| Plan: | Waterrijk |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0772.80056-0301 |
In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken.
Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto “kiezen voor stedelijke kwaliteit” heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.
Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven(BOR). Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.
Het Eindhovense programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (Regioraad, 2009).
Het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 bevat de volgende uitgangspunten:
Met de omliggende gemeenten is afgesproken dat zij in deze periode 2077 woningen gaan bouwen voor Eindhoven. Eindhoven moet in de periode 2010-2015 op eigen grondgebied minimaal 2785 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Daarnaast vindt via de integrale wijkvernieuwing een kwaliteitslag plaats waardoor ca 1000 bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw. Hierdoor komt de totale bruto woningproductie in Eindhoven op minimaal 3785 woningen.
De gemeente Eindhoven moet, conform het Regionaal Woningbouwprogramma, minimaal 362 woningen bouwen in de sociale sector en minimaal 2423 woningen in de vrije sector. Bij deze aantallen gaat het om de netto productie (nieuwbouw min sloop).
In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van juni 2012 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2012) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de jaarlijkse regionale woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2012 t/m 2021. Het geactualiseerde Regionaal woningbouwprogramma –waarin de jaarlijkse woningbouwafspraken zijn opgenomen- is door de Regioraad d.d. 13 december 2012 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 4035 woningen.
De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormen de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening Ruimte. In artikel 3.5. VR wordt aangegeven, dat gemeenten in hun bestemmingsplannen moeten verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten maximaal 100% aan harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) hebben voor de 10-jaarsperiode. Vanuit de praktijk blijkt het hierbij realistisch om zo'n 130% aan zachte plancapaciteit te hebben om – als gevolg van wijzigingen / aanpassingen tijdens bestemmingsplanprocedures – uiteindelijk 100% plancapaciteit te kunnen realiseren (in de 10-jaarsperiode).
Uit de provinciale prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier m.n. eenpersoonshuishoudens tot 30 jaar en boven de 55-plusgrens.
In de regionale Agenda Wonen (zie bijlage) is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/ woningbouwafspraken.
Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant is gemiddeld 62%. Voor Eindhoven is dit percentage 69%. Daarmee lijkt er, in ieder geval kwantitatief, ruimte te bestaan om niet nog alleen harde plancapaciteit toe te voegen, maar dit tevens op een wijze te kunnen doen die tegemoet komt aan de wensen van flexibiliteit in de planning.
De groenstedelijke locatie Waterrijk maakt sinds 1995 deel uit van het programma Wonen, Eindhoven. Het betreft een uitleglocatie, aangewezen in het kader van de VINEX-afspraken, 1995. Door fasering en marktontwikkelingen is deze locatie tot op heden beperkt tot ontwikkeling gekomen (ca 400 woningen). De oorspronkelijke plancapaciteit wordt in het nieuwe bestemmingsplan teruggebracht van 1300 naar maximaal 900-1000 woningen en vormt hiermee geen onnodige uitbreiding van het areaal.
In de verdeling naar prijsklassen worden in Waterrijk 200 sociale, 300-400 middeldure en 400 dure woningen gebouwd. Dit in overeenstemming met de prijsdefinities zoals in de regio SRE worden gehanteerd. Het percentage sociale woningen (20%) past in de doelstelling (Woonvisie) om gemengde wijken te realiseren. Daarnaast wordt de behoefte aan sociale woningen ingeperkt door de afspraken die in regionaal verband zijn gemaakt (zgn. BOR-afspraken) waarin het terugdringen van de scheefheid tussen sociale sector en vrije sector in de stad en omliggende gemeenten centraal staat. Deze afspraken worden in 2013 herijkt.
Voor de periode 2014-2026 wordt een geleidelijke bouwontwikkeling in Waterrijk voorzien van ruim 500 woningen. De helft van deze opgave wordt gereserveerd voor individuele kavels en/of collectief particulier opdrachtgeverschap. De nadruk zal hierbij liggen op vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen.
Hiermee wordt een maximale aansturing vanuit de vraag/consument beoogd. Het overige deel van de opgave kan ingevuld worden door professionele ontwikkelaars. De geleidelijke fasering, kleinere bouwstromen en nadruk op de vraagsturing vanuit de consument past in de huidige woningmarktontwikkelingen.
Het Programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2011 constateren een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich met name door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomens categorieën. Het nastreven van diversiteit in grootte en prijsklasse van met name eengezinswoningen zowel huur – als koop verdient aanbeveling.
De uitbouw van groenstedelijke woonmilieus past ook uitstekend in de Brainportambitie van Eindhoven/Zuidoost Brabant. Met het uitbouwen van dit type woonmilieu wordt een basisvoorwaarde ingevuld om (internationale) kenniswerkers aan Eindhoven en de regio te binden. In de gemeentelijke Prioriteitennota behoort de locatie Waterrrijk dan ook tot de bestuurlijk vastgestelde prioriteiten.
In het Programma Wonen 2010-2015 heeft de gemeente de ambitie uitgesproken om de komende jaren in te zetten op (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Dit past in de maatschappelijke ontwikkeling dart mensen meer regie willen over hun leven en zich ook met wonen willen onderscheiden. Door mensen in staat te stellen om een woning te realiseren die aansluit bij hun eigen leefpatroon en stijl, individueel of in groepsverband, wordt zowel hun keuzevrijheid als zeggenschap vergroot. Ook in het Coalitieakkoord 2010-2014 is opgenomen dat we mensen meer ruimte willen geven voor het realiseren van hun eigen wensen.
Uit het woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2011 blijkt dat collectief particulier opdrachtgeverschap door 16% van de mensen beoordeeld wordt als een goed woonproduct voor henzelf. Ook blijkt dat cpo vooral populair is bij mensen onder de 55 jaar en bij starters. In de praktijk blijkt echter ook dat bouwtijd en kostenstijging belangrijke factoren zijn om af te haken.
Met het 'op slot gaan' van de woningmarkt lijkt het einde van de grootschalige nieuwbouw in zicht en wordt de omslag naar een vraaggestuurde markt steeds duidelijker. Cpo past uitstekend in deze ontwikkeling.
Conclusie
Gezien de status van VINEX-locatie, de opgenomen plancapaciteit en de actuele (regionale) woningbehoefte, kan deze locatie een uitstekende rol vervullen om in de behoefte aan groenstedelijk wonen, voor de diverse doelgroepen in Eindhoven en de regio voorzien.
Samen met partners
Een aangenaam woon- en leefklimaat is bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan “stenen” en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak, samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.
De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te hebben gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt.
Met dit programma Wonen willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden.
Maatschappelijke trends
Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt onderstaand, in vogelvlucht, een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven.
De financiële/economische crisis, ontstaan in 2008, is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren in belangrijke mate zal (blijven) beïnvloeden.
Verwachting
De verwachting is dat de consument blijvend een kwalitatief hoogwaardige en ruime woning wenst. Vaak zal de consument een koopwoning zoeken, maar ook de vraag naar kwalitatief goede en wat duurdere huurwoningen zal zich duidelijk blijven manifesteren. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers te faciliteren.Voor de korte termijn zal echter de woningbouwproductie, meer dan tot voor kort nog gedacht werd, gericht moeten worden op de wat minder dure delen van de koopsector en ook de huursector. De beoogde kwaliteitsslag zal hiermee meer tijd zal vergen dan eerder werd verondersteld.
Het woningbouwprogramma zal gericht moeten blijven op het halen van de beoogde kwantiteiten zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Van belang hierbij is steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen.