IV Limbeek-Woenselse Watermolen (De Bunker)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aanleiding tot dit bestemmingsplan is de (her)ontwikkeling van de projectlocatie de 'BunkerToren' aan de John F. Kennedylaan in Eindhoven. Zie figuur 1.1.

Figuur 1.1: afbeelding projectlocatie

De oorspronkelijke bebouwing staat inmiddels leeg. Het betreft een markante plek aan een van de toegangswegen naar het centrum van Eindhoven, gelegen ter hoogte van het terrein TU/e- Campus. Zie figuur 1.2.

Figuur 1.2: locatie de 'BunkerToren' in Eindhoven

De (her)ontwikkeling zorgt voor een opwaardering van een bijzondere plek in Eindhoven met behoud van een markant en vanuit cultuurhistorisch oogpunt waardevol object.

Het project de 'BunkerToren' betreft de realisatie van 210 gestapelde woningen alsmede 3.000 m² bvo geschikt voor kantoren en 1.000 m² bvo voor horeca.

De voorgenomen herontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld en voorziet in een passende planologisch-juridische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Het plangebied

Het plangebied is gelegen in het noordelijk deel van Eindhoven in de nabijheid van het centrum. Het plangebied wordt in het oosten begrensd door de John F. Kennedylaan, in het zuiden door de Vincent Van Den Heuvellaan en in het westen door de Bisschopsmolen. In het noorden grenst het plangebied aan de groenvoorziening bij de Hooidonksemolen. Zie figuur 1.3.

Figuur 1.3: afbeelding plangebied met planbegrenzing

Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend sectie K, nummers 1248, 1249 en 1250 plaatselijk bekend John F. Kennedylaan 3 te Eindhoven. Alsmede een klein deel van het perceel met een verkeers- en verblijfsbestemming (Hooidonksemolen) sectie K, nummer 1866.

1.3 Crisis- en herstelwet

De Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) beoogt een versnelling in de ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke projecten te bewerkstelligen, teneinde bij te dragen aan de bestrijding van de economische crisis. Hiertoe zijn tijdelijke wijzigingen in de ruimtelijke procedures (bijvoorbeeld het bestemmingsplan) van toepassing verklaard op verschillende soorten projecten. Zo zijn bijvoorbeeld de behandelingstermijnen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verkort. De projecten waarvoor dit geldt zijn opgenomen in bijlage I en II van de Chw. In hoofdstuk 1, afdeling 2 van de Chw zijn de versnelde procedure en de beperking van het beroepsrecht geregeld.

Artikel 1.1. lid 1 Chw geeft aan dat de versnelde procedure en de beperking van het beroepsrecht van toepassing is op alle besluiten betreffende de in bijlage I genoemde ruimtelijke projecten.

Uit bijlage I (artikel 3.1) behorende bij de Chw, blijkt dat de Chw van toepassing is voor projecten die voorzien in de bouw van meer dan 11 woningen.

"ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening of een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan, het inpassingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden"

Dit bestemmingsplan met 210 woningen voorziet daarin, zodat de Chw dan ook van toepassing is.

1.4 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "IV Limbeek-Woenselse Watermolen (De Bunker)" vervangt deels het bestemmingsplan ”Limbeek-Woenselse Watermolen 2007”. Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 18 maart 2008 en is gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 10 juni 2008, nr. 1402104, welke goedkeuring op 21 augustus 2008 onherroepelijk is geworden.

Hieronder is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen met daarin het projectgebied. Hierbinnen zijn te onderscheiden de bestemmingen “Maatschappelijke doeleinden” en "Verkeers-en verblijfsdoeleinden”. Zie figuur 1.4.

Figuur 1.4: afbeelding plankaart behorend bij het bestemmingsplan 'Limbeek – Woenselse Watermolen 2007'

De gronden binnen de projectlocatie hebben de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' (artikel 8) en zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen met de daarbij behorende horecavoorzieningen, detailhandelsvoorzieningen en dienstverlenende bedrijven ten dienste van de maatschappelijke voorziening alsmede wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen, water, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De maximaal toegelaten goot- en bouwhoogte bedraagt de aanwezige goot- en bouwhoogte van de bestaande bebouwing (i.c. de voormalige studentenbunker, hierna: de "Bunker"). Dit betreft een hoogte van circa 7,80 meter (zie figuur 1.5).

Figuur 1.5: afbeelding bestaande hoogte de "Bunker"

Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak (zie hierboven het donkerbruin aangeduide vlak).

De Hooidonksemolen, die bij de planontwikkeling wordt betrokken heeft de bestemming 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' (artikel 14) en is bestemd voor woonstraten, pleinen, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

2.1.1 Eindhoven (gemeente)

Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis.

Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad (zie figuur 2.1). Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.

Figuur 2.1: Eindhoven en omliggende dorpen rond 1920

Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1930, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de 2e Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd.

In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting. Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor, waar ruimte is voor nieuwe grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c. de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren. Zie figuur 2.2.

Figuur 2.2: Eindhoven rond 1961

In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S. Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven. Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport. Zie figuur 2.3, Eindhoven anno 2018.

Figuur 2.3: Eindhoven 2018

2.1.2 Woensel (wijk)

Tot 1920 was Woensel een zelfstandige gemeente, die bestond uit verschillende gehuchten. De middeleeuwse kern van Woensel lag bij de Oude Toren. Deze naam verwijst naar de oude kerktoren (vroegere dorpskerk) uit de 15e eeuw die er nog steeds staat. De naam 'Woensel' komt van Wodan, de godheid die door de Germaans-Frankische bewoners werd vereerd op het begijnenhof dat bij de oude toren lag. De nederzetting verplaatste zich later meer in noordwestelijke richting naar de rand van een zandrug die loopt langs de Frankrijkstraat, Woenselsestraat en Vlokhovenseweg.

Binnen Woensel vormt de Kruisstraat de belangrijkste historische weg. Deze vormde de verbinding tussen de stad Eindhoven en de dorpsnederzetting. Ter hoogte van de Woenselse Markt liep de weg in de richting van de Van Brakelstraat en vormde de aanzet voor de oude route naar Den Bosch via de Oude Bosche Baan. Rond 1900 was het zwaartepunt rond de St. Petruskerk komen te liggen. In de tweede helft van de 19e eeuw werd vanaf de Kruisstraat een weg aangelegd naar een nieuw dorpscentrum nabij de St. Petruskerk (de huidige Kloosterdreef). In de wig tussen deze twee wegen ontstond kort na 1900 de Markt (na de herindeling Woenselse Markt genoemd).

In het eerste decennium van de twintigste eeuw bood de bestaande structuur niet meer voldoende ruimte voor huisvesting van de groeiende bevolking. In 1900 bouwde Eindhoven Vooruit al woningen aan de Weverstraat en vanaf 1914 werden aan de Hemelrijken en vervolgens ook aan aangrenzende straten tot aan de Boschdijk woningen gebouwd door de Vereeniging Volkshuisvesting. Van buurtvorming was nog geen sprake. De woningen werden gebouwd aan de reeds bestaande radialen. Laatstgenoemde woningbouwvereniging realiseerde in 1918 de eerste planmatige uitbreiding in de vorm van sociale woningbouw rond het Vredesplein. Tussen 1922 en 1924 volgde de protestantse woningbouwvereniging Helpt Uzelf door Samenwerking met een woningbuurt in het noordoosten van het gebied. Beide buurten pasten in het uitbreidingsplan voor Groot Eindhoven van Cuypers en Kooken uit 1918 (zie figuur 2.4), waarvan de Ringweg ter hoogte van de Kronehoefstraat de noordelijke omsluiting vormde. Van de vroege sociale woningbouw zijn alleen de buurt rond het Vredesplein en de Gildebuurt nog aanwezig.

Figuur 2.4: Uitbreidingsplan Cuypers & Kooken 1918

Vanaf 1920 werd de bebouwing aan de radialen steeds meer uitgebreid, terwijl zich daarachter een landelijk gebied uitstrekte met akkers en weiden. De behoefte aan een sterke stedelijke structuur groeide. De architecten ir. Cuypers en ir. Kooken kregen de opdracht een ontwerp voor een stad te maken. Eindhoven moest "een gezonde, mooie, praktisch aangelegde industriestad" worden. Belangrijk element voor het ontwerpen van de hele stad was het zogenoemde 'spinnenwebidee'. Het annexatieproces om tot één sterke gemeente te komen waarbij de vijf aanliggende dorpen samen gaan met Eindhoven, liet echter nog tien jaar op zich wachten en startte pas in 1929. Woensel werd een buitenwijk van Eindhoven. De wijk ten zuiden van de ringweg kreeg de naam Oud-Woensel. Oud-Woensel bestaat uit de buurten Gildebuurt, Hemelrijken, Limbeek en de in dit bestemmingsplan gelegen Woenselse Watermolen.

Tijdens de Tweede Wereldoorlog had met name de buurt Fellenoord veel te lijden van bombardementen. Dit gebied werd dan ook een belangrijk onderdeel van het wederopbouwplan waarbij veel moest worden gesloopt teneinde een goede spoorwegverbinding te creëren. In de wederopbouwplannen stond de 'wijkgedachte' centraal. In de jaren zestig en zeventig richtte de aandacht van de gemeente zich vooral op het centrumgebied en de stadsontwikkeling. Daartussen lag een vergeten gebied dat werd gebruikt voor verkeersdoorbraken. Langs de Veldmaarschalk Montgomerylaan en de John F. Kennedylaan ontstond de 'uitvalswegenarchitectuur' met hoge flats. De Ring werd van grote betekenis voor de verbinding met de aanliggende wijken Strijp en Tongelre.

In de jaren negentig had men meer oog voor de stedenbouwkundige ruimtelijke kwaliteit. De wens ontstond om meer ruimtelijk te gaan verdichten, c.q. open plekken in de bebouwde kom te bebouwen. Door de economische welvaart werden eind jaren negentig veel kantoren gebouwd. Ook werd aandacht gevraagd voor een hoogwaardiger architectuur op basis van heldere ontwerpprincipes.

2.1.3 Woenselse Watermolen (buurt)

De naam Woenselse Watermolen is ontleend aan de vroeger bij de Brugstraat gelegen, uit de 16e eeuw daterende Schimmelse Watermolen (zie figuur 2.5). Oorspronkelijk lag in dit gebied een eiken-berkenbos, dat al in de Romeinse tijd werd gekapt. In het gebied waren zeer grote hoogteverschillen aanwezig. De laaggelegen delen vormden een overloop van de Gender naar het Dommeldal. Het was een laagkomachtig gebied, waarnaar de naam Neckerspoel verwijst. Volgens de legende is een Necker een watergeest, die mensen in het water omlaag trekt. Het ontgonnen deel van het laaggelegen gebied vormde een graslandgebied, terwijl op de hoger gelegen delen bouwlanden of akkergebieden waren gelegen. De Broekseweg vormde de verbinding tussen Eindhoven en Son, terwijl deze weg tevens de grens was tussen de hooggelegen gebieden en het laagkomgebied. In de omgeving van de kruising tussen de Brugstraat en de Broekseweg situeren historici de oudste bebouwing van Woensel, hoewel het gebied Woenselse Watermolen geen enkel element bevat, dat verwijst naar het verleden.

Figuur 2.5: afbeelding Woenselse watermolen aan de Brugstraat

Door de sanering van de Broekseweg, de Brugstraat en de Pastoriestraat, de aanleg van de John F. Kennedylaan en de Veldmaarschalk Montgomerylaan, evenals het verleggen van de Dommel, werden alle banden met het verleden definitief verbroken. Indertijd werd besloten tot sanering, omdat de kwaliteit van het merendeel van de hier aanwezige panden bijzonder slecht was en omdat de Broekseweg niet ingepast kon worden in de nieuw ontwikkelde structuren.

In de periode 1984-1989 werd er tussen de Veldmaarschalk Montgomerylaan en de John F. Kennedylaan nieuwbouw neergezet. De nieuwe buurt werd Woenselse Watermolen genoemd. De monumentale watermolen stond aan de Brugstraat, op het huidige terrein van de Technische Universiteit, tot ze in 1955 door de gemeente werd gesloopt om de grond bouwrijp te maken voor de Technische hogeschool Eindhoven.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

2.2.1 Ruimtelijke structuur

Stedenbouwkundige ontwikkeling Woenselse Watermolen

De wijk Woenselse Watermolen kent niet echt een eenduidige structuur. Het gebied bestaat uit een aantal deelgebieden. De deelgebieden zijn erg divers qua bebouwing en qua functie. Het noordelijk deel van Woenselse Watermolen wordt gevormd door gebouwen van de Fontys Hogeschool. De schoolgebouwen variëren in hoogte van een enkele laag tot vijf lagen. Ze sluiten hiermee aan op de overige grootschalige bebouwing langs de Onze Lieve Vrouwestraat. Ten zuiden van de Rachelsmolen ligt een kleine buurt met rijtjeswoningen. Kenmerkend voor de buurt is het blokvormige stratenpatroon. Het straatbeeld wordt in belangrijke mate bepaald door een ingetogen materiaal- en kleurgebruik. Ten westen van deze buurt bevindt zich een langgerekt appartementencomplex van vijf lagen. Dit complex ligt parallel aan de Veldmaarschalk Montgomerylaan en omsluit als het ware de eerder genoemde woningen. Ten zuiden van deze appartementen bevindt zich nog een appartementencomplex dat enerzijds uitkijkt op de Veldmaarschalk Montgomerylaan en anderzijds op de Vincent van den Heuvellaan. Tussen deze appartementen en het meer oostelijke gelegen studentencentrum 'de Bunker' bevindt zich nog een aantal rijtjeswoningen. Ten zuiden van de Vincent van den Heuvellaan bevinden zich kantoren, variërend van enkele tot tien bouwlagen. De kantoren bevinden zich in de buurt Fellenoord en zijn voornamelijk georiënteerd op de weg Fellenoord.

Projectlocatie de 'BunkerToren'

De projectlocatie ligt tussen twee belangrijke invalswegen van Eindhoven. De transformatie van de omgeving werd ingezet met het stadsuitbreidingsplan van J.M. de Casseres uit 1930 (zie figuur 2.6). Ingekaderd door radiale invalswegen en ringwegen werd, in de directe omgeving van de projectlocatie, nieuwe stedelijke bebouwing gepland, waarbij het Dommeldal als groene wig werd behouden. De projectlocatie werd in het partieel uitbreidingsplan 1954 als enig gebied aan de westelijke zijde van de Dommel gemarkeerd als terrein bestemd voor de toenmalige technische Hogeschool.

Figuur 2.6: Uitbreidingsplan De Casseres 1930

In 1963 werd aan H.A. Maaskant de opdracht vertrekt om op de projectlocatie een studentencentrum te ontwikkelen op basis van een programma van eisen van de studentenverenigingen en het Mensa-bestuur. Het studentencentrum moest een verzameling van delen worden verbonden door een collectief gedragen programma volgens het stedenbouwkundig ontwerp van Van Embden voor de ontwikkeling van het universiteitsterrein en de bebouwing op de campus. Het studentencentrum werd als enig universiteitsgebouw, buiten de grenzen van de campus gepland, om zo te fungeren als schakel tussen stadkern en campus.

Het studentencentrum werd gesitueerd aan het knooppunt van de toegangsweg naar de campus, de huidige Vincent van den Heuvellaan en de invalsweg van het centrum van Eindhoven (de John F. Kennedylaan). Zie figuur 2.7.

Figuur 2.7: stedenbouwkundige inpassing H.A. Maaskant (1964)

In groter verband ligt projectlocatie de 'BunkerToren' inmiddels op een unieke locatie midden in de driehoek tussen de huidige kennismotoren van de stad, de campus van de Technische Universiteit Eindhoven, het vernieuwende Strijp-S terrein, en de High Tech campus ten zuiden van het centrum, vol innovatieve bedrijven. Zie figuur 2.8.

Figuur 2.8: situering de "Bunker" in groter verband

Bebouwing studentencentrum 'de Bunker'

Architect Huig Maaskant ontwierp het gebouw dat in 1969 werd gebouwd (zie figuur 2.9). Maaskant vertaalde het gevraagde programma van een verzameling van functies in één volume.

Figuur 2.9: Eindhoven - begin jaren zeventig met op de voorgrond de "Bunker"

In lijn met de ruimtelijke opzet van de John. F. Kennedylaan, werd het gebouw als vrij object in een groene omgeving gezet. de vorm van de bouwkavel volgt de richtingen van de omliggende wegen. Aan de westzijde is er met een smaller stratenprofiel een meer directer verbinding met het aangrenzende bouwblok in lijn met de stedelijke randvoorwaarde van Van Embden, waarbij het studentencentrum ook diende als verbinding tussen de stad en student. Zie figuur 2.10.

Figuur 2.10: verkavelingsopzet locatie de 'BunkerToren' en omgeving

De "Bunker" dankt zijn naam aan het uiterlijk van het gebouw. Het geheel is uit beton opgetrokken en heeft een robuuste expressie in de vorm van een bunker. Door de sculpturale langgerekte vorm, schuinstaande buitenwanden, ronde vensters, het uitgestrekte balkonterras en de open toegangsruimte onder het gebouw doet het denken aan een zojuist neergedaald ruimteschip. Kenmerkend voor de brutalistische wederopbouw architectuur zijn de ruw gestorte betonnen wanden en vloeren die onbehandeld in het zicht worden gelaten. De afdrukken van de bekisting zijn bewust zichtbaar gehouden. Zie de figuren 2.11a en 2.11b.

Figuur 2.11a: uiterlijk van het object de "Bunker" in vroegere jaren

Figuur 2.11b: uiterlijk van het object de "Bunker" in vroegere jaren

Sinds 2016 vervult de "Bunker" niet langer meer zijn rol als studentencentrum en hebben de in het pand gevestigde verenigingen en instanties het gebouw verlaten. De "Bunker" staat momenteel dan ook leeg en raakt in verval. Zie figuur 2.11.

Figuur 2.11: uiterlijk van het object de "Bunker" in huidige situatie

2.2.2 Verkeersstructuur

In het plangebied is slechts een weg gesitueerd, te weten de Hooidonksemolen. Buiten de grenzen van het plangebied zijn de Vincent van den Heuvellaan, de Bisschopsmolen en de John F. Kennedylaan gesitueerd. Zie de figuren 2.11a en 2.11b.

Figuur 2.12a: wegenstructuur in de nabijheid van het plangebied

Figuur 2.12b: wegenstructuur in de nabijheid van het plangebied

Volgens de wegencategorisering zijn de Vincent Van Den Heuvellaan, de Bisschopsmolen en de Hooidonksemolen ingedeeld als 'verkeers- en verblijfsgebied'.

In de jaren 80 werden de snelweg A50 en het centrum van Eindhoven met elkaar verbonden door de John F. Kennedylaan. Toen was er nog voldoende ruimte om de weg grootschalig te realiseren. De John F. Kennedylaan geldt als een belangrijk toegangsweg naar het centrum van Eindhoven en wordt aangemerkt als een radiale gebiedsontsluitingsweg. Een dergelijke gebiedsontsluitingsweg in Eindhoven vormt het verkeersgebied en is bedoeld voor bundeling van niet-wijkgebonden, gemotoriseerde verkeersstromen (doorgaand stedelijk verkeer, wijkverkeer).

De schaal, de toegestane snelheid en het grotendeels ontbreken van verkeerslichten geeft de indruk dat de weg meer is dan een standaard verbindingsweg tussen centrum en randweg van Eindhoven. De weg heeft kenmerken van een parkway, zoals een brede opzet, een gering aantal doorkruisingen van verkeer en een groene midden- en zijbermen met bomen. Maar het ontbreekt aan landschapselementen zoals glooiingen, mooie vergezichten en zichtlijnen en heeft een monotone uitstraling. De John F. Kennedylaan vormt in de huidige toestand als een barrière en is dominant over de openbare ruimten, waardoor een sterke scheiding ontstaat tussen de omliggende woonwijken. Langs de autoweg zijn niet of nauwelijks adressen of andere functies gelegen, waardoor de kwaliteit van de openbare ruimten en leefbaarheid van het gebied slecht is.

Toekomstige invulling

De uit te voeren buitenruimte rond de 'BunkerToren' kan in de toekomst aanhaken op een wijziging in de infrastructuur ter plaatste. Zo kan de Vincent van den Heuvellaan als verbinding tussen de Veldmaarschalk Montgomerylaan en de John F. Kennedylaan teruggebracht worden van 2x2 rijstroken naar 1x2 rijstroken. Vanuit de parkruimte rondom de 'BunkerToren' verdient het dan aanbeveling om de meest nabij gesitueerde rijbanen ten opzichte van de 'BunkerToren' op te heffen en dit ruimtelijk deel te betrekken bij de parkomgeving. Er kan echter ook gekozen worden voor een opheffing van de rijbanen gesitueerd nabij de Rabobank. Een keuze is op dit moment nog niet aan de orde dan wel in beeld.

Tevens is het niet uitgesloten dat in de toekomst ook de John F. Kennedylaan aangepakt wordt door het traject gedeelte tussen de Ring en centrum her in te richten met een daarbij verminderde verkeersbelasting.

Figuur 2.13: mogelijke toekomstige verkeerstructuur aan de Vincent van den Heuvellaan en de

John F. Kennedylaan (bron: Delva Landscape Architects)

Het fietsverkeer maakt gebruik van de bestaande infrastructuur, De toekomstige parkinfrastructuur rondom de 'BunkerToren' kan daarop aansluiten.

Figuur 2.14: fietsstructuur in de nabijheid van de ' BunkerToren'

2.2.3 Groen en water

In het gebied de Woenselse Watermolen is niet echt sprake van een groenstructuur. Het meeste groen wordt gevormd door het structurerend groen, dat langs de grote wegen ligt, die langs en door het gebied lopen. Rondom de appartementencomplexen bevinden zich grasvelden en kleine bosschages, die op buurtniveau zorgen voor een groen straatbeeld. Ten noorden van studentencentrum de "Bunker" ligt een geluidswal met een meer dichte begroeiing. Deze wal schermt de achterliggende huizen af van het studentencentrum. Midden tussen de niet gestapelde woningen ligt een groenveldje met enkele speelvoorzieningen.

Binnen de buurt is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel is in de nabijheid, op de TU/e-Campus, de meanderende waterloop de Dommel gelegen. Zie figuur 2.13.

Figuur 2.13: groen- en waterstructuur rondom de "Bunker"

2.2.4 Het planvoornemen

De 'Bunkertoren'

De bestaande bebouwing staat op de projectlocatie op dit moment leeg. De bebouwing verkeerd in een zeer slechte staat, zal voor een deel gesloopt gaan worden en deels getransformeerd worden. Het bouwontwerp van de 'BunkerToren' voorziet in de plaatsing van een woontoren bovenop de bestaande "Bunker". De nieuwbouw zal deels aan de bestaande bebouwing gevoegd worden (westzijde) en voor het overgrote deel boven op de bestaande bebouwing geplaatst gaan worden in de vorm van een toren met een maximale bouwhoogte van 100 meter (tot bovenkant dak/dakafdekking met 99,60 meter en kroonlijst 100 meter). De toren borduurt voort op het karakter van dit voormalige studentencentrum dat als een markant brutalistisch gebouw is ontworpen. De plaatsing van het volume en de vormgeving van de gevels zorgen voor een geraffineerde integratie van nieuw en bestaand, waarbij het uiteindelijk effect een versmelting van voet en toren beoogt. Zie figuur 2.14.

Figuur 2.14: impressie transformatie en nieuwbouw (bron: Powerhouse Company)

De ruimtelijke visie

Figuur 2.15: impressie van de 'BunkerToren' vanuit de John F. Kennedylaan (bron: Powerhouse Company)

De hoogbouw zal als een markant object in het straatbeeld en omgeving verschijnen met zichtlijnen vanuit de John F. Kennedylaan (zie figuur 2.15) en de TU/e Campus en voegt zich in het stedelijk weefsel (Zie figuur 2.16).

Figuur 2.16: de 'BunkerToren' in het stedelijk weefsel

Vanuit dit gegeven is bekeken in hoeverre de bebouwing in een landschappelijk context meegenomen kan worden. Daarom is er door Delva Landscape Architects een landschapsvisie opgesteld, waarbij de 'BunkerToren' met de daarbij behorende buitenruimte niet als een zelfstandig deel is opgepakt, maar onderdeel wordt van een groter geheel aanhakend aan de groene dommelzone op de TU/e Campus, gesitueerd aan de oostzijde van de projectlocatie.

Figuur 2.16: Landschapsvisie de 'BunkerToren'

In de uitwerking van de bebouwing op de projectlocatie heeft dit geresulteerd in een landschapsbeeld, waarbij de nieuwbouw in het groen is opgenomen, doordat de buitenruimte rondom het gebouw onderdeel wordt van een parkachtige omgeving (het 'Bunkerpark'), die aansluit op en de groene structuur aan de oostzijde (Dommelzone) versterkt (zie figuur 2.16). Hierbinnen kan te zijner tijd ook de toekomstige te transformeren John F. Kennedylaan als 'parkway' (een weg in een groene landschappelijke setting) geïntegreerd worden.

Figuur 2.17: opname van de 'BunkerToren' in een groennetwerk (bron: Delva Landscape Architects)

Ruimtelijke uitstraling/architectuur

Figuur 2.18: impressies van de 'BunkerToren' overdag en 's nachts (bron: Powerhouse Company)

Figuur 2.19: impressies van de 'BunkerToren' in de zomer en winter (bron: Powerhouse Company)

Qua gevelstructuuropbouw is in het bouwontwerp een horizontale structuur toegepast aansluitend op de bestaande structuur van de oorspronkelijke "Bunker". Diverse architectonische elementen van het bestaande gebouw worden hergebruikt in het ontwerp van de 'BunkerToren' zodat een integratie van oud en nieuw ontstaat. Het torenelement borduurt hierdoor voort op het karakter van het markante brutalistische ontwerp van het voormalige studentencentrum (de "Bunker"). Dit wordt mede bereikt door een hierop afgestemde materialisatie. Zie hierna de figuren 2.20 t/m 2.22.

Onderaan zijn de horizontale banden breed en heeft het gebouw een gesloten, monolithische en brutalistische uitstraling. Naar boven (en naar achter) toe worden de banden smaller en oogt het gebouw verfijnder en meer open. Voor de materialisatie van de banden is gezocht naar een materiaal dat qua uitstraling op beton lijkt. Daarbij is gekozen voor een tavertin lijkende natuursteen (grijzige aard) uit Spanje). Hiermee wordt bereikt dat het één massa blijft zonder dat er sprake is van een overgang c.q. het uit elkaar vallen van het torengedeelte met het schoongemaakte beton van de "Bunker".

Figuur 2.20: gevelstudies (bron: Powerhouse Company)

Figuur 2.21: oost- en westgevel zijaanzicht (bron: Powerhouse Company)

Figuur 2.22: noord- en zuidgevel zijaanzicht (bron: Powerhouse Company)

Functionele indeling

De 'BunkerToren' gaat ruimte bieden aan 210 woningen, 3.000 m² bvo aan kantoorfuncties en 1.000 m² bvo aan horeca. Zie voor de functionele invulling (het programma) figuur 2.23.

In de kelderverdieping bevindt zich de ondergrondse parkeergarage en diverse bergingen voor de woningen (zie verderop figuur 2.37). In de laagbouw (bestaande bebouwing) zijn kantoorfuncties, een horecavoorziening alsmede bergingen voorzien op de begane grondlaag en kantoorfuncties, de horecavoorziening en een drietal woningen op de 1e verdieping. De woningen op de 1e verdieping zijn georiënteerd op de John F. Kennedylaan. De kantoorfuncties zijn georiënteerd op de noordzijde, westzijde en de westzijde. De entrees zijn eveneens gesitueerd aan west-, noord- en oostzijde. Zie de figuren 2.24 en 2.25.

De horecavoorziening met grandcafé/restaurant met terras is op de zonnige zuidzijde gesitueerd met een entree aan deze zijde.

