Julianastraat 122

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

De gemeente Dongen wil planologisch medewerking verlenen aan het realiseren van vijf woningen in het bestaande pand aan de Julianastraat 122 in Dongen. Het aanwezige gebouw, waarin recentelijk de muziekvereniging nog was gehuisvest, wordt hiervoor herontwikkeld. De ontwikkeling vindt plaats in het kader van het project 'Herhuisvesten gebruikers en herontwikkeling locaties' waarvoor diverse gemeentelijke gebouwen worden afgestoten, waaronder het gebouw aan de Julianastraat 122.

Om de beoogde ontwikkeling (milieutechnisch) mogelijk te maken, worden de gebruiksmogelijkheden van het naastgelegen bedrijfsperceel aangepast. Dit betekent dat beide functies met elkaar in overeenstemming worden gebracht.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

Om aan het woningbouwinitiatief de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen, is het voorliggende bestemmingsplan 'Julianastraat 122' opgesteld. Dit is noodzakelijk omdat de bouw van de woningen niet mogelijk is op grond van de bestemming 'Maatschappelijk' zoals deze is vastgelegd in bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' uit 2010 (zie figuur 1.2). Daarnaast is de beoogde ontwikkeling niet in overeenstemming te brengen met de planologische mogelijkheid om een transportbedrijf te vestigen op het perceel Julianastraat 120 ('specifieke aanduiding sb-13').

Figuur 1.2. Fragment plankaart bestemmingsplan Zuid en West Dongen (2010)

1.2 Opzet plantoelichting

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden het plangebied en de ontwikkeling toegelicht.
• Hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 6 worden de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Analyse plangebied en omgeving

Het plangebied is aangegeven op de figuren 1.1 en 1.2 en ligt aan de zuidzijde van Dongen aan de Julianastraat. Deze straat sluit in oostelijke richting aan op de Kanaalstraat/Sint Josephstraat en aan de westzijde op de Kerkstraat. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan de achtertuinen van de woningen aan de Torenstraat.

De omgeving van het plangebied heeft overwegend een woonfunctie en de woningen zijn veelal vrijstaand gebouwd maar er staan ook twee aaneen gebouwde woningen (met name ten oosten van de kruising met de Wilhelminastraat). De 'bouwwijze' is wisselend en niet eenduidig waardoor het straatbeeld gevarieerd is. De woonbebouwing bestaat overwegend uit één of twee bouwlagen met een kap. Ter hoogte van de Prins Hendrikstraat/Emmastraat wordt het straatbeeld onderbroken door een groen plein.

Perceel Julianastraat 122

Op de projectlocatie staat momenteel een bouwkundig gedateerd vrijstaand gebouw dat tot 1 oktober 2013 in gebruik was door muziekvereniging Musis Sacrum. Het gebouw heeft een kenmerkende (30'er jaren) architectuur met hoge vensters, lage goot en een steile dakhelling. Het gebouw is beschikbaar voor herinrichting.

Perceel Julianastraat 116RD

Naast de projectlocatie is een voormalig transportbedrijf (Geerts Transport Dongen) aanwezig. Thans beperken de bedrijfsactiviteiten zich tot de opslag van caravans en campers. Planologisch is op de locatie nog wel een transportbedrijf toegestaan.

Figuur 2.1. Bestaande situatie Julianastraat 122 (bron: google streetview)

2.2 Projectbeschrijving

Zoals in paragraaf 1.1 vermeld, worden in het kader van het project 'Herhuisvesten gebruikers en herontwikkeling locaties' diverse gemeentelijke gebouwen afgestoten. Zo ook het gebouw aan de Julianastraat 122 in Dongen.

De herontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van vijf woningen in het bestaande gebouw. De gevels worden beperkt uitgebreid met een balkon aan de zijde van de Julianastraat en één aan de achterzijde van het gebouw. Er zijn vier appartementen en één grondgebonden woning voorzien. De grondgebonden woning is in de westvleugel gepositioneerd en de vier appartementen in het oostelijk deel. Twee appartementen worden hierbij op de begane grond en twee appartementen worden op de verdieping gerealiseerd. De grondgebonden woning heeft een aparte entree aan de Julianastraat. De vier appartementen zijn bereikbaar via een gezamenlijke entree aan de oostzijde van het gebouw.

