Polarisstraat 37

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

De gemeente Dongen wil planologische medewerking verlenen aan het realiseren van (maximaal) zeven woningen op het perceel Polarisstraat 37 in Dongen. Het hier aanwezige gebouw (een voormalige school) is hiervoor gesloopt.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het woningbouwinitiatief is het voorliggende bestemmingsplan 'Polarisstraat 37' opgesteld. Dit is noodzakelijk omdat de bouw van de woningen niet mogelijk is op grond van de bestemming 'Maatschappelijk' zoals deze is vastgelegd in bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' uit 2010 (zie figuur 1.2).

Figuur 1.2. Fragment plankaart bestemmingsplan Zuid en West Dongen (2010)

1.2 Opzet plantoelichting

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden het plangebied en de ontwikkeling toegelicht.
• Hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk worden de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Analyse plangebied en omgeving

Het plangebied ligt aan de zuidwestzijde van Dongen op de hoek van de woonstraten Polarisstraat en de Venusstraat en is via de Planetenstraat, Sterrebos en Rijnstraat (woonstraten) goed bereikbaar vanaf de Rijensestraatweg, een hoofdweg richting het centrumgebied van Dongen. Westelijk van het plangebied en de omliggende woonwijk bevindt zich op een afstand van meer dan 50 meter de Westerlaan, een belangrijke doorgaande weg welke deel uitmaakt van het hoofdwegennet rond Dongen.

De wijk heeft overwegend een woonfunctie en kent een variatie in woningtypen. In deze omgeving bestaat de woonbebouwing overwegend uit één of twee bouwlagen (met en zonder kap). Aan de Polarisstraat tegenover de projectlocatie zijn traditionele rijwoningen in twee bouwlagen met kap aanwezig. Aan de oostzijde (tussen de Polarisstraat en de Mercuriusstraat) bevinden zich modern vormgegeven kwadrantwoningen, bestaande uit vier woningen in twee bouwlagen met een ten opzichte van de hoofdmassa terug- en dwarsliggende derde bouwlaag en per twee woningen om en om wisselend georiënteerde lessenaarsdaken. De zuidoostelijk van de projectlocatie, aan de zuidzijde van de Mercuriusstraat gelegen woningen zijn vergelijkbare woningen maar dan met één bouwlaag minder. De woningen aan de Venusstraat aan de west- en overzijde van de projectlocatie zijn van het type twee-aaneen en hebben twee bouwlagen met platte afdekking.

Op de projectlocatie stond recent nog een gedateerd (voormalig school)gebouw van de Kunstenaars- en fotoclub Dongen met een langgerekte vorm in één bouwlaag en een plat dak. Het voldoet bouwtechnisch en functioneel niet meer aan de hedendaagse eisen en behoefte. De locatie is beschikbaar voor herinrichting.

Figuur 2.1. Situatie 2013 (vóór de sloop van het voormalig schoolgebouw)

2.2 Projectbeschrijving

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling heeft de gemeente een stedenbouwkundig schetsontwerp opgesteld (zie figuur 2.2). Het voormalige schoolgebouw wordt gesloopt en vervangen door maximaal 7 aaneengesloten grondgebonden woningen.

Voor de woningen zijn nog geen concrete bouwplannen aanwezig. Uitgangspunt voor ontwikkeling is dat de beoogde woningbouw stedenbouwkundig logisch aansluit op de karakteristiek van het omliggende woongebied. De woningen zullen wat betreft situering, bouwhoogte en bouwmassa in overeenstemming zijn met de bestaande bebouwing in de omgeving. Alle woningen worden georiënteerd op de Polarisstraat. Uitgangspunt voor de bouwhoogte is maximaal twee bouwlagen al of niet met een kap.

De planontwikkeling voorziet voorts in 14 (of 15) parkeerplaatsen, alle in het openbaar gebied:

• 5 langsparkeerplaatsen aan de voorzijde van de woningen in de Polarisstraat en;
• 9 dwarsparkeerplaatsen langs de Venusstraat danwel 10 wanneer geen garage op het perceel wordt gerealiseerd).

