Eikendonk

4.2 Planbeschrijving

De gekozen stedenbouwkundige variant is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan, dat weer is vertaald in voorliggend voorontwerp-bestemmingsplan, geeft de gewenste vernieuwing van Eikendonk aan en biedt een ruimtelijk kader voor de herinrichting van de buitenruimte en de sloop-nieuwbouw. In het plan worden de hoofdlijnen van de nieuwe inrichting vastgelegd, evenals de opzet van de bebouwing en de beeldkwaliteit. Hieronder wordt ingegaan op de ruimtelijke invulling, de functionele invulling, het verkeer, het parkeren, de inrichting van de openbare ruimte en de beeldkwaliteit.

4.2.1 Ruimtelijke invulling

4.2.1.1 Opgave

Te slopen woningen
De bouw- en woontechnische kwaliteit van een groot deel van de huurwoningen van BrabantWonen in Eikendonk is zó slecht, dat renovatie geen optie is. Deze woningen zullen dan ook gesloopt worden en vervangen door nieuwbouw. Een uitzondering hierop wordt gemaakt voor de woningen aan de Oostwal. De kwaliteit van deze woningen is redelijk tot goed en zullen daarom gehandhaafd worden. In totaal zullen er 165 woningen worden gesloopt.
In beginsel was het de bedoeling om de herontwikkeling bloksgewijs te laten plaatsvinden, zodat grootschalige sloop wordt voorkomen en voor de bewoners mogelijkheden worden gecreëerd om desgewenst binnen Eikendonk te verhuizen en terug te keren naar een sociale huurwoning. Nu inmiddels nagenoeg alle oorspronkelijke bewoners uit de wijk zijn vertrokken, is deze aanpak niet meer van belang.

Verder is rekening gehouden met de aanwijzing van het complex tussen Bossche Pad, Eindstraat en Maastrichtseweg tot gemeentelijk monument. Dit betreffen de woningen Maastrichtseweg 34 t/m 57, Eindstraat 2 t/m 16 en De Bossche Pad 49 t/m 74.

Dynamiek driehoek
Ruim de helft van de woningen in Eikendonk worden vernieuwd. De complexen rond het Eikendonkplein en de Bazeldonkstraat zijn bouwtechnisch slecht en worden gesloopt. De overige woningen zijn gemeentelijk monument (complex tussen Bossche Pad, Eindstraat en Maastrichtseweg), relatief nieuw (complex Oostwal) of particulier bezit. Deze woningen blijven gehandhaafd. Daarmee ontstaat een groot vernieuwingsgebied vanaf het Eikendonkplein tot aan de Nieuw-Ambachtstraat. Hoewel dit één aaneengesloten gebied betreft, worden de mogelijkheden voor vernieuwing ingekaderd door de beperkte blokmaten, de waardevolle ruimtelijke structuur en de schaal van de omgeving. Een uitzondering vormt de locatie aan weerszijden van de Bazeldonkstraat, waar twee blokken eventueel kunnen worden samengevoegd om ruimte te bieden aan een breder programma met een geïntegreerde parkeervoorziening. Deze markante locatie ligt precies in het midden van Eikendonk en is de enige plaats waar de sloop-nieuwbouw de Zuid-Willemsvaart raakt.

Plan in context

Dynamiek randen
Twee ontwikkelingen bieden mogelijkheden om de zuidzijde van Eikendonk een nieuwe betekenis te geven. De toekomstige omlegging van de Zuid-Willemsvaart biedt andere gebruiksmogelijkheden voor het huidige tracé door de stad. De toekomstige stedelijke verkeersstructuur, waarin geen doorgaande verkeersfunctie meer voor de Maastrichtseweg ter plaatse van Eikendonk is voorzien, biedt de mogelijkheid voor een autoluwe inrichting. Beide ontwikkelingen versterken elkaar en kunnen worden gebruikt om de relatie tussen Eikendonk en de stad (via de publieke ruimte langs de Zuid Willemsvaart) opnieuw vorm te geven door de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte te vergroten en aanvullend programma te realiseren, zoals bijvoorbeeld kleinschalige bedrijvigheid en voorzieningen. Wellicht bieden beide ontwikkelingen ook mogelijkheden om aan de randen van Eikendonk te verdichten, maar deze bebouwingsmogelijkheden vallen buiten het bestek van dit bestemmingsplan.