Aan de achterzijde van het gebouw worden tien parkeerplaatsen gerealiseerd die bereikbaar zijn via een toegangsweg langs de oostzijde van het gebouw. Aan de zijde van de Julianastraat zijn twee bestaande (langs)parkeerplaatsen aanwezig.

Tussen het parkeerterrein en het woongebouw staan in een haakvorm bergingen. Elke woning krijgt de beschikking over één eigen berging. De ruimte tussen de bergingen en het woongebouw en tussen de naastgelegen woning aan de Julianastraat 124 blijft onbebouwd en wordt ingericht met groen. Langs de randen van het perceel wordt voorzien in een groene erfscheiding. In figuur 2.2 is een inrichtingstekening, voor de nieuwe situatie weergegeven.

Het naastgelegen bedrijfsperceel 116RD maakt deel uit van de beoogde ontwikkeling in de zin dat de bestaande planologische mogelijkheid om een transportbedrijf op dit perceel te vestigen, verdwijnt.

Figuur 2.2. Inrichtingstekening perceel Julianastraat 122

2.3 Planologische verantwoording

Het gebruik van het pand voor woningbouw past binnen het ruimtelijk beleidskader van de provincie en de gemeente (zie hoofdstuk 3) en is ook stedenbouwkundig een goede oplossing. De bestaande kenmerkende bebouwing blijft namelijk behouden. Daarnaast sluit het plan prima aan bij het principe van zorgvuldig gebruik van de ruimte. Door de bestemmingsplanwijziging van het aangrenzende bedrijfsperceel zijn er geen milieubelemmeringen voor de beoogde woningbouwontwikkeling (zie hoofdstuk 3). Verder is de ontwikkeling financieel uitvoerbaar (zie hoofdstuk 5).

Hoofdstuk 3 Toetsen

3.1 Beleidskader

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in onderstaande tabellen. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

overheid en kader	beoordelingaspect	afweging
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)	Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.	Zie hierna

overheid en kader	beoordelingsaspect		afweging
Provincie Noord Brabant
Structuurvisie Ruimtelijke ordening Noord-Brabant (2011)	In het stedelijk concentratiegebied wordt de verstedelijkingsbehoefte opgevangen.		Dongen is aangewezen als stedelijk concentratiegebied.
	Binnen de stedelijke structuur zijn ambities geformuleerd: 1. Concentratie van verstedelijking. 2. Inspelen op demografische ontwikkelingen. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik. 4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. 5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur.		De beoogde ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een bestaand gebouw voor maatschappelijke doeleinden dat herontwikkeld wordt tot een woongebouw met woningen die zijn afgestemd op hedendaagse woon- en kwaliteitseisen en op de actuele markt- c.q. woningbehoefte. Daarmee is sprake van zorgvuldig gebruik van de ruimte binnen de kern Dongen. De herontwikkeling van het gebouw sluit goed aan op de omliggende woonomgeving. Samen met de herbestemming van het voormalige transportbedrijf zorgt dit voor een kwalitatieve waarborging van de woon- en leefkwaliteit van het betreffende omliggende woongebied.
	Woningbouw dient regionaal te worden afgestemd.		De beoogde ontwikkeling is afgestemd op de regionale woningbouwplanning.
Verordening ruimte Noord-Brabant	Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied of in kernen in het landelijk gebied.		De projectlocatie ligt in het bestaand stedelijk gebied.
	Beoogde nieuwbouw moet aansluiten op de afspraken genoemd in de gemeentelijke woningbouwplanning.		De beoogde ontwikkeling past binnen deze gemeentelijke woningbouwplanning (zie onderstaande tabel met toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Gemeente Dongen
Structuurvisie Dongen 2020	Met betrekking tot wonen moet het aanbod goed aansluiten bij de specifieke vraag binnen de gemeente Dongen en afgestemd zijn op het regionale bouwprogramma.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning (zie hierna: toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).
Dongense Woonvisie 2011-2022	De visie doet de aanbeveling om een accent te leggen op de versterking van de identiteit van de wijken en de instandhouding of versterking van de diversiteit aan woonmilieus.	Als afweging in het kader van deze visie geldt, dat het plan: - wenselijk is ter waarborging en/of versterking van de stedenbouwkundige structuur uit oogpunt van ruimtelijke ordening ter plaatse; - van zodanige (beperkte) omvang is, dat er realistische realisatie kansen zijn en; - een impuls vormt voor de verbetering van de kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad.
Welstandsnota Gemeente Dongen (2004)	Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten.	Het bouwplan gaat uit van het bestaande pand, dat grotendeels wordt behouden. Het bouwplan zal voldoen aan de gestelde eisen uit het welstandsbeleid.
Woningbouwplanning	De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2012-2022 voorziet in de bouw van in totaal 1.122 woningen.	De ontwikkeling van de vijf woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.
Prestatieafspraken Dongen 2011 t/m 2015	Voor verbouw / renovatie van woningen is een ambitieniveau geformuleerd. De woningen dienen minimaal te voldoen aan energielabel C.	Energielabel C is minimaal. De voorkeur gaat uit naar energielabel B. Hierbij dient in het zogenaamde 'GPR-gebouw' systeem een minimumscore van 7 voor alle thema's behaald te worden.

