| Plan: | De Overlaet |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002061-1401 |
In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:
Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving en de VROM-inspectie regio Zuid ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet. In het onderstaande zal op deze reacties nader worden ingegaan. De overige vooroverleginstanties hebben niet gereageerd.
Opmerking ingebrachte opmerkingen in het kader van het vooroverleg
Commentaar gemeentelijk commentaar
1. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant
Opmerking
Op 2 oktober 2009 heeft de Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant een reactie gegeven. Er wordt door de Directie aangegeven dat het voorontwerp-bestemmingsplan De Overlaet geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De Directie heeft geconstateerd dat het bestemmingsplan past binnen het provinciale ruimtelijke beleid en de daarmee samenhangende provinciale belangen.
Commentaar
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
2. VROM-Inspectie
Opmerking
Op 14 september 2009 heeft de VROM-Inspectie Regio Zuid een reactie gegeven. Daarbij is aangegeven dat de reactie van de regionale rijksdiensten in één reactie is verwoord. Het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.
Commentaar
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
Het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is tevens toegestuurd aan Stichting Wijkraad De Overlaet en Wijkraad Rosmalen Centrum en Hondsberg. Van beide wijkraden zijn geen reacties ontvangen.
Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "De Overlaet" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 7 september 2009 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 29 september 2009 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage 2 toegevoegd.
Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, twee mondelinge inspraakreacties en tien schriftelijke inspraakreacties ingediend.
Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.
Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties
Commentaar gemeentelijk commentaar
1. Mevr. M.J.M. Smeulders, Bruggen 46, 5243 RB Rosmalen
Reactie a
In paragraaf 4.3.2 van de toelichting is als milieubeperking een afstand van 30 meter opgenomen. In de regels is echter een afstand van 50 meter opgenomen. Welke afstand moet er worden aangehouden, 30 meter of 50 meter?
Commentaar
De afstand van 30 meter zal moeten worden aangehouden. Dit blijkt uit de informatie die is weergegeven in de planbeschrijving (hoofdstuk 4, paragraaf “ontwikkelingsbeperkingen”) en het hoofdstuk Milieu (hoofdstuk 5, paragraaf “bedrijvigheid”). Per abuis is er 50 meter afstand in de regels opgenomen. De regels zijn op dit punt aangepast, waardoor als milieubeperking een afstand van 30 meter moet worden aangehouden.
Reactie b
In paragraaf 4.3.1.1.1 staat bij punt 8: “die zal worden aangevuld met randvoorwaarden die specifiek van toepassing zijn op het lint Bruggen – Bruggensestraat". Het is niet duidelijk welke randvoorwaarden er worden gesteld/er mee worden bedoeld.
Commentaar
Met de randvoorwaarden wordt bedoeld dat voor de dorpsrand Bruggen de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing wordt verklaard, met de volgende aanvulling:
"Ten behoeve van het doorzicht vanaf Bruggen naar de achterliggende gebieden dient een strook van 5 meter aan weerszijden van de zijdelingse perceelsgrenzen onbebouwd te blijven".
De tekst van paragraaf 4.3.1.1.1 zal op dit punt worden aangepast.
Reactie c
In paragraaf 6.3.2 wordt melding gemaakt van greppels. Deze greppels zijn daar niet aanwezig.
Commentaar
In paragraaf 6.3.2 wordt ingegaan op de afwatering van de Imabo Deze afwatering vindt momenteel naar de oostzijde plaats. Imabo heeft regenbuizen aan de oostzijde van zijn pand zitten. Deze buizen wateren af op het terrein van Imabo. Verder loopt het water over de onverharde weg richting bouwland. Hier infiltreert het voor een groot gedeelte. Aan het noordoosten van deze landweg nabij Bruggen 39 loopt een greppel waar het water verzameld wordt. En vandaar loopt het via een duiker onder de dijk door.
De paragraaf zal op dit punt worden aangepast.
Reactie d
Het garagebedrijf op het perceel Bruggen 44 is zeer ongewenst en belemmert de woningbouwmogelijkheden van indienster (linker wijzigingsbevoegdheid 5). Indienster deelt mede dat toen industrieterrein Westeind (gelegen in het noordwestelijk deel van de Overlaet) gebouwd werd het garagebedrijf is vertrokken.
Commentaar
In het vigerende bestemmingsplan is het bedoelde garagebedrijf niet illegaal gevestigd/in gebruik. Deze bestaande rechten van het garagebedrijf kunnen planologisch niet worden genegeerd en zullen in het nieuwe (onderhavige) bestemmingsplan moeten worden opgenomen, wat betekent dat het garagebedrijf als zodanig moet worden bestemd. Door de zone van 30 meter afstand vanaf het garagebedrijf waarbinnen geen woningen mogen worden gebouwd, is bedoeld om een goed werk- en leefklimaat te kunnen garanderen in zowel de garage als de omliggende bebouwing.
De ligging van het garagebedrijf heeft een negatief effect op de geplande woningbouwmogelijkheden. Het garagebedrijf is echter eerder gevestigd/ontstaan dan de geplande woningbouw, waardoor de garage in planologisch opzicht voorrang heeft op de veel recenter geplande woningbouwmogelijkheden.
In tegenstelling tot wat indienster meldt, is het garagebedrijf sinds 1984 ononderbroken op de huidige locatie aanwezig geweest. Wel is het bedrijf, naast de vestiging op de huidige locatie, ook op het industrieterrein Westeind gevestigd geweest.
2. Dhr. en mevr. Ruzius, Max Euwestraat 15, 5247 XM Rosmalen
Reactie a
Indieners vinden het bezwaarlijk als de ontsluiting van het perceel welke op de verbeelding van het plan de linker wijzigingsbevoegdheid 5 betreft, vlak naast hun perceel komt te liggen, zoals wordt aangeduid middels een pijl op de afbeelding in paragraaf 4.3.1.5.1 van de toelichting. De woning van indieners wordt reeds aan twee kanten omgeven door straten en zij willen niet, dat door de ontsluiting direct achter hun perceel te leggen, dat hun perceel aan drie zijden wordt omgeven door bestrating. Indieners zien graag dat de ontsluiting op minimaal 10 meter afstand van hun perceel wordt gerealiseerd.
Commentaar
Het westelijk gebied van wijzigingsbevoegdheid 5 heeft betrekking op de ontsluiting van slechts één woning doormiddel van één inrit via de Jaap Edenstraat. Er zal ten behoeve van het uitvoeren van deze wijzigingsbevoegdheid een wijzigingsplan worden opgesteld. In het wijzigingsplan zullen diverse ruimtelijke en functionele aspecten o.a. de gedetailleerde inrichting en situering van deze inrit, zorgvuldig en rekeninghoudend met de omgeving, worden ontworpen. Er zal rekening worden gehouden met de opmerking van de insprekers m.b.t. de gewenste afstand vanaf de inrit tot hun perceel.
1. Dhr. H.J.H. Gruben, Bruggen 36 te Rosmalen
Reactie a
Er wordt door inspreker opgemerkt dat de wilgenbeplanting langs de Bruggensestraat is aangetast en op sommige plaatsen is verdwenen. Om de wilgenbeplanting te kunnen herstellen stelt inspreker voor om langs de Bruggensestraat een groenstrook op te nemen in het bestemmingsplan.
Commentaar
Het opnemen van een groenstrook langs de Bruggensestraat is niet mogelijk. Aan de noord- en westzijde van de Bruggensestraat liggen percelen met woonbestemmingen en het inkorten van deze woonbestemmingen om de door inspreker gewenste groenstrook mogelijk te maken, heeft tot gevolg dat de eigenaren van die percelen in hun bouwmogelijkheden worden beperkt. Het is niet de bedoeling van dit bestemmingsplan om bouwpercelen in te korten, waardoor er geen groenstrook aan de west- en noordzijde van de Bruggensestraat kan worden opgenomen. Bovendien zijn deze percelen niet in eigendom van de gemeente, waardoor ook met het opnemen van een groenstrook niet afgedwongen kan worden dat er wilgenbeplanting wordt aangeplant. De percelen gelegen aan de zuid- en oostzijde van de Bruggensestraat vallen buiten het plangebied, waardoor het opnemen van een groenstrook aan deze zijden van de Bruggensestraat niet mogelijk is in dit bestemmingsplan.
Reactie b
Inspreker merkt op dat maximale inhoud van zijn woning in het vigerende bestemmingsplan maximaal 1.250 m³ mag bedragen en dat de maximale woninginhoud in het nieuwe bestemmingsplan wordt teruggebracht naar 650 m³. Inspreker heeft verzocht om het bouwvlak van zijn woning te vergroten. Inspreker wil daarbij graag dat het bouwvlak een rechthoek wordt, om een toekomstige uitbreiding van zijn woning (makkelijker) mogelijk te maken
Commentaar
De maximale inhoud van de woning op het perceel van inspreker is in het voorontwerpbestemmingsplan teruggebracht van maximaal 1250 m³ naar maximaal 880 m³. Aangezien dit een forse achteruitgang is van de bouwmogelijkheden zal het bouwvlak van de woning van inspreker worden vergroot, waarbij het bouwvlak een rechthoekige vorm krijgt conform de wens van inspreker.
Dat de maximale inhoud van de woning wordt verkleind heeft overigens als oorzaak dat de maximale bouwhoogte van de woning wordt teruggebracht. Het terugbrengen van de maximale bouwhoogte is gedaan om een samenhangend beeld te krijgen tussen de bestaande bebouwing onderling en tussen de bestaande bebouwing en de (eventueel) nieuw te bouwen woningen. Overigens is niet alleen de maximale bouwhoogte van de woning van inspreker teruggebracht, maar is bij bijna alle woningen in het plangebied de maximale bouwhoogte ingeperkt.
Reactie c
Inspreker heeft aangegeven dat de maximaal toegestane erfbebouwing voor zijn perceel wordt teruggebracht van 200 m² naar 100 m².
Commentaar
Op het perceel van inspreker staat momenteel bijna 200 m² aan bijgebouwen. Op basis van het vigerend plan is 200m2 aan erfbebouwing toegestaan waarvan een deel mag worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. De erfbebouwingsregeling zal daarom op dit punt voor het perceel van inspreker worden aangepast. Volledigheidshalve moet hierbij worden opgemerkt dat de toegestane 200 m² betrekking heeft op een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Dit betekent dat de regeling zodanig wordt aangepast dat 200 m² aan aan- en bijgebouwen op het perceel zal worden toegestaan, waarbij 100 m² bedoeld is voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Dit betekent dat inspreker maximaal 100 m² aan aan- en bijgebouwen op zijn erf mag hebben die geen betrekking hebben op de aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.
Reactie d
Inspreker merkt op dat de kantoorbestemming op zijn perceel wordt teruggebracht van 100 m² naar 50 m².
