Bestemmingsplan Kerkdorpen, Grave

Artikel 8 Gemengd-1

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.1.1 Algemeen

De voor Gemengd-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. detailhandel;
• b. dienstverlening;
• c. ondersteunende horeca;
• d. kleine ambachtelijke bedrijven;
• e. wonen;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen zoals tuinen, erven, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden e.d., en overeenkomstig de nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving zoals deze is opgenomen in 8.1.2.

8.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering van het bepaalde in 8.1.1 opgenomen.

a Detailhandel, dienstverlening en kleine ambachtelijke bedrijven

Detailhandel, dienstverlening, ondersteunende horeca en kleine ambachtelijke bedrijven zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond.

b Kleine ambachtelijke bedrijven

Onder kleine ambachtelijke bedrijven worden verstaan bedrijven in milieucategorie 1 en 2 van de, als bijlage opgenomen, gevoegde bedrijvenlijst.

c Ondersteunende horeca

Ondersteunende horeca is uitsluitend toegestaan binnen een detailhandelsvestiging; het vloeroppervlak voor ondersteunende horeca mag, per detailhandelsvestiging, niet meer bedragen dan 20% van het totale vloeroppervlak, met een maximum van 30 m².

d Wonen

De woonfunctie is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen met uitzondering van bergingen en toegangen t.b.v. de woonverdieping.

e Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. het vloeroppervlak aan bebouwing per bouwperceel dat hiervoor gebruikt wordt mag niet meer bedragen dan 1/3 deel van dat vloeroppervlak met een maximum van 50 m2;
• 2. het gebruik mag geen ernstige c.q. onevenredige hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
• 3. de activiteiten die worden ontplooid mogen niet geluidzoneringsplichtig zijn;
• 4. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer;
• 5. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid ter plaatse;
• 6. de activiteiten mogen niet vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer;
• 7. er mogen geen reclame-uitingen (aan de woning) worden aangebracht;
• 8. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn.

8.2 Bouwregels

8.2.1 Algemeen

Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken, die ten dienste staan van deze bestemming.

8.2.2 Situering

Gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak" en ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" worden gesitueerd.

8.2.3 Gebouwen

Voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak", gelden de volgende regels:

• a. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan ter plaatse van de aanduiding "maximale goot- en bouwhoogte (m)" is aangegeven;
• b. ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand", mag uitsluitend in de bouwwijze vrijstaand worden gebouwd;
• c. in afwijking van het bepaalde in 8.2.2 zijn overschrijdingen van het bouwvlak door ondergeschikte bouwdelen, zoals balkons en overstekken, toegestaan, mits de diepte van dit ondergeschikte bouwdeel niet meer bedraagt dan 1 m en de oppervlakte niet meer dan 6 m2.

8.2.4 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 m;
• b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6,5 m;
• c. voor de bebouwde oppervlakte geldt per bouwperceel dat deze niet meer mag bedragen dan 80 m², met dien verstande dat de gronden ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" met niet meer dan 50% mogen worden bebouwd;
• d. aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen mogen tot in de zijdelingse perceelsgrens gebouwd worden of op minimaal 1 m afstand van de zijdelingse perceelsgrens; met dien verstande dat in hoeksituaties gebouwen uitsluitend op een afstand van minimaal 1 m van de zijdelingse perceelsgrens mogen worden gesitueerd.

8.2.5 Balkon

Het plaatsen van hekwerken op een aan- of uitbouw of een aangebouwd bijgebouw is uitsluitend toegestaan indien het bevoegd gezag een omgevingsvergunning als bedoeld in 8.3.3 verlenen.

8.2.6 Ondergronds bouwen

Ondergronds bouwen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen "bouwvlak" en "bijgebouwen".

8.2.7 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- of terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat erf- of terreinafscheidingen vóór (het verlengde van) de voorgevel maximaal 1 m hoog mogen zijn;
• b. de hoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3m.