Hiermee wordt aan de parkeerbehoefte voldaan (zie ook paragraaf 3.2).

Figuur 2.2. Schetsontwerp woningproject Polarisstraat

2.3 Planologische verantwoording

De beoogde woningen zijn planologisch en ruimtelijk aanvaardbaar en beleidsmatig gewenst. Het perceel blijft nagenoeg even intensief bebouwd en sluit wat betreft functie (wonen) naadloos aan op de omgeving. De ontwikkeling past binnen het ruimtelijk beleidskader van de provincie en de gemeente (zie paragraaf 3.1 Beleidskader) en er zijn geen milieubelemmeringen voor de beoogde ontwikkeling (zie paragrafen 3.2 tot en met 3.12). De ontwikkeling is financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 3 Toetsen

3.1 Beleidskader

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in onderstaande tabellen. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

overheid en kader	beoordelingaspect	afweging
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)	Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.	Zie hierna

overheid en kader	beoordelingsaspect		afweging
Provincie Noord Brabant
Structuurvisie Ruimtelijke ordening Noord-Brabant (2011)	In het stedelijk concentratiegebied wordt de verstedelijkingsbehoefte opgevangen.		Dongen is aangewezen als stedelijk concentratiegebied.
	Binnen de stedelijke structuur zijn ambities geformuleerd: 1. Concentratie van verstedelijking. 2. Inspelen op demografische ontwikkelingen. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik. 4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. 5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur.		De beoogde ontwikkeling betreft een herstructurering van bestaand stedelijk gebied: een bestaand gebouw wordt gesloopt en vervangen door woningen die zijn afgestemd op hedendaagse woon- en kwaliteitseisen en op de actuele markt- c.q woningbehoefte. Daarmee is sprake van zorgvuldig gebruik van de ruimte binnen de kern Dongen, herinrichting van de locatie welke naadloos aansluit op de omliggende woonomgeving en ook van een kwalitatieve waarborging van de woon- en leefkwaliteit van het betreffende omliggende woongebied gebied.
	Woningbouw dient regionaal te worden afgestemd.		De beoogde ontwikkeling is afgestemd op de regionale woningbouwplanning.
Verordening ruimte Noord-Brabant	Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied of in kernen in het landelijk gebied.		De projectlocatie ligt in het bestaand stedelijk gebied.
	Beoogde nieuwbouw moet aansluiten op de afspraken genoemd in de gemeentelijke woningbouwplanning.		De beoogde ontwikkeling past binnen deze gemeentelijke woningbouwplanning (zie onderstaande tabel met toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Gemeente Dongen
Structuurvisie Dongen 2020	Met betrekking tot wonen moet het aanbod goed aansluiten bij de specifieke vraag binnen de gemeente Dongen en afgestemd zijn op het regionale bouwprogramma.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale- en gemeentelijke woningbouwplanning (zie hierna: toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).
Dongense Woonvisie 2011-2022	De visie doet de aanbeveling om een accent te leggen op de versterking van de identiteit van de wijken en de instandhouding of versterking van de diversiteit aan woonmilieus.	Als afweging in het kader van deze visie geldt, dat het plan: - wenselijk is ter waarborging en/of versterking van de stedenbouwkundige structuur uit oogpunt van ruimtelijke ordening ter plaatse; - van zodanige (beperkte) omvang is, dat er realistische realisatie kansen zijn en; - een impuls vormt voor de verbetering van de kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad.
Welstandsnota Gemeente Dongen (2004)	Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten.	De bouwplannen (zullen) worden getoetst aan de gestelde eisen uit het welstandsbeleid.
Woningbouwplanning	De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2012-2022 voorziet in de bouw van in totaal 1.122 woningen.	De ontwikkeling van de zeven woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.
Prestatieafspraken Dongen 2011 t/m 2015	Voor nieuwbouw van woningen is een ambitieniveau geformuleerd. Hierbij dient een totaalscore van minimaal 35 in het zogenaamde ‘GPR-gebouw’ systeem behaald te worden waarbij een minimum score van 6 voor de thema’s milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid en een minimumscore van 7 voor het thema energie behaald moet worden.	De bouwplannen (zullen) worden getoetst aan de gestelde prestatieafspraken.

