Tussen de Teteringsedijk en de spoorlijn Breda-Tilburg waren voorheen bedrijfspercelen (Loda, Genta en Molenschot) aanwezig met loodsen en overslag naar het spoor. Inmiddels zijn de bedrijfspanden gesloopt, met uitzondering van de voormalige sigarenfabriek Genta en restanten van het Lodagebouw, en ligt het terrein al enkele jaren braak. Op het binnen het plangebied opgenomen perceel Teteringsedijk 87-89 is nog bedrijfsbebouwing aanwezig die wordt verhuurd aan diverse kleine bedrijven.

Voor het gebied is het Stedenbouwkundig Plan Tuinen van Genta opgesteld. Tuinen van Genta is onderdeel van een reeks van ingrijpende transformaties van de gebieden rond het spoor. Deze locaties worden hoofdzakelijk omgevormd van industrie naar woongebied. Daar waar de bedrijfsmatige functies op bedrijfspercelen langs het spoor zich vooral afkeerden van het spoor, is het de bedoeling dat de nieuwe ontwikkelingen zich juist ríchten op het spoor en onderdeel uitmaken van het grotendeels nog te ontwikkelen spoorlandschap van Breda. Naast de ontwikkeling van een spoorlandschap is bebouwing aan en kwaliteitsverbetering van het lint van de Teteringsedijk dringend nodig. Het tussenliggende gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk, stedelijk woongebied dicht bij het centrum.

Op 12 maart 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de afronding van de haalbaarheidsfase. In het besluit is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de gronden haalbaar is conform de uitgangspunten van het Definitief Ontwerp Tuinen van Genta/ SO buitenruimte van februari 2019.

De woningbouwplannen zijn in strijd met de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. Om de ontwikkeling van het woongebied Tuinen van Genta mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader voor de herontwikkeling.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt net buiten de singels die de binnenstad van Breda omringen (zie figuur 1.1). De spoorlijn Breda-Tilburg, de Doornboslaan en de Hoge Steenweg/Teteringsedijk vormen respectievelijk de noordelijke, westelijke en zuidelijke begrenzingen van het plangebied (zie figuur 1.2). Aan de oostzijde grenst het plangebied aan een modern gemengd bedrijventerrein aan de Goeseelsstraat. De Doornboslaan en in het verlengde daarvan de Nieuwe Boschstraat vormen een rechtstreekse route naar de binnenstad.

[image]

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

[image]

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, gelden binnen het plangebied de volgende bestemmingsplannen:

Teteringsedijk (vastgesteld 16-09-1964) voor het centrale gedeelte en een klein gedeelte van de Teteringsedijk
Hoge Steenweg e.o. (vastgesteld 11-05-1966) voor het westelijk deel van het plangebied
Verspreid liggende terreinen (vastgesteld 12-01-1981) voor de gronden direct ten noorden van de Teteringsedijk
Paraplubestemmingsplan Smart-, Grow-, en Headshops en Belwinkels (vastgesteld 15-10-2009)
Brabantpark (vastgesteld 26-09-2011) voor het perceel Teteringsedijk 87-89
Parapluplan parkeren 2017 (vastgesteld 12-04-2018)

Voor de locatie geldt hoofdzakelijk een bedrijfsbestemming. Omdat de voorgenomen ontwikkeling strijdig is met deze bestemming, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

Voor het gedeelte van de Teteringsedijk binnen het plangebied en de strook grond naast Teteringsedijk 77 geldt geen bestemmingsplan.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Brabantpark, Tuinen van Genta' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld met een toelichting.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels. De aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding in dit plan juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de plankaart aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijv. topografische gegevens).

Regels

De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat onder meer regels met betrekking tot de overgangsbepalingen.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.

1.5 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de realiserings- en uitvoeringsaspecten behandeld, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de uitvoerbaarheid (economisch en maatschappelijk) van het plan aan bod.

HOOFDSTUK 2 Bestaande situatie

2.1 Historische ontwikkeling

De omgeving van het plangebied kent een rijke ontwikkelingsgeschiedenis. De vestingwerken vormden lange tijd de knellende begrenzing van de stad Breda. Het slechten van de vestingwerken en de aanleg van de spoorlijn boden de stad nieuwe kansen. Langs de oude ‘uitvalswegen’, waar de Teteringsedijk samen met de Hoge Steenweg deel van uitmaakten, had dit een grote dynamiek tot gevolg. Breda vertoonde aan het begin van de vorige eeuw een sterke groei van bedrijvigheid, mede als gevolg van de aanleg van het spoor. Bekende Bredase bedrijven als Backer en Rueb, de Etna, de Faam, Kwatta, Hispano Suiza zijn toen ontstaan. Loda (bekend van Lodalientje), Molenschot (weegwerktuigen) en Genta (sigaren) hadden hun fabrieken in het plangebied. De meeste van deze ‘oude’ Bredase bedrijven bestaan niet meer.