Figuur 2.24: begane grondlaag met kantoorfuncties, hoofdentree en horecavoorziening

Figuur 2.25: 1e verdieping met 3 woningen, kantoor en horecavoorziening met buitenterras

De woningen op de verdiepingen 1 t/m 32 zijn alzijdig georiënteerd met balkons en/of loggia's. Het betreffen zowel koop (83) als huurappartementen (127) in grootte variërend van 50 m2 bvo tot 150 m2 bvo. Op verdiepingen 4 t/m 9 krijgen de woningen op de zuid- en westzijde deels een groene buitenruimte en is op de dakstructuur van de voormalige bunker boombeplanting voorzien. Zie de figuren 2.26 en 2.27.

Figuur 2.26: impressies van de 'BunkerToren' met boombeplanting

Figuur 2.27: impressie van boombeplanting op balkon(buitenruimte)

Op de dakverdieping staan onderschikte bouwdelen behorend bij het gebouw ten behoeve van liftinstallatie, luchtbehandelingsinstallaties en techniekruimte alsmede faciliteiten voor gevelbewassing. Op het dak is tevens een verhoging (veiligheidshekwerk) voorzien. Zie de figuren 2.28 en 2.29.

Figuur 2.28: situatie dak met techniek- en liftruimte en veiligheidshekwerk

Figuur 2.29: plattegrond dak met positionering installaties en rails voor glasbewassing

De groeninvulling

De 'Bunkertoren' wordt gesitueerd in een groene omgeving, het 'Bunkerpark, dat kan worden gelezen als een extensie van de groene ruimte van het Dommeldal/TU/e-Campus over de John F. Kennedylaan heen. De 'BunkerToren' wordt hierme een op een verbonden c.q. ingepast met de directe buitenruimte (Bunkerkavel én grotere context).

De ontworpen buitenruimte behorende bij de 'BunkerToren' straalt een open parkachtige omgeving uit waar bewoners/gebruikers van de bunkertoren maar ook de omgeving kan vertoeven in een aangenaam woon- leefklimaat met voorzieningen om te wandelen, spelen en te verblijven. Zie figuren 2.30 en 2.31.

Figuur 2.30: groennetwerk rondom de projectlocatie (bron: Delva Landscape Architects)

Figuur 2.31: buitenruimte rondom de 'BunkerToren' opgenomen in een parkachtige omgeving (bron: Delva Landscape Architects)

Het groenontwerp bestaat uit twee thematische onderdelen: park en de daktuinen. Hieronder zijn enkele sfeerbeelden met mogelijke invulling opgenomen behorend bij elk van deze thema-onderdelen (zie de figuren 2.32 t/m 2.34).

Specifiek voor het groen inrichtingsplan zijn daarbij de verfijnde inrichtingselementen die refereren aan de vormentaal van "De Bunker" in combinatie met elementen voor het scheppen van ecologische condities waarbij de natuur haar gang kan gaan,

Figuur 2.32: thema onderdeel het park (bron: Delva Landscape Architects)

Figuur 2.33: thema onderdeel de daktuinen (bron: Delva Landscape Architects)

De totale inrichting van het 'Bunkerpark' wordt uitgewerkt in een ontwerp met beplantingsplan.

Figuur 2.34: mogelijk eindbeeld terreininrichting van de 'BunkerToren' (bron: Delva Landscape Architects)

Door de realisatie van de 'BunkerToren' ontstaat er veel kansen voor de vergroting van de biodiversiteit van Eindhoven. Het gebouw kan bijvoorbeeld worden voorzien van neststenen voor vogels; een relatief goedkope inpassing die geschikt is voor mussen, gierzwaluwen en spreeuwen. Ook voor vleermuizen kunnen voorzieningen worden ingepast. Bij de verdere uitwerking van het gebouw zal hier rekening mee worden gehouden.

Ook leveren groene daken en gevels een positieve bijdrage aan de diversiteit van flora en fauna in de stad. Zo is zowel het horizontale als het verticale groen goed voor insecten. Ook worden de insecten die in de beplanting leven vervolgens weer gegeten door vleermuizen en vogels. Op deze manier bevorderen groene daken en gevels het gehele ecosysteem. Bovendien vinden vogels hierin hun nestgelegenheid. Zie voor de mogelijkheden op het gebied van biodiversiteit afbeelding 2.35.

Figuur 2.35: impressie van de mogelijkheden op het gebied van biodiversiteit (bron: Delva Landscape Architects)

Ontsluiting (auto/fiets)

De 'BunkerToren' zal voor het autoverkeer bereikbaar zijn via de bestaande infrastructuur rondom de projectlocatie, waarbij de parkeergarage (in- en uitrit) via de Vincent van den Heuvellaan bereikbaar is (zie figuur 2.36). De ontsluiting van het 'Bunkerpark' met padenstelsel vindt plaats op de zuid-, west- en oostzijde. Het fietsverkeer kan gebruik maken van de bestaande omliggende fietsinfrastructuur.

Figuur 2.36: verkeersbereikbaarheid van de 'BunkerToren' (bron: Delva Landscape Architects)

Parkeren

Onder het gebouw wordt voorzien in de aanleg van een parkeergarage, die plaats biedt aan auto's (inclusief mindervaliden parkeerplaatsen), motorfietsen en fietsen. De in- en uitgang van de parkeergarage is gesitueerd op de Vincent van de Heuvellaan (zie figuur 2.37).

Figuur 2.37: plattegrond ondergrondse parkeergarage met stallingsruimte voor auto's, bromfietsen en fietsen

Op maaiveldniveau worden geen of een beperkt aantal parkeerplaatsen aangelegd. Wel wordt voorzien in de mogelijkheid om de entree van de kantoren, horecavoorziening te bereiken met de auto om bewoners en bezoekers af te zetten/op te halen. Tevens kan langs deze zijde bevoorrading plaatsvinden (o.a. voor horecavoorziening en kantoorfuncties). Tevens is in het 'Bunkerpark' ruimte gereserveerd voor opstelplaatsen ten behoeve van de brandweer en nooddiensten.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven worden op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor een goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in een bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In paragraaf 3.2.6 wordt nader ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de EHS vormen worden bij provinciale verordening aangewezen als Natuurnetwerk Brabant (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarmee is de EHS een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

3.2.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied zijn de geluidszone en het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Deze gebieden zijn op onderstaande kaart die bij het Rarro behoort aangegeven (zie figuur 3.1).

Figuur 3.1: kaart militair luchtvaartterrein – Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro) met projectlocatie (rode punt. Bron: http://wetten.overheid.nl

De locatie van het plangebied is met rood op de bovenstaande kaart aangeduid. De projectlocatie ligt buiten het obstakelbeheergebied en de geluidszone behorende bij het luchtvaartterrein. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het aspect geluid en in de volgende paragraaf (3.2.4) op de beperkingengebieden.

3.2.4 Luchthavenbesluit

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. Het beperkingengebied (zie figuur 3.2) bestaat uit:

• 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer (hier wordt in paragraaf 4.3.5 op ingegaan). Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
• 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
• 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Hierna wordt verder ingegaan op de obstakelbeheergebieden en het vogelbeheersgebied.

Figuur 3.2: Kaart met beperkingengebied van luchthaven Eindhoven met projectlocatie (rode punt).

De obstakelbeheergebieden

Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.

Vliegfunnel
De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. De vliegfunnels geven hoogtelijnen aan waarboven niet gebouwd mag worden. Deze beperking loopt op 20 tot 170 meter boven NAP. Zie figuur 3.3.

Het plangebied met projectlocatie ligt niet binnen de vliegfunnels.

IHCS
Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog. Zie figuur 3.3.

Het plangebied met projectlocatie ligt niet binnen de vliegfunnel(s).

Figuur 3.3: obstakelbeheergebied vliegbasis Eindhoven (funnel en IHCS) met projectlocatie (rode punt).

ILS
Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken (zie figuur 3.4).

Het plangebied met projectlocatie is niet gelegen in het ILS gebied.

Figuur 3.4: obstakelbeheergebied ILS vliegbasis Eindhoven met projectlocatie (rode punt)

Het vogelbeheersgebied

Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• vishouderijen met extramurale bassins;
• extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Het plangebied met projectlocatie is niet gelegen in het vogelbeheersgebied (zie figuur 3.5).

Figuur 3.5: Vogelbeheersgebied (=lichtgroen) en luchthavengebied (=donkergroen) uit het Luchthavenbesluit Eindhoven met projectlocatie (rode punt)

3.2.5 Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Bakens luchthaven Eindhoven

Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie figuur 3.6) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
• een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen.

Figuur 3.6. Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB.

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte (max 100 meter) volgens de bestemmingsregels in het plangebied geen consequenties.

Radarverstoringsgebied Volkel

Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (= 27,8 kilometer), gemeten vanaf de positie van de radar (zie figuur 3.7).

Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt.

Figuur 3.7: uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Het plangebied met projectlocatie is niet gelegen in het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Er zijn dientengevolge geen beperkingen ten aanzien van de hoogte van de 'BunkerToren'. In de planregels hoeft dan ook geen specifieke hierop toegesneden regeling opgenomen te worden.

3.2.6 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder vormt daarmee een bindend toetsingskader voor alle gemeentelijke bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen en provinciale ruimtelijke verordeningen.

Tot 1 juli 2017 kende de in artikel 3.1.6 lid 2 Bro vastgelegde ladder drie treden, waarmee achtereenvolgens werd beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorzag in een actuele regionale behoefte, in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kon worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, dan wel indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kon plaatsvinden, in hoeverre werd voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. lid 2 Bro gewijzigd en komen te luiden als volgt :

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en dat eerst als dat niet mogelijk is wordt gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat alleen bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is. De verwachting is dat de Ladder daarmee beter hanteerbaar zal zijn en tot minder onderzoekslasten zal leiden.

De eerste vraag die -ook onder de werking van de nieuwe ladder- aan de orde is, is -op basis van planvergelijking- of het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierbij is van belang wat het voorgaande bestemmingsplan reeds aan ruimtelijke mogelijkheden bood en in hoeverre het nieuwe bestemmingsplan hierop een toevoeging of wijziging mogelijk maakt.

In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

Als een bestemmingsplan voorziet in functiewijziging en nieuwbouw van een zekere omvang dan is in beginsel sprake van een “stedelijke ontwikkeling” als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Consequentie daarvan is dat dan de plantoelichting een verantwoording aan de Ladder moet bevatten (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen “sec” die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag kwalificeert men niet als een stedelijke ontwikkeling. In dat geval hoeft de Ladder niet te worden toegepast.

Plangebied de 'Bunker'Toren'

Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een locatie met de bestemming 'Maatschappelijk' naar een bestemming 'Gemengd ten behoeve van gestapelde woonbebouwing, kantoren en horeca. Het plan is bovendien gelegen op een binnenstedelijke locatie (bestand stedelijk gebied).

Uit een vergelijking van de mogelijkheden van het voorgaande bestemmingsplan en het onderhavige bestemmingsplan kan worden geconcludeerd, dat ter plaatse de ruimtelijke mogelijkheden op het gebied van wonen, kantoren en horeca worden ingevuld ten koste van maatschappelijke voorzieningen. Evident is dat de gezien de hoeveelheid woningen en marktruimte m2 aan kantoren en horeca in het plangebied dusdanig van omvang is, dat op basis van geldende jurisprudentie op dit onderdeel zeker sprake is van een ontwikkeling die de grens van een kleinschalige ontwikkeling overstijgt. Aldus is er sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Consequentie daarvan is dat in deze plantoelichting een verantwoording aan de Ladder ex artikel 3.1.6 lid 2 Bro noodzakelijk is voor zover het betreft de woningen, kantoren en horeca in dit plangebied.

Laddertoets woningbouw

Jaarlijks wordt in het samenwerkingsverband Metropool Regio Eindhoven (MRE) samen met de provincie Noord-Brabant afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma voor de komende 10 jaar. Uit de provinciale prognose tot en met 2023 blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens (voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+).

Volgens de vastgestelde woonvisie van de gemeente heeft Eindhoven de komende 10 jaar een woningbehoefte van circa 9.000 extra woningen. Dit op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2014.

Er is echter een reële verwachting dat het inwonertal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen, met vooral een relatief jonge bevolking. Om deze woningbehoefte afdoende te faciliteren wil de gemeente Eindhoven tot 2030 minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de rondweg realiseren met respect voor de bestaande woonomgeving en verbetering van de kwaliteit van gebieden.

Op basis van de thans beschikbare woningbouwplanning, verwacht de gemeente Eindhoven in het gebied binnen de Rondweg circa 5.000 woningen te kunnen realiseren. De extra 1.000 woningen kunnen gerealiseerd worden door projectinitiatieven die nog niet op de planningslijst van de gemeente zijn opgenomen en passen in het proceskader woningbouwprogrammering als bedoeld in de Woonvisie.

Een toevoeging van 210 woningen als bedoeld in onderhavig projectvoornemen in het plangebied past binnen de bestaande en toekomstige regionaal (te maken) woningbouwafspraken.

Het betreft dan niet alleen de kwantitatieve afspraak qua regionale behoefte passend binnen de bestaande beschikbare (regionale) beleidsstukken. Maar de toevoeging past ook binnen de regionale kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op het doel en de ambitie om de groeiende jonge bevolkingsgroep met eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens en expats (in het kader van de demografische ontwikkeling) binnen Eindhoven te kunnen huisvesten in een dynamisch onderscheidend hoogstedelijk woonmilieu met internationale uitstraling binnen Zuid-Nederland.

Het programma op de Bunkerlocatie ligt bovendien op een zeer aantrekkelijke centrumlocatie in de binnenstad en is onderdeel van een gemengde ontwikkeling (wonen- met kantoorfunctie en horecavoorziening). Een zeer gewilde combinatie in de markt. De marktbehoefte voor het aangeboden type woningen dat op de planlocatie wordt gerealiseerd is bovendien groot, temeer het woningtype in een hoogstedelijk woonmilieu in regionaal verband niet of nauwelijks aangeboden wordt.

De beschrijving van de behoefte van de voorgenomen stedelijke ontwikkeling met woningen is nader uiteengezet in een notitie. Deze notitie is integraal als bijlage 15 bij de toelichting gevoegd. Zie verder tevens hetgeen hieromtrent beschreven is in paragraaf 3.6.3.

Conclusie Laddertoets

De beoogde woningbouwontwikkeling in onderhavig bestemmingsplan ziet op het realiseren van gestapelde woningen binnen de provinciale c.q. regionale woningbouwafspraken. Het plan wordt gekenmerkt door diverse onderdelen, die op een harmonieuze manier tot een samenhangend woningbouwplan zijn gevormd, waarmee een substantiële opwaardering van het plangebied en de omgeving hiervan plaatsvindt. Gezien de ligging van de locatie tegen het centrumgebied van Eindhoven enerzijds en het gegeven direct aan te sluiten op de gebiedsontsluitingsweg John F. Kennedylaan en daarmee op de Eindhovense ringweg en aldus het omliggende wegennet anderzijds, zijn de woningen erg geschikt voor een brede doelgroep.

Zoals mede in paragraaf 3.5 beschreven voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de eisen van artikel 3.1.6. lid 2 Bro. Er wordt voorzien in de behoefte aan woningen. De ontwikkeling kan plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Ook de overige planologisch toegestane functies in de vorm van een 3.000 m² kantoren en 1.000 m2 horeca voorzien in een behoefte.

Conclusie Rijksbeleid

Het rijksbeleid heeft 13 nationale belangen. Het bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met deze belangen. Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een deel van een voormalige detailhandels-/bedrijfs-/woningbouwlocatie naar de bouw van diverse woningen en enkele hieraan qua oppervlakte ondergeschikte functies in binnenstedelijk gebied en past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en conflicteert niet met nationale belangen. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan artikel 3.1.6. lid 2 Bro.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden (hierna: Structuurvisie). Deze Structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De Structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Figuur 3.2: Structuurvisiekaart provincie Noord-Brabant

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking Structuurvisie
De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Toetsing

Op basis van de Structuurvisie is onderhavig plangebied gelegen in de stedelijke structuur (zijn de steden en dorpen in Boord-Brabant), en in het stedelijk concentratiegebied (waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen).

In de stedelijke structuur beoogd de provincie het volgende te bereiken:

• 1. concentratie van verstedelijking;
• 2. zorgvuldig ruimtegebruik;
• 3. meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
• 4. betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
• 5. versterking van de economische kennisclusters.

Het stedelijk concentratiegebied met de bijhorende zoekgebieden voor verstedelijking vangt de groei van de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte op. Naar huidige inzichten - met het perspectief tot 2025 en een doorkijk naar 2040- is in het stedelijk concentratiegebied (inclusief de zoekgebieden voor verstedelijking) voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

De planontwikkeling van de 'Bunkertoren' past in de doelstellingen van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. Door deze ontwikkeling wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan het binnenstedelijke woon-, werk-, en leefmilieu.

3.3.2 Verordening Ruimte

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening ruimte Noord - Brabant' vastgesteld. Op 8 juli 2017 is de 'Wijziging Verordening Ruimte 2014, actualisatie 2017' vastgesteld. In de verordening staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Naast de algemene regels onderscheidt de verordening de stedelijke structuur (Bestaand stedelijk gebied), de ecologische hoofdstructuur (Natuur Netwerk Brabant), de Groenblauwe mantel en het Gemengd landelijk gebied. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden.

Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• Bestaand stedelijk gebied
• Natuur Netwerk Brabant
• Groenblauwe mantel
• Gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Figuur 3.3: integrale kaart met structuren en aanduidingen Verordening Ruimte

Themakaarten

Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor onderhavig plangebied is uitsluitend de themakaart stedelijke ontwikkeling van belang.

Themakaart stedelijke ontwikkeling (zie figuur 3.4)

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Figuur 3.4: kaartlaag 'Stedelijke ontwikkeling' Verordening ruimte 2014

Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied - stedelijk concentratiegebied'.

Op basis van artikel 3.1. Verordening ruimte bevat de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording dat:

1. het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid;

2. toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waarbij ingeval van stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

Conclusie

Omdat de beoogde ontwikkelingen plaatsvinden in bestaand stedelijk gebied, niet in strijd zijn met groene en blauwe landschapsontwikkeling en het geen betrekking heeft op een (middel)zwaar bedrijventerrein wordt voldaan aan de verantwoordingsplicht uit de Verordening ruimte voor wat betreft deze aspecten.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de ontwikkelingen ten opzichte van de ruimtelijke hoofdstructuur (zie figuur 3.5) en een kaart met het gebruik van de ruimte (zie figuur 3.6).

3.4.1.1 Ruimtelijke hoofdstructuur

Figuur 3.5: Ruimtelijke hoofdstructuur Interimstructuurvisie Eindhoven met daarin aangegeven de projectlocatie

De projectlocatie is in onderstaande afbeelding (zie figuur 3.5) aangeduid en ligt buiten de aangeduide transformatiegebieden op het kaartbeeld met de ruimtelijke hoofdstructuur.

3.4.1.2 Gebruik van de ruimte

Figuur 3.6: kaartlaag 'Gebruik van de ruimte' Interimstructuurvisie 2009

Figuur 3.7: kaartlaag 'Gebruik van de ruimte' Interimstructuurvisie 2009 met projectlocatie

De projectlocatie van de 'BunkerToren' is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Onderwijs'. Geclusterde onderwijs- en onderzoekfaciliteiten voor voortgezet (speciaal) onderwijs en op MBO, HBO en universitair niveau (campusachtig) en daarbij horende voorzieningen als kleine aantallen studentenwoningen, expat hotel, detailhandel, horeca, congresfaciliteiten en sportvoorzieningen zijn hier toegestaan. Dit komt ook overeen met het voormalige gebruik van de locatie als studentencentrum. De locatie grenst daarnaast aan het gebied dat op basis van de kaart is aangeduid als 'Centrumvoorzieningen' en 'Wonen'.

Onder 'Centrumvoorzieningen' vallen goed bereikbare concentraties van centrum stedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Secundair mogen ook werk-, woon- en onderwijsvoorzieningen in dit gebied gevestigd zijn.

De gronden voor 'Wonen' zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

3.4.2 Conclusie

De transformatie van “De Bunker” naar een woontoren (de 'BunkerToren') met aanvullende functies zoals horeca en kantoren, past binnen zowel het “onderwijs” gebruiksgebied en sluit aan op de aanhakende gebruiksgebieden “Centrumvoorzieningen” en 'Wonen".

3.5 Prioriteitennota

3.5.1 Prioriteiten

Op 27 december 2010 werd door het college van burgemeester en wethouders de Prioriteitennota 2011 - 2014 vastgesteld. Deze nota was nodig om het (toekomstige) aanbod aan woningen, detailhandel, horeca, kantoorruimte en bedrijvenlocaties zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag. De gemeente wees hierbij een aantal voorkeursgebieden aan, welke van strategisch belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. In deze gebieden hebben eventuele nieuwe initiatieven een streepje voor, maar niet automatisch prioriteit.

Eindhoven groeit nog steeds en wil dit blijven doen om haar internationale positie als centrumstad van de Brainportregio te kunnen behouden. Aantrekkelijke woon- en werkmilieus zijn hiervoor belangrijke randvoorwaarden. Door de economische crisis heeft de groei op het gebied van wonen, bedrijven en detailhandel een lichte dip gehad. Op de kantorenmarkt was de stagnatie groot. Momenteel is de groei van Eindhoven weer in volle gang en worden er veel oude en nieuwe ontwikkelingen in gang gezet. Het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen, detailhandel, kantoren en wonen is hiervoor (mede) richtinggevend. Om hier kwalitatief en integraal op te kunnen sturen is een actuele prioriteitennota nodig.

De Prioriteitennota 2011 - 2014 heeft zijn werk gedaan, maar werkt niet meer ten aanzien van de huidige woningbouwbehoefte. Door de afgelopen jaren voornamelijk de prioriteit te leggen op de ontwikkeling van wooneenheden voor studenten en expats, zijn deze tekorten weggewerkt. Maar momenteel belemmert de vigerende prioriteitennota de gewenste, gevarieerde verstedelijking in en rond het centrum. De afgelopen jaren kwam de gemiddelde groei neer op 1.000 woningen per jaar (natuurlijke groei + migratie). Door de economische crisis is er stagnatie geweest binnen de woningbouw. Het te boven komen van de economische stagnatie gaat gepaard met een extra toename in woningbehoefte. Voor de komende 5 jaar is de verwachting dat er gemiddeld 1.800 woningen per jaar bijkomen als alle initiatieven (80%) zouden worden gerealiseerd. Dit komt overeen met de wens van Eindhoven om door te groeien naar een stad van 300.000 inwoners.

Met de nieuwe prioriteitennota 2015 wil de gemeente Eindhoven haar groei zo goed mogelijk in de tijd faseren voor de komende periode. De groei na 2020 is moeilijk te voorspellen. Eindhoven bevindt zich tussen twee beleidsmatige denkrichtingen, de prognoses van de provincie en de woningbouwafspraken met de regiogemeenten enerzijds en de wens om te groeien en verder te verstedelijken anderzijds. De prognoses van de provincie worden ingehaald door de werkelijkheid en bieden daarom geen houvast voor de programmering. Groeien is geen doel op zich, maar is het resultaat van de behoefte die de stad heeft (zie hiervoor ook het BIO rapport 'De sterke stad' Woonbehoeften-onderzoek Eindhoven 2014). Het voorzien in voldoende woonruimte is een van de ruimtelijke randvoorwaarden die voor Eindhoven noodzakelijk zijn om haar Brainport positie internationaal te kunnen behouden. Deze stedelijke woningbouwproductie is belangrijk voor de Brainportregio, maar niet concurrerend met de woningbouw in de regiogemeenten, vanwege de stedelijkheid in combinatie met het hoge voorzieningenniveau dat Eindhoven biedt. Vanwege deze functie als centrumstad van de Brainportregio trekt Eindhoven nog steeds grote aantallen internationale kenniswerkers.

De trends op het gebied van bedrijven, detailhandel, kantoren en wonen richten zich met name op duurzame verstedelijking, met als uitgangspunten zuinig ruimtegebruik, versterken van bestaande voorzieningenstructuren, benutten bestaande locaties, inzet op transformatie en verkleuring en moderne mogelijkheden en innovaties dankzij internet.

Binnen alle woonmilieus qua prioritering de voorkeur geven aan:

• 1. benutten van bestaande gebouwen door middel van transformaties;
• 2. nieuwbouw ter vervanging van bestaand vastgoed;
• 3. nieuwbouw als bestaand aanbod ontbreekt of ongeschikt is.

Om op kwalitatieve wijze te kunnen prioriteren op nieuwe bouwinitiatieven -met het oog op het leefbaar en aantrekkelijk houden van de stad en al haar variatie in woon-, werk- en leefgebieden- wordt onderscheid gemaakt in vier woonmilieus, te weten: centrumstedelijk, kleinstedelijk, suburbaan en uitleggebied. Gebiedsgerichte prioritering komt neer op het mogelijk maken van ontwikkelingen die passend zijn voor dat specifieke woonmilieu.

Met de prioriteitennota wil de gemeente invloed houden op de ontwikkelingen in de stad om de groei gepaard te laten gaan met de voor Brainport gewenste kwaliteit. Het is hierbij niet de bedoeling om middels prioriteren ontwikkelingen tegen te houden, maar wel om deze te kunnen faseren en inhoudelijk/kwalitatief bij te sturen. De huidige en toekomstige ontwikkelingen in de stad zijn onder te verdelen in vier groepen qua beïnvloedbaarheid;

• a. niet te beïnvloeden: we blijven medewerking verlenen aan de groep projecten die al loopt of waar al bestuurlijk of juridisch medewerking is toegezegd of is verkregen (jaarschijven 2016 t/m 2020 zie bijlage 'Overzicht bouwlocaties anno 2015');
• b. niet beïnvloeden: onze grote uitleggebieden (Meerhoven, Blixembosch Noordoost en Tongelrese Akkers) kennen elk hun eigen tempo, afhankelijk van de marktsituatie. De realisering hiervan wordt gestimuleerd en de afzet wordt bevorderd voor zover de markt dit toe laat;
• c. beïnvloedbare plannen: in deze groep kunnen we temporiseren, qua programma ombuigen en daarmee zo goed mogelijk aansluiten op de wensen en behoeften van een gebied (jaarschijven 2016 t/m 2020);
• d. nieuwe nog onbekende plannen: in eerste instantie beoordelen op het gewenste programma en aansluiting bij de vraag. Gefaseerd inpassen indien passend (temporiseren), anders weigeren. Dit gefaseerd inpassen gebeurt in principe om de twee jaar, maar kleine passende ontwikkelingen kunnen ook tussentijds (via B&W-besluit) worden toegestaan. Een noodzaak vanuit maatschappelijk oogpunt (bijzondere doelgroepen, opheffen overlastsituatie of een andere maatschappelijke noodzaak) kan aanleiding zijn tot directe medewerking.

De prioriteitennota biedt de mogelijkheid om regie te voeren op de stedelijke ontwikkelingen in Eindhoven. Dit instrument heeft tot doel om de dynamische groei die Eindhoven te wachten staat, in goede banen te leiden om de aantrekkelijkheid en kwaliteit van de leef-, woon- en werkmilieus van Eindhoven te behouden en te versterken.

Daarbij vragen verschillende woonmilieus om verschillende afwegingscriteria. De impact van bepaalde ontwikkelingen is voor elk woonmilieu anders. Gebiedsgerichte prioritering komt neer op het mogelijk maken van ontwikkelingen die passend zijn voor dat specifieke woonmilieu.

De prioriteitennota regelt de fasering van bouwlocaties ten opzichte van elkaar. Op de kwalitatieve eisen wordt gestuurd in de diverse thematische beleidsnota's zoals de woonvisie, parkeernota, hoogbouwvisie, welstandsnota.

Figuur 3.8: kaartlaag met woonmilieus en gebiedsindelingen

Onderhavige projectlocatie is gelegen op de grens tussen het woonmilieu "Centrumstedelijk" en het woonmilieu "Kleinstedelijk”. Per woonmilieu komen deze afwegingscriteria neer op:

Centrumstedelijk: er is zeer grote vraag naar centrumstedelijk wonen vanuit de Brainport positie. Hierin blijft de gemeente voorzien. Dit type woonmilieu is niet concurrerend met de regio. Fasering is gericht op het tegengaan van onderlinge concurrentie en overlast op de omgeving binnen de deelgebieden. Het gaat over het algemeen om projecten/ontwikkelingen van grote omvang (zowel qua oppervlakte als intensiteit/aantallen). Een gevarieerde mix van typen wooneenheden binnen het gebied is hierbij uitgangspunt.

