4e uitwerking Blixembosch Noordoost (Velden)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Blixembosch Noordoost is gelegen aan de noordoostzijde van Eindhoven, aan de rand van de stad. Het gebied sluit aan de zuidzijde aan op de bestaande wijk Blixembosch en is daarmee verbonden met de stad.Blixembosch is een wijk in Eindhoven, gelegen in het stadsdeel Woensel-Noord. De wijk is gebouwd op voormalige akkergronden en bestaat na gefaseerde nieuwbouwplannen van de gemeente Eindhoven uit verschillende buurten. In 1980 werd begonnen met de bouw van Blixembosch.

Gestart werd met de Diamantenbuurt en Sprookjesbos. Later is overgegaan op buurten waarbij de architectuur is ontleend aan landenthema's (Engels, Frans, Italiaans en Amerikaans).Centraal in de wijk ligt een centrum met winkels en maatschappelijke functies. De belangrijkste groenstructuren van Blixembosch zijn de Aanschotse Beemden en Park Aanschot. Als gevolg van de ombouw van het snelwegenknooppunt Ekkersrijt is ten noordoosten van Blixembosch grondgebied beschikbaar gekomen. Gemeente Eindhoven realiseert hier een van haar laatste grootschalige uitbreidingen ten behoeve van woningbouw. In de nieuwe woonbuurt is ruimte voor maximaal 450 grondgebonden woningen. In het vigerende bestemmingsplan Blixembosch Noordoost is ten behoeve van de bouw van de 450 woningen en de aanleg van het woongebied een uitwerkingsbevoegdheid (ex. artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening) opgenomen. Het uitwerkingsplan "4e uitwerking Blixembosch Noordoost (Velden)" regelt een gedeelte van die uitwerkingsbevoegdheid. Hiermee geeft dit uitwerkingsplan een directe bouwtitel. Het gaat om ongeveer 70 woningen in het plandeel 'De Velden' tussen De Laan en de bestaande geluidwal.

Het uitwerkingsplan "4e uitwerking Blixembosch Noordoost (Velden)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels waaraan onderhavige toelichting is toegevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het uitwerkingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Hieronder is de afbeelding opgenomen met de begrenzingen van het plangebied.

Afbeelding plangebied.

1.3 Bestemmingsplan Blixembosch Noordoost

Ten behoeve van de woningbouwplannen en de aanleg van de woonwijk (woningen, woonstraten en groen) is het bestemmingsplan 'Blixembosch Noordoost' opgesteld (vastgesteld door de gemeenteraad d.d.15-03-2011, onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 mei 2012, nr. 201105566/1/R3). Ter plaatse is een uitwerkingsplicht opgenomen.De uitwerkingsplicht brengt voor het college van burgemeester en wethouders de verplichting met zich mee om de bestemming 'Woongebied' nader uit te werken. Het gaat hierbij concreet om het toestaan van woonbebouwing in bouwblokken met een maximale goothoogte en nokhoogte.

Onlangs is middels het wijzigingsplan "2e wijziging Blixembosch Noordoost", de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie' komen te vervallen. De verbeelding van het moederplan Blixembosch Noordoost is hierdoor gedeeltelijk gewijzigd. Dit wijzigingsplan is op 6 mei 2014 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Hieronder is een afbeelding opgenomen van een uitsnede van het geldende (moeder)plan met daarin het projectgebied rood omlijnd.