8.3 Afwijken van de bouwregels

8.3.1 Afwijking maatvoering

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van een afwijking van de maatvoering zoals opgenomen in lid 8.2, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. de omgevingsvergunning mag niet meer bedragen dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
• b. de stedenbouwkundige kwaliteit wordt niet onevenredig aangetast; dit heeft betrekking op:
  • 1. een goede verhouding tussen bouwmassa en kapvorm;
  • 2. de samenhang tussen bebouwing;
  • 3. de hoogtedifferentiatie;
• c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• d. er is geen sprake van samenloop met het bepaalde in 8.3.2.

8.3.2 Afwijking bouwen buiten bouwvlak

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van een afwijking van het bepaalde in 8.2.2, teneinde uitbreidingen van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak toe te staan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. het bouwvlak mag met niet meer dan 3 m worden overschreden, met dien verstande dat de grens van het bouwvlak aan de zijde van de voorgevel niet mag worden overschreden;
• b. de stedenbouwkundige kwaliteit wordt niet onevenredig aangetast; dit heeft betrekking op:
  • 1. een goede verhouding tussen bouwmassa en kapvorm;
  • 2. de samenhang tussen bebouwing;
  • 3. de hoogtedifferentiatie;
• c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• d. de verkeersveiligheid, brandveiligheid c.q. brand- en rampenbestrijding is gewaarborgd;
• e. op het perceel is voldoende parkeer-, laad- en losruimte aanwezig.

8.3.3 Afwijking balkon

Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning als bedoeld in 8.2.5 verlenen indien:

• a. de aan- of uitbouw of een aangebouwd bijgebouw op een afstand van minimaal 1 m van een perceelsgrens is gesitueerd;
• b. het hekwerk als een afscheiding geldt voor een dakterras;
• c. het hekwerk niet hoger is dan 1,2 m gemeten vanaf de bovenkant van de balkonvloer.

8.4 Specifieke gebruiksregels

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van:

• a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• b. gebruik van ruimten binnen de woning of aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor het uitoefenen van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;
• c. evenementen, behoudens na verlening van de omgevingsvergunning bedoeld in 27.2;
• d. een seksinrichting.

8.5 Afwijken van de gebruiksregels

8.5.1 Afwijking mantelzorg

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van een afwijking van het bepaalde in 8.4 onder a en toestaan dat een bijgebouw wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan:

• a. aangetoond wordt dat inwoning in het hoofdgebouw of aan-, uit- of aangebouwd bijgebouw redelijkerwijs niet tot de mogelijkheden behoort;
• b. de zorgvraag dient afgeleid te kunnen worden uit een indicatie in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning en dient beperkt te blijven tot het verlenen van zorg aan familieleden;
• c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
• d. er wordt rekening gehouden met de milieuhygiënische aspecten (geur, geluid, veiligheid);
• e. de afhankelijke woonruimte wordt ingepast binnen de toegestane bijgebouwen, met een maximale bebouwde oppervlakte van 80 m2. Overschrijding van deze maximale oppervlakte is slechts toegestaan indien de tijdelijke woonvoorziening in een bestaand gebouw wordt gesitueerd en de noodzaak voor overschrijding van de maximale oppervlakte voortvloeit uit het advies van de onafhankelijke deskundig instantie;
• f. de afhankelijke woonruimte wordt gerealiseerd in een bestaand bijgebouw dat op maximaal 20 m afstand is gelegen van de achtergevel van het hoofdgebouw;
• g. afwijking van het bepaalde onder f is slechts mogelijk indien er op het erf en achter de voorgevel van het hoofdgebouw sprake is van reeds aanwezige bijgebouwen die zonder ingrijpende verbouwingen geschikt kunnen worden gemaakt voor het bieden van mantelzorg. In het geval sprake is van nieuwbouw mag de afstand tot de achtergevel van het hoofdgebouw niet meer bedragen dan 10 m.