Kleinstedelijk: binnen de Ring zijn de stedelijke karakteristieke laagbouwmilieus met hogere dichtheid kenmerkend. Verdichting/intensivering in de vorm van relatief kleinschalige initiatieven is mogelijk ten behoeve van transformaties en vervangende nieuwbouw bij sloop, mits passend bij het karakter en de structuur van de buurt en wanneer hierdoor geen openbare ruimte of groen wordt aangetast. Nieuwbouw is toegestaan op braakliggende bouwterreinen.

Het bouwplan waarvoor dit bestemmingsplan wordt opgesteld is niet opgenomen in de prioriteitennota 2015 als een project dat al loopt of waar al bestuurlijk of juridisch medewerking is toegezegd of is verkregen. Vanuit een maatschappelijk oogpunt (herontwikkeling van het ernstig in verval geraakt cultuurhistorisch waardevol object "De Bunker" in Eindhoven bestaat er aanleiding om medewerking te verlenen aan het gewenste bouwplan en wordt voornoemd project op de prioriteitenlijst voor 2018 gezet. Daarbij speelt mee dat het gewenste functionele programma aansluit bij de vraag.

 

3.5.2 Conclusie

Vanuit de topografische ligging ligt de projectlocatie op de grens van de woonmilieus 'Centrumstedelijk' en 'Kleinstedelijk'. Vanwege dit gegeven en de beoogde functie van de ontwikkeling is het initiatief een vorm van verdichting en intensivering door transformatie maar wel met een hoogstedelijk karakter. Juist op deze locatie op de grens met het centrumstedelijk gebied is dit een passende vorm van verstedelijking die daarbij prima past.

3.6 Volkshuisvesting

3.6.1 Regionaal beleid

De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven(SGE) staan samen aan de lat om een woon- en leefklimaat van hoge kwaliteit te realiseren en de veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag zo goed mogelijk te bedienen. Dit is een voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en om te kunnen blijven concurreren met andere (inter)nationale topregio's. Dit gaat niet alleen. We hebben elkaar maar vooral bewoners en partners, zoals corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwondernemingen en makelaars, nodig. Die investeren mee in de kwaliteit van de regio en het woonklimaat. Als samenwerkende partners in een creatieve regio zoeken we daarbij ook naar mogelijkheden om innovaties in het bouwproces te realiseren.

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen:

• 1. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant.
• 2. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij het uitgangspunt is dat er geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld, tenzij het regionaal portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt. Uitleglocaties liggen immers buiten het bestaand stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant.
• 3. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. De indicatieve prognose voor Eindhoven is gemiddeld 1182 woningen per jaar voor de komende 10 jaar. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Door de woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen we ingrijpen op het moment dat dat nodig is en voorkomen we dat goede plannen voor de korte termijn (2021) worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn (2030). Hierdoor ontstaat meer ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.
• 4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van negen majeure projecten gegeven. Deze opdracht wordt in 2018 concreet uitgewerkt en vervolgens jaarlijks gemonitord in SGE-verband en met de provincie. Het gaat hierbij vooral om een nadere positionering en profilering van de locatie in de regio, de daarop afgestemde programmering en de fasering in tijd. Voor Eindhoven zijn Blixembosch, Tongelrese Akkers en Bosrijk/Meerrijk aangewezen als majeure projecten. (zie pagina 7 en 8 Afsprakenkader Wonen 2017).

Regionaal woningbouwprogramma

Gemeenten moeten in hun bestemmingsplan verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt hiervoor de basis. Uit deze prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+.

In 2014 zijn de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 tot en met 2023 vastgesteld. Daarin is aangegeven dat Eindhoven in de periode tot en met 2023 nog 3.775 woningen aan de woningvoorraad kan toevoegen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. Eind 2015 is het woningbouwprogramma tot en met 2024 vastgesteld. De onderlinge verdeling per gemeente is nog niet vastgesteld. Tot die tijd toets de provincie nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen aan het woningbouwprogramma van 2014.

3.6.2 Lokaal beleid

Woonvisie
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
We gaan partijen uitdagen om klant georiënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

Huisvestingsverordening

Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad de 'Huisvestingsverordening 2016' vastgesteld. In de Huisvestingsverordening is een urgentieregeling opgenomen en een regeling voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. De urgentieregeling is samen met de gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven opgesteld.

In deze regeling wordt geregeld dat bepaalde doelgroepen voorrang krijgen op de woningmarkt. Daarnaast zijn regels opgenomen over het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder wordt verstaan het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning), woningvorming (verbouwen tot twee of meer woonruimten) en splitsing in appartementsrechten.

In de verordening staan regels voor het verlenen van een vergunning hiervoor.

3.6.3 Woningbehoefte

Kwantitatieve behoefte

Volgens de vastgestelde woonvisie van de gemeente heeft Eindhoven de komende 10 jaar een woningbehoefte van circa 9.000 extra woningen. Dit op basis van de provinciale woningbehoefteprognose 2014. Er is echter een reële verwachting dat het inwonertal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen, met vooral een relatief jonge bevolking. Om deze woningbehoefte afdoende te faciliteren wil de gemeente Eindhoven tot 2030 minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de rondweg realiseren met respect voor de bestaande woonomgeving en verbetering van de kwaliteit van gebieden.

Kwalitatieve behoefte

Uit een regionaal woningbouwonderzoek (2015) als wel een woningmarktonderzoek toegespitst op Eindhoven (Sterke stad, 2015) blijkt tevens een grote behoefte aan wonen in een centrumstedelijk woonmilieu.

De planlocatie de 'BunkerToren' wordt aangemerkt als een centrumstedelijk woonmilieu van Eindhoven. Dit type woonomgeving kenmerkt zich door een intensieve bebouwing met veel stapeling.

De woningen die in het plangebied zijn voorzien passen binnen de bestaande en de nog nader vast te leggen regionale woningbouwafspraken. Het betreft dan niet alleen de kwantitatieve afspraak qua regionale behoefte, maar de toevoeging past ook binnen de regionale kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op het doel en de ambitie om de groeiende jonge bevolkingsgroep met eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens, expats en studenten (in het kader van de demografische ontwikkeling) binnen Eindhoven te kunnen huisvesten in een dynamisch onderscheidend hoogstedelijk woonmilieu met internationale uitstraling binnen Zuid-Nederland. De marktbehoefte aan het type woningen dat binnen het plangebied wordt gerealiseerd is bovendien groot, temeer het woningtype in een hoogstedelijk woonmilieu in regionaal verband niet of nauwelijks aangeboden wordt.

De te ontwikkelen woningtypen sluiten bovendien aan op de afspraken die in regionaal en provinciaal verband zijn gemaakt en de inwoners/huishoudensgroei in de gemeente Eindhoven. Het plan komt op de prioriteitenlijst van de gemeente Eindhoven (2018) en levert een bijdrage aan de regionale woningbehoefte.

3.6.4 Conclusie

De planontwikkeling van de 'BunkerToren' voorziet in 210 woningen. Dit past binnen de kwantitatieve behoefte voor Eindhoven. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant. Daarmee past de ontwikkeling tevens binnen de afspraken voor de kwalitatieve regionale woningbehoefte. Het betreft woningtypen en een woonmilieu dat aansluit op het doel en de ambitie om de groeiende jonge bevolkingsgroep met eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens, expats en studenten (in het kader van de demografische ontwikkeling) binnen Eindhoven om deze te kunnen huisvesten in een dynamisch onderscheidend hoogstedelijk woonmilieu met internationale uitstraling binnen Zuid-Nederland.

Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan de criteria van de ladder van duurzame verstedelijking zoals hiervoor beschreven in paragraaf 3.2.6 en de provinciale verordening 'Verordening ruimte Noord - Brabant'.

De beoogde ontwikkelingen voorzien niet in het splitsen van woningen of het omzetten van onzelfstandige eenheden. De huisvestingsverordening staat de planontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.7 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.7.1 Archeologie

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is door vertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van cultuurhistorie en archeologie.

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden. Dit wordt samen met de andere onderdelen rond de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving overgeheveld naar de toekomstige Omgevingswet.

3.7.2 Gemeentelijk beleid

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.
De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd.
Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Figuur 3.10: Archeologische waardenkaart Eindhoven (integraal)

 

Figuur 3.11: uitsnede van Archeologische waardenkaart Eindhoven met daarop aangegeven de projectlocatie 'De Bunker'

Beoordeling

Volgens de Archeologische Waardenkaart kent het plangebied geen archeologisch waardevolle gebieden of archeologische verwachtingsgebieden. Binnen het bestemmingsplan hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden of verwachtingen.

Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalvondsten. Mochten tijdens eventuele grondwerkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht ingevolge art. 5.10 Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en de afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.

3.7.3 Cultuurhistorie

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Figuur 3.12: Cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven (integraal)

 

Figuur 3.13: uitsnede van Cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven met daarop aangegeven de projectlocatie

Beoordeling

Ter plaatse van het plangebied zijn op de cultuurhistorische waardenkaart geen cultuurhistorische waarden aangeduid. Wel is "De Bunker" een cultuurhistorisch waardevol object. In paragraaf 2.2.4 wordt ingegaan op hoe met de cultuurhistorische waarden van "De Bunker" wordt omgegaan in de nieuwe ontwikkeling, als ook hoe het nieuwbouwvolume aansluit op de architectuurkenmerken van "De Bunker". Verder is het zo dat het plangebied is gelegen aan een historische wegstructuur (John F. Kennedylaan), die echter door invulling van het plangebied niet (in negatieve zin) wordt beïnvloed.

Het voornemen bestaat overigens om het te handhaven voormalige bunkergedeelte van de 'BunkerToren' een monumentenstatus te geven.

3.7.4 Conclusie

Het verbouwen van de bestaande bunker tot een woontoren met woningen, kantoorfunctie en horecavoorziening past binnen het behoud en opwaardering van een stukje cultureel erfgoed van Eindhoven.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen géén belemmering voor de planontwikkeling binnen het plangebied.

3.8 Verkeer en parkeren

3.8.1 Mobiliteitsvisie "Eindhoven op Weg"

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven.

In de volgende paragrafen zijn de essentiële elementen voor het plangebied "IV Limbeek-Woenselse Watermolen (De Bunker)" beschreven.

3.8.2 Wegencategorisering

Autoverkeer
Voor de ordening van wegen gericht op een doelmatig én duurzaam veilig gebruik is het stedelijk wegennet van Eindhoven ingedeeld in vier categorieën, te weten:

• Stroomwegen: deze auto(snel)wegen met gescheiden rijbanen en ongelijkvloerse aansluitingen; 80 km/u, 100 km/u en 120 km/u (buiten de kom).
• Gebiedsontsluitingswegen: de lokale hoofdwegen, 50 km/u, 70 km/u (binnen de kom), 80 km/u (buiten de kom).
• Buurt-/wijkontsluitingswegen: de verzamelwegen binnen een buurt of wijk: 30km/u of 50 km/u (binnen de kom) Het te kiezen snelheidsregime voor deze wegen is afhankelijk van het verkeersgebruik, het wegprofiel en de omgeving en de mogelijkheden dit in de gewenste richting te beïnvloeden.
• Erftoegangswegen: overige wegen, 30 km/u (binnen de kom), 60 km/u (buiten de kom).

Figuur 3.14: wegencategorisering Regio en Randweg (bron: visie 'Eindhoven op Weg')

In het plangebied komen geen stroomwegen voor. Rondom het plangebied is de John F. Kennedylaan aangewezen als gebiedsontsluitingsweg. Deze weg kent een snelheidsregime van 50 km/uur. Dit zijn de donkerpaarse wegen in bovenstaande afbeelding. In de nabijheid van het plangebied is uitsluitend de Veldmaarschalk Montgomerylaan als weg in de categorie 'wijk- en buurtontsluitingswegen' aangewezen. De overige wegen nabij het plangebied zijn erftoegangswegen met een snelheidsregiem van 30 km/uur. Zie figuur 3.14.

Fietsverkeer
De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat drie soorten fietsroutes. In volgorde van belangrijkheid; snelfietsroutes, primaire fietsroutes en secundaire fietsroutes. Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande figuur 3.15.

Figuur 3.15: fietsnetwerk Eindhoven centrum en binnenring (bron: visie Eindhoven op Weg')

Nabij het plangebied is geen sprake van snelfietsroutes. Nabij het plangebied zijn wel twee primaire fietsroutes gelegen: De Ring en de John. F. Kennedylaan. De primaire fietsroutes zijn van een hoog kwaliteitsniveau. De kenmerken hiervan komen overeen met die van snelfietsroutes, maar het ambitieniveau om deze kenmerken te realiseren is iets lager.

Openbaar vervoer
Eindhoven op Weg gaat uit van twee netwerken voor het openbaar vervoer: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen. Zie figuur 3.16. en figuur 3.17.

Figuur 3.17: HOV-netwerk in Eindhoven (met planlocatie - gele cirkel) (bron: visie 'Eindhoven op Weg)

Het plangebied wordt niet direct door HOV-routes ontsloten. Op circa 800 meter van het plangebied is het Station Eindhoven gelegen alsmede 150 meter op een HOV-route (Station Eindhoven-Winkelcentrum Woensel). De HOV-routes hebben een hoge kwaliteit: het zijn directe routes met in principe eigen infrastructuur (busbaan of busstrook), prioriteit bij verkeerslichten en een hoge busfrequentie. Ook de haltevoorzieningen zijn van hoge kwaliteit en zijn voorzien van goede fietsparkeervoorzieningen.

Door de aanwezigheid van treinstation op 5 minuten loopafstand, met directe treinverbindingen landelijk, vormt het plangebied een ideale uitvalsbasis voor forensen.

Ook de aanwezigheid van een internationale bushalte op 50 meter afstand van het plangebied (halte John F. Kennedylaan 2) zal het gebruik van openbaar vervoer stimuleren.

3.8.3 Auto parkeren

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een bouwplan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Uitgangspunt daarbij is dat deze op eigen terrein worden gerealiseerd.

De gemeente Eindhoven heeft in 2016 de parkeernormen flexibeler gemaakt ten opzichte van de parkeernormen uit 2012, maar wel met voorwaarden om parkeeroverlast in woonwijken te voorkomen. Flexibele parkeernormen maken ontwikkelingen mogelijk die goed zijn voor de stad. Ook is het wenselijk dat er niet meer parkeerplekken worden gerealiseerd in de stad dan nodig. Dan blijft er meer ruimte over voor bijvoorbeeld groen of recreatie. Tot slot wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd, dus meer lopen, fietsen en openbaar vervoer-gebruik. Ontwikkelingen op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer, die goede voorzieningen hebben voor fietsers en bijvoorbeeld deelauto's aanbieden, hebben minder ruimte nodig voor parkeren. Dat betekent ook dat bewoners op zo'n nieuwe locatie niet altijd recht hebben op een gemeentelijke parkeervergunning. Zo wordt meer mogelijk gemaakt en wordt gezorgd voor een goede leefbaarheid in wijken en buurten.

Het beleid van de gemeente is herzien van een uitsluitend projectgerichte kwantitatief-normerende benadering naar een meer gebiedsgerichte flexibele benadering. Dit om te voorkomen dat gewenste ontwikkelingen (financieel) niet tot stand kunnen komen vanwege de parkeervraag die dan volgens de normen ingevuld moet worden. Of om te voorkomen dat er overcapaciteit wordt ontwikkeld, terwijl dat ook ingevuld kan worden door gebruik te maken van bestaande, beschikbare parkeercapaciteit. Of omdat parkeervraag niet of slechts ten dele optreedt bij bestaande of nieuwe functies dankzij mobiliteitsmanagement gericht op beperken of voorkomen van autobezit en autogebruik. De parkeerbehoefte wordt gebiedsgericht bepaald op grond van de toegevoegde functies en doelgroepen.

Om de ambitie Eindhoven in 2045 energieneutraal en een schone stad te laten zijn, wordt bovendien het autogebruik en autobezit ontmoedigd. Daarvoor wordt dan ook een zogenaamde modal split wijziging (d.w.z. de verdeling van de (personen-)verplaatsingen over de vervoerswijzen) voorgestaan. Positieve neveneffecten hiervan zijn CO2-vermindering en vermindering van fijnstofbelasting.

3.8.3.1 Normering en beleid

Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders een nieuw toetsingskader voor parkeren, de 'Nota Parkeernormen 2016' vastgesteld.

Hierin is geregeld hoe voldaan moet worden aan de parkeerbehoefte bij ontwikkelingen. Het beleid is herzien van een uitsluitend projectgerichte kwantitatief-normerende benadering naar een gebiedsgerichte flexibele benadering. Dit om te voorkomen dat gewenste ontwikkelingen (financieel) niet tot stand komen vanwege de normatieve parkeervraag, of om te voorkomen dat er overcapaciteit wordt ontwikkeld, terwijl ook gebruik gemaakt kan worden van bestaande, beschikbare parkeercapaciteit, of omdat - dankzij mobiliteitsmanagement gericht op beperken of voorkomen van autobezit en autogebruik – een parkeervraag niet of slechts ten dele optreedt.

Voor deze nota gelden de nieuwe landelijke richtlijnen voor parkeren (CROW-2012) als uitgangspunt Er wordt uitgegaan van de landelijke parkeerkencijfers van CROW. Deze kencijfers zijn als uitgangspunt gebruikt (in combinatie met eigen onderzoeksresultaten en inzichten) voor een genuanceerde vaststelling van de parkeernormen.

Figuur 3.18: overzichtskaart zone-indeling kaart Eindhoven bij (bron: nota parkeernormen 2016)

Het grondgebied van de gemeente Eindhoven is voor het parkeerbeleid onderverdeeld in zones (zie figuur 3.18). Volgens deze zone-indeling is de planlocatie binnen de zone schilwijk gesitueerd op de grens met het gebied centrum. De grens tussen beide zones ligt op de Vincent van den Heuvellaan.

De parkeernormen zijn juridisch verbonden aan de aanvraag van een omgevingsvergunning. De parkeernormen kennen daarbij een gebruikers- en een bezoekersdeel. Bij ruimtelijke initiatieven dient de parkeerbehoefte in principe op eigen terrein opgelost te worden. Onder omstandigheden kan daarvan worden afgeweken. Hierna wordt op dit aspect nader ingegaan.

3.8.3.2 Vaststelling parkeeropgave

De concrete parkeeropgave wordt vastgesteld door middel van een bepaling van de normatieve parkeerbehoefte, een hierop toegepaste toets van eventueel dubbelgebruik en de toepassing van een eventuele mobiliteitscorrectie (mits een hiertoe onderbouwd plan structureel is en beheersbaar kan worden gemaakt). Het aldus vastgestelde aantal plaatsen vormt de parkeereis en moet gerealiseerd worden of op een andere wijze beschikbaar komen om aan de parkeeropgave te kunnen voldoen.

Als uitgangspunt geldt dat om invulling te geven aan de parkeeropgave voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd of gebouwd. Omdat het onnodig bouwen van parkeerplaatsen tot kapitaalvernietiging leidt, kan de initiatiefnemer de parkeeropgave ook (deels) invullen met reeds bestaande, maar ongebruikte parkeerplaatsen. Bijvoorbeeld door parkeercapaciteit te huren of kopen op een aangrenzende locatie. Hiervoor geldt dat de parkeerlocatie binnen de normatieve loopafstand moet liggen of dat de locatie goed bereikbaar moet zijn vanaf een P+R-locatie. De parkeercapaciteit moet langjarig (minimaal 10 jaar) beschikbaar zijn. Als aldus nog niet op alle momenten voldoende plek beschikbaar is kunnen – onder voorwaarden – beschikbare openbare parkeervoorzieningen soelaas bieden, dan wel is – ook onder voorwaarden - afkoop mogelijk.

Om de parkeerbalans op te kunnen stellen zijn de juiste invoergegevens nodig. Voor de meeste functies is de norm gebaseerd op het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlakte (m2 bvo).

In gebieden waar dat mogelijk en noodzakelijk is om bereikbaarheid en leefbaarheid te garanderen, kan de gemeente sturend optreden en het normatieve aantal auto's per woning beperken. Dit zal vooral ingezet worden in de binnenstad en directe omgeving waar een overmaat aan auto's de leefbaarheid negatief beïnvloed.

Voor de parkeernormen geldt dat gemeente Eindhoven werkt met minimumeisen. Dit zijn het aantal minimaal te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer een initiatiefnemer meer parkeerplaatsen wenst te realiseren is dit mogelijk tot de maximale norm. Meer of minder mogen niet (tenzij er redenen zijn voor de gemeente om gemotiveerd hiervan af te wijken).

Parkeersituatie ter plaatse

Op dit moment is in de directe omgeving van de projectlocatie in de wijk Woenselse Watermolen alleen betaald parkeren aanwezig op een gedeelte van de Bisschopsmolen ter hoogte van de "Bunker".

In de wijk wordt flinke parkeeroverlast ervaren doordat er frequent gebruik gemaakt wordt van de vrije openbare parkeerplaatsen door passanten voor de binnenstad, studenten TU/e Campus, bezoekers kantoren in directe omgeving alsmede werkforensen en vakantieforensen. Aangezien de centrumvoorzieningen alsmede het Centraal Station op (korte) loopafstand van deze woonwijk zijn gesitueerd loont het om ter plaatse gebruik te maken van de gratis parkeermogelijkheden.

Deze parkeeroverlast kan voorkomen worden door het instellen van een betaald parkeerzone in de wijk (of gedeelte van de wijk). Dit verzoek dient vanuit de bewoners zelf te komen, de gemeente faciliteert uitsluitend op een initiatiefverzoek.

Parkeernormen wonen 

De grootste parkeerdruk in woonwijken treedt op gedurende de avond en de nacht, wanneer de meeste bewoners thuis zijn. De parkeernormen voor wonen zijn dan ook vooral gebaseerd op het autobezit van de bewoners. Uit onderzoek blijkt dat het autobezit per huishouden sterk afhankelijk is van zaken als de oppervlakte van de woning, de locatie en het soort woning.

Voor het voorliggende plan zijn navolgende normen van belang, uitgaande van de locatie in de schilwijk en enkel niet grondgebonden woningen, waarbij zowel bewoners- alsook bezoekers parkeren in deze normen is opgenomen. Hieronder is de normatieve parkeerbehoefte in beeld gebracht voor de projectlocatie.

Functie wonen in zone Schilwijk	Norm	Aantal woningen	Behoefte bewoners	Norm bezoekers	Behoefte bezoekers
Niet-grondgebonden woning (klein) tot en met 60 m2	0,5	46	23	0,3	13,8
Niet-grondgebonden woning (middel) 60 -120 m2	0,6	140	84	0,3	42
Niet-grondgebonden woning (groot) 60 -120 m2	0,9	24	21,6	0,3	7,2
Totaal		210	128,6		63

Parkeernormen overige functies

Bij ontwikkelingen voor bedrijven, winkels, kantoren, voorzieningen en overige functies is met name het mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel van een nieuwe ontwikkeling of functie van belang bij het bepalen van de hoogte van de normen. Ook de verkeersaantrekkende werking speelt hierbij een rol. De nota “Parkeernormen 2016” kent een overzicht van de parkeernormen voor de overige functies in de Schilwijk. Voor het grand-café (1.000 m2 bvo) is uitgegaan van 500 m2 bvo voor de café-functie en 500 m2 bvo voor de restaurant-functie. De kantoorfunctie betreft kantoren zonder baliefunctie (administratief/zakelijk).

Functie grand-café en kantoren in zone Schilwijk	Norm	bvo's	Behoefte	Aandeel bezoekers	Aandeel personeel
Kantoor (zonder baliefunctie per 100 m2 bvo	1,3	3.000 m2	39	5% (=2)	95% (37)
Restaurant (per 100 m2 bvo)	8	500 m2	40	80% (=32)	20% (=8)
Café (per 100 m2 bvo)	4	500 m2	20	90% (=18)	10% (=2)
Totaal			99	52	47

Dubbelgebruik en mobiliteitscorrectie 

Vastgesteld kan worden dat qua maatgevende momenten en aanwezigheidspercentages op weekdagen overdag 50% van de bewoners aanwezig zal zijn, en 100% voor wat betreft de kantoorfunctie. In de avonden en weekeinden is de aanwezigheid voor woningen uiteraard (veel) hoger, maar is de aanwezigheid voor kantoren (veel) lager tot nihil. Dit betekent dat medegebruik van de parkeergarage voor kantoren en horecavoorziening (niet bezoekersdeel) denkbaar is.

Er kan een mobiliteitscorrectie plaatsvinden op grond van de mitigerende maatregelen die in het mobiliteitsplan voor het gebied worden opgenomen (waaronder 'smart mobility' oplossing alsmede gebruik van private parkeerplaatsen op korte loopafstand). De omvang van de correctie is in overleg met de gemeente bepaald (reductie van 5 parkeerplaatsen op 1 deelauto). Voorgesteld wordt om 11 deelauto's in de ondergrondse parkeergarage te plaatsen voor de bewoners. Gedacht wordt aan een afname van 11 auto's die in de ondergrondse parkeerplaats geplaatst zullen worden voor gezamenlijk gebruik. Hierdoor kan een reductie worden toegepast van 44 parkeerplaatsen voor bewoners van de 'BunkerToren' (11 deelauto's - reductie van 55 parkeerplaatsen - minus stalling van 11 wagens = 44 parkeerplaatsen).

Tevens is gesproken met de beheerder van de P1 Parking Kennedyplein en is bij schrijven van 13 oktober bevestigd dat er beschikbare parkeerplaatsen zijn op de Parking Kennedyplein op slechts 350 meter van de planlocatie voor toekomstige bezoekers van de 'BunkerToren'.

3.8.3.3 Invulling parkeeropgave

Parkeerbehoefte

De totale ontwikkeling heeft voor:

• de woonfunctie een parkeervraag van minimaal 129 parkeerplaatsen voor bewoners (avond/nacht - maatgevend moment) en 63 parkeerplaatsen voor bezoekers (avond/nacht - maatgevend moment). Met toepassing van reductie (11 deelauto's voor de bewoners) wordt de parkeervraag voor bewoners 85 parkeerplaatsen;
• de kantoorfunctie met 1.300 m² (bvo) een parkeervraag van 39 parkeerplaatsen, waarvan 37 voor werknemers (overdag) en 2 voor bezoekers;
• de horecavoorziening (restaurant/café) met 1.000 m² (bvo) een parkeervraag van 60 parkeerplaatsen, waarvan 10 parkeerplaatsen voor personeel (avond - maatgevend moment) en 50 parkeerplaatsen voor bezoekers.

Parkeergarage

De ondergrondse parkeergarage in de 'BunkerToren' biedt ruimte aan 98 parkeerplaatsen. Dit biedt overdag voldoende ruimte voor bewoners en het personeel van de kantoren (37 parkeerplaatsen) gelet op de aanwezigheid percentages (zie tabel 3.1).

Tabel 3.1: aanwezigheidspercentages per functie

In de avondperiode (meest belaste moment qua parkeerdruk betreft de werkdag avond) biedt de parkeergarage ruimte aan bewoners (85 parkeerplaatsen) en het personeel van het grand-café (12 parkeerplaatsen). De parkeerbehoefte kan derhalve binnen de parkeergarage opgevangen worden.

Bezoekers parkeren (kantoren, bewoners en horecavoorziening)

Voor het bezoekersdeel van de kantoren (2 parkeerplaatsen), woningen (63) en horecavoorziening (50) wordt uitgegaan van het gebruik van parkeervoorzieningen in de directe nabijheid. Bezoekers kunnen op korte afstand van de planlocatie parkeren op de parkeervoorzieningen bij de Kennispoort (circa 150 meter) en het Kennedyplein (350 meter) die voor het bezoekersaandeel een passende parkeeroplossing kunnen aanbieden. Deze parkeergarages hebben nog voldoende restcapaciteit om de 115 parkeerplekken (normatieve behoefte) voor bezoekers te kunnen opvangen. Het gebruik van deze restcapaciteit zal door middel van een overeenkomst vastgelegd worden (met een gedwongen 'sturing' naar deze voorzieningen).

