Landhof, fase 4 (deelgebied Noord)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het terrein 'Landhof, deelgebied noord' is een tot op heden braakliggend terrein gelegen aan de zuidelijke entree van Meerhoven, naast de Hovenring, in de hoek tussen de Noord-Brabantlaan en de Grasdreef. In het bestemmingsplan Meerhoven (moederplan uit 1999) en in het uitwerkingsplan van bestemmingsplan Meerhoven is de betreffende locatie aangewezen als locatie voor kantoren. In 2007 is echter een raadsbesluit genomen om de bestemming voor dit gebied te wijzigen in wonen. Deelgebied zuid van Landhof heeft inmiddels een woonbestemming en het terrein is in uitgifte genomen. Voor deelgebied noord van terrein Landhof is het bestemmingsplan nog niet gewijzigd. Met onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van de beoogde woningbouw mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan "Landhof, fase 4 (deelgebied Noord)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.
Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in het zuid-westelijk deel van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door de Noord-Brabantlaan, Sliffertsestraat, Meerhovendreef, de Grasdreef en de Graslinnen in de wijk Meerhoven, deelgebied Grasrijk.

1.3 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "Landhof, fase 4 (deelgebied Noord)" vervangt het laatste gedeelte van het bestemmingsplan ''Meerhoven Gedeeltelijke herziening uitwerkingsplan Grasrijk- Land Forum", vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 27 november 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 12 februari 2002.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken.
Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven.
Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

Stedelijk morfologische gezien vormt Meerhoven de afronding van de westelijke stadlob van Eindhoven. Centraal door deze stadslob loopt het radiaal Heerbaan/Noord-Brabantlaan. Het plangebied van Landhof grenst ten noorden aan de Noord-Brabantlaan.

De belangrijkste functies van het gehele gebied Meerhoven was in het verleden de militaire en agrarische functies. Van de ruim 500 hectare dat het gebied Meerhoven omvat, was ongeveer 271 hectare in militair gebruik; deels door de luchtmacht en deels door de landmacht. Op het militaire terreinen bevonden zich gebouwen, wegen, groenopstanden, voormalige landingsbanen en betonbanen. Verder kwamen in het gebied verspreid gelegen (agrarische) woningen voor alsmede bedrijven, kwekerijen, volkstuinen etc.

Het landschap was gevarieerd, enerzijds bestond het landschap uit oude ontginningen met bebouwingslinten die vanuit historische dorpen uitwaaieren, anderzijds uit een jong ontginningslandschap, ontstaan door het in cultuur brengen van 'woeste gronden'. In een deel van dit jonge ontginningslandschap hadden zich militaire activiteiten gevestigd, waarvan het vliegveld mede een functie vervult voor de burgerlijke luchtvaart. In Meerhoven is veel bos aanwezig, vooral op de voormalige militaire complexen en bij het vliegveld.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

2.2.1 Inleiding

Het toekomstige Landhof fase 4 is een bijzondere (zicht)locatie binnen Meerhoven. De ontwikkeling van het gebied is beeldbepalend voor de zuidelijke entree van Meerhoven, gezien vanaf zowel de N2/Meerhovendreef als de Noord-Brabantlaan/Grasdreef.
Door de ligging bij de entree van Meerhoven zal de ontwikkeling van het gebied mede het imago van Meerhoven bepalen. Een hoogwaardige wervende entree is meteen een visitekaartje voor de rest van de wijk.

Daarnaast kan de locatie, samen met Land forum en Trade forum een belangrijk ruimtelijk koppelstuk gaan vormen tussen Meerhoven, Eindhoven en Veldhoven. Meerhoven kan door de ontwikkeling van deze gebieden fysiek en visueel aanhaken op de stad. Daarvoor is een hoogwaardige invulling met een overtuigende ruimtelijke kwaliteit een voorwaarde.

2.2.2 Het stedenbouwkundige plan

Bij de invulling van Landhof fase 4 wordt niet ingezet op (groot)stedelijkheid maar wordt juist aansluiting gezocht op de groene kernkwaliteiten van Meerhoven "het podium naar de Kempen".

Tot de kernkwaliteiten van Meerhoven behoort de groene hoofdstructuur met in het centrum hiervan het park Meerland met een omvang van 65 ha. Het park brengt de natuur en recreatie- en uitloopmogelijkheden tot diep in het hart van Meerhoven en in de directe nabijheid van de woningen. Het park Meerland wordt zeer gewaardeerd door de bewoners van Meerhoven. In 2011 heeft het park Meerland de Dirk Roosenburg prijs gewonnen van zowel de jury als het publiek.

Vanuit het park Meerland gaan groene uitlopers de wijken in en brengen het groen dicht bij de bewoners. De groene uitlopers zijn herkenbaar in de vorm van de ecologische zones, de oude waterlopen, oude landwegen met monumentale laanbeplanting, de esplanade, maar ook de relatief groene hoofdontsluiting van Meerhoven, de ecologische hoofdstructuur en de bossen langs het Eindhovens Kanaal, het vele bestaande groen in Bosrijk en Waterrijk e.d.

Het groen vormt een netwerkstructuur binnen Meerhoven waarop de ontwikkeling van Landhof fase 4 kan aanhaken. Door het vele groen aan de randen en binnen het gebied vormt het een groene schakel tussen het park Meerland, de Rundgraaf en het groen langs het Eindhovens Kanaal (provinciale ecologische hoofdstructuur) met daaraan gekoppeld Meerbos en Landgoed de Wielewaal.

Het groen wordt de drager voor de ontwikkeling van de woningbouw in Landhof fase 4. De ontwikkeling van Landhof fase 4 is geen voortzetting van Grasrijk maar een buurtje met een eigen identiteit waarbij het landschappelijk karakter centraal staat. De bebouwing maakt onderdeel uit van een nieuw te vormen landschap.

De te realiseren woningen worden in 3 compacte clusters los in het landschap gesitueerd waarbij elke woning rechtstreeks in contact staat met het groen. Naar het groen zijn alle representatieve voorzijden van de woningen gericht. De privé tuinen zijn allemaal naar de binnenzijde van de clusters georiënteerd. Het parkeren wordt grotendeels opgelost binnen de clusters en aan het zicht vanuit het landschap onttrokken. De clusters bevatten elk een mix aan woningtypen en worden vormgegeven als een ensemble. De clusters bestaan uit grondgebonden woningen, in hoogte variërend tussen 1 en 3 bouwlagen.