Commentaar
Allereerst moet worden opgemerkt dat er op het perceel van inspreker geen kantoorbestemming ligt. In zowel het vigerende als het nieuwe bestemmingsplan ligt op het perceel een woonbestemming. Voor wat betreft de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt het maximaal te gebruiken vloeroppervlak voor deze activiteit inderdaad teruggebracht van 100 m² naar 50 m².
Gezien het reeds aanwezige architectenbureau, waarvan de oppervlakte ongeveer 100 m² beslaat, zullen de regels voor dit perceel worden aangepast. Ten behoeve van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit zal een maximum oppervlakte van 100 m² worden toegestaan.
Reactie e
Inspreker geeft aan dat er aan hem in het verleden toezeggingen zouden zijn gedaan om in het nieuwe bestemmingsplan De Overlaet de bouw van drie woningen op het perceel Bruggen 36/36a mogelijk te maken.
Commentaar
De stelling van inspreker is niet correct. Om meer recht te doen aan de lintbebouwing langs Bruggen is door de gemeente een voorstel gedaan het bestaande architectenbureau te vervangen door één vrijstaande woning, georiënteerd en ontsloten op Bruggen. Nieuwe bedrijfsbebouwing zou op voldoende afstand van de groene geledingszone langs de Oosteinderweg worden gerealiseerd. Inspreker is echter niet akkoord gegaan met het voorstel. Om alsnog tegemoet te komen aan het verzoek betreffende het ontwikkelen van een tweede woning op het perceel heeft de gemeente ingestemd met de realisatie van deze extra woning langs de Oosteinderweg.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat als dat deel van het perceel waarop insprekers architectenbureau staat wordt afgesplitst van de woning van inspreker, het af te splitsen perceel moet worden bestemd overeenkomstig de hoofdfunctie. De hoofdfunctie van het af te splitsen deel heeft betrekking op het architectenbureau, waardoor de woonbestemming niet gehandhaafd kan blijven. Deze zal moeten worden veranderd in een kantoorbestemming. Een kantoorbestemming op de betreffende locatie in de Overlaet past niet in de (woon)omgeving, waardoor er geen medewerking kan worden verleend aan het voorstel tot kavelsplitsing.
Reactie f
Inspreker heeft aangegeven dat de woonbestemming op zijn perceel te klein is. De noordelijke grens van de woonbestemming zou te ver naar de straatzijde zijn getekend. Daarnaast heeft inspreker verzocht om de noordelijke grens van zijn woonbestemming gelijk te trekken met de noordelijke grenzen van de omliggende wijzigingsgebieden.
Commentaar
De grenzen van de woonbestemming op het perceel van inspreker, zoals die in het voorontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen, zijn niet geheel correct overgenomen. De noordelijke grens van de woonbestemming dient in noordelijke richting te worden opgeschoven.
Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen fungeert het oude bestemmingsplan als uitgangspunt. Tevens wordt er rekening gehouden met nieuw beleid. Voor voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is in 2005 de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen opgesteld. In deze Nota zijn voor sommige bestaande woonbestemmingen de bestemmingsgrenzen aangepast (zie de kaart in paragraaf 4.3 van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan). Voor het perceel van inspreker is de noordelijke bestemmingsgrens in noordelijke richting opgeschoven waarmee zijn woonbestemming is vergroot. De woonbestemming van het perceel van inspreker zal zodanig worden aangepast dat de woonbestemming even diep wordt als de diepte van de naastgelegen wijzigingsgebieden.
Reactie g
Er wordt door inspreker aangegeven dat omdat de peilhoogte van de woning, welke mogelijk gemaakt kan worden door de wijzigingsbevoegdheid tussen de percelen Bruggen 36a en 38,gelijk is aan de kruin van de weg, de woning op een terp zou komen staan. Het omliggende maaiveld van de te realiseren woning ligt lager dan de dijk, terwijl de hoogte van de te realiseren woning volgens de regels van voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet gemeten wordt vanaf de kruin van de weg.
Commentaar
In de “Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen”, die in 2005 door de gemeenteraad is vastgesteld, is voor het gebied langs Bruggen en de Bruggensestraat de versterking en handhaving van de dijkprofielen een belangrijk uitgangspunt. Op basis van de ruimtelijke kaders van deze nota zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld om de ruimtelijke inpassing van de nieuwe woningen ter plekke van het perceel aan Bruggen 38 inzichtelijk te maken. Hier wordt de inrichting van het maaiveld en het handhaven van het dijkprofiel als een ruimtelijke voorwaarde aangegeven. Dit is expliciet in de vereisten behorende bij de wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
Het huidige maaiveldniveau ter plekke van Bruggen 38 zal worden behouden. Dit zal de toekomstige peilhoogte van de wijzigingsbevoegdheid tussen de percelen 36a en 38 vormen. De peilhoogte van de bedoelde woning is daarbij niet gelijk aan de weg, omdat de woning niet direct aan de weg op de dijk grenst. Dit betekent dat het omliggende maaiveld het peil vormt.
Reactie h
Inspreker geeft aan dat een inrit tot het perceel gelegen tussen Bruggen 36a en Bruggen 38 niet mogelijk is zonder ophoging van het maaiveld.
Commentaar
Het ophogen van het gehele maaiveld is niet toegestaan, omdat het bestaande dijkprofiel behouden moet blijven. Het hoogteverschil tussen de weg en het huidige maaiveld zal over de lengte van de inrit worden verwerkt. Enige ophoging van het maaiveld ter plaatse van de inrit is wel toegestaan om de ontsluiting van de woning op een logische wijze mogelijk te maken.
Reactie i
Erfafscheidingen tot 2 meter hoogte werken volgens inspreker verstorend op de aanwezige natuurlijke erfafscheidingen.
Commentaar
Bij de betreffende woning is het alleen toegestaan om erfafscheidingen in de vorm van beplanting/ hagen aan te brengen. Dit is expliciet in de vereisten behorende bij de wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
Dit laat onverlet de mogelijkheid om vergunningvrij terrein- en erfafscheidingen te bouwen volgens het “Besluit bouwvergunningsvrije en licht bouwvergunningsplichtige bouwwerken”. Om de erfafscheiding in de vorm van beplanting/hagen te kunnen afdwingen, zal voordat er van de wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt, een overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten waarin is opgenomen dat de erfafscheiding alleen in de vorm van beplanting/hagen mag worden aangebracht.
Reactie j
Inspreker merkt op dat de realisering van de betreffende woning op het perceel tussen Bruggen 36a en Bruggen 38 onevenredig veel privacyverlies geeft voor de naastliggende percelen.
Commentaar
Het bouwvlak van de woning van inspreker is gelegen op 5 meter afstand van de oostelijke perceelsgrens van het perceel van inspreker. De betreffende wijzigingsbevoegdheid is eveneens op 5 meter afstand gelegen van zijn oostelijke perceelsgrens. Het bouwvlak van de betreffende woning moet op 5 meter afstand van de grens van de wijzigingsbevoegdheid komen te liggen. Dit heeft tot gevolg dat de afstand tussen de hoofdbouwmassa van de woning van inspreker en de hoofdbouwmassa van de mogelijk te bouwen woning minimaal 15 meter bedraagt.
Daarnaast bestaat de mogelijk te bouwen woning uit slechts één bouwlaag met een kap. Dit in combinatie met de ruime afstand tussen de bouwvlakken van de beide woningen, zal de privacy van inspreker niet onevenredig zwaar worden aangetast. Voor het perceel aan Bruggen 38 geldt dezelfde argumentatie en is het privacyverlies eveneens niet onevenredig zwaar. Het verzoek van inspreker om de wijzigingsbevoegdheid te laten vervallen zal niet worden gehonoreerd.
2. Mevr. M.J.M. Smeulders, Bruggen 46 te Rosmalen
Reactie a
Inspreekster heeft bezwaar tegen het opnemen van de bedrijfsbestemming op het perceel aan Bruggen 44, omdat dit haar potentiële woningbouwmogelijkheden beperkt. Binnen 30 meter afstand van de bedrijfsbestemming mogen namelijk geen woningen worden opgericht, waardoor inspreekster geen beroep kan doen op het westelijke gebied van wijzigingsbevoegdheid 5.
Commentaar
Al sinds oktober 1984 is in het betreffende pand een garagebedrijf gevestigd. Er is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet gebleken dat het garagebedrijf er illegaal gevestigd zit, waardoor het bedrijf als zodanig dient te worden bestemd in het nieuwe (voorontwerp)bestemmingsplan.
Nader onderzoek heeft uitgewezen dat de opgenomen bedrijfsbestemming te groot is, waardoor de bedrijfsbestemming zal worden teruggebracht. Het terugbrengen van de bedrijfsbestemming betreft het noordelijk deel van de bestemming, welke met ongeveer acht meter wordt ingeperkt (dit noordelijke deel is in gebruik als schaapskooi en niet als garage). Dit betekent dat met inachtname van de ontwikkelingsbeperking van 30 meter, er voldoende ruimte overblijft om een woning te realiseren binnen het westelijke gebied van wijzigingsbevoegdheid 5. De regels en de verbeelding zullen op dit punt worden aangepast.
Reactie b
Inspreekster geeft aan planschade te claimen indien zij door de ontwikkelingsbeperking van het westelijk gebied van wijzigingsbevoegdheid 5 geen woning kan realiseren.
Commentaar
Het staat inspreekster vrij om een planschadeclaim in te dienen. Opgemerkt moet worden dat de claim naar alle waarschijnlijkheid zal worden afgewezen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan mag zij geen woning bouwen en op basis van het nieuwe bestemmingsplan ook niet. Dit betekent dat er voor haar niets verandert en er geen planschade is. De “Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen” uit 2005, waarin woningbouw voor inspreekster indirect wordt toegestaan, is geen vigerende wetgeving, waardoor op basis van de Nota geen planschade kan worden geclaimd.
Reactie c
Het garagebedrijf is er volgens inspreekster illegaal gevestigd en in strijdig gebruik met het vigerende bestemmingsplan.
Commentaar
Er is niet gebleken dat het garagebedrijf er illegaal gevestigd is. Ook is niet gebleken dat het garagebedrijf in strijdig gebruik is met het vigerende bestemmingsplan.
Reactie d
Inspreekster merkt op dat op basis van het vigerende bestemmingsplan er ten aanzien van het garagebedrijf geen vrijstellings(ontheffings)mogelijkheden zijn en dat er ook geen wijzigingsbevoegdheid op de garage ligt.
Commentaar
De constateringen van inspreekster zijn correct.
Reactie e
Inspreekster verzoekt om handhavend op te treden op grond van het vigerende bestemmingsplan dat de activiteiten van een garagebedrijf uitsluit.
