| Plan: | Veegplan stedelijk gebied Gilze en Rijen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0784.VeegplanGilzeRijen-VG01 |
De aanleiding van voorliggend bestemmingsplan is het herstellen van een aantal omissies die zijn geconstateerd na de actualisatie van de bestemmingsplannen van het stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen.
Herstellen "weeffoutjes"
Na vaststelling van vier bestemmingsplannen die van toepassing zijn op het stedelijk gebied Gilze en Rijen in de gelijknamige gemeente is gebleken dat die bestemmingsplannen een aantal "weeffoutjes" bevatten. Onder "weeffoutjes" worden verstaan omissies in het vigerende bestemmingsplan (bijvoorbeeld door percelen die per ongeluk verkeerd bestemd zijn). Wat de "weeffoutjes" inhouden en hoe deze worden hersteld is opgenomen in hoofdstuk 3. Al deze omissies worden in dit bestemmingsplan gerepareerd. Daarnaast worden in dit plan ook verleende afwijkingen op het vigerende bestemmingsplan verwerkt.
Deze afwijken en omissies worden gebundeld, bij elkaar geveegd als het ware. Vandaar de term 'veegplan'. Door deze manier van werken wordt voor alle "weeffoutjes" en afwijkingen één procedure doorlopen. Het doel van het veegplan is tweeledig, het houdt de vigerende bestemmingsplannen actueel en het stroomlijnt het herzieningsproces.
Herstellocaties in Rijen
Dit plan heeft betrekking op de onderstaande locaties in de kern Rijen:
Herstellocaties in Hulten
Herstellocaties in Gilze
Dit plan heeft betrekking op de onderstaande locaties in de kern Gilze:
Doel van dit veegplan is herstellen van de "weeffouten" uit de vigerende bestemmingsplannen en het opnemen van een aantal afwijkingen van de geldende bestemmingsplannen.
Op dit moment gelden onderstaande bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied.
Tabel 1 Vigerende bestemmingsplannen.
| Vigerend bestemmingsplan | Vastgesteld op | |
| "Woongebied Rijen" | 4 februari 2013 | |
| "Centrumgebied Rijen" | 27 mei 2013 | |
| "Kern Hulten" | 10 maart 2008 | |
| "Woongebied Gilze" | 24 september 2012 | |
| "Centrumgebied Gilze" | 9 april 2014 | |
Het bestemmingsplan 'Veegplan stedelijk gebied Gilze en Rijen' met IMRO-nummer NL.IMRO.0784.VeegplanGilzeRijen-VG01 bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting.
Verbeelding
Op de verbeelding, bestaande uit één analoog kaartblad zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de kaart zijn aangegeven en de regels. De verbeelding voor iedere locatie bestaat uit een uitsnede van de verbeelding die de locatie in kwestie weergeeft. Per locatie wordt dus de juiste bestemming verbeeld. De verbeelding bestaat dus uit een kaartblad met daarop detailkaarten van alle herstellocaties. De legenda van de verbeelding is voor al deze locaties gelijk.
De aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven.
Soms heeft een aanduiding in dit plan juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
Regels
De regels bevatten de regeling inzake het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen van de hoofd- en dubbelbestemmingen.
Hoofdstuk drie behandelt de algemene regels voor bouwen, afwijkingen en wijzigingen. Het laatste hoofdstuk bevat onder meer regels voor het overgangsrecht en slotregel.
Toelichting
In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.
Dit document bestaat uit 7 hoofdstukken. Na deze inleiding wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan:
Voor de acht locaties geldt dat de bestemming zoals opgenomen in het voorgaande bestemmingsplan wordt hersteld.
De beleidskaders uit de vigerende bestemmingsplannen zijn tevens van toepassing op dit plan en het herstellen van de acht locaties past binnen het beleid zoals dat in de vigerende bestemmingsplannen is geformuleerd.
Daarnaast is per maart 2014 de provinciale Verordening ruimte 2014 (Vr2014) van kracht. In deze verordening zijn de locaties aangewezen als 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Het herstel van beide locaties in de werkelijke en voormalig bestemde functies past binnen de regels uit de Vr2014.
