De Groote Wielen

4.5 De Groote Vliet

Stedenbouwkundig plan De Groote Vliet

Het bedrijvenpark De Groote Vliet vormt samen met de aangrenzende Sport- en Recreatiezone de zuidelijke begrenzing van de woonwijk De Groote Wielen. Het bedrijvenpark is direct gesitueerd aan de westelijke ontsluitingsweg van De Groote Wielen, de Blauwe Sluisweg, op geringe afstand van de A2 en het toekomstige tracé van de Zuid-Willemsvaart. Het terrein ligt temidden van het groen en nabij de woongebieden de Overlaet en De Groote Wielen met een goede aansluiting op het fietspadennet en de openbaar vervoersverbinding met het centraal station en het centrum van 's-Hertogenbosch. De bovengenoemde elementen zijn redenen om De Groote Vliet te ervaren als de entree van De Groote Wielen en daarvoor stedenbouwkundig en architectonisch in te zetten op een hoog kwaliteitsniveau. Het is een kwalitatief hoogwaardig bedrijvenpark met uitstraling.

Het bedrijvenpark De Groote Vliet bestaat uit twee verschillende gebieden. Het grootste en meest noordelijk gelegen gebied tussen Het Hooghemaal en de Annenburgweg en de twee zuidelijke deelgebieden ten zuiden daarvan.

Het noordelijke deel van bedrijvenpark De Groote Vliet vormt samen met het helofytenfilter de kop van de geledingszone tussen de woonwijken de Overlaet en De Groote Wielen. Deze geledingszone wordt voornamelijk ingericht als sport- en recreatiezone voor De Groote Wielen en zal een open en groen karakter krijgen. Het bedrijvenpark vormt daarop een uitzondering. Door de compacte opzet wordt een groot contrast gerealiseerd tussen de bedrijfsbebouwing en het groen in en om het bedrijvenpark. De ligging van het bedrijvenpark temidden van het groen wordt benadrukt door een parkachtige inrichting waarbij de verharding zoveel mogelijk tot een minimum is beperkt. Naast de strakke, moderne bedrijfsbebouwing wordt het beeld bepaald door het groen. Het centrale element is de groene scheg, een gebied van circa 15.000 m², dat een parkfunctie heeft voor zowel de werknemers als de bezoekers van De Groote Vliet. Door de goede langzaam verkeersverbindingen is het tevens toegankelijk voor bewoners van de omliggende woonbuurten. De groene scheg heeft tevens een functie als waterberging en afvoer van het regenwater dat op het verhard oppervlak van het bedrijvenpark valt. Het overtollige water wordt via greppels en goten afgevoerd naar de Lage Ring.

Het gebied tussen De Groote Wielen en de Annenburgweg zal een meer bedrijfsmatig karakter krijgen. Voorwaarde hierbij is dat de bedrijven met veel uitstraling naar buiten (bijvoorbeeld showrooms en verkoopbedrijven) aan de noord- en westzijde van het terrein moeten worden gelegd en meer introverte bedrijven zoals bouwinstallatiebedrijven en de bedrijven in de groothandel kunnen in het midden en aan de zuidzijde van het terrein hun plaats krijgen.

Het stedenbouwkundige plan voor het noordelijke deelgebied gaat uit van twee rijen bouwblokken die enigszins verdraaid ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd. De rijen lopen parallel aan twee bestaande elementen net buiten het bedrijvenpark. Aan de noordzijde is dit de hoogspanningsmast die door het helofytenfilter loopt, aan de zuidzijde de Annenburgweg. De schegvormige ruimte die hierdoor ontstaat, wordt ingericht als parkzone en bergingsgebied voor regenwater. Dit park is de ruimtelijke drager van het plan. Het is de centrale ontmoetingsruimte waaraan zowel de hoofdas van de infrastructuur is gelegen als de bebouwing. Tevens vormt het als het ware de entree tot de sport- en recreatiezone. Door de aanwezigheid van de groene scheg ontstaat er 'lucht' tussen de bouwblokken. Hierdoor kan er intensief worden gebouwd.

De bouwblokken hebben een afmeting van circa 90 bij 100 meter, een afmeting waarbinnen twee tot zes middelgrote bedrijven kunnen worden gerealiseerd. De blokken aan de oost- en westzijde hebben een afwijkende vorm en maat die worden bepaald door de stedenbouwkundige context.