Commentaar
Er is niet gebleken dat het garagebedrijf er illegaal gevestigd is. Ook is niet gebleken dat het garagebedrijf een in strijdig gebruik is met het vigerende bestemmingsplan, waardoor handhavend optreden niet mogelijk is. Bovendien staat handhavend optreden los van een bestemmingsplanprocedure. Indien inspreekster wenst dat er alsnog handhavend wordt opgetreden tegen het garagebedrijf, kan zij een verzoek om handhaving bij de gemeente indienen.
Reactie f
Op verbeelding 2 van het voorontwerpbestemmingsplan is het bouwvlak van de woning op het perceel aan Bruggen 44 groter ingetekend dan de bestaande woning. Indienster vraagt zich af waarom het bouwvlak voor deze woning is vergroot en of het de bedoeling is om de woning af te breken en er een bedrijfspand neer te zetten.
Commentaar
De bestaande woning op het perceel Bruggen 44 is zeer klein van omvang ten opzichte van de bestaande woningen in de omgeving en de woningen die via wijzigingsbevoegdheden in de omgeving worden toegelaten. Met het vergroten van het bouwblok wordt getracht de ruimtelijke structuur van de dorpsrand Bruggen en in het bijzonder de opbouw van het historische lint Bruggen te optimaliseren. Hiermee wordt de mogelijkheid gecreëerd voor toekomstige bebouwing die zich qua maat en schaal en verschijningvorm op een logische wijze in de omgeving kan integreren. Het ontstaan van een samenhangend beeld is uiteindelijk het stedenbouwkundige doel.
In het vigerende bestemmingsplan zijn de bebouwingsmogelijkheden voor dit perceel overigens niet volledig benut. Om de bouwmogelijkheden voor het perceel aan Bruggen 44 niet te veel in te perken is het bouwvlak groter ingetekend dan de bestaande woning. Het bouwvlak zoals is weergegeven in het voorontwerpbestemmingsplan wordt overigens wel dusdanig aangepast dat het bouwvlak een rechthoek wordt.
Het perceel aan Bruggen 44 heeft een woonbestemming en binnen deze woonbestemming is het niet toegestaan om een bedrijfspand op het perceel Bruggen 44 te realiseren.
Reactie g
Volgens de toelichting van het bestemmingsplan mogen de drie gebieden van wijzigingsbevoegdheid 4 alleen gezamenlijk ontwikkeld worden en niet afzonderlijk van elkaar. Inspreekster vindt deze bepaling echter niet terug in de regels van het voorontwerpbestemmingsplan.
Commentaar
De constatering van inspreekster is correct. De regels van het bestemmingsplan zullen zodanig worden aangepast dat het separaat ontwikkelen van één van de gebieden van wijzigingsbevoegdheid 4 niet mogelijk is. De drie woningen samen vormen een ensemble om de afronding van de Overlaet een uniform karakter te geven en de overgang tussen de planmatige wijk en het historische lint Bruggen te accentueren. De huidige afronding is rafelig. Door het realiseren van deze drie woningen wordt getracht de huidige afronding te verbeteren. Deze drie woningen hebben gezamenlijk een dusdanige massa en frontbreedte dat een duidelijke rand tussen de Jaap Edenstraat en de groene geledingszone kan worden gevormd. Het afzonderlijk ontwikkelen van één van de woningen van de betreffende wijzigingsmogelijkheid leidt tot ontwikkeling van een nieuwe rafelige rand tussen het historische Bruggen en de planmatige Overlaet. Dit resulteert in een duidelijke verslechtering van de aanwezige ruimtelijke structuur.
Reactie h
Inspreekster is van mening dat de woonbestemming van haar perceel niet correct is ingetekend. Er staan namelijk bijgebouwen op haar perceel die in de groenbestemming vallen. Inspreekster vindt dat deze bijgebouwen in de woonbestemming dienen te vallen en dat derhalve noordelijke grens van de woonbestemming voor het perceel Bruggen 46 in noordelijke richting dient te worden opgeschoven, zoals is aangegeven op de kaarten op de bladzijden 46, 55 en 57 van de toelichting van voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet.
Commentaar
De grenzen van de woonbestemming van het perceel aan Bruggen 46 zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Nader onderzoek van de “Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen” uit 2005 heeft opgeleverd dat de woonbestemming uit het vigerende bestemmingsplan vergroot mag worden. De woonbestemming zal zodanig worden aangepast, dat deze overeenkomt met de woonbestemming voor het perceel Bruggen 46 dat is weergegeven op de kaart van paragraaf 4.3 van het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet.
Reactie i
Inspreekster merkt op dat de bijgebouwen op haar perceel, welke in de groenzone staan, noodzakelijk zijn voor een goed woon- en leefklimaat op haar perceel. Bovendien is een deel van de groenzone haar eigendom, waardoor zij van mening is dat haar woonbestemming dient te worden uitgebreid.
Commentaar
Dat bijgebouwen in de groenbestemming staan in plaats van de woonbestemming wil niet zeggen dat de bijgebouwen in de groenbestemming gesloopt moeten worden. De betreffende bijgebouwen kunnen dus blijven staan. Dat de bijgebouwen in de groenbestemming staan heeft wel als gevolg dat als de bijgebouwen gesloopt worden, de bijgebouwen niet herbouwd mogen worden.
Eigendom van percelen wordt niet geregeld in een bestemmingsplan. Dit betekent dat op één kadastraal perceel meerdere bestemmingen kunnen liggen. Het feit dat een stuk grond het eigendom van een particulier is, houdt niet in dat dit perceel (geheel) bebouwd mag worden.
Zoals in het commentaar op de voorgaande reactie is aangegeven, zal de woonbestemming voor dit perceel worden uitgebreid. De bijgebouwen zullen daardoor binnen de woonbestemming gaan vallen.
Reactie j
Inspreekster verzoekt om de mogelijkheid tot splitsing van de woonboerderij Bruggen 46 in het bestemmingsplan op te nemen.
Commentaar
De woonboerderij van de inspreekster ligt op een markante locatie en accentueert de oostelijke begrenzing van dorpsrand Bruggen. Dit individueel ontworpen gebouw vormt samen met de perceelsgewijs tot stand gekomen bouwmassa een gevarieerde wand die de karakteristiek van het historische lint benadrukt. De verhoudingen van de bouwmassa, de relatie van het gebouw met de tuin en met de openbare ruimte zorgen voor een samenhangend beeld. Een opsplitsing van deze karakteristieke woonboerderij in twee woningen leidt tot de aantasting van de aanwezige kenmerken. Overigens, het door de splitsing gecreëerde twee onder één kap woningtype in de dorpsrand Bruggen, waar de bebouwing voornamelijk uit vrijstaande woningen bestaat, is ruimtelijk ongewenst. Een kavelsplitsing op de betreffende locatie komt de bestaande structuren noch toekomstige visie ten goede, waardoor er geen medewerking kan worden verleend aan het voorstel tot kavelsplitsing.
Reactie k
Inspreekster vraagt zich af of het perceel Bruggen 46 wordt aangemerkt als hoekperceel.
Commentaar
Nee, een hoekperceel is een perceel dat ligt aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. De woonbestemming van inspreekster grenst aan Bruggen, maar niet aan een andere straat of aan het openbaar gebied, waardoor er geen sprake is van een hoekperceel.
Reactie l
Inspreekster brengt het belang van het onverhard blijven van de Bruggensestraat onder de aandacht.
Commentaar
In de nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen, die in 2005 door de gemeente raad is vastgesteld, is het behouden van het informele en onverharde karakter van de Bruggensestraat stedenbouwkundige uitgangspunt. Op basis van de ruimtelijke kaders van deze Nota is de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld om de ruimtelijke inpassing van de nieuwe woningen in de dorpsrand Bruggen inzichtelijk te maken. In deze randvoorwaarden/ de verkavelingsvoorstellen wordt de inrichting van de straat, in het bijzonder het behouden van het huidige onverharde karakter, als een uitgangspunt benoemd.
De regels voor de Bruggensestraat zullen in het ontwerpbestemmingsplan worden aangepast, zodat een rechtstreekse verharding niet is toegestaan.
Reactie m
In paragraaf 6.3.2 wordt melding gemaakt van greppels. Deze greppels zijn daar niet aanwezig.
Commentaar
In paragraaf 6.3.2 wordt ingegaan op de afwatering van de Imabo Deze afwatering vindt momenteel naar de oostzijde plaats. Imabo heeft regenbuizen aan de oostzijde van zijn pand zitten. Deze buizen wateren af op het terrein van Imabo. Verder loopt het water over de onverharde weg richting bouwland. Hier infiltreert het voor een groot gedeelte. Aan het noordoosten van deze landweg nabij Bruggen 39 loopt een greppel waar het water verzameld wordt. En vandaar loopt het via een duiker onder de dijk door.
De paragraaf zal op dit punt worden aangepast.
Reactie n
In paragraaf 4.3.2 van de toelichting is als milieubeperking een afstand van 30 meter opgenomen. In de regels is echter een afstand van 50 meter opgenomen. Welke afstand moet er worden aangehouden, 30 meter of 50 meter?
Commentaar
De afstand van 30 meter zal moeten worden aangehouden. Dit blijkt uit de informatie die is weergegeven in de planbeschrijving (hoofdstuk 4, paragraaf “ontwikkelingsbeperkingen”) en het hoofdstuk Milieu (hoofdstuk 5, paragraaf “bedrijvigheid”). Per abuis is er 50 meter afstand in de regels opgenomen. De regels zijn op dit punt aangepast, waardoor als milieubeperking een afstand van 30 meter moet worden aangehouden.
Reactie o
In de wijzigingsbevoegdheid gelegen op het garagebedrijf op het perceel Bruggen 44 is aangegeven dat: “het planologisch onmogelijk is gemaakt om daar een ander garagebedrijf te vestigen dan wel uit te oefenen”. Inspreekster vraagt zich af of “garagebedrijf” niet “een ander bedrijf, of een garagebedrijf of enig ander bedrijf” moet zijn.
Commentaar
Op de bedrijfsbestemming ligt de aanduiding “garage”, wat krachtens de regels van het bestemmingsplan betekent dat er op die plaats alleen een garagebedrijf gevestigd mag worden (artikel 3.1 onder b). Het vestigen van een ander bedrijf dan een garagebedrijf is daardoor niet toegestaan.
Reactie p
De plaats waar het basketbalveldje aan de Jaap Edenstraat gelegen is, valt in een woonbestemming. Inspreekster vraagt zich af waarom deze bestemming een woonbestemming heeft en of de ontsluiting van het linkergebied van wijzigingsbevoegdheid 5 binnen de woonbestemming is toegestaan.
Commentaar
Het bedoelde perceel zal in een groenbestemming worden gewijzigd. De huidige woonbestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan, maar aangezien het perceel te klein is om een woning te realiseren, is de woonbestemming niet meer correct, mede gezien de groene invulling van het gebied (feitelijke situatie).