De clusters worden omringd door groen, waarbij het accent aan de rand van het gebied ligt op een natuurlijke groeninichting met extensief beheer en bij de zones tussen de woonclusters op een meer cultuurlijke uitstraling met ruimte voor speelvoorzieningen en een intensief beheer.

Onderdeel van het groen is ook de waterstructuur die een koppeling maakt met het gebied Landhof ten zuiden van de Meerhovendreef en de Oude Rundgraaf aan de noordzijde van Landhof fase 4.

Door de woningen op een "slimme" manier te ontwerpen en deels te voorzien van "dove gevels" is het mogelijk om het gebied, vanuit de omgeving, open en zichtbaar te houden. Hierdoor wordt Landhof fase 4 het nieuwe welkomstportaal van Meerhoven met een open groene parkachtige entree.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.
Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

3.2.2 Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale

belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder van duurzame verstedelijking is inmiddels opgenomen in het Bro. (art. 3.1.6)
  De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd.De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

• 1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
• 2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Op de onderbouwing voor de ladder voor duurzame verstedelijking wordt ingegaan in paragraaf 3.5 van dit bestemmingsplan. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Er is gekozen om de regels zoveel mogelijk direct door te laten werken op het niveau van de lokale besluitvorming. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, zoals bij de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. De begrenzing van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) is een provinciaal belang geworden. In het Barro is opgenomen dat de provinciale begrenzing van de EHS direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. Onderhavig plangebied is overigens niet gelegen binnen de EHS.

Als nationale belangen in het Barro worden genoemd:
- Rijksvaarwegen
- Project Mainportontwikkeling Rotterdam
- Kustfundament
- Grote rivieren
- Waddenzee en waddengebied
- Defensie
- Hoofdwegen en hoofdspoorwegen
- Elektriciteitsvoorziening
- Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
- Ecologische hoofdstructuur
- Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
- IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
- Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

Voor de regio Eindhoven is de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Er is geen sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied.

Verder zijn de belangen van luchthaven Eindhoven geborgd. In het Barro en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn algemene regels gegeven voor het militaire luchtvaartterrein en voor het daarbij behorende beperkingengebied.

Afbeelding Rarro (november 2014) besluitsubvlak militair luchtvaartterrein vliegbasis Eindhoven.

Afbeelding hoogtebelemmeringen luchthaven Eindhoven ter plaatse van het plangebied (plangebied globaal blauw omlijnd)

Onderhavig plangebied ligt volgens het Rarro binnen het obstakelbeheergebied (IHCS). Er geldt een hoogtebeperking van NAP +65 m. Het maaiveld ligt op circa NAP +20 m. De maximale bebouwingshoogte van de woningen bedraagt 10 meter, waardoor aan deze hoogtebeperking wordt voldaan. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is een maximale bouwhoogte van 15 meter bepaald. In de binnenplanse afwijkingregeling ten aanzien van de hoogte van specifieke bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is bepaald dat een maximum geldt van 20 meter. Ook met betrekking tot de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt aan de hoogtebeperking voldaan.

3.2.4 Luchthavenbesluit Eindhoven

Op 29 december 2007 is het Besluit tot aanwijzing van het militaire luchtvaartterrein Eindhoven in werking getreden. In dit besluit is tevens de geluidszone vastgelegd. Voorafgaand aan deze procedure is een milieueffectrapportage (m.e.r.) uitgevoerd. In het Milieueffectrapport Militair Luchtvaartterrein Eindhoven (MER) zijn o.a. de gevolgen voor geluid, de luchtkwaliteit en externe veiligheid weergegeven voor de maximaal mogelijke gebruiksruimte van de luchthaven. Het aanwijzingsbesluit komt overeen met planalternatief 2 uit het MER. Dit aanwijzigsbesluit in verwerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eind 2009 is de Regelgeving voor burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML) in werking getreden. Op basis van deze regelgeving moet een luchthavenbesluit worden opgesteld voor het militaire luchtvaartterrein Eindhoven. Het Luchthavenbesluit Eindhoven is op 1 oktober 2014 in werking getreden. Voor dit luchthavenbesluit is een milieueffectrapportage (m.e.r.) uitgevoerd. In het MER zijn o.a. de gevolgen voor geluid, de luchtkwaliteit en externe veiligheid weergegeven voor de maximaal mogelijke gebruiksruimte van de luchthaven. Dit luchthavenbesluit met beperkingengebied wordt bij de eerstvolgende wijziging van het Rarro en Barro meegenomen.

In dit luchthavenbesluit zijn het luchthavengebied en het beperkingengebied aangewezen. Er zijn geen regels over externe veiligheid opgenomen in dit luchthavenbesluit. In het beperkingengebied gelden de beperkingen:

• 1. door de 'nieuwe' 35 Ke geluidszone;
• 2. door het obstakelbeheergebied (IHCS), de ILS en de vliegfunnels;
• 3. in het vogelbeheersgebied.

Voor onderhavig plangebied is alleen punt 2 en 3 van toepassing. De 'nieuwe' 35 Ke geluidszone ligt namelijk niet over het plangebied.

Ad 2. De hoogtebelemmeringen zoals die gelden op basis van het Barro en het Rarro (zoals weergegeven in paragraaf 3.2.3) gelden tevens op basis van dit luchthavenbesluit.

Ad 3. Binnen het vogelbeheersgebied is in beginsel een grondgebruik of een bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• c. vishouderijen met extramurale bassins;
• d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• e. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Afbeelding vogelbeheersgebied (=lichtgroen) en luchthavengebied (=donkergroen) uit het Luchthavenbesluit Eindhoven.

Dit bestemmingsplan maakt geen bestemmingen of grondgebruik mogelijk zoals aangegeven onder a t en met e.

3.2.5 De Luchtvaartnota (2009)

De visie, verwoord in de Luchtvaartnota, is gericht op het verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame luchtvaart en luchthavens voor een sterke Nederlandse economie. Een optimale internationale bereikbaarheid door de lucht is daarvoor een belangrijke voorwaarde. De ambitie is om de verbindingsplaats in Europa te zijn waar nationale en internationale bedrijven hun mondiale ambities kunnen realiseren. Hoewel de afspraken voor de lange termijn voor de planhorizon van dit plan minder relevant zijn, zijn de geformuleerde uitgangspunten wel van belang voor de gemeente Eindhoven.