Conclusie

De realisatie van de zeven woningen past binnen het geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en verkeersveiligheid

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ingesloten door de Polarisstraat, de Plutostraat, de Mercuriusstraat en een deel van de Venusstraat. Deze woonstraten verzorgen de primaire ontsluiting voor het gemotoriseerde verkeer.

Aan de zuidzijde van het plangebied wordt via de Planetenstraat aangesloten op de Rijensestraatweg (beide wijkverzamelwegen). Deze weg leidt ook richting het centrumgebied van Dongen maar vormt geen hoofdontsluiting. Aan de noordzijde wordt het plangebied via de Rijnstraat, het Europaplein en de Trappistenstraat (allen wijkverzamelwegen) aangesloten op de Middellaan. Deze weg maakt onderdeel uit van de hoofdontsluitingsstructuur van de gemeente Dongen. De Middellaan verzorgt de verdere verkeersontsluiting richting de N629 (naar Oosterhout en de Rijksweg A27), de Westerlaan (naar bedrijventerrein Tichelrijt, Tilburg en Rijksweg A58) en richting het centrum van Dongen. Allen liggen op maximaal 15 km van het plangebied. De ontsluiting van het plangebied is voor autoverkeer derhalve goed.

Ontsluiting langzaam verkeer

Ook voor langzaam verkeer wordt het plangebied primair ontsloten via de Polarisstraat, de Plutostraat, de Mercuriusstraat en een deel van de Venusstraat. Deze woonstraten beschikken niet over aparte fietsvoorzieningen. Dit sluit aan bij de inrichtingseisen van Duurzaam Veilig. Verdere ontsluiting van het plangebied verloopt via de Rijnstraat, het Europaplein en de Trappistenstraat (noordzijde) en de Rijensestraatweg (zuidzijde). Deze wegen vallen in de categorie wijkverzamelwegen en kennen hogere intensiteiten. Deze wegen zijn daarom voorzien van fietsstroken, waardoor de fietser een duidelijke plek heeft op de rijbaan. Langs alle wegen zijn verder trottoirs aanwezig ten behoeve van voetgangers. De ontsluiting van het plangebied voor langzaam verkeer is goed.

Ontsluiting openbaar vervoer

De meest nabijgelegen halte voor openbaar vervoer ligt op circa 250 meter van de ontwikkeling, aan de Rijnstraat. Bij deze bushalte stoppen bussen in de richting van het centrumgebied van Dongen, 's Gravenmoer en Rijen. In het centrumgebied kan worden overgestapt op buslijnen in de richting van Tilburg en Breda. In Rijen wordt aangesloten op het nationale railnetwerk. Vanaf hier rijden treinen naar Tilburg en Breda. De ontsluiting van het plangebied met het openbaar vervoer is goed.

Parkeren

Binnen de ontwikkeling wordt de bouw van maximaal zeven nieuwe grondgebonden woningen mogelijk gemaakt. Één van deze woningen valt in de 'middeldure' prijsklasse (tot maximaal €275.000,-) en zes woningen behoren tot de 'goedkope' prijsklasse (tot maximaal €185.000,-). De gemeente Dongen hanteert voor deze woningen een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Binnen deze norm is rekening gehouden met bezoekersparkeren (0,3 parkeerplaatsen per woning). Op basis van deze parkeerkencijfers bedraagt de maximale parkeervraag 13 parkeerplaatsen.

De voorgenomen ontwikkeling voldoet hieraan: zoals aangeven in paragraaf 2.2 zijn in het 'schetsontwerp woningproject Polarisstraat' (zie figuur 2.2) 14 parkeerplaatsen voorzien (15 parkeerplaatsen wanneer geen garage op het perceel wordt gerealiseerd.)