Binnen de groenbestemming is het maken van een ontsluiting aan de Jaap Edenstraat ten behoeve van de linker wijzigingsbevoegdheid 5 toegestaan.
Reactie q
Inspreekster verzoekt om voor haar perceel de mogelijkheid in het bestemmingsplan op te nemen om een kas en een overkapping op te richten.
Commentaar
Kassen en overkappingen dienen in beginsel binnen de woon- of groenbestemming te vallen. Om afwijkende maatvoeringen op te nemen is meer informatie benodigd, zoals een indicatief bouwplan.
3. Dhr. C. van Alphen, Max Euwestraat 2 te Rosmalen
Reactie a
Indiener merkt het een en ander op over de ontwikkelingsbeperkingen door het garagebedrijf op het perceel aan Bruggen 44, zoals is weergegeven in paragraaf 4.3.2 van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan.
Doordat het een kleinschalig garagebedrijf betreft zal de geluidsoverlast van dit bedrijf volgens inspreker te verwaarlozen zijn. Bovendien zijn er geen klachten van omwonenden wat betreft geluidsoverlast.
Commentaar
De 30-meterzone rondom het garagebedrijf op het perceel Bruggen 44 waarbinnen geen woningen mogen worden opgericht, wordt aangehouden om een goed woon-, werk- en leefklimaat in zowel de garage als de omliggende woningen te kunnen garanderen. Dat er momenteel geen geluidsoverlast van het garagebedrijf wordt ervaren, wil helaas niet garanderen dat er in de toekomst geen geluidsoverlast zal plaatsvinden. Indien er werkzaamheden in de garage in bijvoorbeeld de avonduren plaats gaan vinden of het aantal werkzaamheden wordt uitgebreid, kan er weldegelijk geluidsoverlast optreden.
De geplande woningen van de wijzigingsbevoegdheden 4 en 5 zullen overigens dichter op het garagebedrijf worden gesitueerd dan de bestaande bebouwing, waardoor er bij de geplande woningen een grotere kans is op geluidsoverlast dan bij de bestaande bebouwing.
Reactie b
Indiener merkt verder op dat het westelijk gebied van wijzigingsbevoegdheid 4 buiten de 30 metergrens van het garagebedrijf valt en dat de beperkingen dus niet op dit perceel van toepassing zijn. Daarnaast zou de ontwikkelingsbeperking van het centrale gebied van wijzigingsbevoegdheid 4 afgehaald kunnen worden, omdat de afstand tussen de garage en het bouwvlak van deze woning minimaal 30 meter bedraagt.
Commentaar
De constatering dat het westelijk gebied van wijzigingsbevoegdheid 4 buiten de 30-meterzone valt is correct. Desondanks mag van de wijzigingsbevoegdheid voor dit gebied pas gebruik worden gemaakt indien ook van de wijzigingsbevoegdheden van het centrale en het oostelijk deel gebruik kan worden gemaakt. Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst om alleen het westelijk deel van wijzigingsgebied 4 te ontwikkelen.
Het is correct dat het centrale gebied van wijzigingsbevoegdheid 4 (net) buiten de 30-meterzone valt, waardoor de ontwikkelingsbeperking betreffende het garagebedrijf afgehaald zal worden. Uitgangspunt blijft wel dat pas van de wijzigingsbevoegdheid van het centrale deel gebruik mag worden gemaakt, indien tegelijkertijd ook van de wijzigingsbevoegdheden voor het westelijk en oostelijk gebied gebruik wordt gemaakt. De regels van wijzigingsbevoegdheid 4 zullen op dit punt worden aangepast.
Reactie c
Voorts wordt opgemerkt dat het oostelijk gebied van wijzigingsbevoegdheid 4 het eigendom is van de garagist zelf.
Commentaar
Dat het oostelijk gebied van wijzigingsbevoegdheid 4 het eigendom is van de garagist zelf, verandert niets aan de planologische situatie. De eigenaar kan de grond verkopen, waardoor er problemen voor de toekomstige kopers kunnen ontstaan.
Reactie d
Er wordt opgemerkt dat de garage aan Bruggen 44 ook al aanwezig was voor de bouw van de bestaande woningen aan de Jaap Edenstraat.
Commentaar
De garage was inderdaad al aanwezig ten tijde van de bouw van de bestaande woningen aan de Jaap Edenstraat. Er is de afgelopen jaren veel nieuwe milieuwetgeving (en aanverwante richtlijnen) in werking getreden, waarbij de gestelde normen doorgaans strenger zijn geworden. Het komt daardoor regelmatig voor dat wat vroeger aan bouwmogelijkheden wel was toegestaan, tegenwoordig niet meer mogelijk is door verscherpte milieunormen, wat hier ook het geval is.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de bedrijfsbestemming niet correct in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Het noordelijk deel van het gebouw is niet in gebruik als garage maar als schaapskooi. Door het terugbrengen van de bedrijfsbestemming vallen de woningen aan de Jaap Edenstraat ruim buiten de 30-meterzone van het garagebedrijf.
Reactie e
Het garagebedrijf achter de woning aan Bruggen 44 is een bedrijf dat auto's repareert en auto-onderdelen verkoopt. Evenals Imabo ligt het bedrijf in de nabijheid van woningen, waardoor de bedrijfsbestemming dusdanig is opgezet dat uitbreiding van het bedrijf niet mogelijk is.
Door de ligging van het garagebedrijf in de directe nabijheid van een aantal wijzigingsbevoegdheden, kan van de betreffende wijzigingsbevoegdheid pas gebruik worden gemaakt als het bedrijf niet meer op de huidige locatie gevestigd is. Bovendien moet het dan planologisch uitgesloten zijn dat er op de huidige locatie een ander bedrijf kan worden gevestigd. Er is daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij het garagebedrijf een woonbestemming krijgt en het garagepand een bijgebouw wordt bij de woning aan Bruggen 44.
Deze bepaling voegt volgens inspreker niets toe aan 4.3.2. De enige twee wijzigingsbevoegdheden waar de ontwikkelingsbeperking van 4.3.2 van toepassing is, zijn volgens indiener de percelen kadastraal bekend Gemeente Rosmalen sectie G nummer 2405 en de linker wijzigingsbevoegdheid op het perceel kadastraal bekend Gemeente Rosmalen, sectie G nummer 695 (achter Bruggen 46).
Commentaar
Ook op het garagebedrijf is een wijzigingsbevoegdheid gelegd. Dit is gedaan om het planologisch onmogelijk te kunnen maken om, indien er omliggende woningen zijn gebouwd, weer een garagebedrijf te kunnen beginnen op het perceel Bruggen 44, met alle overlast van dien. Planologisch zal, om overlast te voorkomen, expliciet moeten worden uitgesloten dat er zich een nieuw garagebedrijf kan vestigen op het moment dat het huidige garagebedrijf zijn activiteiten beëindigd.
Reactie f
Indiener merkt op dat hij 'Wro-zone–wijzigingsgebied 8' niet heeft kunnen vinden in het voorontwerp; hij heeft 7 zones kunnen ontdekken.
Commentaar
Wijzigingsbevoegdheid 8 is gelegen op het garagebedrijf. Deze wijzigingsbevoegdheid betreft niet zoals de andere 7 wijzigingsbevoegdheden de mogelijkheid om een woning te ontwikkelen, maar is bedoeld om planologisch uit te sluiten dat er zich in de toekomst op het perceel Bruggen 44 een ander garagebedrijf vestigt indien het huidige garagebedrijf haar activiteiten beëindigd.
Reactie g
Artikel 3 lid 3.7 wordt volgens inspreker zonder juiste onderbouwing gebruikt als regel in wijzigingsbevoegdheid 4 zoals is weergegeven in lid 6.6 d punt 16 van het voorontwerpbestemmingsplan. Perceel 2403 ligt ver buiten de 30 meter zone zoals opgesteld in 4.3.2 (ontwikkelingsbeperkingen). Inspreker vraagt zich af waarom de garage aan Bruggen 44 hiervoor moet verdwijnen?
Commentaar
Het bepaalde in lid 6.6 d punt 16 van het voorontwerpbestemmingsplan is niet correct opgenomen. Er staat vermeld dat de beperking geldt voor het westelijke perceel van wijzigingsbevoegdheid 4. Dit moet echter het oostelijke perceel zijn. Deze bepaling zal worden aangepast in het ontwerpbestemmingsplan.
Reactie h
Artikel 3 lid 3.7 van voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet wordt volgens inspreker zonder juiste onderbouwing gebruikt als regel in wijzigingsbevoegdheid 6.6e 'Wro-zone-wijzigingsgebied 5' punt 18.
Commentaar
Wijzigingsbevoegdheid 5 (artikel 6 lid 6.6e) punt 18 regelt de aanleg van een greppel. Er wordt daarom vanuit gegaan dat inspreker punt 17 bedoeld.
Het bedoelde punt 17 is opgenomen om het planologisch onmogelijk te maken om een garagebedrijf op het perceel Bruggen 44 te vestigen indien het huidige garagebedrijf haar activiteiten beëindigd. Anders zou zich de situatie kunnen voordoen dat het huidige bedrijf haar activiteiten beëindigd, er vervolgens gebruik wordt gemaakt van wijzigingsbevoegdheid 5 (en de woningen worden gerealiseerd) en er zich dan weer een nieuw garagebedrijf vestigt, waardoor een goed woon- en leefklimaat niet gegarandeerd kan worden. De onderbouwing van de bedoelde bepaling is terug te vinden in de tweede alinea van paragraaf 4.3.2 van de toelichting.
Reactie i
Inspreker vraagt zich af waarop artikel 3 lid 3.7 is gebaseerd? Wat is de achterliggende gedachte van deze regel. Volgens inspreker ontbreekt de juiste en volledige motivatie om deze regel op te stellen. De punten 1 en 3 staan al beschreven in de wijzigingsbevoegdheid. Wat is de motivatie van punt 2?
Commentaar
Voor de motivatie van artikel 3 lid 3.7 wordt kortheidshalve verwezen naar het commentaar op de reacties a,e en g van inspreker.
Punt 2 van artikel 3 lid 3.7 is bedoeld om het pand waarin het garagebedrijf is gevestigd een ondergeschikte status te geven aan de woning op het perceel Bruggen 44. Het is niet de bedoeling dat het pand van het garagebedrijf een zelfstandige woning wordt, waardoor het pand zal moeten worden aangemerkt als bijgebouw.
Reactie j
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding' Wro-zone-wijzigingsgebied 4' wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
Volgens inspreker is dit punt al ondervangen door punt 17 in deze wijzigingsbevoegdheid.
Commentaar
Punt 13 regelt de verplichting voor initiatiefnemer om een geohydrologisch onderzoek te laten verrichten. Punt 17 regelt de verplichting tot het aanleggen van een greppel, maar niets over geohydrologisch onderzoek. In ieder plan moet worden toegelicht hoe er met water wordt omgegaan, waardoor een geohydrologisch onderzoek noodzakelijk is. Het louter aanleggen van greppel is niet voldoende.