Ten aanzien van de luchthaven Eindhoven gelden de volgende uitgangspunten:

• de status van de luchthaven als militaire luchthaven blijft onveranderd;
• voor de ontwikkeling van Schiphol op middellange termijn zal Eindhoven 35.000 vliegtuigbewegingen extra accommoderen. Deze afspraken over het accommoderen van extra vliegtuigbewegingen worden in een Luchthavenbesluit vastgelegd;
• de uitbreiding van het civiele medegebruik mag niet ten koste gaan van de Nederlandse militaire functies op de luchthaven;
• de ontwikkeling dient zo veel mogelijk aan te sluiten bij de groene innovatieve ambitie van de regio en Brainport-doelen.

In 2011 is de Luchtvaartnota geactualiseerd. De belangrijkste conclusie van de actualisatie van de luchtvaartnota en de herijking naar de marktontwikkeling in de luchtvaart is dat er serieus rekening gehouden moet worden dat de grens op Schiphol van 510.000 vliegtuigbewegingen binnen 5 à 10 jaar aan de orde kan zijn. De noodzaak van de ontwikkeling van Eindhoven Airport N.V. is hiermee nogmaals bevestigd.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie

De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

3.3.2 Verordening Ruimte

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Hierin staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen wordenm en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Themakaarten

Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de verordening ruimte. Voor onderhavig plangebied zijn de themakaarten stedelijke ontwikkeling en water van belang.

Themakaart stedelijke ontwikkeling

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Themakaart water

Op deze themakaart staan de structuren en aanduidingen die betrekking hebben op water. Het plangebied is aangeduid als 'Boringsvrije zone'. Binnen deze zone geldt de minst strikte vorm van bescherming, namelijk behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. In de Provinciale Milieuverordening zijn regels opgenomen ter bescherming van deze kleilaag. De aanduiding 'Boringsvrije zone' op de verbeelding van dit bestemmingsplan heeft uitsluitend een signalerende functie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Het plangebied is gelegen buiten een transformatiegebied.

3.4.1.1 Buiten transformatiegebied

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur: Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Onderhavig plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Wonen'.

Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

3.5 Volkshuisvesting

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden, zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto "kiezen voor stedelijke kwaliteit" heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Midden- en Oost-Europa.

Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken zoals beschreven in het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013. Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

Regionaal Woningbouwprogramma 2014-2023 en het Eindhovense Programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020

Het Eindhovense programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2014 t/m 2023(Regioraad, november 2014).

Actuele (regionale) woningbehoefte

De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening Ruimte 2014 (VR 2014). In artikel 4.3 van de VR 2014 wordt aangegeven, dat gemeenten in hun bestemmingsplannen moeten verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten maximaal 100% aan harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) hebben voor de 10-jaarsperiode. Vanuit de praktijk blijkt het hierbij realistisch om zo'n 130% aan totale plancapaciteit te hebben om – als gevolg van wijzigingen/aanpassingen tijdens bestemmingsplanprocedures – uiteindelijk 100% harde plancapaciteit te kunnen realiseren (in de 10-jaarsperiode). Uit de provinciale prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens (voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+).

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop.

In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken.

Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee is er, in ieder geval kwantitatief, ruimte om nog harde plancapaciteit toe te voegen.

Woningbehoefte groenstedelijke locaties

De groenstedelijke locatie Landhof Noord maakt sinds 1995 deel uit van de VINEX-locatie Meerhoven. Door fasering en veranderende vraag op de kantorenmarkt wordt deze locatie, voorheen bestemd als kantoorlocatie, omgezet in een woonlocatie voor maximaal 105 woningen.

Landhof Noord wordt een groenstedelijk woonmilieu en beantwoordt daarmee aan de actuele woonbehoefte. De woningen in dit gebied kunnen zowel door een projectontwikkelaar, zelfbouw of samenbouw gerealiseerd worden. Voor landhof wordt een percentage sociale koopwoningen (prijspeil 2014, € 194.000) van maximaal 40% aangehouden.

Het programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2011(opdrachtgever SRE) constateren een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich m.n. door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomenscategorieën. Het nastreven van diversiteit in grootte en prijsklasse van m.n. eengezinswoningen zowel huur – als koop verdient aanbeveling.

De uitbouw van groenstedelijke woonmilieus past ook uitstekend in de Brainportambitie van Eindhoven/Zuidoost Brabant. Met het uitbouwen van dit type woonmilieu wordt een basisvoorwaarde ingevuld om (internationale) kenniswerkers aan Eindhoven en de regio te binden.

Conclusie

Gezien de status van VINEX-locatie, de ruimte in de harde plancapaciteit (64%) en de actuele (regionale) woningbehoefte, kan deze locatie een uitstekende rol vervullen om in de behoefte aan groenstedelijk wonen, voor de diverse doelgroepen in Eindhoven en de regio te voorzien.

3.6 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1 Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012' , dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.
De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd.
Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart.
Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

3.6.2 Archeologische waarden plangebied

Op de Indicatieve kaart van Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Archeologie Cultuurlandschap en Monumenten, is het plangebied aangeduid als een gebied met een hoge trefkans op archeologische waarden (zie onderstaande Afbeelding).

Afbeelding van de Indicatieve kaart van Archeologische Waarden met betrekking tot Landhof en omgeving.

De actuele archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven (vastgesteld in maart 2008) kent binnen het plangebied geen bekende of verwachte archeologische waarden meer. Het gebied is reeds archeologisch onderzocht tijdens het archeologisch onderzoek in Meerhoven (2000 tot begin 2007).

3.6.3 Resultaten archeologisch onderzoek binnen het plangebied

Het gedeelte van het plangebied dat ten noorden van de Grasdreef ligt, is in 2006/ 2007 geheel onderzocht (Afbeelding 2). Tijdens dit onderzoek is een gedeelte van het beekdal van de Rundgraaf en een gedeelte van de aansluitende dekzandkop onderzocht. De oudste vondsten die hierbij zijn aangetroffen dateren uit de steentijd. Ook is een groot aantal waterkuilen (primitieve waterputten) daterend vanaf de vroege prehistorie tot in de Romeinse tijd aangetroffen. Verder is in dit gebied een boerderij uit de 18e eeuw met bijbehorende waterputten opgegraven.

Het gedeelte van het plangebied dat ten zuiden van de huidige Grasdreef ligt, is eind 2000/ begin 2001 onderworpen aan een zogenaamd proefsleuvenonderzoek. Daarbij zijn enkele archeologische werkputten aangelegd met het doel te onderzoeken of zich archeologische resten in de ondergrond bevonden. Tijdens het onderzoek is gebleken dat dit niet het geval was. Destijds is het advies gegeven dat verder archeologisch onderzoek in dit gedeelte niet nodig was.