In paragraaf 3.1 wordt per vigerend bestemmingsplan beschreven welke "weeffoutjes" in dit plan worden hersteld en op welke wijze de correcte bestemming wordt opgenomen in dit plan. Het betreft de volgende locaties:
Bestemmingsplan "Woongebied Rijen"
Bestemmingsplan "Centrumgebied Rijen"
Bestemmingsplan "Kern Hulten"
Bestemming "Woongebied Gilze"
Bestemmingsplan "Centrumgebied Gilze"
In deze paragraaf is per bestemmingsplan uiteengezet waar de genoemde "weeffoutjes" uit bestaan en hoe zij worden hersteld.
Bestemmingsplan "Woongebied Rijen"
Heistraat 3 en Heistraat 7
In het vigerende bestemmingsplan zijn deze percelen bestemd als 'Bedrijf'. In het voorgaande bestemmingsplan waren deze percelen deels bestemd als 'Wonen'. Het feitelijk gebruik van het hoofdgebouw is eveneens wonen waarbij het aangebouwde bijgebouw aan het pand Heistraat 3 en het achterste gedeelte van het perceel Heistraat 7 wel als bedrijfsgebouw in gebruik zijn.
Met dit plan wordt de situatie hersteld passend bij de oorspronkelijke bestemming en gebruik. Conform de bestemmingsregeling zijn uitsluitend bedrijven in categorie 1 of 2 toegestaan.
Hoofdstraat 114 en 116
In het vigerende bestemmingsplan zijn deze percelen opgenomen als woning. Dit is echter niet de feitelijke situatie, de panden die bij deze adressen horen worden gebruikt voor bedrijfsdoeleinden (reclamebureau en tandarts). De percelen dienen bestemd te worden als 'Bedrijf' met in totaal twee bedrijfswoningen.
Julianastraat 76
Deze locatie heeft een woonbestemming maar had de bestemming 'Bedrijf' moeten hebben. Voor Julianastraat 76 de woonbestemming kreeg was het een bakkerij met (bedrijfs)woning. Op dit moment is er een bedrijf gevestigd op dit perceel, inclusief de (bedrijfs)woning.
Laagstraat 29a
Deze locatie krijgt de bestemming 'Bedrijf', waar dit in het bestemmingsplan "Woongebied Rijen" als 'Wonen' is bestemd. Op dit moment vinden er op het terrein nog bedrijfsactiviteiten plaats passend binnen de voormalige bedrijfsbestemming. Met dit plan wordt de situatie hersteld passend bij de oorspronkelijke bestemming. Conform de voormalige regeling zijn uitsluitend bedrijven in categorie 1 of 2 toegestaan.
Pastoor van Boxelhof
Het gebied dat is aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied - 2' wordt in dit bestemmingsplan begrensd door de westelijke perceelsgrens zoals ook is vastgesteld. In het thans vigerende digitale bestemmingsplan is deze grens bepaald op het ingetekende bouwvlak. De situatie wordt weer bestemd conform het raadsbesluit.
Schoorveken 88
Deze locatie wordt bestemd als 'Wonen', waar het zijperceel in bestemmingsplan "Woongebied Rijen" als 'Verkeer' was bestemd. Dit zijperceel is in gebruik en in eigendom bij de woning en wordt door middel van dit bestemmingsplan betrokken bij het woonperceel. Voor het zijperceel geldt dat er geen bijgebouwen kunnen worden geplaatst.
Willem Alexanderhof 4
Deze locatie wordt bestemd als 'Wonen', waar het zijperceel in bestemmingsplan "Woongebied Rijen" als 'Verkeer' was bestemd. Dit zijperceel is in gebruik en in eigendom bij de woning en wordt door middel van dit bestemmingsplan betrokken bij het woonperceel. Voor het zijperceel geldt dat er bijgebouwen kunnen worden geplaatst conform de algemene regeling voor bijgebouwen. Dit is uitsluitend toegestaan binnen de aanduiding 'bijgebouwen' welke op 1 meter achter de voorgevelrooilijn is gelegd. Om het gehele perceel binnen één bestemmingsplan op te kunnen nemen is er voor gekozen het gehele perceel Willem Alexanderhof 4 op te nemen in dit plan. Voor de overige gronden zijn de bestemmingen en aanduidingen uit "Woongebied Rijen" een-op-een overgenomen.
