Binnenstad

Artikel 16 Wonen

16.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, waarbij uitsluitend woningen zijn toegestaan en de vloeroppervlakte per woning ten minste 50 m2 moet bedragen, met dien verstande dat hiervan ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan afwijkende bestaande woonsituaties tevens zijn toegestaan;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonwerkgemeenschap' tevens voor woondoeleinden als hiervoor omschreven onder a, alsmede voor een werkgemeenschap als omschreven in artikel 1 onder 1.45;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens voor een al dan niet ondergrondse parkeergarage, inclusief fietsenstalling;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' uitsluitend voor parkeervoorzieningen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'binnendieze' tevens voor de overkluisde waterloop van de Binnendieze en Dieze, waarbij voor de waterloop van toepassing zijn de bepalingen onder de leden a t/m e en h van artikel 15.1 Bestemmingsomschrijving ''Water' en overigens de bepalingen van onderhavige bestemming Wonen;
• f. ter plaatse van de aanduiding "centrum" tevens voor de bestemming Centrum als omschreven in artikel 4.
• g. bescherming en behoud van de historische ruimtelijke structuur en de waarden van het beschermd stadsgezicht;
• h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies in de vorm van functieondersteunende horeca 2, verkeers- en groenvoorzieningen, parkeren op eigen terrein, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven, terreinen en stegen,

met dien verstande dat ter plaatse van de volgende aanduidingen de begane grondlaag van de gebouwen tevens zijn bestemd voor:

• 1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf': een bedrijf zoals genoemd in de bij deze bestemmingsregels als bijlage 3 behorende Staat van bedrijfsactiviteiten “functiemenging” onder de categorieën A, B of C, waarbij categorie C uitsluitend is toegestaan indien het bedrijf een directe ontsluiting heeft op de hoofdinfrastructuur;
• 2. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': een detailhandelsbedrijf;
• 3. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening': een dienstverlenend bedrijf;
• 4. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2': een horeca 2 bedrijf;
• 5. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3': een horeca 2 en 3 bedrijf;
• 6. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': een kantoor ;
• 7. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': maatschappelijke voorzieningen.

16.2 Bouwregels

16.2.1 Algemeen

Er worden in verband met de realisering van deze bestemming geen extra parkeerplaatsen geëist boven het aantal binnen deze bestemming aanwezige parkeerplaatsen, welke dienen te worden gehandhaafd.