Perspectief
De vernieuwing van Eikendonk heeft een perspectief nodig. Dit perspectief start met de positionering van de buurt als woonmilieu in de stad. De ligging nabij de binnenstad, in combinatie met de functieverandering van de Zuid-Willemsvaart en Maastrichtseweg, biedt een uitgelezen kans om de relatie tussen Eikendonk en het gebied rond het Hinthamereinde te versterken. Dit gebied kenmerkt zich door een ontspannen stedelijkheid: in hoofdzaak wonen, maar wel gemengd met kleinschalige bedrijvigheid en voorzieningen. In de termen van een stadssocioloog een ‘urban village’: rustig wonen met de stad om de hoek. Deze profilering sluit aan bij een aantal kwaliteiten die momenteel aanwezig zijn: de relatief gunstig geprijsde woningen, de ondernemingszin, de cultuurhistorische waarde en de herkenbaarheid van het gebied. Vertrekpunt is dus het aanwezige ruimtelijke en sociale kapitaal van de buurt; de koers is een herkenbaar woonmilieu met een ‘milde’ menging van functies, hecht verbonden met de rand van de binnenstad.

Dubbele opgave
Er ligt dus een dubbele opgave voor Eikendonk. Enerzijds moet Eikendonk weer meer onderdeel worden van de stad, anderzijds moet de kwaliteit van Eikendonk zelf worden verbeterd. Daarbij is het wenselijk om de bouwopgave te verbinden met de aanpak van de grote beeldbepalende, openbare ruimtes: Maastrichtseweg, Bossche Pad en Eikendonkplein. Met zo’n aanpak worden de kwaliteiten van de omgeving gebruikt als oriëntatiepunt voor het wonen. Ook is het wenselijk de ontwikkelingsactiviteiten te combineren met de verbetering van de bestaande bebouwing. Dat is goed voor de eigenaren van het particulier bezit én voor het algemene aanzien van de buurt.
Samenvattend bestaat de vernieuwing van Eikendonk uit de volgende drie onderdelen:

• 1. Sloop en vervangende nieuwbouw van 165 woningen van BrabantWonen tussen Eikendonkplein en Nieuw-Ambachtstraat.
• 2. Herinrichting openbare ruimte geheel Eikendonk, inclusief Maastrichtseweg en Bossche Pad.
• 3. Stimuleren en faciliteren particuliere woningverbetering.
  

Het eerste onderdeel (de nieuwbouw) is uitgewerkt in dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor het verlenen van de bouwvergunningen. Voor het tweede onderdeel (de inrichting van de openbare ruimte) biedt het bestemmingsplan kaders om het openbaar gebied her in te richten. In deze toelichting van het bestemmingsplan wordt een eerste aanzet tot deze herinrichting gegeven.
Het laatste onderdeel, het stimuleren en faciliteren van de particuliere woningeigenaren, volgt een apart traject, parallel aan het bestemmingsplan.

4.2.1.2 Plan BrabantWonen

De historische structuur van Eikendonk wordt gehandhaafd en op een aantal plaatsen aangescherpt. De nieuwe inrichting van de openbare ruimte brengt eenheid in het gebied door consequente toepassing van dezelfde hoogwaardige materialen en detailleringen. De karakteristieke driehoekige vorm van de buurt wordt versterkt door de twee lange historische lijnen Bossche Pad en Maastrichtseweg te benadrukken. Beide wegen krijgen een vergelijkbaar profiel met aan de buitenzijde een dubbele bomenrij in het groen. De derde lange lijn is een denkbeeldige lijn, namelijk de middellijn van het Eikendonkplein, tevens middellijn van de driehoek Eikendonk. Het grote vernieuwingsgebied wordt opgedeeld in drie locaties, ‘aaneengeregen’ door deze denkbeeldige middellijn. Elke locatie vormt een complex en heeft een eigen thema en opzet.

Drie locaties

Locatie 1: Eikendonkplein (het groene plein)
Deze locatie betreft vier rijen eengezinswoningen aan het Eikendonkplein, de Van Paeschenstraat en de Bossche Pad. Alle woningen bestaan uit 2 bouwlagen met een kap en zijn in lange rijen gegroepeerd. Deze rijen zijn in de bestaande rooilijnen gesitueerd, met uitzondering van de rij aan de zuidzijde van het Eikendonkplein. Hier is de rooilijn ca. 2 meter in noordelijke richting verlegd om meer ruimte te geven aan de achtertuinen. De binnenterreinen zijn toegankelijk via afsluitbare achterpaden. De hoekverdraaiing bij de dwarsstraten wordt in de eindwoningen in de rij opgevangen. Deze kopwoningen volgen de richting van de dwarsstraat en vormen één geheel met de tuinmuren die de binnenterreinen afschermen. De kopwoningen zijn georiënteerd op de dwarsstraat. In de architectuur staat de eenheid van de rij centraal, maar de lange rijen moeten wel een geleding krijgen, bijvoorbeeld door toepassing van topgevels. Dakkapellen en uitbreidingsopties zijn voorzien aan de achterzijde op het binnenterrein en worden 'mee ontworpen'.