Bestemmingsplan "Centrumgebied Rijen"
Pastoor Gillisstraat 6
In het bestemmingsplan "Kerngebied Rijen" had het perceel aan de Pastoor Gillisstraat 6 een woonbestemming. In het bestemmingsplan "Centrumgebied Rijen" is het perceel bestemd als 'Bedrijf' met de nadere aanduiding "Opslag". Overeenkomstig met het bestemmingsplan "Kerngebied Rijen" dient Pastoor Gillisstraat 6 weer een woonbestemming te krijgen.
Raadhuisplein 2-12
Volgens de verbeelding die bij het bestemmingsplan "Centrumgebied Rijen" hoort, is het maximale aantal woningen aan het Raadhuisplein 2-12 acht. Echter, in de bestaande situatie zijn er elf woningen aanwezig. Derhalve moet het aantal woningen op de verbeelding aangepast worden van acht naar elf.
Bestemmingsplan "Kern Hulten"
Oude Baan 5 en 5a
In het bestemmingsplan “Kern Hulten” hebben de percelen de bestemming 'Woondoeleinden' waarbij vrijstaande woningen zijn toegestaan (WA3) binnen het bouwvlak. De percelen behoorden bij de woningen aan de Rijksweg 12 en 14. Er is met een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO (oud) medewerking verleend aan de realisatie van 2 nieuwe woningen in het plangebied. Deze twee woningen aan de Oude Baan 5 en 5a worden opgenomen in het Veegplan waardoor de doorlopen vrijstellingsprocedure wordt geformaliseerd.
Oude Baan 7a
In het bestemmingsplan “Kern Hulten” heeft het perceel de bestemming 'Woondoeleinden' waarbij vrijstaande woningen zijn toegestaan (WA3) binnen het bouwvlak. Het perceel behoort bij de woning aan de Rijksweg 20. Er is met een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO (oud) medewerking verleend aan de realisatie van 1 nieuwe woning in het plangebied. De woning aan de Oude Baan 7a wordt opgenomen in het Veegplan waardoor de doorlopen vrijstellingsprocedure wordt geformaliseerd.
Bestemmingsplan "Woongebied Gilze"
Hubertusveld 51
Het perceel kent geen afzonderlijk bouwvlak. Planologisch is het perceel onderdeel van het perceel Ridderstraat 50 (vrijstaande woning). Voor bebouwing van de bestaande situatie is een projectafwijkingsprocedure gevoerd. De resultaten van deze procedure zijn echter niet (volledig) in het vastgestelde bestemmingsplan opgenomen. Derhalve wordt de situatie zoals die feitelijk is (dus volgens de projectafwijkingsprocedure) opgenomen in dit plan. Dat betekent dat planologisch het vergunde bouwplan wordt vastgelegd en op het perceel een twee-onder-een-kap-woning (aan de Ridderstraat 50 en 50a) en één vrijstaande woning (aan het Hubertusveld 51) bestemd worden.
Woningen aan de Warande
Voor de realisatie van de woningen aan de Warande te Gilze is in het vigerende bestemmingsplan 'Woongebied Gilze' een verkaveling opgenomen van drie vrijstaande woningen aan de oostkant en 4 twee-onder-een-kap woningen aan de westkant van het plangebied.
De ontwikkelaar wil graag een andere invulling geven aan de planologische mogelijkheden. Uitgangspunt is een verkaveling van 2 vrijstaande woningen aan de westkant en 5 vrijstaande woningen aan de oostkant van het plangebied.