16.2.2 Hoofdgebouwen

Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, met dien verstande dat de voorgevel van de hoofdgebouwen in de voorste begrenzing van het bouwvlak moet worden geplaatst en dat voor het gebied met de aanduiding 'cultuurhistorische zone' de bestaande achtergevel als bouwgrens aan de achterzijde geldt, welke niet mag worden overschreden;
• b. bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd, met uitzondering van de sub a omschreven situaties, waarin de bestaande achtergevel als bouwgrens aan de achterzijde geldt, welke niet mag worden overschreden;
• c. met betrekking tot de maatvoering van gebouwen geldt, dat : 1. de maximale en/of minimale goothoogte, de maximale hoogte en het maximum aantal bouwlagen als aangegeven in een bij deze voorschriften behorende bijlage 1 "Lijst van gebouwen binnenstad met hoogtematen en aantal bouwlagen" niet mogen worden overschreden;
  2. de minimale hoogte van de begane grondlaag hoger moet zijn dan de hoogte van de daarboven gelegen verdieping; 3. hoofdgebouwen met een plat dak mogen uitsluitend worden verhoogd tot de aangegeven maximum hoogte om het hoofdgebouw te kunnen voorzien van een kap, dakschild of attiek;
• d. maatvoeringen, die ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan reeds bestaan en afwijken van het bepaalde onder c zijn tevens toegestaan;
• e. de bestaande kapvorm en nokrichting mag niet worden gewijzigd;
• f. ingeval geen kap aanwezig is, mogen hoofdgebouwen worden voorzien van een kap,dakschild of attiek;
• g. de bestaande parcellering en breedte van de hoofdgebouwen moet worden gehandhaafd;
• h. samenvoeging van panden en doorbraken in zijgevels tussen panden is niet toegestaan; bestaande zijgevels dienen te worden gehandhaafd;
• i. het maximaal aantal -ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan aanwezige- parkeerlagen van parkeergarages mag niet worden vergroot;
• j. kelders zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze aanwezig zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan; bestaande kelders mogen niet worden vergroot;
• k. voor bestaande dakterrassen geldt, dat deze zijn toegestaan, zoals deze aanwezig waren ten tijde van inwerkingtreding van dit plan; voor nieuwe dakterrassen geldt, dat deze zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de dakterrassen mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg; 2. de hoogte van afscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,00 meter, gemeten ten opzichte van de vloer waarop wordt gebouwd en worden uitgevoerd in een open transparante constructie; 3. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van cultuurhistorische waarden;
• l. de gronden met de aanduiding 'onderdoorgang' mogen uitsluitend worden bebouwd indien een onderdoorgang wordt gerealiseerd met een minimale breedte en een minimale hoogte gelijk aan de bestaande hoogte ten tijde van het in ontwerp ter visie leggen van het plan;
• m. de vloeroppervlakte per woning ten minste 50 m2 moet bedragen en in de kap geen zelfstandige woningen zijn toegestaan, met dien verstande dat hiervan- ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan- afwijkende bestaande woonsituaties tevens zijn toegestaan; ingeval van woonruimte onder de kap moet deze deel uit maken van de woning op de ondergelegen verdieping,
• n. de binnen de bestemming aanwezige niet afgesloten stegen, aangegeven als "steeg toegankelijk" in de bij deze regels behorende bijlage 2 mogen niet worden afgesloten door middel van bebouwing of bouwwerken;
• o. balkons en erkers aan de voorgevel zijn uitsluitend toegestaan, ingeval en voor zover deze aanwezig zijn ten tijde van de in werkingtreding van het plan van het plan.

16.2.3 Aan- en bijgebouwen

Binnen deze bestemming mogen aan- en bijgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Bijgebouwen mogen, mits passend binnen het toegelaten bebouwingspercentage, in de vorm van aan- of uitbouwen van het hoofdgebouw of in de vorm van vrijstaande bijgebouwen op het erf worden opgericht. Aan- en bijgebouwen zijn tevens mogelijk binnen de bouwvlakken, met dien verstande, dat binnen het gebied met de aanduiding 'cultuurhistorische zone' geen nieuwe aan- of uitbouwen aan de achtergevel zijn toegestaan. Daarnaast gelden de volgende bepalingen:

• a. het erf mag, tenzij anders is aangegeven in de bestemming, voor 50 % worden bebouwd met aan- en bijgebouwen, met dien verstande dat het maximale gezamenlijke grondoppervlak van de aan - en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 75m²; bij een erf groter dan 500m2 mag het maximale gezamenlijke grondoppervlak van de aan - en bijgebouwen niet meer bedragen dan 100m2;
• b. de hoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3,50 m; indien met hellende dakvlakken wordt gebouwd, mag de goothoogte niet meer bedragen dan 3,50 m, de hoogte niet meer dan 4,50 m en de dakhelling niet meer dan 600 ten opzichte van het horizontale vlak;
• c. de hoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de hoogte van de begane grondlaag; indien met hellende dakvlakken wordt gebouwd mag de goothoogte niet meer bedragen dan de begane grondlaag en hoogte niet meer dan 4,50 meter en de dakhelling niet meer dan 60° ten opzichte van het horizontale vlak;
• d. de binnen de bestemming aanwezige niet afgesloten stegen, aangegeven als "steeg toegankelijk" in de bij deze regels behorende bijlage 2 mogen niet worden afgesloten door middel van bebouwing of bouwwerken;
• e. voor gronden die grenzen aan de Binnendieze geldt, dat een strook van 2 meter, gemeten vanaf de kade/ bovenkant van de Binnendieze niet mag worden bebouwd met aan- of bijgebouwen, tenzij in de bestaande situatie ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan terplaatse reeds bebouwing aanwezig is;
• f. op de gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' mogen geen gebouwen worden gebouwd;
• g. de binnen de bestemming aanwezige niet afgesloten stegen, aangegeven in bijlage 2 mogen niet worden afgesloten door middel van bebouwing of bouwwerken;
• h. voor dakterrassen en kelders geldt het hiervoor bepaalde onder 16.2.2 onder k en j.