Locatie 2: Middenblok (het contrapunt van het Eikendonkplein, een teken van vernieuwing)
Deze locatie betreft de samenvoeging van de twee oorspronkelijke bouwblokken aan weerszijden van de Bazeldonkstraat. Het doel is om hier een integraal, groot bouwblok te realiseren, waardoor stedenbouwkundig een eenheid ontstaat. In dit bouwblok is een gemengd programma mogelijk. Dit bouwblok bestaat uit meerdere bouwdelen. Om een centrale parkeervoorziening voor bewoners op maaiveld wordt randbebouwing gesitueerd. Boven de parkeervoorziening is een appartementengebouw gesitueerd, teruggelegen ten opzichte van de rooilijn. De centrale parkeervoorziening met bergingen voor de omliggende woningen heeft een voor voetgangers in- en uitgang op de kop van Eikendonkplein. Deze in- en uitgang is gecombineerd met de toegang tot het bovengelegen appartementengebouw met het daarin ondergebrachte gemeenschappelijk programma. De centrale parkeervoorziening wordt voor auto's ontsloten vanaf de Bossche Pad.
Langs de dwarsstraten zijn brede, ondiepe stadswoningen gesitueerd (2 bouwlagen met kap). Aan de Bossche Pad liggen studio's met een werkruimte op de begane grond en een woongedeelte op de verdieping (totale bouwhoogte 2 bouwlagen zonder kap). Aan de Maastrichtseweg ligt bedrijfsruimte op de begane grond met bovenwoningen (totale bouwhoogte 2 bouwlagen zonder kap). De begane grond is hoger (minimaal 3,60 m) en is georiënteerd op de Maastrichtseweg. Op de verdieping ligt de randbebouwing rond een daktuin boven de centrale parkeervoorziening. De woningen zijn georiënteerd op deze groene daktuin. Alle bij deze woningen behorende buitenruimtes liggen binnen het gevelvlak. De bedrijfsruimte kan ook worden gekoppeld aan de erboven gelegen woningen, zodat deze ruimte kan worden benut als woonruimte of werkruimte bij de woning.
Boven een gedeelte van de parkeervoorziening is een appartementengebouw van 5 bouwlagen gesitueerd, afgedekt met een zadeldak met een flauwe dakhelling. De onderste bouwlaag ligt enigszins terug en grenst aan de daktuin. Daarboven liggen vier bouwlagen met appartementen. De eerste woonlaag kan worden benut voor een woongroep voor een bijzondere doelgroep. De appartementen worden ontsloten met een galerij aan de noordzijde. Aan de zuidzijde zijn de bij deze woningen behorende buitenruimte gelegen. Zowel de galerij als de buitenruimtes zijn binnen de gevel gelegen.
In de architectuur staat de eenheid van het complex centraal, maar zorgen de verschillende bouwdelen voor geleding. De bouwdelen langs de dwarsstraten hebben een kap, de bouwdelen langs de Bossche Pad en Maastrichtseweg krijgen een regelmatige verticale geleding.

Locatie 3: Nieuwe Ambachtstraat (een open straatwand met kleine ondiepe woonhoven)
Deze locatie is aan de oostzijde van de Nieuw Ambachtstraat gelegen en betreft drie korte bouwstroken met grondgebonden starterswoningen met daartussen twee entree-hofjes. De bouwstroken zijn in noord-zuidrichting gesitueerd en volgen de rooilijnen van de Bossche Pad en Maastrichtseweg. De hoekverdraaiing van de dwarsstraat wordt in de bouwstroken opgevangen. De kopwoningen volgen de richting van de dwarsstraat en vormen één geheel met de lage erfafscheiding, die de entreehofjes van de dwarsstraat scheiden. Aan de achterzijde van de entreehofjes zijn de bouwstroken samengebonden door een tuinmuur, die de afscherming vormt van het woningbouwcomplex Bossche Pad, Eindstraat, Maastrichtseweg. De starterswoningen zijn kleine rug-aan-rug-woningen (18 stuks) met hun voordeur aan de Bossche Pad, Maastrichtseweg of de entreehofjes. De woningen bestaan uit 2 bouwlagen met een kap. De entree-hofjes kunnen met voortuinen of met een gemeenschappelijke tuin worden ingericht. De koppen zijn georiënteerd op de dwarsstraat. In de architectuur staat de eenheid van het complex centraal.

De nieuwbouw op locatie 1 en 3 hebben kappen, evenals de bouwdelen van locatie 2 langs de dwarsstraten. Dit daklandschap bindt de verschillende locaties. De nieuwbouw ondersteunt zoveel mogelijk de lange lijnen.

Cafetaria hoek Maastrichtseweg / Willem Deckersstraat
Op de hoek van de Willem Deckersstraat en de Maastrichtseweg zit een cafetaria. Deze cafetaria kan als gevolg van de geplande nieuwbouw niet gehandhaafd worden, vanwege stedenbouwkundige, architectonische en constructieve argumenten.