Planologisch gezien wordt de gewenste nieuwe verkaveling vastgelegd in het bestemmingsplan. De bestemmingen zoals eerder opgenomen blijven gelijk, de bouwmogelijkheden qua woningtypen binnen de bouwvlakken worden aangepast.
Bestemmingsplan "Centrumgebied Gilze"
Lange Wagenstraat 19
Dit perceel is bestemd als 'Bedrijf'. Doordat op de verbeelding die bij het vigerende bestemmingsplan hoort twee bouwvlakken zijn aangegeven die nagenoeg op de grens van de bebouwing liggen, biedt het vigerende bestemmingsplan weinig ruimte voor verdere ontwikkeling van het bedrijf. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd maar de bestaande bebouwing ligt niet geheel binnen de bouwvlakken. Enkele containers aan de noordzijde van de bedrijfsbebouwing zijn buiten het bouwvlak gelegen.
Het bedrijf is gelegen in een gemengde omgeving. Volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten die bij het bestemmingsplan "Centrumgebied Gilze" hoor is het bedrijf aan te merken als een categorie 2-bedrijf. Daarbij past een richtafstand van 10 meter tot een gemengd gebied op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.
De omvang van het bedrijf heeft (nagenoeg) geen invloed op de milieucategorie. Tegenover het bedrijf ligt een terrein dat op dit moment nog braak ligt. Binnen tien jaar worden op dat terrein woningen gebouwd. Een eventuele ontwikkeling van het bedrijf dient rekening te houden met deze woningbouwontwikkeling en wordt hieraan ook getoetst.
Om het bedrijf enige ontwikkelingsruimte te geven wordt op het perceel Lange Wagenstraat 19 een bebouwingsvlak aangegeven van circa 5.681 m2 met een bebouwingspercentage van 40%. Nu is op het perceel ongeveer 1.350 m² aan bebouwing aanwezig. Met de vaststelling van het voorliggende plan is bedrijfsbebouwing mogelijk tot ongeveer 2.270 m².
Daarnaast wordt het perceel milieuhygiënisch gezoneerd. Dit in verband met de ontwikkelingen op de voormalige sportvelden. Dat betekent dat op het deel van het perceel tot een afstand van 17 meter vanaf de Lange Wagenstraat, bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 zijn toegestaan. Achter die denkbeeldige lijn op 17 meter vanaf de Lange Wagenstraat zijn bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 2 toegestaan.
Het plangebied ligt geheel binnen het horizontale obstakelvrije vlak van vliegbasis Gilze-Rijen (onderdeel van de Inner Horizontal en Conical Surface IHCS). Voor dit vlak geldt een bouwhoogtebeperking van 56 meter boven NAP. Er vanuit gaande dat het maaiveld ter hoogte van het plangebied maximaal 18 meter boven NAP ligt, betekent dit dat nergens in het plangebied hoger dan 38 meter mag worden gebouwd.
Door middel van de opgenomen gebiedsaanduiding kan in die delen van het plangebied waar bouwhoogtebeperkingen gelden, in afwijking van het gestelde in de afzonderlijke bestemmingen, niet hoger worden gebouwd dan volgens de gebiedsaanduiding is toegestaan. Deze aanduiding betreft een hoogte van 38 meter gezien vanaf maaiveld.
Conclusie
De maximale hoogte uit de IHCS wordt niet overschreden.
In deze paragraaf worden per bestemmingsplan voor iedere locatie de realiserings- en uitvoeringsaspecten nader toegelicht.
Bestemmingsplan "Woongebied Rijen"
Heistraat 3 en 7
De woningen aan de Heistraat 3 en 7 waren al voor de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan in gebruik als woningen. Op dit moment zijn de percelen echter bestemd als 'Bedrijf' terwijl er geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden in de woningen. De percelen zijn tijdens het opstellen van bovengenoemd bestemmingsplan verkeerd bestemd. Het gaat hier om een bestemmingswijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen'.