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Zoals aangegeven verloopt de primaire ontsluiting van de ontwikkeling via de Polarisstraat, Mercuriusstraat en Plutostraat. Vervolgens wordt aangesloten op de Rijnstraat en de Rijensestraatweg. De intensiteitsgegevens op de Rijnstraat, Rijensestraatweg en de Polarisstraat zijn ontleend aan het verkeersmodel van de gemeente Dongen. Deze hebben 2023 als prognosejaar. De intensiteiten zijn vervolgens opgehoogd naar het planjaar 2024 op basis van een autonome groei van 2% per jaar. Uitgangspunt is dat de beperkte verkeersgeneratie van de zeven nieuwe woningen en het wegvallen van de bestaande schoolfunctie binnen deze modelgegevens en de autonome groei verdisconteerd is. Voor de overige relevante niet-gezoneerde 30 km/uur-wegen is aangesloten bij de geldende intensiteiten op de Polarisstraat (worst-case).

Tabel 3.1. Verkeersintensiteiten (mvt/etmaal)

	modelintensiteit 2023 (mvt/etmaal)	intensiteit 2024 (mvt/etmaal)*
Rijnstraat	680	700
Rijensestraatweg	1.380	1.400
Polarisstraat en overige relevante 30 km/uur-wegen	520	600

*afgerond op honderdtallen

De huidige verkeersintensiteiten op de Rijnstraat, Rijensestraatweg en de rond het plan liggende woonstraten zijn beperkt. De verkeersgeneratie van de zeven woningen is minimaal. Een wijziging van de etmaalintensiteiten op deze wegen door de ontwikkeling zal zeer beperkt zijn. De verkeersafwikkeling wordt daarom door de ontwikkeling niet beïnvloed.

3.3 Bedrijven en omliggende functies

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

De in de huidige situatie aanwezige maatschappelijke bestemming wordt omgezet naar de bestemming wonen. De beoogde woningen komen midden in een woonwijk te liggen. In de nabije omgeving zijn geen andere functies aanwezig. Daarom vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

3.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Inrichtingen

Conform de risicokaart blijkt dat in (de nabije omgeving) van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Transport gevaarlijke stoffen

Ten zuiden van het plangebied is een hogedruk aardgasleiding gelegen (Z-522-01). Deze hogedruk aardgasleiding is onder beheer van de Gasunie en beschikt over een effectafstand van 100 meter. De hogedruk aardgasleiding ligt echter op een afstand van circa 195 meter en heeft daarmee geen effect op de toekomstige woningen.

Conclusie 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Het aspect kabels, leidingen en straalverbindingen vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

3.6 Cultuurhistorie en archeologie

Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening.

Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m2 en bij een diepte van meer dan 50 cm.

Toetsingskader

Op de gemeentelijke beleidsadvieskaart zijn de gronden aangeduid met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Indien voor deze gronden een bodemingreep dieper gaat dan 0,5 meter min maaiveld en het planoppervlak is 100 m2 of meer dan is een omgevingsvergunning verplicht.

Figuur 3.1. Kaartfragment Archeologische beleidskaart

Toetsing / beoordeling

Omdat het bouwplan een oppervlakte heeft van meer dan 100 m2 en de bodemingreep dieper zal zijn dan 50 cm, is archeologisch onderzoek in beginsel nodig. Archeologisch onderzoek voor deze bouwlocatie is echter niet noodzakelijk. Er is immers sprake van bestaande bebouwing welke destijds met de bouw heeft gezorgd voor geroerde grond. redelijkerwijs kan dan ook worden verwacht dat ter plaatse geen eventuele archeologische waarden aanwezig zijn. Uit archeologisch oogpunt bestaat geen bezwaar tegen de beoogde ontwikkeling.