Eén van de ruimtelijke karakteristieken van het oorspronkelijke Eikendonk is de bloksgewijze opbouw van de verschillende woningbouwcomplexen. Hoeken van bouwblokken zijn in ruimtelijk opzicht het meest beeldbepalend in een stedelijke ruimte. Zij vormen de ribben van een stedenbouwkundig bouwblok en zijn vanuit twee zijden goed zichtbaar. Zo ook in Eikendonk. In het kader van de herstructurering van Eikendonk is gekozen om vast te houden aan een bloksgewijze opbouw. Tussen de Willem Deckersstraat en de Nieuw-Ambachtstraat is ervoor gekozen om de twee te slopen bouwblokken samen te voegen tot één groot bouwblok, het zogenaamde Middenblok. Het vormen van een groot bouwblok is ingegeven door de wens om hier te verdichten en te differentiëren (qua woningtypologie), maar ook om een parkeeroplossing op eigen terrein te kunnen realiseren.
Dit middenblok dient met stedenbouwkundige/architectonische middelen dusdanig te worden vormgegeven dat de oorspronkelijke opzet op eigentijdse wijze afleesbaar blijft. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van twee U-vormige blokken die samen het middenblok vormen. Tussen deze twee U-vormige blokken staat, op het tracé van de (voormalige) Bazeldonkstraat, een hoger bouwvolume met een ruimtelijke-functionele relatie met de Willem Dekkerstraat/Eikendonkplein en de Nieuw-Ambachtstraat. De twee U-vormige blokken worden aan elkaar gekoppeld door op de bouwvolumes in de dwarsstraten kappen te plaatse en de bouwvolumes aan de Maastrichtseweg en het Bossche Pad plat af te dekken. Zo ontstaat ook in Eikendonk als geheel een afwisseling van plat afgedekte bouwvolumes en bouwvolumes met een kap.

De bestaande cafetaria is gelegen op één van de hoeken van het aan de Maastrichtseweg gelegen U-vorming blok. Het handhaven van deze bestaande bebouwing doet te zeer afbreuk aan de beoogde éénduidige ruimtelijke opzet van het bouwblok (de beeldbepalende hoek ontbreekt immers). Dit werkt zeer beeldverstorend (zie afbeeldingen hieronder).
Bovendien leidt handhaving van de bestaande bebouwing van de cafetaria tot noodzakelijke architectonische en constructieve overgangen tussen te handhaven bebouwing en de nieuwbouw, aangezien een aansluiting gemaakt dient te worden i.v.m. afwijkende goot- en bouwhoogtes. Dit leidt tot een verdere verstoring van het (architectonische) beeld en tot extra bouwkosten

Integrale nieuwbouw Nieuwbouw met handhaving cafetaria

Daarnaast is, gelet op de integraliteit van de voor het middenblok beoogde bebouwing, zelfstandige ontwikkeling van het perceel op de hoek van dit middenblok (hoek Willem Deckersstraat en de Maastrichtseweg) niet mogelijk. Hierdoor kan de nagestreefde stedenbouwkundige eenheid van dit bouwblok niet gerealiseerd worden. Bijgevoegde tekening laat de relatie zien tussen het betreffende perceel en het concept-bouwplan voor het middenblok op basis van het bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat het betreffende perceel niet gelijk valt met de in het integrale bouwplan opgenomen ruimtes.

Concept-bouwplan middenblok

4.2.1.3 Plan Maastrichtseweg 70

Naast de sloop-nieuwbouw plannen van BrabantWonen is in het bestemmingsplan een planontwikkeling voor de Maastrichtseweg 70 meegenomen. Aan de Maastrichtseweg 70 is een café gevestigd. De eigenaar heeft het voornemen om de bestaande horeca-inrichting (begane grond) uit te breiden met een restaurantfunctie. Tegen deze aanvulling op de bestaande horecaonderneming bestaat planologisch geen bezwaar. Er is geen sprake van een nieuwvestiging en het brutovloeroppervlak blijft gelijk.

Daarnaast maakt het bestemmingsplan het mogelijk om op dit perceel, vanwege de ligging op de kop van de wijk Eikendonk, een iets hogere bebouwingshoogte te realiseren. Het betreft overigens slechts een geringe toename van twee lagen met kap nu, naar drie bouwlagen (maximaal 10 meter). Op de eerste en tweede verdieping kan hierdoor de bestaande woonfunctie worden uitgebreid. In plaats van één woning kunnen hier maximaal 4 woningen worden gerealiseerd.
Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is met deze uitbreidingen rekening gehouden (zie paragraaf 4.2.5 Parkeren).

