Eikendonk

4.1 Uitgangspunten

4.1.1 Raadsbesluit van 20 maart 2007

Op 20 maart 2007 heeft de gemeenteraad uitgangspunten bepaald voor het programma, de ruimte en de aanpak bij de planontwikkeling voor herstructurering van de wijk Eikendonk. Bij de behandeling van dit voorstel is door de gemeenteraad een amendement aangenomen om deze uitgangspunten te wijzigen. Dit houdt verband met de slechte staat van het overgrote deel van de woningen in Eikendonk, de ruimere ontwikkelingsmogelijkheden voor het gebied Eikendonk als gevolg van de omlegging van de Zuid-Willemsvaart, de mogelijkheden voor een gedifferentieerde woningbouw als gevolg van de nabijheid van woonzorgcentra Grevelingen en Anthoniegaarde en de kans om stedelijke vernieuwing op een hoog ambitieniveau te realiseren vanwege de nabijheid van de binnenstad. Door de raad zijn de volgende uitgangspunten vastgesteld:

• 1. Als herontwikkelingsgebied wordt uit gegaan van het gebied gelegen tussen Oostwal, Bosschepad, Rijnstraat (achterzijde flats), Grevelingen, kop Maastrichtseweg, Zuid-Willemsvaart (10 meter vanuit de kade Maastrichtseweg), eindigend bij Sluis Nul.
• 2. De herontwikkeling wordt uitgewerkt in tenminste twee varianten, te weten:
  Variant 1: de selectieve variant, waarin wordt uitgegaan van de huidige grondvorm van de wijk Eikendonk, waarbij het overgrote deel van de particuliere woningen behouden blijft en de huurwoningen worden gesloopt;
  Variant 2: de algehele ontwikkelingsvariant waarbij wordt uitgegaan van algehele herontwikkeling van het gebied inclusief mogelijke sloop van alle woningen op termijn.
• 3. Mede met het oog op instandhouding van bestaande ”zorgstructuren“ in de wijk Eikendonk worden in beide varianten de uitgangspunten "eerst bouwen dan slopen” en "een stap voor stap benadering" gehanteerd.
• 4. Mede met het oog op instandhouding van bestaande “zorgstructuren” in de wijk Eikendonk krijgen de huidige bewoners een voorkeursrecht op de nieuw te bouwen woningen.
• 5. Er wordt een wervend en levendig (rand binnen-)stedelijk woonmilieu gerealiseerd waar een rijke diversiteit aan woningtypen gerealiseerd wordt. In variant 2 wordt daarbij optimaal uitwerking gegeven aan het ’wonen aan het water”.
• 6. De verbetering van de luchtkwaliteit wordt in beide varianten op een hoog ambitie niveau uitgewerkt. In variant 2 wordt er daarbij van uitgegaan dat de Maastrichtseweg van Lambooybrug tot aan Sluis nul als weg verdwijnt uit de verkeersinfrastructuur.
• 7. Het herontwikkelingsproces is tevens een proces waarin burgers participeren op basis van het principe "samen uit samen thuis” van bewoners (huurders en particulieren), ondernemers, woningbouwcorporatie en gemeente; de laatste twee stellen één procesverantwoordelijke aan!
• 8. De financiële paragraaf behorende bij varianten 1 en 2 moet een hoge mate van hardheid kennen als de uitgewerkte varianten aangeboden worden aan belanghebbenden en gemeenteraad.
• 9. Voor de financiële haalbaarheid - in het bijzonder van variant 2 - wordt geanticipeerd op de aangekondigde intensivering van de wijkaanpak door het Rijk, onder de noemer van "achterstandswijken” naar “prachtwijken”. Tevens wordt uitgegaan van een substantiële financiële herontwikkelingsinvestering van de woningbouwcorporaties, overstijgende de corporatie-investeringen in te realiseren nieuwbouwwoningen.

4.1.2 Raadsbesluit van 26 juni 2007

Het raadsbesluit van 20 maart 2007, waarin via een amendement was opgenomen om nader onderzoek te doen naar een "algehele herontwikkelingsvariant” die uitgaat van mogelijke sloop van álle woningen in Eikendonk, heeft vooral bij de particuliere woningeigenaren en de huurders van de woningen aan de Oostwal geleid tot grote onrust en onzekerheid. Bovendien heeft dit amendement geleid tot het op slot zetten van de particuliere woningmarkt en het uitstellen van woningverbeteringsplannen. Hiermee dreigde een proces in gang gezet te worden, dat zou leiden tot versnelde achteruitgang van de kwaliteit van desbetreffende woningen in plaats van woonverbetering.

Om die reden is een eerste globale financiële verkenning naar de haalbaarheid uitgevoerd. Op basis van deze resultaten is geconcludeerd, dat de “algehele herontwikkelingsvariant” financieel onuitvoerbaar blijkt te zijn zonder een zeer forse financiële impuls van betrokken partijen. Aankoop van het particuliere woningbezit (inclusief een vijftal bedrijven) leidt ertoe, dat een onmogelijk aantal woningen moet worden teruggebouwd om tot een sluitende grondexploitatie te komen. Dergelijke woningaantallen leiden tot een fors accent van woningen in de appartementensfeer op een relatief klein gebied. Uit oogpunt van volkshuisvesting, woningmarkt en stedenbouwkundige invulling is dit niet wenselijk.
Het uitwerken van de “algehele ontwikkelingsvariant” is op basis van financiële verkenningen, de door de gemeenteraad geformuleerde uitgangspunten aangaande de woningdifferentiatie én op basis van grote maatschappelijke weerstand geen realistische en haalbare optie.