16.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

a. met uitzondering van kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting mag de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 3,00 meter bedragen; b. ingeval van bouwwerken met een dak geldt, dat het bebouwingspercentage als hiervoor genoemd onder 16.2.3 onder b in acht dient te worden genomen; c. kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting mogen maximaal 5 meter hoog zijn; d. de binnen de bestemming aanwezige niet afgesloten stegen, aangegeven als "steeg toegankelijk" in de bij deze regels behorende bijlage 2 mogen niet worden afgesloten door middel van bebouwing of bouwwerken; e. voor kelders geldt het hiervoor bepaalde onder 16.2.2 onder j.

16.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing, de plaatsing van bijgebouwen onderling en ten opzichte van de hoofdgebouwen, alsmede de hoogte en plaatsing van erfafscheidingen ten behoeve van behoud en versterking van:

• a. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermde stadsgezicht;
• b. de cultuurhistorische en archeologische waarde;
• c. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
• d. het ensemble van binnendieze en aangrenzende bebouwing;
• e. de verkeersveiligheid;
• f. de sociale veiligheid;
• g. de milieusituatie;
• h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• i. de situering van het laden en lossen op het perceel;
• j. de noodzakelijke openheid en toegankelijkheid van binnenterreinen.

16.4 Afwijken van de bouwregels

a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 16.2.2, 16.2.3 en 16.2.4 waarbij wordt toegestaan dat:

• 1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' gebouwd wordt ten behoeve van bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving, gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de aangegeven categorieën van de bij deze bestemmingsregels als bijlage 3 behorende Staat van bedrijfsactiviteiten "functiemenging", mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen en inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen betreft;
• 2. de maximale goot- en bouwhoogte wordt vergroot met maximaal 1,50 meter;
• 3. voor het toestaan van (een) zelfstandige woning(en) in de kap, mits geen sprake is van een monument of een bouwhistorisch waardevolle kap;
• 4. panden worden samengevoegd, wordt afgeweken van bestaande breedte van panden en doorbraken worden gemaakt in zijmuren, mits de parcellering gehandhaafd blijft en de structuur van de panden zichtbaar blijft;
• 5. binnen het gebied met de aanduiding 'cultuurhistorische zone' hoofdgebouwen worden uitgebreid tot aan de grens van de bouwvlakken of aanbouwen plaatsvinden aan de bestaande achtergevel;
• 6. in het verleden samengevoegde panden worden opgedeeld;
• 7. de dakhelling wordt gewijzigd ten behoeve van het realiseren van een andere kapvorm;
• 8. de kaprichting en kapvorm wordt gewijzigd ten opzichte van de bestaande kammenstructuur;
• 9. kelders worden aangelegd dan wel uitgebreid dan wel gewijzigd;
• 10. erkers worden gebouwd waarbij de voor-, zij- en achtergevel van de hoofdgebouwen met maximaal 1,25 meter mogen worden overschreden;
• 11. verspringingen in de voorgevel worden aangebracht;
• 12. de minimale hoogte van de begane grondlaag lager mag zijn;
• 13. stegen worden overbouwd waarbij de hoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de aangrenzende gebouwen;
• 14. plekken in stegen worden gebouwd teneinde deze voor publiek af te sluiten indien sprake is van een voortdurende onaanvaardbare overlast, waarbij de volgende voorwaarden gelden:

a. de bereikbaarheid voor hulpdiensten is gewaarborgd; b. er vindt geen beperking van de functionele waarde (schakel in de stedelijke structuur) plaats,

een en ander mits geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermde stadsgezicht;

• de cultuurhistorische en archeologische waarden;

• een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

• de verkeersveiligheid;

• de sociale veiligheid;

• de milieusituatie;