4.2.2 Functionele invulling

In het gebied zullen 165 van de in totaal 311 bestaande woningen worden gesloopt. Het plan van BrabantWonen omvat de nieuwbouw van 142 woningen en een woonvoorziening voor een bijzondere doelgroep. De nieuwe woningen zullen als volgt over de 3 locaties (zoals aangegeven op de afbeelding in paragraaf 4.2.1.2) worden verdeeld:

• Locatie 1: 70 eengezinswoningen
• Locatie 2 (middenblok): 36 stadswoningen, 18 appartementen en 19 wooneenheden voor een bijzondere doelgroep. De stadswoningen aan de Bossche Pad hebben een werkruimte/atelier op de begane grond. De woningen aan de Maastrichtseweg kunnen eventueel gekoppeld worden aan de eronder gelegen werkruimte.
• Locatie 3: 18 grondgebonden starterswoningen.

Aan de zuidkant van het middenblok (locatie 2) zal ca. 500m2 worden gereserveerd voor bedrijfsruimte. Er moet daarbij worden gedacht aan kleinschalige bedrijvigheid en (zakelijke/maatschappelijke) dienstverlening. Binnen deze 500m2 wordt in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen voor verplaatsing van de bestaande cafetaria naar deze locatie (zie ook paragraaf 4.2.1.2 Plan BrabantWonen). Overigens mag deze ruimte, zoals al eerder opgemerkt, ook worden gekoppeld aan de erboven gelegen woningen.

Verder komt er in het gebied nu al meer bedrijvigheid voor, met name langs de Maastrichtseweg. Op het adres Maastrichtseweg 18f zit een architectenbureau, op het adres Maastrichtseweg 19 zit een autobedrijf (reparatie en handel) en op het adres Maastrichtseweg 57-59 een automaterialenhandel.
Aan de Maastrichtseweg 70 kan het bestaande café worden uitgebreid met een restaurantfunctie. Op de verdiepingen kan de bestaande woonfunctie worden uitgebreid met drie woningen (in de huidige situatie zit er één woning).

4.2.3 Openbare ruimte

Naast de sloop en nieuwbouw in de wijk zal ook het openbaar gebied worden verbeterd. Hieronder wordt per straat de voorgestelde aanpak beschreven.

Bossche Pad
De meanderende opzet van de huidige Bossche Pad wordt ‘rechtgetrokken’ tot één straat. Voor de woningen ligt een brede stoep. Bepalend voor de maatvoering is de inpassing van de woonwagenstandplaats. Langs de bestaande schutting is voorzien in een brede haag. De nieuwe straat volgt min of meer het historische tracé van de Bossche Pad. Deze lange lijn wordt begeleid door een rij bomen, die als een ‘ruimtelijke filter’ naar het aangrenzende gebied werkt en zo Eikendonk als ruimtelijke eenheid beter bepaald. Deze rij bomen begint ter plaatse van de Willem Dekkerstraat en loopt door tot achter de woonwagenstandplaats. Bij de aansluiting van de Bossche Pad op de Rijnstraat is voorzien in een groep los geplaatste bomen. Het aangrenzende gebied wordt ‘aangeheeld’ tot aan de nieuwe fietsstraat.

Maastrichtseweg
Het stelsel van meerdere parallelwegen van de huidige Maastrichtseweg wordt opgeschoond tot een fietsstraat met aan beide zijden langsparkeren. Dit profiel is vergelijkbaar met de Bossche Pad. De stoep voor de woningen is echter breder vanwege de oriëntatie op de zon en de ligging aan de Zuid Willemsvaart. Bovendien zal deze stoep gaan functioneren als de belangrijkste wandelloper vanuit de binnenstad. De karakteristieke, smalle kade met bolders wordt gehandhaafd, maar niet verbreed. De aanwezige bomenrij staat dat niet toe. Wel wordt de smalle grasberm verbreed en wordt een tweede bomenrij aangeplant. Deze brede groene berm vangt het hoogteverschil tussen weg en kade op. Weg en kade zijn op enkele plaatsen informeel met elkaar verbonden. Tegenover het middenblok is voorzien in een verblijfsplek aan het water. Deze plek is indicatief aangegeven en wordt in de volgende fase verder uitgewerkt.

Eikendonkplein
Het Eikendonkplein wordt autoluw en krijgt een groene inrichting. Het plein is alleen vanaf de dwarsstraten met de auto bereikbaar. Voor de woningen ligt een brede stoep, eventueel verdeeld in een smalle ‘Delftse stoep’ voor de woningen en een openbaar loopvlak. Het onverharde deel van het plein ligt twee traptreden lager en bestaat uit gras met halfverharding of grind. In dit deel is ruimte voor een speelplek. Op de kopse kant van het plein is voorzien in een verblijfsplek met banken. Aan deze zijde zijn de bomen meer formeel geplaatst, naar de andere zijde toe zijn de bomen willekeurig geplaatst. Het is de bedoeling dat er één soort boom wordt aangeplant met een karakteristieke vorm of een weelderige bloesem, die op de koppen van het plein bijdragen aan het groene beeld van de dwarsstraten. Deze plek is indicatief aangegeven en wordt in de volgende fase verder uitgewerkt.

