Herontwikkeling Michiel de Ruyterstraat e.o.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch 2003 "Stad tussen stromen"

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zijn ambities in beeld gebracht in de vorm van een Ruimtelijke StructuurVisie (RSV). Deze RSV is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020.

In de RSV is de lagenbenadering van het streekplan nader uitgewerkt. Nieuwe ontwikkelingen zullen worden afgestemd en getoetst op de specifieke onderlagen van een gebied en de laag van infrastructuur. De RSV is bedoeld om richting te geven aan de eigen stedelijke ambities, voorzover ruimtelijk relevant. Daarmee is het een paraplunota en een integratiekader voor de ruimtelijke gevolgen van deze ambities van de verschillende sectorale nota's.

De Ruimtelijke StructuurVisie is ook toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente. De belangrijkste aandachtspunten/onderdelen uit de RSV zijn:

• een kwaliteitsslag voor de bestaande ruimte door middel van een actief voorraadbeheer in wijken en buurten, herstructurering en herinrichting en meer menging van functies;
• de kwaliteit van het leefmilieu kan worden verbeterd door de realisering van een duurzaam landschappelijk raamwerk waarin het water een prominente rol speelt. Hierdoor wordt de afwisseling tussen stad en land contrastrijker en de ligging van de stad in een delta herkenbaarder. De stad gaat door met een duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling van nieuwe gebieden en van bestaande buurten en wijken;
• ruimte wordt geboden aan een grotere variatie van woon- en werkmilieus, gebaseerd op diverse leefstijlen en inkomens, segmentering van bedrijven, menging van functies en een goede spreiding van voorzieningen.

Het projectgebied maakt in de RSV deel uit van de Engelervleugel. De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een deel van de wijk De Kruiskamp, waardoor een kwaliteitesslag voor de bestaande ruimte ontstaat.

Bomenbeleidsplan

In het Bomenbeleidsplan staat voor heel West omschreven dat het huidige beeld vooral wordt bepaald door de groene singels binnen de strakke stedenbouwkundige structuur. Er moet ingezet worden op een meer robuuste groenstructuur met meer bomen in de wijk. In de Zeeheldenbuurt staan heel weinig bomen. De bomen zijn in de meeste gevallen structureel gecombineerd met parkeren op de koppen van een rij woningen of in het plantsoen. Binnen het projectgebied zijn vooral de zes bomen op de hoek Koopvaardijstraat - Mariniersstraat hoog gewaardeerd. Als deze worden aangetast, dan moet dit gecompenseerd worden in het groenareaal.

Welstandsnota

In het projectbesluit, bestaande uit het bouwplan met deze bijbehorende ruimtelijke onderbouwing wordt de functie en het gebruik van de gronden en de maatvoering van de bebouwing geregeld. Het bouwplan met het bijbehorende projectbesluit vormt daarmee de basis voor de stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling. De architectonische verschijningsvorm wordt daarnaast gewaarborgd door middel van de toets van het bouwplan aan de Welstandsnota.

In de Welstandsnota die voor de gemeente 's-Hertogenbosch is opgesteld, zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Voor het projectgebied geldt de gebiedsuitwerking West. Op het projectgebied is een algemeen welstandsniveau van toepassing. Het beleid hierbij is gericht op handhaving van de basiskwaliteiten van de wijk. Het bouwplan wordt aan de welstandscommissie voorgelegd ter toetsing aan redelijk eisen van welstand.

Afbeelding 4: Welstandsniveaus West

Waterplan

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in de Groene Delta. De bijdrage aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

Het waterplan bevat een uitvoeringsprogramma met concrete projecten. Dit uitvoeringsprogramma is aan de hand van de volgende tien speerpunten samengesteld:

• per deelgebied een visie op het watersysteem (waterstructuurplan);
• gebruik beleidsruimte nieuwe wetgeving en geef helderheid in taken partijen (NBW);
• klimaatsadaptieve stadsontwikkeling;
• water maakt ’s-Hertogenbosch mooi;
• visie op de ondergrond;
• actieve participatie in regionale ontwikkelingen;
• benutten van kansen in het watersysteem voor de energieneutrale stad;
• uitvoeren van maatregelen uit het Stroomgebiedbeheerplan;
• uitvoeren overige maatregelen uit de waterprogramma’s van het gebiedsproces;
• werken aan water in West (de schop in de grond).