Afbeelding opgravingen in Landhof

Conclusie

Het plangebied Landhof is tijdens de opgravingen in Meerhoven, die zijn uitgevoerd in de periode 2000 tot en met januari 2007 reeds archeologisch onderzocht. Het noordelijk deel van het gebied is volledig archeologisch onderzocht en van het zuidelijk deel is na een proefsleuvenonderzoek vastgesteld dat er verder geen archeologische waarden te verwachten zijn. Bij ontwikkelingen in het plangebied behoeft derhalve geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden of verwachtingen.

3.6.4 Cultuurhistorische waarden

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen.
Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

In het plangebied is een historische waterloop gelegen.

3.7 Verkeer en parkeren

3.7.1 Ontsluiting kavels

Landhof - Hof van Zeelst II ligt ten zuiden van de wijk Grasrijk en grenst aan de Noord-Brabantlaan. De Noord-Brabantlaan is één van de belangrijke wegen tussen Eindhoven en Veldhoven. Vanuit Landhof is de A2 per auto snel te bereiken. De snelbus (Hoogwaardige Openbaar Vervoerslijn -HOV-lijn) zorgt voor een hoogwaardig openbaar vervoer verbinding tussen stadscentrum, station en Eindhoven Airport.

De interne ontsluitingsstructuur van de wijk Grasrijk voor de auto is gebaseerd op het principe van duurzaam veilig. Voor de auto worden er twee ontsluitende wegen aangelegd, beide aansluitend op de Graslinnen. Deze wegen ontsluiten alle kavels van het plangebied. De maximum snelheid op de toegangswegen is 30 km/uur waarbij fietsverkeer en autoverkeer gebruik maken van dezelfde infrastructuur.

3.7.2 Parkeren

Het plan gaat onderdeel uitmaken van de parkeerverbodszone die reeds ingesteld is in dit gebied. Het aantal parkeerplaatsen in het plangebied worden aangelegd conform het vigerende parkeerbeleid. Een aantal parkeerplaatsen worden op eigen terrein aangelegd, maar het overgrote deel komt te liggen in de openbare ruimte, zodat de uitwisselbaarheid tussen bewoners en bezoekers gewaarborgd is.

3.8 Groen

3.8.1 Groenbeleidsplan

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend'. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

3.8.2 Bomenbeleidsplan 2008: Ruimte voor bomen

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld . Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven.
Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten.

De in het plangebied voorkomende bomen zijn niet aangeduid als waardevol.

3.8.3 Politiekeurmerk Veilig Wonen

De certificeringsregeling Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) is een veiligheidsinstrument dat bijdraagt aan de sociale veiligheid in en rond woningen, wooncomplexen en buurten en wijken.

De woningen moeten bij voorkeur voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Meer informatie over de eisen voor het kunnen verkrijgen van dit keurmerk is beschikbaar op http://www.politiekeurmerk.nl

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt de feitelijke milieusituatie van het plangebied beschreven vanuit verschillende invalshoeken. De situatie wordt bezien aan de hand van de volgende milieuthema´s: geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodem.

4.2 Geluid

4.2.1 Algemeen

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximale hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.
In het voorliggend plan is alleen de woonbestemming als geluidgevoelige bestemming opgenomen.

4.2.2 Wegverkeerslawaai

Het plan ligt in de zone van de Heerbaan/Noord Brabantlaan, de Meerhovendreef en de Grasdreef, wegen gelegen in (buiten) stedelijke gebied met een maximumsnelheid van meer dan 30 km per uur, bestaande uit 4-5 rijstroken, met een zonebreedte van 350-600 meter aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de as daarvan. Het plan ligt bovendien in de zone van de A2/N2, 8 rijstroken en een zonebreedte van 600 m.

Volgens de nota “Eindhoven op weg” zijn alle overige wegen in en nabij het plangebied 30 km per uur wegen. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven.

In september 2014 is er een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai gedaan door Tritium Advies (zie Bijlage 1).

Uit dit onderzoek blijkt dat ter plaatse van het plangebied de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor de nieuwe geluidgevoelige woonbestemming overschreden wordt als gevolg van het wegverkeer op de Meerhovendreef en de Grasdreef, Heerbaan/Noort Brabantlaan en A2/N2.

Meerhovendreef en Grasdreef

De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Het treffen van bron- en overdrachtsbeperkende maatregelen, zoals het toepassen van een stil wegdek en van geluidschermen, biedt langs deze wijkontsluitingswegen geen reële mogelijkheden om de geluidbelastingen te reduceren tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor deze woningen is een hogere waarde vastgesteld. Daar waar de vastgestelde hogere grenswaarde hoger is dan 53 dB, moeten de nieuwe woningen conform het gemeentelijk hogere waardenbeleid uitgevoerd worden met een geluidluwe zijde.

Heerbaan/Noort Brabantlaan

In het plangebied wordt langs de Heerbaan/Noord Brabantlaan geluidschermen geplaatst en worden dove gevels toegepast. Als gevolg van de combinatie van beide maatregelen wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.

A2/N2

Waar de geluidbelasting ten gevolge van de A2/N2 hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, worden dove gevels toegepast. In de regels is dit gewaarborgd doordat bepaald is dat voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde. Daar waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dienen de betreffende gevels van de woningen als doof uitgevoerd te worden. Dit geldt niet voor de woningen waarvoor een hogere grenswaarde is vastgesteld (als gevolg van het wegverkeer op de Meerhovendreef en Grasdreef).

Reconstructies van wegen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, die leiden tot een toename van de geluidbelasting met 2 dB of meer, worden niet toegestaan.

4.2.3 Railverkeerslawaai

Het plan ligt niet in de zone van een spoorlijn.

4.2.4 Industrielawaai

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein.

4.2.5 Luchtvaartlawaai

Het plan ligt buiten de 35 Kosteneenhedenlijn van vliegveld Eindhoven.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Wet luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de Wet luchtkwaliteit wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe Wet luchtkwaliteit en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De Nederlandse overheid heeft de EU verzocht om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie hiermee ingestemd. Tot 1 januari 2015 geldt een tijdelijk verhoogde grenswaarden voor NO2 : een jaargemiddelde van 60 microgram/m3.