De Teteringsedijk is samen met de Hoge Steenweg een oude middeleeuwse route naar de stad Breda. Oorspronkelijk was in het westelijk deel de Hoge Steenweg de hoofdroute. Door de aanleg van de Doornboslaan In de jaren 80 van de vorige eeuw is de Hoge Steenweg in twee stukken opgedeeld. Lange tijd voerde de route door het, buiten de wallen gelegen, agrarisch gebied met boomgaarden, weides en akkers. De strokenverkaveling met lange lijnen van perceelbeplanting dwars op de Teteringsedijk is tot op de dag van vandaag herkenbaar. Als gevolg van het bochtig verloop van de Teteringsedijk vormden de kavels in het plangebied een waaierend patroon.

Begin vorige eeuw kwam een proces op gang waarbij de agrarische kavels plaatsmaakten voor industrie en woningen. Met de opkomst van de fabrieken ontstonden op een aantal plekken riante directeurswoningen aan de Teteringsedijk, waarvan de meeste inmiddels zijn verdwenen. De kantoren van Loda en Molenschot vormden een formeel gezicht aan de Teteringsedijk. Ondanks alle veranderingen in de loop der tijden heeft de Teteringsedijk haar positie als ‘ruggengraat’ behouden en is steeds de eeuwenoude verkavelingsstructuur traceerbaar gebleven.

Loda

Op de kruising van de Teteringsedijk en Hoge Steenweg markeerde de Lodafabriek de overgang tussen woonbebouwing en bedrijfsbebouwing. De laad- en losruimte van de Lodafabriek was onderdeel van een veel grotere opzet dan in de huidige situatie en staat nu enigszins verloren op de hoek van het terrein. Het bouwdeel heeft met name vanwege de cultuurhistorie een positieve waarde. Het pand is onherstelbaar beschadigd en zal worden gesloopt.

Genta

Vrijwel onopgemerkt aan de Hoge Steenweg ligt de sigarenfabriek uit 1906. Het Gentapand is een verloren parel met een uniek dubbelgezicht. Aan de Hoge Steenweg heeft het een gevel met bescheiden uitstraling, die zich qua schaal en ordening voegt naar de andere bebouwing aan de weg. Aan de andere zijde oogt het als een markant volume met een trotse gevel, die is gericht op de spoorlijn.

2.2 Bestaande bebouwde situatie

Zoals in hoofdstuk 1 al is aangegeven, ligt het terrein al enkele jaren braak. Naast de restanten van de voormalige sigarenfabriek Genta en het Lodagebouw is alleen in het oosten van het plangebied, op het perceel achter de woningen Teteringsedijk 83, 85 en 87, nog bedrijfsbebouwing aanwezig.

Het plangebied wordt begrensd door de spoorlijn Breda-Tilburg, de Doornboslaan en de Hoge Steenweg/Teteringsedijk. Ten noordoosten van het plangebied ligt een modern gemengd bedrijventerrein aan de Goeseelsstraat.

Spoor

Het spoor, ter hoogte van het plangebied, is licht verhoogd op een groen talud. Direct ten noorden van de spoorlijn zijn een rangeerterrein en wachtspoor aanwezig. Langs het spoor is ten westen van het plangebied recent een geluidsscherm van schanskorven gerealiseerd. Dit scherm staat ook nog ten oosten van de Doornboslaan, net buiten het plangebied.

Doornboslaan

De Doornboslaan maakt deel uit van de hoofdwegenstructuur van de stad. Het is een hoofdontsluitingsweg, met grasbermen met bomen en bebouwing op afstand van de weg. Ter hoogte van het plangebied daalt de weg en gaat in een tunnel onder het spoor door. Ten zuiden van de Teteringsedijk gaat de Doornboslaan over in de Teteringenstraat en Nieuwe Bosschtraat. In deze stenige stadsstraten, die aan weerszijden worden geflankeerd door gesloten bebouwingswanden, is de nabijheid van de binnenstad voelbaar.

Hoge Steenweg

De Hoge Steenweg heeft een kleinschalig, dorps karakter. Het heeft een nauw profiel, met vrijwel geheel gesloten gevelwanden, die worden gevormd door individuele panden. De woningen bestaan hoofdzakelijk uit twee bouwlagen zonder kap. Nabij de aansluiting op de Teteringsedijk staan woningen in één bouwlaag met een kap. Centraal aan de Hoge Steenweg staat het Gentapand.

Sinds de aanleg van de Doornboslaan eindigt de Hoge Steenweg abrupt aan de westzijde. De woningen nabij de Doornboslaan hebben aan de achterzijde, grenzend aan het plangebied een garage op eigen perceel.

