| Plan: | De Overlaet |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002061-1401 |
In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:
Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van de Kamer van Koophandel, KPN, het Ministerie van Defensie, de Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant, de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant en Waterschap Aa en Maas ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet”. In het onderstaande zal op deze reacties nader worden ingegaan. De overige vooroverleginstanties hebben niet gereageerd.
Opmerking ingebrachte opmerkingen in het kader van het vooroverleg
Commentaar gemeentelijk commentaar
1. Kamer van Koophandel
Opmerking
De Kamer van Koophandel heeft geen aanvullende opmerkingen en kan instemmen met het voorliggende plan.
Commentaar
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
2. KPN
Opmerking
Op 13 oktober 2006 heeft de KPN een reactie gegeven. Het voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.
Commentaar
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
3. Ministerie van Defensie
Opmerking
Het plangebied is gelegen in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Binnen dit radarvestoringsgebied dient voor ieder obstakel hoger dan 65 meter boven NAP te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De mate van verstoring van de radar is afhankelijk van enerzijds het type radar en anderzijds de hoogte, breedte en opstelling van hoge objecten. Plannen tot het ontwikkelen van hoge objecten binnen het radarverstoringsgebied dienen derhalve altijd individueel te worden getoetst door het Ministerie van Defensie/beheerder van de radar.
Commentaar
Op de plankaart/verbeelding van het voorontwerpbestemmingsplan zijn de maximale bouwhoogtes opgenomen. De hoogste maximaal toegestane bouwhoogte binnen het plangebied is 11 meter (dit geldt voor een aantal woningen). Voor bouwwerken geen gebouw zijnde kan een binnenplanse ontheffing worden verleend voor een maximale hoogte van 40 meter (voor zendinstallaties e.d.). Dit heeft tot gevolg dat er binnen het plangebied geen gebouwen en bouwwerken kunnen worden opgericht die de 65 meter hoogte overschrijden.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat bij projectbesluiten en herzieningen van bestemmingsplannen de nieuwe (voorontwerp)besluiten/(voorontwerp)bestemmingsplannen in het kader van het vooroverleg altijd aan de vooroverleginstanties worden toegestuurd, waardoor er niet zonder overleg met de vooroverleginstanties een bouwhoogte van meer dan 65 meter kan worden toegestaan. Bovendien worden ontwerpbestemmingsplannen bekendgemaakt via onder andere de Staatscourant, waardoor onder andere overheidsinstanties kennis kunnen nemen van de betreffende plannen en er zienswijzen op kunnen indienen.
4. Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant
Opmerking
De commissie adviseert overeenkomstig het advies van de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant (directie ROH) van 5 maart 2007.
Commentaar
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De beantwoording van de reactie van de directie ROH staat beschreven onder punt 5 (zie het onderstaande).
5. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant
Opmerking
Middels een wijzigingsbevoegdheid mag op het perceel Bruggen 8A/8B de bestaande woning met bedrijfspand worden gesplitst om een tweede woning ter plekke van het bedrijfspand te realiseren. Het bedrijf is in het bestemmingsplan wegbestemd. Uit de toelichting blijkt niet of het bedrijfspand nog in gebruik is en in hoeverre bedrijfsbeëindiging reëel is.
Commentaar
Het betreffende bedrijfspand is nog in gebruik. Het bedrijfspand zal de bestemming 'Bedrijf' krijgen, zodat er wordt bestemd conform de huidige bestemming en de feitelijke situatie. De wijzigingsbevoegdheid die op het perceel Bruggen 8A/8B ligt ten behoeve van de mogelijkheid om het bedrijfspand te slopen en een woning te realiseren, zal blijven bestaan.
Opmerking
Op het bedrijventerrein Westeind heeft een strook langs de Robijnborch de aanduiding 'bedrijfswoning toegestaan'. Volgens provinciaal beleid dienen bedrijfswoningen in het algemeen geweerd te worden op een bedrijventerrein. Aangezien het hier gaat om een overgangszone tussen woonwijk en bedrijventerrein, en het al bestaande bestemmingen betreft, is de directie van mening dat deze bestemming in dit geval aanvaardbaar is, en past binnen het provinciale beleid. De directie adviseert de gemeente de bestaande bedrijfswoningen met specifieke aanduidingen aan te geven op de verbeelding en niet te kiezen voor het aangeven van een brede zone.
Commentaar
De bedrijfswoningen zullen worden aangeduid overeenkomstig hun huidige ligging. De brede zone zal daardoor verdwijnen.
Opmerking
Op het bedrijventerrein Westeind zijn bedrijven tot categorie 1 en 2 toegestaan. Volgens provinciaal beleid worden categorie 1 en 2 bedrijven in stedelijke regio's in principe niet op een bedrijventerrein gesitueerd, omdat deze goed passen in een woonmilieu/gemengd milieu. Vanwege zuinig ruimtegebruik dienen op het bedrijventerrein uitsluitend bedrijven in een hoge categorie te worden toegestaan. Het betreft hier een bestaand bedrijventerrein. Volgens de directie ROH dient het bestemmingsplan op het terrein ten noorden van de Rodenborchweg bedrijven in een hogere categorie toe te staan. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot de woonbebouwing.
Commentaar
Voor het gebied ten noorden van de Rodenborchweg zijn bedrijven in de categorie 1 en 2 toegestaan. Op dit bedrijventerrein zullen ook bedrijven tot en met categorie 3.2 worden toegestaan.
Opmerking
Middels een ontheffing is detailhandel in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen en detailhandel in andere volumineuze artikelen op bedrijventerrein Westeind mogelijk. Volgens het beleid van de provincie dient dergelijke detailhandel zich, bij voorkeur geconcentreerd, te vestigen aansluitend aan bestaande of nieuw te ontwikkelen winkelconcentratiegebieden of op een specifiek daartoe door het gemeentebestuur aangewezen gebied. De minimale omvang bedraagt 1500 m² per vestiging. Dit betekent dat alleen bestaande detailhandel kan worden toegestaan. Nieuwvestiging is niet toegestaan.
Commentaar
Op het bedrijventerrein Westeind is reeds vanaf de ontwikkeling van het bedrijventerrein detail in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen en detailhandel in andere volumineuze artikelen toegestaan. Het schrappen van dergelijke detailhandel betekent dat de huidige detailhandelslocaties aanmerkelijk moeilijker te verkopen zijn, waardoor ondernemers schade zullen lijden en de gemeente flinke planschadeclaims kan verwachten. De bovengenoemde ontheffingsmogelijkheid zal daarom worden gehandhaafd, te meer er vanuit de provincie ander beleid op onder andere volumineuze detailhandel wordt gemaakt, waarbij gemeenten meer vrijheid zullen krijgen inzake het vestigen van dergelijke detailhandel.
Opmerking
Op het bedrijventerrein Westeind is via een ontheffing detailhandel in explosiegevaarlijke of andere milieubelastende stoffen en goederen mogelijk. Volgens provinciaal beleid past dergelijke detailhandel niet in binnenstedelijk gebied, maar dienen te worden gevestigd op aangewezen locaties. De directie adviseert deze ontheffingsmogelijkheid te schrappen.
Commentaar
Gezien de ligging van het bedrijventerrein, welke dichtbij een woongebied ligt, zal de betreffende ontheffingsmogelijkheid worden geschrapt.
Opmerking
Voor het LPG-station op bedrijventerrein Westeind is de in de milieuvergunning vastgelegde doorzet bepalend voor de ligging van de plaatsgebonden risicocontour. Uit de plantoelichting blijkt dat in dit geval de doorzet nog niet in de milieuvergunning is vastgelegd. Eerst nadat meer duidelijkheid over de doorzet van deze LPG-installatie is verkregen, kunnen vervolgens de ruimtelijke gevolgen ervan worden bepaald. Het vulpunt ontbreekt op de verbeelding.
Commentaar
De milieuparagraaf is op dit punt aangepast (zie paragraaf 5.4 van de toelichting). Ten tijde van het ter visie leggen van het voorontwerpbestemmingsplan bedroeg de doorzet van LPG meer dan 1000 m³. Er moest daardoor een veiligheidszone met een straal van 110 meter rond het vulpunt van de LPG-installatie worden aangehouden. Inmiddels is via een nieuwe milieuvergunning de doorzet van LPG gemaximeerd tot 1000 m³ op jaarbasis. De aan te houden veiligheidszone kan daardoor worden teruggebracht naar een straal van 35 meter rondom het vulpunt.
Opmerking
Het milieuaspect wegverkeerslawaai is vooralsnog niet onderzocht. Bij de nieuwe ontwikkelingen die in paragraaf 2.7 van voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” worden genoemd en die veelal middels een wijzigingsbevoegdheid gerealiseerd kunnen worden, dienen de akoestische gevolgen nog in beeld te worden gebracht.
Commentaar
Ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” zal, mede door de samenvoeging met het voorontwerpbestemmingsplan van het oostelijk deel van de Overlaet, een nieuw milieuhoofdstuk worden gemaakt en zullen, daar waar nodig, nader onderzoek worden gedaan naar wegverkeerslawaai.
Opmerking
Een paragraaf over luchtkwaliteit ontbreekt.
Commentaar
Ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” zal, mede door de samenvoeging met het voorontwerpbestemmingsplan van het oostelijk deel van de Overlaet, een nieuw milieuhoofdstuk worden gemaakt en zullen, daar waar nodig, nadere milieuonderzoeken worden gedaan. De nieuwe informatie is in paragraaf 5.6 van het bestemmingsplan verwerkt.
Opmerking
Aan de west- en zuidzijde van verbeelding 2 zijn een aantal lijnen (bestemmingsgrenzen) buiten het plangebied opgenomen.
Commentaar
Dit is niet het geval. Aan de bedoelde zijden sluit verbeelding 2 aan op verbeelding 1. Indien de verbeeldingen tegen elkaar aan worden gelegd, kloppen de grenzen van het plangebied zonder dat er bestemmingsgrenzen buiten het plangebied vallen.
Opmerking
Tot slot wordt opgemerkt dat er een herziening aankomt van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. In de nieuwe wet wordt het verplicht bestemmingsplannen digitaal te maken. Er wordt geadviseerd om met dit nieuwe bestemmingsplan hierop te anticiperen.
Commentaar
Het (ontwerp)bestemmingsplan is gemaakt volgens de nieuwe wetgeving (de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening). Het (ontwerp)bestemmingsplan zal digitaal raadpleegbaar zijn en voldoet aan de SVBP.
6. Waterschap Aa en Maas
Opmerking
Het waterschap merkt op dat in het plan op een goede wijze invulling wordt gegeven aan het duurzaam omgaan met water. Het waterschap adviseert daarom positief ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet”.
Commentaar
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
Het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is tevens toegestuurd aan Stichting Wijkraad De Overlaet. De wijkraad heeft aangegeven geen bezwaren te hebben ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan.
Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "De Overlaet" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 21 februari 2007 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 27 februari 2007 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage bijgevoegd (bijlage 1).
Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, twee mondelinge inspraakreacties en dertien schriftelijke inspraakreacties ingediend.
Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van een reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreacties worden in zijn geheel beoordeeld.
Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties
Commentaar gemeentelijk commentaar
1. De heer F.G. Koldewee, Kooikerstraat 9, 5241 MC Rosmalen
Reactie a
De woning op het adres Kooikerstraat 9 te Rosmalen in de wijk de Overlaet en een aantal andere woningen in de directe omgeving, zijn destijds opgericht onder de vigeur van een speciaal welstandsregime en met toepassing van bebouwingsvoorschriften die afwijken van de bepalingen zoals opgenomen in de onderhavige bestemmingsplanherziening. Afwijkingen zijn te vinden in zaken als de voorgeschreven dakhelling, maatvoering en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen.
Gelet op het bijzondere karakter van de bedoelde woningen, die merendeels onder bijzondere architectuur tot stand zijn gekomen, wordt verzocht hiermede rekening te houden bij de bestemmingsplanherziening. Een aangedragen deeloplossing is om ter plaatse niet dwingend een hellend dak voor te schrijven. De betreffende woning heeft namelijk geen hellende dakvlakken maar een plat dak.
Commentaar
De woning van inspreker heeft een plat dak. In het ontwerpbestemmingsplan zal een plat dak voor het adres van inspreker worden toegestaan, conform de feitelijke situatie.
2. De heer P.W.G. Peeters, Houtvesterstraat 7, 5241 JZ Rosmalen
Reactie a
De woning van inspreker op het adres Houtvesterstraat 7 te Rosmalen in de wijk De Overlaet is gelegen nabij het adres Striensestraat 19. In het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan is op het perceel aan de Striensestraat 19 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen dat het onder voorwaarden mogelijk maakt dat 8 woningen worden gerealiseerd. De reactie richt zich tegen voornoemde wijzigingsbevoegdheid om de navolgende redenen:
Commentaar
Naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties tegen de wijzigingsbevoegdheid op het perceel aan de Striensestraat 19, zijn de criteria behorende bij deze wijzigingsbevoegdheid kritisch bekeken en aangepast. De groenstrook en het hondentoilet dienen behouden te blijven. De groenstrook mag wel worden gebruikt om een toerit naar de te bouwen woningen aan te leggen. Er zullen echter geen woningen in de groenstrook worden gebouwd.
Daarnaast dienen er diverse parkeerplaatsen aan de Houtvesterstraat aangelegd te worden en zullen er voor de bewoners van de te bouwen woningen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gecreëerd. Dit heeft tot gevolg dat de parkeerbalans juist gunstiger zal uitvallen voor wat betreft het parkeren in de Houtvesterstraat.
De wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende woningen zal ook worden aangepast voor wat betreft de maximale bouwhoogte. De maximale hoogte zal worden teruggebracht van 9 meter naar 8 meter. Door het terugbrengen van de maximumbouwhoogte en door het behoud van de groenstrook wordt het verlies van uitzicht teruggedrongen. Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat op grond van het vigerende bestemmingsplan er op het betreffende perceel ook woningen mogen worden opgericht, waardoor het uitzicht van inspreker op basis van het oude bestemmingsplan geen zekerheid was.
De gestelde waardevermindering van de woning van inspreker door de voorgenomen ontwikkeling, wordt niet door inspreker onderbouwd. Indien inspreker van mening is dat hij onevenredig veel schade lijdt door de voorgenomen ontwikkeling, kan hij een verzoek om planschade bij de gemeente indienen. Hierbij moet worden opgemerkt dat op basis van het vigerende bestemmingsplan er ook woningen op het betreffende perceel kunnen worden opgericht, waardoor inspreker met woningbouw op dit perceel altijd al rekening had moeten houden en tot nu toe het geluk heeft gehad dat er op het perceel nooit woningen zijn gebouwd.
1. De heer L.W.M. van Luin, Franciscanenborch 7, 5241 KS Rosmalen, mede namens de bewoners van de Franciscanenborch 1 tot en met 18.
Reactie a
De bewonersgroepering is van mening dat het een goede zaak is dat er een bestemmingsplan komt voor de Overlaet-West, echter voor de percelen in de Franciscanenborch dient een status aparte te gelden om de volgende redenen:
Commentaar
In het nieuwe bestemmingsplan worden de bestaande gevelcontouren en de feitelijke hoogten van de bebouwing opgenomen. De huidige bebouwing is het uitgangspunt in het nieuwe bestemmingsplan; dat wil zeggen dat het huidige concept wordt behouden en er geen belemmeringen kunnen optreden bij herbouw. Hierbij moet worden opgemerkt dat door het handhaven van de bestaande situatie en het mogelijk maken om na eventuele sloop dezelfde bebouwing terug te bouwen, er geen waardedaling voor de bebouwing kan optreden. Het door indiener genoemde buurtplan en het groenplan, welke niet in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden, kunnen in stand blijven.
2. De heer H.W.G. Sweerts, Terpeborch 7, 5241 KC Rosmalen, mede namens de bewoners Terpeborch.
Reactie a
De wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen voor de gronden met de bestemming kantoren aan de Terpeborch zorgen voor ongewenste rechtsonzekerheid. Bevreemding wordt uitgesproken over het feit dat expliciete voorschriften voor uitbreiding zijn opgenomen zonder dat er concrete bouwplannen bestaan.
Commentaar
Om een ruimtelijk kader voor een nieuwe ontwikkeling aan te geven wordt een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. In de wijzigingsbevoegdheid worden de regels en de voorwaarden ten behoeve van de nieuwe mogelijke ontwikkeling opgenomen. Zodra er een definitief plan wordt ingediend, stelt de gemeente een wijzigingsplan op. In het wijzigingsplan worden de al eerder opgenomen regels en voorwaarden uitgewerkt tot een plan. Tegen het wijzigingsplan staan, net als tegen dit bestemmingsplan, rechtsmiddelen open.
Reactie b
Er is onvoldoende of niet aangegeven wat de noodzaak is van de uitbreiding van het kantorenpand of voor een maatschappelijke doeleindenbestemming.
Commentaar
De uitbreiding voorziet in huidige maar ook de toekomstige behoeftes van de maatschappij. De bestemmingswijziging biedt de mogelijkheid een maatschappelijke voorziening in het huidige kantoorpand te vestigen indien dit nodig is.Een noodzaak om het kantoor uit te breiden of een maatschappelijke voorziening te vestigen hoeft er overigens niet te zijn. Wel dient er een belangenafweging te worden gemaakt van alle relevante belangen.
Reactie c
De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk dat een massief, volumineus en overheersend kantoorgebouw wordt opgericht dat helemaal niet aansluit bij het bestaande, homogeen samengestelde woonklimaat waarbij woningbouw het uitgangspunt vormt. De uitbreiding wordt uit dat oogpunt gezien als ongewenste hoogbouw die contrasteert met de aanwezige meer traditionele woningbouw en vormt een soort van begijnenhofje, waardoor de privacy en het woongenot van de omliggende woningen ernstig worden aangetast.
Commentaar
Het uitgangspunt voor zowel de uitbreiding als de bestemmingswijziging is een optimale afstemming op de omliggende bebouwing. De hoogte en de korrelgrootte van de mogelijke uitbreiding is zorgvuldig bepaald, waarbij rekening is gehouden met de aanwezige bebouwing in de omgeving. Daarnaast is er voldoende afstand tussen de uitbreiding en de woning van indiener, waardoor mogelijke hinder van de uitbreiding wordt beperkt.
Reactie d
Feitelijke uitbreidingsmogelijkheden van het kantoorpand. In het geldende bestemmingsplan staat een parkeernorm van 2,7 parkeerplaatsen per 100 m² bedrijfsvloeroppervlakte. Het pand is sinds 1 maart 2006 weer verhuurd en de parkeerplaats staat permanent vol. De gehanteerde parkeernorm kan bij uitbreiding van het kantoorpand niet worden gehaald omdat de parkeerruimte ten kosten zal gaan van de nieuwbouw.
Commentaar
De parkeernorm van 2,7 pp/100m² bedrijfsoppervlakte is een verplichte eis. De gehanteerde norm moet worden gehaald. De vergroting van het pand zal moeten worden afgestemd op de parkeernorm.
Reactie e
Toename parkeeroverlast. Volgens de geldende normen bestaat er in de Terpeborch een tekort van 14,4 parkeerplaatsen. Momenteel is al sprake van parkeeroverlast. Een uitbreiding van het kantoorpand zal zorgen voor een vergroting ervan.
Commentaar
Een uitgangspunt van de wijzigingsbevoegdheid is dat de uitbreiding van het kantoor geen onevenredige extra parkeeroverlast mag veroorzaken.
Reactie f
Vergroting geluidsoverlast en achteruitgang luchtkwaliteit. De geprojecteerde vergroting van het kantoorgebouw leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen en zorgt daarom voor geluidsoverlast en achteruitgang van de luchtkwailiteit.
Commentaar
De betreffende milieuaspecten t.a.v. de nieuwe ontwikkeling zullen bij het gebruikmaken van de wijzigingsbevoegdheid worden onderzocht. Er is tot opheden niet gebleken van onevenredig zware achteruitgang van de luchtkwaliteit of van geluidsoverlast. De verkeerstoename ten behoeve van de uitbreiding is heel beperkt en zal niet leiden tot onevenredig veel extra geluidsproductie.
Reactie g
Waardeontwikkeling woningen. De voorgestane bestemmingswijziging heeft een negatieve invloed op de verkoopbaarheid van de woningen. Een daadwerkelijke uitbreiding zorgt voor een verdere waardedaling van de woningen.
Commentaar
De gestelde waardevermindering van de woning van inspreker door de voorgenomen ontwikkeling niet onderbouwd. Indien inspreker van mening is dat hij onevenredig veel schade lijdt door de voorgenomen ontwikkeling, kan hij een verzoek om planschade bij de gemeente indienen.