Reactie k
Van wijzigingsbevoegdheid 4 mag voor het meest westelijke deel pas gebruik worden gemaakt indien van de wijzigingsbevoegdheid welke ligt op het garagebedrijf op het perceel Bruggen 44 gebruik is gemaakt (artikel 3 lid 3.7). Inspreker vraagt zich af wat beredenering achter deze regel is? Volgens indiener is deze reden niet onderbouwd. Dit perceel (2403) valt volledig buiten de ontwikkelingsbeperking zoals opgesteld in paragraaf 4.3.2 van de toelichting.
Commentaar
Kortheidshalve wordt verwezen naar het commentaar op reactie b van inspreker.
Reactie l
In wijzigingsbevoegdheid 4 is opgenomen dat er een greppel moet worden aangelegd tussen de Jaap Edenstraat en langs de noordelijke grenzen van de gebieden van wijzigingsbevoegdheid 4. De aanleg van de greppel dient plaats te vinden op initiatief en kosten van één of meerde particulieren die gebruik willen maken van deze wijzigingsbevoegdheden van artikel 6.6 lid sub e.
Inspreker merkt op dat hierin wordt afgeweken van de nota van uitgangspunten uit 2005 waarin staat dat er een greppel zal worden aangelegd tussen de weg en de voorste perceelsgrenzen. Mogelijk zal er een stukje terrein nodig zijn in de noordwesthoek van perceel 2403. Er is bij toen geen sprake van geweest dat dit door de toekomstige bewoners betaald zou moeten worden. In mijn ogen is dit een stukje infrastructuur, wat de verantwoordelijkheid is van de gemeente.
Commentaar
De betreffende greppel zal worden aangelegd tussen de weg en de noordelijke perceelsgrenzen van de gebieden van wijzigingsbevoegdheid 4, voordat van de betreffende wijzigingsbevoegdheid gebruik mag worden gemaakt.
Het uitgangspunt bij de wijzigingsbevoegdheden is dat deze initiatieven de gemeente geen geld mogen kosten. Dit betekent dat degenen die een woning willen realiseren binnen één van de gebieden van de wijzigingsbevoegdheden, de initiatiefnemers de betreffende infrastructuur zullen moeten financieren. Het is namelijk niet de bedoeling dat de maatschappij gaat meebetalen aan particuliere woningbouw met bijbehorende voorzieningen/infrastructuur.
Reactie m
In 1994 bij het aanleggen van de Jaap Edenstraat is er een stuk grond afgestaan om de weg te kunnen realiseren. Als er nu weer een stuk grond afgestaan moet worden voor de aanleg van een greppel, is inspreker van mening dat er vanuit de gemeente ook iets gedaan moet worden.
Commentaar
De betreffende greppel moet langs de noordelijke grenzen van de gebieden van wijzigingsbevoegdheid 4 worden aangelegd. Deze grond is (grotendeels) van de gemeente 's-Hertogenbosch.
Reactie n
In de nota van uitgangspunten staat dat er zoveel mogelijk rekening dient te worden gehouden met het behoud van de bestaande bomen. Door het aanleggen van een greppel zal dit moeilijk uitvoerbaar zijn.
Commentaar
Er wordt inderdaad zoveel mogelijk rekening gehouden met het behoud van de bomen. Dit wil echter niet zeggen dat alle bomen behouden zullen blijven. Hierbij moet worden opgemerkt dat de plaats waar de greppel gepland is een grasveld betreft.
Reactie o
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding' Wro-zone-wijzigingsgebied 5' wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
Inspreker merkt op dat dit een vreemde stelling is en vraagt zich af waar de eis van 50 meter opeens vandaan komt? Het is niet duidelijk wat er gebeurd is met de richtlijn van 30 meter zoals beschreven in ontwikkelingsbeperkingen zoals genoemd in paragraaf 4.3.2 van de toelichting.
Commentaar
In de regels is per abuis een afstand van 50 meter opgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan zal deze afstand worden veranderd in 30 meter conform hetgeen is beschreven in paragraaf 4.3.2 van de toelichting van het bestemmingsplan.
Reactie p
Van de wijzigingsbevoegdheid mag voor het meest westelijke deel pas gebruik worden gemaakt indien van de wijzigingsbevoegdheid welke ligt op het garagebedrijf op het perceel Bruggen 44 gebruik is gemaakt (artikel 3 lid 3.7). Inspreker vindt deze regel overbodig en vindt dat er beter beroepen kan worden op de ontwikkelingsbeperkingen van paragraaf 4.3.2.
Commentaar
In de regels van het bestemmingsplan kan niet worden verwezen naar paragrafen in de toelichting. De toelichting maakt geen deel uit van het bestemmingsplan en is daardoor niet juridisch bindend, wat de regels van een bestemmingsplan wel zijn.
4. Familie Van Creij, Bruggensestraat 40 te Rosmalen
Reactie a
Indiener wil graag dat de Bruggensestraat verhard wordt en dat er straatverlichting wordt geplaatst langs de Bruggensestraat.
Commentaar
In de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen, die in 2005 door de gemeente raad is vastgesteld, is het behouden van het informele en onverharde karakter van de Bruggensestraat een stedenbouwkundige uitgangspunt. Op basis van de ruimtelijke kaders van deze Nota zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld om de ruimtelijke inpassing van de nieuwe woningen in de dorpsrand Bruggen inzichtelijk te maken. In deze randvoorwaarden/de verkavelingsvoorstellen wordt de inrichting van de straat, in het bijzonder het behouden van het huidige onverharde karakter, als een uitgangspunt benoemd. Het verharden van de Bruggensestraat zal daardoor niet mogelijk worden gemaakt in het nieuwe bestemmingsplan.
Er zijn overigens diverse inspraakreacties ingekomen met het verzoek om de Bruggensestraat niet te verharden. Mede om deze reden is het verharden op basis van het nieuwe bestemmingsplan niet toegestaan.
Reactie b
Indiener geeft aan een milieuvergunning te hebben voor het in bedrijf hebben van een hondenkennel. Indiener vraagt zich af of hij op basis van het nieuwe bestemmingsplan zijn hondenkennel zou kunnen uitbreiden, omdat op basis van het vigerende bestemmingsplan uitbreiding mogelijk zou zijn.
Commentaar
Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft indiener zijn bouw- en uitbreidingsmogelijkheden al volledig benut. Het nieuwe bestemmingsplan biedt via de erfbebouwingsregeling ruimere bouwmogelijkheden op het erf van indiener.
Een hondenkennel op het perceel van indiener is planologisch gezien echter niet langer gewenst en is, gezien de zeer geringe bedrijvigheid van de hondenkennel bij het ter visie gaan van het voorontwerp, onder het overgangsrecht gebracht. Indiener krijgt middels een wijzigingsbevoegdheid immers de mogelijkheid om een tweede woning te realiseren, met als voorwaarde dat hij afstand doet van zijn bovengenoemde milieuvergunning. Aangezien de hondenkennel onder het overgangsrecht is gebracht, is uitbreiding van de hondenkennel niet toegestaan (artikel 16 van het voorontwerpbestemmingsplan).
5. De heer drs. H.E. Winkelman, drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau b.v., namens de heer P.C.M. van
Creij, Canadasingel 4 te Rosmalen en de heer J.P.M. van Creij, Canadasingel 6 te Rosmalen
Reactie a
Er wordt aangegeven dat de heren Van Creij het betreuren dat hun bedrijvigheid, opgenomen in de het voorontwerpbestemmingsplan in de bestemming “gemengd”, niet vermeld staat in de paragraaf “bedrijvigheid” van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan (paragraaf 2.3.4).
Commentaar
Paragraaf 2.3.4 van de toelichting is onderdeel van de beschrijving van de bebouwingsstructuur van de Overlaet. De Overlaet is daarbij ingedeeld in verschillende gebieden. Paragraaf 2.3.4 beschrijft het bedrijventerrein in het noordwesten van de Overlaet. De kleinschalige bedrijvigheid van de heren Van Creij is niet gelegen in het bedrijventerrein van de Overlaet, maar is gelegen in het oostelijk deel van de Overlaet. Dit is de reden dat de bedrijvigheid van de heren Van Creij niet in paragraaf 2.3.4 is opgenomen.
Reactie b
Er wordt opgemerkt dat de bestemming “Bedrijven” uit het vigerende bestemmingsplan is veranderd in de bestemming “Gemengd”. Tegen de bestemming “Gemengd” bestaat geen bezwaar, maar er wordt wel verzocht om de gehele bestemming “Bedrijven” uit het vigerende bestemmingsplan over te nemen en te bestemmen als “Gemengd”.
Commentaar
De bestemming “Bedrijven” uit het vigerende bestemmingsplan is bijna in zijn geheel overgenomen en bestemd als “Gemengd”. De oude bestemming “Bedrijven” lag echter ook op het gebied van en rond de woning aan de Canadasingel 6. Aangezien op die grond een woning is opgericht, wordt dit deel van de bestemming “Bedrijven” bestemd als “Wonen”. Indien de bedrijfsbestemming gehandhaafd zou blijven, zou de woning onder het overgangsrecht vallen, waardoor na een eventuele sloop van de woning geen woning teruggebouwd zou kunnen worden.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat er op de plaats van de woning aan de Canadasingel 6 in het vigerende bestemmingsplan geen bouwvlak is opgenomen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zou er ter plaatse van de woning geen nieuw bedrijf kunnen worden gevestigd. Indien op de woning aan de Canadasingel 6 ook de bestemming “Gemengd” zou worden gelegd, zou er, door het in dit voorontwerpbestemmingsplan opgenomen bouwvlak, wel een nieuw bedrijf gevestigd kunnen worden, wat niet in het gemeentelijk beleid past. Bij de bepaling van de grenzen van de bestemming “Gemengd” is uitgegaan van de kadastrale grenzen van de nu aanwezige bedrijvigheid.
Reactie c
Er wordt verzocht om de functies die omschreven zijn in artikel 5.1 onder a en b te benoemen als medebestemmingen binnen de bestemming “Gemengd”. Op deze manier kunnen binnen de gehele bestemming “Gemengd” alle genoemde functies uitgeoefend worden. Op deze manier kan er beter rekening worden gehouden met de huidige marktomstandigheden doordat er meer flexibiliteit ontstaat binnen de bestemming “Gemengd”.
Commentaar
In het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet zijn zoveel mogelijk de bestaande functies uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen. In het vigerende plan is de horecagelegenheid alleen toegestaan op de plaats waar de huidige horecagelegenheid gevestigd is. Zoals in paragraaf 3.3.7 van de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen, zullen er geen nieuwe horecavestigingen in De Overlaet worden toegestaan. Dit heeft tot gevolg dat horeca alleen zal worden toegestaan op de plaats waar de horecavestiging nu gevestigd is en dat er binnen de bestemming “Gemengd” geen andere horeca wordt toegestaan.