Voor het cluster West en Engelen zijn de oplossingsrichtingen uit de watersysteemanalyse al concreter in beeld gebracht en vertaald naar mogelijke maatregelen. Deze zijn vastgelegd in een inrichtings- en beheersvisie. Ten aanzien van de waterkwaliteit is een aantal knelpunten gesignaleerd. De visie resulteerde in een zestal maatregelen die de gesignaleerde knelpunten oplossen. Deze zogenaamde ‘no regret’ maatregelen worden in de komende planperiode uitgevoerd. Met de vergroting van de bergingscapaciteit is reeds een aanvang gemaakt. De overige (kwaliteits)maatregelen bestaan o.a. uit het maken van een nieuwe inlaat voor West en het afkoppelen van stedelijke verhardingen in West.

In hoofdstuk 7 Waterparagraaf worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het projectgebied genoemd. Hier wordt ingegaan op de wijze waarop met water wordt omgegaan op de herontwikkelingslocatie.

Woonbeleid

Algemeen

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de nota Wonen 2007.

Een van de doelstellingen van het woonbeleid in 's-Hertogenbosch is om de woningdifferentiatie te vergroten. Deze keuze is gemaakt om enerzijds de soms eenzijdigheid van het woningaanbod in buurten te doorbreken en anderzijds om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd en gevarieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter. Zowel in bestaande als in nieuwe buurten moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. Nieuwbouw, maar ook verbouw en herbouw kunnen worden ingezet om dit doel te bereiken. Nieuwbouw moet dan bestaan uit een mix van prijscategorieën en woningtypologieën.

Bij nieuwbouw in bestaande buurten geldt vaak dat er nog maar beperkte ruimtelijke mogelijkheden aanwezig zijn om woningen te bouwen. Dit betekent dan dat zorgvuldig met deze vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Hiervoor geldt dan het uitgangspunt: 'strategische nieuwbouw'. Nieuwbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist tot een verbreding van het bestaande woningaanbod. De woningbouw moet een 'meerwaarde' bieden ten opzichte van het aanwezige woningaanbod.

De opgave voor de woningproductie is dan: “voldoende en gevarieerd bouwen”. Dit betekent onder meer dat de diversiteit in de nieuwbouw vergroot moet worden, zowel ten aanzien van prijsklassen, als ten aanzien van woningtypen. In de nota Wonen 2007 is na uitvoerige analyse van vraag en aanbod op de woningmarkt een differentiatie voor het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie geldt als stedelijk gemiddelde en is als volgt:

• sociale sector (huur en koop): 30% t/m 2010, bij realisatie na 2010 25%;
• middeldure sector: 30%;
• dure sector: 40% t/m 2010, na 2010 45%.

Het gaat hier uitdrukkelijk om stedelijke gemiddelden. Per woningbouwplan kan een afwijkende differentiatie wenselijk zijn, afhankelijk van de locatie, de buurt en de beoogde doelgroep.

Een tweede belangrijke doelstelling van de nota Wonen 2007 is tevens om het woningaanbod voor 'bijzondere doelgroepen' te vergroten. Dit betekent het creëren van woningen of wooneenheden voor mensen die om diverse redenen (tijdelijk of permanent) specifieke zorg en/of begeleiding nodig hebben en die daarbij een specifieke woonvraag (kunnen) hebben.

Centraal uitgangspunt is dat bij ruimtelijke ontwikkelingen (nieuwbouw, herstructurering of transformatie) de samenstelling van de woningvoorraad in de wijk hét vertrekpunt is. Zoveel mogelijk 'aanvullende woningprogramma's' dus om wijken, waar nodig, meer evenwichtig te maken. Vergroten van de variatie betekent soms ook dat specifiek voor ouderen, of juist voor starters gebouwd zou moeten worden. Het woningprogramma moet een versterking betekenen voor de huidige woningvoorraad van de wijk. Dat geldt overigens niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor omvormingen van bestaande woningen.

Accent woonbeleid West

Het accent van het woonbeleid voor de wijk West ligt op:

• meer seniorenpluswoningen (= wonen mét zorg);
• meer koopwoningen;
• op termijn verkoop van huurwoningen;
• renovatieprogramma in Kruiskamp en Schutskamp.

De mogelijkheden voor nieuwbouw in De Kruiskamp zijn nog maar beperkt aanwezig, wat betekent dat zorgvuldig met vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Gelet op het huidige woningaanbod moet er aanvullend gebouwd gaan worden in de prijsklassen die aansluiten op deze voorraad: dit betekent vooral koop- en huurwoningen in het middeldure en dure segment. Maar niet alleen qua prijsklasse moet er een gedifferentieerd woningbouwprogramma zijn, maar ook qua woningtypologie (grondgebonden en gestapeld), ook in het sociale segment.

