'Koolhof'

Artikel 4 Gemengd

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. gebouwen voor:

• wonen, voor zover het betreft bestaande woningen, dan wel voorzover aangeduid met de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" voor nieuwe woningen zoals aangegeven;
• bedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf';
• detailhandel, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
• horeca, ter plaatse van de aanduiding 'horeca', met uitzondering van discotheken, gokhallen, nachtclubs en seksinrichtingen;
• drukkerij, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - drukkerij';
• keukenrestaurant, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - keukenrestaurant';
• dienstverlening;
• maatschappelijk;
• kantoren;

• b. aan huis verbonden beroepen;
• c. tuinen en erven;
• d. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
• e. nutsvoorzieningen;
• f. groenvoorzieningen, waaronder speelvoorzieningen;
• g. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen;

met de daarbij behorende:

• h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemeen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. het bebouwingspercentage op percelen met alleen een woonfunctie mag ten hoogste 50% bedragen, met uitzondering van bouwpercelen met alleen een woonfunctie en een oppervlakte kleiner dan 250 m2, waarvoor het bebouwingspercentage ten hoogste 60% per bouwperceel mag bedragen;
• b. het bebouwingspercentage op percelen met een andere dan alleen een woonfunctie mag ten hoogste 80% bedragen, tenzij ter plaatse met de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven;.
• c. de bestaande vloeroppervlakte van een winkel of een horecabedrijf mag met maximaal 25% worden uitgebreid of in ieder geval met 40 m2 brutovloeroppervlak, met inachtneming van het gestelde in sub b.

4.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. nieuwe hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd voor dienstverlening, maatschappelijk en kantoren;
• b. het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen is niet toegestaan voor de functies wonen, detailhandel, horeca en bedrijven, met uitzondering van herbouw ter plaatse dan wel het bouwen van een nieuwe woning ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' met inachtneming van het aangegeven maximum aantal;
• c. de afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw tot een perceelsgrens langs de openbare weg mag niet minder dan 3 meter en niet meer dan 7 meter bedragen, met dien verstande dat de afstand van de voorgevel van een bedrijfsgebouw tot een perceelsgrens langs de openbare weg niet minder dan 10 meter mag bedragen;
• d. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens mag voor een vrijstaand hoofdgebouw aan beide zijden niet minder dan 3 meter en voor een halfvrijstaand hoofdgebouw, een geschakeld hoofdgebouw en de eindwoning van aaneengesloten hoofdgebouwen, aan één zijde niet minder dan 3 meter bedragen;
• e. de breedte van een hoofdgebouw mag niet minder bedragen dan 5 meter, met dien verstande dat de breedte van een vrijstaande woning niet minder dan 7 meter mag bedragen;
• f. de horizontale diepte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 15 meter bedragen, met dien verstande dat de horizontale diepte van halfvrijstaande, geschakelde en aaneengebouwde hoofdgebouwen niet meer dan 12 meter mag bedragen;
• g. de goothoogte van een hoofdgebouw, mag niet meer dan 6 meter bedragen, tenzij ter plaatse met de aanduiding 'maximale goothoogte' een andere maximale goothoogte is aangegeven dan wel geen maximale goothoogte is aangegeven;
• h. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 11 meter bedragen, tenzij ter plaatse met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' een andere maximale bouwhoogte is aangegeven;
• i. vanaf de maximaal toegestane goothoogte dienen de gebouwen te worden afgedekt met hellende dakvlakken, waarvan de helling niet minder dan 25 graden en niet meer dan 60 graden mag bedragen, met dien verstande dat:
  • 1. tussen de toegestane (denkbeeldige) dakvlakken en de daaruit voortvloeiende maximale hoogte ook platte afdekkingen, dakvlakken met een helling van meer dan 60 graden en rechtopstaande gevelconstructies, waaronder ook topgevels zijn toegestaan;
  • 2. overschrijding van de (denkbeeldige) 60 graden-lijn is toegestaan voor dakkapellen, schoorstenen en andere bouwdelen van ondergeschikte betekenis;
• j. bestaande situaties die afwijken van bovenstaande bouwregels voor hoofdgebouwen mogen bij herbouw worden gehandhaafd.

