Zuid

4.5 Gestelse buurt/Uitbreiding woongebied Meerendonk

4.5.1 Bestaande situatie

De bebouwing in de Gestelse buurt behoort tot de eerste geïndustrialiseerde woonbebouwing in onze stad. Over het algemeen is er hier sprake van een sobere architectuur, gericht op een snelle productie. Snelle bouw in hoog tempo is in deze buurt ten koste gegaan van de individuele kwaliteiten van de woonbebouwing. Ook het woningbestand is erg eenzijdig. De buurt bestaat vrijwel geheel uit goedkope huurwoningen en portiek- en galerijflats zonder lift. Het voorzieningenniveau is laag en draagvlak voor winkels ontbreekt.

Het laaggelegen driehoekige gebied Meerendonk vormt thans een tamelijk rommelig restgebied aan de zuidoostkant van de stad met een milieustation, bedrijfsverzamelcentrum de Poeldonk (voormalig De Kruithoorn), een 9 holes golfbaan, sportvelden en een niet meer in gebruik zijnde afgedekte stortplaats, waar in de toekomst sportvoorzieningen plaats kunnen krijgen.

4.5.2 Huidige bestemming

Fragment uit het bestemmingsplan Zuid 1966. Het betreft hier een deel van de Gestelse
buurt. Rechts het huidige plangebied 'Meerendonk'.

De Gestelse buurt maakt deel uit van het bestemmingsplan “Zuid 1966”.Het noordoostelijk deel van de Meerendonk heeft de bestemmingen ‘groenvoorziening’ en ‘water’. Het zuidoostelijk deel van de locatie is gelegen in het bestemmingsplan “Partieel Uitbreidingsplan in Hoofdzaken Zuid en Oost” en heeft op grond van dit bestemmingsplan de bestemming ‘terreinen voor actieve en passieve recreatie’.

4.5.3 Stedenbouwkundig / ruimtelijk

Algemeen

De uitbreiding van de Gestelse buurt zal gekoppeld worden aan een structurele verbetering en opwaardering van de huidige buurt, waarbij één ruimtelijk samenhangend geheel dient te ontstaan. De in het gebied aanwezige brede watergang met groenzone langs de voormalige afvalberg zal de oostelijke begrenzing van de woonbuurt gaan vormen. Door deze toevoeging aan de Gestelse Buurt ontstaat een gebied van voldoende omvang om één sterke woonbuurt te vormen met een eigen signatuur. De rug aan rug structuur in de stempel tegen de nieuwe ontwikkeling biedt kansen om het nieuwe woongebied door middel van een fijnaderig web van verkeers- en langzaam verkeersroutes met de bestaande buurt te verbinden. De as in het verlengde van de Hildebrandstraat speelt in de relatie met de wijk Zuid en het winkelcentrum Zuiderpassage een belangrijke rol en is dan ook in de ontsluitingsstructuur van het gebied opgenomen. Om te voorkomen dat veel autoverkeer door de Gestelse buurt gaat rijden is gekozen het woongebied op drie plaatsen te ontsluiten:

• 1. Aan de noordzijde op de Poeldonkweg langs de Zuid Willemsvaart. Een ontsluitingspunt dat vooral zodra de aansluiting op de A2 door middel van bruggen over de Zuid Willemsvaart gerealiseerd is, een belangrijke rol zal spelen.
• 2. Verder een ontsluitingspunt aan de Zuidzijde bij het Provinciehuis. Een ontsluitingspunt dat vooral op korte termijn het meeste verkeer zal trekken, omdat dit voorlopig de belangrijkste route is om het gebied te verlaten richting A2.
• 3. Het derde ontsluitingspunt ligt aan de Hildebrandstraat en speelt een belangrijke rol in de relatie tot Zuid / Zuiderpassage en de Binnenstad.

Dit raster van lijnen vormt de basis voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur in het gebied van de Gestelse Buurt en haar uitbreiding. De hoofdgroenstructuur is hier een logisch gevolg van.

Verkeersstructuur Noordelijk gedeelte. Hier sluit het woongebied Meerendonk aan op een gebied met hoge natuurwaarden.

Groen en Ecologie

In het stedenbouwkundige plan Meerendonk is rekening gehouden met de bestaande natuur- en landschapskwaliteit die in het noordelijk gedeelte van het woongebied aanwezig zijn. In dit gebied zijn een voormalig ijsbaantje met opgaande begroeiing van riet en broekbos aanwezig en enkele graslandjes met greppels. Vooral de graslandjes herbergen enkele bijzondere planten als waterdrieblad en dotterbloem. Deze planten zijn een indicatie van een graslandcomplex dat door gebufferd grondwater (kwel) wordt gevoed. Het gebied was in het verre verleden een kleinschalig landschap op vochtige, lemige en venige bodem.

