| Plan: | Zuid |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002025-1501 |
Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "Zuid" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 26 oktober 2009 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 4 november 2009 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren (zie voor het verslag bijlage 1). Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.
Overigens wordt opgemerkt dat in het voorontwerpbestemmingsplan ten aanzien van de ontwikkeling van de sporthal en uitbreiding van de leslokalen van het Sint Janslyceum schriftelijke inspraakreacties zijn ingediend door:
Mondeling zijn de volgende reacties ingebracht door:
1. De heer B. Sturm, Platostraat 39 te 's-Hertogenbosch;
2. De heer H. Paanakker en mevrouw Rasbou, Sweelinckplein 47 te 's-Hertogenbosch.
Nu onder andere de positie van de nieuwbouw nog niet geheel duidelijk is en een aantal reacties van bewoners nog nader worden bestudeerd, zal deze ontwikkeling een eigen planologische procedure doorlopen. Omdat de Wet ruimtelijke ordening de gemeenteraad verplicht om voor 2013 bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar te actualiseren en het geldende bestemmingsplan “Zuid 1966” al uit 1966 stamt, is ervoor gekozen om de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden, uit het geldende bestemmingsplan, over te nemen. Echter, in afwijking van het geldende bestemmingsplan wordt aangesloten bij de bestaande hoogte. Het is niet meer ruimtelijk aanvaardbaar om de toegestane hoogte op basis van het geldende maar verouderde bestemmingsplan op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan. Op korte termijn zal een separaat plan voor de uitbreiding van het Sint Janslyceum in procedure worden gebracht. De ingediende inspraakreacties tijdens de inspraakavond evenals de mondeling en schriftelijke reacties ten aanzien van de uitbreiding en ontwikkeling zullen in het kader van deze separate procedure worden beoordeeld en beantwoord. Insprekers en andere direct omwonenden zullen op de hoogte worden gesteld van het voeren van deze separate procedure en het thans vastleggen van de bestaande situatie in onderhavig bestemmingsplan.
Ten aanzien van de overige planonderdelen zijn schriftelijke inspraakreacties ingediend door:
1. De heer/mevrouw G.A.M. Klein, Vergiliuslaan 20 te 's-Hertogenbosch
2. De heer P.P.W. Eijssen, Coornhertstraat 1 te 's-Hertogenbosch
3. Mevrouw L. van Duren en de heer H. Tjebbes, Van der Nootstraat 9 te 's-Hertogenbosch
4. De heer J. Giesen, Thomas à Kempisstraat 3 te 's-Hertogenbosch
5. De heer/mevrouw dr. ir. A.J.C. van Kollenburg, Weberstraat 1 te 's-Hertogenbosch
6. Van Neynselgroep, Postbus 90112 te 's-Hertogenbosch
7. De heer/mevrouw H.J. van der Linden, Homeruslaan 18 te 's-Hertogenbosch
Mondeling zijn de volgende reacties ingebracht door:
1. De heer J.M. van den Berge, Wagnerlaan 1 te 's-Hertogenbosch
2. Ondernemersvereniging 'De Pettealaar', p/a mr. La Grostraat 4 te Ammerzoden
Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties
Commentaar gemeentelijk commentaar
Schriftelijke inspraakreacties:
1. De heer/mevrouw G.A.M. Klein, Vergiliuslaan 20 te 's-Hertogenbosch
Inspreker bevreemdt het dat op de bestemmingsplankaart de goot- en dakhoogte van het hoofdgebouw van het Sint Janslyceum aan de kant van de Homeruslaan 15 meter mag zijn, terwijl de rest van het complex een maximale goot-/dakhoogte heeft van 9 meter.
Indien dit in de toekomst tot uitvoering zou komen, betekent dit een aantasting van het mooie geheel van het gebouw. Inspreker stelt voor hier een hoogte van maximaal 9 meter te hanteren.
Commentaar
De reactie van inspreker heeft betrekking op het beheersgedeelte, namelijk de huidige bestaande bebouwing, van het Sint Janslyceum. Daarom wordt de reactie van inspreker beantwoord in het kader van deze bestemmingsplanprocedure en niet in het kader van de nieuwe ontwikkelingen bij het Sint Janslyceum.
Het bestemmingsplan 'Zuid' is een beheersplan. Dit betekent dat de bestaande situatie wordt vastgelegd aan de hand van het vigerende bestemmingsplan en een inventarisatie van de feitelijke situatie.