Op de planlocatie zelf (bovengronds) wordt in beperkte mate in parkeervoorzieningen voorzien. Het betreft ruimte benodigd als opstelplaats voor hulpdiensten die tevens kunnen dienen voor het laden en lossen, het ophalen/afzetten van bewoners/bezoekers. De betreffende buitenruimte dient namelijk een parkachtige uitstraling te hebben, waarbinnen openbare parkeervoorzieningen niet zonder meer wenselijk zijn.

Overig

Aan de bewoners zal gemeld worden dat er geen parkeervergunningen aan hen zullen worden uitgegeven.

3.8.3.4 Parkeren tijdens de bouwfase

Tijdens diverse bijeenkomsten met omwonenden omtrent de ruimtelijk-functionele invulling op de planlocatie is door bewoners de zorg geuit van parkeeroverlast tijdens de bouwwerkzaamheden. Dit vanuit recente ervaringen in het verleden.

Aan de aanwezigen tijdens deze bijeenkomsten is medegedeeld hiermee terdege rekening te houden. Dit betekent dat tijdens de bouwwerkzaamheden voorzien zal worden in een opstelzone voor bouwverkeer aan de oostzijde van het plangebied met directe bereikbaarheid vanuit de John F. Kennedylaan. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de wens van de omwonden om het woon- en leefklimaat gedurende de bouwwerkzaamheden op een acceptabel niveau te behouden en het gebruik van bewoners parkeerplaatsen te waarborgen.

Aan het bouwpersoneel zal tevens een werkinstructie met betrekking tot het parkeren worden meegegeven.

3.8.4 Fietsparkeren

De nota “Parkeernormen 2016” kent tevens fietsparkeernormen, welke zijn gebaseerd op de Publicatie "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW 317, Oktober 2012. Door het opnemen van deze normen in de nota wordt een initiatiefnemer verplicht om deze vorm van mobiliteit serieus te nemen. De parkeereis voor fietsers dient geheel op eigen terrein te worden gerealiseerd, tenzij er volgens de gemeente - op uitdrukkelijk aangeven van de gemeente - voldoende fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig zijn en/of kunnen worden gerealiseerd.

Een parkeerplaats voor fietsen betreft hierbij een ruimte of voorziening welke voldoet aan de eisen om in aanmerking te komen voor het Keurmerk voor fietsparkeersystemen in openbare ruimten en fietsparkeersystemen in afgesloten ruimten volgens de Stichting Fietsparkeur (zie www.fietsparkeur.nl)

De meeste bewoners zullen een eigen fiets hebben. Om voldoende parkeergelegenheid te bieden komt er afgesloten fietsenberging op het terrein, die plaats gaat bieden aan minimaal 300 fietsen.

Parkeren voor bezoekers wordt voorzien op het binnenplein door een kwalitatieve invulling op basis van de gestelde (hoge) inrichtingseisen. Daarnaast wordt de haalbaarheid van oplaadpunten voor elektrische fietsen onderzocht. Met een elektrische fiets zijn grotere afstanden af te leggen ten opzichte van wat met een gewone fiets comfortabel is. Hierdoor is het minder snel noodzakelijk voor een auto te kiezen. Om gedeeld fietsenbezit te stimuleren is er binnen 500 meter vanaf het plangebied een locatie waar OV-fietsen gehuurd kunnen worden.

Het aspect sociale veiligheid wordt gewaarborgd, doordat de toegangen goed verlicht worden. Daarnaast wordt de haalbaarheid en impact van camerabewaking onderzocht. Fietsdiefstal wordt voorkomen doordat alleen bewoners of aangemelde bezoekers toegang krijgen tot de fietsenstaling en kelderruimte. Normaal gesproken zullen bezoekers hun fiets parkeren op de publieke parkeerplaatsen, waarmee een fiets afsluitbaar verbonden kan worden.

De locatie zal voorzien worden van oplaadpunten voor elektrische fietsen. Met name voor gebruikers van de kantoorfunctie en bewoners is het gebruik van de leenfietsen een uitkomst. Met een elektrische fiets zijn grotere afstanden af te leggen ten opzichte van wat met een gewone fiets comfortabel is. Hierdoor is het minder snel noodzakelijk voor een auto te kiezen.

Het aspect sociale veiligheid wordt gewaarborgd, doordat de toegangen goed verlicht worden en bij de hoeken worden spiegels opgehangen. Alle toegangen zijn bovendien voorzien van camerabewaking. -Fietsdiefstal wordt voorkomen doordat alleen bewoners toegang hebben tot de fietsenkelder. Ze kunnen eventueel bezoekers binnen laten. Normaal gesproken zullen bezoekers hun fiets parkeren op straat. Hier staan fietsnietjes waar een fiets aan vastgezet kan worden.

3.8.5 Conclusie

Het plangebied is optimaal ontsloten voor het gemotoriseerde verkeer en het fietsverkeer en op zeer korte afstand gesitueerd van openbare busverbindingen en het treinstation.

Door het toepassen van Smart Mobility (zogenaamde 'deelautoconcept') het toewijzen van private parkeergelegenheden gecombineerd met alle voorzieningen in de directe omgeving (parkeergarages, Centraal Station/HOV en buslijnen) zal eigen autobezit minder noodzakelijk zijn op de projectlocatie, waardoor het goed te motiveren is om binnen het plangebied de correctieregeling toe te passen op de oorspronkelijke parkeerbehoefte conform de uitgangspunten van de nota parkeernormen (2016). Hierdoor komt ruimte beschikbaar in het plangebied die aan de stad gegeven kan worden in de vorm van een te ontwikkelen parkomgeving rondom het bebouwingsobject (het 'Bunkerpark').

Bij de vergunningverlening voor de oprichting van de 'BunkerToren' zal getoetst worden aan het op dat moment van toepassing zijnde gemeentelijke beleid c.q. beleidsregels ten aanzien van het aspect parkeren (gebiedsgerichte benadering) en zullen nadere voorwaarden bij de vergunningverlening opgenomen worden ten aanzien van het aspect parkeren.

In het plangebied wordt voorzien in voldoende faciliteiten voor het fietsparkeren (bewoners/gebruikers en bezoekers) door de aanleg en bouw van voldoende fietsbergingen en fietsstallingen.

Tijdens de fase van bouw zal bovendien rekening gehouden worden met voldoende parkeergelegenheid voor bouwverkeer op eigen terrein aan de oostzijde van de planlocatie (bereikbaarheid direct vanuit de John F. Kennedylaan). Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de wens van omwonenden om het bewoners parkeren in de omgeving te waarborgen.

3.9 Groen

3.9.1 Groenbeleidsplan

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaat-adaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan. Zie figuur 3.19.

Figuur 3.19: hoofdgroenstructuur in Eindhoven (bron: Groenbeleidsplan 2017)

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen. Zie figuur 3.20.

Figuur 3.20: Ruimtelijke Strategieënkaart

Het Groenbeleidsplan 2017 blijft van kracht tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als "Stad, rood beeldbepalend" en grenst tegen een zone met "Structureel stadsgroen". Voor deze gebieden worden de volgende ordeningsprincipes aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Strategie 4: Structureel stadsgroen

Deze gebieden zijn bedoeld voor een groene dooradering van de stad, voor intensieve recreatie en ontspanning (parken), natuur en waterberging. Het beleid is gericht op het versterken van de functionaliteit van deze gebieden en het verbinden tot robuuste structuren. Toevoeging van niet-groene voorzieningen is slechts mogelijk als sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang, als er geen alternatieven voorhanden zijn, als door een 'groen-inclusief ontwerp' de groene kwaliteit tenminste wordt gehandhaafd en als compensatie plaatsvindt van de per saldo verloren deel van de groenstructuur.

Dit bestemmingsplan is gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend' en grenst tegen de strategie "Structureel stadsgroen". In deze gebieden kan het groen, gezien de planontwikkeling op de locatie, versterkt worden door de parkachtige invulling rondom het bebouwingsobject. Het te realiseren groen op de locatie kan goed aansluiten op de grotere aanwezige groenstructuren die deel uitmaken van de groene dooradering die in de groene wiggen aanwezig zijn.

Ambitie groenbeleid

Figuur 3.21: ambitiekaart groenbeleid gemeente Eindhoven (bron: Groenbeleidsplan 2017)

Naast de gebiedsgerichte ambitie zijn binnen de gemeente ook ambities op een aantal belangrijke thema's (zie figuur 3.21). Deze zijn in een aantal speerpunten verwoord. De speerpunten zijn duurzaamheid, klimaatadaptatie, biodiversiteit, cultuurhistorie, gezondheid, samenwerking, educatie en innovatie. De aspecten duurzaamheid en klimaatadaptie hebben een invulling gekregen bij de planontwikkeling (bebouwing alsmede inrichting openbare ruimte - parkomgeving). Zie de figuren 3.22 en 3.23.

Figuur 3.22: de 'BunkerToren' in het groen (bron: Delva Landscape Architects)

Figuur 3.23 referentiebeeld (bron: Delva Landscape Architects)

Trefpunt Groen Eindhoven 

Met Trefpunt Groen Eindhoven (hierna: TGE) heeft op 5 december 2017 overleg plaats gevonden. In deze bespreking is het plangebied en de hierin voorziene ontwikkeling in detail besproken.

Vanuit het oogpunt van groen en duurzaamheid omarmt TGE de realisatie van groene daken t.b.v. groene uitstraling, waterberging en luchtkwaliteit, alsmede het inrichten van het openbaar gebied rondom de woontoren door middel van een parkstructuur t.b.v. waterberging, een prettig woon-/verblijfsklimaat, alsmede het planten van gevarieerde bloeiende bomen voor seizoen beleving alsmede het plaatsen van grotere bomen t.b.v. thermisch comfort en wind afvang.

Bij de verdere planuitwerking met betrekking tot de parkinvulling zal, daar waar mogelijk, met de adviezen van TGE rekening worden gehouden c.q. deze adviezen worden geïmplementeerd.

3.9.2 Beleid Bomen

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2015. Deze is op 7 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 augustus 2016 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming (Wnb) is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;

waarbij het betreft:

• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bovengenoemde bomen geldt of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2015. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord-Brabant. Hierbij is een herplantplicht van toepassing.

3.9.2.1 Verordening Bomen

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

3.9.2.2 Groene kaart

Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart (zie figuur 3.24). Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basisbomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m2 of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Figuur 3.24: uitsnede van Groene Kaart (gemeente Eindhoven) met planlocatie

3.9.2.3 Nadere regels Bomen

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

3.9.2.4 Het plangebied

In het plangebied is boombeplanting aanwezig. Op de figuren 3.25 en 3.26 is deze boombeplanting zichtbaar.

Figuur 3.25: luchtfoto – projectlocatie in het groen

Figuur 3.26: groenvoorziening - boombeplanting - wortelruimte (bron: Atlas van de ondergrond)

De Groene Kaart is onderdeel van de gemeentelijke verordening bomen en de nadere regels bomen. Dit betekent dat bij het verwijderen van bomen op het perceel (in verband met bijvoorbeeld grondverzet en bouwwerkzaamheden) voor bomen waarvan de stam op 1,30 meter hoogte een omtrek heeft van minstens 45 centimeter en bij een Taxus bij 30 centimeter of meer op 1,30 meter hoogte een kapvergunning benodigd is.

De planlocatie wordt volgens de Groene Kaart aangemerkt als een perceel met een omvang groter dan 500 m2. Dit betekent dat bij het verwijderen van bepaalde bomen een omgevingsvergunning vereist is.

Buiten het plangebied staan enkele bomen. Voor deze bomen moet voorkomen worden dat eventuele bemalingsactiviteiten een negatieve invloed hebben op het wortelstelsel van de aanwezige boom (bomen).

Voorafgaand aan de realisatie van de bebouwing zal door de ontwikkelaar een plan opgesteld worden om de invloed van eventuele bouwwerkzaamheden op de omliggende bomen te minimaliseren. In overleg met de eigenaren van de bomen zal dit plan ten uitvoer worden gebracht.

3.9.2.5 Bomen Effect Analyse (BEA)

Gemeente Eindhoven stelt als bescherming voor bomen, dat in het geval van werkzaamheden, voor alle bomen die binnen een straal van 10 meter staan en een omtrek van 30 centimeter of meer hebben alsmede bomen die binnen de invloedsfeer van een bronnering vallen een Boom Effect Analyse (BEA) verplicht is.

Gelet de voorgenomen planontwikkeling op de projectlocatie (gedeeltelijke sloop van aanwezig pand, bouw van een woontoren en aanleg van een ondergrondse parkeergarage) heeft er op 3 augustus 2017 een inventarisatie en controle plaatsgevonden naar de bomen op de projectlocatie. De bevindingen van deze inventarisatie zijn in een rapportage opgenomen die integraal als bijlage 4 bij dit plan is gevoegd.

Beoordeling

Tijdens het veldbezoek zijn er vijftig bomen aangetroffen die binnen de invloedsfeer vallen van de geplande werkzaamheden. De bomen bestaan voornamelijk uit Betula pendula (berk), Quercus robur (inlandse eik), Quercus palustris (moeraseik), Acer pseudoplatanus (gewone esdoorn) en Sorbus intermedia (zweedse meelbes). De bomen variëren in leeftijd van 15 tot 55 jaar.

Uit bodemonderzoek blijkt dat het bodemprofiel is opgebouwd uit humusarm matig fijn leemhoudend zand vervolgens gaat het profiel over in humusloos matig grof leemhoudend zand op 110 centimeter onder maaiveld is een leemlaag aanwezig, vervolgens gaat het profiel over in zwaar humeus zwaar leemhoudend matig grof zand. De huidige grondwaterstand werd tijdens dit onderzoek niet bereikt en ligt dus dieper dan 210 centimeter onder maaiveld. De huidige conditie van de bomen is wisselend.

Na beoordeling van de voorgenomen plannen blijken de gevolgen voor de bomen aan de oostzijde negatief. Aan de Oostzijde van het terrein wordt een nieuwbouw gerealiseerd met bijbehorende civieltechnische werkzaamheden. Tijdens het veldbezoek worden er wortels aangetroffen direct onder de oude asfaltverharding. De bestaande bomen zijn in grote mate afhankelijk van deze gestelwortels. Verandering in groeiplaats doormiddel van renovatie of vernieuwing van de verhardingslaag brengt schade met zich mee aan het huidige wortelgestel.

Figuur 3.27: kaart met boomnummers volgens het BEA

De geïnventariseerde en beoordeelde bomen zijn opgenomen in bovenstaande figuur 3.27.

In het perspectief van de voorgenomen werkzaamheden kunnen boom nummer 4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,48,49 en 50 in hun huidige verschijningsvorm en op deze standplaats niet duurzaam behouden blijven.

In het perspectief van de voorgenomen werkzaamheden kunnen boom nummer 1,2,3,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46 en 47 in hun huidige verschijningsvorm en op deze standplaats duurzaam behouden blijven. Door de geplande werkzaamheden zal de conditie van de bomen niet achteruitgaan. Na beoordeling van de aangeleverde bouwtekeningen blijkt dat er geen conditie verlies ontstaat door de geplande activiteiten. Het is wel raadzaam boom beschermende maatregelen te treffen. Om zo stamschades en takbreuk te voorkomen. Ook de kroonprojectie waar het merendeel van de beworteling aanwezig is, moet beschermd worden tegen verdichting.

Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden mogen er nooit machines of bouwmaterialen worden opgesteld. Om dit te waarborgen is het raadzaam om 2,5 meter vanaf de stam rondom bouwhekken te plaatsen. Deze maatregel moet standhouden tot de oplevering van de werkzaamheden.

Snoeiwerkzaamheden

Na beoordeling van het ontwerp blijkt een deel van de takken van boom nummer 40 in contact te komen met de bestaande bebouwing.

Snoeiwerkzaamheden moeten ten alle tijden uitgevoerd worden door een gecertificeerde boomverzorger die minimaal in het bezit is van het European treeworker certificaat. Er mag nooit meer dan 20% aan kroonvolume in een snoeibeurt verwijderd worden, en geen takken dikker dan 8 centimeter in doorsnee.

Onttrekken van grondwater

Het is belangrijk het huidige grondwaterpeil instant te houden. Uit onderzoek blijkt dat de aanwezige bomen profiteren van het aanwezige grondwater. Het is niet duidelijk of het noodzakelijk is te bronneren.

• Zorg bij inzet van broneringstechniek voor minimale onttrekking van het grondwaterpeil.
• Bij extreme grondwaterpeil verlaging over lange periodes in de bladperiode is het noodzakelijk een irrigatiesysteem te installeren.
• Pas de planning aan op de bladloze periode.

3.9.2.6 Kap en bomencompensatieplan

Op de planlocatie worden ten behoeve van de planontwikkeling (door de aanleg van parkeergarage en een herinrichting van de buitenruimte) een aantal bestaande bomen verwijderd (zie figuur 3.28).

Ook worden enkele bomen (in de toekomst) verwijderd die buiten het plangebied zijn gesitueerd in een groenzone met de bestemming 'Groen' (eigendom van de gemeente) als onderdeel van de totale planontwikkeling (realisatie van het 'Bunkerpark'). Deze groenzone wordt heringericht passend binnen het landschapsontwerp van het 'Bunkerpark'.

Figuur 3.28: kaart met bomen die worden gerooid en behouden op de planlocatie

De bomen die op de planlocatie worden verwijderd worden in voldoende mate gecompenseerd door de aanleg van diverse soorten bomen op de planlocatie ten behoeve van de inrichting van het 'Bunkerpark. Ten behoeve van de compensatie is een compensatieplan opgesteld inclusief een boomwaardebepaling. Zie hiervoor de bijlagen 5 en 6 van de toelichting.'

Op onderstaande figuur 3.29 is de nieuwe boombeplanting op de planlocatie weergegeven.

Figuur 3.29: kaart met nieuwe situatie 'Bunkerpark' met boombeplanting

3.9.3 Conclusie

Door de planontwikkeling (verwijderen asfalt, civieltechnische werkzaamheden, aanleg ondergrondse parkeergarage en de bouw van de bunkertoren, zullen aan de westzijde van het plangebied bomen verwijderd worden. Het verlies van deze bomen zal echter meer dan volledig gecompenseerd worden door de aanleg van boombeplanting bij de ontwikkeling van het parkgebied rondom de 'BunkerToren'. Het betreft dan niet alleen aanleg in omvang (aantal bomen en overige beplanting) maar ook van een verbeterde kwaliteit.

Bij de realisatie van de voorgestane ontwikkeling binnen het plangebied wordt rekening gehouden met de gebiedsgerichte thema's maar ook invulling gegeven aan de thema's duurzaamheid en klimaatadaptie uit het gemeentelijk groenbeleid zoals verwoord in het 'Groenbeleidsplan 2017' van de gemeente.

3.10 Horeca

3.10.1 Horecabeleidsplan

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nog vigerende horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedstypen en in typen horeca.

 

Typen horeca

Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog
Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht
Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten.

 

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

• 5. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
• 6. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieuaspecten.
• 7. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is.

 

Beleidsmatig kan deze locatie (als onderdeel van het KBC/Rabobank/TU-campus gebied) als Horeca op (gekoppeld aan) een werklocatie gezien worden. In het horecabeleidsplan - “Kennismaken met een gastvrije stad” – (vastgesteld 11 maart 2014) is opgenomen dat het onderbrengen van een horecavoorziening op een werklocatie een meerwaarde hebben voor het gebied en zijn 'bewoners'. Bij de totstandkoming van het horecabeleidsplan werden kantorenparken / bedrijventerreinen als voorbeelden van werklocaties aangeduid. Het uitgangpunt is daarbij dat horeca-inrichtingen op werklocaties zijn toegestaan voor zover deze ondersteunend zijn aan de hoofdfunctie van het gebied. Door een plaats te creëren voor zakelijke ontmoetingen, lunches of avondeten, wordt ruimte geboden aan de nieuwe manier van werken. Voorwaarde is dan dat op de werklocatie zelf voldoende draagvlak aanwezig is om de voorziening draaiende te houden. Avond- en nachthoreca heeft op een werklocatie géén toegevoegde waarde. Een horeca-inrichting op een werklocatie kan dus géén zgn. autonome (evenement)functie (of feestfunctie) hebben. Bijzondere bijkomstigheid is voor deze locatie dat "De Bunker" jaren lang een horecalocatie is geweest. Hier waren zelfs 4 vergunningen met een 24-uurs-ontheffing actief.

 

Beoordeling

Het plangebied wordt in het kader van het horecabeleidsplan, als onderdeel van een hoog-dynamisch gebied met veel economische activiteit, beschouwd als een werklocatie. De werkgelegenheidsstructuur van Eindhoven is de afgelopen decennia fundamenteel gewijzigd. Eindhoven is getransformeerd van een industriestad naar een stad waar de meeste mensen in een kantoor(achtige) omgeving werken. De werklocaties in de stad zijn dienovereenkomstig mee veranderd. Mede ingegeven door Het Nieuwe Werken en bijbehorende technische ontwikkelingen op ICT-gebied, is de laatste jaren een weg ingeslagen waarbij werken steeds meer wordt vermengd met wonen en vrije tijd. Dit stelt andere eisen aan de werklocatie van de toekomst; monofunctionaliteit is 'uit'. Mensen willen juist in een multifunctionele omgeving werkzaam zijn, waarbij men de mogelijkheid heeft om iets te gaan eten of drinken, mensen te ontmoeten, etc. Horecavoorzieningen kunnen zo van toegevoegde waarde zijn op een werklocatie. Het biedt mensen de mogelijkheid om elkaar zakelijk te ontmoeten, het kan bijvoorbeeld fungeren als 'aanlandplek' tussen twee afspraken. Binnen het plangebied wordt 1.000 m² aan horeca voorzien met terrasfunctie in de vorm van een restaurant, grand-café, lunchroom of horecavoorziening die qua aard vergelijkbaar hiermee is met een openstelling voor dag en avond. Hierbij vormt het aspect een hapje eten/drinken en elkaar ontmoeten de aantrekkingskracht vormt, gesitueerd in een omgeving met een parkachtige invulling en terras op het zuiden.

3.10.2 Conclusie

Het toevoegen van een horecavoorziening in de 'BunkerToren' aanvullend op de woon- en werkfunctie (kantoren) geeft meerwaarde aan de bewoners/gebruikers en omwonenden (bevorderd de leefbaarheid) en past binnen het gemeentelijk horecabeleid.

3.11 Kantoren

3.11.1 Kantorenstrategie

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere 'kantoorgemeenten' in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een regionale programmering kantoorlocaties.

 

Het Eindhovense kantorenbeleid heeft er mede toe bijgedragen dat met name sinds 2013 een groot aantal vierkante meters kansarme kantoorruimte (ordegrootte: 250.000 m2) is getransformeerd naar andere functies, gesloopt/herontwikkeld, dan wel gerenoveerd. Daardoor is de leegstand op de kantorenmarkt gedaald van ruim 17% in 2014 naar minder dan 12% in 2018. In het Eindhovense stationsgebied is in 2018 zelfs sprake van leegstandscijfers die onder de frictieleegstand liggen; er is hier dus inmiddels een tekort aan courante kantoorruimte ontstaan.

 

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen.

Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomstbestendige nieuwbouw, wordt voorkomen.

 

Behoefte

Uit meerdere recent verschenen rapporten van internationaal opererende makelaars komt naar voren dat de Eindhovense kantorenmarkt v.w.b. aard, schaal en aantrekkelijkheid, inmiddels  aansluiting heeft gevonden bij de vier grote steden in de Randstad. Met name rondom OV-knooppunten in deze steden is de vraag naar courante kantoren op dit moment groter dan het aanbod. Dit is een tendens die naar verwachting van structurele aard is; stationslocaties winnen het  op de langere termijn van de traditionele snelweglocaties. Het Eindhovense kantorenbeleid biedt ruimte om op 'tijdsbestendige locaties, kwalitatief goede, nieuwe kantoren te realiseren'. Deze courante nieuwbouw komt in de plaats voor de vele kantoren die de afgelopen jaren uit de markt zijn genomen middels transformatie, herontwikkeling, etcetera.

 

Beoordeling

Het plangebied is niet gesitueerd in de door de gemeente Eindhoven aangegeven prioritaire gebieden. Naast de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties is ook op 'overige locaties' de ontwikkeling van kantoren mogelijk. De voormalige "Bunker" in  onderhavig plangebied  is te beschouwen als zo'n locatie; er is hier sprake van een bijzonder bouwproject waarbij een bestaand, vanuit, cultuurhistorisch oogpunt bezien, markant gebouw geïntegreerd wordt met de bouw van een nieuwe woontoren. De aanvankelijk in het gebouw aanwezige maatschappelijke voorzieningen worden getransformeerd naar in hoofzaak kantoorfuncties en een horecavoorziening. Met circa 3.000 m2 bvo (circa 2.500 m2 vvo) is de kantoorfunctie relatief beperkt van omvang en staat in de juiste verhouding tot de omvang van de overige woon- en werkfuncties in het te herontwikkelen gebouw. Door deze nieuwe  invulling wordt leegstand bestreden, wordt een marktinitiatief gericht op transformatie met functiemenging op een geschikte woon-werklocatie omarmd. Ter plaatse ontstaat hierdoor een bijzondere op de toekomst afgestemde hoogstedelijke woon-werkplek in de directe nabijheid van het centrum, met een parkachtige (nader te realiseren) ruimte wat het woon- verblijfsklimaat ter plaatse in positieve zin ten goede komt.

3.11.2 Conclusie

Het toevoegen van circa 3.000 m2 bvo aan kantoorfuncties in de 'BunkerToren' aanvullend op de woonfunctie geeft meerwaarde aan de bewoners/gebruikers en omwonenden (bevordert de leefbaarheid) en past binnen het gemeentelijk beleid ten aanzien van de transformatie van een bestaand vanuit cultuurhistorisch oogpunt markant gebouw dat leegstaat en in verval is geraakt.

Hierdoor wordt een moderne toekomstbestendige hoogstedelijke woon-werk locatie ontwikkeld waar vanuit de markt behoefte is.

3.12 Prostitutie

Er bevinden zich in het plangebied géén prostitutiebedrijven.

3.13 Kabels, leidingen en straalpaden

3.13.1 Algemeen

Planologisch relevante leidingen dienen in het bestemmingsplan te worden bestemd. Tevens moeten relevante zones worden aangegeven, waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Daarnaast moeten optisch vrije paden in het bestemmingsplan worden opgenomen.

Beoordeling

In de directe omgeving van het plangebied zij daarnaast ook nog reguliere leidingen aanwezig (kabel-/nutsvoorzieningen). Bij aanvang van grond- en bouwwerkzaamheden zal de ligging van deze leidingen door middel van een Klick-melding in beeld gebracht worden (zie figuur 3.30).

Figuur 3.30: kabels en leidingen in Eindhoven (bron: atlas van de ondergrond) - in rood gemengd riool

3.13.2 Conclusie

Binnen het plangebied liggen geen hoofdtransportleidingen en straalpaden die vanuit ruimtelijk oogpunt relevant zijn voor verwerking in het bestemmingsplan. Tevens bevinden zich binnen het plangebied geen onder- of bovengrondse hoogspanningsleidingen. Ook in de nabijheid van het plangebied ontbreken dergelijke leidingen.

3.14 Niet gesprongen explosieven

3.14.1 Algemeen

Het gehele centrumgebied van Eindhoven heeft in de Tweede Wereldoorlog zwaar onder vuur gelegen. Bovendien zijn de geallieerden dwars door Eindhoven getrokken naar Son en er is over en weer geschoten met artillerie. Daarom is het nooit helemaal uit te sluiten dat er explosieven worden aangetroffen bij grondwerkzaamheden. Bij eventuele ontwikkelingen of uitbreidingen in risicovolle gebieden, waar na de Tweede Wereldoorlog, nog niet in de grond werd geroerd en er geen nadere onderzoeken hebben plaats gevonden, dient er uit het oogpunt van veiligheid en zorgvuldigheid bij het roeren van de bodem rekening mee te worden gehouden dat er een explosieven onderzoek noodzakelijk kan zijn.