4.2.3 Bijgebouwen bij hoofdgebouwen, geen woningen zijnde

Voor het bouwen van bijgebouwen bij hoofdgebouwen, geen woningen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. een bijgebouw mag in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd;
• b. de voorgevel van een bijgebouw dient ten minste 2 meter achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw te worden geplaatst. Op hoeksituaties van wegen moeten de bijgebouwen bovendien zijn gelegen achter de denkbeeldige lijn door de voorgevel van het om de hoek gelegen hoofdgebouw. Een en ander geldt niet voor bijgebouwen welke zijn gelegen op het perceelsgedeelte waarop ook hoofdbebouwing is toegestaan;
• c. voor de voorgevel van het hoofdgebouw mogen erkers, entreeportalen en vergelijkbare bouwwerken worden gebouwd, mits de afstand van de voorgevel van de erker, entreeportaal of vergelijkbaar bouwwerk tot de voorgevel van het hoofdgebouw maximaal 1 meter bedraagt;
• d. de gezamenlijke oppervlakte van tegen het hoofdgebouw aangebouwde en/of vrijstaande bijgebouwen met uitzondering van bijgebouwen welke zijn gelegen op het perceelsgedeelte waar ook hoofdbebouwing is toegestaan, mag ten hoogste 500 m2 bedragen;
• e. de goothoogte van bijgebouwen, met uitzondering van bijgebouwen welke zijn gelegen op het perceelsgedeelte waar ook hoofdbebouwing is toegestaan, mag ten hoogste 3,20 meter en de bouwhoogte ten hoogste 6,50 meter bedragen;
• f. de bijgebouwen mogen worden voorzien van een plat dak of mogen vanaf de maximaal toegestane goothoogte worden voorzien van een kap met minimaal twee hellende dakvlakken en een nok, waarvan de dakhelling niet meer dan 45 graden mag bedragen, met dien verstande dat:
  • 1. tussen de toegestane (denkbeeldige) dakvlakken met een helling van 45 graden en de daaruit voortvloeiende maximale bouwhoogte van 6,50 meter, ook platte afdekkingen, dakvlakken met een helling van meer dan 45 graden en rechtopstaande gevelconstructies zijn toegestaan;
  • 2. in afwijking van het bepaalde in de aanhef ten aanzien van twee hellende dakvlakken een bijgebouw of een gedeelte van een bijgebouw dat tegen de zijgevel van een hoofdgebouw wordt aangebouwd, mag worden voorzien van één hellend dakvlak met een dakhelling van niet meer dan 45 graden, mits:
    • de goothoogte van maximaal 3,20 meter is gelegen aan de zijde van en evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrens en
    • de hoogte ter plaatse van de aansluiting van het dakvlak tegen de zijgevel van het hoofdgebouw niet meer dan 6,50 meter bedraagt;
  • 3. in afwijking van het bepaalde in de aanhef ten aanzien van twee hellende dakvlakken een bijgebouw of een gedeelte van een bijgebouw dat tegen de achtergevel van een hoofdgebouw wordt aangebouwd, mag worden voorzien van één hellend dakvlak met een dakhelling van niet meer dan 45 graden, mits:
    • de goothoogte van maximaal 3,20 meter is gelegen aan de zijde van en evenwijdig aan de achterperceelsgrens en
    • de hoogte ter plaatse van de aansluiting van het dakvlak tegen de achtergevel niet meer dan 6,50 meter bedraagt;
  • 4. overschrijding van de (denkbeeldige) 45 graden-lijn is toegestaan voor dakkapellen, schoorstenen en andere uitstekende bouwdelen van ondergeschikte betekenis.

4.2.4 Bijgebouwen bij woningen

Voor het bouwen van bijgebouwen bij woningen gelden de volgende regels:

• a. een bijgebouw mag in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd;
• b. de voorgevel van een bijgebouw dient ten minste 2 meter achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw te worden geplaatst. Op hoeksituaties van wegen moeten de bijgebouwen bovendien zijn gelegen achter de denkbeeldige lijn door de voorgevel van het om de hoek gelegen hoofdgebouw. Een en ander geldt niet voor bijgebouwen welke zijn gelegen op het perceelsgedeelte waarop ook hoofdbebouwing is toegestaan;
• c. voor de voorgevel van het hoofdgebouw mogen erkers, entreeportalen en vergelijkbare bouwwerken worden gebouwd, mits de afstand van de voorgevel van de erker, entreeportaal of vergelijkbaar bouwwerk tot de voorgevel van het hoofdgebouw minimaal 1 meter bedraagt;
• d. bij een vrijstaand hoofdgebouw mag slechts tegen één zijgevel een bijgebouw worden gebouwd;
• e. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen en/of tegen de zijgevel van het hoofdgebouw aangebouwde bijgebouwen, met uitzondering van bijgebouwen welke zijn gelegen op het perceelsgedeelte waarop ook hoofdbebouwing is toegestaan, mag per bouwperceel, onder voorwaarde dat het maximale bebouwingspercentage niet wordt overschreden, ten hoogste bedragen:
  • 1. 50 m2 voor bouwpercelen kleiner of gelijk aan 250 m2;
  • 2. 80 m2 voor bouwpercelen groter dan 250 m2 en kleiner of gelijk aan 500 m2;
  • 3. 110 m2 voor bouwpercelen groter dan 500 m2 en kleiner of gelijk aan 1000 m2;
  • 4. 150 m2 voor bouwpercelen groter dan 1000 m2;
• f. van de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen, mag de oppervlakte van dierenverblijven of hobbykassen niet meer bedragen dan 30 m2;
• g. de horizontale diepte van een hoofdgebouw met een tegen de achtergevel aangebouwd bijgebouw, mag niet meer dan 15 meter bedragen, met dien verstande dat deze diepte bij een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan 18 meter mag bedragen;
• h. de goothoogte van bijgebouwen, met uitzondering van bijgebouwen welke zijn gelegen op het perceelsgedeelte waarop ook hoofdbebouwing is toegestaan, mag ten hoogste 3,20 meter en de bouwhoogte ten hoogste 6,50 meter bedragen. Uitsluitend voor de bouw van duivenhokken mag de goothoogte ten hoogste 4,50 meter bedragen;
• i. de bijgebouwen mogen worden voorzien van een plat dak of mogen vanaf de maximaal toegestane goothoogte worden voorzien van een kap met minimaal twee hellende vlakken en een nok, waarvan de dakhelling niet meer dan 45 graden mag bedragen, met dien verstande dat:
  • 1. tussen de toegestane (denkbeeldige) dakvlakken met een helling van 45 graden en de daaruit voortvloeiende maximale bouwhoogte van 6,50 meter, ook platte afdekkingen, dakvlakken met een helling van meer dan 45 graden en rechtopstaande gevelconstructies zijn toegestaan;
  • 2. in afwijking van het bepaalde in de aanhef ten aanzien van twee hellende dakvlakken een bijgebouw of een gedeelte van een bijgebouw dat tegen de zijgevel van een hoofdgebouw wordt aangebouwd, mag worden voorzien van één hellend dakvlak met een dakhelling van niet meer dan 45 graden, mits:
    • de goothoogte van maximaal 3,20 meter is gelegen aan de zijde van en evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrens en
    • de hoogte ter plaatse van de aansluiting van het dakvlak tegen de zijgevel van het hoofdgebouw niet meer dan 6,50 meter bedraagt;
  • 3. in afwijking van het bepaalde in de aanhef ten aanzien van twee hellende dakvlakken een bijgebouw of een gedeelte van een bijgebouw dat tegen de achtergevel van een hoofdgebouw wordt aangebouwd, mag worden voorzien van één hellend dakvlak met een dakhelling van niet meer dan 45 graden, mits:
    • de goothoogte van maximaal 3,20 meter is gelegen aan de zijde van en evenwijdig aan de achterperceelsgrens en
    • de hoogte ter plaatse van de aansluiting van het dakvlak tegen de achtergevel van het hoofdgebouw niet meer dan 6,50 meter bedraagt;
  • 4. overschrijding van de (denkbeeldige) 45 graden-lijn is toegestaan voor dakkapellen, schoorstenen en andere uitstekende bouwdelen van ondergeschikte betekenis.

4.2.5 Ondergronds bouwen

Voor ondergronds bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. ondergronds bouwen is alleen toegestaan onder hoofd- en bijgebouwen of in gronden aansluitend aan deze gebouwen;
• b. de verticale diepte mag niet meer bedragen dan 4 meter.

4.2.6 Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen

Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen nut gelden de volgende regels:

• a. de oppervlakte per gebouw mag niet meer dan 15 m2 bedragen;
• b. de bouwhoogte mag niet meer dan 3,20 meter bedragen.

4.2.7 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de hoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel van een hoofdgebouw en de denkbeeldige lijn door de naar de weg gekeerde gevel van een hoofdgebouw ten hoogste 1 meter mag bedragen;
• b. de hoogte van kunstobjecten, palen en masten mag niet meer dan 8 meter bedragen;
• c. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5 meter bedragen;
• d. de bouw van zwembaden is toegestaan.