Binnen het vigerende bestemmingsplan 'Zuid 1966' is het voor de bedoelde gronden van het Sint Janslyceum toegestaan een bouwhoogte te realiseren van 15 meter met een vrijstellingsmogelijkheid tot 18 meter.
In het onderhavige bestemmingsplan wordt zowel een afweging gemaakt met betrekking tot het vigerende bestemmingsplan als ook wat er feitelijke gebouwd is.
Voor onderhavige gronden was het vanuit stedenbouwkundig oogpunt en de monumentwaardige status van de gebouwen wenselijk om de hoogte vast te leggen zoals de bebouwing nu is opgericht en niet de hoogtebepalingen uit het vigerende bestemmingsplan over te nemen. Dit betekent dat de bestaande bebouwing geïnventariseerd is en er niet hoger gebouwd mag worden dan hetgeen nu is opgericht.
De bebouwing aan de Homeruslaan heeft op dit moment een hoogte van ca. 15 meter. De overige gebouwen van het complex mogen op grond van het onderhavige bestemmingsplan niet hoger zijn dan 9 meter, nu deze gebouwen ook niet hoger zijn dan de aangegeven hoogte in de verbeelding. De bebouwing aan de Homeruslaan is echter een stuk hoger dan de rest van de gebouwen bij het Sint Janslyceum. Het is dan ook niet mogelijk om de bouwhoogte aan de Homeruslaan terug te brengen naar 9 meter nu de feitelijke hoogte 15 meter bedraagt.
Er zal dus geen uitvoering worden gegeven aan de opmerking van inspreker om de hoogte van 15 meter terug te brengen naar 9 meter. Het mooie geheel van het gebouw zal echter niet worden aangetast door deze hoogtebepaling, nu het de reeds bestaande hoogte betreft.
2. De heer P.P.W. Eijssen, Coornhertstraat 1 te 's-Hertogenbosch
Inspreker merkt op dat de specifieke bouwaanduiding – onbebouwd op zijn perceel en het perceel op de te ontwikkelen vrije kavel aan de Geert Grootestraat kan komen te vervallen. Immers, bij een goede afscheidingswand van hoog opgaand levend groen ontstaat er geen hinder door de bebouwingsmogelijkheden, die het bestemmingsplan zal toelaten (erfbebouwingsregeling).
Inspreker gaat er vanuit dat er geen juridische beletselen zijn vanuit het bestemmingsplan of anderszins om de afscheidingswand aan te brengen.
Commentaar
De aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – onbebouwd' is in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen in een strook van 4 meter vanaf de perceelsgrens op het perceel van inspreker en het te ontwikkelen perceel aan de Geert Grootestraat. Het opnemen van deze strook was een afspraak die naar aanleiding van een zienswijze van inspreker tegen de Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Zuid is gemaakt ter waarborging van de privacy van inspreker.
De aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – onbebouwd' kan komen te vervallen, nu inspreker aangeeft dat bij een goede afscheidingswand van hoog opgaand levend groen er geen hinder van bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan zal ontstaan.
Inspreker heeft verzocht zijn privacy ook te waarborgen op de 1e verdieping van de woning. Hiermee kan worden ingestemd. In de te zijner tijd bij de uitgifte van de grond te sluiten overeenkomst zal het aspect van privacy op de 1e verdieping uitdrukkelijk worden betrokken. Dit kan echter niet in het bestemmingsplan geregeld worden en zal via de civiele weg worden geregeld.
Tot slot bestaan er ten aanzien van de gemeentelijke bouwverordening en het bestemmingsplan geen beletselen voor het aanbrengen van een hoogopgaande wand van levend groen ter waarborging van de privacy.
3. Mevrouw L. van Duren en de heer H. Tjebbes, Van der Nootstraat 9 te 's-Hertogenbosch
Reactie a
In het nieuwe plan worden de gronden aan de Geert Grootestraat (kantoorgebouw) bestemd tot maatschappelijk, terwijl het feitelijke gebruik tot op heden altijd kantoor is geweest. Volgens de Nota van Uitgangspunten Zuid uit 2007 ligt een bestemming tot wonen het meest voor de hand.
De locatie is een dominante en centrale plek in de woonwijk. Het op deze locatie vestigen van een andere functie dan wonen is onlogisch. Het vasthouden aan een functie maatschappelijk op alleen deze plek, is ingegeven door de plannen van de gemeente om op deze locatie een voorziening voor de opvang van dakloze verslaafden te vestigen. Planologisch is wonen een betere functie.