Het NSL is per 1 augustus 2009 van kracht geworden. Hierdoor zijn onder andere de uitvoeringsregels rond saldering verruimd en is de definitie van 'niet in betekenende mate' (NIBM) verlegd naar 3% van de grenswaarde. Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde voor het jaargemiddelde 40 microgram/m3. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor nieuwe kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte (van alle binnenruimten) omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de Wet luchtkwaliteit c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

4.3.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Met deze Amvb wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' - zoals een school - in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo'n onderzoekszone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' niet toenemen. Dit wordt bereikt door op zo'n plek de vestiging van bijvoorbeeld een school niet toe te staan. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelden toegestaan.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet in die situaties de locatiekeuze goed gemotiveerd worden; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening.

4.3.3 Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Planbeschrijving en toetsing

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.
Met het bestemmingsplan 'Landhof, fase 4 (deelgebied Noord) wordt het mogelijk gemaakt om zo'n 98 woningen te realiseren. Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen in het plan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

4.4.1 Wettelijk kader

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) van toepassing. Laatstgenoemde circulaire zal begin 2015 waarschijnlijk worden vervangen door het Besluit externe veiligheid transportroutes. Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen "plaatsgebonden risico" en "groepsrisico".

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

• Er zijn geen inrichtingen binnen of nabij het plangebied die invloed hebben;
• Nabij of binnen het plangebied liggen geen buisleidingen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen gemeentelijke wegen die invloed hebben op het plan;
• Op circa 300 meter van het plan ligt de snelweg A2/A67.

Basisnet

De eerste kamer heeft op 9 juli 2013 ingestemd met het wetsvoorstel “Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen”. Met Basisnet beoogt het rijk een goede afweging en balans tussen ruimtelijke-, vervoers- en veiligheidsbelangen. Op die manier wil het kabinet het vervoer van gevaarlijke stoffen zo duurzaam mogelijk maken en duidelijkheid bieden over de (ruimtelijke) consequenties van dit vervoer. Aan Basisnet liggen drie doelstellingen ten grondslag:

• de bereikbaarheid van de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland garanderen;
• belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken (zoals de nationale sleutelprojecten Rotterdam, Breda en Arnhem);
• voorkomen dat omwonenden grote veiligheidsrisico's lopen.

Om dit te bereiken wijst Basisnet voor heel Nederland hoofdroutes aan waarover vervoer van gevaarlijk stoffen mag plaatsvinden. Daarnaast worden per transportroute risicoplafonds vastgelegd. Ten slotte stelt Basisnet veiligheidszones in, waarbinnen bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen worden uitgesloten of aanvullende bouwvoorschriften gaan gelden.

Om het Basisnet wettelijk te verankeren is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) opgesteld. Om de vervoerskant van Basisnet te regelen wordt de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs) aangevuld met onder andere risicoplafonds en de handhaving van de risicoruimte. Het Basisnet en het Bevt is op 1 apil 2015 in werking getreden.

In deze paragraaf is naast de circulaire ook getoetst aan het Bevt.

4.4.2 Transportroutes

Huidige wet- en regelgeving

Op meer dan 200 meter van het plangebied is de A2 gelegen. Conform de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen behoeft voor externe veiligheid dan geen nadere afweging plaats te vinden.

Toekomstige wet- en regelgeving

Bevt en Basisnet

Het Bevt maakt een onderscheid in een uitgebreide verantwoording en een beperkte verantwoording. Een beperkte verantwoording kan worden doorlopen als het buiten de 200 meter ligt.

In onderhavige situatie ligt buiten de 200 meter. Volgens het Bevt kan derhalve een beperkte verantwoording worden doorlopen. Volgens het Bevt dient de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en de zelfredzaamheid te worden meegenomen in de verantwoording. Tevens dient advies te worden gevraagd aan de Veiligheidsregio.

Op 9 december 2014 is advies van de Veiligheidsregio ontvangen. Samengevat luidt het advies als volgt:

• de bluswatervoorziening en bereikbaarheid is niet op orde;
• situeer meerdere vluchtwegen van de snelweg af.

Middels het bestemmingsplan is het verplichten van een centraal afsluitbaar ventilatie of de ligging van vluchtroutes niet mogelijk. Mocht er een centraal ventilatiesysteem worden aangebracht is in het bouwbesluit opgenomen dat deze afsluitbaar is.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Na het advies heeft overleg plaatsgevonden met de Veiligheidsregio. Dit heeft ertoe geleid dat er calamiteitenroutes van de snelweg af zijn gesitueerd. Verder is de bluswatervoorziening op orde gebracht. Hierdoor is de bereikbaarheid en bluswatervoorziening in het plangebied voldoende.

Zelfredzaamheid

Personen binnen de woningen zijn als zelfredzaam te beschouwen. Personen kunnen zichzelf in veiligheid brengen. De zelfredzaamheid is voldoende.

4.4.3 Gemeentelijk beleid: Visie Externe Veiligheid

De gemeenteraad van Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van hoofdtransportassen) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

In deze visie is een verantwoording van het groepsrisico langs de hoofdtransportassen (spoorlijn en A2/A67/A58) uitgewerkt. Hierin wordt de volgende zone-indeling gemaakt:

Zone 1: 0 - 100 meter uit de hoofdtransportas;

Zone 2: 100 - 200 meter uit de hoofdtransportas;

Zone 3: 200 – einde invloedsgebied uit de hoofdtransportas.

Onderhavig plangebied ligt ca. 300 meter van de A2 en ligt dus in zone 3. Deze zone hangt samen met het invloedsgebied van toxische gassen. Binnen deze zone gelden in het principe geen beperkingen voor het gebruik. Bij de verantwoording kan volstaan worden met de standaard eisen en een algemene ramp bestrijdingsaanpak.

Conclusie

Gelet op bovenstaande overwegingen wordt het groepsrisico aanvaardbaar geacht.

4.5 Duurzaamheid

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

In het kader van het bestemmingsplan zijn vooral de pijlers 'Energie' en "Bouwen en Wonen" van belang.