Conclusie

De realisatie van de vijf woningen en de aanpassing van de bedrijfsbestemming sluit goed aan op het geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

De vijf nieuwe woningen worden via de Julianastraat ontsloten. Deze straat is gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximum snelheid van 30 km/uur. In oostelijke richting sluit de Julianastraat aan op de Wilhelminastraat. Deze weg heeft een gebiedsontsluitende functie en kent een maximumsnelheid van 50 km/uur. De Wilhelminastraat loopt in zuidelijke richting naar de Kanaaldijk Noord, die aansluit op de provinciale weg N632. In noordelijke richting sluit de Wilhelminastraat aan op de Tramstraat, vanwaar in oostelijke richting verder ontsloten wordt naar de centrumring van Dongen.

Meest nabijgelegen nationale stroomweg is de A27 (Breda – Utrecht). Deze wordt bereikt via de westkant van de gemeente (N629). De afstand tussen het plangebied en de A27 bedraagt circa 6 kilometer (doorgaans 10 minuten rijden). Daarnaast kan via de N632 ten zuiden van de ontwikkeling de A261 (Tilburg – Waalwijk) worden bereikt. De route vanaf het plangebied naar de A261 bedraagt circa 10 kilometer (15 minuten rijden). De ontsluiting van het plangebied is voor autoverkeer dus goed.

Ontsluiting langzaam verkeer

Ook voor langzaam verkeer wordt het plangebied ontsloten via de Julianastraat. Conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig maken het fietsverkeer en het gemotoriseerd verkeer gebruik van dezelfde verkeersruimte.

Aan de westzijde van de ontwikkeling maken fietsers gebruik van de Kerkstraat, Kardinaal van Rossumstraat en Gerardus Majellastraat. Deze wegen zijn alle gecategoriseerd als erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur voor het gemotoriseerde verkeer. Ook voor fietsers geldt dat aan de oostzijde van de ontwikkeling verder wordt ontsloten via de Wilhelminastraat, die aan de noordzijde aansluit op de Tramstraat. Deze gebiedsontsluitende wegen zijn voorzien van fietsstroken.

Ontsluiting openbaar vervoer

De meest nabijgelegen halte voor openbaar vervoer ligt op circa 300 meter van de ontwikkeling, aan de Tramstraat. Bij deze bushalte stoppen bussen in de richting van het treinstation Rijen met een frequentie van één keer per uur per rijrichting. De reistijd naar het treinstation bedraagt circa 15 minuten. Vanaf hier rijden treinen in de richting van Breda en Tilburg. Gezien de korte afstand tussen de ontwikkeling en de meest nabijgelegen bushalte en de goede aansluiting op het landelijk railnetwerk, is de ontsluiting van het plangebied met het openbaar vervoer goed.