3.14.2 Historisch archiefonderzoek

Aan de hand van uitgebreid historisch archiefonderzoek is voor Eindhoven geïnventariseerd welke locaties mogelijk kans hebben op de aanwezigheid van niet gesprongen conventionele explosieven (zogenaamde blindgangers). Voor de gebieden die 'explosieven-verdacht' zijn wordt een nader onderzoek gewenst geacht. Uit zo'n nader onderzoek moet dan blijken of een feitelijk explosieven onderzoek nodig is.

Op basis van dit onderzoek is er een beleidskaart met risicogebieden ontwikkeld, waarvoor in acht te nemen beheersmaatregelen geformuleerd zijn.

Figuur 3.31: risicogebieden 'niet gesprongen explosieven' in de omgeving van de projectlocatie

Uit bovenstaande afbeelding (figuur 3.31) blijkt dat de projectlocatie niet gelegen is in een risicogebied in de omgeving van de 'BunkerToren'. De blauw en rood gearceerd delen zijn risicobieden in de nabijheid van de locatie van de 'BunkerToren'. De volledig groen ingekleurde cirkel is een locatie waar in het verleden een explosief is gevonden en verwijderd.

3.14.3 Conclusie

Het aspect 'Niet gesprongen explosieven' staat de totstandkoming van dit bestemmingsplan niet in de weg.

3.15 Luchtvaart

Het plangebied is hemelsbreed op circa 6 kilometer afstand gelegen van Eindhoven Airport/Vliegbasis Eindhoven. Vanwege de veiligheid van het vliegverkeer brengt dit bepaalde (hoogte)beperkingen met zich mee. Het betreft beperkingen vanwege het obstakelbeheergebied, het ILS (Instrument Landing Systeem) en de invliegfunnels. Het plangebied ligt daarnaast binnen het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel.

Beperkingen vanwege het obstakelbeheergebied, het ILS (Instrument Landing Systeem), het vogelbeheersgebied behorende bij vliegveld Eindhoven Airport/Vliegbasis Eindhoven en het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel leveren geen belemmeringen op voor de ontwikkelingen binnen het plangebied. Verwezen wordt naar hetgeen hieromtrent is beschreven in paragraaf 3.2.4.

3.16 Hoogbouwbeleid

Hoogbouwbeleid

In de notitie 'De derde dimensie van een laagbouwstad, Hoogbouwvisie Eindhoven' (Gemeente Eindhoven, vastgesteld door de Raad in haar vergadering van 16 december 2008) is het hoogbouwbeleid van de gemeente Eindhoven vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald.

Figuur 3.32: Hoog- en laagbouwstructuren uit 'De derde dimensie van een laagbouwstad, Hoogbouwvisie Eindhoven'

Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert; aan de andere kant is Eindhoven een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop groenvoorzieningen.

Het is daarom belangrijk en wenselijk dat gebieden in de stad zich sterk van elkaar onderscheiden om daarmee die diversiteit te waarborgen. Vanuit die visie bezien moeten duidelijke keuzes worden gemaakt over de gebieden waar hoogbouw wel of niet wordt toegestaan. Dit is sterk afhankelijk van externe factoren en de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer speelt een bepalende rol. Een belangrijke functie wordt toegedicht aan de HOV-lijnen.

In de Hoogbouwnotitie wordt onderscheid gemaakt tussen:

• hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog);
• de M-categorie (structuur dragende hoogbouw tot 45 meter);
• de L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter);
• de XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot 105 meter);
• en de XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter).

In de hoogbouwnotitie is het plangebied gesitueerd in (of raakt aan) het gebied aangeduid als 'nader te onderzoeken intensivering' (zie figuur 3.32). Hoge gebouwen versterken immers de stedelijkheid van het centrum en bovendien kondigen ze het centrum aan in de wijde omgeving. De intensivering zal echter voornamelijk in het stationsdistrict en het Emmasingelkwadrant plaats vinden. Deze gebieden liggen net buiten het plangebied. Wel van belang is het gegeven dat de Binnenring de 'parelsnoer' voor hoogbouw in de binnenstad vormt, waarbij continu aansluiting wordt gezocht bij de bestaande omliggende hoogtes.

Het aanwijzen van kansrijke gebieden voor hoogbouw betekent niet dat hoogbouw zonder meer op de locaties worden toegelaten. Voor iedere afzonderlijke locatie gelden een aantal programmatische, ruimtelijke en technische criteria waaraan deze nieuwe hoogbouw moet voldoen. Deze criteria zijn in de hoogbouwnotitie benoemd. Een belangrijk programmatisch criterium is afstemming met de prioriteitennota. In deze nota wordt onder andere aangegeven dat het centrumgebied qua toevoegen van kantoren en appartementen prioriteit heeft, maar dat gewaakt moet worden voor overaanbod wat op den duur kan leiden tot leegstand.

In de Hoogbouwnotitie is aangegeven dat in het centrumgebied, en met name in het stationsgebied, mogelijkheden zijn voor verdere intensivering. In het centrum staan reeds veel hoge torengebouwen. Het gebied wordt daarnaast met de doorontwikkeling van de HOV-lijnen steeds beter bereikbaar. Hoge gebouwen versterken de stedelijkheid van het centrum en kondigen het centrum van de stad in de wijde omgeving aan.

De John F. Kennedylaan bevat te koesteren hoogbouwstructuren, waarbij continu aansluiting wordt gezocht bij de bestaande omliggende hoogtes. Het type gebouwen van formaat begeleidt de Kennedylaan en is daarmee kenmerkend voor de entree vanaf de snelweg tot het centrum van Eindhoven De planlocatie leent zich, door de bijzondere ligging in de radiaalconcentrische structuur van de stad en de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, voor hoogbouw (XL-categorie).

Aangegeven wordt verder in de hoogbouwnotitie, dat de situering van de toren moet passen in de ruimtelijke structuur van punten, lijnen en vlakken. Hoogbouw sluit aan bij hoogtes in de omgeving en versterkt de herkenbaarheid van de stedelijke hoofdstructuur en de skyline van de stad. Hoogbouw initiatieven moeten worden ingetekend in een isometrie van de wijdere omgeving, zodat de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit een oordeel kan geven over de ruimtelijke impact die het object te weeg brengt.

Het plangebied c.q. bouwplan

Het ontwerp voor de Bunkertoren aan de John F. Kennedylaan bestaat uit een rank torengebouw met een hoogte van 100 meter. De voorgestelde hoogte behoort tot de XL-categorie (tot 105 meter) uit voormeld hoogbouwbeleid.

In de ruimtelijke vorm van de stad wordt een (toren)gebouw met deze hoogte aangemerkt als “stedelijk oriëntatiepunt”. Het is een type gebouw dat herkend gaat worden als een bekend punt in de stad. Daarmee markeert het gebouw de bijzondere ligging van deze locatie tegenover het TU/e Campus en aanhakend aan de noordzijde van het centrumgebied. Het gebouw met deze hoogte staat bovendien aan een (moderne) radiale invalsweg van de stad en draagt bij aan een herkenbare entree vanaf de snelweg naar het centrum vanaf de noordkant.

Aldus sluit het bouwplan voldoende aan bij de hoogbouwvisie.

3.16.1 Conclusie

De bouw van de 'BunkerToren' met een hoogte van 100 meter ten noorden van het station past binnen de gemeentelijke Hoogbouwvisie. Op de planlocatie op de grens met het centrumstedelijk gebied, ten noorden van het station, vormt de woontoren met een bouwhoogte van 100 meter een uitstekende vorm van verstedelijking passend binnen de gemeentelijke Hoogbouwvisie (XL-categorie tot 105 meter).

3.17 Windhinder

In Nederland bestaat tot op heden geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar niet hoeft te worden meegenomen in de afwegingen. Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

In 2006 is wel de privaatrechtelijke norm NEN 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' uitgekomen. Deze norm geeft richtlijnen (methodes) voor het uitvoeren van een windtunnel- en CFD onderzoek om het windklimaat te toetsen.

Daarbij wordt een beoordelingsmethodiek voor windhinder en windgevaar omschreven. Hierbij wordt gewerkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. In een tabel is voor verschillende situaties en activiteiten (doorlopen, slenteren, langdurig zitten) een beoordeling van het windklimaat gegeven (slecht, matig, goed). Daarnaast is een toetsingskader ten aanzien van windgevaar uitgewerkt.

De NEN 8100 is een privaatrechtelijke norm en niet aangewezen in het Bouwbesluit of andere wetgeving. In Nederland is de NEN 8100 sinds het verscheiden in 2006 de meest gebruikte norm voor het onderzoeken en beoordelen van het windklimaat.

Tabel: beslismodel NEN 8100

De bouwhoogte van de 'BunkerToren' in het plangebied is met een bouwhoogte van 100 meter ruimschoots hoger dan de maatgevende hoogte van 30 meter. Op basis hiervan is derhalve onderzoek noodzakelijk om het windklimaat nauwkeurig en zorgvuldig te beoordelen.

Theoretische beschouwing

Het plaatsen van een hoogbouw (100 meter) op een locatie heeft logischerwijs invloed op het winklimaat in de omgeving. In eerste aanleg is er daarom een theoretisch beschouwing uitgevoerd omtrent windhinder of windgevaar. Daarbij is het ambitieniveau bepaald voor het windklimaat in het openbare gebied in de directe omgeving van de 'Bunkertoren' (in lijn met de normering NEN 8100:2006 – Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving). Deze ambities gelden als uitgangspunten en randvoorwaarden voor windhinder en windgevaar en zijn nadien in een uitgevoerd windonderzoek beoordeeld. Het ambitieniveau is vastgelegd in een separate notitie die integraal als bijlage 6 bij de toelichting is gevoegd.

In onderstaande figuren is het ambitieniveau voor windhinder (zie figuur 3.33) en het windgevaar (zie figuur 3.34) rondom de 'BunkerToren' vastgelegd.

Figuur 3.33: ambitieniveau windhinder (bron: Deerns)

Figuur 3.34: ambitieniveau windgevaar (bron: Deerns)

Windhinderonderzoek

Doordat zeer vele factoren het windklimaat in een plangebied bepalen, kan een theoretische beschouwing niet een even nauwkeurig beeld geven als een windtunnelonderzoek of CFD- conform de NEN 8100.

Derhalve is met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) simulaties een onderzoek gedaan naar de te verwachten windhinder rondom de nieuw te bouwen 'Bunkertoren'. Het berekende windklimaat is vervolgens beoordeeld door middel van het beslismodel zoals beschreven in de NEN 8100, de Nederlandse norm voor windhinder en windgevaar in de bebouwde omgeving. Dit onderzoek is als separate bijlage 7 integraal bij de toelichting gevoegd.

Uit de resultaten volgt dat voor de situatie zonder vegetatie, hoofdzakelijk de kwaliteitsklasse C gehaald wordt, met daarbij ook enkele gebieden met klassen B en D. In dit geval is er slechts een goed windklimaat te verwachten voor de activiteitenklasse 'doorlopen'.

De onderzoeksresultaten met veelvuldige vegetatie geven aan dat een overwegend goed windklimaat te verwachten is binnen alle activiteitenklassen (doorlopen, slenteren en langdurig zitten). Rondom de 'BunkerToren' is er nergens een beoordeling slecht.

Het ambitieniveau zoals opgenomen in de theoretische beschouwing (zie hiervoor), omschrijft een beoordeling van minimaal kwaliteitsklasse D in het merendeel van het gebied rondom de Bunkertoren. In beide situaties (met en zonder vegetatie) wordt aan deze vereiste voldaan. Voor de ruimte nabij de voordeuren van de woningen gelegen aan de Bisschopsmolen, ten westen van 'de BunkerToren', is een goede beoordeling binnen activiteitenklasse II (slenteren) vereist. Met het in acht nemen van zowel de bestaande als de te planten vegetatie wordt ook aan deze vereiste voldaan. Zonder vegetatie is dit echter niet het geval. Vegetatie op die locaties zal dus nodig zijn.

Uit de berekeningen blijkt bovendien dat er volgens het gevaarcriterium in de NEN 8100 geen risico is op windgevaar, noch in de situatie zonder, noch in de situatie met vegetatie.

De te verwachte windhinder is derhalve sterk afhankelijk van het toepassen van vegetatie. Het gunstige effect van de vegetatie bestaat erin dat ze de wind ver boven voetgangersniveau (tussen 4 en 10 meter hoogte) gedeeltelijk afleidt en de windsnelheden reduceert. Wanneer voor de activiteitenklassen 'slenteren' of 'langdurig zitten' het kenmerk “goed” behaald moet worden rondom de 'BunkerToren', zal er veelvuldig vegetatie toegepast moeten worden, zoals voorzien in de planontwikkeling, om een verhoogd comfortniveau te realiseren.

Verder laten de berekeningen zien dat de bouw van 'de BunkerToren' niet leidt tot een slechte kwaliteitsklasse in de achtertuinen van de nabijgelegen woningen (Bisschopsmolen en Stevertsemolen). In beide situaties wordt het windklimaat hier grotendeels als goed beoordeeld voor de activiteitenklasse langdurig zitten (kwaliteitsklasse A), en dit al in de situatie zonder vegetatie.

3.17.1 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect windhinder de totstandkoming van dit bestemmingsplan niet in de weg staat.

3.18 Bezonning en privacy

Privacy

De oriëntatie van de laagbouw (begane grondlaag en 1e verdieping) met voornamelijk kantoorfuncties en de horecavoorziening richt zich voor wat betreft de kantoorfuncties voornamelijk op de westzijde richting de Bisschopsmolen (zie hieronder 1), de noordzijde richting de bebouwing aan de Stevertsemolen (zie hieronder 2) en het eigen binnenterrein. De horecavoorziening met terrasfunctie is gericht op de zuidzijde naar de Vincent van den Heuvellaan. De woningen aan de Bisschopsmolen bevinden zich op circa 26-30 meter van de nieuwe kantoorfuncties en de woningen aan de Stevertsemolen op circa 50 meter (achtertuinen) en circa 60 meter (achterzijde van de woningen) zullen weinig tot geen overlast ondervinden van deze kantoorfuncties. Rekening houdende met een stedelijke omgeving en de afstanden tot deze woningen zal privacy voldoende gewaarborgd zijn.Zie hiervoor figuur 3.35.

De oriëntatie van de hoogbouw is alzijdig. Het torenelement heeft naar de noord- en westzijde zicht op de bestaande woonbebouwing. De woningen op de verdiepingen met oriëntatie naar het noorden en het westen hebben zicht op de woningen en tuinen in de omgeving (zie 1, 2, 3 ,4 en 5). De daarbij behorende afstanden en zichthoek bepalen de mate van inkijk en daaraan gekoppelde privacy vermindering (zie figuur 3.35). De betreffende afstanden zijn:

• nr. 1 circa 26-30 meter tot woningen en 45 meter tot achtertuin;
• nr. 2 circa 50 meter tot achtertuin en 65 meter tot woningen;
• nr. 3 tussen de circa 80 en 130 meter voor woningen;
• nr. 4 circa 90 meter tot woningen;
• nr. 5 circa 200 meter tot woningen.

De privacy van de bestaande woningen (en achtertuin) in de omgeving wordt gewaarborgd door het zo veel mogelijk beperken van het directe zicht erop, door toepassing van bijvoorbeeld niet-transparante balkonvoorzieningen in combinatie met terug liggende beglazing.

Beoordeling

Figuur 3.35: afstanden omliggende bebouwing tot nieuwbouw 'BunkerToren'

In een binnenstedelijk gebied is aantasting van privacy en vrij uitzicht als gevolg van nieuwe ontwikkelingen niet uit te sluiten. Toch is tijdens het ontwerp en de oriëntatie van het gebouw zoveel mogelijk rekening gehouden met de privacy van (bewoners van) de omliggende bebouwing.

Indien belanghebbenden in de omgeving niettemin menen door de nieuwe planologische mogelijkheden op de planlocatie in een nadelige positie zijn komen te verkeren (privacy vermindering) en ten gevolge daarvan schade lijden of zullen lijden, dan kunnen zij een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade indienen bij de gemeenteraad van Eindhoven. De gemeente zal deze aanvraag door een onafhankelijke deskundige vervolgens laten beoordelen en op basis van een uitgebracht deskundigenadvies een besluit nemen over de eventueel te vergoeden schade en de omvang ervan.

Bezonning

Door middel van een bezonningsstudie is het effect van de schaduwwerking van de voorgestane bunkertoren in beeld gebracht (zie figuur 3.36). Deze bezonningstudie is integraal als bijlage 5 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Uit de bezonningstudie blijkt dat er sprake is van schaduwwerking op naburige percelen.

In de bezonningstudie is de schaduwwerking van de 'BunkerToren op de omgeving op verschillende momenten van de dag op vier momenten in het jaar in beeld gebracht. Het oppervlak dat door schaduw van de toren wordt bestreken is in de periode van de winter, met het minst aantal zonne-uren, het grootst van alle jaargetijden.

In andere tijden van het jaar (lente en herfst) is schaduwwerking uitsluitend aanwezig in de vroege ochtend richting de Bisschopsmolen en de Veldmaarschalk Montgomerylaan en rond het middaguur richting de Stevertsemolen.

De schaduw in de zomerperiode, met het hoogste aantal zonne-uren en grootste lichtsterkte van de zon, blijft het grootste deel van de dag binnen het open terreingedeelte van de 'BunkerToren'. Uitsluitend in de ochtend is er sprake van schaduwwerking richting de Bisschopsmolen.

Afbeeldingen 3.36: schaduwwerking bunkertoren naar de omgeving in de zomerperiode

Beoordeling

De schaduwwerking is beperkt tot een deel van de woningen met achtertuin aan de Bisschopsmolen en de Stevertsemolen alsmede de woonbebouwing aan de Veldmaarschalk Montgomerylaan gedurende een beperkte periode van de dag en het jaar en derhalve beperkt van omvang voor deze planontwikkeling.

Niettemin kan het zijn dat belanghebbenden in de omgeving menen door de nieuwe planologische mogelijkheden op de planlocatie in een nadelige positie zijn komen te verkeren (schaduwwerking) en ten gevolge daarvan schade lijden of zullen lijden. Hiervoor kan men op het daartoe geëigende moment een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade indienen bij de gemeenteraad van Eindhoven. De gemeente zal deze aanvraag door een onafhankelijke deskundige vervolgens laten beoordelen en op basis van een uitgebracht deskundigenadvies een besluit nemen over de eventueel te vergoeden schade en de omvang ervan.

3.18.1 Conclusie

De beperkingen ten aanzien van privacy en schaduwwerking op omwonden, die het gevolg zijn van de realisatie van de woonbebouwing (toren) binnen het plangebied, staan de ontwikkeling ervan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Milieueffectrapportage

4.1.1 Wettelijk kader

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.

De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kader stellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader zijn met name 11.2 en 11.3 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om:

• D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen;
• D 11.3: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein.

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

4.1.2 Geen stedelijk ontwikkelingsproject

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Beoordeling plan

Het project de 'BunkerToren' betreft de realisatie van 210 gestapelde woningen alsmede 3.000 m² bvo geschikt voor kantoren en 1.000 m² bvo voor horeca.

Deze gestapelde woningen, kantoren en bouwvolumes in bestaand gemengd gebied komen overeen met de directe omgeving van het plangebied. THet bouwontwerp van de 'BunkerToren' voorziet in de plaatsing van een woontoren bovenop de bestaande "Bunker".

Het plangebied is gelegen in hoog stedelijk gebied, binnen de ring van Eindhoven en nabij het centrum. Een dergelijke stedelijke ontwikkeling past daardoor goed in het aanwezige stedelijke woonmilieu.

Het planvoornemen zal wat betreft verkeer aansluiten op de aanwezige infrastructuur (John F. Kennedylaan, Vincent Van Den Heuvellaan en Bisschopsmolen). De infrastructuur heeft voldoende capaciteit en hoeft hierdoor niet worden opgeschaald. Het plangebied is daarom goed bereikbaar. De parkeerbehoefte die deze ontwikkeling met zich mee brengt wordt op eigen terrein opgelost. De ondergrondse parkeergarage in de 'BunkerToren' biedt ruimte aan 98 parkeerplaatsen.

Tenslotte wordt nog opgemerkt dat de uitgevoerde onderzoeken (bodem, hoogbouw, bomeneffectanalyse, flora & fauna, geluid en water/duurzaamheid) aantonen dat het realiseren van deze woningen op de locatie voldoet aan de wettelijke eisen vanuit milieuoogpunt. De verrichte onderzoeken onderstrepen de conclusie dat geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten. De bodem wordt ter plaatse van een geconstateerde verontreiniging gesaneerd. Hierdoor heeft de planontwikkeling een positief effect op het plaatselijke milieu.

4.1.3 Conclusie

Hieruit kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is daardoor niet van toepassing. Ter aanvulling van het voorgaande volgt in dit hoofdstuk de toetsing van het planvoornemen aan de wettelijke normen wat betreft ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, duurzaamheid, bodem, natuur en water.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.2.1 Algemeen

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen dan andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

4.2.2 Staat van bedrijfsactiviteiten

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

Bij dit bestemmingsplan is geen Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen aangezien in het plangebied géén bedrijfsactiviteiten worden toegestaan.

4.2.3 Milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing op milieuhygiënische aspecten is een milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen wonen en bedrijfsmatige functies/activiteiten. Om milieuzonering hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de Staat van bedrijfsactiviteiten als benoemd in paragraaf 4.2.2.

In de omgeving van het plangebied zijn géén bedrijven gelegen die een mogelijke beperking met zich mee kunnen brengen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van de voorgestane bestemming met woonfunctie, kantoorfunctie en horeca.

Relevante milieubelastende bedrijven zijn gesitueerd op een afstand van meer dan 400 meter op de werklocaties aan de Visserstraat, op meer dan 500 meter op het terrein TU/e-Campus alsmede bedrijfsmatige activiteiten op het spoor (op tenminste 425 meter).

Voor wat betreft de te realiseren horeca-voorziening op de projectlocatie in de bunkertoren (grandcafé/restaurant) geldt een in acht te nemen afstand van 10 meter tot woonfuncties (milieuaspecten geur/geluid). Deze afstand wordt in acht genomen zowel ten aanzien van de omliggende grondgebonden woningen aan de Bisschopsmolen alsmede de woningen in de 'Bunkertoren' zelf.

Daarnaast zal de horecavoorziening moeten voldaan aan de eisen die gelden vanuit het Activiteitenbesluit voor een horeca-inrichting, waaronder begrepen het stemgeluid van personen op een onverwarmd of onoverdekt terrein (terras). Indirecte hinder qua geluid met betrekking tot verkeersbewegingen van en naar de inrichting (horecavoorziening met terrasfunctie) is ter plaatse niet aan de orde gelet op de niet-bereikbaarheid van de voorziening met voertuigen (specifiek) en de algemene afwikkelingen van verkeer naar de projectlocatie (zie paragraaf 3.8).

4.2.4 Conclusie

In het kader van onderhavige ontwikkeling is geen nader specifiek onderzoek nodig. Het aspect leefomgeving en bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan. Ook worden de aanwezige bedrijven in de omgeving van het projectgebied niet onevenredig in hun bedrijfsactiviteiten geschaad door de voorgestane woningbouw.

4.3 Geluid

4.3.1 Wettelijk kader

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggende bestemmingsplan is er sprake van een geluidgevoelige bestemming c.q. toegelaten geluidsgevoelige functie, te weten een woongebouw respectievelijk een woonfunctie.

4.3.2 Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. Binnen de geluidzone van een weg moet de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen voldoen

De Wet geluidhinder maakt bovendien onderscheid tussen zogenaamde bestaande situaties en nieuwe situaties. Ingevolge hoofdstuk VI, afdeling 3 ("bestaande situaties") van de Wet geluidhinder hoeft voor de reeds aanwezige geluidgevoelige bebouwing geen nieuw akoestisch onderzoek te worden ingesteld.

Het bestemmingsplan voorziet in (onder meer) de bouw van woningen, zijnde nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zodat nader akoestisch onderzoek naar geluidbelastingen ten gevolge van het wegverkeerslawaai noodzakelijk is.

Het plan ligt in de zone van de John F. Kennedylaan, Fellenoord en de Veldmaarschalk Montgomerylaan (gezoneerde wegen). De overige wegen in en nabij het plangebied (Vincent van den Heuvellaan en Bisschopsmolen) zijn 30 km per uur wegen. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone (zijn niet gezoneerde wegen), zodat hiervoor geen hogere waarden kunnen worden aangevraagd of verleend.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel te worden beoordeeld of de geluidbelasting op de gevels van nieuw te bouwen woningen nabij niet gezoneerde wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur voldoet aan de voorkeursgrenswaarden van 48 dB.

Onderzoek

Op basis van het voorgaande is voor zowel de zoneplichtige wegen als voor de genoemde 30-km/uurwegen door onderzoek getoetst of de geluidsbelasting van de nieuw te bouwen woningen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Voor het integrale akoestisch onderzoek wordt verwezen naar bijlage 9 van de toelichting.

De voornaamste bevindingen zijn hieronder weergegeven (zie tevens hieronder tabel 1 en tabel 2):

• Voor de 30 km/uur wegen Vincent van den Heuvellaan en Bisschopsmolen geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijdt.
• Voor de gezoneerde Fellenoord en Veldmaarschalk Montgomerylaan geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijdt.
• Voor de gezoneerde John F. Kennedylaan geldt, dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. Op alle appartementen gelegen aan de oostelijke zijde, en gedeeltelijk aan de noordelijke en zuidelijke zijde, wordt deze voorkeursgrenswaarde overschreden. Op een klein deel (met name de woningen aan de oostelijke zijde tot verdieping 14) wordt ook de 53 dB grenswaarde uit het gemeentelijk ontheffingenbeleid overschreden.
• De maximale wettelijke ontheffingswaarde van 63 dB wordt op géén enkele woning overschreden.

Tabel 1: Geluidsbelasting per 6 verdiepingen

Tabel.2 Geluidbelasting ten gevolge van de John F. Kennedylaan per verdieping per gevel

Conclusie

Uit tabel 2 blijkt dat naast de voorkeursgrenswaarde ook de grenswaarde van 53 dB uit het gemeentelijk beleid wordt overschreden (oranje gemarkeerd in tabel 1) op een aantal verdiepingen, tot en met uiterlijk de 13e verdieping. Indien met maatregelen de geluidbelasting van 53 dB niet behaald kan worden, dienen de woningen te worden voorzien van een geluidluwe zijde (ten hoogste 48 dB).

Voor woningen waarbij de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden maar niet de gemeentelijke grenswaarde van 53 dB (geel gemarkeerd), wordt voldaan aan het gemeentelijk ontheffingenbeleid. Deze woningen komen in aanmerking voor de verlening van een hogere grenswaarde en hiervoor is de procedure voor een beschikking hogere grenswaarde gevoerd. Met betrekking tot de beschikking hogere waarde wordt nader ingegaan in paragraaf 4.3.6.

Het aspect geluid vormt, met inachtneming van het bepaalde in het Besluit hogere waarden Wet geluidhinder, dan ook geen belemmering voor de voorgestane invulling van het plangebied c.q. totstandkoming van het onderhavige bestemmingsplan.

4.3.3 Railverkeerslawaai

Ten zuiden van de projectlocatie liggen de spoortrajecten Eindhoven-Venlo en Eindhoven-Maastricht. Het plangebied ligt binnen de wettelijke zone van deze spoorbaantrajecten.

Gezien de ligging van het plangebied mede in relatie tot de in het tussengebied afschermende bebouwing kan geconcludeerd worden dat de voorkeursgrenswaarde van Lden 55 dB zoals genoemd in het Besluit geluidhinder niet wordt overschreden.

4.3.4 Industrielawaai

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder, waarop de vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers is toegestaan. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde op onderhavig plan.

4.3.5 Luchtvaartlawaai

Het plangebied ligt hemelsbreed op circa 7 kilometer van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militaire luchthaven met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). De Wet luchtvaart regelt het gebruik van luchtvaartuigen en luchtvaartterreinen in Nederland. De wet voorziet in regels over besluitvorming en normen voor alle luchthavens. Op basis van deze wet is voor luchthaven Eindhoven een luchthavenbesluit vastgesteld.

De Wet luchtvaart regelt onder andere dat grenswaarden moeten worden vastgesteld voor de maximaal toegelaten geluidbelasting door landende en opstijgende luchtvaartuigen. Deze geluidsbelasting wordt uitgedrukt in Kosteneenheden (Ke). De nadere regelgeving over de geluidsbelasting staat in het Besluit militaire luchthavens. De grenswaarde voor de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor het burgerluchtverkeer en voor het militaire luchtverkeer is in beginsel 35 Ke. Deze grenswaarde geldt voor woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen (art. 1 Besluit militaire luchthavens jo artikel 1.1 Bouwbesluit 2012) en voor standplaatsen en ligplaatsen.

De ligging van de Ke contouren is opgenomen in het luchthavenbesluit Eindhoven. In bijlage 7 bij dit besluit is de 35 Ke contour voor het militaire luchtverkeer aangewezen en in bijlage 8 van dit besluit de contour van het commercieel burgerluchtverkeer. De cumulatieve Ke contouren staan in bijlage 3 van dit besluit. De 35 Ke contour is tevens in het Barro en Rarro verwerkt. Hierbinnen zijn geen geluidsgevoelige objecten (woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede standplaatsen en ligplaatsen) toegestaan. Het plangebied ligt op een afstand van circa 6 kilometer van deze geluidszone.

Figuur 4.1: kaartbeeld met relevante geluidzone's behorende bij de luchthaven

Het plangebied is niet gelegen binnen de invloedssfeer van Eindhoven Airport. Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

4.3.6 Hogere grenswaarde

Beleid gemeente Eindhoven

Aanvullend op de Wgh heeft de gemeente Eindhoven eigen beleid met betrekking tot de verlening van hogere grenswaarden. Er is sprake van een hogere grenswaarde bij een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In het beleid zijn voorwaarden en criteria opgenomen waar aan voldaan moet worden alvorens een hogere waarde kan worden verleend.

In de basis geldt er bij een hogere grenswaarde een onderzoeksplicht naar maatregelen om de geluidbelasting te doen reduceren tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Dit sluit aan bij de Wgh. Maatregelen dienen worden onderzocht achtereen volgend aan de bron, in het overdrachtsgebied of bij de ontvanger.

Aanvullend dient bij een hogere grenswaarde te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Bij een geluidbelasting van meer dan 53 dB (wegverkeer) geldt een verplichting van tenminste één geluidluwe zijde waaraan verblijfsruimte is gesitueerd.
• Wanneer de bestemming ligt binnen de zone van meerdere bronnen dan geldt dat de gecumuleerde geluidbelasting de maximaal toelaatbare grenswaarde niet mag overschrijden.

Wanneer de maximaal toelaatbare grenswaarde wordt overschreden is een dove gevel noodzakelijk. Met het gebruik van dove gevels wordt in Eindhoven zeer terughoudend omgegaan. Een "dove gevel" is een bouwkundige constructie zonder te openen delen. Bij het gebruik van een "dove gevel" vindt geen toetsing plaats aan grenswaarden. Het gebruik van een "dove gevel" moet gezien worden als een noodgreep. Het draagt onvoldoende bij aan kwaliteit van de leefomgeving.

Akoestisch onderzoek

Uit akoestisch onderzoek (zie bijlage 9) blijkt dat, ter plaatse van de projectlocatie de wettelijke vastgestelde voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden.

Maatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn aan de bron en in het overdrachtsgebied niet haalbaar geacht:

• Het aanbrengen van een geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het weg- en railverkeer tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in de onderhavige situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is niet mogelijk in onderhavige situatie.
• Het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregelen) is wel doelmatig en kan enkele dB's geluidsreductie opleveren, maar het toepassen van deze maatregel ontmoet overwegende bezwaren van financiële aard.

Ontheffing hogere grenswaarden

Het is mogelijk om ontheffing te verlenen op basis van het Hogere waardenbeleid van de gemeente Eindhoven. Aangezien:

• de maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor nieuwbouw op de verdiepingen 2 en 12 t/m 32 niet wordt overschreden;
• bij 3 woningen op verdieping 1 het een 'transformatie' betreft ofschoon niet voldaan wordt aan de 53 dB grenswaarde of een geluidluwe gevel (max. 48 dB):

Het betreft 3 woningen die op de eerste verdieping mogelijk worden mogelijk gemaakt in het te transformeren gedeelte van het bestaande en te behouden gebouwgedeelte van ‘De Bunker’. Aangezien het hier een bijzondere bestaande situatie (transformatie in een ‘bestaand gebouwdeel’) betreft, kan naar analogie van vergelijkbare gevallen, voor deze drie woningen afgeweken worden van het hogere waardenbeleid, doordat voldaan wordt aan de voorwaarden voor het hogere waardenbeleid van de gemeente Eindhoven, wanneer het ontbreken van een geluidluwe zijde wordt gecompenseerd door een adequate geluidwering van de gevel, gedimensioneerd op een binnenniveau van 33 dB.

• bij 38 woningen voor de verdiepingen 1 en 3 t/m 11 wordt in eerste instantie niet voldaan aan de 53 dB grenswaarde of een geluidluwe gevel (max. 48 dB). Door het treffen van maatregelen aan de loggia kan alsnog een geluidluwe gevel worden gecreëerd.

Geluidluwe gevel via loggia

Op gevels van de loggia zijn te openen delen (zoals ramen en deuren) mogelijk waarbij een aanvaardbaar akoestisch leefklimaat kan worden geborgd. Voorwaarden hiervoor zijn aanpassingen aan het plafond (de absorptie) en de hoogte van de balustraden. De loggia van deze 38 woningen worden voorzien van een absorptie van 70% op de plafonds. Daarnaast worden de balustrades, welke een standaardhoogte van 1,20 meter hebben in het ontwerp, verhoogd met een glazen opzetrand van 0,40 meter hoogte. De balustrades zullen daarmee een hoogte van 1,60 meter hebben. Op deze 38 woningen kan via de loggia alsnog worden voldaan aan het gemeentelijk beleid, doordat de balustrade en de inkeping van de loggia leidt tot een geluidsafname op de buitengevels binnen de loggia. De geluidbelasting bedraagt hier ten hoogste 42 dB, waardoor op iedere woning geluidluwe gevels worden geborgd en zodoende voor de woningen hogere waarde kunnen worden verleend.

Onderzoek gevelwering

Aangezien in onderhavige situatie sprake is van een procedure hogere waarde, is voor de woningen een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels uitgevoerd. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen conform dit onderzoek kan een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd worden en is er dus te allen tijde sprake van een goed woon- en leefklimaat. Zie voor het integrale onderzoek bijlage 10 bij de toelichting.

4.3.7 Conclusie

Op 43 van de 210 te realiseren woningen is sprake van overschrijding van de 53 dB grenswaarde. Twee hoekwoningen beschikken daarbij over een geluidluwe zijde. De overige 41 woningen beschikken niet over een geluidluwe zijde. Voor de 3 nieuw te realiseren woningen in het bestaande gebouw ('transformatie') geldt een ontheffing uit het gemeentelijk beleid. Voor 38 woningen kan in eerste instantie niet worden afgeweken van het gemeentelijk ontheffingenbeleid. Door het creëren van een geluidluwe zijde in de loggia's van de 38 woningen kan alsnog voldaan worden aan het Hogere waardenbeleid van de gemeente Eindhoven.

Op basis van de resultaten van akoestisch onderzoek (zie paragraaf 4.3.7 en bijlage 9) wordt een procedure hogere grenswaarde doorlopen. Dit betekent, dat alvorens het bestemmingsplan kan vastgesteld de procedure tot vaststelling van hogere ontheffingswaarden moet zijn gevolgd.

4.4 Luchtkwaliteit

4.4.1 Wettelijk kader

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3, voor fijnstof (PM10) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m3, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

4.4.2 Besluit niet in betekenende mate bijdragen

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3.000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt ;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

4.4.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

4.4.4 Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

4.4.5 Toetsing

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het plan omvat de realisatie van 210 woningen, 3.000 m2 bvo kantoor en 1.000 m2 bvo aan horeca. Dit past binnen de getalsmatige begrenzing voor “niet in betekende mate” projecten.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordenings-praktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel Grenswaarden maatgevende stoffen Wm 

Stof	Toetsing	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

• De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval. 
• Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wm behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007). 

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Goed woon- en leefklimaat

Sinds 2010 vindt jaarlijks een monitoring van de luchtkwaliteit in Nederland plaats van het NSL. Daarin wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten, die zijn opgenomen in het NSL, bijgehouden. Zie figuur 4.2.

Figuur 4.2: rekenpunten NSL-monitoring plangebied De Bunker

Op basis van de NSL-monitoringstool blijkt dat de achtergrondconcentraties fijn stof (PM10)en stikstofdioxide (NO2) ter plaatse van het plangebied (nabij de John F. Kennedylaan) in 2016/2017 respectievelijk 20,115 u/m3 en 31,075 µg/m3 bedragen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de wettelijke norm voor beide stoffen van 40 µg/m3. Zie de figuren 4.3 en 4.4.

Figuur 4.3: PM10 -concentratie – 2016 – Eindhoven (bron: Monitoring NSL)

Figuur 4.4: NO2-concentratie – 2016 – Eindhoven (bron: Monitoring NSL)

Voor zeer fijn stof (PM2.5) geldt een norm van 25 µg/m3. Ter plaatse van het plangebied bedraagt de concentratie zeer fijn stof op grond van het NSL 12,843 µg/m3. Hiermee wordt ook voor zeer fijn stof voldaan aan de geldende normen. Ook het aantal normoverschrijdingsdagen bedraagt minder dan de wettelijke normering.

Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal er sprake zijn van een toename van verkeer ten opzichte van de referentie situatie op de maatgevende weg John F. Kennedylaan zoals hierboven beschreven in 2016. De programma invulling die in het plangebied zal worden gerealiseerd is echter van een zodanige omvang met daaraan gekoppelde verkeersintensiteiten dat deze kan worden aangemerkt als een ontwikkeling die 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een toets aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het projectplan binnen het plangebied voorziet bovendien niet in gevoelige bestemmingen, noch is het plangebied gelegen in de nabijheid van een provinciale of rijksweg. Om die reden vindt het Besluit gevoelige bestemmingen in dit gebied geen toepassing.

4.4.6 Conclusie

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. c.q. geen invloed heeft op de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden in het plangebied. Langs de beschouwde weg wordt, ook na realisatie van de ontwikkeling ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden. Ter plaatse van zowel het plangebied, als omgeving zal dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid.

4.5.1 Wettelijk kader

Het algemene Rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen door bedrijven (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens.

Dat gebeurt o.a. door te voorkomen dat te dicht bij kwetsbare bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren. Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet getoetst worden aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

4.5.2 Gemeentelijk beleid: Visie Externe Veiligheid

Naast het Rijksbeleid moeten nieuwe ontwikkelingen in Eindhoven passen binnen de Visie Externe Veiligheid Eindhoven (hierna: Visie EV). De Visie EV heeft geen wettelijke basis, maar is door de gemeenteraad van Eindhoven op 19 mei 2009 vastgesteld, waardoor het een kaderstellend beleidsstuk wordt. In het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen) is namelijk aangeven dat gemeenten die over een structuurplan met aandacht voor externe veiligheid beschikken tot een lichtere invulling van de verantwoordingsplicht kunnen komen. Belangrijke afwegingen zijn dan immers in de Visie EV gemaakt. De Visie EV gaat niet boven de landelijke wetgeving. Wél is de Visie EV gelijk te stellen met andere gemeentelijke beleidsdocumenten en verordeningen, en dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de Visie EV kunnen worden gemotiveerd.

Met de Visie EV wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de Visie EV wordt duidelijk gemaakt waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid (domein fysieke stad) en onder welke veiligheidsverhogende condities (domein risicobron) dat mogelijk is. Duidelijk wordt gemaakt waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid (domein beheersbaarheid). Tegelijkertijd wordt helder gemaakt waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

Voor de risicobeoordeling van bestemmingsplannen en milieubeheervergunningen mag de beoordeling beperkt worden tot het invloedsgebied. In algemene zin geldt dat hoe dichter bij de bron hoe hoger het risico en hoe groter de noodzaak tot aanvullende veiligheidsverhogende maatregelen. Voor ruimtelijke ontwikkelingen in het gedeelte van het invloedsgebied buiten het aandachtsgebied van spoor, wegen en vliegveld is overeenkomstig de wetgeving een Verantwoordingskader Groepsrisico gemaakt. In dat gebied volstaan wettelijke bouw-, brandveiligheidseisen en rampenaanpak voor een adequaat niveau van zelfredzaamheid.

Het plangebied bevindt zich nabij de John F. Kennedylaan. Deze transportroutes is niet vermeld in de Regeling Basisnet, maar een deel van deze John F. Kennedylaan is door de gemeente Eindhoven wel opgenomen in de rapportage "Transport gevaarlijke stoffen door de gemeente Eindhoven - actualisatie van het onderzoek naar de externe veiligheidsrisico's van bulktransport over gemeentelijke wegen binnen Eindhoven" vastgesteld in 2010. Hierin wordt aangegeven dat de J.F. Kennedylaan geen plaatsgebonden risico heeft, maar wel een invloedsgebied.

De planlocatie van de 'Bunkertoren' ligt niet binnen het invloedsgebied van een dergelijke lokale weg (zie figuur 4.5), d.w.z. binnen een zone van 200 meter uit de John F. Kennedylaan/Onze Lieve Vrouwenstraat en ook niet binnen een zone van 200 meter uit het spoor.

Figuur 4.5. aandachtsgebied externe veiligheid gemeente Eindhoven

In bijlage 6 van Visie EV is voor ruimtelijke ontwikkelingen op grotere afstand (200 meter) van risicobronnen in de Visie EV een algemene verantwoording opgenomen. Niet in alle delen van de stad is namelijk een vergaande invulling van de verantwoordingsplicht noodzakelijk. Uit de opgebouwde uitvoeringspraktijk en risico inzichten is gebleken dat verder van risicobronnen kan worden volstaan met algemeen geldende wettelijke eisen (het Bouwbesluit, de Brandbeveiligingsverordening) en de standaard aanpak vanuit de rampenbestrijding (Denk Vooruit). Dichter bij de risicobronnen is een meer expliciete afweging en aanvullend beschermingskader nodig.

4.5.3 Toetsing aspect externe veiligheid

Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

Inrichtingen

Figuur 4.5: risicokaart locatie (blauw omcirkeld) en omgeving (www.risicokaart.nl) met inrichtingen

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende inrichtingen aanwezig (zie figuur 4.4):

• 1. Endinet - nutsvoorziening - Veldmaarschalk Montgomerylaan 20 - Productie en distributie van elektriciteit, aardgas, stoom en warm water - gesitueerd op 130 meter.
• 2. TU/e Faculteit Scheikunde Gebouw Helix - Den Dolech 2 - Wetenschappelijk onderwijs - gesitueerd op 520 meter. Voor de TU/e is een complexvergunning verleend in 2017. Hierbij is een nieuw invloedsgebied vastgesteld. Dit nieuwe invloedsgebied reikt ook niet over het plan.
• 3. TNO Industrie & Techniek - De Rondom 1 - Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk - gesitueerd op 590 meter.
• 4. ProRail Emplacement Centrum - Stationsplein 22 - vervoer per spoor/spoorwegemplacement - gesitueerd op 350 meter.

Voor het TU/e-Sciencepark is in 2015 een QRA opgesteld, uit deze berekeningen is een invloedsgebied berekend, deze reikt niet tot aan het onderhavig planinitiatief. In figuur 4.5 is het invloedsgebied en het plaatsgebonden risico weergeven van het TU/e-Sciencepark.

Figuur 4.5: Invloedsgebied (blauw) Plaatsgebonden risicocontour (rood)

Op een afstand van 350 meter ligt het spoortraject Boxtel-Eindhoven. Hiervoor wordt een invloedsgebied gehanteerd van 200 meter door de gemeente Eindhoven. De locatie is niet gelegen binnen dit invloedsgebied.

Gezien de aard, omvang en afstand tot het plangebied vormen deze inrichtingen op het gebied van externe veiligheid géén belemmeringen voor onderhavig plan c.q. de planontwikkeling.

Transport
Nabij het plangebied zijn geen gemeentelijke wegen (lokale wegen) of snelwegen gelegen die invloed hebben op het plan c.q. de planontwikkeling.

Buisleidingen
Nabij of binnen het plangebied liggen geen buisleidingen die invloed hebben op het plan c.q. de planontwikkeling.

Visie Externe Veiligheid - verantwoording

Binnen of nabij het plangebied zijn geen risicobronnen gelegen die invloed hebben op het plan c.q. de planlocatie 'de Bunkertoren'. De Visie Externe Veiligheid heeft dan ook geen consequenties voor onderhavig plan. Volstaan kan worden met de in bijlage 6 van Visie EV opgenomen algemene verantwoording voor ruimtelijke ontwikkelingen op grotere afstand (200 meter) van risicobronnen. Dat betekent, dat met algemeen geldende wettelijke eisen (het Bouwbesluit, de Brandbeveiligingsverordening) en de standaard aanpak vanuit de rampenbestrijding (Denk Vooruit) volstaan kan worden.
Overigens is de bereikbaarheid en bestrijdbaar van eventuele calamiteiten goed en kunnen de ventilatiesystemen in het gebouw worden uitgezet bij toxische branden.

4.5.4 Conclusie

De locatie van het plangebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft ligt niet binnen de invloedsfeer van risicovolle inrichtingen en niet binnen de invloedsgebied van het vliegveld. Het plangebied ligt eveneens niet binnen het invloedsgebied van wegen, spoor-, waterwegen of buisleidingen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient het groepsrisico te worden verantwoord als binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of buisleiding een (beperkt) kwetsbaar object wordt bestemd. Dat is in dit bestemmingsplan niet het geval.

In het Besluit externe veiligheid transportroutes staat dat een verantwoording van het groepsrisico plaats moet vinden als er een toename van het groepsrisico plaatsvindt of als de oriëntatiewaarde wordt overschreden. Ook dat is in dit bestemmingsplan niet aan de orde. Er hoeft daarom geen verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

4.6 Duurzaamheid

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Belangrijke thema's daarbij zijn:

Eindhoven Energieneutraal
Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken. Eindhoven heeft in 2008 de ambitie vastgelegd om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045). Dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt.

Daarbovenop heeft de gemeenteraad in de 'Klimaatverordening gemeente Eindhoven 2016' vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. Dit betekent dat bij elk project of ontwikkeling enerzijds ingezet moet worden op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de CO2 emissie, en anderzijds dat in de planontwikkeling gekwantificeerd moet worden wat voor en na de ingreep de omvang van de CO2 emissie is, uitgedrukt in kg CO2/jaar.

Aardgasloze verwarming
Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is ook Rijksbeleid. Hoewel er op dit moment geen eis tot 'aardgasloos bouwen' kan worden opgelegd, is het verstandig voor bouwers en ontwikkelaars om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden. Het is wijs om nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst mogelijk is.

Duurzame mobiliteit
Duurzame Mobiliteit richt zich onder andere op het voorkomen van verplaatsingen, het veranderen van de keuze van vervoermiddelen naar meer duurzaam vervoer en het verschonen van het vervoer (Trias Mobilica). Duurzame mobiliteit leidt tot minder energiegebruik en het gezonder worden van de leefomgeving. Duurzame mobiliteit en energiebesparing zijn belangrijke ambities in de in 2013 vastgestelde visie 'Eindhoven op weg, duurzaam verbinden van mensen en locaties in Eindhoven veelzijdige stad'. De visie geeft met een inspirerend vergezicht voor 2040 invulling aan de ambities.

Circulaire Economie
Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) is voor ons een belangrijke en uitdagende opgave. Aan de ene kant zijn wij er voor het verbeteren van de kwaliteit van de samenleving en doen we impliciet dus aan MVO. Aan de andere kant zijn we een organisatie als elke andere en kunnen MVO-thema's ook gewoon binnen de eigen muren aan de orde komen. MVO richt zich enerzijds op het verduurzamen van de eigen bedrijfsvoering en anderzijds op samenwerking met en het stimuleren van MVO bij partners in de stad, waaronder bedrijven en kennisinstellingen.

The Natural Step
Samenwerking tussen de partners in de stad en co-creatie zijn essentieel. Om te zorgen dat we een gedeelde taal spreken, gebruiken wij de aanpak van The Natural Step (TNS) om duurzaamheid vorm te geven. In het kort komt het erop neer dat we duurzaam handelen door met vier principes van duurzaamheid rekening te houden:

• We gaan zuinig om met energie en kiezen voor groene, duurzame energie
• We kiezen voor recyclebare of gerecyclede materialen of materialen die door de natuur afgebroken kunnen worden en we gebruiken producten die geen schade toebrengen aan mens en milieu
• We gaan zuinig om met de natuur en breiden die waar mogelijk uit
• We gaan uit van de eigen kracht van onze inwoners en zorgen voor hen waar het even moeilijk mee gaat. Mensen in de rest van de wereld ondervinden geen nadelen van ons handelen en waar mogelijk verbeteren we hun kwaliteit van leven.

4.6.1 Planbeschrijving en duurzaamheid

Algemeen 

Wat het project betreft wordt ingezet op gebouwen die gerealiseerd worden met milieuvriendelijke materialen die toekomstbestendig zijn. Voor de toekomstige bewoners/gebruikers zijn daarnaast ook gebruikskwaliteit en gezondheid van belang.

De bouwkundige schil

Een duurzaam gebouw begint met een energiezuinig casco. De gebouwen zullen goed worden geïsoleerd met Rc waarden van 3,5 m2 K/W voor nieuwe begane grondvloer, voor nieuwe platte daken geldt een Rc waarde 6.0 m2 K/W en voor nieuwe geveldelen is de R-waarde minimaal 4,5 m2 K/W. Voor de gevelopeningen (ramen) -zijnde de zwakste schakel in de isolatie van de schil- zal een U-waarde van maximaal 1,65 m2 K/W worden gerealiseerd. Er zal in het ontwerp van de gevel worden gezocht naar een optimale verhouding tussen open en dicht. Om de warmtevraag verder te beperken zullen de gebouwen worden voorzien van een energiezuinig, intelligent en gebruiksvriendelijk ventilatiesysteem gestuurd op aanwezigheid van de bewoner/gebruiker of voorzien worden van warmteterugwinning.

Verlichting 

De gebouwen worden voorzien van energiezuinige verlichting. In de gemeenschappelijke verkeersruimten zal zoveel mogelijk LED-verlichting worden toegepast.

Het uitgangspunt voor de verlichting is:

• verlichting trappenhuizen en galerijen middels bewegingsmelder en schakelklok;
• de buitenverlichting wordt geschakeld door een schemerschakelaar/schakelklok;
• overige algemene ruimten door middel van bewegingsmelders in de ruimte.

Verwarming 

Onderzocht wordt of het haalbaar is om volledig gasloos te verwarmen. Gasverbruik levert een nadelige bijdrage aan de CO2 uitstoot en aan de stikstofuitstoot en sluit daarmee niet aan bij de ambities betreft duurzaamheid. Mogelijke alternatieven zijn om de verwarming volledig elektrisch uit te voeren in combinatie met lucht-warmtepompen of door middel van stadsverwarming. De locatie is relatief dicht gelegen bij een bestaand warmtenet.

Daarnaast zijn er mogelijkheden voor de toepassing van Warmte Koude Opslag, We dient bij de toepassing ervan rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van nabijgelegen WKO systemen. Een zorgvuldige inpassing is derhalve noodzakelijk. Zie verder onder het kopje waterpomp.

Groene daken, 'natuurinclusief' bouwen en klimaatadaptie

Op het lage bebouwingsgedeelte van 'de Bunkertoren' worden groene daken aangebracht en in de woontoren zelf op meerder verdiepingslagen groene dakterrassen aangelegd. Dit zorgt voor een positieve bijdrage aan de waterberging en klimaatbestendigheid. Tevens wordt in de gevel van de bebouwing rekening gehouden met het aanbrengen van nestgelegenheden voor vogels in het kader van 'natuurinclusief' bouwen.

Figuur 4.9: groene daken op de bebouwing (bron: Delva Landscape Architects)

Naast de groene daken en het groen aan de gevels (balkons met beplanting op meerdere verdiepingen), zorgt de bouwstijl en de inrichting van het 'Bunkerpark' met boombeplanting voor een oplossing ten aanzien van 'hittestress'.

Bovendien wordt de huidige volledig verharde locatie door de realisatie van de locatie met het 'Bunkerpark' veel minder verhard en voorziet de inrichting van het 'Bunkerpark' in de aanleg van wadi's die als bufferings- en infiltratievoorziening fungeren.

Overige maatregelen

Naast verwarmen vormt het gebruik van warm tapwater ook een aanzienlijk aandeel van het energiegebruik in een appartement. Er wordt tevens nagestreefd zoveel mogelijk douchewater terug te winnen (bijvoorbeeld met waterbesparende douchekoppen). Om leidingverliezen te voorkomen zullen leidingen goed worden geïsoleerd en worden de lengtes van de leidingen beperkt. Op de daken van de gebouwen zullen, waar mogelijk, zonnepanelen voor het opwekken van duurzame energie aangebracht worden. Alle tijdens de bouw opgenomen apparatuur in de keukens van de woningen zal minimaal voldoen aan energielabel A. Voor het toe te passen hout is het FSC-keurmerk van toepassing. Tijdens de bouw zal aandacht worden besteed aan de bouwplaats in relatie tot de omgeving, de milieu-impact van de bouwplaats en het afvalmanagement. Tijdens de oplevering wordt gezorgd voor het optimaal inregelen van de gebouwinstallaties en wordt de thermische kwaliteit van de gebouwschil geborgd met thermografische -en luchtdichtheidsmetingen.

Waterpomp
Duurzame alternatieven kunnen gelegen zijn in het gebruik van warmtepompen die gebruik maken van lucht of van grondwater als medium. Als de warmtepomp van elektriciteit wordt voorzien door middel van zonnepanelen kan dit een zeer duurzaam systeem vormen.

Bij het gebruik van grondwater als medium moet in dit gebied wel rekening gehouden worden met de boringsvrije zone van het waterwingebied, waarbinnen deze locatie gelegen is. In deze boringsvrije zone mogen bodemenergiesystemen (zowel open als gesloten) alleen als ze niet in de scheidende kleilaag terecht komen. Een melding vooraf bij de provincie is daarom noodzakelijk. Over de diepte waarop die kleilaag begint is soms discussie, omdat deze niet overal op dezelfde diepte zit. Als men niet dieper gaat dan 50 meter is er meestal geen probleem, de exacte toegestane diepte moet in overleg met de provincie Brabant bepaald worden.

Voor open systemen is overigens altijd een vergunning op basis van de Waterwet noodzakelijk, voor gesloten systemen geldt een meldingsplicht op basis van het Besluit bodemenergiesystemen.

Figuur 4.10: kwaliteit van de bodem (bron: atlas van de ondergrond)

Op de locatie de 'BunkerToren' is gekozen voor een open bodemenergiesysteem (WKO). Hiervoor is een Waterwetvergunning aangevraagd bij het bevoegd gezag (Gedeputeerde Staten van Noord Brabant).

EPC-eis
Het Bouwbesluit kent sinds 2015 een minimale EPC-eis van 0,4. Deze zal de komende jaren worden verscherpt naar 0,0 in 2020, hetgeen past in de ambitie van gemeente om een energieneutrale stad te worden. De gemeente spant zich, binnen haar mogelijkheden, in om bouwers en ontwikkelaars vooruit te laten denken en woningen te bouwen die nu reeds aan de toekomstige eisen voldoen.