Teteringsedijk

De Teteringsedijk is een belangrijke historische oost-west route in Breda. Het is een lang lint met een grote variatie aan bebouwing en functies. Gebouwen uit verschillende tijdsperioden, aaneengesloten en vrijstaand, seriematig en individueel, voornaam en bescheiden wisselen elkaar af. De positie van gebouwen ten opzichte van de weg verschilt, soms evenwijdig, soms met een opvallende scheve hoek omdat de bebouwing de oorspronkelijk verkaveling achter de Teteringsedijk volgt. Woningen hebben soms wel en soms geen voortuin. De gebouwen herbergen diverse functies: wonen, detailhandel, kantoren en lichte bedrijvigheid. Het resultaat is een afwisselende opeenvolging van beelden en situaties. Al deze aspecten bepalen de ruimtelijke kwaliteit van de Teteringsedijk. Door de afwisselende positie van gebouwen ten opzichte van de rijweg (scheef of evenwijdig) is er regelmatig zicht op de zijgevels van gebouwen. De zijgevels zijn in de regel neutraal en ingetogen vormgegeven. Alle aandacht lijkt te gaan naar de voorname voorgevels, die georiënteerd zijn op de Teteringsedijk. Ook bij zijstraten, die vaak later zijn aangetakt, is dit beeld zichtbaar.

Het perceel Teteringsedijk 87-89 betreft een voormalig bedrijfsperceel dat thans nog grotendeels bebouwd is met bebouwing in één bouwlaag met kap. Direct ten oosten daarvan zijn studentenwoningen ontwikkeld in een drielaagse bouwmassa, haaks op de Teteringsedijk.

Bedrijventerrein

Het bedrijventerrein aan de oostzijde van het plangebied wordt vanaf de Kapittelweg ontsloten via de Goeseelsstraat. De Kapittelweg maakt net als de Doornboslaan deel uit van de hoofdwegenstructuur. De bedrijfsgebouwen op dit bedrijventerrein hebben een relatief grote schaal en zijn één tot twee bouwlagen hoog.

2.3 Functionele structuur

Het plangebied had voorheen een bedrijfsfunctie. Geen van deze bedrijven is ter plaatse nog aanwezig.

De woningen aan de Hoge Steenweg en Teteringsedijk zijn hoofdzakelijk in gebruik als woning. In enkele gebouwen zijn andere functies, zoals detailhandel en kantoren, aanwezig. De bedrijfsfuncties in en ten zuidoosten van het plangebied worden/zijn vervangen door woningbouw. Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich aan de Goeseelsstraat een bedrijventerrein. Ingevolge het vigerende bestemmingsplan zijn ter plaatse bedrijven in de milieucategorieën 2 en 3.1 toegestaan.

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstellige, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Brabant zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;
versterking van de primaire waterkeringen;
deelprogramma's Veiligheid, Zoetwater en Nieuwbouw en herstructurering van het Deltaprogramma;
Natuurnetwerk Brabant inclusief Natura 2000-gebieden;
buisleidingennetwerk ruimtelijk mogelijk maken;
onderzoek naar goederenvervoer over het spoor;
hoofdenergienetwerk (380 KV) over de grens;
voorkeursgebieden grootschalige windenergie Westelijk Noord-Brabant.

Specifiek voor de Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) regio Brabant en Limburg is een opgave van nationaal belang benoemd. Prioriteit krijgen de in het gebied gelegen brainport Eindhoven, greenport Venlo en Maintenance Valley, waar Breda in is gelegen. In de MIRT regio Zuidvleugel/Zuid-Holland is dat onder andere de Mainport Rotterdam.
Brabant kent een aantal achterlandverbindingen die van groot belang zijn voor de haven van Rotterdam en de greenports in de Zuidvleugel/Zuid-Holland. Voor het optimaal functioneren van de Mainport Rotterdam zijn een samenhangend havenindustrieel complex en sterke (multimodale) verbindingen en achterlandknopen tussen de Mainports Antwerpen, Rotterdam en Ruhrgebied noodzakelijk. De opgave is ook de logistieke ontwikkelingen in Moerdijk alsmede in de rest van Brabant vorm te geven conform de gedachten van de Logistieke Delta. Voor Breda geldt ook dat de in Breda gelegen (herijkte) Natuurnetwerk Brabant (voorheen ecologische hoofdstructuur) moet worden beschermd.

Relevantie voor het plangebied

Het plangebied Tuinen van Genta is buiten het Natuurnetwerk Brabant gelegen. Breda ligt in de Maintenance Valley en mede door de ontwikkeling van Tuinen van Genta wordt een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van Breda als woon- en verblijfstad tussen de Mainports Antwerpen en Rotterdam. Daarmee levert het plan een indirecte bijdrage aan de opgaven van nationaal belang voor de regio Brabant. Onderhavig bestemmingsplan is dus in lijn met de structuurvisie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Relevantie voor het plangebied

In het Barro zijn regels opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied is grotendeels gelegen in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door -gezien vanuit het vliegveld- een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten.

Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel van het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen) ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen, alsmede vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventuele andere aanwezige navigatiemiddelen.

[image]

Figuur 3.1 Kaart militair luchtvaartterrein – Vliegbasis Gilze-Rijen met obstakelbeheergebied

Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter (gemeten vanaf N.A.P.) geldt. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied. Het bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken' en de overige normeringen voor borging van de nationale belangen, zoals opgenomen in het Barro.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat in alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moet worden besteed aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Stap 1: behoefte

Kwantitatief en kwalitatief

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

In de Regionale Agenda Wonen 2017 zijn de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant beschreven. Ook is de regionale plancapaciteit tot en met 2025 vastgelegd. Voor Breda betekent dit een jaarlijkse toevoeging van zo'n 830 woningen per jaar. Het is noodzakelijk dat voor de komende jaren voldoende woningen zijn opgenomen in de (harde) planvoorraad (van in aanbouw zijnde woningen tot woningen die in een bestemmingsplan zijn opgenomen). De nu aanwezige planvoorraad in relatie tot de vastgelegde regionale plancapaciteit wijst uit dat er voldoende ruimte is voor de realisatie van de voorziene appartementen en eengezinswoningen (in totaal maxmaal 190).

Het is noodzakelijk dat voor de realisatie van een voldoende aantal woningen, ook voldoende projecten in beeld zijn en het planproces is opgestart. Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het essentieel dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de korte termijnvraag en de behoefte op middellange termijn van de woonconsumenten. Het is ook wenselijk flexibiliteit te hebben en houden in het woningbouwprogramma zodat nog kan worden gestuurd op de opgaven van dat moment. De woningmarkt is de afgelopen jaren aangetrokken, verkooptijden zijn teruggelopen, maar er zijn ook groepen in de samenleving voor wie het nog steeds lastig is een geschikte woning te vinden. Fasering en prioriteren van projecten blijft cruciaal voor de slaagkans van projecten. Aan het begin van deze bestuurlijke periode is opdracht gegeven waar mogelijk de productie te versnellen en te sturen op de juiste kwaliteit in projecten. Als gemeente trekken we op met marktpartijen en corporaties om ieder vanuit haar eigen rol hieraan een bijdrage te leveren aan de gezamenlijke woonopgave.

Bij de afweging van projecten zijn de bestaande voorraad en de reeds bestaande (lopende) projecten uitgangspunt van belang in de beoordeling. Dit om tot een gevarieerde woningvoorraad te komen waar voor verschillende mensen een passende woning te vinden is. De gemeente voert regie op het stedelijk programma en faciliteert projecten die passend zijn binnen het gemeentelijk beleid. Er wordt gestuurd op een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en op realisatie op korte termijn.

Eén van de beleidsopgaven is en blijft het opstellen en bereiken van een realistisch stedelijk programma dat aansluit bij de behoefte en dat door de markt wordt opgepakt en uitgevoerd. In de recent door de gemeenteraad vastgestelde Aanvulling op de Woonvisie is de opgave voor sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen geformuleerd.

Transformatie van de locatie Tuinen van Genta is een wenselijke ontwikkeling binnen de Structuurvisie Breda 2030. Doordat verschillende woningtypen worden toegevoegd, kunnen verschillende doelgroepen worden gehuisvest. Realisatie van sociale huurwoningen in het plangebied is passend binnen de doelstellingen die gesteld zijn in de Aanvulling op de Woonvisie, die in 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierin is het beleid opgenomen voor de vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Voor de voorraad huurwoningen is het nodig dat de voorraad wordt uitgebreid in de vorm van nieuwbouw. Het gaat om circa 20% sociale huurwoningen. Deze uitbreidingsopgave is onderdeel van het stedelijk programma en vraagt om een inhaalslag op korte termijn. Realisatie van een gemixte woningbouwprogramma is wenselijk. Gezien de vraag naar woningen voor de groeiende groep eenpersoonshuishoudens en het tekort van woningen voor deze doelgroep in de bestaande voorraad kunnen de projecten die hierin voorzien passend worden gemaakt in het stedelijk programma.

Voorliggend plan voorziet in de transformatie van voormalige bedrijfspercelen naar een woongebied. Appartementen worden gecombineerd met eengezinswoningen zodat de woningen geschikt zijn voor alle type huishoudens, van gezinnen tot alleenwonenden en van jongeren tot ouderen. Om deze diversiteit te bevorderen, wordt er naar gestreefd de woningen aan te bieden in diverse prijsklassen. Er worden maximaal 190 woningen gebouwd waarvan minimaal 36 sociale huurwoningen.