Commentaar
Het bestemmingsplan 'Zuid' is een beheersplan. Bestaande functies en bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan worden vastgelegd, hierbij tevens rekeninghoudend met de huidige situatie en eisen van deze tijd.
Bij de actualisatie van een bestemmingsplan worden ook de tussentijds gevoerde ruimtelijke ordeningsprocedures en verleende bouwvergunningen opgenomen in het bestemmingsplan.
Voor de locatie aan de Geert Grootestraat 31a is op 18 augustus 2008 een bouwvergunning en vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) verleend voor de bouw van 24 woningen. Deze vrijstelling en bouwvergunning zijn inmiddels onherroepelijk. Weliswaar is van deze bouwvergunning door initiatiefnemer nog geen gebruik gemaakt, echter deze vrijstelling en bouwvergunning zijn een juridisch bestaande situatie die moet worden opgenomen in het bestemmingsplan.
Dit houdt in dat de gronden de bestemming 'Wonen' krijgen met de bouw- en gebruiksregels die aansluiten bij de vergunning en vrijstelling zoals verleend op 18 augustus 2008. Hiermee worden de bestaande rechten verankerd in het bestemmingsplan.
Reactie b
De bouwmassa die volgens het voorontwerpbestemmingsplan mogelijk is, is veel te fors. Volgens de uitgangspunten is een bebouwing van 75% tot een hoogte van 15 meter al onaanvaardbaar, laat staan dat een bebouwing van 100% acceptabel is. Insprekers verzoeken de bouwmassa aan te passen aan de belendende percelen, te weten een bebouwingspercentage van maximaal 40% tot een hoogte van 11 meter.
Commentaar
Bestemmingsplan 'Zuid' is een beheersbestemmingsplan. Dit houdt in dat het de bestaande situatie
vastlegt, waarbij rekening wordt gehouden met het vigerende bestemmingsplan, maar ook met verleende vrijstellingen en bouwvergunningen. Zoals ook als reactie onder a te lezen is, is een vrijstelling en bouwvergunning verleend voor de bouw van 24 woningen. Omdat de bouwvergunning en vrijstelling reeds onherroepelijk zijn, is hier sprake van bestaande rechten die moeten worden overgenomen in het bestemmingsplan 'Zuid'. Bebouwing mag worden opgericht binnen het bouwvlak dat op de verbeelding is opgenomen. Dit bouwvlak beslaat ongeveer 70% van het perceel,wat inhoudt dat ongeveer 70% van het perceel mag worden bebouwd. Dit is dus minder dan de 75% die in het voorontwerp was opgenomen. Om de hoogte van de bebouwing te reguleren zijn drie maximale bouwhoogtes opgenomen van 4, 7 en 11 meter. Met deze hoogten is al tijdens de vrijstellingsprocedure aansluiting gezocht bij de belendende percelen.
Reactie c
Ten aanzien van het bouwvlak van de gronden aan de Zuiderparkweg stellen insprekers dat dit niet in overeenstemming is met het uitgangspunt als opgenomen in de Nota van Uitgangspunten Zuid uit 2007 en de toelichting van het bestemmingsplan. De bebouwing moet zoveel mogelijk in de naar de Zuiderparkweg toe gekeerde bouwgrens worden gebouwd. Het uitgangspunt voor het bouwvlak moet worden gevormd door het huidige kantoorgebouw op de hoek Geert Grootestraat/Zuiderparkweg.
Het bouwvlak houdt thans onvoldoende rekening met de belangen van de omwonenden in de Van der Nootstraat. Insprekers verzoeken de bouwgrenzen te beperken tot een bouwvlak dat aansluit bij dat van het huidige kantoorpand op de hoek Geert Grootestraat/Zuiderparkweg.
Commentaar
De locatie Zuiderparkweg 282/284 die in de Nota van uitgangspunten en voorontwerpbestemmingsplan Zuid was opgenomen, maakt geen deel meer uit van het ontwerpbestemmingsplan. Deze locatie heeft het college op 22 oktober 2010 aangewezen als hostellocatie in Zuid. De huidige fase van planvorming biedt geen mogelijkheid deze locatie nu reeds op te nemen in de actualisatie. Om een zorgvuldige inpassing van de bebouwing aan de Zuiderparkweg in de omgeving te onderzoeken en het bestemmingsplan Zuid gezien de noodzaak vanuit het actualisatieprogramma doorgang te laten vinden, is besloten de locatie Zuiderparkweg 282/284 uit dit bestemmingsplan te 'knippen'.