Ter plaatse van de aanduidingen 'horeca' en 'specifieke vorm van maatschappelijk 'kinderdagverblijf'' kunnen conform het vigerende bestemmingsplan wel hetgeen is omschreven in artikel 5.1 onder a worden opgenomen. Het plan zal op dit punt worden aangepast.
Reactie d
Met het opnemen van de beperking van vestigingen tot de zgn. milieucategorie 1 en 2 kunnen de heren Van Creij instemmen, opdat daardoor voorkomen wordt dat er voor de omgeving een minder wenselijke situatie ontstaat. Zij constateren echter dat de mogelijkheid van bedrijven, die qua aard en omvang hieraan gelijk te stellen zijn, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, ontbreekt.
Commentaar
De bestemmingsomschrijving van de bestemming “Gemengd” zal dusdanig worden aangepast dat ook bedrijven die qua aard en omvang gelijk te stellen zijn aan bedrijven in milieucategorie 1 en 2 ook zijn toegestaan.
Reactie e
In de plantoelichting wordt ten aanzien van de huidige functies (de functies binnen de bestemming “Gemengd”) vermeld dat deze positief bestemd zijn, waardoor er geen ondernemingen/voorzieningen kunnen worden gevestigd die meer overlast voor de omgeving kunnen geven dan de reeds aanwezige ondernemingen/voorzieningen. Er wordt opgemerkt dat het de heren Van Creij niet bekend is dat de huidige functies leiden tot overlast voor de omgeving. Er wordt verzocht om af te zien van de thans voorgenomen beperkingen, welke naar de mening van de heren Van Creij uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening geheel overbodig zijn.
Commentaar
Er wordt in de plantoelichting niet beweerd dat de huidige functies voor (veel) overlast zorgen. Wat met de betreffende toelichting wordt bedoeld is dat als er in de toekomst andere functies worden gevestigd, deze andere functies eveneens geen (onaanvaardbare) overlast naar de omgeving toe mogen geven.
Het bedrijventerrein is gelegen in een woonomgeving en de vestiging van andere functies op dit terrein mag het woon- en leefklimaat niet (onevenredig zwaar) aantasten. De voorgenomen beperkingen zullen daarom niet worden opgeheven en er zal voldaan moeten worden aan hetgeen voor de bestemming “Gemengd” is neergelegd.
Reactie f
Bijlage 1, waarnaar in de regels bij de bestemming “Gemengd” wordt verwezen, wordt een onderscheid gemaakt in de categorieën A en B in plaats van de in de regels weergegeven categorieën 1 en 2.
Commentaar
Er is per abuis de verkeerde bijlage bijgevoegd. Bij het ontwerpbestemmingsplan zal de juiste bijlage worden bijgevoegd, waarbij wordt gewerkt met categorieën die zijn onverdeeld in cijfers.
Reactie g
Er wordt opgemerkt dat de woningen aan de Canadasingel 4 en 6, de woningen zijn in eigendom van degenen namens wie deze inspraakreactie is ingediend, zijn aangeduid als twee aaneengebouwde woningen. Er wordt verzocht dit te wijzigen in twee vrijstaande woningen, waarbij de bijgebouwen tegen elkaar zijn aangebouwd. Er kunnen dan door het slopen van (één van) de bijgebouwen twee vrijstaande woningen worden gecreëerd.
Commentaar
Visueel gezien zijn de woningen aan de Canadasingel 4 en 6 vrijstaande woningen, waarbij de aanbouwen aan elkaar gebouwd zijn. De regels van de woningen zullen dusdanig worden aangepast dat er twee vrijstaande woningen toegestaan zijn.
6. J.J.P.G. Hunor van Alem, Bruggen 33c te Rosmalen, mede namens G.A.A. van Alem, Bruggen 35, Familie Bouwmans, Bruggen 33b te Rosmalen en Familie van Duijvendijk, Bruggen 33a te Rosmalen.
Reactie a
Insprekers verzoeken om in het nieuwe bestemmingsplan de Bruggensestraat als zandweg in het bestemmingsplan op te nemen, zoals in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen, zodat de zandweg behouden blijft en niet in de toekomst wordt verhard.
Commentaar
In de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen, die in 2005 door de gemeente raad is vastgesteld, is het behouden van het informele en onverharde karakter van de Bruggensestraat stedenbouwkundige uitgangspunt. Op basis van de ruimtelijke kaders van deze Nota is de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld om de ruimtelijke inpassing van de nieuwe woningen in de dorpsrand Bruggen inzichtelijk te maken. In deze randvoorwaarden/de verkavelingsvoorstellen wordt de inrichting van de straat, in het bijzonder het behouden van het huidige onverharde karakter, als een uitgangspunt benoemd. Op de Bruggensestraat zal daarom de aanduiding "onverhard" worden opgenomen, waarbij het niet toegestaan is om de Bruggensestraat te verharden.
7. Familie Verstappen, Max Euwestraat 19 te Rosmalen, mede namens familie Dielissen, Max Euwestraat 21 te Rosmalen en R. Vreugdenhil & H.T. Verhoeven, Max Euwestraat 17 te Rosmalen.
Reactie a
Insprekers vinden de afstand tussen de (toekomstige) bouwvlakken van wijzigingsbevoegdheid 5 en de achterste perceelsgrenzen van de woningen van insprekers te klein. Er wordt voorgesteld om de afstand te vergroten tot minimaal 20 meter.
Commentaar
De in het voorontwerp opgenomen wijzigingsbevoegdheid 5 heeft betrekking op de realisatie van twee woningen ten zuiden van de Max Euwestraat. De bepaling van de minimale afstand van 10 meter vanaf het bouwvlak van deze twee woningen tot de bestaande perceelgrenzen lang de Max Euwestraat komt voort enerzijds uit de huidige onderlinge afstanden tussen de bestaande perceelgrenzen, voornamelijk de afstand vanaf de bestaande percelen lang de Max Euwestraat 17 t/m 21 tot het perceel langs Gerrit Schultestraat 28 en anderzijds uit de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen, waarin het behoud van de groene geledingszone tussen de nieuwe woningen en het historische lint Bruggen een belangrijk uitgangspunt is.
Reactie b
De maximaal toegestane bouwhoogte van 10 meter van de woningen welke mogelijk gemaakt kunnen worden middels wijzigingsbevoegdheid 5 vinden insprekers te hoog. Insprekers stellen voor om de maximale bouwhoogte terug te brengen naar 9 meter, wat overeenkomt met de bouwhoogte van de woningen van insprekers.
Commentaar
Voor het gebied direct grenzend aan de Ovelaet, ter plekke van de Jaap Edenstraat en de directe omgeving, wordt voorgesteld aanvullende bebouwing mogelijk te maken als afronding van de Overlaet. Deze nieuwe woonpercelen mogen middels wijzigingsbevoegdheid 4 en wijzigingsbevoegdheid 5 worden gerealiseerd. Voor deze vijf nieuwe woningen is een maximale nokhoogte van 10 meter toegestaan om een ruime leef-/woonruimte in de bovenverdieping mogelijk te maken. Het handhaven van het huidige mailveld, het behouden van voldoende afstand tot de bestaande bebouwing en de creatie van open zichtlijnen in het gebied zorgen voor een zorgvuldige inpassing van nieuwbouw in de bestaande omgeving. Daarbij moet worden geconcludeerd dat de toegestane nokhoogte van 10 meter stedenbouwkundig verantwoord is. Het vormt geen inbreuk op privacy of bezonningsprobleem voor de bestaande bebouwing aan de Max Euwestraat.
Reactie c
De voorgestelde zichtlijnen zoals omschreven in paragraaf 4.3.1.5.1 (punt 4) achten insprekers niet van toepassing voor wijzigingsbevoegdheid 5. Volgens insprekers zijn de voorgestelde zichtlijnen in strijd met het behoud van de bestaande houtwal tussen Bruggen 46 en de Max Euwestraat.
Commentaar
De bestaande houtwal langs de aangrenzende percelen van de Max Euwestraat dient bij voorkeur behouden te blijven. De voorgestelde zichtlijnen zorgen voor de visuele relatie en mogelijke doorkijk vanuit de omgeving van de Overlaet naar Bruggen. De houtwal hoeft daarom niet te verdwijnen om de zichtlijnen te realiseren. Overigens kan op sommige plaatsen door de houtwal heengekeken worden, waardoor de houtwal en de zichtlijnen gecombineerd worden.
Reactie d
Het is insprekers niet duidelijk wat wordt bedoeld onder het vierde punt van paragraaf 4.3.1.5.3 van de toelichting
Commentaar
Het vierde punt van paragraaf 4.3.1.5.3 is zeer onduidelijk. De tekst zal worden aangepast.
Reactie e
De voorgestelde erfafscheiding zoals omschreven in paragraaf 4.3.1.5.1 punt 6 achten insprekers niet overeenkomstig met het handhaven en versterken van de bestaande houtwal. Insprekers stellen voor om de erfafscheiding tussen de Max Euwestraat en het perceel Bruggen 46 te handhaven conform de huidige invulling.
Commentaar
De bestaande houtwal tussen Bruggen 46 en de woningen langs de Max Euwestraat dient bij voorkeur behouden te blijven. De woningen worden zo goed mogelijk binnen de huidige groene structuur ingepast. De erfafscheidingen in de vorm van beplanting/hagen ten behoeve van de nieuwe woningen zijn bedoeld om het groene karakter van het gebied te versterken.
Reactie f
De groenzone met bomen aan de oostzijde van het perceel Bruggen 46 vinden insprekers te breed. Er wordt voorgesteld om de groenzone minder zwaar aan te zetten zodat voldoende ruimte voor de voorgenomen nieuwbouw op het oostelijk perceel (wijzigingsbevoegdheid 5).
Commentaar
Het behouden van de bestaande groene strook met bomen aan de oostzijde van de woning is een ruimtelijk uitgangspunt. Deze zone versterkt het groene karakter van de dorpsrand bruggen en vormt een natuurlijke afscherming van het gebied. Er moet worden opgemerkt dat de woonbestemming aan de oostzijde van de reeds bestaande woning op het perceel Bruggen 46 zal worden uitgebreid in oostelijke richting. Ter plaatse van het oostelijk perceel van wijzigingsbevoegdheid 5 is uitbreiding in oostelijke richting niet mogelijk, omdat er op minimaal 30 meter afstand van de manege gebouwd dient te worden.
Reactie g
Insprekers achten de groene geledingszone niet in overeenstemming met de huidige situatie. Daarnaast wordt voorgesteld om de bestaande houtwal aan de westzijde in stand te houden en deze niet te offeren aan de beleidsmatige groene geledingszone.
Commentaar
De groene geledingszone is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan en is overgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan. Alleen de wijzigingsbevoegdheden vormen een wijziging ten opzichte van de groene geledingszone zoals opgenomen in het vigerende plan. Dit betekent dat als er niet voldaan wordt aan de groenbestemming van de groene geledingszone, er handhavend opgetreden kan worden. Er moet echter wel bij vermeld worden dat diverse bouwwerken in de geledingszone onder het overgangsrecht van het vigerende (en van het voorontwerp)bestemmingsplan vallen. Dit betekent dat deze bouwwerken er legaal staan, maar dat op het moment dat deze gebouwen gesloopt worden, er geen nieuwe bouwwerken op die betreffende plaatsen mogen worden opgericht.
De houtwal wordt niet geofferd aan de beleidsmatige groenzone en kan in stand worden gehouden. Een houtwal valt onder het begrip groenvoorziening (bomen en planten), waardoor deze is toegestaan binnen de groenbestemming.
Reactie h
Insprekers merken op dat zij er vanuit gaan dat de regels van het bestemmingsplan voorrang hebben op de toelichting van het bestemmingsplan.
Commentaar
Het uitgangspunt van insprekers is juist. De toelichting van een bestemmingsplan is bedoeld als een verklaring van het bestemmingsplan en de in het plan gemaakte keuzes, maar een toelichting maakt geen deel uit van het bestemmingsplan, waardoor de regels van een bestemmingsplan voorgaan op de toelichting van een bestemmingsplan.
8. Familie Verhoeven, Garstlandweg 10 te Rosmalen, mede namens familie Jurgens, Garstlandweg 2 te Rosmalen, familie Van Griensven, Garstlandweg 4 te Rosmalen, familie Van Lierop, Garstlandweg 6 te Rosmalen en familie Heijmans, Garstlandweg 8 te Rosmalen.
Reactie a
Insprekers vinden de publicaties van voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet en de aankondiging van de inspraakavond van 29 september 2009 misleidend. Er staat namelijk wel aangegeven dat er potentiële ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt in het nieuwe bestemmingsplan, waarbij de nieuwe mogelijkheden het bouwen van woningen op diverse locaties aan de Bruggen en de Jaap Edenstraat betreffen. Er wordt echter geen melding gemaakt van de mogelijke woningontwikkeling aan de Oosteinderweg. Volgens insprekers zijn veel mensen tegen woningbouw aan de Oosteinderweg en denken dat veel mensen niet hebben gereageerd doordat in de publicaties de mogelijke woningbouw aan de Oosteinderweg niet is genoemd.
Commentaar
De weergegeven informatie in de beide publicaties is correct. Door het niet vermelden van de mogelijke ontwikkelingen aan de Oosteinderweg kan hooguit worden gesteld dat de informatie in de beide publicaties niet volledig is. De grenzen van het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet staan wel volledig en correct aangegeven, waardoor duidelijk is op welk gebied het plan betrekking heeft, inclusief de mogelijke woningbouw van wijzigingsbevoegdheid 1.
De stelling dat er mensen niet gereageerd zouden hebben omdat in de publicaties niet expliciet staat aangegeven dat er mogelijk een woning kan worden gebouwd aan de Oosteinderweg, is niet na te gaan. De mensen die niet gerageerd hebben kunnen overigens wel reageren op het ontwerpbestemmingsplan en op die manier hun mening kenbaar maken.
Reactie b
Insprekers vragen zich af of er nader onderzoek is gedaan naar bouwen aan de Oosteinderweg en vragen zich af hoe de bouwmogelijkheid van wijzigingsbevoegdheid 1 zich verhoud tot het rapport van Parklaan Architecten.
Commentaar
Parklaan landschaparchitecten heeft in opdracht van de gemeente 's-Hertogenbosch een ruimtelijke studie verricht tussen het centrum van Rosmalen en Nuland. Deze studie heeft een waardevolle analyse opgeleverd en een positief antwoord op de vraag of er gebouwd kan worden in de dorpsrand Bruggen. De gemeente 's- Hertogenbosch heeft de analyse en de ontwikkelingsrichtingen van Parklaan op enkele punten aangepast en een concept-Nota van uitgangspunten uitgewerkt. Deze nota is met de inwoners en belanghebbenden besproken en in 2005 vastgesteld.
Het mogelijk maken van één wijzigingsbevoegdheid langs de Oosteinderweg is niet strijdig met de ontwikkelingsrichtingen van Parklaan architecten.
Reactie c
In het raadsvoorstel behorende bij de vaststelling van de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen uit 2005 staat vermeld dat er na de vaststelling van de Nota een concept-ruimtelijk plan zal worden opgesteld. Dit plan zal worden gepresenteerd aan alle eigenaren en bewoners in en rond het plangebied.
Insprekers zeggen te worden geconfronteerd met een bouwmogelijkheid aan de Oosteinderweg voordat de beschreven procedure is doorlopen en merken op dat er onvoldoende draagvlak is voor de betreffende bouwmogelijkheid.
Commentaar
De procedure zoals beschreven staat in het bedoelde raadsvoorstel is niet correct weergegeven. De volgorde is namelijk niet juist. Er is eerst een concept-ruimtelijk plan (van de dorpsrand Bruggen) opgesteld waarbij alle bewoners in en om het plangebied konden reageren. Deze reacties zijn meegenomen in de Nota van uitgangspunten voor de dropsrand Bruggen in Rosmalen. Deze Nota is vastgesteld en daarna heeft overleg plaatsgevonden met diverse initiatiefnemers (woningbouwinitiatieven). In het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is vervolgens de juridische vertaling van de Nota gemaakt.
De correcte procedure staat overigens beschreven op bladzijde 8 en bladzijde 33 van de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen in Rosmalen.
Reactie d
In de raadsvergadering van 5 juli 2005 behorende bij devaststelling van de Nota van uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen heeft de toenmalige wethouder van Ruimtelijke Ontwikkeling, mevrouw Eugster, aangegeven dat een kavel aan de Oosteinderweg voor elke bewoner van Rosmalen/gemeente 's-Hertogenbosch beschikbaar is. Insprekers geven aan dat de verkaveling voor het perceel aan de Oosteinderweg is afgestemd op een specifieke initiatiefnemer en dat door deze verkaveling veel geïnteresseerden buiten de boot vallen.
Commentaar
De plaats van wijzigingsbevoegdheid is dusdanig gekozen dat de noordelijke grens van de wijzigingsbevoegdheid zoveel mogelijk aansluit bij de andere wijzigingsbevoegdheden (wijzigingsbevoegdheid 2). Op deze manier blijft de groene geledingszone intact en doorlopend tot aan de Oosteinderweg. Het gevolg van deze grens is dat het perceel te klein was om een woning te realiseren en dat er, om toch woningbouw mogelijk te maken, een deel van de grond van de eigenaar van het perceel Bruggen 36/36a aangekocht moest worden. Met andere woorden: niet het gehele gebied van wijzigingsbevoegdheid 1 was eigendom van de gemeente 's-Hertogenbosch. Er is daarom geen sprake van een volledig vrij kavel.
De bedoelde mededeling van mevrouw Eugster had echter betrekking op de vrije kavels. Aangezien de gemeente 's-Hertogenbosch niet het gehele gebied in eigendom had, en daardoor afhankelijk was van de medewerking van de eigenaar van het perceel aan Bruggen 36/36a, kon het betreffende kavel niet worden aangeboden als een “vrij kavel”.
Reactie e
Er wordt in het voorontwerpbestemmingsplan gesproken over bouwen op de hoek Bruggen – Oosteinderweg. Dit is niet correct, want het bouwen (wijzigingsbevoegdheid 1) vindt louter plaats aan de Oosteinderweg.
Commentaar
De opmerking van insprekers is terecht. De tekst (paragraaf 4.3.1.7.3 van de toelichting) zal worden aangepast.
Reactie f
Het architectenbureau op het perceel Bruggen 36/36a dient volgens insprekers positief bestemd te worden en dient een kantoorbestemming te krijgen in plaats van een woonbestemming.
Commentaar
Het architectenbureau valt onder de “aan huis gebonden beroepen” wat voor dit perceel mogelijk is gemaakt in het vigerende bestemmingsplan. Dit heeft tot gevolg dat de woonbestemming gehandhaafd blijft, maar dat een deel van het perceel mag worden gebruikt voor beroepsuitoefening in plaats van wonen. Een kantoorbestemming is hier niet vereist en bovendien zeer ongewenst, aangezien Bruggen een woongebied is. Binnen een woongebied horen geen zelfstandige kantoorfuncties thuis, waardoor er geen medewerking kan worden verleend aan het voorstel tot kavelsplitsing.
Reactie g
Insprekers gaan er vanuit dat het restant van de groenvoorziening aan de Oosteinderweg, wat het eigendom van de gemeente 's-Hertogenbosch is, in eigendom blijft van de gemeente 's-Hertogenbosch.
Commentaar
De gehele groenvoorziening langs de Oosteinderweg is verkocht. In bestemmingsplannen worden echter geen eigendomssituaties geregeld. Bepalend in bestemmingsplannen is de bestemming die op een bepaald stuk grond ligt (en de bijbehorende regels) en niet wie de grond in eigendom heeft. Deze opmerking van insprekers kan daarom niet verder bij het (voorontwerp)bestemmingsplan worden betrokken.
Reactie h
Insprekers zijn verbijsterd en verbolgen over het feit dat hun belangen niet zijn meegewogen bij het middels een wijzigingsbevoegdheid toestaan van bebouwing aan de Oosteinderweg.
Commentaar
Bij het beoordelen van nieuwe bouwmogelijkheden binnen een bepaald gebied worden alle betrokken belangen afgewogen en beoordeeld. Gezien de relatief grote afstand van ongeveer 30 meter tussen de toekomstige bebouwing aan de Oosteinderweg en de dichtstbij gelegen woning aan de Garstlandweg, zullen de belangen van de bewoners aan de Garstlandweg niet onevenredig zwaar worden aangetast. Insprekers hebben overigens niet vermeld welke belangen niet zouden zijn meegewogen.
Reactie i
Insprekers verzoeken om de “Ontwikkelingsvisie de dorpsrand – Bruggen Rosmalen” d.d. 22 juni 2005 van drs. H.E. Winkelman integraal in te voegen..
Commentaar
Het bedoelde stuk is het verzoek aan de gemeente 's-Hertogenbosch om geen bebouwing aan de Oosteinderweg toe te staan.