Het planvoornemen sluit zowel uit kwantitatief als kwalitatief oogpunt aan bij de regionale en gemeentelijke woningbouwbehoefte.

Stap 2: Locatiekeuze

Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied en betreft een gebiedstransformatie.

3.1.4 Conclusie

Het rijksbeleid staat de uitvoering van de beoogde herontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

In 2010 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening (Svro) vastgesteld door Provinciale Staten. De Svro bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De Svro is in 2014 partieel herzien, waarbij onder andere het gewijzigde beleid op het gebied van natuur (realisering van het natuurnetwerk) en veehouderij (transitie naar een zorgvuldige veehouderij) zijn verwerkt. De Svro 2014 is in werking getreden op 19 maart 2014. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de Verordening ruimte, waarin de kaderstellende elementen uit de Svro zijn vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De Svro gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijk beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten. Binnen de stedelijke structuur worden twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden:

Stedelijk concentratiegebied (stedelijke regio's): in het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan.
Overig stedelijk gebied (landelijke regio's): het overig stedelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Grootschalige verstedelijking is ongewenst en voor woningbouw geldt het principe 'bouwen voor migratiesaldo-nul'.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in de Svro geordend in vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. Samen vormen de structuren de provinciale ruimtelijke structuur. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. De structuren geven ook aan waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk.

Relevantie voor het plangebied

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft de herontwikkeling van voormalige bedrijfspercelen naar een woongebied, binnen bestaand stedelijk. Er is sprake van herstructurering van stedelijk gebied op een goed bereikbare locatie in de stad. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd. Het woongebied presenteert zich naar het spoor en de Teteringsedijk. Het tussenliggende gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk, rustig, stedelijk woongebied dicht bij het centrum.

Er is met de voorgestane ontwikkeling sprake van inbreiding en daarmee van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met de Structuurvisie ruimtelijke ordening.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2021. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om:

een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet;
aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.

Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit).

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in 'Stedelijk gebied' en 'Landelijk gebied'.

Beoordeling en conclusie

Breda is aangewezen als concentratiegebied binnen het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut.

De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2.3 Conclusie

De beoogde herontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

De hoofdlijnen voor ontwikkeling. Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling zijn uitgewerkt. Trends en verwachte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Voor wat betreft ruimte voor economie wordt gewerkt aan een vraaggerichte ontwikkeling, werklandschappen en functiemenging. De aandacht ligt primair op bestaande locaties en structuren. Voor bedrijven betekent dit concreet minder nieuwe of toe te voegen hectares, meer menging en aandacht voor herstructurering.

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht gaat worden ontwikkeld.

Voor wat betreft groen en water is het zaak om in te zetten op het in stand houden en versterken van bij de stad passende groenblauwe structuren die het Bredase karakter versterken en behouden. Het gaat hierbij onder andere om de ecologische structuur van het spoorlandschap. Het is van belang deze te behouden en waar nodig te versterken.

Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030.

Relevantie voor het plangebied

Het plangebied ligt binnen de huidige stedelijke grenzen en voldoet daarmee aan het fundament van de structuurvisie. Door de voorgenomen wijziging van met name bedrijfsbestemmingen naar wonen door middel van dit bestemmingsplan wordt een ontwikkeling mogelijk maakt die aansluit op een vraag van de markt. Het project voorziet in een gevarieerd programma: in het nieuwe woongebied worden appartementen en eengezinswoningen gebouwd, die geschikt zijn voor alle type huishoudens, van gezinnen tot alleenwonenden en van jongeren tot ouderen.

Het plangebied ligt aan de in de structuurvisie aangeduide Spooras. De doorsnijding van Breda met het spoor is tevens een verbinding van het centrum met de regio. In de projecten die langs de spooras worden gerealiseerd, wordt gewerkt aan het tot stand komen van een spoorlandschap: de ontwikkelingen tonen een representatieve zijde aan het spoor en een groene verbinding tussen Liesbos en Boswachterij Dorst. Het spoorlandschap is onderdeel van de gemeentelijke ecologische hoofdstructuur en houdt in dat een zone van 25 meter uit het spoor dient te worden ingericht als groenzone. In het Stedenbouwkundig Plan is hier rekening mee gehouden.

3.3.2 Woonvisie Breda en Aanvulling op de Woonvisie

De gemeenteraad van Breda heeft in december 2013 de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' vastgesteld. Hierin geeft de gemeente richting aan wat zij op gebied van wonen willen bereiken; een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. De gemeente kent drie ambities:

Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De koers uit de Woonvisie is nader uitgewerkt in de 'Uitvoeringsagenda Woonvisie Breda'. De volgende vier kernopgaven staan centraal:

een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
aantrekkelijk wonen voor iedereen;
een prettige woonomgeving;
duurzaam wonen en leven.