4. De heer J. Giesen, Thomas à Kempisstraat 3 te 's-Hertogenbosch
Reactie a
Tijdens de inspraakavond is door de wethouder aangegeven dat bestemmingsplan Zuid een beheersplan is. Dit houdt in dat het de bestaande situatie bevestigt. In dat kader verwijst inspreker naar de bestaande situatie voor het pand aan de Geert Grootestraat 31a dat in de periode 1970 tot 2008 de kantoorfunctie had. Inspreker vindt het verrassend dat gesproken wordt over een bevestiging van de situatie met een bestemming Maatschappelijk.
Commentaar
Verwezen wordt naar het commentaar onder reactie 3a.
Reactie b
Bij de bepaling van het bebouwingspercentage van het perceel aan de Geert Grootestraat 31 is sprake van een 'vergissing' toen dit op 100% is gezet. In het tot op heden geldende bestemmingsplan is sprake van een bebouwingspercentage van 75%, terwijl dit vermoedelijk in de huidige situatie zelfs lager ligt.
Commentaar
Verwezen wordt naar het commentaar onder reactie 3b.
Reactie c
Inspreker verzoekt aan te sluiten bij de bestaande situatie door het feitelijke bebouwingspercentage te bepalen van het perceel en dat feitelijke percentage als maximum op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan.
Commentaar
Verwezen wordt naar het commentaar onder reactie 3b.
5. De heer/mevrouw dr. ir. A.J.C. van Kollenburg, Weberstraat 1 te 's-Hertogenbosch
Reactie a
Inspreker betreurt het dat de visie op de wijk uit eerdere stukken grotendeels is verdwenen. De gemeente kiest voor een 'beheersplan', waar sprake zou moeten zijn van bouwbeleid.
Door de toenemende vergrijzing van de wijk dienen nieuwe voorzieningen mogelijk gemaakt te worden en moeten aanpassingen aan bestaande woningen mogelijk zijn (voornamelijk gelijkvloers). Door op de begane grond de mogelijkheid te creëren extra voorzieningen te bouwen (bijv. slaapkamer of badkamer) kunnen senioren langer in hun eigen huis blijven wonen.
Commentaar
Bestemmingsplan 'Zuid' is overwegend een beheersplan. Op enkele ontwikkelingen na legt het plan de situatie vast zoals deze nu feitelijk bestaat.
Voor Zuid zijn in de loop der jaren diverse bestemmingsplannen en wijzigingsplannen ontwikkeld. De bestemmingsregelingen verschillen onderling en zijn veelal verouderd. Met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied kunnen het beheer en de plantoetsing worden verbeterd.
Landelijk wordt het actualiseren van bestemmingsplannen bevorderd. Hiertoe zijn onder meer de wettelijke eisen aangescherpt in de Wro. Voor 2013 dienen alle bestemmingsplannen geactualiseerd te zijn, hetgeen betekent dat bestemmingsplannen in de stad dan niet ouder zullen zijn dan 10 jaar. Een eenduidige, actuele regeling is zowel voor de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid van de burger als de sturingsmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen van belang.
Gelet op het bovenstaande is voor het gebied Zuid een nieuw bestemmingsplan opgesteld.
In 2007 is door de gemeenteraad de 'Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Zuid' vastgesteld. Hierin zijn uitgangspunten opgesteld voor (her)ontwikkeling van bepaalde locaties in het plangebied. Deze visie op deze locaties bestaat nog steeds. In de raadsinformatiebrief behorend bij het voorontwerpbestemmingsplan als ook in hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven waarom niet elke ontwikkeling als voorgesteld in de genoemde nota is opgenomen.
Onderstaande passage is opgenomen in de raadsinformatiebrief:
'De overige ontwikkelingen, zoals opgenomen in de 'Nota van uitgangspunten bestemmingsplan Zuid', hebben thans nog niet tot een financieel haalbaar en ruimtelijk acceptabel plan kunnen leiden. Deze zijn derhalve niet concreet genoeg om op te nemen in onderhavig bestemmingsplan. Dit betekent echter niet dat deze ontwikkelingen niet alsnog gerealiseerd kunnen worden. Hiervoor zal echter een aparte planologische procedure gevoerd moeten worden.'
Indien de genoemde ontwikkelingen leiden tot zowel een financieel als ruimtelijk acceptabel plan, dan zullen deze plannen een eigen planologische procedure doorlopen met een eigen belangenafweging en rechtsmiddelen voor belanghebbenden.