Hoofdstraat 114 en 116
Hoofdstraat 114 en 116 waren al voor de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan in gebruik als bedrijf. Op dit moment zijn deze percelen echter bestemd als 'Wonen' terwijl er bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden, de percelen zijn tijdens het opstellen van bovengenoemd bestemmingsplan verkeerd bestemd. Het gaat hier om een bestemmingswijziging van 'Wonen' naar 'Bedrijf' met bedrijfswoning.
Julianastraat 76
Julianastraat 76 was een bakkerij met een (bedrijfs)woning. Het pand wordt momenteel gebruikt door een adviesbureau. Een wijziging van dit perceel van een woonbestemming naar een bedrijfsbestemming (tot en met milieucategorie 2) is gelet op de historische bestemming en het gebruik mogelijk en vormt geen belemmering voor de omgeving. De bedrijfswoning wordt gehandhaafd.
Laagstraat 29a
Laagstraat 29a wordt op dit moment gebruikt als 'Bedrijf', echter is het in het vigerende bestemmingsplan "Woongebied Rijen" bestemd als 'Wonen'. Dit is tijdens het opstellen van het plan verkeerd bestemd. Het voormalige bestemmingsplan gaf aan dat het een bedrijfsperceel betrof. Het als Bedrijf bestemmen van de gronden met een milieucategorie 1 of 2 komt overeen met de voormalige bestemming en vormt geen belemmering voor de omgeving.
Pastoor van Boxelhof
Om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsmogelijkheid is het gebied tussen het ingetekende bouwvlak en de perceelsgrens noodzakelijk voor een goede verkaveling. Conform het raadsbesluit en de daarbij behorende analoge verbeelding van het bestemmingsplan wordt het digitale plan nu aangepast met de juiste begrenzing.
Schoorveken 88
De bewoner van Schoorveken 88 heeft enige jaren geleden een stuk openbaar gebied gekocht van de gemeente en dit bij zijn perceel getrokken. Op dit moment is het bestemd als 'Verkeer' echter behoort dit de bestemming 'Wonen' te hebben. Het betreft hier een bestemmingswijziging van de bestemming 'Verkeer' naar 'Wonen'.
Willem Alexanderhof 4
De bewoner van Willem Alexanderhof 4 heeft enige jaren geleden een stuk openbaar gebied gekocht van de gemeente en dit bij zijn perceel getrokken. Op dit moment is het bestemd als 'Verkeer' echter behoort dit de bestemming 'Wonen' te hebben. Het betreft hier een bestemmingswijziging van de bestemming 'Verkeer' naar 'Wonen'.
Bestemmingsplan "Centrumgebied Rijen"
Pastoor Gillisstraat 6
In het voorgaande bestemmingsplan was dit perceel bestemd als een vrijstaande woning. In het vigerende bestemmingsplan heeft dit perceel echter een bedrijfsbestemming. De eigenaar van het pand wil het verbouwen tot woning maar stuit er nu op het feit dat dit in het nieuwe bestemmingsplan niet tot de mogelijkheden behoort. Het betreft hier een omvorming van de bestemming 'Bedrijf' met de nadere aanduiding 'opslag' naar de bestemming 'Wonen'.
Raadhuisplein 2-12
Op de verbeelding die bij bovengenoemd bestemmingsplan hoort is voor Raadhuisplein 2-12 een foutief aantal woningen aangegeven, acht in plaats van elf. De herstelprocedure bestaat hier uit het aanpassen van de verbeelding zodat het aantal woningen op die verbeelding gelijk is aan het daadwerkelijke aantal aanwezige woningen.
Bestemmingsplan "Kern Hulten"
Oude Baan 5 en 5a
In het bestemmingsplan “Kern Hulten” hebben de percelen de bestemming 'Woondoeleinden' waarbij vrijstaande woningen zijn toegestaan (WA3) binnen het bouwvlak. De percelen behoorden bij de woningen aan de Rijksweg 12 en 14. Er is met een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO (oud) medewerking verleend aan de realisatie van 2 nieuwe woningen in het plangebied. Deze twee woningen aan de Oude Baan 5 en 5a worden opgenomen in het Veegplan waardoor de doorlopen vrijstellingsprocedure wordt geformaliseerd.