Parkeren

Dongen behoort volgens het CBS tot het matig stedelijk gebied. Bij het bepalen van de parkeervraag gaat de gemeente Dongen uit van de parkeerkencijfers uit CROW publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgangspunten zijn de parkeerkencijfers voor schil/overloopgebied en woningcategorisering binnen de prijsklasse 'etage - middelduur'. Voor dit type woningen geldt een minimale parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen per woning en een maximale parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Op basis van het gemiddelde autobezit en de omgevingsadressendichtheid kan uitgegaan worden van het gemiddelde tussen deze beide normen en dus van de norm 1,6 parkeerplaatsen per woning. Op basis van deze parkeernorm bedraagt de parkeervraag voor de vijf woningen 8 parkeerplaatsen.

In paragraaf 2.2 is vermeld dat in totaal 10 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Dat betekent dat ruim aan voldoende parkeerruimte wordt voldaan.

Verkeersgeneratie en verkeersgegevens

Tot voor kort was in het pand aan de Julianastraat 122 een muziekvereniging gevestigd. De verkeersgeneratie van deze functie is niet bekend. Voor de te vestigen woningen geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 5,0 mvt/etmaal (CROW-publicatie 317, 2012). De totale verkeersgeneratie van deze woningen bedraagt zodoende 25 mvt/etmaal (5 mvt/etmaal x 5 woningen = 25). Redelijkerwijs is de verwachting dat de huidige intensiteiten op de rondom de ontwikkeling gelegen wegen, door de ontwikkeling slechts minimaal zullen af- of toenemen. De ontwikkeling is daarmee vrijwel niet van belang voor de verkeersafwikkeling op het wegennet.

De verkeersgegevens die ten grondslag liggen aan het onderzoek met betrekking tot wegverkeerslawaai voor onderhavige ontwikkeling staan vermeld in tabel 3.1. De verkeersgegevens voor het basisprognosejaar (2020) zijn afkomstig uit het verkeersmodel van de gemeente Dongen. Omdat de ontwikkeling zoals aangegeven niet of slechts minimaal leidt tot een verandering in deze verkeersintensiteiten heeft hiervoor geen verdere verrekening plaatsgevonden. De intensiteiten zijn wel met een jaarlijkse autonome groei van 1,5% doorgerekend naar het prognosejaar 2024.

Voor de Wilhelminastraat en Tramstraat is voor de voertuigverdeling uitgegaan van een standaardverdeling zoals die bekend is voor stedelijke hoofdwegen (gebiedsontsluitingswegen) met een maximum snelheid van 50 km/uur. Voor de Julianastraat is uitgegaan van de standaardverdeling voor buurtverzamelwegen (erftoegangswegen) met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Tabel 3.1 Verkeersintensiteiten (mvt/etmaal)

*afgerond op 50-tallen

Tabel 3.2 Voertuig- en etmaalverdeling

3.3 Bedrijven en omliggende functies

Toetsingskader

Voor een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen, wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie ''Bedrijven en milieuzonering'' (editie 2009). Om aan te sluiten op het geldende bestemmingsplan en omliggende plannen is uitgegaan van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Deze staat is gekoppeld aan de planregels van het bestemmingsplan en is een eerste globaal toetsingskader voor toelaatbaarheid van bedrijven. In concrete situaties is milieuwetgeving bepalend.

Onderzoek

Julianastraat 116RD

Op dit adres is Geerts Transport Dongen aanwezig, een voormalig transportbedrijf waar nu de opslag van caravans en campers plaatsvindt. Deze inrichting is in het geldende bestemmingsplan voorzien van een milieucategorie B1 met een extra aanduiding transportbedrijf. Deze extra aanduiding komt te vervallen en alleen nog bedrijfsactiviteiten die passen binnen de milieucategorie B1 functiemenging zijn dan mogelijk. Dat zijn bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging kunnen worden toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. In de lijst van bedrijfsactiviteiten is aangegeven welke bedrijfsactiviteiten passen binnen deze categorie. De activiteiten die Geerts Transport Dongen in de huidige situatie uitvoert passen binnen deze categorie. Het bedrijf vormt geen belemmering voor de te realiseren woningen.