Afbeelding uitsnede verbeelding moederplan

Het plangebied '4e uitwerking Blixembosch Noordoost (Velden)' is zowel gelegen in de bestemming 'Woongebied - Uit te werken - 3' als 'Woongebied - Uit te werken - 4'. Aan deze bestemmingen zijn uitwerkingsregels gekoppeld. Deze geven het kader aan waarbinnen de bestemmingen dienen te worden uitgewerkt.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het stedenbouwkundig plan. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die ten behoeve van dit uitwerkingsplan nader zijn uitgewerkt. De juridische vormgeving van het uitwerkingsplan is neergelegd in hoofdstuk 4. Over de financiële aspecten wordt ingegaan in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de gevolgde en te volgen procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Stedenbouwkundig plan

2.1 Stedenbouwkundige structuur

Het 4e uitwerking maakt het mogelijk om de verkaveling zoals die is ingezet in het 1e uitwerkingsplan ('1e uitwerking Blixembosch Noordoost') voort te zetten. In onderhavig uitwerkingsplan is ruimte om maximaal 70 grondgebonden woningen te realiseren in het plandeel de Velden. Deze woningen zijn georiënteerd op autovrije straatjes die haaks op de Buitendreef staan. De groen ingerichte straatjes eindigen op een trap waarmee de bestaande geluidwal te bereiken is. Deze geluidwal maakt onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur van Blixembosch Noordoost en vormt een groen decor in het plandeel de Velden. Via deze wal lopen wandelroutes naar de Tempellaan en het nog uit te werken plandeel de Terrassen.

Ieder straatje heeft een onderscheidend karakter en identiteit. Dit is terug te vinden in de groenaankleding van de straatjes en de wisselingen in woningtypes en schakelingen van woningen. Aan de Buitendreef komen tweekappers die onderdeel zijn van een reeks aan de Buitendreef. Deze woningen vormen een entreemotief voor de autovrije straatjes.

De architectuurstijl in de Velden is ingetogen en is geïnspireerd op een enigszins traditionele bouwstijl. Begrippen als geborgenheid, veilig en vertrouwd staan hier centraal.

Het parkeren vindt plaats achter de woningen op eigen terrein. De parkeerterreintjes worden ontsloten op de Buitendreef. Bezoekers kunnen parkeren aan de Buitendreef.

Het woonblokje tussen de Velden en het entreegebied heeft een bijzondere positie in het plan (betreft het gebied dat in het moederplan is bestemd als 'Woongebied - Uit te werken - 3'; zie ook onderstaande afbeelding). De woningen in dit woonblokje worden, in tegenstelling tot de individuelere vormgegeven woningen aan de autovrije straatjes, als een collectief ontworpen. De bebouwingshoogte voor deze woningen is maximaal 8 meter.

Afbeelding suggestieverkaveling 4e uitwerkingsplan (blauw omlijnd) waarbij de rode lijn de scheiding (globaal) is tussen de in het moederplan opgenomen bestemmingen 'Woongebied - Uit te werken - 3' en 'Woongebied - Uit te werken - 4'.

2.2 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het woongebied de Velden wordt via de Buitendreef ontsloten op het hoofdwegennet van Eindhoven. Via de Opera kunnen bewoners naar het winkelcentrum en de scholen van Blixembosch rijden, via de Tempellaan is het centrum en het Rijkswegennet bereikbaar. Naast de Buitendreef ligt een doorgaande fietsroute die de woonwijk verbindt met het centrum van Eindhoven, Aanschot en bedrijventerrein Ekkersrijt.  

Parkeren

Blixembosch Noordoost ligt ver van het centrum van Eindhoven en ligt relatief dicht bij de Rijkswegen. Verwachting is dat het autobezit in deze wijk hoog zal zijn. Voor Blixembosch Noordoost is de ambitie om een hogere parkeernorm toe te passen dan in de rest van de stad.

De parkeernorm (ambitie) voor Blixembosch Noordoost is als volgt:

• per woning dient er 0,3 parkeerplaats voor bezoekers gerealiseerd te worden in de openbare ruimte.
• vrijstaande woningen, 2-kappers en hoekwoningen hebben een norm van 1,7 parkeerplaats (exclusief bezoekersparkeren);
• rijtjeswoningen of tussenwoningen hebben een norm van 1,5 parkeerplaats (exclusief bezoekersparkeren).

