Citadellaan - Willem van Nassaulaan

3.2 Nota Wonen 2007

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2007. In deze nota is aangetoond dat er in 's-Hertogenbosch een grote vraag is naar huur- en koopwoningen, wat leidt tot een grote druk op de woningmarkt. Als opgave voor het woonbeleid in 's-Hertogenbosch staan vier speerpunten centraal:

• 1. woningproductie (voldoende en gevarieerd bouwen). Nieuwbouw levert een belangrijke bijdrage aan het functioneren van de woningmarkt. Het totale woningaanbod dient zowel in aantal als in prijsklasse, typologie en kwaliteit aan te sluiten bij de wens van woningzoekenden. Alleen met een omvangrijk én gevarieerd nieuwbouwprogramma kan aan de grote verscheidenheid van woonwensen tegemoet worden gekomen. In bestaande buurten is de ruimte voor nieuwbouw beperkt, zodat er zorgvuldig met vrijkomende locaties moet worden omgegaan en er als uitgangspunt geldt: 'strategische nieuwbouw'. Deze moet leiden tot een verbreding van het bestaande woningaanbod, dat wil zeggen tot meer diversiteit zowel in prijsklassen als in woningtypen. In de Nota Wonen 2007 is de differentiatie van het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Hierbij gaat het uitdrukkelijk om stedelijke gemiddelden. Per woningbouwplan kan een afwijkende differentiatie wenselijk zijn, afhankelijk van de locatie, de buurt en de beoogde doelgroep. Deze differentiatie is bij realisatie na 2010 als volgt:
  • a. sociale sector (huur en koop): 25%;
  • b. middeldure sector: 30%;
  • c. dure sector: 45%.

Bij herstructureringsprojecten wordt uitgegaan van een hoger aandeel sociale huurwoningen, namelijk circa 35%, en ligt de nadruk meer op het middeldure dan op het dure segment.

• 2. doorstroming (terugdringen van de wachttijden en verbeteren van de slaagkansen). De woningmarkt van Nederland wordt gekenmerkt door een sterk tweedeling, zo ook de woningmarkt van ’s-Hertogenbosch: enerzijds een huursector waarin sprake is van lange wachttijden (gemiddeld 4 jaar) en een lage mutatiegraad (zo’n 8%), anderzijds een koopwoningmarkt die weliswaar een gezonde mutatiegraad kent (zo’n 10 à 11%) maar waarbij wel sprake is van hoge en stijgende verkoopprijzen. Hierdoor stromen huurders minder door naar een koopwoning, komen minder huurwoningen vrij en is het voor met name starters en mensen die op korte termijn een woning nodig hebben moeilijk om een huurwoning toegewezen te krijgen. Daarom is een stijging van het aantal vrijkomende huurwoningen nodig. Met specifieke maatregelen kan de doorstroming binnen de huursector en van de huur- naar de koopsector worden bevorderd, zoals het tijdelijk vergroten van het aandeel sociale sector en het vergroten van het aandeel sociale (MGE-)koopwoningen.
• 3. bestaande woningvoorraad (woningen en wijken verbeteren). Hét vertrekpunt bij ruimtelijke ontwikkelingen (nieuwbouw, herstructurering of transformatie) is de samenstelling van de woningvoorraad in de wijk. Er moeten zoveel mogelijk 'aanvullende woningprogramma's' worden gerealiseerd om wijken, waar nodig, meer evenwichtig te maken. Dit betekent dat in buurten waar veel huurwoningen staan de nadruk moet liggen op de ontwikkeling van goedkopere, middeldure en dure woningen (door nieuwbouw maar bijvoorbeeld ook door de verkoop van huurwoningen) maar ook andersom (huurwoningen bouwen in wijken waar overwegend koopwoningen staan). Vergroten van de variatie betekent soms ook dat specifiek voor ouderen of juist voor starters moet worden gebouwd.
• 4. doelgroepen (de juiste woning voor iedereen). Het woningaanbod voor ouderen (met een zorgbehoefte) en bijzondere doelgroepen moet worden vergroot. Er wordt ingezet op het creëren van woningen of wooneenheden voor mensen die om diverse redenen (tijdelijk of permanent) specifieke zorg en/of begeleiding nodig hebben en die daarbij een specifieke woonvraag (kunnen) hebben.

In de Nota Wonen 2007 zijn voor de verschillende wijken specfieke aandachtspunten benoemd. Voor De Muntel-De Vliert zijn dat:

• 1. meer senioren(plus)woningen;
• 2. verval voorkomen door onderhoud en renovatie;
• 3. woningen (beter) beveiligen;
• 4. goedkope (huur)woningen behouden;
• 5. aandeel koopwoningen vergroten.