Daarnaast stelt inspreker dat aanpassingen aan bestaande woningen mogelijk moeten zijn (voornamelijk gelijkvloers). Door op de begane grond de mogelijkheid te creëren extra voorzieningen te bouwen (bijv. slaapkamer of badkamer) kunnen senioren langer in hun eigen huis blijven wonen.
Binnen de bestemming 'Wonen' is het toegestaan binnen de bouwvlakken woonbebouwing op te richten. Het is dan ook mogelijk om op de begane grond een slaapkamer of badkamer op te richten. Daarnaast mag er vergunningsvrij op het erf aan- en bijgebouwen worden opgericht en geldt de erfbebouwingsregeling voor aan- en bijgebouwen binnen deze bestemming. Hiermee kunnen senioren, indien zij hier behoefte aan hebben, voorzieningen bouwen binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan. Indien dit niet voldoende is, kan eventueel een verzoek tot ontheffing van het bestemmingsplan worden gedaan. Of hieraan medewerking wordt verleend, is afhankelijk van diverse factoren en er zal per geval een belangenafweging moeten plaatsvinden.
Er bestaan dan ook voldoende mogelijkheden om extra voorzieningen te treffen, hetgeen vanzelfsprekend niet alleen geldt voor senioren. Er zullen dan ook geen extra bouwmogelijkheden gegeven worden dan die thans aanwezig zijn.
Reactie b
Inspreker vindt dat rekening moet worden gehouden met het grote aantal gezinnen met kinderen. De meeste woningen voldoen qua grootte niet meer aan de eisen van de tijd. Het bestemmingsplan dient de mogelijkheid te bieden door, waar dit mogelijk is, woningen over meerdere verdiepingen uit te bouwen.
Commentaar
Het is niet duidelijk welke woningen inspreker bedoeld. In het algemeen kan het volgende hierover worden opgemerkt. Het bestemmingsplan 'Zuid' is een beheersplan. Bestaande bouwmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan worden gerespecteerd en overgenomen. Het is niet wenselijk rechtstreeks extra verdiepingen toe te laten in het nieuwe bestemmingsplan. Immers, hiermee kunnen zich onwenselijke situaties voordoen, bijvoorbeeld doordat buren dan wel overburen het uitzicht verliezen. Daarnaast zijn er geen concrete, ruimtelijke, financieel haalbare bouwplannen bij de gemeente binnengekomen. Indien deze verzoeken wel worden ingediend, zal er per geval beoordeeld moeten worden of dit ruimtelijk aanvaardbaar is, dient er een belangenafweging plaats te vinden en daarmee afgewogen worden of medewerking kan worden verleend aan een afwijking van het bestemmingsplan. De opmerking van inspreker wordt niet overgenomen.
Reactie c
De huidige erfbebouwingsregeling laat weinig mogelijkheden open, aangezien een maximale hoogte van slechts 4,95 meter wordt toegestaan. Uitbreiding naar een hoogte van 5,5 tot 6 meter geeft de mogelijkheid tot fraaiere aanbouwen, zodat de leefbaarheid en uitstraling in de wijk de komende decennia gewaarborgd blijft.
Commentaar
Aangesloten wordt bij de gemeentelijke standaard-erfbebouwingsregeling. Het woongebied in het plangebied geeft geen aanleiding hier een afwijkende regeling voor de hoogtebepalingen op te nemen. Dit is ruimtelijk op voorhand ook niet wenselijk, nu daarmee buren geconfronteerd zouden kunnen worden met aanbouwen van buren over twee lagen. Hierdoor kan het uitzicht, daglichttoetreding, privacy en dergelijke ernstig verstoord worden. Indien een bouwplan wordt ingediend dat niet aan het bestemmingsplan voldoet, zal beoordeeld worden of het ruimtelijk wenselijk en aanvaardbaar is vanuit een goede ruimtelijke ordening om hier medewerking aan te verlenen. Op voorhand worden echter geen extra bouwmogelijkheden om bovengenoemde redenen toegestaan. Overigens is in de regeling een maximale hoogte van 4,5 meter opgenomen. Het afwijken van deze hoogte met 10% is een bevoegdheid van het college en niet zondermeer mogelijk.