8.5.2 Afwijking publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van een afwijking van het bepaalde in 8.4 onder b, en toestaan dat een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. het vloeroppervlak aan bebouwing per bouwperceel dat hiervoor gebruikt wordt mag niet meer bedragen dan 1/3 deel van dat vloeroppervlak met een maximum van 50 m2;
• b. het gebruik mag geen ernstige c.q. onevenredige hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
• c. de activiteiten die worden ontplooid mogen niet geluidzoneringsplichtig zijn;
• d. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer;
• e. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid ter plaatse;
• f. de activiteiten mogen niet vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer;
• g. er mogen geen reclame-uitingen (aan de woning) worden aangebracht;
• h. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn.

8.6 Wijzigingsbevoegdheid

8.6.1 Wijzigingsbevoegdheid wonen wijzigingsgebied

Burgemeester en wethouders zijn op grond van het bepaalde in artikel 3.6 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd om de bestemming ter plaatse van de aanduiding “wro-zone - wijzigingsgebied 2” , te wijzigen in de bestemming “wonen” teneinde één nieuwe woning toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 1 woning is toegestaan;
• b. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 3 m;
• c. de wijziging leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven;
• d. de goothoogte mag niet meer bedragen dan de aangeduide goothoogte;
• e. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de aangeduide bouwhoogte;
• f. uit onderzoek dient te blijken dat de geluidbelasting op de gevel de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt.;
• g. uit onderzoek dient te blijken dat de bodemkwaliteit voldoet aan de eisen die woningbouw toestaan;
• h. onderbouwd moet worden dat luchtkwaliteit geen belemmering opwerpt voor nieuwbouw;
• i. uit onderzoek dient te blijken dat geen beschermde flora en fauna aanwezig zijn, danwel dienen de eventueel noodzakelijke ontheffingen te zijn verkregen;
• j. uit onderzoek dient te blijken dat geen aantasting plaatsvindt van archeologische waarden of door middel van het opnemen van voorwaarden kan aantasting worden voorkomen;
• k. er vindt afstemming plaats met het waterschap;
• l. er wordt een aanduiding “bouwvlak” en een aanduiding “bijgebouwen” opgenomen;
• m. parkeren vindt plaats op eigen terrein;
• n. de bepalingen in Artikel 18 Wonen zijn van overeenkomstige toepassing.

8.6.2 Wijziging aanduiding "wonen" op begane grond

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, gronden aan te duiden met "wonen", teneinde op de begane grond een woning toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. gebruik van de begane grond door de functies detailhandel, dienstverlening, horeca of maatschappelijke doeleinden is redelijkerwijs binnen afzienbare tijd niet mogelijk;
• b. het aantal woningen dat is toegestaan wordt vastgelegd;
• c. uit milieuoogpunt bestaan geen bezwaren voor vestiging van de woning;
• d. de woning vormt geen belemmering voor bedrijfsactiviteiten in de omgeving;
• e. ten behoeve van het bepaalde onder c en. d geldt in ieder geval het volgende:
  • 1. voldaan wordt aan de normen die gesteld zijn bij of krachtens de Wet geurhinder en veehouderij;
  • 2. de situering vindt plaats op een afstand van minimaal 50 m ten opzichte van fruitboomgaarden;
• f. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• g. het leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving;
• h. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidsgevoelige gebouwen is niet hoger dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een reeds verkregen hogere grenswaarde ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.

8.6.3 Wijzigingsbevoegdheid bestemming "wonen"

Burgemeester en wethouders kunnen met toepassing van artikel 3.6 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, deze bestemming wijzigen in de bestemming "Wonen", teneinde de bedrijfswoning te wijzigen naar een reguliere woning en eventueel de daarbij behorende gronden. Hierbij wordt voldaan aan het volgende:

• a. het bepaalde in Artikel 18 Wonen, wordt in acht genomen;
• b. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal woningen;
• c. uit milieuoogpunt bestaan geen bezwaren voor vestiging van de woning;
• d. de woning vormt geen belemmering voor bedrijfsactiviteiten in de omgeving;
• e. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• f. het leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving;
• g. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidsgevoelige gebouwen is niet hoger dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een reeds verkregen hogere grenswaarde ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.