Dwarsstraten
Alle dwarsstraten worden ingericht voor éénrichtingsverkeer en krijgen eenzelfde profiel met eenzijdig langsparkeren. Toch heeft elke dwarsstraat zijn eigen karakter door een verschil in bebouwingsbeeld.

• Van Paeschenstraat
  Deze dwarsstraat loopt voor een groot deel langs de kop van het Eikendonkplein met een verblijfsplek onder een boomgroep. De huidige parkeerpleintjes in deze straat worden bebouwd, zodat het plein beter wordt begrensd en de dwarsstraat meer kwaliteit krijgt.
• Willem Dekkerstraat
  Deze dwarsstraat loopt uit naar de punt van het Eikendonkplein. Daardoor ontstaat meer ruimte voor het middenblok en krijgt het plein een mooie toegang. Bij de punt ‘prikken’ de bomen van het plein de dwarsstraat in.
• De Nieuw-Ambachtstraat
  Aan deze dwarsstraat heeft een open opzet aan de oostzijde met twee groene hofjes. Daardoor ontstaat meer ruimte voor het middenblok en krijgt de straat een groen karakter. De semi-openbare hofjes geven toegang aan de woningen en zijn met een lage haag of tuinmuur afgescheiden van de straat.
• Eindstraat
  In deze dwarsstraat zal het bebouwingsbeeld niet veranderen.

4.2.4 Verkeer

In de Koersnota Hoofdinfrastructuur 's-Hertogenbosch is de Maastrichtseweg (of eventueel de Poeldonkweg) vanaf de A2 tot aan de Lambooybrug aangewezen als doorstroomas, bedoeld voor het verwerken van veel autoverkeer. Het meer westelijke deel van de Maastrichtseweg, dat loopt langs Eikendonk, maakt geen onderdeel uit van deze doorstroomas. Hier heeft het verblijfsklimaat (voetganger en fiets) voorrang. Om te voorkomen dat veel mensen vanaf het oosten de Maastrichtseweg blijven volgen, zal de Maastrichtseweg ter hoogte van de Lambooybrug worden geknipt. Het gedeelte van de Maastrichtseweg door Eikendonk (na de knip) vormt dan voor het gemotoriseerde verkeer geen invalsweg meer voor het centrum en devalueert in functie. Het wordt onderdeel van het verblijfsgebied (30km/uur zone).
In de huidige situatie kan een belangrijk deel van het verkeer op dit stuk van de Maastrichtseweg worden aangemerkt als doorgaand verkeer, dat zijn bestemming niet in de wijk Eikendonk heeft. Dit doorgaande verkeer wordt in de nieuwe situatie geleid naar de hoofdinfrastructuur: de Merwedelaan en de Lambooybrug / Van Veldekekade. Deze ontsluitingsstructuur past binnen de uitgangspunten van de Koersnota, waar het doorgaande verkeer zo veel als mogelijk wordt gebundeld op de hoofdinfrastructuur en wordt geweerd in de woongebieden.

De Maastrichtseweg is onderdeel van het hoofdfietsnetwerk in 's-Hertogenbosch. Dit geldt ook voor het gedeelte van de Maastrichtseweg gelegen in Eikendonk. Op dit moment voldoet de fietsvoorziening daar niet aan de inrichtingseisen die aan een dergelijke hoofdroute gesteld worden. Bij de herinrichting van de Maastrichtseweg wordt dit gedeelte van de fietsroute opgewaardeerd. Hier wordt een fietsstraat aangelegd. Een voorwaarde voor het functioneren en het waarborgen van de verkeersveiligheid van deze fietsstraat is het beperken van het verkeer op deze route. Het afsluiten van de Maastrichtseweg ter hoogte van de Lambooybrug voor het gemotoriseerde verkeer sluit hierbij aan.

Na deze afsluiting zal Eikendonk goed bereikbaar blijven, vanaf de Oostwal en de Rijnstraat. De Maastrichtseweg en de Bossche Pad zullen voor personenauto's in twee richtingen te berijden zijn. Voor het vrachtverkeer wordt gekozen voor een verplichte rijrichting door de wijk.De Bossche Pad zal volledig als straat worden ingericht, waardoor de Bossche pad aansluit op de Maastrichtseweg (het deel door Eikendonk).

4.2.5 Parkeren

Aangezien de openbare ruimte in de wijk Eikendonk in zijn geheel zal worden heringericht, zal ook de totale parkeerbehoefte van de wijk worden bezien. In het voorontwerpbestemmingsplan was voor bestaande functies nog uitgegaan van een parkeernorm, gebaseerd op een uitgevoerd parkeeronderzoek in de wijk. Dit betrof een lagere norm dan de "Nota Parkeernormen" voorschrijft. Vanwege de inspraakreacties op dit onderdeel is er nu voor gekozen om bij het bepalen van de parkeerbehoefte voor zowel de bestaande als de nieuwe functies de normen zoals opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde "Nota Parkeernormen", toe te passen.