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

b. Binnen het gebied met de aanduiding 'cultuurhistorische zone' wordt geen toepassing gegeven aan de afwijkingsbevoegdheid als bedoeld onder a sub 2 t/m 12 dan nadat de aanvrager een door een deskundige opgesteld rapport heeft overgelegd, waarbij naar het oordeel van het bevoegd gezag de bouwhistorische waarden van de betrokken bouwwerken in voldoende mate is vastgesteld of ingeval naar het oordeel van het bevoegd gezag de bouwhistorische waarden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld, in welk geval het overleggen van voornoemd door een deskundige opgesteld rapport niet nodig is. In het belang van handhaving van bouwhistorische waarden kan het verzoek om af te wijken worden geweigerd of nadere voorwaarden in het belang van handhaving en onderzoek/documentatie van bouwhistorische zaken aan een afwijking worden verbonden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgelegd als hierna genoemd in artikel 16.7.4 onder 2.

16.5 Specifieke gebruiksregels

• a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
• b. Tenzij onder 16.1 een specifieke bestemming voor horeca in een kelder is aangegeven, mag een kelder niet worden gebruikt als publieksruimte voor horeca; voor het overige geldt, dat gebruik van de kelder ten dienste dient te staan en onderdeel dient te zijn van de functie van de begane grond en/of van de verdieping(en);
• c. Gebruik van ruimten binnen woningen en bij woningen behorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
  • 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningsplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
  • 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.

d. Onder gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruik van ruimten binnen woningen en bij woningen behorende bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteiten.

16.6 Afwijken van de gebruiksregels

• a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.5 en toestaan, dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' bedrijven worden toegelaten, die naar de aard en de invloed op de omgeving, gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de aangegeven categorieën van de bij deze bestemmingsregels als bijlage 3 behorende Staat van bedrijfsactiviteiten "functiemenging", mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen en inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen betreft.
• b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.5 onder b en toestaan, dat een zelfstandige functie in een kelderruimte wordt gevestigd onafhankelijk van de beganegrondfunctie mits de kelderruimte over een zelfstandige toegang beschikt.
• c. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid 16.5 onder c. ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden :
  • 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
  • 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
  • 5. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningsplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
  • 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan en in verband met de activiteit.
• d. Het bevoegd gezag wijkt bij een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 16.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

16.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

16.7.1 Vergunningplicht

Binnen het gebied met de aanduiding 'cultuurhistorische zone' is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

16.7.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, :

• a. die het normale onderhoud betreffen;
• b. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
• c. waarvoor reeds een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub f of artikel 2.2, lid 1 onder b.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is vereist (rijks- of gemeentelijk monument).

16.7.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouwhistorische waarden van de gronden en opstallen .

16.7.4 Onderzoeksplicht en voorwaarden omgevingsvergunning

1. De onder 16.7.1 Vergunningplicht genoemde vergunning kan slechts worden verleend nadat:

• a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de bouwhistorische waarden van de te slopen bouwwerken naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
• b. naar het oordeel van het bevoegd gezag de bouwhistorische waarden van de te slopen bouwwerken in andere beschikbare informatie afdoende zijn vastgesteld, in welk geval het sub a. genoemde rapport niet nodig is.

2. In de omgevingsvergunning kunnen nadere voorschriften worden opgenomen in het belang van handhaving van en onderzoek/documentatie bouwhistorische zaken. Hiertoe kunnen in ieder geval de volgende voorschriften behoren: a. het opleggen van de verplichting tot het toestaan van het verrichten, door of van gemeentewege, van nader bouwhistorisch onderzoek tijdens de uitvoering van de vergunning; b. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de bouwhistorische waarden kunnen worden behouden; c. de verplichting de werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend bouwhistoricus; d. voorschriften in het belang van handhaving van en/óf onderzoek van documentatie bouwhistorische zaken, indien na afweging van belangen bouwhistorisch belangrijke elementen moeten verdwijnen.

16.8 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor zover dit betrekking heeft op het verwijderen van de functieaanduidingen 'horeca van categorie 2', 'horeca van categorie 3', mits de betreffende functie ter plaatse is beëindigd.