Kom Engelen - Haverleij

7.2 Opzet van de regels

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.

Paragraaf 1 Inleidende regels
De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de wijze van meten aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

Paragraaf 2 Bestemmingsregels

Bedrijf - Nutsvoorziening

Binnen deze bestemming zijn diverse nutsvoorzieningen in het plangebied ondergebracht. Het betreft de zogenaamde 'grotere' bouwwerken. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. de maximale bouwhoogte bedraagt 3,5 meter, tenzij op de verbeelding een hogere bouwhoogte specifiek is opgenomen.

Kleinere bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut zijn (ook) binnen de bestemming 'Verkeer' toegestaan.

Detailhandel

De bestaande supermarkt aan de Dien van Hemertstraat heeft de bestemming 'Detailhandel'. Binnen deze bestemming is detailhandel, met uitzondering van perifere en grootschalige detailhandel, toegestaan.

Binnen de bestemming is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen, waarbinnen bebouwing is toegestaan. Daarbij is een maximale bouwhoogte opgenomen.

Gemengd - 1 en Gemengd - 2

De bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' zijn opgenomen voor de oude dorpskern. Bij deze bestemmingen geldt de woonfunctie als hoofdfunctie. Daarbij zijn echter ook andere functies nevengeschikt toegestaan, d.w.z. maximaal 50% van het gebruik. Bij beide bestemmingen gaat het om kleine ambachtelijke bedrijven, kantoren en kleinschalige maatschappelijke voorzieningen. Bij Gemengd 1 is daarnaast ook detailhandel en horeca onder voorwaarden toegestaan.

Binnen deze bestemmingen zijn bouwvlakken op de verbeelding opgenomen, waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. Daarnaast is de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Het gebied is echter deels beschermd dorpsgezicht. Hiervoor gelden aanvullende spelregels.

Gemengd - 3

De bestemming 'Gemengd' 3 geldt voor de woningen in Slot Haverleij waar ook andere niet-woonfuncties zijn toegestaan. Het betreft de woningen aan het grote plein Oberon en aan de kanaalzijde. De bouwmogelijkheden van de kastelen zijn in het algemeen strikt vastgelegd. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Daarbij is een maximale goot- en bouwhoogte op de verbeelding opgenomen.

Gemengd - 4

Het gemeenschapshuis De Engelenburcht heeft de bestemming 'Gemengd - 4'. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan. Zo zijn bepaalde vormen van cultuur en ontspanning toegestaan, waaronder een theater, creativiteitscentrum en vergelijkbare activiteiten. Daarnaast zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Bovendien is het pand bedoeld voor congres- en vergaderaccommodatie. Ten slotte is horeca van categorie 2 (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke) en van categorie 3 (een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen) toegestaan met een maximale oppervlakte van 600 m².

Op de verbeelding is een bouwvlak en een maximum bebouwingspercentage opgenomen. Daarbij is ook een maximale goothoogte en een maximale bouwhoogte op de verbeelding opgenomen.

Groen

Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen. Ook de aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegelaten. De wijkspeelplaats is apart aangeduid.

De bouwmogelijkheden zijn beperkt. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak, dat volledig mag worden bebouwd. Daarnaast zijn ook buiten het bouwvlak kleine gebouwtjes toegestaan.

Maatschappelijk

De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. De bestemming is zodanig ruim geformuleerd dat bestaande en eventuele toekomstige maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan, en uitwisselbaar zijn. Per locatie is op de verbeelding een bouwvlak opgenomen met daarin soms een maximum bebouwingspercentage (anders volledig te bebouwen) en een maximale goot- en/of bouwhoogte.

Sport

Het golfterrein heeft de bestemming 'Sport' met de aanduiding 'golfbaan'. Bovendien heeft het clubhuis een aparte aanduiding gekregen. Daar is een restaurant annex café en een winkel toegestaan. Binnen de bestemming zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. De bouwvlakken mogen volledige worden bebouwd. Bovendien is een maximale bouwhoogte binnen de bouwvlakken op de verbeelding opgenomen.

Verkeer

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

Water

Binnen het plangebied ligt een aantal primaire leggerwaterlopen die van belang zijn voor het stedelijke watersysteem van de gemeente. Deze leggerwaterlopen zijn bestemd als 'Water'. Daarnaast is een deel van De Dieze opgenomen in het bestemmingsplan. Deze heeft tevens de aanduiding 'vaarweg'. Aan deze aanduiding is tevens de dubbelfunctie als ecologische hoofdstructuur en zoekgebied voor ecologische verbindingszone en zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen gekoppeld.

Wonen

De bestemming 'Wonen' omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Er is voor gekozen de bestaande woonfuncties als zodanig vast te leggen. Dat houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.

Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.

Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd.

Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan, indien dit middels een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.

Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken. Voor de maat van de bouwvlakken (m.n. diepte) is zoveel als mogelijk aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen. Ten slotte is ook de maximale goothoogte en/of maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen op de verbeelding aangeduid.

Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. De erfbebouwingsregeling regelt alle bouwmogelijkheden op een woonperceel met uitzondering van het bouwvlak. Om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken welke "omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen" zijn, is in de erfbebouwingsregeling aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• a. Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• b. De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,50 meter.
• c. Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

Voor de bebouwing van hoekpercelen naast het hoofdgebouw is een aparte afwijkingsmogelijkheid in de woonbestemming opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeerskundig oogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).

Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. In de onderstaande tekening wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel naast het hoofdgebouw aangegeven zoals wordt bedoeld met de afwijkingsbevoegdheid.

Voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen:

• a. de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• b. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• c. de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• d. de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• e. de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden afwijkingsmogelijkheid:

• a. de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• b. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• c. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

Wonen - 2

De woningen in het Slot en de kastelen van Haverleij hebben de bestemming 'Wonen - 2'. Er is gekozen voor een aparte woonbestemming voor deze woningen, omdat de bouwregeling van deze woningen verschilt van de 'standaard' bouwregeling voor woningen binnen de gemeente. Voor de kastelen en het Slot van Haverleij geldt een striktere bouwregeling. Gebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Dit houdt in dat buiten het bouwvlak ook geen bijgebouwen zijn toegestaan. De gemeentelijke erfbebouwingsregeling is hier niet van toepassing. Alle bestaande hoofdgebouwen en bijgebouwen zijn opgenomen in een bouwvlak. Hiermee wordt voorkomen dat bijgebouwen kunnen worden bijgebouwd.

Wonen - Buiten

Voor de woningen aan de Hennen Weide 2 en 4 en de Graaf van Solmsweg 1 geldt de bestemming 'Wonen - Buiten'. Op het perceel van de woning aan de Graaf van Solmsweg geldt daarbij de aanduiding 'agrarisch'. De bestaande bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingslan zijn uitgangspunt van de regeling. Op de verbeelding is alleen de bestemming weergegeven. De bouwmogelijkheden zijn verwoord in de bouwregels in de bestemming.

Wonen - Randzone

De bosrandkavels aan de rand van het dorp Engelen op de overgang naar Haverleij hebben de bestemming 'Wonen - Randzone'. De bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen. Op de verbeelding is alleen de bestemming weergegeven. De bouwmogelijkheden zijn verwoord in de bouwregels in de bestemming.

Wonen - Woonwagenstandplaats

De gronden van de woonwagens aan de Kraanvogellaan hebben de bestemming 'Wonen - Woonwagenstandplaats'. Op deze gronden zijn maximaal drie standplaatsen en drie woonwagens c.q. woningen toegestaan. De bouwmogelijkheden zijn verwoord in de bouwregels in de bestemming.

Leiding (dubbelbestemming)

Het bestaande leidingentracé, bestaande uit persleidingen van gemeente en Waterschap heeft inclusief een beschermingszone van 7 meter aan weerszijden de dubbelbestemming 'Leiding'. Daarnaast is deze bestemming toegekend aan een rioolpersleiding met een vrijwaringszone van 3,5 meter aan weerszijden van de leiding. Op deze gronden mag in beginsel niet worden gebouwd voor een andere bestemming dan de dubbelbestemming zelf. Hiervan kan onder voorwaarden worden afgeweken middels een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan, mits vooraf advies van de leidingbeheerder. Bovendien mogen bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (zoals graven) niet worden uitgevoerd, tenzij een omgevingsvergunning daartoe is verleend.

Leiding - Hoogspanningsverbinding (dubbelbestemming)

Op een deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' overeenkomstig de bestaande situatie gelegd. De bepalingen van deze dubbelbestemming verbieden activiteiten waarbij het gevaar aanwezig is dat ze het goed functioneren van de leiding ondermijnen (bijvoorbeeld hoog bouwen). Wanneer aannemelijk is dat dit gevaar niet bestaat, zijn de betreffende activiteiten wel mogelijk, na advies van de leidingbeheerder.

Waarde - Archeologie - 1, Waarde - Archeologie - 2 en Waarde - Archeologie - 3 (dubbelbestemmingen)

Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is - zoals nader toegelicht in paragraaf 5.10 van deze toelichting - aan bepaalde gronden in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie toegekend. In de dubbelbestemmingen is opgenomen een verbod tot bouwen beneden maaiveld en een vereiste van een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde. Na een verplichte rapportage, waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd kan afgeweken worden van het bouwverbod, respectievelijk een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of , indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of een verplichting de uitvoering van werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend archeoloog. Het overleggen van een rapportage ter vastlegging van de archeologische waarden is niet nodig, indien - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.

Waterstaat - Bergend regime en Waterstaat - Stroomvoerend regime (dubbelbestemmingen)

De gronden die in de Beleidslijn Grote Rivieren zijn aangewezen als bergend regime respectievelijk als stroomvoerend regime hebben de dubbelbestemming Waterstaat - Bergend regime respectievelijk Waterstaat - Stroomvoerend regime. Voor de gronden geldt in beginsel een bouwverbod, waarvan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning onder bepaalde voorwaarden. Daarnaast geldt een vereiste van een omgevingsvergunning voor uitvoering van bepaalde werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde.

Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

De gronden van de primaire en regionale waterkeringen hebben de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Voor deze gronden geldt dat in beginsel alleen kleine bouwwerken voor de dubbelbestemming zijn toegestaan. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken met een omgevingsvergunning. Bovendien geldt een vereiste van een omgevingsvergunning voor uitvoering van bepaalde werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde.

Paragraaf 3 Algemene regels
In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepaling, de algemene aanduidingsregels en de algemene afwijkingsbevoegdheid alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

Paragraaf 4 Overgangs- en slotbepalingen
In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.