Pijler 1: Energie

De gemeente heeft zich de ambitie gesteld om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045) , dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt. Vanuit die ambitie worden initiatieven voor de opwekking van duurzame energie ondersteund. Voor wat betreft de ruimtelijke impact van lokale duurzame energietechnieken kunnen de volgende aspecten onderscheiden worden:

1) Zonne-energie (elektriciteit via PV panelen en warmte via zonneboilers)
De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is in Nederland beperkt. De PV-panelen respectievelijk zonneboilers worden over het algemeen op de daken van de gebouwen van afnemers geplaatst en zijn dan (meestal) ook niet vergunningsplichtig in het kader van de Wabo. Voor PV panelen (waarmee elektriciteit opgewekt wordt) bestaan echter ook mogelijkheden om deze los van bebouwing te plaatsen op braakliggende percelen. In dat geval is er uiteraard wel sprake van een ruimtelijke impact. Tot op dit moment wordt hier in Nederland weinig gebruik van gemaakt maar in een aantal steden worden de mogelijkheden onderzocht en dit zou ook in Eindhoven actueel kunnen worden. Een dergelijk 'solar park' past niet in het bestemmingsplan. Indien deze ontwikkeling wel wenselijk is, kan op grond artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van zonne-energie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en dient een eventueel besluit hiertoe te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening en moet het vergezeld gaan van een ruimtelijke onderbouwing. Hiertoe dient een uitgebreide procedure gevolgd te worden van maximaal 26 weken.

2) Windturbines

In tegenstelling tot bij zonne-energie is de ruimtelijke impact van windturbines groot. Voor windturbines van enige omvang is de ruimte in Eindhoven dus beperkt. Toch zullen in bepaalde gevallen de mogelijkheden interessant zijn. Dit zal altijd locatie-specifiek onderzocht moeten worden. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen grote windinstallaties en kleine windinstallaties. Van een kleine windinstallatie is sprake als:

• De diameter van de rotor maximaal 7 meter is;
• De maximale hoogte vanaf het maaiveld 15 m of de ashoogte maximaal 8 meter op de bebouwing is;
• Het vermogensbereik ligt tussen 0,5 kW en 6 kW.

De toepassing van kleine windinstallaties kan op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo als afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Dit is een uitgebreide procedure van maximaal 26 weken. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu werkt aan een plan om deze installaties op te nemen in de "lijst van kruimelgevallen" waardoor direct de omgevingsvergunning voor het afwijken van bestemmingsplan kan worden verleend. De procedure wordt dan verkort tot maximaal 8 weken. Aangezien deze wijziging van de lijst van kruimelgevallen op korte termijn wordt verwacht, worden nu geen specifieke afwijkingsregels in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor grote windinstallaties kan afwijking van het bestemmingsplan ook worden toegestaan door middel van de afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van windenergie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en daarom wordt deze niet rechtstreeks toegestaan in het bestemmingsplan.

3) Warmte Koude Opslag

De gemeente ziet in Warmte Koude Opslag een belangrijke potentiële bijdrage aan het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen. De gemeente heeft daarom een 'KWO Potentiekaart' voor Warmte Koude Opslag opgesteld. In de daarbij behorende rapportageworden de mogelijkheden en beperkingen voor het gebruik van deze techniek beschreven en in beeld gebracht. Deze rapportage is te downloaden via www.eindhoven.nl (zoek op: KWO). De rapportage geeft door middel van kaarten aan waar er welke mogelijkheden en belemmeringen er voor het gebruik van Warmte Koude Opslag zijn. De toepassing van Warmte Koude Opslag is voor wat betreft de ondergrondse aspecten geregeld in de Waterwet en de AMvB Bodemenergie. Voor de in sommige gevallen noodzakelijke bovengrondse opstallen (bijvoorbeeld een technische ruimte) zal een specifieke afwijkingsregeling in het bestemmingsplan worden opgenomen. Hierbij is voor gebouwen een oppervlakte opgenomen van maximaal 100 m2 en een bouwhoogte van 3 meter.

Pijler 2: Bouwen en Wonen

In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties zal de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Bij conserverende bestemmingsplannen is de bebouwingsoriëntatie grotendeels reeds vastgelegd en is dit aspect minder van belang.

4.6 Bodem

Voor het plangebied is een bodemonderzoek verricht. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat matige bijmengingen met puin op vijf boorlocaties zijn aangetroffen op de onderzoeklocaties, waarvan onderhavig plangebied deel uitmaakt. Naar aanleiding hiervan is een nader onderzoek gedaan. Zie Bijlage 2 voor het onderzoek.

Binnen deelgebied noord (dat betreft dit plangebied) zijn drie gaten gegraven. In deze gaten is zintuiglijk geen asbest waargenomen. Er vanuit gaande dat de inspectiegaten nabij de eerder geplaatste boringen zijn gegraven kan op basis van het verkennend asbestonderzoek worden aangenomen dat deelgebied noord niet verdacht is op het voorkomen van een verontreiniging met asbest. Voor deelgebied noord is geen vervolgonderzoek nodig.Het aspect bodem levert dan ook geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk binnen bestaande (water)structuren af. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Beleid

5.2.1 Provinciaal Waterplan 2010 - 2015

Het Provinciaal Waterplan 'Waar water werkt en leeft' beschrijft het provinciale waterbeleid voor de periode 2010 tot 2015 en bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Daarnaast vormt het een structuurvisie voor het aspect water op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan vormt zowel een beleidskader, toetsingskader en beheerplan voor grondwateronttrekkingen. Het ontwerp Waterplan is tegelijk opgesteld met de ontwerp water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Het Provinciaal Waterplan heeft beleidskaders als randvoorwaarden, die richting geven aan het waterbeleid. Water dient vele belangen. Om hiermee in dit plan evenwichtig te kunnen omgaan, hanteert de provincie Noord Brabant de principes van de people-planet-profit-benadering. In Noord-Brabant zijn deze uitgangspunten vertaald in de Telos-driehoek. Vanuit de sociaal-maatschappelijke invalshoek (people) krijgen veiligheid tegen overstroming, bescherming tegen wateroverlast, een betrouwbare drinkwatervoorziening en goede recreatievoorzieningen aandacht. Vanuit de economische invalshoek (profit) heeft dit plan aandacht voor onder meer een goede watervoorziening voor industrie en landbouw en voor het transport over water. De derde invalshoek (planet) gaat uit van het water als voorwaarde voor een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Belangrijke thema's in dat kader zijn de verbetering van de waterkwaliteit, de verdrogingsbestrijding en de meer natuurlijke inrichting van de watersystemen.