Elke kernopgave is uitgewerkt in bijbehorende doelen, die zijn vertaald in prestaties en acties.

Op 17 november 2016 heeft de gemeenteraad de 'Aanvulling op de Woonvisie 2013' vastgesteld. Het doel is het realiseren van voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale en middeldure huurvoorraad. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

Netto-uitbreidingsopgaven sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave, waarbij deze opgave met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren betreft. Onttrekkingen in bestaande sociale huurvoorraad (bv sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt/verkoopt.
Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op strategische nieuwbouw zodat huurders die willen ook kunnen verhuizen naar een passende woning en biedt een oplossing voor mensen met middeninkomens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen.

Relevantie voor het plangebied

Het plan voorziet in maximaal 190 woningen; in een mix van (sociale) huur en koop. Het gekozen woningbouwprogramma richt zich in hoofdzaak op de vrije sector koop. In overleg met de gemeente is bepaald dat binnen het plangebied 36 sociale huurwoningen worden gebouwd.

De ontwikkeling past binnen de opgaven die in de Woonvisie Breda, inclusief aanvulling, zijn beschreven.

3.3.3 Bomenverordening Breda

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 6 januari 2015 de 'Beleidsnotitie Bescherming waardevolle bomen en boomstructuren' vastgesteld. Het doel van deze notitie is vereenvoudiging van de regelgeving in de Bomenverordening Breda 2010 in samenhang met beleid voor een adequate bescherming van waardevolle bomen en boomstructuren. Voorts heeft het college op 14 juni 2016 de ‘Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden’ vastgesteld. Op deze kaart staan de waardevolle houtopstanden aangegeven die niet mogen worden gekapt. Een ontheffing van dit verbod via een omgevingsvergunning voor het (doen) vellen van houtopstanden wordt slechts bij hoge uitzondering verleend. Alle houtopstanden die niet zijn opgenomen op de ‘Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden’ mogen zonder vergunning worden geveld.

Relevantie voor het plangebied

Op de bomenkaart zijn binnen het plangebied geen vergunningplichtige houtopstanden aangeduid.

3.3.4 Duurzaamheidsvisie 2030 en Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020

Met de Duurzaamheidsvisie 2030, vastgesteld in januari 2016, is door de gemeente Breda vastgelegd hoe Breda de komende jaren aan de slag gaat om als stad in balans te blijven met de eigen leefomgeving. Breda streeft ernaar om in 2030 een afvalloze stad te zijn. In 2044 wil de stad volledig klimaatneutraal zijn. De Duurzaamheidsvisie is een nadere uitwerking van de 'Structuurvisie Breda 2030' en vervangt de 'Milieuvisie 2015'.

In navolging van de duurzaamheidsvisie heeft het gemeentebestuur begin 2017 het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 vastgesteld. De gemeente Breda heeft zich ten doel gesteld om in 2044 een CO2-neutrale stad te zijn. Door te investeren in zonnepanelen en warmtepompen wordt de benodigde (rest)energie duurzaam opgewekt, zodat de CO2 uitstoot minimaal wordt. De zogenoemde ' 'Nul op de Meter' woningen worden in de toekomst de standaard. De verbruikte energie is hierbij minimaal gelijk aan de opgewekte energie. Met de Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda, welke tevens zijn oorsprong vindt in de Duurzaamheidsvisie 2030, worden handen en voeten aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De inzet is gericht op bewustwording in de stad en actief omgaan met ruimtelijke adaptatie. De ambitie is, ondanks of dankzij de klimaatverandering, een aantrekkelijke, uitdagende en klimaatbestendige stad te maken voor bewoners en bezoekers.

Relevantie voor het plangebied

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt geadviseerd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Voorkeur hierbij is om nieuwbouw meteen energieneutraal te realiseren, of ervoor te zorgen dat zonder desinvesteringen aan de wettelijke EPC-eis wordt voldaan.

In de nadere uitwerking van het bouwplan wordt het onderdeel duurzaamheid/energie als belangrijke basis genomen. Aan de normen van het bouwbesluit zal worden voldaan.

In paragraaf 5.14 wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid.

3.3.5 Bestuurakkoord 2018-2022

Het bestuursakkoord 'Lef en liefde' vormt een kapstok voor het gemeentelijk beleid richting 2022. Het gemeentebestuur wil Breda naast stedelijker tegelijkertijd ook steeds groener maken. De ambitie is om in 2030 de eerste Europese stad in een groen park te zijn. En zo krijgt Breda steeds meer te bieden aan kwaliteit, zowel binnen de stad als in de dorpen en wordt Breda nog aantrekkelijker om te wonen, werken en ondernemen.
Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn verder de volgende doelen van belang: Meer woningen in Breda en Duurzaam Breda.