Reactie h
Zwaarderwegend belang omwonenden. De belangen van de omwonenden dienen niet ondergeschikt te worden gemaakt aan die van één vastgoedbelegger. De omwonenden hebben indertijd hun vestigingskeus (mede) gebaseerd op een door de gemeenteraad vastgesteld (globaal) bestemmingsplan en de hierdoor gewekte verwachtingen.
Commentaar
De gemeente maakt een afweging van alle belangen in het gebied. Overigens is een maatschappelijk doeleinde niet het belang van slechts de vastgoedbelegger, maar van de samenleving. De afwegingen moeten bijdragen aan de verbetering van het huidige sitiuatie/algemeen belang waarbij wel zo veel mogelijk rekening wordt gehouden met de belangen van omwonenden.
3. L.M. Biermans, Jagersingel 14, 5241 JW Rosmalen
Reactie a
Op het adres Jagersingel 14 zou het bestaande kantoor als zodanig moeten worden bestemd om recht te doen aan de functie van het bestemmingsplan; overwegend beheersmatig.
Commentaar
Een perceel wordt bestemd met de belangrijkste functie van het betreffende perceel. De hoofdfunctie van het perceel van inspreker is “wonen”, waardoor het perceel de bestemming “Wonen” heeft gekregen (en ook heeft in het vigerende bestemmingsplan). Het kantoor dat aan de woning is vastgebouwd, betreft een ondergeschikte functie. Het kantoor wordt gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Aangezien het kantoor voldoet aan de specifieke gebruiksregels van de bestemming “Wonen”, is het kantoor correct bestemd binnen de woonbestemming, waardoor een kantoorbestemming hier niet vereist is. Bovendien is een kantoorbestemming zeer ongewenst, aangezien het perceel van inspreker in een woongebied ligt. Binnen een woongebied horen geen zelfstandige kantoorfuncties thuis, waardoor er geen aparte kantoorbestemming op het perceel van inspreker zal worden opgenomen.
4. H. Fleuren, Kattenbosch 52, 5243 SG Rosmalen
Reactie a
Een verzoek wordt ingediend om een veilig oversteekpunt te realiseren bij de oversteek Rodenborchweg vanuit de Overlaet (Nieuwendijk) naar het sportcomplex De Groote Wielen waar auto en voetganger/fietser elkaar niet in de weg zitten.
Commentaar
Waar een bepaalde oversteekplaats moet komen kan niet worden geregeld in een bestemmingsplan, net zoals dit geldt voor bijvoorbeeld verkeersborden of straatmeubilair. Het aanleggen van een oversteekplaats is binnen de bestemming “Verkeer – Verblijfsgebied” overigens toegestaan. Dit betekent dat het (voorontwerp)bestemmingsplaats de aanleg van een dergelijke oversteekplaats niet tegenhoudt.
5. De heer J. Arkes, Houtvesterstraat 38, 5241 JX Rosmalen
Reactie a
De inspraakreactie richt zich tegen de wijzigingsbevoegdheid voor het adres Striensestraat 19. Het verdwijnen van een grote strook openbaar groen inclusief uitrenveldje voor honden en het verdwijnen van drie openbare parkeerplaatsen.
Als oplossing wordt aangedragen het bouwen van de woningen op het eigen perceel van het adres Striensestraat 19 met ingang via de Houtvesterstraat waardoor een soort hofje ontstaat en de strook openbaar groen en de parkeerplaatsen behouden kunnen blijven.
Commentaar
Er zijn diverse inspraakreacties ingediend tegen de betreffende wijzigingsbevoegdheid. Een van de onderdelen waar veel weerstand tegen is, is het verdwijnen van de groenstrook.
Het plan voor het perceel aan de Striensestraat is herzien en er is een nieuw plan ontwikkeld, waarbij de groenstrook behouden blijft. Er mag een toerit naar enkele van de te bouwen woningen worden aangelegd in de groenstrook, maar de groenstrook mag niet worden bebouwd en dient als groenstrook te blijven ingericht. De te bouwen woningen komen daardoor allemaal op het perceel aan de Striensestraat 19 te liggen, waarbij een soort hofje ontstaat. Er zullen bovendien een aantal parkeerplaatsen langs de Houtvesterstraat worden aangelegd.
6. De heer J.L. Peltzer, Houtvesterstraat 40, 5241 JX Rosmalen
Reactie a
De inspraakreactie richt zich tegen de wijzigingsbevoegdheid voor het adres Striensestraat 19 om de navolgende redenen.
Commentaar
Er zijn diverse inspraakreacties ingediend tegen de betreffende wijzigingsbevoegdheid. Een van de onderdelen waar veel weerstand tegen is, is het verdwijnen van de groenstrook.
Het plan voor het perceel aan de Striensestraat is herzien en er is een nieuw plan ontwikkeld, waarbij de groenstrook behouden blijft. Er mag een toerit naar enkele van de te bouwen woningen worden aangelegd in de groenstrook, maar de groenstrook mag niet worden bebouwd en dient als groenstrook te blijven ingericht. De te bouwen woningen komen daardoor allemaal op het perceel aan de Striensestraat 19 te liggen, waarbij een soort hofje ontstaat. Er zullen bovendien een aantal parkeerplaatsen langs de Houtvesterstraat worden aangelegd. Ook de maximumbouwhoogte van de geplande woningen is teruggebracht van 9 naar 8 meter.
De strook grond naast de woning van inspreker is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als “groenvoorziening”. De strook grond tegenover de woning van inspreker heeft in het vigerende bestemmingsplan een woonbestemming. Dit betekent dat, hoewel de strook grond als groenvoorziening is ingericht, er woningen op gebouwd zouden mogen worden. Er is echter voor gekozen om de groenstrook niet met woningen te bebouwen en de groenstrook zal in het nieuwe bestemmingsplan als “Groen” worden opgenomen.
7. De heer ir. J.D. Boot, Houtvesterstraat 73, 5241 JZ Rosmalen
Reactie a
In beginsel staat inspreker positief tegen de geprojecteerde woninginvulling Striensestraat 19. Er moet dan wel kwalitatief goed worden ontworpen waardoor een betere entree van de Houtvesterstraat ontstaat. Bovendien vindt inspreker dat moet worden uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
Commentaar
Naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties tegen de wijzigingsbevoegdheid op het perceel aan de Striensestraat 19, zijn de criteria behorende bij deze wijzigingsbevoegdheid kritisch bekeken en aangepast. De groenstrook en het hondentoilet dienen behouden te blijven. De groenstrook mag wel worden gebruikt om een toerit naar de te bouwen woningen aan te leggen. Er zullen echter geen woningen in de groenstrook worden gebouwd.