Kenmerken wijk De Kruiskamp1

Woningen:

• 42% koopwoningen (stad: 55%)
• 53% corporatiewoningen (stad: 39%)
• 76% grondgebonden woningen (stad: 62%)
• 11% kleinere woningen (1 t/m 3 vertrekken) (stad: 29%)
• 73% middelgrote woningen (4 en 5 vertrekken) (stad: 61%)
• 16 % grote woningen (met 6 vertrekken of meer) (stad: 8%)

De gemiddelde OZB-waarde van de koopwoningen in De Kruiskamp ligt ca. €100.000 lager dan gemiddeld voor de stad (€233.500 t.o. €330.500) (OZB-gegevens, 2009).

Bevolking:

• 29% vijfenvijftigplussers (stad: 27%)
• 18% ouderen (65 jaar en ouder) (stad: 14%)
• 23% jongeren (stad: 22%)
• 35% niet-Nederlandse nationaliteit (stad: 19%)

Huishoudens:

• 29% 1-persoonshuishoudens (stad: 34%)
• 36% 2-persoonshuishoudens (stad: 34%)
• 14% 3-persoonshuishoudens (stad: 13%)
• 13% 4-persoonshuishoudens (stad: 13%)
• 9% 5-of meerpersoonshuishoudens (stad: 6%).

Projectgebied

Het projectgebied maakt onderdeel uit van de wijk De Kruiskamp en wordt gekenmerkt door grondgebonden woningen, voornamelijk gezinswoningen (zogenaamde 'stempel'buurt met rijwoningen; gelijk van uitstraling en grootte) in de sociale huur. Aan de westzijde van het projectgebied staat een complexje grondgebonden seniorenwoningen (één laag met een kap). Een aantal woningen is al gerenoveerd en een aantal woningen is al/wordt verkocht door Zayaz (o.a. om meer variatie te krijgen in de eigendomssituatie).

Sloop-nieuwbouw biedt de kans om tot een meer gedifferentieerd woningaanbod te komen binnen het buurtje. Differentiatie moet ook bekeken worden binnen het grotere geheel van de Kruiskamp. Er staan diverse plannen (nieuwbouw) op stapel die voor méér diversiteit gaan zorgen in de Kruiskamp.

Ten aanzien van de Zeeheldenbuurt kan in elk geval gesteld worden dat meer variatie in woningtypologie gewenst is. Hierbij kan gedacht worden aan gestapelde woningbouw, kleinere woningen (zowel grondgebonden als gestapeld) en specifiek voor bepaalde doelgroepen (zoals: jongeren, starters, evt. ook ouderen in bepaalde woningtypologieën). Voor ouderen betekent in dit geval met name toevoeging van geschikte woningen voor ouderen, niet zo zeer specifiek bestemd voor ouderen en met zorg georganiseerd, tenzij het voorzieningenniveau specifiek voor ouderen wordt toegevoegd en versterkt. De nabijheid van een goed winkelaanbod en overige welzijns- en gezondheidsvoorzieningen is van belang voor een aantrekkelijk woonmilieu voor ouderen in wonen mét zorg. Uiteraard kunnen ouderen er voor kiezen in de Zeeheldenbuurt te (blijven) wonen: daarvoor kan aanbod gerealiseerd worden in gelijkvloerse woningen.

Realisatie van diverse woningtypen is derhalve zeer gewenst, evenals het realiseren van woningen in de huur- en de koopsector, en mogelijk specifiek voor bepaalde doelgroepen (jongeren, c.q. starters en geschikte woningen voor ouderen). Variatie in woninggrootte is gewenst, aanvullend op de bestaande woningvoorraad. Voor het sociale segment moet uitgegaan worden van 35% tot 45% (huur en koop).

Verbijzondering van het langgerekte bouwblok in het hart van de Zeeheldenbuurt is wenselijk om tot een grotere variatie aan woningtypologie te komen, waarbij niet alleen gedacht hoeft te worden in appartementen, maar bijv. ook in patiowoningen met daarbovenop gezinswoningen of andere nieuwe woningtypologieën.

Nota Parkeernormen

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota Parkeernormen, dat is vastgesteld d.d. 9 december 2003. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

Nota spelen

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk.

Het projectgebied maakt onderdeel uit van de wijk De Kruiskamp. Op deze wijk is het wijkspeelplan West van toepassing. Met het wijkspeelplan West wordt een meer evenwichtige verdeling van de speelplekken in dit stadsdeel voorgestaan.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot ca. 1000 meter van de eigen woning). Bij de uitgevoerde inventarisatie is een speelplek ingedeeld in één van de bovengenoemde leeftijdscategorieën, indien zich daar een speeltoestel bevindt, dat geschikt is voor de overeenkomende leeftijdscategorie. Iedere speelplek is vervolgens voorzien van een cirkel, behorende bij de leeftijdscategorie, zodat een duidelijk beeld ontstaat van de spreiding van de speelplekken in de wijk.

Nota Grondbeleid 2005

In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie.

• 1. Gegevens d.d. 01-01-2010.