Garage Matejczyk

Ten westen op circa 40 meter afstand ligt het garagebedrijf Matejczyk. Dit is ook een brandstoffenverkooppunt (zonder LPG). Deze activiteiten passen binnen milieucategorie B1. Hiervoor geldt eveneens dat deze functie toegestaan is direct naast of beneden woningen. Dat betekent dat dit bedrijf geen belemmering voor de ontwikkeling is.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

3.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Gevaarlijke inrichtingen

Conform de risicokaart blijkt dat in (de nabije omgeving van) het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Transport gevaarlijke stoffen

In (de nabije omgeving van) het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen vervoerd over het land, het spoor over het water of door buisleidingen.

Conclusie 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Het aspect kabels, leidingen en straalverbindingen vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

3.6 Archeologie

Archeologische beleidskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening.

Voor gebieden met op de AMK (Archeologische Monumentenkaart) en IKAW (Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden) een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m2 en bij een diepte van meer dan 50 cm.

Toetsingskader

Op de gemeentelijke beleidskaart zijn de gronden aangeduid met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Indien voor deze gronden een bodemingreep dieper gaat dan 0,5 meter minus maaiveld en het planoppervlak is 100 m2 of meer dan is een omgevingsvergunning verplicht.

Figuur 3.1. Kaartfragment Archeologische beleidskaart

Toetsing / beoordeling

De locatie Julianastraat 122 ligt in een gebied met een rode kleur. Dit betekent dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt. Voor gebieden met een hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij een bodemverstoring groter dan 100 m2 en bij een diepte van meer dan 50 cm. Omdat de ontwikkeling hoofdzakelijk voorziet in de herontwikkeling van een bestaand gebouw is archeologisch onderzoek niet nodig.

Vertaling naar de bestemmingsregels

Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden is in het voorliggend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Nader onderzoek is niet nodig.

3.7 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Provinciaal beleid

De "Cultuurhistorische waardenkaart" (vastgesteld 26 september 2006, aangevuld 1 februari 2011) van de provincie Noord Brabant vormt het toetsingskader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid. Op de cultuurhistorische waardenkaart (CHW) zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden).

Figuur 3.2 Uitsnede van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord Brabant

Gemeentelijk beleid

De gemeente stelt een cultuurhistorische waardenkaart op, die richtinggevend is voor het gemeentelijke ruimtelijke beleid en waarbij regionale afstemming van belang is. Op deze wijze wordt gewaarborgd dat op een goede manier met de cultuurhistorische waarden / erfgoed binnen de gemeente Dongen wordt omgegaan en geen ad hoc beleid voor locaties plaatsvindt indien ontwikkelingen zich voordoen.

Beoordeling en toetsing

Voor het plangebied zijn geen aanduidingen uit de provinciale CHW van belang. De bebouwing aan de Kerkstraat (ten oosten van plangebied) heeft de aanwijzing historische stedenbouw met hoge waarden. Een gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart is nog niet beschikbaar.

De ontwikkeling sluit aan bij de directe omgeving. Er is geen sprake van nieuwbouw en de bestaande waarden worden bij de beperkte verbouw aan het exterieur van het gebouw gerespecteerd. Het bouwvolume blijft nagenoeg gelijk: er worden enkel bergingen toegevoegd die vanaf de Julianastraat niet zichtbaar zullen zijn.

Conclusie

Er zijn geen gewaardeerde cultuurhistorisch elementen in het plangebied. Een specifieke regeling is niet nodig.

3.8 Bodem

Algemeen

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

De ontwikkeling betreft een functiewijziging van een bestaand gebouw. Binnen het plangebied vindt geen sloop van gebouwen plaats. Er worden vijf kleine bergingen gebouwd. De bergingen zijn niet bestemd voor permanent verblijf voor mensen. Verder zijn er geen grondwerkzaamheden voorzien. Uit de gegevens van de gemeente Dongen blijkt dat ter plaatse geen verontreiniging bekend is. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voor de beoogde ontwikkeling.

3.9 Water

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf. Het wateradvies is opgenomen als bijlage 1 bij dit bestemmingsplan.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en -kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO 'De ruimte blauw geordend' aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening: de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Algemeen

In de huidige situatie is het gehele terrein verhard.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zandgrond. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert van 0,4 tot 0,8 meter onder het maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand meer dan 1,2 meter onder het maaiveld ligt. Het maaiveld ter plaatse ligt op circa 5,2 meter + NAP.