Daarnaast dienen er diverse parkeerplaatsen aan de Houtvesterstraat aangelegd te worden en zullen er voor de bewoners van de te bouwen woningen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gecreëerd. Dit heeft tot gevolg dat de parkeerbalans juist gunstiger zal uitvallen voor wat betreft het parkeren in de Houtvesterstraat. De maximumbouwhoogte van de geplande woningen is teruggebracht van 9 naar 8 meter.
De wijzigingsbevoegdheid voorziet in de realisering van zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen. Twee-onder-een-kapwoningen zijn makkelijker inpasbaar en op deze manier kunnen er tot maximaal 8 woningen op het perceel aan de Striensestraat 19 worden gerealiseerd. Overigens kan bij vrijstaande woningen niet worden gegarandeerd dat de woningen niet geschakeld kunnen worden. De bewoners van de vrijstaande woningen zouden door middel van aanbouwen hun woningen aan elkaar kunnen bouwen, waardoor de woningen geschakeld worden.
Het behoud van beplanting en het materiaal- en kleurgebruik van de geplande woningen kan niet via een bestemmingsplan worden gegarandeerd. De geplande woningen dienen uiteraard wel aan de stedenbouwkundige uitgangspunten te voldoen en dienen goedgekeurd te worden door de welstandscommissie. Aangezien er zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd zullen worden, is van eenvormigheid geen sprake.
8. De heer W.J.M. Kamp, Wethouder van Noppenlaan 51, 5243 XL Rosmalen
Reactie a
Inspreker is tegen de wijzigingsbevoegdheid voor één woning op de locatie Bruggen 8A/8B omdat hij veel rust- en privacyverlies verwacht. De muur van het bestaande om te vormen bedrijfspand is een blinde muur, zodat er geen zicht is van het perceel/bedrijfsgebouw aan Bruggen 8B in de achtertuin van inspreker.
Commentaar
Inspreker gaat uit van de feitelijke situatie en vergelijkt deze met de toekomstige planologische situatie. Deze vergelijking is begrijpelijk, maar niet correct. Er dient namelijk een vergelijking te worden gemaakt tussen de huidige planologische situatie en de toekomstige planologische situatie.
De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die het huidige bestemmingsplan biedt zijn namelijk niet volledig benut, waardoor er op basis van het huidige bestemmingsplan (veel meer) overlast kan ontstaan ten nadele van inspreker. Het huidige bestemmingsplan laat bijvoorbeeld werkplaatsen, magazijnen en garages toe, met alle nadelige gevolgen (stank- en geluidsoverlast, af- en aanrijdende vrachtwagens) toe. Op basis van het huidige bestemmingsplan is de goothoogte voor het bedrijfspand op maximaal 4 meter gesteld, maar is er geen maximum bouwhoogte aangegeven. Hierdoor kan een aanmerkelijk hogere kap op het bedrijfspand worden gebouwd, met dakramen/dakkapellen, waardoor de privacy voor inspreker geenszins zeker is.
Bij uitvoering van de betreffende wijzigingsbevoegdheid verdwijnt het bedrijfspand en kan er een woning worden gerealiseerd. Het tenietgaan van het bedrijf met de bijbehorende bedrijfsbestemming garandeert inspreker dat er in de toekomst geen (garage)bedrijf naast het perceel van inspreker gevestigd zal worden, waardoor de genoemde overlast voor inspreker niet zal optreden.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de hoofdbouwmassa van de geplande woning, in tegenstelling tot het huidige bedrijfspand, niet tot op de perceelsgrens mag worden gebouwd. Daarnaast kan door het oprichten van een erfafscheiding tussen het perceel Bruggen 8B en het perceel van inspreker veel verlies aan privacy en rust worden voorkomen.
9. De heer drs. H.E. Winkelman van Drs H.E. Winkelman, Juridisch Adviesbureau B.V. namens de heer W.H.C. van Dijk, Striensestraat 39 te Rosmalen
Reactie a
De heer Van Dijk is eigenaar van de percelen, die ingevolge de plankaart van het voornoemde voorontwerpbestemmingsplan voorzien zijn van de (kadastrale) nummers 4189 en 4449, gelegen aan de Striensestraat 39. Op het perceel Striensestraat 39 bevindt zich een vrijstaande woning met aanbouw, alsmede een vrijstaand bijgebouw. Het vrijstaande bijgebouw (halfopen kapschuur) bevindt zich op het perceel nummer 4449, waarin diverse privégoederen, zoals boten en dergelijke worden gestald. Ook bevindt zich hierin huisvestingsruimte voor enkele paarden.
Beide percelen zijn ingevolge het voorontwerpbestemmingsplan bestemd tot “Woondoeleinden”. Namens inspreker wordt opgemerkt dat op de plankaart de thans aanwezige bebouwing niet allemaal of niet op een juiste wijze is aangegeven, hetgeen in de toekomst wellicht tot verschil van opvatting kan leiden. Hij acht dit niet gewenst en verzoekt alle aanwezige bebouwing op de plankaart te vermelden. Hij gaat er daarbij van uit dat dit op basis van een actuele luchtfoto op een zeer eenvoudige wijze kan gebeuren.
Het is gebleken dat een deel van de woning, zijnde de hoofdbouw, niet op plankaart op een juiste wijze is voorzien van een bouwvlak. Het betreffende gedeelte is door middel van een arcering op bijgevoegde uitsnede van de plankaart vermeld. Tot de hoofdbouw behoort naar de mening van inspreker ook de aanbouw, waarvan de goothoogte overeenkomt met die van de woning en waarvan de nokhoogte ongeveer 1 m lager is dan die van de woning. In deze aanbouw bevinden zich onder meer een deel van de kantoorruimte, een deel van de hal, een deel van de slaapvertrekken, alsmede een garage annex zolder. Verzocht wordt om het bouwvlak zodanig aan te passen, dat het hoofdbouw in zijn geheel binnen het bouwvlak komt te liggen. Door middel van deze aanpassing kan worden voorkomen dat een gedeelte van de hoofdbouw onder de werking van het overgangsrecht komt te vallen. Cliënt is de mening toegedaan dat dit strijdig is met de rechtszekerheid daar binnen de planperiode de betreffende bebouwing niet zal worden afgebroken. Bebouwing die overigens overeenkomstig een daartoe verleende bouwvergunning is verleend.
Namens inspreker wordt opgemerkt dat volgens art. 3.2.5. in beperkte mate erfbebouwing aanwezig mag zijn. Daarnaast dienen de percelen nummers 4189 en 4449 als één bouwperceel te worden aangemerkt. Op dit bouwperceel bevindt zich reeds vele jaren de voornoemde half open kapschuur ter grootte van ca. 6.5 meter x ca. 7 meter. Dit bijgebouw is niet juist op de plankaart aangegeven.
Ten slotte wordt verzocht om een wijzigingsbevoegdheid op te nemen om op een deel van het bouwperceel, genummerd 4449, om kantoorruimte te realiseren, zoals ook op het aangrenzende perceel heeft plaats gevonden. De ontsluiting ervan kan plaats vinden ofwel langs zijn woning, dan wel via de bestemming “onbebouwd erf”, zoals dat aan het oostelijk ervan gelegen perceel is toegekend
Commentaar
De bebouwing op perceel 4449 zal op de plankaart worden opgenomen. Uit de luchtfoto blijkt dat het vrijstaande bijgebouw ongeveer 15 meter lang is en ongeveer 5,5 meter diep. De percelen 4189 en 4449 hebben beide dezelfde eigenaar en vormen ruimtelijk gezien één perceel. De percelen zullen daarom in het bestemmingsplan worden samengevoegd tot één perceel.
De aanbouw aan de woning op het perceel aan de Striensestraat 39 wordt als aanbouw gekwalificeerd (behoort architectonisch niet tot de hoofdbouw). Er wordt terecht opgemerkt dat de aanbouw onder het overgangsrecht valt, omdat deze te groot is om onder de erfbebouwingsregeling te vallen. Het is niet de bedoeling om dergelijke aanbouwen, waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend, onder het overgangsrecht te brengen. Het betreffende bouwvlak zal worden vergroot, waarbij de afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 zal blijven bedragen.
Het verzoek om een wijzigingsbevoegdheid om kantoorruimte te realiseren zal niet worden gehonoreerd. Een kantoor(ruimte) hoort namelijk niet in een woonomgeving thuis. Het is bovendien onduidelijk waar de kantoorruimte moet komen en hoe groot deze moet zijn. Overigens is in de bestemming “Wonen” wel een regeling opgenomen voor een kantoor aan huis, voor een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.
10. De heer drs. H.E. Winkelman van Drs H.E. Winkelman, Juridisch Adviesbureau B.V. namens de heer P.J.M. van Wanrooij, Striensestraat 15 te Rosmalen
Reactie a
De heer Van Wanrooij is eigenaar van het perceel, dat op de plankaart van het voornoemde voorontwerpbestemmingsplan voorzien is van het (kadastrale) nummer 3471, gelegen aan de Striensestraat 15. Op het perceel Striensestraat 15 bevindt zich een vrijstaande woning met enkele vrijstaande bijgebouwen.
Het betreffende perceel is ingevolge het voorontwerpbestemminsplan bestemd tot “Woondoeleinden”, waarmee de heer Van Wanrooij zich in beginsel kan verenigen, mits op een juiste wijze rekening wordt gehouden met de jarenlang aanwezige situatie. Daarvan is helaas geen sprake.
Het is namelijk gebleken dat een deel van de woning, zijnde de hoofdbouw, op plankaart niet op een juiste wijze is voorzien van een bouwvlak. Het betreffende gedeelte is door middel van een arcering op bijgevoegde uitsnede van de plankaart vermeld. Verzocht wordt om het bouwvlak zodanig aan te passen, dat deze hoofdbouw in zijn geheel binnen het bouwvlak komt te liggen. Door middel van deze aanpassing kan worden voorkomen dat een gedeelte van de hoofdbouw onder de werking van het overgangsrecht komt te vallen. Bebouwing die reeds van oudsher aanwezig is en zal zijn gebouwd overeenkomstig daartoe verleende bouwvergunning(en).
Commentaar
Het adres Striensestraat 15 te Rosmalen is niet bekend bij de gemeente 's-Hertogenbosch. Er wordt daarom vanuit gegaan dat het perceel aan de Striensestraat 13 te Rosmalen wordt bedoeld.
Het gedeelte van het gebouw dat buiten het bouwvlak steekt is geen hoofdbouw, maar een aanbouw. Het bouwvlak is echter wel aangepast, omdat het betreffende perceel de bestemming 'Wonen - 2" heeft gekregen en de betreffende aanbouw daardoor wel onder het onvergangsrecht zou vallen, wat niet de bedoeling is.
Reactie b
Uit art. 3.2.5. blijkt dat in beperkte mate erfbebouwing aanwezig mag zijn. Er wordt opgemerkt dat op voornoemd bouwperceel reeds vele jaren verschillende bijgebouwen bevinden, waarvan de gezamenlijke oppervlakte groter is dan 100 m², zoals bedoeld in artikel 3.2.5., lid 7 van de planvoorschriften, namelijk ca. 80½ m² (garage), 30 m² (dierenverblijf/kippenschuur), of wel in totaal 110½ m². Deze meerdere oppervlakte wordt ten onrechte onder de werking onder het overgangsrecht wordt gebracht, waartoe gelet op de grootte van het totale bouwperceel geen enkele noodzaak bestaat.
Commentaar
In verband met het feit dat op sommige percelen in het plangebied grotere bijgebouwen staan dan op basis van de nieuwe erfbebouwingsregeling is toegestaan, is de bestemming "Wonen - 2" gecreëerd. In deze bestemming is de erfbebouwing vastgelegd en toegestaan conform de feitelijke situatie.
Reactie c
Voorts wordt opgemerkt dat het betreffende perceel is voorzien van de aanduiding “dienstverlening toegestaan”, waaraan in artikel 3.1., sub f, nadere aandacht is besteed. Hieruit wordt afgeleid dat ten aanzien van zijn perceel met betrekking tot deze dienstverlening geen nadere beperkingen gelden, waarmee hij zich geheel kan verenigen. Daarbij betrekt hij tevens dat in artikel 1, dienstverlening wordt omschreven als het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.
Er wordt geconstateerd dat aan de detailhandel, die ter plekke in samenhang met de reeds vele jaren geëxploiteerde kapsalon, kennelijk abusievelijk geen enkele aandacht is besteed. Er wordt verzocht om ook deze activiteit positief te bestemmen. Ter voorkoming van misverstanden wordt opgemerkt dat in totaal een oppervlakte van ca. 95 m² op zowel de begane grond als de verdieping ten behoeve van dienstverlening annex detailhandel wordt gebruikt. De detailhandel bestaat naast de exploitatie van de kapsalon tevens uit de verkoop van ondersteunende producten, zoals shampoo's, parfums, sieraden en shawls. Als dienstverlening worden ook andere wellness-gerelateerde activiteiten aangeboden zoals een kleinschalige powerplate studio. Er wordt verzocht ook voornoemde detailhandel van beperkte omvang en die gerelateerd is aan de dienstverlening, die ter plekke wordt verleend, positief in het bestemmingsplan te benoemen, teneinde te voorkomen dat deze onder de werking van het overgangsrecht komt te vallen.
Commentaar
In voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is op het perceel aan de Striensestraat 13 dienstverlening toegestaan met uitzondering van garagebedrijven en seksinrichtingen. De aanduiding "dienstverlening toegestaan" is bedoeld om de kapsalon niet weg te bestemmen.
In het ontwerpbestemmingsplan zal het regime voor het mogelijk maken van de kapsalon worden aangepast. De aanduiding wordt alleen op het gebouw gelegd en de vloeroppervlakte waarop de kapsalon is toegestaan zal worden gemaximeerd tot 100 m². De verkoop van de aan de kapsalon aanverwante producten (zoals shampoo's e.d.) zal tevens worden toegestaan. Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat niet alle activiteiten die iemand eigenhandig op zijn perceel begint zonder de daartoe benodigde vergunningen, worden gelegaliseerd.