6. Van Neynselgroep, Postbus 90112 te 's-Hertogenbosch
Reactie a
Insprekers richten zich op de locatie van het verzorgingstehuis Zuiderschans. De bestaande bouwrechten uit het vigerende bestemmingsplan Zuid 1966 geeft ruimte tot 35% bebouwing binnen het bouwvlak met een maximale hoogte van 15 meter en een mogelijke vrijstelling tot 18 meter. Dit is beduidend meer dan nu in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen. De mogelijkheden voor een nieuw verzorgingshuis Zuiderschans worden ernstig ingeperkt. Het bebouwingspercentage zou moeten worden verruimd naar 45% en de bebouwingshoogte zou naar 18 meter moeten worden opgewaardeerd.
Commentaar
Het bestemmingsplan Zuid is een beheersbestemmingsplan. Dit houdt in dat het de bestaande situatie vastlegt, waarbij rekening wordt gehouden met het vigerende bestemmingsplan in relatie met de bestaande situatie en de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid van deze bebouwingsmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan.
In het vigerende bestemmingsplan 'Zuid 1966' hebben de gronden van het verzorgingshuis Zuiderschans de bestemming 'Voorzieningen ten algemene nutte en bijzondere doeleinden'(VAB). Ter plaatse mogen gebouwen tot 15 meter hoog worden opgericht met een bebouwingspercentage van 35%. Bovendien is in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders opgenomen nadere eisten te stellen met betrekking tot de situering, massagroepering en afmetingen van de gebouwen, zulks om een stedenbouwkundige en architectonisch verantwoord geheel te verkrijgen ten opzichte van de omgeving.
Het bouwvlak in het bestemmingsplan Zuid 1966 is ca. 4.954 m2 groot. Hiervan mag 35% bebouwd worden tot een hoogte van 15 meter. Dit houdt in dat ca 1.734 m2 bebouwd mag worden en dit een volume oplevert van maximaal ca. 26.000 m3.
De betreffende gronden zijn thans voor ca. 2.883 m2 bebouwd met een volume van ca. 34.200 m3. Dit betekent dat er meer bebouwd is dan op grond van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Met het vastleggen van de contouren en hoogten van de bestaande bebouwing in het onderhavige bestemmingsplan worden de mogelijkheden van het verzorgingshuis dan ook niet beperkt, nu er al meer bebouwd is dan het vigerende bestemmingsplan toestaat. Indien aan het verzoek van insprekers om een bebouwingspercentage van 45% op te nemen zou worden voldaan, zou een deel van de huidige bebouwing worden wegbestemd.
Reactie b
Het verzorgingstehuis Zuiderschans is gedateerd en functioneel verouderd. De huisvesting voldoet niet meer aan de prestatie-eisen zoals vastgelegd in de WTZi. De huidige appartementen zijn te klein. Ook de infrastructuur is ontoereikend om verantwoorde zorg te leveren. Bovendien laten prognoses een groei zien, waardoor er door toenemende vraag aan minimaal 175 bewoners huisvesting geboden dient te worden in plaats van de huidige huisvesting van 147 bewoners. De Van Neynselgroep heeft de vervanging van de huisvesting rond 2015 op de planning staan.
Inspreker verzoekt de gemeente dan ook medewerking te verlenen aan een verruiming van de bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan door een bebouwingspercentage en een bouwhoogte op te nemen van respectievelijk 45% en 18 meter. Hiermee wordt de Van Neynselgroep, alsmede de gemeente, in staat gesteld om de groeiende doelgroep en burgers van 's-Hertogenbosch te voorzien van adequate huisvesting.
Commentaar
Het onderhavige bestemmingsplan is een beheersplan. De bestaande situatie als gegeven in het vigerende bestemmingsplan in relatie tot het huidige gebruik en bebouwing is vastgelegd. Slechts concreet ruimtelijke en financieel haalbare ontwikkelingen zijn meegenomen in onderhavig bestemmingsplan.
Het verzoek tot verruiming van de bouwmogelijkheden in onderhavig bestemmingsplan kan op dit moment in dat kader dan ook niet worden gehonoreerd. Dit wil echter niet per definitie zeggen dat de gemeente geen medewerking wil verlenen aan een verruiming van de bouwmogelijkheden. Het verzoek dient echter beoordeeld te worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening waarbij een integrale afweging dient plaats te vinden (o.a. ten aanzien van de aspecten ruimtelijke aanvaardbaarheid, beleid, milieu, verkeer en parkeren, belanghebbenden, grondexploitatiewet etc.). Indien de Van Neynselgroep concretere plannen heeft tot uitbreiding van deze locatie, dan zullen deze worden beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening en kan worden onderzocht of medewerking kan worden verleend aan afwijking van het bestemmingsplan.