Gestreefd wordt om het parkeren voor de bewoners zoveel mogelijk op eigen terrein te realiseren, uit het zicht van de openbare ruimte.

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met bovenstaande parkeernorm. In de verkaveling wordt voor een rijwoning of tussenwoning 1 parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Voor vrijstaande woningen, 2-kappers en hoekwoningen worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Naast de Buitendreef worden  langsparkeervakken gerealiseerd voor het bezoekersparkeren en het aandeel van bewonersparkeren dat niet op eigen terrein gerealiseerd kan worden.

Bijvoorbeeld:

In de suggestieverkaveling (zoals opgenomen onder paragraaf 2.1) zijn 67 woningen getekend.

• Het totale aantal parkeerplaatsen voor bezoekers bedraagt 20 parkeerplaatsen;
• Het totale aantal parkeerplaatsen voor bewoners bedraagt 109 parkeerplaatsen;
• Op eigen terrein is ruimte voor ongeveer 91 parkeerplaatsen dit betekent dat er 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd dienen te worden;

Aan de Buitendreef is ruimte voor 48 langsparkeerplaatsen. Dit is voldoende om het bezoekersparkeren en het overige deel van het bewonersparkeren op te lossen. Er is een overmaat van 10 parkeerplaatsen.

2.3 Woningbouw

Dit uitwerkingsplan voorziet gedeeltelijk in de verwezenlijking van de bestemmingen 'Woongebied - Uit te werken - 3' en 'Woongebied - Uit te werken - 4' (zie ook de onder paragraaf 2.1 opgenomen afbeelding). In totaal mogen binnen dit uitwerkingsplan maximaal 70 woningen worden gerealiseerd. Binnen de bestemming 'Woongebied - Uit te werken - 3' mogen maximaal 65 woningen worden gerealiseerd, binnen 'Woongebied - Uit te werken - 4'. maximaal 160 woningen.

Bestemming 'Woongebied - Uit te werken - 4'

Er zijn reeds twee uitwerkingsplannen gemaakt ter verwezenlijking van de in het moederplan opgenomen bestemming 'Woongebied - Uit te werken - 4':

• "1e uitwerking Blixembosch Noordoost"; vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 5 juni 2012;
• "3e Uitwerking Blixembosch Noordoost (CPO)"; vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 30 juli 2013.

Deze twee uitwerkingsplannen voorzien in het realiseren van maximaal 95 woningen. In het uitwerkingsplan '1e uitwerking Blixembosch Noordoost' is een maximum opgenomen van 55 woningen. Inmiddels worden een aantal van deze woningen gebouwd. Van een blok woningen dat wordt gebouwd, mag volgens het 1e uitwerkingsplan maximaal zeven woningen worden gerealiseerd. Er worden 'slechts' zes woningen gebouwd. Feitelijk is het niet meer mogelijk om de (planologisch toegestane) zevende woning in dat blok te realiseren. In totaal kunnen dan ook in het plangebied van de 1e uitwerking nog maar maximaal 54 woningen gerealiseerd worden. Feitelijk is het niet meer mogelijk om de 55e woning te realiseren. Deze woning is dus 'over' en wordt meegenomen in dit uitwerkingsplan.

Op de verbeelding, behorende bij dit uitwerkingsplan, zijn binnen de bestemming 'Wonen - 1' maximaal 66 woningen toegestaan. Planologisch gezien betekent dit dat maximaal 161 woningen mogelijk gemaakt zijn binnen het in het moederplan opgenomen bestemming 'Woongebied - Uit te werken - 4', maar kunnen (gelet op het bovenstaande) nog maar maximaal 160 woningen gerealiseerd worden. Het totale (maximale) woningbouwprogramma van 450 woningen in Blixembosch Noordoost wordt daarmee dan ook niet overschreden.