Parkeernormen
De wijk Eikendonk is aangewezen als aandachtsgebied in het kader van het Grote Stedenbeleid (GSB-gebied). In dit gebied bedragen de parkeernormen (inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers) voor woningen:

• tot 80m2: 1 parkeerplaats per woning;
• in de sociale sector: 1,3 parkeerplaats per woning;
• in de middeldure sector: 1,4 parkeerplaats per woning;
• in de dure sector: 1,5 parkeerplaats per woning;
• een woongroep voor bijzondere doelgroep: 0,5 parkeerplaats per wooneenheid.

Naast de woonfunctie komen er in de wijk (na herontwikkeling) nog de volgende functies met de daarbij behorende parkeernormen voor:

• Bedrijfsfunctie aan de zuidzijde van het Middenblok: 2,5 parkeerplaatsen per 100m2;
• Cafetaria aan de zuidzijde van het Middenblok: 5 parkeerplaatsen per 100m2;
• Garagebedrijf: 3,2 parkeerplaatsen per 100m2 voor werkplaats en 1 parkeerplaatsen per 100m2 voor de showroom;
• Automaterialenhandel: 2,5 parkeerplaatsen per 100m2;
• Architectenbureau/dienstverlening: 2,7 parkeerplaatsen per 100m2;
• Café/restaurant: 10 parkeerplaatsen per 100m2.

Voor het bestaande café aan de Maastrichtseweg 70 geldt een parkeernorm van 5 parkeerplaatsen per 100m2. De eigenaar heeft echter plannen om de bestaande functie uit te breiden met een restaurantfunctie en daarboven woningen (zie paragraaf 4.2.1.3 Plan Maastrichtseweg 70). In het bestemmingsplan wordt de restaurantfunctie toegelaten en hiervoor wordt gerekend met een norm van 10 parkeerplaatsen per 100m2. Daarbij wordt afgeweken van de nota Parkeernormen, aangezien hierin de norm voor een restaurantfunctie voor een dergelijk gebied (schil rondom centrum) te hoog is opgenomen. Er is om die reden aansluiting gezocht bij de parkeernorm van de CROW, die uitgaat van minimaal 8 en maximaal 10 parkeerplaatsen per 100m2. Voor de functieuitbreiding in het pand Maastrichtseweg 70 zullen in de openbare ruimte 14 extra parkeerplaatsen worden aangelegd.

Parkeerbehoefte
Hieronder is de 'kale' parkeerbehoefte in beeld gebracht voor de te realiseren nieuwbouw en voor de te handhaven bestaande functies. Daarbij is dus nog geen rekening gehouden met de onderlinge uitwisselbaarheid van parkeerplaatsen.
In het nieuwbouwprogramma is enige verandering aangebracht. Zo is het aandeel sociale woningbouw wat lager geworden en het woningaandeel in de middeldure sector wat hoger. Ook is het aantal wooneenheden voor een bijzondere doelgroep verhoogd van 12 naar 19.

Nieuwbouw	Parkeerbehoefte per functie afzonderlijk in aantal parkeerplaatsen
18 starterswoningen < 80m2	18
32 woningen sociale sector	42
92 woningen middeldure sector	129
19 wooneenheden bijzondere doelgroep	10
Kleinschalige bedrijvigheid (420m2)	11
Cafetaria (80m2)	4
Café/restaurantfunctie Maastrichtseweg 70 (230m2)	23
3 woningen Maastrichtseweg 70 (< 80m2)	3
Totaal	240

Bestaande functies	Parkeerbehoefte per functie afzonderlijk in aantal parkeerplaatsen
80 woningen < 80m2	80
29 woningen sociale sector	38
37 woningen middeldure sector	52
Garagebedrijf (225m2 werkplaats + 450m2 showroom)	12
Automaterialenhandel (250m2)	6
Architectenbureau/dienstverlening (110m2)	3
Totaal	191

Het is niet noodzakelijk om de som van deze parkeerplaatsen aan te leggen, aangezien de parkeerbehoefte voor de verschillende functies in tijd gezien namelijk niet altijd samen vallen en parkeerplaatsen dus onderling uitwisselbaar zijn. Zo kent de woonfunctie de grootste parkeerbehoefte in de avonduren, terwijl voor de bedrijvigheid met name overdag parkeerplaatsen nodig zijn. Rekening houdende met deze onderlinge uitwisselbaarheid zullen in totaal 399 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Dit is gebaseerd op de avondperiode, die als maatgevend kan worden beschouwd.