7. De heer/mevrouw H.J. van der Linden, Homeruslaan 18 te 's-Hertogenbosch
Inspreker heeft zowel tegen onderdelen van het beheersbestemmingsplan als tegen de ontwikkeling bij en uitbreiding van het Sint Janslyceum een reactie gegeven. Onderstaande reactie is gericht tegen de vastlegging van de bestaande gronden en behoren dan ook te worden beantwoord in het kader van dit bestemmingsplan.
Reactie
Inspreker heeft zorgen over de wijziging in het bestemmingsplan van het grasveldje dat direct tegenover de woningen Homeruslaan 16 en 18 is gelegen. In het voorontwerpbestemmingsplan heeft het de bestemming 'Verkeer'. Tijdens de informatieavond is aangegeven dat het geenszins de bedoeling is om aan deze zijde een parkeerterrein in te richten of een weg te realiseren. Inspreker verzoekt de huidige groene bestemming ook in het nieuwe bestemmingsplan te laten behouden.
Commentaar
Zoals aangegeven op de inspraakavond is het geenszins de bedoeling om aan deze zijde een parkeerterrein in te richten dan wel een weg te realiseren.
De bestemming 'Verkeer' is voor dit grasveld aangepast in de bestemming 'Groen'. Met het verzoek van inspreker kan worden ingestemd.
Mondelinge inspraakreacties:
Op 4 november 2009 is een openbare inspraakavond gehouden over het voorontwerpbestemmingsplan in het Theater aan de Parade, Parade 23 te 's-Hertogenbosch. Hierbij waren ongeveer 20 belangstellenden aanwezig. Tijdens deze avond zijn door de aanwezigen verschillende vragen gesteld en opmerkingen gemaakt ten aanzien van het plan. De vragen en opmerkingen zijn reeds tijdens deze avond beantwoord. Hiervoor wordt verwezen naar het verslag van de inspraakavond.
Reactie 1, 2, 3 ingekomen inspraakreacties
Commentaar gemeentelijk commentaar
1. De heer J.M. van den Berge, Wagnerlaan 1 te 's-Hertogenbosch
Inspreker verzoekt de bouw- en goothoogte van de woningen aan de Wagnerlaan/Cesar Francklaan te verhogen van 4,5 meter tot een hoogte van 6 meter. Dit is eerder toegezegd door de stedenbouwkundige, nu dit geen stedenbouwkundige belemmeringen oplevert.
Commentaar
Op het verzoek van inspreker kan worden voldaan. De goot- en bouwhoogte is voor de gehele bouwstrook aangepast in 6 meter.
2. Ondernemersvereniging 'De Pettealaar', p/a mr. La Grostraat 4 te Ammerzoden
De ondernemersvereniging behartigt de belangen van de ondernemers in het plangebied Zuid. De ondernemersvereniging zal het voorontwerpbestemmingsplan bekijken en zo nodig de leden hierover informeren.
Reactie a
Allereerst wordt opgemerkt dat het jammer is dat de bedrijven niet afzonderlijk zijn geïnformeerd over het nieuwe bestemmingsplan en de daarin opgenomen nieuwe ontwikkeling aan de Meerendonkweg.
Als reactie op het toegezonden verslag werd nog het volgende door insprekers opgemerkt:
Verder hechten insprekers er nog aan om te vermelden dat zij weliswaar als bestuurders van de Ondernemersvereniging Pettelaar een inspraakreactie gegeven hebben, maar geen formele vertegenwoordiging van de leden hebben. Door het bestuur te informeren zou de gemeente niet mogen concluderen dat de gemeente daarmee alle bedrijven in "Zuid" heeft geïnformeerd
Commentaar
Voor de ontwikkeling van de kantoren aan de Meerendonkweg is inmiddels een separate planologische procedure gevoerd. Bovenstaande opmerking is beantwoord in het kader van deze procedure.
Reactie b
De aanpassing van de bouwvlakken op het kantorenpark Pettelaarpark levert een aanpassing in negatieve zin op ten opzichte van het oude bestemmingsplan.
Commentaar
Het bestemmingsplan Zuid is een beheersbestemmingsplan. De bestaande situatie als gegeven in het vigerende bestemmingsplan in relatie tot het huidige gebruik en bebouwing is vastgelegd.
In vergelijking met het vigerende bestemmingsplan zijn de bouwvlakken wat verkleind.