Ook indien er voor een bepaald plangebied geen archeologisch onderzoek behoeft te worden ingediend, wil dat niet zeggen dat er geen vondsten gedaan kunnen worden. Er bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van een eventuele vondst bij de Minister (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed: ARCHISmeldpunt, telefoon 033-4227682). Een vondstmelding bij de gemeente of de provinciaal archeoloog kan ook.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.7 Bodem

Algemeen

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het rapport "verkennend bodemonderzoek Polarisstraat 37 te Dongen" (Ingenieursbureau Oranjewoud B.V., Oosterhout, april 2013). Voor uitgebreide informatie over de onderzoeksresultaten wordt hiernaar verwezen. In deze paragraaf wordt volstaan met de volgende daarin opgenomen conclusie.

• In de bovengrond is een verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. In de ondergrond zijn geen gehaltes aangetoond boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens. Overige componenten zijn niet boven de achtergrondwaarde aangetoond.
• In het grondwater zijn geen parameters aangetoond in concentraties boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens.
• De vooraf opgestelde hypothese ‘onverdachte locatie’ wordt verworpen, vanwege het aantreffen van een licht verhoogde gehalte aan PAK in de bovengrond.
• De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende tussen- en interventiewaarde.
• De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen verkoop en herontwikkeling van het terrein.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voor de beoogde ontwikkeling. De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde functie.

3.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder (de reactie van het waterschap is opgenomen in bijlage 1). Het waterschap heeft een positief wateradvies afgegeven.

 

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, dat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO 'De ruimte blauw geordend' aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Bodem en grondwater

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een voormalige school. Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zandgronden. Er is sprake van grondwater trap V. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Ten westen parallel aan de Westerlaan is een afvalwater transportleiding gelegen.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de sloop van het bestaand (voormalig school)gebouw en de bouw van zeven aaneengesloten woningen.

Waterkwantiteit

Bij een toename van verharding dient deze gecompenseerd te worden door de aanleg van open water. In de huidige situatie is het plangebied vrijwel geheel verhard. De ontwikkeling bestaat uit het slopen van deze verharding en de aanleg van nieuwe woningen met tuin. De totale verharding zal niet toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Indien de tuinen niet volledig bestraat worden is er zelfs sprake van een afname in verhard oppervlak. Het compenseren van verhard oppervlak met open water is derhalve niet noodzakelijk.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en geldend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Vanuit de woningen wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Hiermee kan worden aangesloten op een gescheiden rioolstelsel wanneer in de toekomst het bestaande gemengde rioolstelsel wordt vervangen.

Hiervoor wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Toepassing bouwmaterialen

Om het hemelwater schoon te houden wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht

PVC vermeden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.9 Ecologie

Regelgeving

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). Voor zover de beoogde ontwikkelingen en het toetsingskader ecologisch onderzoek noodzakelijk maken, zijn de uitkomsten en de conclusies in deze paragraaf weergegeven.

Gebiedsbescherming

Toetsing Natuurbeschermingswet 1998 en Ecologische Hoofdstructuur

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is derhalve niet aan de orde.

Soortenbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het initiatief van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het initiatief niet in de weg staat.

Onderzoek

De werkzaamheden voorzien in de sloop van een bestaand gebouw en de bouw van maximaal 8 woningen. Om de locatie bouwrijp te maken zal tevens bestaande erfbeplanting worden gerooid. Op grond van foto's is vastgesteld dat de te slopen bebouwing niet geschikt is als verblijfsplaats voor vleermuizen of kerkuilen.

Toetsing

In de directe omgeving kunnen broedvogels aanwezig zijn. Het perceel zelf is ongeschikt als nestplaats. Het gebied vervult geen functie als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (mol, huisspitsmuis en veldmuis). Het gebied is ongeschikt als landbiotoop van amfibieën. Het gebied is als gevolg van ligging, inrichting en beheer ongeschikt als verblijfplaats van overig beschermde soorten en van de zwaar beschermde soorten, die staan vermeld op tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet. Indien van toepassing, dient de aantasting en verstoring van broedvogels te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

3.10 Wegverkeerslawaai

Onderzoek

Het plan omvat de bouw van maximaal zeven grondgebonden woningen. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidgevoelige functies en dienen daarom in dat kader getoetst te worden aan de wettelijke geluidsnormen. Deze toetsing is vastgelegd in de rapportage 'Akoestisch onderzoek Polarisstraat 37' (RBOI, 2013). Deze rapportage is opgenomen in bijlage 2.