Bestemming 'Woongebied - Uit te werken - 3'

Voor wat betreft het aantal woningen binnen 'Woongebied - Uit te werken 3' voorziet dit uitwerkingsplan voor het eerst in de verwezenlijking (gedeeltelijk) van deze bestemming. Op de verbeelding, behorende bij dit uitwerkingsplan, zijn binnen de bestemming 'Wonen - 2'maximaal 4 woningen toegestaan. Het maximum van 65 woningen is hier dus (nog) niet aan de orde.

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Inleiding

De planologische en milieuhygiënische aanvaardbaarheid van de realisatie van het woongebied is aangetoond bij het bestemmingsplan ‘Blixembosch Noordoost’, waarvan dit uitwerkingsplan onderdeel uitmaakt. De in het kader van het moederplan uitgevoerde onderzoeken zijn om die reden niet opnieuw beschreven. Alleen de aanvullingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het gaat hier om een akoestisch onderzoek die is uitgevoerd naar aanleiding van de concrete invulling van de bouwblokken en de beschrijving van de maatregelen (algemeen) die moeten worden uitgevoerd ten behoeve van de waterhuishouding. Daarnaast is in dit hoofdstuk de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Deze ladder is pas sinds oktober 2012 in het Bro opgenomen en hieraan is daarom in het moederplan nog niet getoetst.

3.2 Geluid

De aanduiding 'geluidzone - weg', zoals is opgenomen in het moederplan, ligt over onderhavig plangebied. Het moederplan geeft aan dat binnen deze aanduiding voldaan dient te worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van woningen. Dit geldt niet voor de gevels van woningen die als een zogenaamde 'dove-gevel' worden uitgevoerd.

Voor dit uitwerkingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Omgevingsdienst Zuidoost - Brabant, d.d. 10 december 2013. Uit dit onderzoek blijkt dat, ten gevolge van het wegverkeer op de J.F. Kennedylaan in de toekomstige situatie 2020, voor de nieuw te realiseren woningen waarin dit uitwerkingsplan voorziet, op een aantal punten de voorkeursgrenswaarde van Lden 48 dB wordt overschreden. Veel van de geprojecteerde woningen binnen bestemming 'Wonen - 1' voldoen alleen op de tweede verdieping niet aan de voorkeursgrenswaarde. Dat betekent dat de gevel van de tweede verdieping (3e bouwlaag), waar sprake is van een overschrijding, als doof uitgevoerd moet worden. In artikel 6.2.1 is hiervoor een regeling opgenomen. De begane grond en eerste verdieping voldoen wel aan de voorkeursgrenswaarde.

Bij de geprojecteerde woningen binnen de bestemming 'Wonen - 2' wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden op de eerste verdieping (tweede bouwlaag) aan de zuid- en oostgevels (omdat de maximale hoogte van de woningen binnen deze bestemming 8 meter is, is naast de begane grond slechts één verdieping mogelijk) . In artikel 7.2.1 is aangegeven dat deze gevels als doof uitgevoerd moeten worden.

De dove gevel hoeft niet toegepast te worden indien met een akoestisch rapport is aangetoond dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Hiervoor is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen (artikel 6.3 en artikel 7.3).

3.3 Waterhuishouding en maatregelen

Inleiding

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de Provincie Noord-Brabant (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan).

Afspraken Waterschap

In april 2009 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over het moederplan. Naar aanleiding van het overleg met het waterschap zijn de volgende afspraken gemaakt ten aanzien van de waterhuishouding:

• hemelwater afkomstig van de nieuw te ontwikkelen oppervlakken zal gescheiden van het huishoudelijk afvalwater worden ingezameld;
• voor hemelwater afkomstig van de te ontwikkelen verharde vlakken wordt een bergingsvoorziening met tenminste een netto inhoud van 50,8 mm gerekend over het afvoerend verhard oppervlak;
• voor zover technisch, financieel en praktisch haalbaar is, wordt gestreefd naar een bergingsvoorziening met een netto inhoud van 50,8 mm gerekend over het totale afvoerend verhard oppervlak;
• de bergingsvoorziening zal gerealiseerd worden in de centraal in het plangebied gelegen permanent watervoerende plas;
• de afvoer (na berging) van het hemelwater zal plaatsvinden naar de Grote Beek (ER42);
• om nadelige effecten door mogelijk verontreinigt hemelwater op de waterkwaliteit te beperken worden niet-uitloogbare materialen toegepast en afhankelijk van het type;
• oppervlak waar nodig een zuiverende/scheidende voorziening toegepast.

Ten behoeve van het afvoer van hemelwater wordt een gescheiden stelsel aangelegd in plaats van het bovengronds afvoeren van regenwater. Dit is een wijziging ten opzichte van het oorspronkelijke uitgangspunt, nl. bovengronds afvoeren.

25 april 2014 heeft het waterschap (wederom) positief gereageerd op deze waterparagraaf ten behoeve van dit uitwerkingsplan.

Ten opzichte van het moederplan bestemmingsplan Blixembosch Noordoost zijn er enkele kleine wijzigingen. In plaats van bovengrondse afvoer van hemelwater naar de watergangen en bergingen in het plangebeid is gekozen voor ondergrondse afvoer van het hemelwater naar de watergangen en berging in het plangebied via de riolering. Gelet op de inhoud van de riolering van 164 m³, wat vergelijkbaar is met een verhard oppervlak van 3200 m², volstaat dit als extra berging van het hemelwaterafvoer.Verder is het aantal woningen gewijzigd van 60 naar 70 woningen. Deze wijziging is het gevolg van de omzetting van twee-onder-een-kap-woningen in rijtjeswoningen. In verband hiermee is de verkaveling ook aangepast.Hierdoor is er sprake van een beperkte toename van het uitgeefbaar terrein (4 m²) en daarmee ook een beperkte toename van het verhard oppervak. Deze wijzigingen hebben geen consequenties voor het waterhuishoudkundig plan.

3.4 Ladder voor duurzamelijke verstedelijking

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en overprogrammering worden voorkomen. Middels de 'ladder voor duurzame verstedelijking' vindt een toetsing plaats. De ladder bestaat uit drie treden:

Behoefte

Voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.

Actuele (regionale) woningbehoefte

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2013 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2012) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de jaarlijkse regionale woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2013 t/m 2022. Voor Eindhoven zijn dit 3219 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop.

De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening Ruimte. In artikel 4.3 van de Verordening Ruimte 2014 wordt aangegeven dat gemeenten in hun bestemmingsplannen moeten verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten maximaal 100% aan harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) hebben voor de 10-jaarsperiode. Vanuit de praktijk blijkt het hierbij realistisch om zo'n 130% aan zachte plancapaciteit te hebben om – als gevolg van wijzigingen / aanpassingen tijdens bestemmingsplanprocedures – uiteindelijk 100% plancapaciteit te kunnen realiseren (in de 10-jaarsperiode).

Uit de provinciale prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier m.n. eenpersoonshuishoudens tot 30 jaar en boven de 55-plusgrens.

In de regionale Agenda Wonen is voor de eerst komende tienjaars-periode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouw-opgave/ woningbouwafspraken.

Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant is gemiddeld 63%. Voor Eindhoven is dit percentage 73%. Daarmee lijkt er, in ieder geval kwantitatief, ruimte te bestaan om niet nog alleen harde plancapaciteit toe te voegen, maar dit tevens op een wijze te kunnen doen die tegemoet komt aan de wensen van flexibiliteit in de planning.

De 450 woningen, die zijn opgenomen in het vastgestelde en onherroepelijk moederplan Blixembosch Noordoost, maken al deel uit van de (bovengenoemde) harde plancapaciteit.

Woningbehoefte groenstedelijke locaties

Het programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2011 (uitgevoerd door SRE) constateren een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich m.n. door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomenscategorieën. Het nastreven van diversiteit in grootte en prijsklasse van met name eengezinswoningen zowel huur als koop verdient aanbeveling. Blixembosch Noordoost is/wordt een groenstedelijk woonmilieu en beantwoordt daarmee aan de actuele (kwalitatieve) woonbehoefte.

Binnen- of buitenstedelijk

Indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.

De opgave (450 woningen) zoals is opgenomen in het moederplan kan niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Voor een dergelijke opgave zijn geen gronden beschikbaar en biedt herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties ook geen optie. Hierbij is nog van belang om te vermelden dat het gebied Blixembosch Noordoost als zodanig al in ontwikkeling is. 135 Woningen hebben (planologisch gezien) reeds een directe bouwtitel. Momenteel zijn/worden 29 woningen gebouwd.

Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

De planlocatie sluit aan op het bestaand stedelijk gebied en wordt via de Buitendreef ontsloten op het hoofdwegennet van Eindhoven. Via de Opera kunnen bewoners naar het winkelcentrum en de scholen van Blixembosch rijden, via de Tempellaan is het centrum en het Rijkswegennet bereikbaar. Tevens is busvervoer beschikbaar (in de bestaande aansluitende wijk).

Gelet op het bovenstaande wordt aldus voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Algemeen

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan ‘Blixembosch Noordoost’. Op grond van artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Derhalve gelden naast de regels die in deze uitwerking zijn opgenomen, de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Blixembosch Noordoost. In dit uitwerkingsplan zijn de bestemmingen 'Woongebied - Uit te werken - 3' en 'Woongebied - Uit te werken - 4' uit het moederplan (gedeeltelijk) uitgewerkt. Hiertoe is in het uitwerkingsplan de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' opgenomen. Daarnaast zijn de regels van het moederplan onverminderd van toepassing. Om digitaal een goede koppeling te maken met de regels en de verbeelding zijn de bestemmingen Groen en Verkeer-Verblijfsgebied in deze uitwerking letterlijk overgenomen.

De methodiek van het uitwerkingsplan "4e uitwerking Blixembosch Noordoost (Velden)" is gebaseerd op de SVBP2012.

4.2 Toetsing aan uitwerkingsregels

Hieronder zijn de bouwregels, zoals deze zijn opgenomen in het moederplan, weergegeven.Vervolgens is kort aangegeven hoe hieraan invulling is gegeven in dit uitwerkingsplan.

Woongebied - Uit te werken - 4

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd;
• b. er mogen binnen de in lid 1 bedoelde bestemming maximaal 160 woningen, niet zijnde gestapeld, worden gebouwd;
• c. het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt 60%;
• d. de afstand van dat gedeelte van het hoofdgebouw dat niet aaneengebouwd is tot de zijdelingse perceelsgrens, niet zijnde openbaar gebied, bedraagt teminste 3 m;
• e. de maximale bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt 12 m, zijnde maximaal 3 bouwlagen, met dien verstande dat binnen de aanduiding 'geluidzone-weg' dient te worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel, niet zijnde een dove-gevel;
• f. een kelder of souterrain wordt niet gerekend als bouwlaag zoals bedoeld onder sub f;
• g. hoofdgebouwen mogen plat worden afgedekt;
• h. de maximale dakhelling bedraagt 55 graden.

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende regels:

• a. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen bij een hoofdgebouw mag per bouwperceel niet meer bedragen dan75 m2 met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 60% van de oppervlakte van het bouwperceel;
• b. de maximale goothoogte en bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een bijgebouw is 3,5 m respectievelijk 4,5 m.