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De percelen in het plangebied zijn in de huidige situatie aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

Het gebouw wordt intern verbouwd om de woningen mogelijk te maken. Van een uitbreiding van het bouwvlak is geen sprake. Tevens zal de aanduiding transportbedrijf ter plaatse van het perceel Julianastraat 116RD verdwijnen. Dit heeft geen consequenties voor het waterbeheer.

Waterkwantiteit

Bij een toename van verharding dient deze gecompenseerd te worden door de aanleg van open water. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. De ontwikkeling bestaat uit de functiewijziging van bestaande bebouwing. De totale oppervlakte verharding neemt niet toe ten opzichte van de huidige situatie maar neemt zelfs af omdat een deel van de verharding wijzigt in tuin. Het compenseren van verhard oppervlak met open water is dus niet noodzakelijk.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen. Dit verbod geldt zowel tijdens de (ver)bouwfase als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in het gebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. In het plangebied vindt echter geen nieuwbouw maar enkel verbouw plaats. Dus is deze richtlijn niet van toepassing.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie.

3.10 Ecologie

Regelgeving

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). Voor zover de beoogde ontwikkelingen en het toetsingskader ecologisch onderzoek noodzakelijk maken, zijn de uitkomsten en de conclusies in deze paragraaf weergegeven.

Gebiedsbescherming

Toetsing Natuurbeschermingswet 1998 en Ecologische Hoofdstructuur

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is daarmee niet aan de orde.

Soortenbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het initiatief van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het initiatief niet in de weg staat.

Onderzoek

Het bestaande gebouw is mogelijk geschikt als verblijfplaats van vleermuizen. Nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen is dan ook noodzakelijk. De tussenversie van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2.

Toetsing

In de directe omgeving kunnen broedvogels aanwezig zijn. Het perceel (en bestaande bebouwing) zelf is mogelijk geschikt als nestplaats voor de spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw. Het gebied vervult geen functie als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis). Het gebied is ongeschikt als landbiotoop van amfibieën. Het gebied is als gevolg van ligging, inrichting en beheer ongeschikt als verblijfplaats van overig beschermde soorten en van de zwaar beschermde soorten, die staan vermeld op tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet. Indien van toepassing, dient de aantasting en verstoring van broedvogels te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

3.11 Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling

Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidgevoelige functies waarvoor, indien deze liggen binnen de geluidzone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. De locatie ligt binnen de geluidzone van de Wilhelminastraat en de Tramstraat.

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg moet worden getoetst. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. De uiterste grenswaarde is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van de ligging van de woningen (binnen- of buitenstedelijk). Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximaal toelaatbare hogere waarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai. De geluidwaarde binnen de geluidgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

30 km/uur-wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur of lager op basis van de Wgh niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde. In dit kader is rekening gehouden met de ligging van het pand aan de Julianastraat. Op deze weg geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur.

Aftrek ex artikel 3.4 RMG 2012

Volgens artikel 3.4 van het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder (RMG) 2012 mag het berekende geluidniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een representatief te achten snelheid lager dan 70 km/uur geldt een aftrek van 5 dB. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/uur of hoger geldt een aftrek van 2 dB. De ontwikkeling ligt binnen de geluidszone van de Wilhelminastraat en de Tramstraat. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Ook ligt de weg aan de niet-gezoneerde Julianastraat, met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Voor alle wegen mag dus een aftrek plaatsvinden van 5 dB.

Onderzoek en resultaten

De ontwikkeling ligt binnen de geluidzones van de Wilhelminastraat en de Tramstraat. Beide hebben een geluidszone van 200 meter uitgaande van 1 of 2 rijstroken en een binnenstedelijke ligging. De aanliggende Julianastraat is niet-gezoneerd. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 3.