In het middenblok wordt op maaiveld een stallingsgarage van circa 89 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze garage is primair bedoeld voor bewoners van het middenblok en voor bewoners aan het Eikendonkplein.
De overige benodigde parkeerplaatsen (310) zullen in de openbare ruimte worden aangelegd. In het definitieve inrichtingsplan zal de exacte situering van deze parkeerplaatsen worden bepaald. Uit het opgestelde inrichtingsprincipe ten behoeve van het parkeren blijkt dat er fysiek voldoende ruimte is om deze parkeerplaatsen in het openbaar gebied aan te leggen.

Inrichtingsprincipe ten aanzien van parkeren

Rondom het Eikendonkplein zal het aantal parkeerplaatsen worden vergroot. Door aan de westzijde van de Van Paesschenstraat drie woningen minder te bouwen, kunnen daar twee parkeerhofjes van elk 8 parkeerplaatsen (ter plaatse van de huidige parkeerhofjes) worden aangelegd. Daarnaast zal op de kop van het Eikendonkplein het langsparkeren worden vervangen door haaksparkeren. Aan het Bossche Pad worden ter hoogte van het Middenblok ook haaksparkeerplaatsen aangelegd in plaats van langsparkeerplaatsen. Deze aanpassingen hebben ook een evenwichtigere verdeling van het aantal parkeerplaatsen over de wijk tot gevolg: meer parkeerplaatsen aan de westzijde van de wijk, waar de woningdichtheid het grootst is.

Het bovenstaande betekent dat in vergelijking met het voorontwerpbestemmingsplan het aantal te realiseren parkeerplaatsen in de openbare ruimte fors toeneemt (met circa 40 parkeerplaatsen).

Tot slot is het in het kader van het parkeren nog van belang dat ter verbetering van de leefbaarheid van Eikendonk ervoor gekozen wordt een parkeerregulering in te voeren voor bewoners, bedrijven en hun bezoek. Hiermee kunnen ‘gebiedsvreemde’ parkeerders, bv. bezoekers van de binnenstad, worden geweerd.

4.2.6 Beeldkwaliteit

Via de herontwikkeling wordt eveneens getracht de beeldkwaliteit van het gebied een positieve impuls te geven. Hieronder is het voorlopig wensbeeld voor de beeldkwaliteit beschreven.

Beeldkwaliteit openbare ruimte
De beeldkwaliteit van de openbare ruimte en de nieuwbouw dient de eenheid en samenhang van Eikendonk te ondersteunen. De openbare ruimte wordt met een beperkt aantal materialen ingericht, zodat Eikendonk één herkenbaar grondvlak krijgt. Rijbanen, parkeervakken en stoepen krijgen verschillende legpatronen. Bij de aansluiting op de Grevelingen wordt gebruik gemaakt van bestaande materialen. Waar mogelijk worden nieuwe bomen geplant. De boomsoorten worden in een later stadium bepaald. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan wordt samenhangend straatmeubilair toegepast (banken, prullenbakken, boomspiegels, paaltjes e.d.). Het straatmeubilair moet tegen een stootje kunnen. De kleuren moeten goed passen bij de architectuur en de verharding. De uitstraling is ingetogen.

Beeldkwaliteit nieuwbouw
De nieuwbouw heeft een complexgewijze opzet, vergelijkbaar met de gesloopte woningen. Elke locatie vormt een afzonderlijk complex. De bouwstijl van alle complexen is traditioneel zonder historiserend te worden, misschien met een blik op de Bossche School. De architectuur is conventioneel, zonder al te veel overdadige versiering. De bouwmassa’s zijn eenvoudig van vorm. De verschillende bouwdelen (ramen, deuren, goten, lijsten e.d.) zijn op zichzelf herkenbaar en hun ordening in het gevelbeeld is ondergeschikt aan het geheel. De nieuwbouw is georiënteerd op de openbare ruimte. Er komen geen ‘blinde’ gevels voor. De materialen en kleuren sluiten aan op de historische bebouwing in Eikendonk: (bruine) baksteen, (witte) houten of aluminium kozijnen en (zwarte) keramische pannen, aangevuld met prefab-betonnen elementen, zoals stijlen, lijsten, vulstukken e.d..

Beeldkwaliteit kopgevels, erfafscheidingen en overgangszones
De overgangen tussen openbaar en privé moeten zorgvuldig worden vormgegeven, in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte en de architectuur van de nieuwbouw. De woningen langs het Eikendonkplein en eventueel die langs de Maastrichtseweg kunnen bijvoorbeeld een ‘Delftse stoep’ van ca. 1 m breed voor de woning krijgen. Deze overgangen zijn nu indicatief aangegeven en worden nog verder uitgewerkt. De kopgevels hebben gevelopeningen en vormen tezamen met de tussengelegen gemetselde tuinmuren een samenhangende gevelwand langs de dwarsstraten. Erfscheidingen naar het openbaar gebied vormen onderdeel van de architectuur.

Referentiebeelden beeldkwaliteit