Deze bestemming is in dit uitwerkingsplan uitgewerkt in de bestemming 'Wonen - 1'. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen het maximum aantal woningen is bepaald en waarbinnen het aantal aaneen te bouwen woningen is gemaximeerd. Op deze manier wordt bevorderd dat er een gevarieerd straatbeeld en bebouwingsbeeld ontstaat. De bouwhoogte van de woningen bedraagt maximaal 12 meter. Het maximum aantal bouwlagen is drie boven peil. Ondergronds bouwen is toegestaan tot een diepte van 4 meter. Indien deels ondergronds en deels bovengronds gebouwd wordt dan telt dat deel bovengronds niet mee in de berekening van het maximum aantal bouwlagen. Dat volgt uit de definitie van het 'verdieping' in de regels van het 'moederplan' Blixembosch Noordoost. Verder is bepaald dat de gevels van de woningen op de tweede verdieping (derde bouwlaag) als doof moeten worden uitgevoerd. Hierover is reeds ingegaan in paragraaf 3.2; kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

De erfbebouwing mag zowel binnen het bouwvlak als binnen de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd en kan worden onderscheiden in aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Het gezamenlijk grondoppervlak van erfbebouwing mag binnen de aanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 75 m2. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen binnen het bouwvlak tellen voor die berekening niet mee.

Woongebied - Uit te werken - 3

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd;
• er mogen binnen de in lid 1 bedoelde bestemming maximaal 65 woningen, niet zijnde gestapeld, worden gebouwd;
• het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt 100%;
• de maximale bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt 8 m, zijnde maximaal 2 bouwlagen, met dien verstande dat binnen de aanduiding 'geluidzone-weg' dient te worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel, niet zijnde een dove-gevel;
• een kelder of souterrain wordt niet gerekend als bouwlaag zoals bedoeld onder sub d;
• hoofdgebouwen mogen plat worden afgedekt;
• de maximale dakhelling bedraagt 15 graden.

Deze bestemming is in dit uitwerkingsplan uitgewerkt in de bestemming 'Wonen - 2'. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het maximum aantal woningen is bepaald. Het bouwvlak mag 100% bebouwd worden en de hoogte bedraagt maximaal 8 meter. Het maximum aantal bouwlagen is twee boven peil. Ondergronds bouwen is toegestaan tot een diepte van 4 meter. Indien deels ondergronds en deels bovengronds gebouwd wordt dan telt dat deel bovengronds niet mee in de berekening van het maximum aantal bouwlagen. Dat volgt uit de definitie van het 'verdieping' in de regels van het 'moederplan' Blixembosch Noordoost. Verder is bepaald dat de zuid- en oostgevels van de woningen op de eerste verdieping (tweede bouwlaag) als doof moeten worden uitgevoerd. Hierover is reeds ingegaan in paragraaf 3.2; kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

De erfbebouwing mag alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd en kan worden onderscheiden in aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Omdat het bouwvlak 100% bebouwd mag worden, is er geen maximum gesteld aan de oppervlakte voor deze bouwwerken.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

In het moederplan Blixembosch Noordoost is in hoofdstuk 8 ("Financiële aspecten") aangegeven dat de gronden in eigendom zijn van de Gemeente Eindhoven en dat de kosten verhaald zullen worden middels een verkoopovereenkomst. Op deze manier zijn de kosten 'anderszins verzekerd' en was het niet noodzakelijk om een exploitatieplan op te stellen voor het project Blixembosch Noordoost.

Het opstellen van een exploitatieplan is in de Wet ruimtelijke ordening niet gekoppeld aan een uitwerkingsplan, maar aan het uit te werken plan (moederplan). Artikel 6.12 Wro is dan ook niet van toepassing op een uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 6 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan andere gemeenten, de provincie en het rijk omdat de belangen van deze overheden niet direct in het geding zijn. Met het waterschap heeft in mei 2014 vooroverleg plaatsgevonden. Dit is verwerkt in paragraaf 3.3.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerp uitwerkingsplan heeft met met ingang van donderdag 28 augustus 2014 tot en met woensdag 8 oktober 2014 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp uitwerkingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van PM gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp uitwerkingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging is 1 zienswijze ontvangen.