Dongen Buitengebied

3.8 Nieuwe economische dragers en bebouwingsconcentraties

De mogelijkheden voor nieuwe economische dragers in het buitengebied worden beschreven in de provinciale notitie Buitengebied in ontwikkeling (BIO).

Algemeen

Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven zijn op basis van de provinciale nota BIO alleen toelaatbaar indien het gebruik ook als vervolgfunctie aanvaardbaar is. De achtergrond daarvan is dat lastige handhavingssituaties (waarbij een nevenfunctie moet worden beëindigd, omdat de functie niet toelaatbaar is als vervolgfunctie) zo kunnen worden voorkomen.

Als vervolgfunctie en derhalve als nevenactiviteit zijn in het algemeen toegestaan functies die passen bij het buitengebied (landbouw, natuur, recreatie en stedelijk uitloopgebied). Daarbij kunnen de volgende categorieën functies worden onderscheiden:

• verbrede landbouw (nevenfuncties gerelateerd aan een agrarisch bedrijf zoals agrarisch natuurbeheer, verkoop boerderij- en streekproducten en zorgboerderij);
• agrarisch verwante bedrijvigheid (bedrijven die ook in belangrijke mate aan het buitengebied zijn gebonden zoals bijvoorbeeld loonbedrijven, veehandelsbedrijven);
• agrarisch technische bedrijvigheid (zoals bijvoorbeeld een landbouwmechanisatiebedrijf);
• recreatieve nevenfuncties (functies die ook aan het buitengebied zijn gebonden zoals paardenstalling, kleinschalig kamperen);
• opslag van statische goederen.

Voor deze nevenactiviteiten en vervolgfuncties geldt dat hiervoor uitsluitend de bestaande bebouwing kan worden gebruikt. Afhankelijk van de toegestane functie kan de noodzaak aanwezig zijn om een aanvullend maximum te stellen aan het aantal m² dat voor deze functie kan worden benut.

Bebouwingsconcentraties

Voorts heeft de gemeente conform de nota BIO de mogelijkheid om op basis van een gebiedsgerichte visie ruimhartiger om te gaan met neven- en vervolgfuncties in bebouwingsconcentraties, met als uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit in brede zin daardoor moet worden verbeterd.

Ten opzichte van de mogelijkheden buiten de bebouwingsconcentraties is in de bebouwingsconcentraties de volgende verruiming aanvaardbaar:

• kleinschalige horeca activiteiten (zoals een theetuin, petit-restaurant of boerderijterras);
• bedrijfsmatige activiteiten die niet verwant zijn aan de agrarische sector en met een beperkte milieubelasting (alleen bedrijven uit de lagere milieucategorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; een toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten is opgenomen in bijlage 4);
• detailhandel die niet verwant is aan de agrarische sector maar wel gerelateerd aan het buitengebied (zoals een kunsthandel of galerie);
• (verblijfs)recreatieve functies;
• dienstverlenende bedrijven zonder baliefunctie.
  

Gemeentelijk beleid

De gemeente Dongen wil haar eigen beleid op onderdelen liberaler en ruimhartiger formuleren met het toestaan van neven- en vervolgfuncties, dan het provinciaal beleid. Kleinschalige horeca-activiteiten, dienstverlenende bedrijven zonder baliefunctie, detailhandel (niet verwant aan de agrarische sector maar gerelateerd aan het buitengebied) en (verblijfs)recreatieve functies worden niet uitsluitend in de bebouwingsconcentraties maar ook daarbuiten (met uitzondering van het landbouwontwikkelingsgebied) toelaatbaar geacht. Bovendien is de vestiging van neven- en vervolgactiviteiten niet uitsluitend voorbehouden aan agrarische bedrijfslocaties en voormalige agrarische bedrijfslocaties. Ook bij andere burgerwoningen zijn neven- en vervolgactiviteiten toegestaan.

De ontwikkeling van bedrijfsmatige activiteiten met een geringe milieubelasting (milieucategorie A, B1 of B2) acht het gemeentebestuur, overeenkomstig het provinciale beleid, uitsluitend in de bebouwingsconcentraties gewenst.

Gelet op het streven naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit worden aan de voorgestelde verruimingen de volgende, algemene voorwaarden gesteld:

• functieverandering vindt in principe plaats binnen de bestaande bebouwing;
• eventueel worden bouwwerken gesaneerd;
• er mag geen buitenopslag plaatsvinden;
• de publieks- en verkeersaantrekkende werking is beperkt, dit in relatie tot de functie van de weg waaraan het bedrijf is gelegen;
• er wordt geen parkeeroverlast veroorzaakt;
• de nieuwe functie is milieuhygiënisch inpasbaar, er mogen geen onevenredige beperkingen voor omliggende, bestaande agrarische bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden);
• bestaande landschappelijke en natuurwaarden in de omgeving mogen niet onevenredig worden aangetast;
• er wordt een toevoeging gedaan aan de landschappelijke verfraaiing van het buitengebied of de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Voor de bebouwingsconcentraties die in Dongen zijn onderscheiden worden de volgende aanvullende voorwaarden gehanteerd voor het toepassen van de beschreven extra ontwikkelingsmogelijkheden.