Voor de verkeersgegevens wordt aangesloten bij tabel 3.1 en 3.2 uit de paragraaf 3.2. Voor de Wilhelminastraat en de Tramstraat is uitgegaan van dicht asfaltbeton (referentiewegdek) als type wegdekverharding. Tussen de ontwikkeling en deze beide wegen is afschermende bebouwing aanwezig. Binnen het SRM I model wordt geen rekening gehouden met deze afscherming. Door middel van een berekening van de 48 dB contour kan echter wel inzichtelijk gemaakt worden of de ontwikkeling binnen deze contour ligt. Indien dit wel het geval is, is een nauwkeurige berekening met de Standaard Rekenmethode II (SRM II) noodzakelijk. Wanneer dit niet het geval is, kan gesteld worden dat voor de ontwikkeling de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai op de Wilhelminastraat en de Tramstraat niet wordt overschreden.

Voor de Julianastraat heeft de berekening plaatsgevonden op basis van het wegdektype 'klinkerverharding in keperverband'. Ten aanzien van de Julianastraat is een berekening gemaakt van de geluidsbelasting op de gevel van het pand, waarbij de kortste afstand tot de bron is aangehouden (''worst-case'' benadering).

Resultaten Wilhelminastraat en Tramstraat

De 48 dB contouren van de Wilhelminastraat en Tramstraat liggen op respectievelijk maximaal circa 58 meter en maximaal circa 82 meter van de as van de weg bij een maatgevende waarneemhoogte van 4,5 meter. De kortste afstand tussen de ontwikkeling en de as van de Wilhelminastraat bedraagt circa 84 meter. Ten opzicht van de Tramstraat bedraagt de kortste afstand circa 148 meter. De ontwikkeling ligt dus buiten de 48 dB contouren van de Wilhelminastraat en Tramstraat. De voorkeursgrenswaarde wordt, ook uitgaande van een vrije veldsituatie, in beide gevallen niet overschreden.

Resultaten Julianastraat

In onderstaande tabel is de geluidbelasting op de gevel van het pand aan de Julianastraat 122 weergegeven, inclusief de afstand tot de wegas en de verschillende waarneemhoogtes. Uit deze gegevens blijkt dat de richtwaarde van 48 dB wordt niet overschreden.

Tabel 3.3 Overzicht geluidsbelasting gevel

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkeling buiten de 48 dB contouren van de Wilhelminastraat en de Tramstraat ligt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal ten gevolge van verkeer op deze weg niet worden overschreden. Ten aanzien van de niet-gezoneerde Julianastraat bedraagt de geluidsbelasting op de gevel maximaal 48 dB (bij een waarneemhoogte van 1,5 meter en 4,5 meter). Ook ten aanzien van de Julianastraat is dus sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.12 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 3.11. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer per jaar meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO 2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO 2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Besluit niet in betekenende mate

In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m3), of indien een project in een specifieke categorie valt (zoals woningbouw met 1 ontsluitingsweg en minder dan 1.500 woningen, of 2 ontsluitingswegen en minder dan 3000 woningen).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling van 5 woningen valt ruimschoots binnen de categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat aan de normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 3.11 voldaan wordt. Het maximale gehalte stikstofdioxide in het jaar 2011 bedraagt 32,7 µg/m³, voor fijnstof bedraagt dit maximaal 28,4 µg/m³ ten gevolge van de Tramstraat en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 26. In de volgende afbeelding zijn de rekenpunten weergegeven.

Luchtkwaliteit 2011 o.b.v. NSL-monitoringstool.

Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan, dit zal ook ter plaatse van de beoogde woningen het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.13 Duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van de woningen zal worden voldaan aan de eisen van duurzaam bouwen. De gemeente Dongen heeft het Convenant Duurzaam Bouwen Midden-Brabant 2008-2011 ondertekend waarin specifieke duurzaamheidseisen zijn vastgelegd. Het convenant is op gemeentelijk niveau vertaald in het eerder genoemde ‘GPR-gebouw’ systeem (zie paragraaf 3.1). De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid. Daarnaast voldoet het initiatief aan de (energie)prestatie eisen uit het bouwbesluit.

Ten aanzien van duurzaam veilig voldoet het plan aan de beleidsnota Integrale Veiligheid en Leefbaarheid (november 2004) waarin is bepaald dat nieuwbouw- en inbreidingsprojecten worden uitgevoerd conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Het pand en de verlichting van het parkeerterrein achter de appartementen zullen getoetst worden aan de eisen uit het PKVW. Onderhavig project wordt conform dit keurmerk gerealiseerd.