11. De heer drs. H.E. Winkelman van Drs H.E. Winkelman, Juridisch Adviesbureau B.V. namens de heren R.P.P. van Grinsven , Striensestraat 65 te Rosmalen en H.A.M. van Grinsven, Brederostraat 1 te Rosmalen.
Reactie a
De heren Van Grinsven zijn eigenaar van de percelen, die ingevolge de plankaart van het voornoemde voorontwerpbestemmingsplan voorzien zijn van de (kadastrale) nummers 4186, 4550, 4549 en 4548, gelegen op de hoek Striensestraat /Jagersbosstraat. Op de betreffende percelen bevinden zich een behalve diverse kantoren ook een aantal kleinschalige opslagbedrijven, groothandelsbedrijven met bijbehorende showrooms, alsmede administratieve en dienstverlenende bedrijven met bijbehorende voorzieningen. Een en ander geheel in overeenstemming met het vigerende planologische regime.
In deze vigerende planologische regimes is het betreffende gebied grotendeels voorzien van een bestemming “Gemengde bebouwing”, waarin de toegelaten doeleinden specifiek zijn omschreven. Dit betreft niet alleen kantoren, die ingevolge de begripsbepalingen van het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan zijn omschreven als een gebouw dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden. Een vergelijking van deze begripsbepaling met de doeleindenomschrijving van de vigerende bestemming “Gemengde bebouwing” leert alras dat een aanmerkelijk deel van de functies, w.o. groothandel, opslagbedrijven en showrooms, die reeds vele jaren in het kantoren- annex bedrijvencomplex Jagerbos worden uitgeoefend, onder de werking van het overgangsrecht worden gebracht. De thans voorgestane bestemmingsregeling maakt een flexibel gebruik van de aanwezige bebouwing niet langer mogelijk, waarmee niet kan worden ingestemd.
Commentaar
Het is correct dat het aantal toegestane functies in het voorontwerpbestemmingsplan zijn ingeperkt. De vigerende functies zullen, met de beperkingen die in het vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen, zoveel mogelijk worden toegelaten.
Reactie b
Er is geconstateerd dat de aanwezige dubbele garage is voorzien van een bouwvlak en uit de op de plankaart aangegeven maatvoering blijkt dat de goot- en nokhoogte hiervan maximaal 3 meter mag bedragen. Er wordt opgemerkt dat de betreffende garage is voorzien van een dak ter hoogte van ca. 4,5 meter.
Insprekers zijn de mening toegedaan dat voornoemde wijze van bestemmen naar hun mening strijdig is met niet alleen de rechtszekerheid, daar een aanmerkelijk deel van het aanwezige gebruik onder de werking van het overgangsrecht wordt gebracht; ook verzet naar hun mening een goede ruimtelijke ordening zich er niet tegen om de vigerende bestemming in het thans voorliggende voorontwerpbestemmingsplan te respecteren. Op die wijze wordt voorkomen dat insprekers aanmerkelijke schade zullen leiden, waarvoor zij u alsdan aansprakelijk zouden moeten stellen.
Commentaar
Op de plankaart is per abuis naast de maximale goothoogte van 3 meter ook een maximale bouwhoogte van 3 meter opgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan De Overlaet zal een maximale bouwhoogte van 4,5 meter voor de garages worden opgenomen.
Reactie c
In vergelijking met de vigerende planologische regimes constateren insprekers voorts dat de bouwvlakken van de bestemming “Kantoren” aanmerkelijk zijn verkleind en dat deze thans vrij strak om de bestaande bebouwing (zgn. eng begrensd bouwvlak) is getrokken. Ook hiermee kunnen cliënten zich niet verenigen. Zij verzoeken u de begrenzing van het vigerende bestemmingsplan te respecteren.
Commentaar
De begrenzing van de bouwvlakken in het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan (Bestemmingsplan Dorpsrand-Noord 3e herziening). Er is niet gebleken van een verkleining van het bouwvlak.
Reactie d
Een klein deel van de voornoemde percelen is bestemd tot “Woondoeleinden”. Insprekers hebben geconstateerd dat het perceelsgedeelte, waaraan deze bestemming is toegekend, aanmerkelijk groter is dan het geval is in het vigerende bestemmingsplan “Dorpsrand-noord, 3e herziening”. Met name de gehele voortuin, alsmede de inrit en aanwezige parkeerplaatsen, die in dit vigerende bestemmingsplan zijn bestemd tot “Gemengde bebouwing” worden thans voorzien van een bestemming “Woondoeleinden”. Ook hiermee kunnen insprekers zich niet verenigen, temeer daar hierdoor onmogelijk wordt gemaakt dat het betreffende perceelsgedeelte nog op een duurzame en flexibele wijze kan worden gebruikt ten behoeve van onder meer functies, die ter plekke ingevolge de vigerende bestemming “Gemengde bebouwing” bestemmingsplan zijn toegestaan. Daarbij benadrukken insprekers dat zij de betreffende grond reeds vele jaren ten behoeve van deze functies als zodanig gebruiken en zij aanmerkelijke schade zullen leiden, wanneer het betreffende gebruik onder de werking van het overgangsrecht wordt gebracht. Zij zijn de mening toegedaan dat dit strijdig is met de rechtszekerheid, waarbij zij tevens opmerken dat er uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening geen belangen aanwezig zijn om de bestaande situatie c.q. toegestane functies te respecteren.
Commentaar
De bestemmingsgrenzen uit het vigerende bestemmingsplan zijn niet correct overgenomen in het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan. De bestemmingsgrens zal worden herzien, zodat de aanwezige functies correct worden bestemd.
Reactie e
Insprekers merken op dat op de plankaart, nabij de huisnummers 63 t/m 65 een vierkant vakje met de cijfers “50” voorkomt en voorts dat de beoogde woonbestemming is voorzien van de letters “be”. Volgens de legenda van de plankaart zijn ter plekke van de aanduiding “be” bedrijven toegestaan en volgens artikel 3.3., sub e, is ter plaatse van de aanduiding “bedrijven toegestaan” op de plankaart op het perceel Striensestraat 65, ondergeschikt aan de bedrijfsactiviteiten ook detailhandel toegestaan. De heer R.L.P. van Grinsven merkt op dat naar zijn mening deze bestemmingsregeling niet het vigerende bestemmingsplan respecteert, waarbij hij tevens verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 10 november 2004, zaaknummer 200401525/1, zijnde het resultaat van langdurige procedures die hij node ter bescherming van zijn belangen heeft moeten voeren. Bij besluit d.d. 21 juli 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders het toen bestreden besluit herroepen en alsnog erkend dat (zelfstandige) detailhandel tot een oppervlakte van 50 m² in de in het pand Striensestraat 65 aanwezige toonzaal is toegestaan. Insprekers verzoeken om het betreffende perceelsgedeelte niet alleen te voorzien van de aanduiding “be”, zoals gedaan in het voorontwerpbestemmingsplan, doch ook van de aanduiding “de”, zodat in samenhang met artikel 3.3., onder d geconstateerd dient te worden dat ter plekke naast wonen ook detailhandel is toegestaan tot een maximale oppervlakte van 50 m².