Aandacht blijft nodig voor verbetering van de waterkwaliteit, onder meer door vermindering van stikstof afkomstig uit diffuse bronnen en voor verdrogingsbestrijding. Ook de inrichting van beken en kreken en de aanleg van Ecologische verbindingszones langs waterlopen vragen om een impuls. Voor de verbetering van de waterkwaliteit wordt primair uitgegaan van de aanpak van de bronnen. Als dit niet mogelijk is, wordt ingestoken op procesgerichte maatregelen waarbij verontreinigende stoffen zoveel mogelijk worden verwijderd vóór ze zich via de watersystemen verder verspreiden. Als ook dat niet lukt, worden stoffen uit het watersysteem verwijderd door effectgerichte maatregelen (end-of-pipe). Op het vlak van omgaan met waterkwantiteit spelen de huidige inzichten over klimaatontwikkeling een belangrijke rol.

5.2.2 Waterbeheerplan 2010 - 2015 Waterschap de Dommel

Waterschap De Dommel heeft in december 2009 het Waterbeheerplan 2010-2015 "Krachtig Water" vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Het waterschap geeft in dit plan binnen haar kerntaken prioriteit aan het voorkomen van wateroverlast én het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden. Andere thema's van het waterbeheersplan zijn:

• aanleg van gestuurde waterbergingsgebieden;
• afstemming inrichting en het beheer van watergangen op het halen van de ecologische doelen uit de Europese Kaderrichtlijn Water en de functies 'waternatuur' en 'verweven' uit het Provinciaal Waterplan;
• samenwerking met gemeenten in de waterketen;
• aanpak vervuilde waterbodems in samenhang met beekherstel;
• ruimte bieden aan recreatiemogelijkheden, landschap en cultuurhistorie.
  

5.2.3 Keur oppervlaktewateren

De 'Keur Waterschap De Dommel 2013' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regelsvan toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffing verlening.

5.2.4 Hydrologisch neutraal bouwen

De beleidsterm "hydrologisch neutraal bouwen", uitgewerkt in de beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk 2009' geeft invulling aan het "niet afwentelen" principe, zoals door de commissie waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gegeven. Beter is het te spreken van hydrologisch neutraal ontwikkelen, omdat ook andere ontwikkelingen dan bouwprojecten dienen te worden getoetst. In principe heeft elke ruimtelijke ontwikkeling invloed op de hydrologie. De beleidsterm "hydrologisch neutraal" heeft dan ook vooral betrekking op het zo veel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen in ruimte en tijd. De ontwikkeling mag geen hydrologische achteruitgang aan de randen van het plangebied ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg hebben:

• Er is geen (onvertraagde) toename van de waterafvoer op de rand van het plangebied
• Er mogen geen veranderingen van oppervlaktewaterstanden optreden op de grens van het plangebied en daarbuiten (tenzij veranderingen gewenst zijn).
• Er mag geen overlast optreden door extreme neerslag gebeurtenissen.

De voorkeursvolgorde bij het nemen van maatregelen tegen wateroverlast gaan uit van het principe water vasthouden cq hergebruiken, water bergen en als laatste pas water afvoeren.

5.2.5 Gemeentelijk rioleringsplan (2011 - 2014)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

5.2.6 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3 Beschrijving watersysteem plangebied

Het plan betreft de nieuwbouw van woningen in Landhof deelgebied Noord. Voor deze ontwikkeling dient een bestemmingsplan te worden opgesteld waarvan deze waterparagraaf onderdeel uit maakt. Het plangebied is in een eerder plan, (Detailplan Watersystemen Grasrijk en Land Forum, Meerhoven Gemeente Eindhoven door Tauw, d.d. mei 2000) reeds beschreven. Tevens maakt het plan onderdeel uit van de waterparagraaf Landhof, waarbij het geheel te ontwikkelen gebied is uitgewerkt. Ten opzichte van het destijds opgestelde detailplan en de waterparagraaf zijn in de ontwikkeling van het deelgebied Landhof Noord een aantal wijzigingen doorgevoerd. Door middel van deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn en of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

5.3.1 Checklist watersysteem

Momenteel is het terrein van het plangebied onverhard. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen minder dan 0,5 en 2,4 m-mv. Het gebied ligt in een boringsvrije zone. Grondwerkzaamheden dienen daarom te worden afgestemd met de provincie Noord Brabant.

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	Ja, de Oude Rundgraaf grenst aan het plangebied
zijwatergang	Ja, de tijdelijke afvoer van Landhof zuid
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Ja
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Landelijke afvoernorm binnen plangebied	0,33 l/s/ha; over dit plangebied zijn echter andere afspraken gemaakt
Verdachte/verontreinigde locaties?	Nee
Infiltratie praktisch mogelijk?	Nee (tenzij toepassing grondverbetering)
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Nee

5.3.2 Boringsvrijze zone

Het plangebied is tevens gelegen in een 'boringvrije zone'. Een bestemmingsplan dat is gelegen in een 'boringvrije zone' strekt mede tot het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. Het is niet noodzakelijk om inhoudelijke bescherming via het ruimtelijke spoor op te nemen omdat in de Provinciale milieuverordening (PMV) al is voorzien in een systeem van melding van dergelijke activiteiten. Van opname in het bestemmingsplan van de boringvrije zone gaat dan ook vooral een signalerende functie uit.

5.4 Toekomstige situatie van het watersysteem

5.4.1 Verharding

Het toekomstig plangebied zal dit deels worden opgehoogd. Daarnaast zal het deels verhard worden uitgevoerd en deels als openbaar groen met oppervlaktewater. Ter compensatie van deze verhardingstoename worden waterhuishoudkundige maatregelen getroffen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. Dit gebeurt in de vorm van watergangen en verlagingen in het maaiveld binnen het plangebied. Naast het bergen en vertraagt afvoeren van hemelwater vormt deze waterstructuur ook de afvoer voor het oppervlaktewater ter plaatsen van Landhof deelgebied Zuid.

Het hemelwater, afkomstig van de verharding, wordt via het regenwaterstelsel afgevoerd naar de bovengrondse bergende voorziening. De bergende voorziening zal worden verbonden met de bestaande watergang 'de Oude Rundgraaf' en met de watergangen in Landhof deelgebied Zuid. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Graslinnen.

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
daken	0	6425
terrein verharding	0	16185
onverhard terrein	46650	24040
Totaal	46650	46650

overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

5.4.2 Gevolgen voor/door de waterhuishouding

Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 22.610 m2 toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwater vertragende voorzieningen noodzakelijk met een netto bergende inhoud van minimaal 950 m3. (22.610 m2 x 0,042 m1). De gemeente gaat de wateropgave realiseren in een bovengrondse bergende voorziening. Een deel van het plangebied ligt erg laag. Ter plaatse van de woningbouw wordt het terrein opgehoogd om zodoende voldoende drooglegging te bereiken.