4.3 Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in 4.2.2 i. met betrekking tot de minimale en maximale dakhelling, mits:
  • 1. het in het plan beoogde stedenbouwkundige beeld niet wordt geschaad;
  • 2. geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het woonmilieu en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
• b. het bepaalde in 4.2.4 b. voor het bouwen van carports, mits:
  • 1. de denkbeeldige lijn door de voorgevel niet meer dan 2 meter wordt overschreden;
  • 2. de afstand van de voorzijde van een carport tot een voorste perceelsgrens langs de openbare weg ten minste 3 meter bedraagt;
  • 3. de verkeersveiligheid niet in gevaar wordt gebracht.
• c. het bepaalde in 4.2.3 b. en 4.2.4 b. voor het bouwen van een bijgebouw tegen de zijgevel van het hoofdgebouw en gelegen voor de denkbeeldige lijn door de voorgevel van het om de hoek gelegen hoofdgebouw, mits:
  • 1. deze niet minder dan 2 meter en niet meer dan 12 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouwd, is gelegen;
  • 2. de goothoogte niet meer bedraagt dan 3,20 meter;
  • 3. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 6,50 meter;
  • 4. de verkeersveiligheid niet in gevaar wordt gebracht;
• d. het bepaalde in 4.2.4 c. voor een grotere afstand tot maximaal 2 meter, mits:
  • 1. de afstand tot een perceelsgrens langs de openbare weg ten minste 3 meter bedraagt;
  • 2. de verkeersveiligheid niet in gevaar wordt gebracht.
• e. het bepaalde in 4.2.4 d. voor de bouw van bijgebouwen aan beide zijgevels, mits de afstand van één bijgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 meter bedraagt.
• f. het bepaalde in 4.2.7 a. voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen op hoeksituaties van wegen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • 1. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen naast het hoofdgebouw, mits niet minder dan 2 meter achter de denkbeeldige lijn door de voorgevel van van het bijbehorende hoofdgebouw en voor de denkbeeldige lijn door de voorgevel van het om de hoek gelegen hoofdgebouw, mag ten hoogste 2 meter bedragen;
  • 2. de belangen van rechthebbenden van aan het bouwperceel aanliggende gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
  • 3. de verkeersveiligheid mag niet in gevaar worden gebracht.

4.4 Specifieke gebruiksregels

4.4.1 Functieverandering

De toegestane functies in 4.1. zijn, met uitzondering van wonen, alleen op de begane grond toegestaan. Functieveranderingen die zijn toegestaan, zijn in hierna volgend schema weergegeven:

	nieuwe functie
bestaande functie	d	h	w*	dv	m	k	b
Wonen	nt	nt	t	t	t	t	nt
Dienstverlening	nt	nt	t	t	t	t	nt
Maatschappelijk	nt	nt	t	t	t	t	nt
Kantoor	nt	nt	t	t	t	t	nt
Detailhandel	t	nt	t	t	t	t	nt
Horeca	nt	t	t	t	t	t	nt
Bedrijf	nt	nt	t	t	t	t	t**

b = bedrijf nt = niet toegestaan

d = detailhandel t = toegestaan

dv = dienstverlening * = functieverandering in maximaal één woning

h = horeca ** = ingeval van bedrijfswisseling is uitsluitend vestiging van

k = kantoor een bedrijf in milieucategorie 1 of 2, zoals aangegeven in de

m = maatschappelijk tot deze voorschriften behorende Staat van bedrijfsactiviteiten

w = wonen toegestaan dan wel een bedrijf dat naar aard en invloed gelijk

te stellen is met milieucategorie 1 of 2;

4.4.2 Aan huis verbonden beroepen

Bij woningen zijn aan huis verbonden beroepen toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, mits:

• a. de woning blijft voldoen aan het bepaalde in de gemeentelijke bouwverordening en het Bouwbesluit;
• b. de omvang van de activiteit niet meer bedraagt dan 50% van het bebouwd oppervlak van een bouwperceel tot een maximum van 60 m2;
• c. er geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met het uitgeoefende beroep, bedrijf of dienstverlening;
• d. eventueel extra benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd;
• e. het bedrijf wordt uitgeoefend door de bewoner(s) van het pand.

4.4.3 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gebouwen en gronden wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor permanente of tijdelijke bewoning;
• b. het gebruik van gebouwen of delen van gebouwen voor detailhandel, met uitzondering van goederen die ter plaatse worden vervaardigd of verwerkt, dan wel verkoop die inherent is aan het toegelaten bedrijf;
• c. voor het aan huis uitoefenen van een ambachtelijk bedrijf.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in 4.1 voor het toestaan van nieuwe bijzondere woonvormen, mits er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven en indien de voorkeursgrenswaarden dan wel de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde hogere grenswaarden niet worden overschreden.
• b. het bepaalde in 4.4.2 b. tot maximaal 75 m2, mits de omvang van de activiteit niet meer gaat bedragen dan 50% van het bebouwd oppervlak van een bouwperceel.
• c. het bepaalde in 4.4.3 c. voor het aan huis uitoefenen van een ambachtelijk bedrijf als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, mits:
  • 1. de hoofdfunctie wonen blijft en de woning blijft voldoen aan het bepaalde in de gemeentelijke bouwverordening en het Bouwbesluit;
  • 2. de omvang van de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 40 m2;
  • 3. de bedrijven vallen onder de categorie 1 of 2, zoals aangegeven in de tot de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten of bedrijven die niet voorkomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten maar naar aard en invloed gelijk te stellen zijn met de categorieën 1 of 2;
  • 4. er geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met het uitgeoefende beroep, bedrijf of dienstverlening;
  • 5. eventueel extra benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd;
  • 6. het bedrijf wordt uitgeoefend door de bewoner(s) van het pand.