Resultaat en conclusie

Uit de modelresultaten blijkt dat ten aanzien van de gezoneerde wegen (Westerlaan, de Rijensestraatweg en de Rijnstraat) de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Aanvullende procedures in het kader van de Wgh zijn daarom niet noodzakelijk.

Ook ten aanzien van de niet-gezoneerde relevante 30 km/uur-wegen bedraagt de geluidsbelasting niet meer dan 48 dB. Geconcludeerd kan worden dat ten aanzien van deze wegen sprake is van en een akoestisch aanvaardbaar klimaat.

3.11 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 3.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO 2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO 2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Besluit niet in betekenende mate

In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m3), of indien een project in een specifieke categorie valt (zoals woningbouw met 1 ontsluitingsweg en minder dan 1.500 woningen , of 2 ontsluitingswegen en minder dan 3000 woningen).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling van maximaal 7 woningen valt ruimschoots binnen de categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is op basis van de Monitoringstool luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht. Uit de monitoringstool blijkt dat in 2011 langs de maatgevende wegen in de omgeving van het plangebied de concentratie stikstofdioxide en fijn stof aanzienlijk minder bedraagt dan de grenswaarden: 33,8 µg/m3 voor stikstofdioxide en 29,0 µg/m3 voor fijn stof. Het aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijn stof bedraagt maximaal 24 dagen. Hiermee wordt in 2011 reeds op alle fronten voldaan aan de grenswaarden die gesteld worden in de Wet Milieubeheer. Bekend is overigens dat de luchtkwaliteit in Nederland in de loop der jaren zal verbeteren (onder andere door het gebruik van schonere auto's en geavanceerde technieken).

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.12 Duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van de woningen zal worden voldaan aan de eisen van duurzaam bouwen. De gemeente Dongen heeft het Convenant Duurzaam Bouwen Midden-Brabant 2008-2011 ondertekend waarin specifieke duurzaamheidseisen zijn vastgelegd. Het convenant is op gemeentelijk niveau vertaald in het eerder genoemde ‘GPR-gebouw’ systeem (zie hoofdstuk 3.1). De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid. Daarnaast voldoet het initiatief aan de (energie)prestatie eisen uit het bouwbesluit.

Ten aanzien van duurzaam veilig voldoet het plan aan de beleidsnota Integrale Veiligheid en Leefbaarheid (november 2004) waarin is bepaald dat nieuwbouw- en inbreidingsprojecten worden uitgevoerd conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Onderhavig project zal conform dit keurmerk worden gerealiseerd.

3.13 Conclusie

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Beschrijving juridische regeling

In dit hoofdstuk wordt allereerst aandacht besteed aan de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening en de bindende afspraken die dan bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden gehanteerd: de wettelijke eisen (paragraaf 4.1). Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling voor het plan (paragraaf 4.2) en vervolgens wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen, de algemene regels en de overgangs- en slotregels (paragraaf 4.3, 4.4 en 4.5).

4.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2008, IMRO2008, STRI2008). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

4.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:

• de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;
• op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;
• op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;
• de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch).

Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad op een schaal van 1:1.000.

De bestemming wordt door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Verder geldt het volgende:

• hoofdgebouwen mogen (uitsluitend) binnen het op de verbeelding aangeduide 'bouwvlak' worden opgericht;
• maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goot- of boeibordhoogte worden aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak;
• ten slotte kunnen er op de verbeelding aanduidingen, zoals een plangrens of een gebied met wijzigingsbevoegdheid worden aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Groen (artikel 3)

Groenvoorzieningen zijn binnen vrijwel alle bestemmingen mogelijk. Echter voor de aan te leggen groenstrook tussen de nieuwbouwwoningen en de naastgelegen kwadrantwoningen is het gewenst om deze ook als zodanig te bestemmen. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen andere functies ondergeschikt dienen te zijn aan de functie groen.