Bij het definiëren van de bouwvlakken in Pettelaarpark is gekeken naar de specifieke stedenbouwkundige structuur van het bedrijventerrein. Het gaat hier om individuele kantoorgebouwen die in een losse setting op ruim bemeten kavels, en in een informele parkachtige omgeving zijn gesitueerd. Deze stedenbouwkundige opzet bepaalt in belangrijke mate de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein. Om de karakteristiek van het bedrijventerrein te behouden is het van essentieel belang dat de kantoren als autonome bouwwerken herkenbaar blijven. Er dient daarom voldoende vrije ruimte te zijn tussen de gebouwen. Met de huidige bouwvlakken wordt dit gewaarborgd.
Hoewel de bouwvlakken zijn verkleind, kan nog steeds hetzelfde aantal vierkante meters gebouwd worden als in het vigerende bestemmingsplan omdat de bebouwingspercentages voor de betreffende bouwvlakken zijn verhoogd. Er is dus geen sprake van een aanpassing in negatieve zin ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.
Reactie c
Met betrekking tot de kantoorontwikkeling aan de Meerendonkweg merkt de ondernemersvereniging op dat zij zorgen hebben over de infrastructuur. Er dient minimaal gezorgd te worden dat de infrastructuur zo blijft functioneren als dat het nu doet, maar het liefst dient dit te verbeteren. Daarnaast mag de parkeerdruk op Pettelaarpark door het nieuwe kantoor niet toenemen.
Commentaar
Voor de ontwikkeling van de kantoren aan de Meerendonkweg is inmiddels een separate planologische procedure gevoerd en bovenstaande opmerking is beantwoord in het kader van deze procedure.
Reactie d
Graag wil de ondernemersvereniging weten wat de parkeernorm is voor kantoren. De nota Parkeernormen uit 2003 is als bijlage met de email meegezonden, zie blz. 23.
Commentaar
Voor de ontwikkeling van de kantoren aan de Meerendonkweg is inmiddels een separate planologische procedure gevoerd en is bovenstaande opmerking beantwoord in het kader van deze procedure.
De parkeernorm voor kantoren is op grond van de Nota Parkeernormen uit 2003 1 parkeerplaats voor 50 m2 bvo. Voor bovengenoemde kantoorontwikkeling is om moverende redenen, genoemd in het projectbesluit kantoorontwikkeling Meerendonkweg, een hogere parkeernorm vastgesteld van 1 op 30 m2 bvo. Dit geldt dan ook voor de nieuwe ontwikkeling en niet voor de reeds bestaande kantoren.
Reactie e
De parkeergarage op het Pettelaarpark, gelegen tussen de kantoren met nummers 100 en 132, heeft geen aanduiding parkeergarage gekregen.
Commentaar
In het ontwerpbestemmingsplan is een aanduiding 'parkeergarage' op de verbeelding en in de regels opgenomen. De opmerking wordt overgenomen.
Reactie f
De regeling voor de bestemming 'Horeca' bij Mövenpick wordt er niet beter op doordat de kantoorvoorzieningen ondergeschikt zijn. Voor de volledigheid zijn de voorschriften en de plankaart van het vigerende bestemmingsplan Pettelaarpark van 23 maart 1989 per email toegezonden.
Commentaar
Het bestemmingsplan 'Zuid' is een beheersbestemmingsplan. De huidige situatie, zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan 'Pettelaarpark', is overgenomen. De situatie verslechtert dan ook niet ten opzichte van de planologische situatie in het vigerende bestemmingsplan.
Reactie g
Tot slot is het een gemiste kans dat de Zuiderparkweg geen woonbestemming heeft gekregen.
Commentaar
De locatie Zuiderparkweg 282/284 die in de Nota van uitgangspunten en voorontwerpbestemmingsplan Zuid was opgenomen, maakt geen deel meer uit van het ontwerpbestemmingsplan. Deze locatie heeft het college op 22 oktober 2010 aangewezen als hostellocatie in Zuid. De huidige fase van planvorming biedt geen mogelijkheid deze locatie nu reeds op te nemen in de actualisatie. Om een zorgvuldige inpassing van de bebouwing aan de Zuiderparkweg in de omgeving te onderzoeken en het bestemmingsplan Zuid gezien de noodzaak vanuit het actualisatieprogramma doorgang te laten vinden, is besloten de locatie Zuiderparkweg 282/284 uit dit bestemmingsplan te 'knippen'.