Zonne-energie
De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is in Nederland beperkt. De PV-panelen respectievelijk zonneboilers worden over het algemeen op de daken van de gebouwen van afnemers geplaatst en zijn dan (meestal) ook niet vergunningsplichtig in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voor PV-panelen (waarmee elektriciteit opgewekt wordt) bestaan echter ook mogelijkheden om deze los van bebouwing te plaatsen op een perceel(en). In dat geval is er uiteraard wel sprake van een ruimtelijke impact. Een dergelijk 'solar park' past niet in het bestemmingsplan. Indien deze ontwikkeling wenselijk is kan worden afgeweken van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan biedt onder meer de bestaande laagbouw aan de zuid-, oost- en noordzijde mogelijkheden om zonnepanelen op de dakafdekking te plaatsen. Tevens zal op het dak van de hoogbouw een groot aantal zonnepanelen aangebracht worden. Zie de figuren 4.11 en 4.12.

Figuur 4.11: zonnepanelen op dakopbouw laagbouw (bron: Delva Landscape Architects)

Figuur 4.12: zonnepanelen op verschillende dakopbouwen van de 'BunkerToren'

4.7 Bodem

De Wet bodembescherming (Wbb) maakt een onderscheid tussen verontreinigingen die vóór of na 1987 zijn ontstaan. Voor gevallen van voor 1987 geldt dat sanering in beginsel alleen hoeft plaats te vinden als sprake is van ernstige bodemverontreiniging en daarmee verbonden risico's. Dit moet ook gemeld worden aan het bevoegd gezag, de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant. Is de verontreiniging later ontstaan, de zogenoemde zorgplichtgevallen, dan moet de veroorzaker van de verontreiniging deze zo spoedig mogelijk saneren ongeacht de ernst.

Het (industriële) verleden van Eindhoven heeft zijn sporen in de bodem nagelaten. In de afgelopen jaren heeft op zeer veel locaties in Eindhoven om diverse redenen milieukundig bodemonderzoek plaatsgevonden, bijvoorbeeld in het kader van het verlenen van bouwvergunningen of in het kader van de aan- of verkoop van locaties. Uit al deze onderzoeken blijkt dat diverse locaties in Eindhoven de bodem verontreinigd is of verontreinigd is geweest. In het bodeminformatiesysteem van de gemeente zijn al deze gegevens geregistreerd.

Op en in de directe omgeving van de planlocatie heeft een voormalige stortplaats gelegen (zie figuur 4.13) met de aanwezigheid van verontreinigingen. Het komt echter zelden voor dat er als gevolg van bodemverontreiniging sprake is van risico's voor de gezondheid van mensen.

Figuur 4.13: kwaliteit van de bodem (bron: Atlas van de ondergrond)

4.7.1 Bodemonderzoek

Op de projectlocatie is verkennend bodemonderzoek verricht naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (zie figuur 4.14) Het terrein is in verband met de geplande herontwikkeling onderzocht volgens de richtlijnen uit de NEN 5740. Aan de hand van de beschikbare (historische) gegevens, als weergegeven in de rapportage van eerder uitgevoerd vooronderzoek, is uitgegaan van de hypothese onverdachte, niet lijnvormige, locatie (ONV-NL).

Het geheel aan onderzoeksresultaten (o.a. veldwaarnemingen, aanvullende historische informatie en analyseresultaten is getoetst aan het desbetreffende kader) geeft aanleiding de gestelde hypothese te verwerpen. In de baksteen- en asfalthoudende bovengrond zijn lichte verontreinigingen met de som PCB’s en minerale olie aangetoond.

De zintuiglijk onverdachte boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

Het grondwater is eveneens niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

Figuur 4.14: onderzoekslocatie bodem (bron: Inpijn-Blokpoel Milieu B.V.)

Resumerend kan bij beoordeling van het geheel aan onderzoeksresultaten gesteld worden dat de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar wordt geacht en zodoende geen belemmering vormt voor de geplande herontwikkeling.

In de boring B01 is een bodemlaag met (geringe) baksteenbijmengingen aangetroffen. Bodemlagen met ongedefinieerd puin van onbekende herkomst worden in principe als ‘asbestverdacht’ beschouwd. In de overige soorten puin (puin van asfalt, cement, klinkers en/of straatstenen en historisch puin) zit in de regel geen asbesthoudend materiaal en de aanwezigheid van die soorten puin maakt een locatie/bodemlaag niet (asbest)verdacht. Op basis hiervan is bovengenoemde laag dus niet expliciet asbestverdacht.

Het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek met resultaten is integraal als bijlage 1 bij dit plan gevoegd.

4.7.2 Conclusie

Het aspect bodem levert geen belemmeringen op voor de voorgestane ontwikkelingen binnen het plangebied.

4.8 Natuur

Het natuurbeschermingsbeleid en de wet- en regelgeving op het gebied van flora en fauna kennen twee sporen, namelijk een gebiedsgericht en een soortgericht spoor. Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht alsmede in werking getreden het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb). Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet.

Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet waarvan verwacht wordt dat die in 2019 in werking treedt. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot voormelde actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op flora en fauna en/of beschermde natuurgebieden.

In navolgende paragrafen zal de toetsing van het voornemen plaatsvinden aan enerzijds de soortenbescherming en anderzijds de gebiedsbescherming.

4.8.1 Wet natuurbescherming

4.8.1.1 Algemeen

De nieuwe wet beoogt zoveel als mogelijk aan te sluiten bij de Europese kaders (o.a. vastgelegd in de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn). Volgens de wetgever is hiermee sprake van een hoog beschermingsniveau van de natuur. De Europese beschermingskaders zijn met het oog op een goede doorwerking en duidelijkheid over de consequenties daarvan zo veel mogelijk één-op één opgenomen in de wet zelf. Alleen voor zover nodig voor een adequate bescherming van natuurwaarden die niet beschermd worden door Europese regelgeving, voorziet de Wnb in een aanvullende bescherming. Dit betreft bijvoorbeeld de bescherming van diersoorten die niet vallen onder de Europese beschermingskaders. De Wnb voorziet in een instrumentarium in de vorm van beheerplannen en programma's voor gebieden en soorten, teneinde de samenhang tussen gebieds- en soortenbescherming mogelijk te maken. Verder is gekozen voor één vergunning- en ontheffingsprocedure en is tegen besluiten rechtsbescherming in twee instanties mogelijk. Zoals eerder al gezegd zijn de provincies in hoofdzaak verantwoordelijk voor de uitvoering van het natuurbeschermingsbeleid.

Gelijktijdig met de in werking treding van Wnb veranderen de lijsten met beschermde soorten. Zo zijn een aantal plantensoorten (o.a. orchideeën) en insecten- en vissoorten (o.a. kleine modderkruiper en bittervoorn) niet langer meer beschermd. Andersom zijn dieren die voorheen niet beschermd waren (o.a. haas, bosmuis en kleine ereprijs) nu wel beschermd. Voor de soorten die beschermd zijn geldt een verbod om die opzettelijk te verstoren als dat van wezenlijke invloed is op de gunstige staat van instandhouding.

Het eerste artikel in de Wet natuurbescherming heeft betrekking op de zorgplicht en heeft betrekking op het voorkomen of beperken van schade aan soorten en gebieden, voor zover deze niet middels overige verbodsbepalingen zijn gereguleerd. Het gaat daarbij in de praktijk vooral om minder streng beschermde soorten, waarbij het onnodig doden, verwonden of beschadigen dient te worden vermeden.

Door de integratie van de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet in de nieuwe Wnb is er nog maar één natuurvergunning nodig van één bevoegd gezag.

4.8.1.2 Houtopstanden

De regeling zoals die was vervat in de voormalige Boswet is grotendeels ongewijzigd overgenomen in de Wnb en is gericht op het behoud van het bosareaal en is van toepassing op alle bossen en houtopstanden buiten de door de gemeenteraad in dat kader vastgestelde grenzen van de Wet natuurbescherming (Wnb), die een grotere oppervlakte beslaan dan 10 are en op rijbeplantingen van meer dan 20 bomen.

De begrenzing van de bebouwde kom als bedoeld in artikel 4.1 Wnb hoeft niet samen te vallen met de bebouwde kom in het kader van de wegenverkeerswet. De op grond van de Boswet vastgestelde bebouwde kom grens blijft ook onder de nieuwe Wnb gelden totdat deze opnieuw wordt vastgesteld. Naar verwachting zal de gemeenteraad in de loop van 2018 een nieuwe grens vaststellen. Op onderdelen zal die gaan afwijken van de huidige begrenzing.

 

Kaart: grens bebouwde kom als bedoeld in de (toenmalige) Boswet

Wanneer houtopstanden geveld worden, niet vallende onder artikel 4.1 van de Wet natuurbescherming, geldt een meldingsplicht bij gedeputeerde staten van desbetreffende provincie (artikel 4.2 Wnb). Op basis van deze melding wordt door de provincie beoordeeld of de voorgenomen velling aanvaardbaar is in het kader van natuur- en landschapswaarden. Indien er geen bezwaar is om de houtopstanden te kappen, verplicht artikel 4.2 van de Wet natuurbescherming om binnen 3 jaar na het vellen of tenietgaan van de houtopstand op dezelfde grond houtopstanden opnieuw aan te planten. Er geldt een algehele vrijstelling van de herplantplicht voor houtopstanden die gekapt worden in het kader van natuurbeheer en natuurbehoud.

Indien bij de voorgenomen ontwikkeling herplantplicht geldt, maar niet voldaan kan worden aan de herplantplicht op de projectlocatie zelf, dan dient een ontheffing aangevraagd te worden met betrek-king tot de herplantplicht bij de desbetreffende provincie. De provincie toetst vervolgens of voldaan wordt aan de bij de provinciale verordening gestelde regels voor herbeplanting op andere perceelsgronden. Deze regels hebben onder andere betrekking op de kwaliteit, oppervlakte en locatie van de andere grond en de natuurwaarde van de te vellen houtopstand. Tevens kan ontheffing verleend worden van herplantplicht ter plaatse, indien gewerkt wordt via een door het ministerie goedgekeurde gedragscode die gebruikt mag worden door een van de betrokken partijen voor een wijze van vellen en een wijze van herplanten.

Beoordeling

De te kappen bomen op de planlocatie zijn niet beschermd conform artikel 4 van de Wnb. De houtopstanden vallen binnen de bij besluit van de gemeenteraad vastgestelde grenzen van de bebouwde kom, hierdoor vallen ze niet onder het onderdeel houtopstanden van de Wnb. Bij de voorgenomen kap is dan ook geen sprake van een meldingsplicht en herplant verplichting in het kader van artikel 4.2 en 4.3 van de Wnb.

4.8.1.3 Wnb en verschillende gebieden

De Wnb gaat uit van vijf gebiedssoorten te weten: Natura 2000-gebieden, het Natuur Netwerk Nederland, bijzondere nationale natuurgebieden, nationale parken, bijzondere provinciale natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen. De Wnb verplicht tot het tot stand brengen van het Natuur Netwerk Nederland en tot het aanwijzen van Natura 2000-gebieden, die beide van cruciaal belang zijn voor het nakomen van de verplichtingen uit de Habitatrichtlijn.

De provincies kunnen voor de bescherming van het Natuur Netwerk Nederland, de bijzondere provinciale natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen zorg dragen door die gebieden op te nemen in de provinciale ruimtelijke verordeningen door daarin te bepalen dat die in de door de gemeente vast te stellen bestemmingsplannen dienen te worden beschermd. Voor de Natura 2000-gebieden en bijzondere nationale natuurgebieden voorziet de Wnb zelf in verschillende beschermingsregimes, waaronder een vergunningenregime, een toetsingsregime voor (bestemmings)plannen aan de zorgplicht, het programma en het beheerplan. Het aanwijzen van andere soorten natuurgebieden is op grond van deze Wnb niet uitgesloten.

In Nederland waren 64 gebieden aangewezen tot 'beschermd natuurmonument' als bedoeld in de NBW1998. Die status is komen te vervallen door de inwerkintreding van de Wnb per 1 januari 2016. Op grond van de Wnb is het ook niet meer mogelijk om gebieden aan te wijzen teneinde te voldoen aan internationale verplichtingen en komt de beschermde status ook van die gebieden te vervallen. In Nederland betreft dit 49 gebieden (wetlands) die tevens de status van Natura 2000-gebieden bezitten. Daarom blijft de wettelijke bescherming hiervan gewaarborgd. De bevoegdheid om gebieden aan te wijzen teneinde te voldoen aan internationale verplichtingen, mits die hun grondslag vinden in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn, blijft nog wel mogelijk.

Artikel 1.12, lid 2 Wnb ziet op het tot stand brengen en het in stand houden van het Natuur Netwerk Nederland. Dit netwerk stond voorheen bekend onder de benaming 'Ecologische hoofdstructuur (EHS)'. Het Natuur Netwerk Nederland is zowel voor de soortenbescherming als voor de gebiedsbescherming van belang. In het Natuurpact zijn de afspraken vastgelegd tussen de rijksoverheid en de provincies over de omvang van het netwerk. De gebieden die tot dit netwerk behoren zijn inmiddels door de provincies als zodanig aangewezen. Deze gebieden gelden op grond van het overgangsrecht, (artikel 9.11 Wnb) als gebieden die behoren tot het natuurnetwerk Nederland.

Zowel de Wnb als het Barro bevatten bepalingen die gericht zijn op de aanwijzing en de bescherming van het Natuur Netwerk Nederland. Opgemerkt moet worden dat deze regelingen niet eenduiding zijn als het gaat om het bestuursorgaan dat bevoegd is om tot aanwijzing te besluiten.

Uitgangspunt voor bestemmingsplannen waarin gebieden zijn begrepen die behoren tot het Natuur Netwerk Nederland is dat deze geen mogelijkheden mogen bieden voor ruimtelijke ontwikkelingen die (per saldo) een significante aantasting tot gevolg hebben van de wezenlijke waarden en/of kenmerken en/of een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden en/of van de samenhang tussen die gebieden. Alleen als sprake is van een groot openbaar belang én er geen reële alternatieven zijn én mits de negatieve effecten worden gecompenseerd kan van dit uitgangspunt worden afgeweken.

Provincies en gemeenten zijn voorts bevoegd om het beschermingsregime verder te laten reiken dan de gebieden die behoren tot dit netwerk. Het gaat dan om ingrepen die weliswaar buiten die gebieden plaatsvinden maar die wel gevolgen kunnen hebben voor de wezenlijke waarden en kenmerken ervan. Ook al is een dergelijk aanvullend beschermingsregime niet van kracht dan nog dient een ruimtelijke ingreep die plaatsvindt buiten de begrenzing van het natuurnetwerk beoordeelt te worden of die zich al dan niet verdraagt met een goede ruimtelijke ordening.

4.8.1.4 De natuurvergunning

Zowel op grond van de Wnb als de Wabo (annex het Bor) is het verboden om zonder vergunning projecten te realiseren of andere handelingen te verrichten die een nadelig of significant verstorend effect kunnen hebben op een Natura 2000-gebied. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. De verhouding tussen de beide wettelijke verboden is geregeld in het Bor. Het in de Wabo/Bor opgenomen verbod is alleen van toepassing als voor de Natura 2000 activiteit tevens een omgevingsvergunning is vereist op een van de andere gronden genoemd in artikel 2.1 en artikel 2.2 Wabo èn voor die handeling of dat project geen vergunning als bedoeld in artikel 2.7 lid 2 Wnb is aangevraagd of verleend.

Artikel 2.8 Wnb bevat het beoordelingskader voor een vergunning voor een project of voor een andere handeling. Een vergunning voor een project dat significante gevolgen kan hebben wordt uitsluitend verleend nadat blijkens een passende beoordeling zeker is dat het project de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied niet zal aantasten. Als die zekerheid niet is verkregen, dan kan een vergunning uitsluitend worden verleend indien er geen alternatieven zijn én wanneer dwingende redenen van groot openbaar belang gemoeid zijn met het project én onder de voorwaarde dat de schade wordt gecompenseerd.

4.8.1.5 De Natura 2000 plantoets

Plannen die al dan niet in samenhang met andere plannen of projecten significante gevolgen kunnen hebben voor een Natura 2000-gebied, mogen uitsluitend alleen worden vastgesteld indien blijkens een passende beoordeling zeker is dat die de natuurlijke kenmerken van een Natura 2000-gebied niet zal aantasten.

Onder plannen worden bestemmingsplannen begrepen. Voorzien die plannen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dan zal een zogenoemde voortoets moeten worden gemaakt waarin wordt bezien of op grond van objectieve gegevens kan worden uitgesloten dat het plan significante gevolgen heeft. Zijn die uitgesloten dan is de Wnb niet van toepassing. Kunnen significante gevolgen niet worden uitgesloten, dan dient een passende beoordeling gemaakt te worden.

4.8.2 Gebiedsbescherming

Onderhavig plangebied is niet gesitueerd in het Natuurnetwerk Brabant (= voormalige EHS), een bijzonder provinciaal natuurgebied, bijzonder provinciaal landschap, bijzondere nationale natuurgebieden of nationale parken. Zie figuur 4.15.

Figuur 4.15: planlocatie in nabijheid van de Dommel

Natuurnetwerk Brabant

Op circa 170 meter afstand van het plangebied is de waterloop de Dommel gesitueerd dat onderdeel uitmaakt van het Natuurnetwerk Brabant (zie figuur 4.15). Het betreft een (natte) ecologische verbindingszone.

Beoordeling

De planontwikkeling in het plangebied heeft geen effect op dit onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant.

Door de planontwikkeling in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland niet worden aangetast. Onderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Natura 2000-gebieden

Figuur 4.16: ligging Natura 2000-gebieden ten opzichte van plangebied

Binnen het plangebied liggen geen gebieden die beschermd zijn op grond van de Wet natuurbescherming. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied betreft Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux op een afstand van ruim 5,3 kilometer in zuidelijke richting. Verder is ten zuidoosten op een afstand van 7,6 kilometer Natura 2000-gebied Strabrechtse Heide & Beuven aanwezig. Het gebied Kempenland-West ligt in westelijke richting op een afstand van circa 15,7 kilometer tot het plangebied. Zie figuur 4.16.

Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting. In onderhavige situatie is er sprake van een woningbouwontwikkeling, met daarnaast ruimte voor kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en/of horeca.

Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toenamen van geluid, licht of depositie van stikstof. Externe effecten, zoals relevante deposities of overige effecten, ten gevolge van de voorgenomen plannen op de planlocatie zijn, gezien de afstand (> 5 km) tot het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied in combinatie met de aard van de plannen (sloop en nieuwbouw ten noorden van het centrum van Eindhoven) zijn uitgesloten. Vervolgonderzoek in het kader van de Natuurbeschermingswet wordt niet noodzakelijk geacht.

Beoordeling

De voorgenomen ontwikkeling ligt wegens deze ruime afstand niet binnen de invloedssfeer van de Natura 2000-gebieden. Onderhavige ontwikkeling heeft derhalve met zekerheid geen mogelijk effect tot gevolg op de Natura 2000-gebieden.

4.8.3 Soortenbescherming

In verband met de uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met soortenbescherming en met name de aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Als gevolg hiervan zijn veel soorten niet meer beschermd. Echter een aantal andere vlinder- en libellesoorten en florasoorten zijn nu wel beschermd. Tevens blijft de algemene zorgplicht gelden. Daarnaast geldt in bepaalde provincies voor een aantal van de Tabel 1-soorten uit de Flora- en faunawet wet geen vrijstelling meer. Dit zijn voor de provincie Noord-Brabant de bunzing, hermelijn en wezel.

Voor de strikt beschermde soorten in de nieuwe Wet Natuurbescherming, namelijk de soorten die zijn beschermd in de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn, geldt dat deze in de Flora- en faunawet gelijkwaardige bescherming genieten. De conclusies ten aanzien van deze soorten zullen dan ook niet veranderen met het van kracht worden van de nieuwe wet.

Een tweetal algemene voorwaarden vanuit de Wet natuurbescherming is altijd van toepassing :

• 1. in het broedseizoen van vogels (globaal half maart tot half juli) mogen de vegetatie, bosjes en opstallen niet worden verwijderd. Werkzaamheden tijdens deze periode zouden leiden tot directe verstoring van broedvogels en het broedsucces. Alle vogels zijn beschermd. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zou kunnen verstoren.
• 2. op basis van de zorgplicht volgens artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving.

Quickscan Flora en Fauna

Door Econsultancy is een quickscan beschermde soorten uitgevoerd, hier opgenomen als bijlage 2.

De quickscan flora en fauna is gebaseerd op bureauonderzoek en een veldverkenning. Door middel van een bronnenonderzoek is bepaald welke beschermde gebieden en soorten er in de omgeving van het plangebied voorkomen. Hierbij zijn onder andere recente verspreidingsgegevens van beschermde soorten geraadpleegd.

Op 12 augustus 2017 heeft een ecoloog van Econsultancy het plangebied en de directe omgeving verkend om een indruk te krijgen van de biotopen ter plaatse en de geschiktheid ervan voor beschermde soorten te beoordelen. Tijdens het veldbezoek is gelet op sporen, aanwezige flora en fauna en vaste rust- en verblijfplaatsen van soorten.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel I. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningstrajecten. In onderstaande tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Beoordeling

Op basis van de resultaten van de quickscan flora en fauna dient voor uitvoering van de plannen door middel van een aanvullend veldbezoek meer duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van zomer- en paarverblijfplaatsen van gebouw bewonende vleermuizen. Indien de aanwezige eiken aan de zuid- en oostkant van de onderzoekslocatie niet kunnen worden behouden zal er ook een vleermuizenonderzoek naar boom bewonende vleermuizen uitgevoerd moeten worden.

In het plangebied zijn slechts beperkte broedmogelijkheden aanwezig voor vogels. Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Alle vogelsoorten zijn tijdens het broeden strikt beschermd. Het broedseizoen loopt globaal van medio maart – medio juli, maar is afhankelijk van de betreffende soort en buitentemperatuur. Er wordt geen standaardperiode voor het broedseizoen gehanteerd; ongeacht het seizoen mogen in gebruik zijnde nesten van vogels niet worden aangetast of verstoord. Negatieve effecten op jaarrond beschermde nestlocaties worden uitgesloten.

Daarnaast dient bij werkzaamheden te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen ten aanzien van onder andere algemene zoogdieren en amfibieën.

Aanvullend onderzoek vleermuizen

Naar aanleiding van de resultaten van de quickscan heeft er een aanvullend onderzoek naar vleermuizen plaatsgevonden. De bevindingen van dit onderzoek zijn in een rapportage opgenomen die integraal als bijlage 3 bij dit plan is gevoegd.

Voor vleermuizen zijn in de periode half augustus tot oktober 3 aanvullende veldbezoeken uitgevoerd. De inventarisatiemethode is conform het protocol voor vleermuisonderzoek (versie 2017), dat is opgesteld door het vleermuisvakberaad van het Netwerk Groene Beo's en de Zoogdiervereniging, in overleg met Dienst Landelijk Gebied en de Gegevensautoriteit Natuur. De onderzoeksinspanning is gebaseerd op de functies zomerverblijfplaats en paarverblijf/baltsplaats voor de gewone dwergvleermuis en zomerverblijfplaats voor laatvlieger.

In de periode van half augustus – half september hebben twee avondrondes plaatsgevonden ten behoeve van het aantonen/uitsluiten van de functie paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis en zomerverblijfsplaats van de laatvlieger. In de maanden augustus en september maken gewone dwergvleermuizen namelijk gebruik van paarverblijfplaatsen en zijn veel soorten in de omgeving van hun winterverblijf te vinden. Deze avondrondes zijn gecombineerd uitgevoerd met een onderzoek naar de aanwezigheid van zomerverblijfplaatsen van de laatvlieger. Daarnaast is in oktober één ochtendronde uitgevoerd ten behoeve van het aantonen/uitsluiten van een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Onderstaande tabel bevat een overzicht van de uitgevoerde veldbezoeken.

Alle veldbezoeken zijn uitgevoerd met behulp van een batdetector (Pettersson D 240x) met opnamemogelijkheid.

Tijdens de veldbezoeken waren de weersomstandigheden voor het waarnemen van vleermuizen gunstig. De buitentemperaturen lagen tussen de 11 ºC en 18 ºC, de windsnelheid bedroeg maximaal 3 Beaufort en tijdens alle veldbezoeken was het geheel droog.

Beoordeling

Gedurende het aanvullend vleermuisonderzoek zijn geen verblijfsplaatsen, essentieel foerageergebied of vliegroutes vastgesteld. De plannen veroorzaken dan ook geen overtreding van de Wet natuurbescherming. Vervolgstappen ten opzichte van streng beschermde soorten zijn niet aan de orde. Wel dient te allen tijde rekening gehouden te worden met de zorgplicht.

4.8.4 Conclusie

Het plangebied is op korte afstand (170 meter) gelegen op een gebied dat is aangemerkt als Natuurnetwerk Brabant (voorheen Ecologische Hoofdstructuur - EHS). Er zijn geen negatieve effecten te verwachten van de planontwikkeling op het Natuur Netwerk Brabant (d Dommel).

Bovendien zijn gelet op de grote afstand van het plangebied tot de Natura 2000-gebieden (> 5 kilometer), zijn negatieve effecten op de Natura 2000-gebieden (gebiedsbescherming) uit te sluiten. Onderhavig plan voldoet aan de vereisten van de Wet natuurbescherming.

De planlocatie is momenteel een verhard terrein met beperkte begroeiing in het centrumgebied van Eindhoven. Het aspect flora en fauna (soortenbescherming) levert geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het voorziet in een ontwikkeling. De effecten van deze ontwikkeling op de waterhuishouding worden in dit hoofdstuk beschreven. Hiermee wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Beleid

5.2.1 Rijksbeleid

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (Watervergunning).

5.2.1.1 Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en milieu. Voor wat de ruimtelijke aspecten betreft moet dit plan worden gezien als een structuurvisie en is het bindend voor het Rijk. Het Rijk is verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem. Het waterplan beschrijft de strategische doelen voor het waterbeheer. De condities en maatregelen voor het bereiken van deze doelen staan beschreven in het 'Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren' van Rijkswaterstaat. Lagere overheden dienen het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 in hun beleid te verwerken.

5.2.2 Provinciaal beleid

5.2.2.1 Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (hierna: PMWP) is op 18 december 2015 door Provinciale Staten vastgesteld. Het plan staat voor het samen werken aan een provincie waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving en waarin de zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving centraal staat. De agenda van Brabant plaatst provinciaal beleid in dienst van gezondheid, biodiversiteit, sociale ontwikkeling en een innovatieve, duurzame economie. Het PMWP integreert de milieu- en de wateropgave en het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Behalve het PMWP is er een provinciaal natuurbeleidsplan (Brabant Uitnodigend Groen), een energieplan (Energieagenda) en is er beleid om de Brabantse agrofoodsector duurzaam te maken (Uitvoeringsagenda Brabantse Agrofood). Het PMWP vult deze plannen aan daar waar er grote raakvlakken zijn met het milieu- en waterbeleid. Gedacht kan dan worden aan de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Op deze manier wordt gewerkt aan een integrale benadering van de duurzame fysieke leefomgeving.

Wettelijke taken
De wettelijke taken op het gebied van milieu en water worden zorgvuldig uitgevoerd. Voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving binnen het omgevingsrecht besteedt de provincie de uitvoering van taken uit aan de drie Brabantse omgevingsdiensten. De gemeente Eindhoven valt onder het werkgebied van de Omgevingsdienst Oost Brabant (ODZOB). Afstemming vindt plaats in het Bestuurlijk Platform Omgevingsrecht. De provincie bereid zich voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Integrale en gezamenlijke aanpak
Provincie en partners blijven samenwerken (lokaal, regionaal, nationaal en internationaal). De provinciale rol hangt af van het onderwerp en van de onzekerheid die er is over doel en route. De provincie werkt waar mogelijk gebiedsgericht samen en dat moet uiteindelijk vanzelfsprekend worden. Daarbij worden alle belangen zoveel mogelijk meegenomen. De provincie nodigt de Brabantse partners (gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders, bedrijven en maatschappelijke organisaties) uit om een gezamenlijke klimaatagenda voor Brabant op te stellen. De provincie heeft daarbij de rol van kennismakelaar en verbinder (integratie van projecten en uitrol van goede voorbeelden. In de klimaatagenda worden gezamenlijke ambities en maatregelen vastgelegd. Ook op Europees niveau blijft de provincie samenwerken aan de milieu- en wateropgaven.