Commentaar
In het vigerende bestemmingsplan is het gebruik van de betreffende gronden als toonzaal tot 50 m² vloeroppervlak toegestaan. Dit zal worden overgenomen in het nieuwe ontwerpbestemmingsplan.
12. De heer J.D.F. Verboom, Karperborch 54, 5247 VJ Rosmalen
Reactie a
Artikel 10.1 (groenvoorzieningen) is te ruim om nog van een beheerplan te kunnen spreken op plekken waar het niet gewenst is zou een Jongeren Ontmoetingsplaats (JOP) kunnen worden opgericht. Met het opnemen van een binnenplanse vrijstellingsmogelijkheid zou de huidige te ruime regeling kunnen worden beperkt en kunnen in geval alle andere relevante aspecten worden bekeken in plaats van het direct mogelijk te maken.
Commentaar
Het voorontwerpbestemmingsplan is een beheerplan en in een beheerplan is het wenselijk om enige flexibiliteit in de bestemmingen op te nemen. Het bestemmingsplan dient tien jaar mee te kunnen gaan, waarbij het onwenselijk is om voor ieder ondergeschikt bouwwerk een ontheffings- of bestemmingsplanprocedure te voeren. Er is daarom gekozen voor flexibiliteit binnen de bestemmingen, waarbij het aantal binnenplanse ontheffingen beperkt dient te blijven om de flexibiliteit te kunnen behouden. Overigens mag op basis van de vigerende bestemmingsplannen ook in de groenbestemming worden gebouwd.
Reactie b
De Karperborch is een steeds drukker wordende straat maar geen ontsluitingsweg en had dus al lang moeten worden aangewezen tot 30 km-zone. Dit zou onmiddellijk moeten gebeuren.
Commentaar
De maximumsnelheid wordt niet geregeld in een bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan verzet zich overigens niet tegen de inrichting van wegen als 30 km-zone.
Reactie c
In het plan wordt niets overwogen ten aanzien van de bestaande parkeervoorzieningen. Thans is een groot tekort aan parkeerplaatsen in de Vogel- en Vissenbuurt en bestaande stukken openbaar groen worden daarvoor gebruikt en helemaal kapot gereden. Er wordt dus al strijdig gebruik gemaakt van de bestemming.
Commentaar
In het voorliggende plan worden bestaande situaties zoveel mogelijk overgenomen. Er is daarom niets specifieks opgenomen over bestaande parkeervoorzieningen, te meer de ruimte om extra parkeervoorzieningen op te nemen in bestaande wijken veelal ontbreekt. Bij nieuwe ontwikkelingen kunnen wel eisen worden gesteld aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen, al dan niet op eigen terrein.
Indien er strijdig met het bestemmingsplan wordt gehandeld, zal er handhavend moeten worden opgetreden. Dit heeft echter geen invloed op de inhoud van het bestemmingsplan.
13. De heer en mevrouw Coppens, Houtvesterstraat 75, 5241 JZ Rosmalen
Reactie a
Insprekers hebben vanaf 1989 herhaalde verzoeken aan de gemeente gedaan betreffende het aankopen van een deel van de groenstrook gelegen naast de woning Houtvesterstraat 75. De verzoeken zijn consequent afgewezen met onder meer de verwijzing naar structureel groen. Insprekers vinden het oneerlijk dat voor genoemd particulier initiatief wel medewerking wordt verleend aan het verkopen van het bewuste stuk grond. Mocht de grond verkocht worden dan vinden insprekers dat zij daarop het meeste recht hebben.
Commentaar
Er zijn diverse inspraakreacties ingediend tegen de betreffende wijzigingsbevoegdheid. Een van de onderdelen waar veel weerstand tegen is, is het verdwijnen van de groenstrook.
Het plan voor het perceel aan de Striensestraat is herzien en er is een nieuw plan ontwikkeld, waarbij de groenstrook behouden blijft. Er mag een toerit naar enkele van de te bouwen woningen worden aangelegd in de groenstrook, maar de groenstrook mag niet worden bebouwd en dient als groenstrook te blijven ingericht. De groenstrook zal daarom niet worden verkocht.
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat het bestemmingsplan geen eigendomsverhoudingen regelt. Dit betekent dat grondtransacties losstaan van de bestemmingsplanprocedure en daardoor buiten beschouwing blijven voor dit (voorontwerp)bestemmingsplan.
Reactie b
De inspraakreactie richt zich met name tegen de woningen die direct naast de woning van inspreker is geprojecteerd. De keuze van inspreker voor aankoop van zijn woning is indertijd mede bepaald door het onbebouwd zijn en blijven van het naastgelegen perceel. Mocht het plan toch doorgaan dan wordt gepleit voor een groenstrook (buffer) van 5 meter breed.
Commentaar
Door de herziening van het plan waarbij de groenstrook niet bebouwd mag worden met woningen, zullen de geplande woningen naast het perceel van inspreker naar achteren verplaatst worden. Het verlies aan privacy wordt daardoor beperkt. Tevens zal de hoofdbouwmassa van de geplande woningen minimaal drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens moeten worden gebouwd.
Reactie c
Nu al bestaat parkeeroverlast en ontstaat daardoor verkeersonveiligheid omdat de drie aanwezige parkeerplaatsen vaak bezet zijn en auto's op de rijweg moeten parkeren. De gehanteerde parkeernorm is niet voldoende. Er dienen minstens 3 extra openbare parkeerplaatsen te worden aangelegd.
Commentaar
Er zullen diverse parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden aangelegd. Het parkeren door de bewoners van de geplande woningen dient op eigen terrein te worden opgelost. Daarnaast worden er extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd om de parkeerbehoefte van de buurt in evenwicht brengen.Het aantal parkeervoorzieningen zal daardoor toenemen.
Reactie d
De bouwhoogte van de geprojecteerde woningen dient volgens insprekers hetzelfde te zijn (8 meter) als die van de bestaande woningen.
Commentaar
De maximale bouwhoogte van de geplande woningen is teruggebracht naar 8 meter, zodat dit overeenstemt met de woningen in de directe omgeving.
Reactie e
Wil sprake zijn van een kwalitatief goede situatie dan dienen er minder dan 8 woningen gebouwd te worden. Minder woningen op grotere kavels.
Commentaar
Het stedenbouwkundige concept van 8 woningen is zorgvuldig en rekeninghoudend met de bestaande omgeving ontworpen. Het plan voorziet in 5 wooneenheden, bestaande uit vier vrijstaande woningen en vier twee-onder-een-kapwoningen. Dit verkavelingsvoorstel respecteert de aanwezige ruimtelijke structuur en zoekt op een evenwichtige manier de aansluiting met bestaande bebouwing.