De minimale hoogte is 12 meter voor de bouwblokken bij de entree van het bedrijvenpark en 10 meter voor de bouwblokken in het oostelijke deel. Binnen deze hoogte kunnen twee tot drie bedrijfslagen worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen er bedrijfsfuncties of ondersteunende kantoorfuncties worden gesitueerd op de hoger gelegen verdiepingen. De maximale hoogte van de bebouwing bedraagt 18 meter.

De bouwblokken zijn opgebouwd uit maximaal vier delen:

• een (half)verdiepte kelder, te gebruiken ten behoeve van parkeren en/of opslagfuncties (optioneel)
• de basisbebouwing,opgebouwd uit twee tot drie bedrijfslagen (verplicht)
• een terugliggende "derde" laag (verplicht)
• een terugliggende "vierde" laag (optioneel)

In de opbouw van de bedrijfsbebouwing wordt geleding nagestreefd, in de vorm van terugliggende bouwblokken, hoogteverschillen en uitsneden.

Om een intensief ruimtegebruik te stimuleren is een minimaal bebouwingspercentage opgenomen. Voor de bebouwing bij de entree minimaal 60% en maximaal 100% van het bouwvlak. Deze percentages gelden voor alle bouwlagen binnen de basisbebouwing plus de kelder. Voor de bebouwing aan de oostzijde van het plangebied gelden bebouwingspercentages van minimaal 70% en maximaal 100% van het bouwvlak. Deze percentages gelden voor alle bouwlagen binnen de basisbebouwing plus de eventuele kelder. Voor de lagen boven op de basisbebouwing geldt een bebouwingspercentage van maximaal 50% van het bouwvlak.

De twee zuidelijke plandelen zullen later worden uitgewerkt, aangezien de ontwikkeling van deze gebieden pas plaatsvindt als de omlegging van de Zuid-Willemsvaart is gerealiseerd. Het zuidelijk gelegen gebied tussen de Annenburgweg en het Laaghemaal zal moeten aansluiten op de bestaande kantorenlocatie en qua hoogte rekening moeten houden met de toekomstige hoogte van de brug over het aan te leggen kanaal. Vooral bij de aantakking op de Bruistensingel ter plaatse van de westelijke randweg zal een representatieve bebouwing de entree van Rosmalen moeten markeren. De bebouwingshoogte wordt dan ook voor dit gedeelte op minimaal 12 en maximaal 18 meter gelegd. Het bebouwingsoppervlak voor dit gebied zal niet meer dan 50% mogen bedragen. Als het parkeren onder de bebouwing kan worden opgelost mag dit bebouwingspercentage 20% meer zijn. Voor het meest zuidelijke plandeel van het terrein dat gelegen is aan het Laaghemaal gelden een minimale hoogte van 16 meter, een maximale hoogte van 24 meter en een bebouwingspercentage van 30%.

Het parkeren wordt volledig binnen het bouwvlak opgelost, zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte. Dit geldt zowel voor particuliere auto's als voor bedrijfsauto's, bestelbussen, vrachtwagens en dergelijke. Parkeren in de openbare ruimte is dus niet toegestaan. Parkeervoorzieningen zijn op verschillende manieren in te passen: in (half)verdiepte parkeerkelders, inpandige parkeervoorzieningen of op het dak. Daarnaast kan er in beperkte mate ook op het maaiveld geparkeerd worden. Op het binnenterrein van de bedrijfsbebouwing of langs de tussenstraten, onder een overkragende bebouwing. Dit mag echter niet ten koste gaan van de gewenste uitstraling. Het laden en lossen van goederen wordt, net zoals het parkeren, binnen het bouwvlak opgelost. Daarbij wordt gestreefd naar oplossingen die zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte zijn gesitueerd. Per bouwblok kan gekozen worden voor een expeditiehof, een expeditiestraat, (inpandige) loading docks of een combinatie van deze mogelijkheden. Inpandige loading docks hebben uit oogpunt van intensief ruimtegebruik en flexibiliteit de voorkeur boven binnenhoven en binnenstraten. Ook voor het bedrijf zelf biedt het voordelen. Bedrijven binnen een bouwblok kunnen op deze manier volledig onafhankelijk van elkaar functioneren. Toegangen naar een expeditiehof of -straat zijn bij voorkeur gelegen aan de tussenstraten. Indien de toegang is gelegen aan de hoofdas of aan de buitenranden van het bedrijvenpark dient deze te worden afgesloten met een deur of hekwerk.