Meer woningen in Breda
De woningmarkt in Breda zit op slot. De gemeente gaat sturen op realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. Ook hier staat kwaliteit voorop. De komende vier jaar wil de gemeente er 6.000 woningen bij. De gemeente bouwt niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Duurzaam Breda
Duurzaamheid is integraal onderdeel van ons beleid. Breda is CO2-neutraal in 2044 en heeft de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn. De gemeente geeft zelf het goede voorbeeld in haar beleid. Daarnaast wordt geïnvesteerd in het ruimte geven aan water en groen. Mensen worden verleid om duurzame keuzes te maken. Hierbij valt onder andere te denken aan een snellere en gezondere manier van verplaatsen, aan het verduurzamen van bedrijfspanden en woningen en aan de verdere optimalisering van de afvalscheiding.

Relevantie voor het plangebied

De woningbouwontwikkeling Tuinen van Genta sluit goed aan bij de ambitie uit het bestuursakkoord. Het wordt een aantrekkelijke duurzame woonbuurt en er is veel ruimte gereserveerd voor groen.

3.3.6 Conclusie

De ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030. Door de beoogde herontwikkeling wordt een voormalige bedrijfslocatie getransformeerd tot een woongebied en wordt bijgedragen aan de totstandkoming van het spoorlandschap.

HOOFDSTUK 4 Planbeschrijving

4.1 Stedenbouwkundige visie

Vier ontwerpmotieven vormen de essentie van Tuinen van Genta.

Presentatie aan spoor en Teteringsedijk

De wijk presenteert zich aan zowel de Teteringsedijk als het spoor als een herkenbare eenheid, met voorkanten van woningen. De spoorzone is grootschalig en landschappelijk. De bebouwing is hoger en heeft tevens een functie in het creëren van een geluidluw klimaat in het plangebied en directe omgeving. Een brede groenzone wordt ontwikkeld als ecologische verbindingszone, die deel uitmaakt van het (toekomstig) spoorlandschap van station tot stadsrand. De Teteringsedijk heeft een verfijnder en statiger karakter, qua bebouwing en groen.

[image]

Koppeling tussen spoorlandschap en Teteringsedijk

Tuinen van Genta verbindt het spoorlandschap met de Teteringsedijk en de Hoge Steenweg. Zoals het voormalig fabrieksterrein zich richtte naar Teteringsedijk en spoor, zo geldt dat ook op een nieuwe wijze voor de woonbuurt. Lijnen vanaf het spoorlandschap en vanaf de dijk steken het gebied in en vormen de ruimtelijke en functionele dragers van het plan. De lijnen tussen dijk en spoor zijn zowel routes als groenstructuren. Daaraan liggen twee beeldbepalende ruimtes. Allereerst een formele ruimte als entreegebied aan de Teteringsedijk. Ten tweede het Veld van Genta, een open ruimte tussen spoor en Gentapand. Zo wordt Genta als unieke spoorgevel behouden en krijgt het een belangrijke positie als identiteitsdrager van de wijk.

[image]

Contrast tussen rand en binnenwereld

Het gebied kent veel randlengte en een extraverte hoofdstructuur die zich richt naar deze randen. In contrast hiermee staat een besloten binnenmilieu. Achter de woningen ligt een groot groen en openbaar toegankelijk hof, dat dankzij zijn royale maat van betekenis zal zijn voor bewoners van de hele buurt en omliggende straten. Door de wijk heen lopen informele routes in oost-west richting. Het contrast tussen buiten en binnen wordt versterkt doordat de woningen aan de straatzijde geen tuinen hebben. De combinatie van de stenige presentatie van de bouwblokken en het groene, luwe binnenmilieu passen bij de positie in de stad: ontspannen wonen net buiten de binnenstad. De opzet met het hof is geïnspireerd op Tuinwijkzuid van architect Van Lochem in Haarlem.

[image]

Industrieel verleden

In Tuinen van Genta blijft het industriële verleden zichtbaar. De sigarenfabriek Genta wordt getransformeerd en vormt aan het Veld van Genta een markant punt in het spoorlandschap. Bij de transformatie naar woongebied zal een architectonische verbijzondering op de locatie van het huidige restant van de Lodafabriek de overgang van oude bebouwing naar het nieuwe woonmilieu markeren.

[image]

4.2 Stedenbouwkundig plan

De hoofdopzet van Tuinen van Genta bestaat uit drie structuren tussen spoor en Teteringsedijk. Centraal ligt de middenas. De as vormt een rechtstreekse verbinding tussen Teteringsedijk en spoorzone. Dit is de formele entree van de wijk – ruimtelijk en verkeerskundig - met een representatieve buitenruimte, aan weerszijden geflankeerd door bebouwing. Ten oosten en westen van de middenlaan zijn geknikte lijnen tussen Teteringsedijk en spoor. De westelijke geknikte lijn legt tevens verbinding met Genta.