Klein Dongenseweg

• open houden nog bestaande zichtlijnen die de structuur van het landschap nog leesbaar maken; drie locaties bij de Hoge Dijk en Watersticht, één bij de Bolkensteeg en twee aan de kant van Dongense Vaart;
• versterken lange lijnen met beplanting (Watersticht en toegangsweg landbouwperceel);
• richting van bebouwing (nokrichting) in relatie tot perceelsrichting consequent vasthouden (verkaveling evenwijdig met verkaveling in plaats van evenwijdig met de weg);
• voorruimte voor kassen of andere grootschalige functie groen inkaderen;
• voorruimte maximaal 50% verharden, parkeren bij voorkeur niet in de voortuin.
  

Vaartweg

• handhaving van de breedte van de percelen aan de noordzijde, om de ruime opzet te handhaven;
• aan weerszijden de brede open ruimten open houden voor de beleving van de landschappelijke structuur (openheid, richting slagenpatroon);
• richting van de bebouwing evenwijdig aan de slagenverkaveling consequent vasthouden;
• voorruimte groen houden / groen inkaderen;
• verharding (bijvoorbeeld voor parkeren) bij voorkeur achter deze zone (maximaal 50% verharding).

Groenstraat

• waarborgen van doorzichten richting Dongen in verband met cultuurhistorisch waardevolle oude bouwlanden;
• brede percelen vasthouden;
• groene inkadering percelen, in bijzonder voortuin;
• geen duidelijk bebouwingspatroon; bij voorkeur afdekken met een zadeldak.
  
  Eindsestraat-Breedstraat

• bredere perceellering in oostelijke helft en zuidzijde vasthouden om de ruime opzet met doorzichten te waarborgen;
• groene open voorruimte bij teruggelegen bebouwing waarborgen; bij bedrijven met veel verharding vergroening in voorste deel aan lint (inkaderen parkeerruimte);
• bedrijfsbebouwing achter lint situeren; toepassen zadeldaken; lengterichting dominant;
• schaal bebouwing Breedstraat als combinatie van woning en bedrijfsbebouwing vasthouden; doorzichten waarborgen.
  

Westerlaan

• brede perceellering met name in noordelijk deel vasthouden als overgang naar het aangrenzend landschap met ruime doorzichten.
• groene inkadering van percelen, in het bijzonder achter de lintbebouwing ter markering van de open tussenruimte naar de Groenstraat;
• bedrijfsbebouwing achter het lint situeren; zadeldaken toepassen;
• openheid bij aantakkende wegen vasthouden.

Doelstraat

• gevarieerd bebouwingspatroon in groene coulissen vasthouden;
• groene inkadering van grotere gebouwde elementen waarborgen;
• grillige rooilijn in afstand en richting handhaven;
• openheid achterliggende ruimten beleefbaar houden.
  
• Landbouwontwikkelingsgebieden

In de landbouwontwikkelingsgebieden zijn er beperkte mogelijkheden voor nieuwe economische dragers, namelijk alleen voor agrarisch-verwante neven- en vervolgfuncties. Gelet op het beleid gericht op ontwikkeling van de intensieve veehouderij, boomteelt en glastuinbouw, worden de ontwikkelingsmogelijkheden voor andere nevenactiviteiten en vervolgfuncties beperkt.

In tabel 3.3 is weergeven welke niet-agrarische functies als nevenfunctie of als vervolgfunctie toelaatbaar zijn, binnen en buiten de bebouwingsconcentraties.

Bouwmogelijkheden nieuwe economische dragers

Ondanks verruimde (gebruiks)mogelijkheden voor nieuwe economische dragers binnen en buiten de bebouwingsconcentraties blijft het noodzakelijk om de bouwmogelijkheden te beperken ten behoeve van het behoud van het landelijke karakter van het buitengebied en het tegengaan van ongewenste verstening.

Niet-agrarische neven- en vervolgfuncties mogen gevestigd worden binnen het bouwvlak in de bestaande bedrijfsgebouwen.

Voor alle neven- en vervolgfuncties wordt als richtgetal een maximaal toegestane oppervlakte aangehouden (binnen de bestaande bebouwing) voor het nieuwe gebruik van 400 m². Hiervan kan in incidentele gevallen worden afgeweken tot maximaal 1.000 m² voor bedrijven die, gezien de aard en omvang van de activiteiten een groot ruimtebeslag kennen zoals agrarische loonbedrijven.

Voor een aantal neven- en vervolgfuncties gelden kleinere maximumoppervlaktematen ten aanzien van het gebruik. Het brutovloeroppervlak, in gebruik voor een kleinschalige horecagelegenheid mag bijvoorbeeld niet meer dan 100 m² bedragen. Voor verkoop aan huis van boerderij- en streekeigen producten geldt een maximale verkoopvloeroppervlakte van 100 m², zodat geen concurrentie met het voorzieningenniveau in de kernen ontstaat.

Bij het ontwikkelen van een niet-agrarische neven- of vervolgfunctie dient zorg te worden gedragen voor een goede landschappelijke inpassing. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden binnen het bouwvlak.