Bij grote ruimtelijke en infrastructurele werken wordt gezocht naar oplossingen met minder milieueffecten, bijvoorbeeld door de hoogwaardige inzet van secundaire materialen. Groene inpassing krijgt veel aandacht. De gronden en provinciale wegen die bij de provincie in bezit zijn worden beheerd op een natuur- en milieuvriendelijke manier. De provincie brengt de duurzaamheidsaspecten van nieuwe grote projecten en programma's bij aanvang in beeld middels een duurzaamheidsscan.

De provincie gaat verder met het Programma DuurzaamDoor. Provincie en partners kijken samen wie welke rol kan oppakken bij het stimuleren van gedrag dat bijdraagt aan gezondheid, veiligheid en groene groei in relatie tot milieu en water.

5.2.3 Beleid Waterschap

5.2.3.1 Waterbeheerplan 'Waardevol Water'

Waterschap de Dommel heeft op 29 september 2015 het Waterbeheerplan “Waardevol Water” vastgesteld. Dit strategisch document dat op 1 januari 2016 in werking getreden beschrijft de doelstellingen voor de periode 2016-2021 en op welke wijze zij die wil bereiken. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Stroomgebiedbeheerplan de Dommel, het Nationaal en het Provinciaal Milieu- en Waterplan.

Dit plan biedt ruimte voor initiatieven van derden en speelt in op kansen die zich in het waterschapgebied voordoen, waarbij de in het plan beschreven doelen leidend zijn. In de projecten zelf worden de doelen van het Waterbeheerplan uitgewerkt in concrete maatregelen. Het waterschap heeft de volgende uitgangspunten geformuleerd die richtinggevend zijn voor de plannen en oplossingen.

• Beekdalbenadering: ook al zijn de verschillen tussen stad en buitengebied groot toch maken zij deel uit van hetzelfde beekdal waar logische natuurwetten gelden. Door dit beekdal als groter geheel steeds voor ogen te houden, kan integraler en effectiever worden gewerkt. Wel is samenwerking met andere overheden, waterpartners en inwoners daarbij essentieel. Water verbindt de stad met het buitgebied.
• De gebruiker centraal: de omgeving wordt op heel veel verschillende manieren gebruikt en de behoeften en belangen van de gebruikers veranderen continu. Ook de waarde van water verandert mee en daarop moet worden ingespeeld.
• Samen sterker: door samen te werken met andere overheden en waterpartners, boeren en bedrijven en door samen oplossingen te zoeken en uitvoering te geven wordt het meest bereikt. Het waterschap wil daarin een inspirerende rol spelen en partijen daartoe de ruimte bieden. Door flexibel te zijn in de samenwerking met en rekening te houden met de inbreng en ideeën van andere partijen wordt de uitvoeringskracht versterkt.
• Gezonde toekomst: ook toekomstige generaties moeten over voldoende, veilig en schoon water. Ook in de maatschappij is het streven naar duurzaamheid steeds actueler en de kringloopgedachte sluit hierop aan. Het waterschap ziet dit als een inspirerende uitdaging en wil mensen bewust maken van de waarde van water en het belang van een duurzaam gebruik ervan.

5.2.3.2 Keur Waterschap De Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

5.2.3.3 Hydrologosch neutraal bouwen

Hydrologisch neutraal bouwen is opgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar dit voor staat en welke maatregelen er nodig zijn om daaraan te kunnen voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.

Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatse van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.

Realisatie van nieuw verhard oppervlak en het afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit houdt in dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft. Hierbij wordt getoetst aan de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of door het infiltreren van water in de bodem. Dit past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewatersysteem als het grondwatersysteem. Ingeval niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening die het water tijdelijk bergt noodzakelijk. Het gaat hier dan om een voorziening die er voor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

5.2.4 Gemeentelijk beleid

5.2.4.1 Gemeentelijk Rioleringsplan (2015 - 2018)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht op het gebied van het afval- en oppervlakte- en grondwater. Het GRP bevat de geplande activiteiten gericht op het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

De gemeente Eindhoven zet in op klimaatrobuustheid en heeft aangegeven om vanaf 2020 klimaatrobuust te handelen. Hiertoe is in februari de beleidsregel “klimaatrobuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” vastgesteld waarbij o.a. strengere eisen t.a.v. waterberging (60 millimeter).

5.2.5 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald

5.3 Beschrijving watersysteem plangebied

5.3.1 Checklist watersysteem

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	nee
zijwatergang	nee
Keurgebied binnen plangebied?	nee
Binnen 25-100 jaarszone?	nee
Binnen boringsvrije zone?	nee
Ecologische verbindingszone?	nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	nee
Attentiegebied EHS	nee
Rioolwatertransportleiding	nee
Waterschap gemaal	nee
Landelijke afvoernorm binnen plangebied	1,33 l/s/ha
Verdachte/verontreinigde locaties?	Ja , aan oost/noordoostzijde van bestaande Bunker (voormalige vuilstortplaats) / zie ook paragraaf 4.7
Infiltratie praktisch mogelijk?	nee, in bestaande situatie
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	nee

5.3.2 Gebied specifieke eigenschappen m.b.t. water

Het plangebied is gesitueerd in Eindhoven en wordt begrensd door de Vincent van den Heuvellaan, de Bisschopsmolen, de Hooidonksemolen (pad) en de John F. Kennedylaan. Het plangebied kent geen specifieke eigenschappen met betrekking tot water.

Figuur 5.1: plangebied met verharding (ondergrond en bebouwing)

5.3.3 Oppervlaktewater

Op de planlocatie is geen oppervlaktewater aanwezig. Op circa 170 meter van het plangebied is oppervlaktewater aanwezig, te weten de Dommel (waterloop).

5.3.4 Verharding

Het plangebied is nagenoeg geheel verhard door asfaltverharding en de aanwezigheid van een bestaand gebouw. Uitzonderingen hierop vormen enkele bomen met ondergrond op het terrein. Zie figuur 5.2 (verschillende foto's).

Figuur 5.2: foto's met zicht op bebouwing en verharding op planlocatie

5.3.5 Bodemopbouw

Uit archief- en literatuurgegevens (grondwaterkaart TNO-DGV) blijkt dat binnen het plangebied sprake is van een circa 30 meter dikke matig doorlatende deklaag, overwegend bestaande uit sterk slibhoudend matig fijn tot zeer fijn zand en leem tot een diepte van 4,1 m - mv. Het betreft overwegend afzettingen uit de Pleistocene Nuenen-Groep. In de ondergrond (3,2 tot 3,4 m - mv) is een zwak zandige leemlaag aanwezig. Vervolgens bevindt zich tot een diepte van 6,8 m - mv een zwak zandige leemlaag.

Op de planlocatie is een infiltratieonderzoek uitgevoerd met een drietal boringen. Hierbij is boring IP01 in het noorden, IP02 in het westen en IP03 in het zuiden van het plangebied genomen. De resultaten van dit onderzoek staan in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1: Resultaten doorlatendheidsproeven (bron: rapport E183646.001/RKR, d.d. 06-04-2018)

De doorlatendheid van de bodem ligt tussen de 0,21 m/dag en 0,89 m/dag. Dit is niet heel hoog, maar wel voldoende om infiltratie plaats te laten vinden mits er voldoende berging wordt gecreëerd.

5.3.6 Grondwater

Het onderliggende eerste watervoerend pakket is circa 60 meter dik en bestaat hoofdzakelijk uit (grindhoudend) matig grof tot grof zand. Uit de archief- en literatuurgegevens valt tevens af te leiden dat de regionale stroming van het freatisch grondwater een overwegend noordwestelijke richting heeft.

Binnen het plangebied zijn boringen uitgevoerd waarbij het grondwaterniveau is gemeten. Uit de gegevens van tabel 5.1 blijkt dat bij boring IP01 een hoge grondwaterstand aanwezig is, hiervoor is met het huidige onderzoek geen duidelijke aanleiding aan te wijzen. Bij de overige boringen is de grondwaterstand beduidend lager (ca. 3 m – MV) en komt dit meer overeen met de grondwaterstand in de Pastoor Petersstraat (op ca. 18,94 m + NAP). De historische bandbreedte van de grondwaterstand ligt hier tussen de 15,00 m + NAP en 16,10 m + NAP.

5.3.7 Afvalwater

Het huishoudelijk afvalwater wordt in de bestaande situatie afgevoerd op het bestaande in de nabijheid gesitueerde gemengde rioolstelsel. Infiltratie is ter plaatse in de bodem vrijwel uitgesloten.

Figuur 5.3: gemengde riolering in de nabijheid van de planlocatie (bron: Atlas van de Ondergrond)

5.3.8 Regenwater

In de huidige situatie ligt er onder de Bisschopsmolen, Vincent van den Heuvellaan, John F. Kennedylaan en de Hooidonksemolen een gemengd rioleringsstelsel. Het hemelwater wordt afgevoerd op het bestaande gemengde rioolstelsel en vervolgens getransporteerd naar een rioolzuiveringsinstallatie.

5.4 Toekomstige situatie van het watersysteem

5.4.1 Verharding

In de toekomstige situatie zal het gehele plangebied niet meer verhard zijn. Buiten de bebouwing op de planlocatie wordt de openbare ruimte grotendeels in het plangebied als parkgebied ingericht met de daarbij behorende gronden, groenvoorzieningen en boombeplantingen (zie figuur 5.4).

Dit betekent dat er geen sprake zal zijn van een toename van het verhard oppervlak ter plaatse, maar eerder van een flinke afname (zie figuur 5.4 t.o.v. figuur 5.1).

Figuur 5.4: schetsontwerp inrichting 'Bunkerpark' rondom de 'BunkerToren' (bron: Delva Landscape Architects)

In het plangebied is tevens de realisatie van een waterdichte ondergrondse parkeergarage voorzien. Op deze parkeergarage wordt een grondlaag aangebracht ten behoeve van de aanleg van groenvoorzieningen en boombeplanting als onderdeel van de parkachtige buitenruimte bij de 'BunkerToren'. Zie figuur 5.5.

Figuur 5.5: bodemstructuurlaag boven op de parkeergarage (bron: Delva Landscape Architects)

5.4.2 Berging

Op de planlocatie is ruimte om in de ondergrond van de buitenruimte (parkachtige omgeving rondom de 'BunkerToren') infiltratie van hemelwater te laten plaatsvinden. Ook boven op de waterdichte ondergrondse parkeergarage wordt een grondlaag met groenvoorzieningen aangebracht waar infiltratie van hemelwater, zij het in beperkte mate, kan plaatsvinden. Het technisch ontwerp (tekening) is bij de aanvraag omgevingsvergunning gevoegd. Zie tevens de figuren 5.6, 5.7 en 5.8.

 

Figuur 5.6: oplossing waterberging op de planlocatie (bron: Delva Landscape Architects)

Figuur 5.7: oplossing waterberging op de planlocatie met kratten (bron: Delva Landscape Architects)

Tevens wordt de laagbouw (bestaande bouwgedeelte van "De Bunker") van de planontwikkeling voorzien van een groene dakafdekking met infiltratiemogelijkheden, buffering en mogelijkheid tot verdamping.

Figuur 5.8: bodemstructuurlaag boven op de dakafdekking laagbouw (bron: Delva Landscape Architects)

De uitwerkingen van de diverse bergingsystemen op de planlocatie zijn op technische tekeningen uitgewerkt (ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning) en nader beschreven in een notitie waterhuishouding, die integraal als bijlage 14 bij de toelichting is gevoegd.

Het hemelwater dat op de verharding van het terrein en de afgeschuinde daken/wanden valt wordt geborgen in wadi’s langs de paden en een capillair irrigatiesysteem op het parkeerdek. Het systeem staat schematisch weergegeven in figuur 5.9.

Figuur 5.9: indeling wadi’s (blauw) en capillair irrigatiesysteem op parkeerdek (lichtblauw)

Het hemelwater zal, waar mogelijk, oppervlakkig naar de wadi’s of de kratjes stromen. Wanneer dit niet mogelijk is, bijvoorbeeld bij de ingang van het gebouw, dan wordt het water ingezameld middels een goot of kolk die afwatert op de voorzieningen. De wadi’s krijgen een diepte van 0,30 meter, wat gelijk de maximale waterstand in de wadi wordt. Wanneer het waterpeil boven de 0,30 meter stijgt, storten de wadi’s via slokops over op de onderliggende drain die het water afvoert richting de Vincent van den Heuvellaan, dit is met blauwe pijlen aangegeven in 5.8. Om verkeershinder op de Vincent van den Heuvellaan te voorkomen, worden de drains tijdelijk voorzien van welputten binnen het plangebied zodat hier het hemelwater op kan wellen richting de Vincent van den Heuvellaan.

De wadi’s worden onderling met elkaar verbonden om zo het water zo gelijkmatig mogelijk te verdelen. Om de beschikbare berging in het terrein optimaal te benutten wordt ook een verbinding tussen de wadi’s en het capillaire infiltratiesysteem gemaakt. Deze wordt vormgegeven middels een put met een verticale PVC leiding. De wadi’s dienen daarbij als overloop bij hevige buien, tevens is een put voorzien met een geknepen afvoer om de 40 millimeter retentie van het capillaire irrigatiesysteem vertraagd af te voeren naar de openbare riolering van de Bisschopsmolen.

De bergingsopgave in de terreinvoorzieningen bedraag 312 m3. Inclusief het water dat infiltreert kan er in de voorzieningen (berging in capillair irrigatiesysteem en wadi's) ca. 314 m3 verwerkt worden waarmee aan de bergingsopgave wordt voldaan. Zie tevens bijlage 14.

Om aan de ambitie van 60 millimeter berging binnen het project te voldoen zijn binnen het plangebied een aantal voorzieningen ontworpen. Over een verhard oppervlak van ca. 7.900 m2 dient dan ca. 475 m3 berging gecreëerd te worden om zo te voldoen aan de ambitie. In tabel 5.2 staat de berging samengevat per voorziening. In totaal is er ca. 477 m3 berging aanwezig waardoor het plangebied 60 millimeter rainproof is.

Tabel 5.2: samenvatting berging in voorzieningen

Waterreservoir

Binnen de 'BunkerToren' wordt een waterreservoir gerealiseerd onder vloerpeil waarop de afvoeren van de daken afwateren. Het water dat hierin opgeslagen wordt, wordt weer hergebruikt voor irrigatie en/of toiletspoeling. In eerste instantie zal het hemelwater dat op het dak valt grotendeels geborgen worden in het capillaire irrigatiesysteem. Wanneer de berging in de kratten gevuld is, komt er water vanuit de retentie van de kratten in het waterreservoir terecht. Tevens zijn er terrassen en schuine muren waarop water valt dat afgevoerd wordt via de afvoeren en niet wordt geborgen in het capillaire irrigatiesysteem. Het waterreservoir krijgt een inhoud van ca. 27 m3. Als het reservoir vol raakt, loopt deze via een inpandige leiding over via een welput op maaiveldniveau. Deze put staat weergegeven in figuur 5.10. Vanaf het maaiveld loopt het water richting de wadi’s waar het geborgen wordt.

Figuur 5.10: locatie welput van waterreservoir

5.4.3 Oppervlaktewater

Er zijn geen specifieke waterbelangen in en in de omgeving van het plangebied. Er worden voor de realisatie van het plangebied geen watergangen gedempt.

5.4.4 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit.

5.4.5 Vuilwaterafvoer

Het afvalwater binnen het plangebied wordt onder vrij verval afgevoerd middels een verzamelriool naar de bestaande riolering in de Hooidonksemolen. Het afvalwater vanuit de horecagelegenheid wordt eerst gezuiverd door een vetvangput, De vetvangput kan middels een zuigleiding geledigd worden vanaf de Vincent van den Heuvellaan. In figuur 5.11 staat schematisch met rode lijnen de DWA riolering ingetekend. Het DWA verzamelriool heeft een totale lengte van 111 meter en wordt uitgevoerd als een PVC Ø250 milimeter (mm). Het systeem staat in open verbinding met de bestaande riolering, dat betekent dat de berging in het DWA systeem volledig ten goede komt van het bestaande gemeentelijke rioleringsstelsel.

Figuur 5.11: schematische weergave DWA verzamelriool (rood) en zuigleiding vetvangput (oranje)

5.4.6 Advies / overleg Waterschap

De waterhuishoudingsopgave op de planlocatie is tijdens regulier overleg met het waterschap in algemene zin besproken. In het kader van de procedure ten aanzien van dit bestemmingsplan wordt het Waterschap De Dommel gevraagd in te kunnen stemmen met de voorgenomen invulling ten aanzien van de waterhuishouding op de planlocatie.

5.5 Conclusie

Gezien het voorafgaande kan voldaan worden aan de beleidsuitgangspunten van het Waterschap en de gemeente met betrekking tot de waterhuishouding op de planlocatie.

In de uitwerking van het ontwerp zal er rekening gehouden worden met de afstroomrichting en vertraging van het hemelwater, zodat wateroverlast in gebouwen en kelder wordt voorkomen.

Het hemelwater dat op de verharding van het terrein en de afgeschuinde daken/wanden valt wordt geborgen in wadi’s langs de paden en een capillair irrigatiesysteem op het parkeerdek.

Het afvalwater binnen het plangebied wordt onder vrij verval afgevoerd middels een verzamelriool naar de bestaande riolering in de Hooidonksemolen.

Daarnaast zal het gebruik van uitlogende materialen zoals zink, koper en lood tot een minimum worden beperkt.

De initiatiefnemer heeft op basis van een technisch uitgewerkt ontwerp aangegeven hoe de ontwikkeling van de totale berging en vertraging zal worden ingevuld op de projectlocatie. Dit is ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeente. De gemeente en het Waterschap De Dommel hebben aangegeven in te kunnen stemmen met dit ontwerp.

In overleg zijn alternatieve oplossingen vanuit marktpartijen bespreekbaar.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "IV Limbeek-Woenselse Watermolen (De Bunker)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. In de regels zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de op de verbeelding vermelde bestemmingen opgenomen.

Bij het bestemmingsplan is ook een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het bestemmingsplan bevat tevens bijlagen behorende bij de toelichting en regels.

Het bestemmingsplan "IV Limbeek-Woenselse Watermolen (De Bunker)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

6.2 Planmethodiek

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere eisenregeling.

6.3 Verbeelding

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

Figuur 6.1: analoge verbeelding behorend bij het bestemmingsplan

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De  Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen.

Bestemmingsregels

Algemeen 

Per bestemming die op de verbeelding wordt gebruikt worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. De opbouw van de bestemming ziet er als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels

Van de gebruikte onderdelen volgt hieronder een korte toelichting.

Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie(s) worden als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid kan worden aangegeven door de woorden “met daaraan ondergeschikt”. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie binnen de betreffende bestemming.

Bouwregels

In de bouwregels is bepaald welke bouwwerken mogen worden opgericht, waarbij in ieder geval een onderscheid wordt gemaakt tussen de regeling van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en daar waar van toepassing ook tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen. Voorts bevatten de bouwregels, voor zover van toepassing maximale maatvoeringen voor de diverse bouwwerken zoals hoogtes en oppervlakten.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van afwijkingsbevoegdheden wordt flexibiliteit in bestemmingsregels gecreëerd doordat mogelijkheden worden geboden om in beperkte mate af te wijken van de algemeen toegestane bouwregelingen. Deze afwijkingen zijn niet bedoeld voor afwijkingen van de bouwregels, waarvan de verwachting is, dat ze veelal kunnen worden verleend. In dat geval zijn de bouwregels hierop aangepast. Voor elke afwijking wordt aangegeven waarvan afwijking wordt verleend, de maximale afwijking die met de afwijking kan worden toegestaan en meestal de situaties of voorwaarden waaronder afwijking wordt verleend. Het gaat hier om afwijkings- bevoegdheden voor de specifieke bestemming. Indien afwijkingsbevoegdheden een algemene strekking hebben, zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 (algemene regels).

Specifieke gebruiksregels

In de Wet ruimtelijke ordening is het verboden gronden te gebruiken op een manier die in strijd is met het bestemmingsplan. In specifieke gebruiksregels kunnen bepaalde functies nog concreet worden genoemd als zijnde verboden gebruik of toegelaten gebruik. Het gebruiksverbod is na inwerkintreding van de Wabo, in de Wabo geregeld. Het is dus niet noodzakelijk om dit door middel van het bestemmingsplan te regelen.

Afwijken van de gebruiksregels

Door middel van een afwijking van de gebruiksregels kan van de gebruiksregels in het plan worden afgeweken ten behoeve van een concrete vorm van gebruik. Dit mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen dat wel afwijking kan worden verleend ten behoeve van functies die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies, maar dat via afwijking geen “nieuwe” functies kunnen worden toegestaan. De afwijking dient te zien op kleinere, planologisch minder ingrijpende onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ruimtelijke ingrepen dienen te worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid of bestemmingsplanherziening.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht. Het betreft de bestemmingen:

• Gemengd;
• Groen.

Bestemming “Gemengd" (Artikel 3)

Voor de ontwikkeling van de 'BunkerToren' binnen het plangebied met de daarbij behorende buitenruimte en toegelaten (meerdere) functies is gekozen voor een gemengde bestemming. Binnen de bestemming zijn maximaal 210 woningen toegestaan in een woongebouw al dan niet met ruimte(n) voor aan huis verbonden beroepen tot maximaal 50 m². Daarnaast is maximaal 3.000 m2 bvo aan kantoren (begane grondlaag en 1e verdieping) en maximaal 1.000 m2 bvo aan horeca (begane grondlaag en 1e verdieping) met een (horeca)terras toegestaan binnen de bestemming.

Horecavestigingen zijn toegestaan op de begane grondlaag van de gebouwen in de bestemming. Bij deze toegelaten functie is gebruik gemaakt van een "lijst van horeca-inrichtingen". Deze is gebaseerd op basis van het Horecabeleidsplan ´Kwaliteit door differentiatie'. De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. De 'Lijst van horeca-activiteiten, behorende bij de regels van het bestemmingsplan wordt gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan.

Toegestaan zijn horecavoorzieningen behorende bij categorie 1a , 1b en 2a en 2b, zoals genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten, met uitzondering van een cafetaria, snackbar, automatieken, kiosk en nachtclub. Het betreffen voorzieningen behorende tot de categorie:

• Horeca - 1 "Maaltijdverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden.

• Horeca - 2 "Drankverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse.

Uitgesloten worden horecavoorziening zoals genoemd in de lijst die niet wenselijk zijn op de locatie.

Hierbij behorend zijn binnen de bestemming toegestaan: wegen, straten, fiets- en wandelpaden en overige verhardingen, groenvoorzieningen, tuinen, dakterrassen en erven, boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen (auto-, fiets- en bromfiets), waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Binnen de bestemming is door middel van de functieaanduiding 'parkeergarage' aangegeven waar een ondergrondse parkeergarage zal worden aangelegd. Tevens is de toegangsvoorziening (in- en uitrit) naar deze parkeergarage aangeduid 'specifiek vorm van verkeer - 1'.

Binnen het bouwvlak is een gebouw toegelaten in meerdere bouwlagen binnen het opgenomen bouwvlak met een maximale bouwhoogte overeenkomstig de aanduiding op de verbeelding. De maximale bouwhoogte van het gebouw bedraagt 100 meter (zijnde het dak, de dakafdekking van het gebouw) conform van toepassing zijnde hoogbouwbeleid op deze locatie.

Op het dak zijn echter nog een veiligheidshekwerk alsmede bouwwerken voor techniek, lift-/luchtbehandeling, veiligheidshekwerken en gevelonderhoudsinstallaties etc. voorzien. Aangezien deze bouwdelen als ondergeschikte bouwdelen ten aanzien van het hoogbouwbeleid worden aangemerkt is hiervoor in de bestemmingsregels een aanvullende bouwhoogtes van 2,62 meter opgenomen en toegestaan bovenop de aangeduide maximale bouwhoogte.

Op het buitenterrein worden nutsvoorzieningen aangebracht (zie figuur 6.2 - reserveringsruimte). Voor gebouwen geldt een maximum van 15 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

Figuur 6.2: situering nutsvoorzieningen op het buitenterrein

Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde op het terrein geldt een maximale bouwhoogte van 4 meter, uitgezonderd voor verlichting, waarvoor een maximale bouwhoogte geldt van 8 meter en erf- of terreinafscheidingen, waarvoor een maximum geldt van 2 meter, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter bedraagt.

In de specifieke gebruiksregels worden nadere regels gesteld aan wat er niet is toegelaten. De regels van strijdig gebruik completeren het betreffende artikel 3.

Bestemming `Groen” (Artikel 4)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als "structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Toegestaan zijn groenvoorzieningen, bermen en beplanting, fiets- en wandelpaden, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, beheer en/of zuivering van oppervlakte- en rioolwater, en kunstobjecten.

Binnen de bestemming zijn bouwwerken passend bij de groenvoorziening toegestaan alsmede een overdekte fietsenstalling.

Algemene regels

Onder de Algemene regels' zijn opgenomen de 'Anti-dubbeltelregel', en de overige 'Algemene regels' opgenomen.

Anti-dubbeltelregel 

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de anti-dubbeltelregel opgenomen. Deze regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels 

In dit artikel is aangegeven dat het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt wordt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Algemene afwijkingsregels 

De algemene afwijkingen betreffen afwijkingen ten aanzien van:

• de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
• de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 meter, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 meter is;
• de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 meter is.
• de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 centimeter ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
• de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

Overige regels 

In dit artikel is voorzien in een regeling ten aanzien van parkeren, om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Iedere ruimtelijke ontwikkeling zal getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde gemeentelijke beleid c.q. beleidsregels. Afwijken is bij omgevingsvergunning mogelijk en toestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie. Daarbij kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden stellen aan de ruimtelijke inpassing van de voorzieningen en aan de wijze waarop de benodigde parkeercapaciteit en/of laad- en losvoorzieningen gewaarborgd is en blijft.

Overgangs- en slotregel

In de 'Overgangs- en slotregels' zijn het 'Overgangsrecht' en de 'Slotregel' opgenomen. 

Overgangsrecht 

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, overgenomen.

Slotregel 

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel schrijft voor hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

Informatie gestuurd

De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• e. Gebiedsgericht

Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• f. Risico- en oplossingsgerichte benadering

De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• g. Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• h. Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving

- Bedrijven

• i. Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden
• j. Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Voor dit bestemmingsplan geldt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd door gemeentelijke grondbezit (bestemming 'Groen') en doordat er een anterieure overeenkomst is afgesloten met de exploitant zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 13 december 2017. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid opengesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

9.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

• Met het Rijk heeft geen vooroverleg plaatsgevonden omdat er geen rijksbelangen in het geding zijn.
• Het plan is op via een digitaal vooroverlegformulier aangemeld bij de provincie.

• De waterhuishoudingsopgave op de planlocatie is tijdens regulier overleg met het waterschap in algemene zin besproken. In het kader van de procedure is dit bestemmingsplan voorgelegd aan het Waterschap en akkoord bevonden.

Tevens hebben Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), de Henri van Abbe Stichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven schriftelijk een positieve reactie afgegeven met betrekking tot de voorgenomen planontwikkeling zoals verwoord in het bestemmingsplan.

9.3 Samenspraak en inspraak

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

In dat kader zijn omwonenden in vijf bijeenkomsten geïnformeerd over de inhoudelijke ontwikkelingen op de planlocatie alsmede op de hoogte gebracht van de procedurele aspecten (d.d. 15-12-2016, 04-10-2017, 10-07-2017, 13-12-2017 en 31 mei 2018). Dit heeft plaatsgevonden in de vorm van presentaties, informatiemateriaal, workshops en door het beantwoorden van vragen. Van deze bijeenkomsten zijn korte verslagen gemaakt die in een bijlage 16 bij dit plan zijn gevoegd.

9.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 14 juni 2018 tot en met 25 juli 2018 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 13 juni 2018 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn 4 zienswijzen ontvangen.
In de 'nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' is beargumenteerd op de zienswijzen ingegaan.