Naar aanleiding daarvan heeft de gemeenteraad besloten tot het opstellen van een ontwikkelingsplan voor de herstructurering van Eikendonk, waardoor de onrust en onzekerheid voor grote groepen bewoners van Eikendonk wordt weggenomen én waardoor de woningmarkt weer in rustiger vaarwater komt. Het ontwikkelingsplan dient uit te gaan van:

• Een fasegewijze aanpak van de herstructurering.
• De sloop van alle sociale huurwoningen, met uitzondering van die aan de Oostwal. Het ontwikkelingsplan is zodanig ingericht, dat het zowel kwaliteit heeft wanneer de woningen aan de Oostwal blijven staan, als wanneer deze gesloopt zouden worden ten behoeve van nieuwbouw.
• Een onderzoek naar de mogelijkheden om (delen van het) particulier woningbezit in het vernieuwingsproces mee te nemen. Het kan hierbij gaan om panden die noodzakelijkerwijs verworven moeten worden ten behoeve van de stedenbouwkundige uitwerking óf eigenaren die op vrijwillige basis deel willen nemen aan sloop/nieuwbouw óf door renovatie etc. Het ontwikkelingsplan biedt hiertoe kansen en mogelijkheden. Grootschalige sloop van particuliere woningen is niet aan de orde. Het gemeentebestuur zal in deze geen actief aankoopbeleid voeren.

4.1.3 Raadsbesluit van 30 juni 2008

Op 30 juni 2008 heeft de gemeenteraad de volgende twee stappen genomen om te komen tot vernieuwing van de aandachtswijk Eikendonk. Dit betreft de keuze voor een stedenbouwkundige variant en de vaststelling van het herstructureringsplan.

De vaststelling van het herstructureringsplan is met name van belang voor de huurders van de te slopen woningen. Na vaststelling van het herstructureringsplan kan namelijk pas het Sociaal Plan, waarin betreffende huurders afspraken maken met BrabantWonen over o.a. herhuisvestingsurgentie, verhuis- en inrichtingsvergoeding, terugkeer mogelijkheid etc., in werking treden.

Voor de stedenbouwkundige herinvulling van het gebied zijn twee varianten opgesteld: Variant 1 met het accent op grondgebonden woningen en Variant 2 met het accent op gestapelde woningbouw. In deze variantenstudie zijn de uitkomsten van de Sociale Visie en het Woonwensenonderzoek zo mogelijk betrokken. Verder zijn in deze studie de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• handhaving van de driehoekige vorm van Eikendonk (Maastrichtseweg, Oostwal en De Bossche Pad);
• handhaving van het bestaande stratenpatroon inclusief het Eikendonkplein (m.u.v. de Bazeldonkstraat);
• te slopen woningen kunnen worden vervangen door nieuwbouw (niet zonder meer één op één);
• bouwhoogte van nieuwbouw dient zodanig gekozen te worden dat de samenhang van Eikendonk als één ruimtelijk samenhangend gebied gewaarborgd blijft en dat op een ruimtelijk verantwoorde wijze wordt aangesloten op de te handhaven woningen;
• rekening houden met de mogelijke aanwijzing van panden tot gemeentelijk monument;
• behoud van bestaande sociale- en zorgstructuren, alsmede behoud van de wijk voor de huidige bewoners is van belang, zodat Eikendonk ook in de toekomst een buurt blijft waar het goedkope segment meer dan gemiddeld aanwezig is (uitkomst Woonwensenonderzoek);
• verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte; deze kwaliteit kan verbeterd worden door het parkeren in de openbare ruimte aan de randen van het plangebied te situeren en het binnengebied, Eikendonkplein, als een verblijfsgebied in te richten en zo mogelijk te kiezen voor gebouwd parkeren.

De gemeenteraad heeft gekozen voor stedenbouwkundige variant 1, die uitgaat van sloop/nieuwbouw op de huidige schaal van Eikendonk. In deze variant ligt het accent op grondgebonden, eengezinswoningen. Circa 160 bestaande woningen maken plaats voor ongeveer 140 nieuwe woningen. Na realisatie van deze woningen neemt het aantal woningen in Eikendonk af van 311 naar ongeveer 290 woningen. Ten gunste van het behoud van de samenhang binnen Eikendonk en een goede ruimtelijke inpassing van de nieuwe woningen bestaan de nieuwe woningen overwegend uit twee bouwlagen met kap. Het middenblok, gelegen tussen de Nieuw- Ambachtstraat en Willem Deckersstraat, wijkt hier vanaf. Hier zal nieuwbouw bestaan uit drie bouwlagen met op het binnenterrein bebouwing bestaande uit vijf bouwlagen, waardoor een verdergaande woningdifferentiatie mogelijk is. Variant 1 biedt verder goede mogelijkheden om, in tijd gezien, op een ontspannen wijze het complex woningen, gelegen tussen de Maastrichtseweg, Eindstraat en Bossche Pad in de herstructurering te betrekken. Ook bewoners hebben hun voorkeur voor deze variant uitgesproken.
De gekozen stedenbouwkundige variant 1 dient verder te worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan.