankappingen); hierbij bedraagt de maximale goothoogte 3 meter en de maximale bouwhoogte 4,5 meter;
• j. dakterrassen zijn niet toegestaan.

14.2.4 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzonderingen van erfafscheidingen, zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en het achtererfgebied;
• b. het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, mag niet meer dan 50% worden bebouwd;
• c. met inachtneming van het bepaalde in 14.2.4 onder b bedraagt het maximale gezamenlijke grondoppervlak van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, 75 m²;
• d. voor zover de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de resterende omvang van het bouwperceel achter het bouwvlak meer bedraagt dan 200 m² mag het in 14.2.4 onder c geregelde maximale gezamenlijke grondoppervlak worden vermeerderd tot 10% van de omvang van het bouwperceel, tot in totaal 100 m²;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' bedraagt, in afwijking van het bepaalde in 14.2.4 sub c en d, het gezamenlijke grondoppervlak van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, maximaal het op de verbeelding aangegeven aantal m²;
• f. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen op en voor de voorgevelrooilijn bedraagt van de voet af gemeten 1 meter;
• g. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn bedraagt van de voet af gemeten 2 meter;
• h. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 3 meter.

14.2.5 Garage

Ter plaatse van de aanduiding 'garage' mogen bouwwerken worden gebouwd, die uitsluitend mogen worden gebruikt ten behoeve van het stallen van motorvoertuigen met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. de bebouwing dient te worden gebouwd binnen de bouwvlakken;
• b. bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd;
• c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter.

14.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

• a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de verkeersveiligheid;
• c. de milieusituatie;
• d. de sociale veiligheid;
• e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
• f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

14.4 Afwijken van de bouwregels

14.4.1 Afwijken met betrekking tot parkeervoorzieningen

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.1 sub b, mits:

• a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
• b. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

14.4.2 Afwijken met betrekking tot de hoofdbebouwing

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.2 sub h voor het bouwen van een plat dak en/of lessenaarsdak mits het stedenbouwkundig beeld van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast.

14.4.3 Afwijken met betrekking tot bijgebouwen

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.3 sub a voor het bouwen van bijgebouwen in het voorerfgebied met dien verstande dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken in het voorerfgebied maximaal 25 m² mag bedragen;
  • 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mogen worden geschaad;
  • 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
  • 4. voor het bouwen naast de zijgevellijn van het hoofdgebouw op hoekpercelen gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
    • de bijgebouwen dienen te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
    • de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
    • de maximale breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt 3 meter;
    • nadere eisen kunnen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.
• b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.3 sub b, met dien verstande dat:
  • 1. slechts mag worden afgeweken ten behoeve van de bouw van een bijzondere woonvoorziening;
  • 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mag worden geschaad;
  • 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
    • a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.3 sub c, met dien verstande dat:
  • 4. het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, kleiner is dan 50 m²;
  • 5. slechts mag worden afgeweken ten behoeve van de bouw van een bijzondere woonvoorziening of indien de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meer bedraagt dan 40 m²;
  • 6. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mag worden geschaad;
  • 7. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet mag worden aangetast.
• c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de in 14.2.3 aangegeven maten en/of percentages, met dien verstande dat:
  • 1. er alleen mag worden afgeweken ten behoeve van een logische en zorgvuldige inpassing en/of aanpassing van een bouwplan aan de bijzondere omstandigheden van een eigen of naastgelegen bouwperceel en de daarop aanwezige bebouwing;
  • 2. de overschrijding maximaal 10% van de aangegeven maten en/of percentages mag bedragen, met dien verstande, dat ten aanzien van de in 14.2.3 sub h en i bepaalde maximum hoogte een overschrijding tot maximaal 5,5 meter is toegestaan voor wat betreft erfbebouwing voorzover gelegen naast en tussen hoofdgebouwen;de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mag worden aangetast;
  • 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de het bepaalde in 14.2.3 sub j voor dakterrassen bij woningen, waar de woonkamer op de eerste verdieping is gelegen en er geen sprake is van onevenredige privacy-aantasting.

14.4.4 Afwijken met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.4 sub a voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde in het voorerfgebied, mits:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken in het voorerfgebied maximaal 25 m² mag bedragen;
  • 2. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 3 meter bedraagt;
  • 3. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mag worden geschaad;
  • 4. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
• b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.2.4 sub f en g met betrekking tot de voorgeschreven hoogtemaat voor erfafscheidingen tot respectievelijk 1,5 meter en 2,5 meter, uitsluitend voor open, pergola-achtige constructies.

14.5 Specifieke gebruiksregels

• a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
• b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd;
• c. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
  • 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. in afwijking van het bepaalde in 14.5 sub c onder 1 mogen ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf aan huis' en 'dienstverlening' de ruimten/gebouwen volledig worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.
  • 3. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 4. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
  • 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
• d. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.
• e. Ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf aan huis' en 'dienstverlening' mogen de ruimten/gebouwen niet worden gebruikt als zelfstandige woning.

14.6 Afwijken van de gebruiksregels

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
  • 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. in afwijking van het bepaalde in 14.6 sub a onder 1 mogen ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf aan huis' en 'dienstverlening' de ruimten/gebouwen volledig worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.
  • 3. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 4. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
  • 5. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
  • 6. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
  • 7. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
• b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in 14.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.