| Plan: | 't Ven Hondsberg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002102-1401 |
In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen. Met de gebruikte terminologie in de planregels is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.
De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan bestaande bedrijven of daar waar op basis van het vigerende bestemmingsplan bedrijvigheid reeds is toegestaan. De bestemming "Bedrijf" heeft veelal betrekking op de kleinschalige bedrijvigheid in woonbuurten. In het zuidoosten van Hondsberg is het grootste bedrijf van het plangebied gevestigd.
In deze bestemming is voornamelijk bedrijvigheid van categorie 1 en 2 toegestaan. Bedrijven die er legaal gevestigd zijn, maar niet voldoen aan de vereiste milieucategoriën zijn middels een aparte aanduiding expliciet bestemd.
Binnen de bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening" zijn de nutsvoorzieningen ondergebracht. Er zijn binnen het plangebied enkele nutsvoorzieningen aanwezig welke een zeer beperkte omvang hebben. Daarnaast is er een zend/ontvangstinstallatie ten behoeve van (mobiel) telefoonverkeer binnen deze bestemming opgenomen.
In het zuidwesten van gebied 't Ven is in één van de nutsgebouwen een lokale omroep gevestigd. De aanwezigheid van de lokale omroep is expliciet in dit plan geregeld. Aangezien het betreffende nutsgebouw het eigendom is van een nutsbedrijf, is de bestemming "Bedrijf - Nutsvoorziening" gehandhaafd.
Deze bestemming heeft betrekking op de Sauna aan de Hoff van Hollantlaan. De bestemming voorziet in het mogelijk maken van sauna annex wellnessfaciliteit waarbij ook een bedrijfswoning is toegestaan. Binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, om middels een wijzigingsplan de bestemming om te kunnen zetten naar een kantoor- of bedrijfsbestemming.
Detailhandel betreft enkele kleine winkelvestigingen in het plangebied, waar detailhandel en eventueel een woonfunctie is toegestaan. De detailhandel ligt midden in een woonbuurt, waarbij er zich naast of boven de detailhandel een woning bevindt.
Er is een perceel in gebied 't Ven waarop de bestemming "Dienstverlening" is gelegd. Binnen deze bestemming is geen detailhandel toegestaan. De bestemming is bestemd conform de feitelijke situatie en gezien de kleine omvang van de bestemming is uitbreiding van de bebouwing niet of nauwelijks mogelijk.
Deze bestemming heeft betrekking op zowel detailhandel, dienstverlening als kleinschalige bedrijvigheid. Het grootste deel van deze bestemming is feitelijk in gebruik als detailhandel, maar op basis van het voorgaande bestemmingsplan zijn ook de andere genoemde bestemmingen toegestaan, waardoor de bestemming "Gemengd - 1" wordt gebruikt in plaats van detailhandel.
Deze bestemming heeft betrekking op enkele kantoren aan de Hoff van Hollantlaan, de kantoorfuncties en het merendeel van de maatschappelijke functies van gebied 't Ven. Volgens het voorgaande bestemmingsplan zijn er op deze locaties maatschappelijke en kantoorfuncties en lichte bedrijvigheid toegestaan. Het toestaan van alledrie deze functies betekent dat de bestemming "Gemengd (-2)" moet worden opgenomen, om de flexibiliteit te behouden en de diversiteit aan functies niet in een specifieke bestemming als "Maatschappelijk" of "Kantoor" kunnen worden opgenomen.
Deze bestemming heeft betrekking op enkele aanwezige kantoren en dienstverlening, welke centraal in gebied 't Ven gelegen zijn. Met kantoren worden de zelfstandige kantoorruimtes bedoeld: kantoren aan huis zijn geregeld in de woonbestemmingen. Waar op de verbeelding de aanduiding "Wonen" is opgenomen mag ook worden gewoond op de verdieping(en). Het is niet toegestaan om te wonen op de begane grond.
Hoewel binnen deze bestemming binnen de bouwvlakken in beginsel kantoren en dienstverlende instanties mogen worden opgericht, is dit ter plaatse van het kleinste bouwvlak (het meest noordoostlijk gelegen bouwvlak) niet toegestaan, omdat dit bouwvlak te ondiep is om een kantoor op te richten. Binnen dit bouwvlak is louter de huidige feitelijke functie toegestaan: "opslag".
Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen. Ook de aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen (waaronder wijkspeelplaatsen) zijn binnen deze bestemming toegelaten.
Om de groenvoorzieningen te beschermen zijn slechts zeer kleine bouwwerken binnen de bestemming "Groen" toegelaten. Binnen de groenbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde slechts tot een zeer beperkte hoogte en oppervlakte gerealiseerd worden, zoals speelvoorzieningen. Het is niet de bedoeling dat er woningen of aan- en bijgebouwen bij woningen worden gebouwd binnen de bestemming "Groen".