5.4.3 Vertraging

De 22.610m2 verhard oppervlak van plangebied zal het hemelwater vertraagd afvoeren naar de Oude Rundgraaf middels een stuw met geknepen afvoer. Met het ontwerp van deze voorziening wordt rekening gehouden met de afvoer van geheel Landhof.

5.4.4 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

Het plan valt binnen het bestemmingsplan van Landhof en de bergende voorziening zoals in dit plan is opgenomen voldoet voor de woningen. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen negatieve effecten op de omgeving, met inachtneming van de 'Algemene regels toename verharding binnen het plangebied' (zie Bijlage 3 Waterberging)

5.4.5 Advies / overleg Waterschap

Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken gemaakt:

• Er wordt binnen het plangebied (Bijlage 3) een berging gerealiseerd met een minimaal effectief te bergen volume van 950 m3;
• Het hemelwater afkomstig van de verharding zal via het regenwaterstelsel worden afgevoerd naar de bovengrondse bergende voorziening;
• De bovengrondse bergende voorziening wordt uitgevoerd in de vorm van watergangen en verlagingen in het maaiveld.
• De bovengrondse bergende voorziening krijgt een leegloopvoorziening en een stuwpeil op een hoogte van maximaal NAP +19,4m. De bergende schijf dient minimaal een inhoud in van 950m3 te hebben. De leegloopvoorziening dient via natuurlijk verhang af te wateren op de Oude Rundgraaf.
• De aansluitingen van het vuilwaterriool op het gemeentelijke stelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats;
• Ter plaatse van de woningbouw zal het terrein worden opgehoogd om voldoende drooglegging te realiseren.

Afspraken waterschap

In augustus 2014 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat zowel de terrein- als gebouwverharding wordt aangesloten op de bovengrondse bergende voorziening. In de bergende voorziening dient minimaal 950 m3 onder het stuwpeil te worden geborgen. De bovengrondse bergende voorziening loost via een geknepen afvoer op de Oude Rundgraaf. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Graslinnen. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de omgevingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 12 september 2014 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "Landhof, fase 4 (deelgebied Noord)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

6.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

6.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen.
Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippen  wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In "Artikel 2 Wijze van meten"  worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming "Groen” (Artikel 3)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als “structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen en de nutsvoorziening per kavel in de vorm van het 'Landhofmeubel'.

Binnen deze bestemming zijn de aanduidingen 'specifieke vorm van groen - geluidscherm 1' en 'specifieke vorm van groen - geluidscherm 2' opgenomen. In de regels is bepaald dat ter plaatse van deze aanduidingen een geluidscherm met een minimale hoogte gerealiseerd en in stand gehouden dient te worden.

Bestemming " Verkeer - Verblijfsgebied" (Artikel 4)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming `Wonen” (Artikel 5)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven .
In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw. Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd.

Bouwhoogte

De maximale bouwhoogte is opgenomen in de (digitale) verbeelding, aangezien dit per bouwkavel kan verschillen. Dit betreft de (maximale) hoogte per hoofdgebouw (in casu per woning c.q. woongebouw).

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Via een afwijking is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.
Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Parkeren

Voor een deel van de bestemming is er een aanduiding 'Parkeerterrein' opgenomen. Binnen de bestemming wonen mag uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Verder is binnen de bestemming geregeld dat minimaal 1 parkeerplaats per woning gerealiseerd moet worden binnen het bestemmingsvlak waar voornoemde aanduiding is opgenomen.

Bestemming `Waterstaat - Waterlopen (dubbelbestemming)´ (Artikel 6)

Deze bestemming geldt voor die delen in het plangebied die tevens bestemd zijn voor het beheer en het onderhoud van de watergangen en/of retentievoorzieningen met de bijbehorende voorzieningen, zoals bermen en beschoeiing.

Overige regels

Verder zijn onder de Algemene regels de Anti-dubbeltelregel, Algemene bouwregels, Algemene aanduidingsregels en Algemene afwijkingsregels opgenomen.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en Slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2 Handhaving voorliggend plan

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich met het voorliggende plan niet voor.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst. De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat bij een bestemmingsplan een exploitatieplan dient te worden vastgesteld tenzij:

• het kostenverhaal anderszins verzekerd,
• er geen noodzaak is voor locatie-eisen,
• er geen noodzaak is voor het stellen van eisen aan de te realiseren woningbouwcategorieën

Het bestemmingsplan Landhof Noord is gelegen in de Vinexlocatie Meerhoven waarbinnen de gemeente Eindhoven (nagenoeg) 100% van de nog uit te geven gronden in eigendom heeft. Dit betekent dat een zogenaamde "zuivere" grondexploitatie wordt gedraaid waarbinnen de gemeente in principe geen kostenverhaal doet.
Aangezien het verhaal van de kosten anderszins verzekerd is, namelijk middels gronduitgifte is er geen exploitatieplan als bedoel in artikel 6.12 Wro opgesteld.
Het regulier beheer en onderhoud van de openbare ruimte en de daarbij behorende kwaliteitsverbeteringen wordt bekostigd via de jaarlijkse onderhoudsbudgetten.

Gelet op bovenstaande is het onderhavige plan economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

De bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro heeft op 25 juni 2014 plaatsgevonden

9.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van vooroverleg is het plan toegezonden aan het Waterschap De Dommel en de Provincie Noord Brabant.

9.3 Inspraak en samenspraak

In het kader van de Verordening Inspraak en Samenspraak van de gemeente Eindhoven heeft het voorontwerp van 25 september 2014 tot en met 15 oktober 2014 gedurende drie weken ter inzage gelegen.Tijdens deze termijn zijn twee reacties ingekomen.

9.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 4 december 2014 tot en met woensdag 14 januari 2015 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 3 december 2014 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn twee zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen hebben betrekking op de parkeerdruk in de omgeving en toegangsweg van het plangebied.
De zienswijzen zijn in de 'nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' van een gemeentelijk standpunt voorzien. Deze nota maakt als Bijlage 4 deel uit van de toelichting van het bestemmingsplan. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijze in een aparte bijlage opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog.

9.5 Ambtshalve aanpassingen

Er is ook een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De wijzigingen zijn in de 'nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' opgenomen. Deze nota maakt als Bijlage 4 deel uit van de toelichting van het bestemmingsplan.