3.14 Conclusie

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Beschrijving juridische regeling

4.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden. Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen. Deze wet bevat regelingen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, zoals vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu, flora & fauna en water, gebundeld in één omgevingsvergunning.

In de Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP) zijn bindende afspraken voor de opbouw en de verbeelding van bestemmingsplannen vastgelegd, zowel voor het digitale als het analoge bestemmingsplan. De SVBP heeft (alleen) betrekking op de structuur en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. De inhoud blijft een zaak van het bevoegde gezag. De standaarden hebben evenmin betrekking op de toelichting op het bestemmingsplan, omdat deze geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

4.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Qua bestemmingsregeling is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het bestemmingsplan Zuid en West Dongen:

• de bestemmingssystematiek met betrekking tot de woningen sluit aan bij de systematiek van de omliggende woningen;
• de maximaal toelaatbare milieucategorie sluit aan bij de beleidsmatige keuzes ten aanzien van de milieuzonering zoals deze opgenomen is in het geldende bestemmingsplan: ter plaatse van het perceel zijn bedrijven tot en met categorie B1 toegestaan.

4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Bedrijf (artikel 3)

De gronden met de bestemming 'Bedrijf' mogen worden gebruikt voor bedrijfsactiveiten tot en met categorie B1, zoals opgenomen in bijlage 1 van de regels en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend in de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Het bouwvlak dat is opgenomen is gelijk aan de het huidige bestemmingsplan Zuid en West Dongen. Met behulp van een aanduiding op de verbeelding zijn de maximum toegestane goothoogten opgenomen. Voor de bedrijfsgebouwen geldt een goothoogte van respectievelijk 5 en 6 m. De bouwhoogte bedraagt ten hoogste 4 m meer dan de op de verbeelding aangegeven goothoogte.

Wonen (artikel 4)

De gronden waar de woningen worden gesitueerd zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Situering gebouwen en oppervlakten

Binnen de bestemming Wonen is door middel van bouwvlakken aangegeven waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Op de verbeelding is het maximum aantal woningen (5) aangegeven met een maatvoeringsaanduiding. Ter plaatse van de functieaanduiding 'erf' is uitsluitend erfbebouwing toegestaan. De bergingen behorende bij de woningen kunnen daar gebouwd worden. De gronden met de functieaanduiding 'erf' kunnen deels bebouwd worden met aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Bouwwijze van woningen

Woningen kunnen gestapeld maar ook anderszins gebouwd worden. De maximale goothoogte is weergegeven op de verbeelding.

Waarde - Archeologie 1 (artikel 5)

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' valt samen met de twee andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.6 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

4.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan voorziet, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 7)

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 7.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Overige regels (artikel 9)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

4.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

In artikel 10 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 10.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 10.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

5.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij: een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt.

Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling mogelijk gemaakt die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Aangezien het een locatieontwikkeling betreft waarbij de gemeente eigenaar is, en het kostenverhaal via de verkoopovereenkomst geregeld is, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op maandag 16 september is voor omwonenden een toelichtende informatieavond gehouden. De informatieavond heeft plaats van 19.30 tot 21.00 uur in de grote zaal van café-restaurant Aurora, Kerkstraat 43 in Dongen.

Ambtenaren van de gemeente en de ontwikkelaar waren aanwezig om vragen te beantwoorden over de plannen. Er waren circa 20 belangstellenden aanwezig. Van de informatieavond is een afzonderlijk verslag gemaakt dat raadpleegbaar is via de gemeentelijke website.

6.2 Overlegresultaten

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro toegezonden aan de overlegpartners zoals de Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta.

De Provincie Noord-Brabant

Het bestemmingsplan is niet strijdig met provinciale belangen. Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding tot verdere opmerkingen.

Waterschap Brabantse Delta

In het bestemmingplan zijn de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap opgenomen. Het waterschap geeft dan ook een positief wateradvies af voor de beoogde ontwikkeling. Het wateradvies is opgenomen in bijlage 1.