Bij de analyse van het lint tussen de kom Rosmalen en Nuland zijn door Parklaan Landschap architecten diverse ruimtelijke kwaliteiten gesignaleerd. Deze ruimtelijke kwaliteiten hebben betrekking op o.a. het groen en het dorpse karakter van het historische dijklint en de relatie met Sprokkelbos. Als knelpunten worden gesignaleerd de aantasting van het dijkprofiel op sommige plekken, de dunne beplanting tussen de Overlaet en Bruggen en de grootschalige bebouwing van Imabo van Hoof. Deze studie van Parklaan Landschaparchitecten was een basis en inspiratiebron voor de door de gemeente opgestelde visie voor het gebied. De aanbevelingen en adviezen van Parklaan Landschaparchitecten is in het concept-Nota van uitgangspunten verwerkt. Enkele voorstellen uit de studie die in de praktijk niet uitvoerbaar zijn, zijn aangepast. Het concept is met de grondeigenaren en belanghebbenden besproken. De reacties zij voor zoveel mogelijk verwerkt en de Nota is in 2005 vastgesteld. De nu op de kaart aangegeven wijzigingsbevoegdheden 1 t/m 5 zijn op basis van deze Nota mogelijk gemaakt. De bebouwing langs de Oosteinderweg past binnen de ruimtelijke uitgangspunten voor het gebied. De nieuwe woning met de oriëntatie op de Oosteinderweg draagt bij aan het creëren van een evenwichtig straatprofiel zonder al te dicht bij de entree en de kruising van de twee linten, Bruggen en Bruggensestraat, te komen. De groenzone tussen de Overlaet en Bruggen blijft intact en het historische dijklint en dijkprofiel worden door nieuwe woning niet aangetast. Er wordt daarom wel woningbouw aan de Oosteinderweg toegestaan.
9. W. van Drunen, Bruggen 42 te Rosmalen
Reactie a
Inspreker geeft aanvullende informatie over de historie van de woning aan Bruggen 42, zoals is weergegeven in het rapport van BAAC dat met het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet ter inzage heeft gelegen. Tevens geeft inspreker informatie over verbouwingen die zowel binnen als buiten de woning hebben plaatsgevonden.
Commentaar
Inspreker wordt vriendelijk bedankt voor de aanvullende informatie.
Reactie b
Inspreker verzoekt om de zin “De afdeling Bouwhistorie, Archeologie en Monumenten gaat in het kader van het nieuwe bestemmingsplan onderzoeken of dit pand een monumentale status zal krijgen”, zoals weergegeven in paragraaf 4.3.1.4 van de toelichting, te laten vervallen.
Commentaar
De aangehaalde zinsnede is overgenomen uit de “Nota van Uitgangspunten voor dorpsrand Bruggen” uit 2005. Tot de inwerktreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 werden veel monumenten op de plankaart van een bestemmingsplan opgenomen. Er werd daarom in het kader van een nieuw bestemmingsplan onderzoek gedaan naar de monumentale status van panden binnen een plangebied. Na inwerkingtreding van de Wro worden er geen monumenten meer op de plankaart opgenomen. Het onderhavige onderzoek zal daardoor niet meer plaatsvinden. De betreffende zin zal worden geschrapt.
Reactie c
Inspreker merkt op dat op zijn perceel een wijzigingsbevoegdheid is gelegd ten behoeve van de bouw van een extra woning. Inspreker verzoekt om de woonbestemming voor het perceel Bruggen 42 te vergroten, omdat na gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid hij geen gebruik meer kan maken van de binnen het wijzigingsgebied gelegen bergingen, waardoor inspreker aan de oostzijde van de woning (waar een groenbestemming ligt) een garage wenst te bouwen. Inspreker geeft tevens aan dat hij bij het bepalen van de woonbestemming voor zijn perceel uit is gegaan van de woonbestemming zoals in weergegeven in paragraaf 4.3.1.4 van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan.
Commentaar
De bestaande woonbestemmingen aan de noordzijde van dorpsrand Bruggen worden aangepast zoals is weergegeven op de kaart van paragraaf 4.3 van de toelichting. Dit betekent dat de woonbestemming op het perceel van inspreker zal worden uitgebreid. Of er ook een garage op het perceel mag worden gebouwd hangt af van de reeds aanwezige erfbebouwing en de erfbebouwingsregels (zie de bestemming "Wonen").
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat aan de kaarten uit de toelichting van het plan geen rechten kunnen worden ontleend. De kaarten in de toelichting zijn louter bedoeld ter illustratie en beeldvorming. De verbeeldingen (plankaarten) van het plan zijn leidend.
Reactie d
Inspreker verzoekt om de erfbebouwingsregeling die geldt voor de wijzigingsbevoegdheden ook toe te passen voor de woning aan Bruggen 42.
Commentaar
De erfbebouwingsregeling is van toepassing op de erven binnen het plangebied. Dit betekent dat de erfbebouwingsregeling ook voor de woonbestemming van Bruggen 42 van toepassing is (zie artikel 10, sub 10.2.3 van het voorontwerpbestemmingsplan).
Reactie e
Inspreker geeft aan de woning te willen behouden, maar dat het om financiële of bouwtechnische redenen noodzakelijk kan zijn de woning te slopen en een nieuwe woning te bouwen. Deze nieuwe woning kan anders van vorm zijn dan de huidige woning.
Commentaar
Via een bestemmingsplan kan niet worden afgedwongen dat een woning niet mag worden gesloopt. Wel heeft inspreker voor de sloop van de woning een sloopvergunning nodig. Voor een eventueel nieuw te bouwen woning zijn er geen bouwplannen door inspreker overgelegd, waardoor een beoordeling van de toekomstplannen nu niet mogelijk is.
Reactie f
De inrit van de woning op het perceel Bruggen 42 is nu gesitueerd op het vlak waarvoor de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Na gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid zal voor de woning op het perceel Bruggen 42 zal dan een nieuwe inrit moeten worden gemaakt. Inspreker verzoekt deze mogelijkheid in het bestemmingsplan op te nemen.
Commentaar
Het voorontwerpbestemmingsplan staat het realiseren van een nieuwe inrit reeds toe.
Reactie g
Inspreker merkt op dat voor de wijzigingsbevoegdheden wel regels zijn opgenomen, maar dat voor bestaande woningen geen regels zijn opgenomen.
Commentaar
Voor bestaande woningen zijn weldegelijk regels opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan. Deze regels staan achterin het bestemmingsplan (artikel 10). Er is voor de woning op het perceel Bruggen 42 bijvoorbeeld opgenomen dat de woning vrijstaand moet zijn, waar op het perceel de woning gebouwd mag worden en wat de maximale goot- en bouwhoogte zijn (zie ook de verbeelding van het voorontwerpbestemmingsplan).
10. Dhr. S. van Creij, Bruggen 44 te Rosmalen
Reactie a
Inspreker geeft aan dat in de “Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen” uit 2005 geen ontwikkelingsbeperking (geen woningbouw binnen een straal van 30 meter van de garage) is opgenomen en in het voorontwerpbestemmingsplan deze beperking wel is opgenomen.
Commentaar
Bij het opstellen van de “Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen” was het bij de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Stedenbouw van de gemeente 's-Hertogenbosch niet bekend dat inspreker een garagebedrijf in bedrijf heeft op het perceel aan Bruggen 44. Dit blijkt ook uit de Nota van uitgangspunten waarin geen garagebedrijf is opgenomen. Door een inspectie in 2009 is aan het licht gekomen dat er op het betreffende perceel een garagebedrijf gevestigd was, wat er kennelijk al zeer lang haar activiteiten op het perceel uitvoerde.
Door het bekend worden van de vestiging van het garagebedrijf verandert de planologische situatie. Aan een bedrijf worden andere milieutechnische en planologische voorwaarden en beperkingen gesteld dan aan woningen. Bedrijven kunnen immers overlast veroorzaken voor omwonenden door bijvoorbeeld stank- of geluidsproductie.
Om rondom het garagebedrijf een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen is een beperking opgenomen voor de mogelijke te ontwikkelen woningen in de nabijheid van het garagebedrijf. Toekomstige bewoners van de te bouwen woningen moeten immers niet met geluidsoverlast vanuit de garage worden geconfronteerd. De betreffende beperking is overigens ook bedoeld om een goed werkklimaat in het garagebedrijf te kunnen waarborgen. Indien er veel klachten komen van overlast vanuit de garage, zullen er maatregelen moeten worden opgelegd aan het garagebedrijf, waardoor werken in de garage praktisch onmogelijk kan worden of dat er nadere voorzieningen moeten worden aangebracht aan het garagebedrijf die financieel niet haalbaar zijn voor het bedrijf.
Reactie b
Inspreker is van mening dat het stedenbouwkundig wel verantwoord is om zowel de bebouwing van de percelen 2403, 2404, 2405 (de gebieden van wijzigingsbevoegdheid 4 en de 2 bouwmogelijkheden achter Bruggen 46) met instandhouding van de kleinschalige garageactiviteit mogelijk is.
Commentaar
Stedenbouwkundig zijn de voorgenomen ontwikkelingen, zoals opgenomen in de diverse wijzigingsbevoegdheden, verantwoord. Hierbij moet worden opgemerkt dat voor wijzigingsbevoegdheid 4 wel als beperking is opgenomen dat deze 3 woningen tegelijkertijd ontwikkeld dienen te worden. De ontwikkelingsbeperkingen als gevolg van het garagebedrijf op het perceel aan Bruggen 44 zijn echter niet vanuit stedenbouwkundig oogpunt opgenomen, maar vanuit milieutechnisch oogpunt. Voor de verdere motivatie wordt kortheidshalve verwezen naar het bovenstaande commentaar op reactie a van inspreker.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de bedrijfsbestemming van het garagebedrijf te ruim in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen, waardoor de bedrijfsbestemming zal worden verkleind en er met inachtname van de ontwikkelingsbeperking toch een woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de gebieden van wijzigingsbevoegdheid 5 (de percelen acht Bruggen 46).
Reactie c
Inspreker geeft aan dat hij, indien noodzakelijk, bereid is om op eigen kosten een akoestisch onderzoek te laten uitvoeren m.b.t. de mogelijke geluidsproductie van zijn garagebedrijf, zodat de ontwikkelingsbeperking geschrapt of aangepast kan worden.
Commentaar
Een geluidsonderzoek zal altijd aan kunnen tonen dat het garagebedrijf zal voldoen aan de geluidsnormen op de naast gelegen woningen, hoe dichtbij de woningen ook komen te staan. Als het onderzoek uitgaat van minimale bedrijfsactiviteiten, dichte deuren, beperkte werktijden, etc. is voldoen aan de geluidsnormen haalbaar. Echter, met het toestaan van woningen zo kortbij het garagebedrijf, creëer je hier een situatie die ongewenst is. Het garagebedrijf kan morgen zijn werkzaamheden kan verdubbelen als het wil. De korte afstand van het garagebedrijf tot aan de woningen is te klein om voor beide partijen (bedrijf en buren) een goed woon-, leef- en werkklimaat te garanderen, voor nu, maar zeker ook voor in de toekomst. De ontwikkelingsbeperking zal daarom worden gehandhaafd.