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 4)

De toegangsweg, parkeerplaatsen en het plantsoen zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan.

Wonen (artikel 5)

De gronden waar de woningen worden gesitueerd zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Binnen de bestemming 'Wonen' is door middel van een bouwvlak aangegeven waarbinnen het gebouw mag worden gebouwd. Het maximum aantal woningen is geregeld met een maatvoeringsaanduiding.

De maximale goothoogte is met een maatvoeringsaanduiding geregeld en bedraagt 6 meter. De maximum bouwhoogte bedraagt maximaal 4 m meer dan de maximale goothoogte.

4.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 7)

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 7.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Overige regels (artikel 9)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

4.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In artikel 10 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 10.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 10.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

5.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij: een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt.

Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling voorzien die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt.

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Aangezien het een locatieontwikkeling betreft waarbij de gemeente eigenaar is, en het kostenverhaal via de verkoopovereenkomst geregeld is, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Resultaten vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is op 2 april 2013 in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro toegezonden aan de overlegpartners zoals de Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap heeft per brief van 15 mei 2013 te kennen gegeven dat zij geen op- en aanmerkingen heeft naar aanleiding van het voorontwerpbestemmingsplan. Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan geeft het waterschap een positief wateradvies.

Voor het overige zijn geen overlegreacties ontvangen.

Hoofdstuk 7 Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Polarisstraat 37 door de gemeenteraad op 13 februari 2014 zijn de volgende wijzigingen aangebracht naar aanleiding van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen.

Verbeelding

• De rooilijn (voorste bouwgrens) is 3 meter naar achteren verplaatst.
• Het bestemmingsvlak Wonen is aan west-, zuid- en oostzijde verkleind.
• Aan zijde Venusstraat is een strook van 2 meter met de bestemming Wonen gewijzigd in de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied.
• Aan de zijde van Polarisstraat 35 is een strook van 4 meter met de bestemming Wonen gewijzigd in de bestemming Groen. Deze bestemming was nog niet aanwezig in het bestemmingsplan.
• Het bouwvlak bij de bestemming Wonen is verkleind.
• De aanduiding met het maximum aantal woningen is gewijzigd van 8 in 7.
• De planidentificatie (het IMRO-nummer) is gewijzigd in NL.IMRO.0766.BP2013000024-VG01.

Regels

• In artikel 1.1. is de planidentificatie gewijzigd in NL.IMRO.0766.BP2013000024-VG01.
• In hoofdstuk 2 van de regels is een nieuw artikel 3 Groen opgenomen. De artikelen 3 tot en met 10 uit het ontwerpbestemmingsplan zijn vernummerd in 4 tot en met 11 en de onderlinge verwijzingen zijn aangepast. De inhoud van het artikel Groen is afgestemd op onder meer de bestemming Groen in het bestemmingsplan Zuid en West Dongen.
• Van artikel 5 is lid 5.2.1 onder g gewijzigd (waarborgen voldoende parkeren).

Toelichting

Omdat het stedenbouwkundig plan voor de invulling van het terrein is gewijzigd, is de toelichting op verschillende onderdelen aangepast. Zo is een aangepaste situatietekening opgenomen (figuur 2.2) en is door de gehele toelichting het aantal woningen gewijzigd van 8 in 7. Hiermee samenhangend is ook de tekst over het parkeren (paragraaf 3.2) aangepast.

Voorts is in paragraaf 4.3 een toelichting opgenomen over de nieuwe bestemming Groen en is het hoofdstuk maatschappelijke uitvoerbaarheid aangevuld en anders geredigeerd. De resultaten van de zienswijzen procedure zijn verwerkt in onderhavig hoofdstuk.

De aanpassingen van de toelichting hebben geen juridische betekenis en vormen dan ook geen onderdeel van de gewijzigde vaststelling.