Binnen deze bestemming zijn ondergeschikte functies als speelvoorzieningen, sportvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen toegestaan. Ondergeschikt wil zeggen dat niet meer dan 30% van de betreffende groenvoorziening als zodanig mag worden gebruikt, zodat het grootste deel van de groenvoorziening ook daadwerkelijk groen blijft. Er zijn binnen sommige groenvoorzieningen echter dermate grote ondergeschikte functies geplaatst of op basis van eerdere bestemmingsplannen mogelijk gemaakt, dat deze functies niet meer als ondergeschikt kunnen worden aangemerkt. Er zijn daarom binnen een aantal groenvoorzieningen aanduidingen opgenomen, om de in het groen gelegen voorzieningen/functies correct te regelen.
Binnen het plangebied bevinden zich twee horecagelegenheden, welke gelegen zijn in 't Ven. In beide gelegenheden is horeca van categorie 2 en 3 toegestaan, met uitzondering van feestzalen. Ook is in één van de gelegenheden categorie 1 toegestaan, zodat er logies kunnen worden aangeboden.
De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening. De bestaande maatschappelijke dienstverlening, welke voornamelijk bestaat uit (basis)onderwijsinstellingen, is in deze bestemming opgenomen. Ook het politiebureau, Perron - 3, het buurthuis aan Pastoor Hordijkstraat 5 en de jongeren ontmoetingplaats aan de Empelseweg zijn in de bestemming "Maatschappelijk - 1" geregeld. Op de betreffende locatie zijn bouwvlakken opgenomen met daarin de maximale bebouwingspercentages en een maximale goot- en bouwhoogtes.
Aangezien de basisscholen naast onderwijs ook ruimte bieden voor sociale activiteiten en naschoolse opvang, zijn binnen de bestemming "Maatschappelijk - 1" ook de functies naschoolseopvang en verenigingsleven toegelaten.
De bestemming "Maatschappelijk - 2" is bedoeld voor bejaardenzorgcentrum de Annenborch. De vigerende rechten zijn overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Het is toegestaan om binnen de bestemming "Maatschappelijk - 2" een mortuarium op te richten.
Een bestaand speelterreinen en de gymzaal hebben de bestemming 'Sport' gekregen. Binnen de bestemming is een bouwvlak opgenomen (met een maximaal bebouwingspercentage en bouwhoogte), waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. In de gymzaal zijn overigens ook activiteiten toegestaan die verband houden met het verenigingsleven.
De bestemming "Verkeer - Railverkeer" is bestemd voor de spoorlijn 's-Hertogenbosch Nijmegen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht.
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.
Er zijn binnen deze bestemming middels aanduidingen op de verbeelding speciale ontsluitingswegen/ontsluitingspaden aangewezen. Ter plaatse van de aanduiding "ontsluiting" mogen geen gebouwen worden opgericht, zodat de functie van de ontsluitingswegen gewaarborgd blijft.
De gronden met de bestemming 'Water' zijn primair bestemd voor water/leggerwaterlopen. De bouwregels van deze bestemming regelen dat er geen gebouwen mogen worden gebouwd. De bouwregels geven wel een regeling voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze bestemming kent ook gebruiksregels met bijbehorende afwijkingsmogelijkheden.
Het grootste deel van het plangebied bestaat uit grondgebonden woningen. De bestaande bebouwing is in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd, waarbij gekozen is om de bestaande functies vast te leggen; dat wil zeggen dat er zijn geen andere functies dan de woonfunctie (direct) zijn toegestaan. Naast wonen is het gebruik voor aan huis gebonden beroepen direct toegestaan. Voorwaarde is dat de functie uitsluitend is toegestaan voor zover de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. Dat wil zeggen dat het aan huis gebonden beroep uitsluitend als ondergeschikte functie direct is toegestaan. Dit houdt in dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, met een maximum van 50 m², voor het aan huis gebonden beroep mag worden benut.
Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken. Voor de maat van de bouwvlakken is aangesloten bij de de vigerende bestemmingsplannen. Uitgangspunt bij het vastleggen van de bouwvlakken is dat de hoofdbebouwing van vrijstaande woningen aan beide zijden minimaal drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens blijft en bij vrijstaande woningen aan één zijde minimaal drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens blijft. Een aantal woningen binnen het plangebied staan met de hoofdbebouwing op minder dat drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens en bij deze woningen is het bouwvlak om de bestaande hoofdbebouwing gelegd.
Op de verbeelding is eveneens het type woning vermeld (vrijstaand, half-vrijstaand (twee-aaneen), aaneengebouwd of gestapeld). Ten slotte is ook de maximale goothoogte en/of maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen op de verbeelding aangeduid.
Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. Voor aan- en bijgebouwen geldt als basis een maximum oppervlakte van 75 m². Ten behoeve van de flexibiliteit zijn op de basisregeling verschillende afwijkingsmogelijkheden opgenomen.
Uitgangspunt binnen de bestemming "Wonen - 1" is dat bestaande bebouwing welke krachtens een bouw- of omgevingsvergunning is verleend, niet wordt wegbestemd. In de bestemming "Wonen - 1" is daarom opgenomen dat de bebouwing die niet voldoet aan de planregels mag worden gehandhaafd en opnieuw mag worden opgericht. Voorwaarde is wel dat er voor de bebouwing een bouw- of omgevingsvergunning is afgegeven, zodat illegale bebouwing niet middels dit bestemmingsplan wordt gelegaliseerd.
Op de percelen aan de Tulpstraat 16 t/m 22 en de Seringenstraat 2 t/m 40 zullen seniorenwoningen worden gerealiseerd met een oudersociëteit. De seniorenwoningen passen binnen deze woonbestemming en de ouderensociëteit wordt geregeld met de aanduiding "maatschappelijk".
De bestemming 'Wonen - 2' wijkt af van de bestemming 'Wonen - 1' op het onderdeel erfbebouwing. Op de percelen die de bestemming 'Wonen - 2' hebben gekregen mag tot 100 m² aan erfbebouwing worden opgericht in plaats van de standaard van maximaal 75 m². Bovendien mag de nokhoogte indien gebouwd wordt met hellende dakvlakken maximaal 5 meter bedragen in plaats van de 4,5 meter in de standaard.
Op de percelen die de bestemming "Wonen - 2" hebben gekregen mocht op basis van vigerende rechten al tot 5 meter hoogte en tot 100 m² worden gebouwd (met als restrictie dat niet meer dan 50% van het erf bebouwd mag worden). Indien ook daadwerkelijk van deze rechten gebruik is gemaakt (meer dan 75 m² aan erfbebouwing) is er de bestemming "Wonen - 2" op gelegd.
Er zijn percelen waar op basis van vigerende rechten tot 100 m² aan erfbebouwing mocht worden opgericht, maar waar door relatief kleine omvang van het erf in combinatie met de restrictie dat niet meer dan 50% van het erf bebouwd mag worden de 100 m² aan erfbebouwing niet gehaald zou kunnen worden. Deze percelen vallen niet onder de bestemming "Wonen - 2" maar in "Wonen - 1".
Er zijn ook enkele percelen waar meer dan 100 m² aan erfbebouwing is opgericht. In de bestemming "Wonen - 2" is daarom opgenomen dat deze erfbebouwing mag worden gehandhaafd en opnieuw mag worden opgericht, zodat deze erfbebouwing niet onder het overgangsrecht wordt geplaatst. Voorwaarde is wel dat er voor de bebouwing een bouw- of omgevingsvergunning is afgegeven, zodat illegale bebouwing niet middels dit bestemmingsplan wordt gelegaliseerd.
Voor de vrijstaande woningen aan de Violenstraat is een beperking in de hoogte van de bijgebouwen opgenomen. De bijgebouwen op deze percelen mag niet hoger zijn dan 3 meter. Dit is gedaan om er voor te zorgen dat er een duidelijk onderscheidt blijft tussen de hoofdbouwmassa en de bijgebouwen. De vrijstaande woningen zijn namelijk maar zes meter hoog en indien de 5 meter nokhoogte voor bijgebouwen zou worden aangehouden, waarop nog 10% extra hoogte kan worden verleend, verdwijnt het ondergeschikte karakter van de bijgebouwen. De bijgebouwen van de vrijstaande woningen aan de Violenstraat mogen daarom maximaal 3 meter hoog zijn.
De bestemming 'Wonen - 3' heeft betrekking op Kattenbosch. Kattenbosch kent een afwijkend bebouwingsregime ten opzichte van de andere woningen in het plangebied. De woningen aan Kattenbosch zijn bijvoorbeeld allemaal voorzien van een plat dak en zijn aaneengebouwd.
Een ander belangrijk verschil tussen de bouwregels van de woningen aan Kattenbosch en andere woningen in het plangebied vormt de erfbebouwingsregeling. In het vigerende bestemmingsplan (bestemmingsplan Hondsberg) wordt per woning slechts 4 m² aan erfbebouwing toegestaan. Op verzoek van de bewoners van Kattenbosch (zie hoofdstuk 10 van deze toelichting) is voor de woningen aan Kattenbosch niet de gemeente erfbebouwingsregeling opgenomen (op basis waarvan 75 m² aan erfbebouwing mag worden opgericht), maar wordt slechts 6 m² aan erfbebouwing toegestaan. Deze 6 m² is gebaseerd op de reeds aanwezige erfbebouwing op een aantal percelen.
De dubbelbestemming 'Leiding - Gas' ligt in het zuiden van 't Ven ten behoeve van een gastransportleiding. De bouwbepalingen beschermen de rioolleiding. Indien het functioneren van de rioolleiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.
De dubbelbestemming 'Leiding - Riool' ligt in het zuidoosten van Hondsberg ten behoeve van een rioolleiding. De bouwbepalingen beschermen de rioolleiding. Indien het functioneren van de rioolleiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.
De dubbelbestemming 'Leiding - Water' ligt in het zuiden van Hondsberg ten behoeve van een waterleiding. De bouwbepalingen beschermen de rioolleiding. Indien het functioneren van de rioolleiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.
In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.
In de algemene aanduidingsregels is onder andere een regeling opgenomen op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend voor werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden om de archeologische waarden binnen het plangebied te beschermen.
In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.