Oude Baan 7a
In het bestemmingsplan “Kern Hulten” heeft het perceel Rijksweg 20 de bestemming 'Woondoeleinden' waarbij vrijstaande woningen zijn toegestaan (WA3) binnen het bouwvlak.
Met een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO (oud) is het perceel gesplitst en is medewerking verleend aan de realisatie van 1 nieuwe woning aan de Oude Baan. Deze woning is weliswaar niet gebouwd maar er is geen reden om deze situatie niet planologisch in het bestemmingsplan te borgen.
Bestemmingsplan "Woongebied Gilze"
Hubertusveld 51
Om de nieuwbouw van woningen op dit perceel mogelijk te maken is een projectafwijkingsprocedure gevolgd. Die resultaten van die procedure zijn niet (volledig) in het bestemmingsplan "Woongebied Gilze" weergegeven. In dit herstelplan wordt de situatie zoals die feitelijk is opgenomen zodat de resultaten van de projectafwijkingsprocedure wel planologisch en juridisch geborgd worden.
Woningen aan de Warande
De ontwikkelaar van de laatste woningen aan de Warande heeft, mede gelet op de marktomstandigheden en de vraag naar woningen, verzocht om het woningtype binnen de bestemming 'Wonen' aan te passen. De voorgeschreven verkaveling van vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen wordt aangepast door in dit bestemmingsplan vrijstaande woningen mogelijk te maken. Het aantal te realiseren woningen blijft onveranderd op 7 woningen.
Bestemmingsplan "Centrumgebied Gilze"
Lange Wagenstraat 19
Een ingediende zienswijze heeft aanleiding gegeven tot het aanvullen van het vigerende bestemmingsplan. Die zienswijze had betrekking op een kleinschalige, nieuwe ontwikkeling die ruimtelijk inpasbaar is. Deze ontwikkeling was als 'wro-zone - wijzigingsgebied - 2' opgenomen in het bestemmingsplan Centrumgebied Gilze.
In dit herstelplan wordt voor het perceel de bestemming 'Bedrijf' opgenomen waarbij het bouwvlak ruimer wordt ingetekend. Ter beperking van de maximale bedrijfsoppervlakte wordt daarnaast een maximaal bebouwingspercentage opgenomen zodat niet het gehele perceel kan worden bebouwd.
Conclusie
Omdat het hier om een herstelbestemmingsplan gaat waar geen specifieke ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt, enkel het terugbestemmen van de huidige situatie hoeven geen verdere onderzoeken te worden gedaan. Het herstellen van het huidig gebruik conform de voormalige bestemming heeft dan ook geen nadelige gevolgen voor de omgeving.
Het doel van dit veegplan is het herstel van acht kleine onvolkomenheden in de bestemmingsplannen zoals vermeld in paragraaf 1.4.
Dit veegplan zal niet voorzien van grootschalige veranderingen in de ruimtelijke en functionele structuur. Niettemin wordt een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk geacht door de fouten die eerder gemaakt zijn te herstellen. Het nieuwe bestemmingsplan heeft als doel de "weeffouten" te herstellen.
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden, door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de daarop betrekking hebbende regels, de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden.
Inleiding
De gemeente Gilze en Rijen hanteert een bestek waar een bestemmingsplan aan dient te voldoen. Een hulpmiddel dat de gemeente daarbij gebruikt is een standaardopzet voor het maken van regels bij bestemmingsplannen. Elk bestemmingsplan blijft echter maatwerk. De opzet van de regels is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012.
Uiteraard is de mogelijkheid tot het leveren van maatwerk opgenomen, om de specifieke eisen die een gebied stelt aan de bestemmingsplanregeling te kunnen verwerken. In dit herstelplan wordt de systematiek van de vigerende bestemmingsplannen in stand gehouden. Daarnaast is in landelijke standaarden (SVBP2012 en IMRO2012) vastgelegd welke kleuren, lijnen, symbolen e.d. toegepast worden bij het opstellen van de verbeelding. In de volgende paragraaf worden de gebruikte bestemmingen nader toegelicht. Hieronder wordt een toelichting gegeven op welke wijze een en ander in de regels is vastgelegd.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen
Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.
Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen
Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:
In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemming voor de archeologische waarden.
Hoofdstuk 3: Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:
In de Wro (artikel 6.12) staat dat de gemeente verplicht is om een exploitatieplan vast te stellen, voor de gronden waar een aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het Bro staat wat wordt verstaan onder een aangewezen bouwplan. Het gaat daarbij om: de bouw van een of meer woningen, een of meer hoofdgebouwen, uitbreiding van het hoofdgebouw met ten minste 1.500 m2, functieverandering naar woningen voor ten minste 10 woningen, of functieverandering naar horeca of kantoor voor ten minste 1.500 m2. Daarbij geldt een verhaalbare kostendrempel van € 10.000,- waarbij bij de verhaalbare kosten geen fysieke werken als kostenpost mogen worden opgevoerd.
In het kader van voorliggend bestemmingsplan is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan vast te stellen voor deze ontwikkeling. De ontwikkelingen passen niet binnen de definitie van een bouwplan gelet op de beoogde oppervlaktes.
De huidige ruimtelijke situatie blijft behouden, en de bestemmingen worden aangepast naar het werkelijk gebruik conform de voormalige bestemming. Voor de gemeente zijn aan deze bestemmingswijziging geen kosten verbonden. Daarmee is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. Geconcludeerd kan worden dat dit plan economisch uitvoerbaar is.
Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg.
Daarnaast is het voorontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd voor de inspraakprocedure. Gedurende deze periode is de mogelijkheid geboden voor het indienen van inspraakreacties op het plan of onderdelen daarvan. De vooroverleg- en inspraakreacties zijn samengevat en van commentaar voorzien.
Het voorontwerpbestemmingsplan is bij besluit van 19 mei 2015 vrijgegeven voor inspraak. De provincie Noord-Brabant en het Waterschap hebben aangegeven dat het plan voor hen geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.
Vanaf 9 juni 2015 tot en met 12 augustus 2015 heeft het plan ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is er 1 reactie ontvangen.
Julianastraat 76
Verzocht wordt om de functieaanduiding bedrijfswoning (bw) toe te kennen aan dit perceel. Verwezen wordt naar eerder correspondentie over de wijze van bestemmen in de brief (met Corsanummer 14uit06031) waarin aan de bovenwoning het huisnummer 76a is toegekend.
Reactie
Gelet op de ontvangen inspraakreactie is het bestemmingsplan aangepast door het opnemen van de functieaanduiding bedrijfswoning (bw) ter plaatse van de Julianastraat 76.
Ambtshalve wijzigingen
Na bestudering van het plan worden de volgende aanpassingen ambtshalve verwerkt.
Pastoor van Boxelhof (Rijen)
De gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' wordt op de perceelsgrens gelegd van het perceel. Op deze wijze is er voldoende flexibiliteit om uitvoer te kunnen geven aan de bijbehorende wijzigingsregels (artikel 7.7 van de regels van dit bestemmingsplan).
Oude Baan 7a
Voor dit perceel is een voormalige artikel 19 WRO procedure doorlopen en bouwvergunning verleend voor het realiseren van een vrijstaande woning. Deze woning is weliswaar niet gebouwd maar er is geen reden om de vergunde situatie niet in het veegplan te borgen. Het veegplan wordt daarom uitgebreid met deze locatie.
Met de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan naar voren brengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien.
In de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen is er één zienswijze ontvangen. Reclamant is echter geen belanghebbende in de zin van de Algemene wet bestuursrecht nu zijn belangen niet worden getroffen omdat zijn perceel geen onderdeel is van het stedelijk gebied. De zienswijze is daarom niet ontvankelijk.
Ambtshalve zijn de planregels aangepast om de minimale afstand van hoofdgebouwen bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen vast te leggen in artikel 6.2.2 en 6.2.3.
Gelet op de zienswijzen is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.
Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.