Een bijzonder woonmilieu wordt gecreëerd door enkele wooncomplexen met de voeten in het water te plaatsen. Voor de noodzakelijke ontsluiting van de woonwijk zal een strook broekbos moeten verdwijnen. De woonwijk biedt bij uitstek een kans om de verschillende doelstellingen bijeen te brengen: ‘mooi wonen combineren met hoge natuur- en landschapswaarden en ruimte bieden aan bijzondere vormen van medegebruik’.

Ruimtelijke structuur woongebied

De ruimtelijke structuur van het woongebied wordt in hoofdzaak door de volgende elementen bepaald:

• 1. Het waterrijke natuurpark gelegen ten zuiden van het wijkonderkomen en in de omgeving van de voormalige ijsbaan, dat een hoge natuurwaarde heeft en daardoor in het woongebied op een juiste manier moet worden ingepast.
• 2. De specifieke ligging van het gebied, “achter de Gestelse buurt” en tussen de groene heuvel van de voormalige vuilstort, waar sportvoorzieningen een plaats zullen krijgen.
• 3. De verkeersstructuur en relatielijnen tussen woongebied, wijk en sportvoorzieningen.
• 4. De situering van een school met maatschappelijke functies in de nabijheid van de Gestelse Buurt.

In het noordelijk deel van het woongebied is de natuurlijke setting van het gebied uitgangspunt. De architectuur en inrichting van de openbare ruimte zal ondergeschikt gemaakt dienen te worden aan deze groene / natuurlijke karakteristiek. De specifieke ligging van het gebied tussen de “groene heuvel” van de voormalige vuilstort en de Gestelse buurt bepaalt in hoge mate de vorm van het woongebied.
Buitengewoon belangrijk in de beleving en het functioneren van de nieuwe woonbuurt en de Gestelse buurt is de schoolvoorziening in samenhang met de maatschappelijke voorzieningen.

Door deze functie is het mogelijk om van de nieuwe woonbuurt en de Gestelse buurt één buurt te maken met voldoende samenhang en kan de doelstelling om één woongebied te realiseren met een duidelijke ruimtelijke en functionele samenhang verwezenlijkt worden.

4.5.4 Ontwikkeling

Voor de uitbreiding van het woongebied wordt uitgegaan van een strategische toevoeging aan de voorraad in de bestaande buurt. Deze strategische toevoeging zal ertoe moeten leiden dat er een grotere mate van differentiatie van het woningbestand in de Gestelse buurt ontstaat. Een en ander betekent dat woningbouwontwikkelingen in de uitbreiding van de Gestelse buurt (Meerendonk) ertoe moet leiden dat er een woongebied wordt ontwikkeld dat in zichzelf een duidelijke samenhang heeft en tegelijkertijd voldoende aanknopingspunten bezit ten behoeve van een afgewogen integratie met (en opkrikken van) de Gestelse buurt.

Voor de ontwikkeling van het woongebied de Meerendonk zijn de volgende randvoorwaarden geformuleerd:

• Het woongebied bestaat overwegend uit grondgebonden woningen met slechts op specifiek daarvoor geëigende plekken gestapelde bouw.
• Door een mix in woningtypen zal dit gebied aantrekkelijk gemaakt worden voor diverse woongroepen en leefstijlen.
• De volgende mix in woningcategorieën zal in het gebied worden gehanteerd:
  • a. 36 % sociale woningbouw;
  • b. 14 % middelduur;
  • c. 50 % dure woningen
• In het totaal kunnen in het gebied circa 280 woningen worden gerealiseerd, waarvan 137 in de eerste fase.
• In het gebied is ruimte voor maatschappelijke doeleinden in de vorm van een basisschool, gymzaal en buurtvoorzieningen.

4.5.5 Bestemmingsplan Zuid

Voor Meerendonk deel 1 is op 23 maart 2010 bouwvergunning verleend en een projectbesluit vastgesteld. Voor Meerendonk deel 2 zijn een bouwvergunning verleend en een projectbesluit vastgesteld op 28 februari 2011. Deze projectbesluiten zijn in dit bestemmingsplan opgenomen. Het overige deel van de ontwikkeling van de woonbuurt Meerendonk is niet in bestemmingsplan 'Zuid' meegenomen. Voor het gebied zal een aparte planologische procedure worden gevoerd middels een projectbesluit of herziening van het bestemmingsplan op het moment dat de ontwikkeling voldoende concreet is.