Tussen deze drie lijnen liggen gesloten bouwblokken. Tussen de middenas en de oostelijke lijn liggen twee blokken, van elkaar gescheiden door een woonpad. Het westelijke bouwblok heeft een groot hof. Vier (onder)doorgangen en een informeel netwerk van paden zorgen ervoor dat het hof een belangrijk groen element is voor het plan en de omliggende woonbuurt. De hoofdtoegang tot het hof is aan de Teteringsedijk gelegen. Midden door het groene hof loopt een openbaar toegankelijk pad. Dit pad is met poorten verbonden aan de middenas, het Gentaveld en de woonstraat achter de Hoge Steenweg. Daarnaast legt een pad via een toegang in de noordwesthoek van het hof verbinding met het Gentaveld en de Doornboslaan.

De buitenranden van de wijk spelen in op de omgeving en zijn daarmee alle verschillend. Tussen Genta en het spoor ligt een grote open ruimte, het Veld van Genta. Aan de westzijde van het veld, aan de parkway Doornboslaan, staat een compact blokje met aaneengebouwde woningen, dat aan drie zijden wordt omsloten door groene ruimte. De noordrand wordt ingericht als ecologisch spoorlandschap, waarop bebouwing gericht is. Het geheel heeft een relatief grootschalig karakter. Lange bebouwingswanden geren, zodat de ruimte verwijdt richting de middenas. De bebouwing heeft een geluidsafschermende werking voor het gebied daarachter wat vraagt om een specifiek woningtype met voldoende hoogte. Deze woningen worden georiënteerd op het spoorlandschap en hebben een buitenruimte aan de achterzijde van de woning.

De bebouwing aan de Teteringsedijk bouwt voort op bestaande statige bebouwing met voortuinen aan dit lint. De ordening in de maat van afzonderlijke panden, die soms verspringen ten opzichte van de rooilijn, en voortuinen met stalen hekken zijn elementen die terugkomen in de nieuwe bebouwing. Aan de oostzijde van het plangebied vormt een groenstrook met parkeren en het appartementengebouw de overgang naar het bedrijventerrein en het studentencomplex ten oosten van het plangebied.

De middenentree vormt ruimtelijk de hoofdentree van de wijk en is de enige entree voor auto’s. Vanaf de middenas is toegang tot twee grote parkeergarages, gelegen onder de spoorwoningen. Daarmee zal het autoverkeer voor het grootste deel beperkt zijn tot de middenas en krijgt de openbare ruimte een heel luw karakter. De parkeergarage biedt één parkeerplaats per woning van het betreffend bouwblok. Parkeren aan de straten is ook mogelijk, gewoonlijk als langsparkeren aan één zijde. Aan de grote groene ruimtes – van de middenas, Genta en de spoorzone - wordt niet geparkeerd. Zo komt de groene kwaliteit van de wijk optimaal tot zijn recht.

De gehele wijk vormt qua architectuur en buitenruimte één sterk geheel. Bebouwing en buitenruimtes worden in samenhang vormgegeven. De kloeke architectuur van de voormalige bedrijfsgebouwen vormt de basis van de gewenste beeldkwaliteit van de nieuwe woningen in het plangebied. De bebouwing aan de Teteringsedijk vormt hierbinnen een onderscheidende rand.

[image]

Figuur 4.1 Buitenruimtekaart

Het plan bevat een aantal karakteristieke groene ruimtes.

Spoorlandschap

Het spoorlandschap is een ecologische zone met wadi’s. Het profiel is asymmetrisch. Verkeer en parkeren zijn geconcentreerd aan de woningzijde. Een brede groenstrook ligt aan het spoor. Zo kan de groenstrook vanwege een minimum aan doorsnijdingen optimaal betekenis krijgen als ecologische verbinding. Door het groen loopt een smal, halfverhard voetpad.

Middenas

De middenas is de centrale, formele structuur van de wijk. Deze belangrijke positie in de wijk krijgt vorm door een grote, groene middenruimte aan de zijde van de Teteringsedijk. De as is geleed in verschillende ruimtes met verschillende breedte en inrichting. Bebouwing en buitenruimte hangen nauw met elkaar samen. De hoofdruimte nabij de Teteringsedijk is 31 m breed en heeft een groene middenberm van 16 m met een dubbele bomenrij. Het gras heeft een hol profiel; het midden wordt uitgevoerd als wadi. De vernauwing met een blok bomen op de noordelijke kop van deze groene ruimte versterkt de overgang naar de brede, groene spoorzone.

Veld van Genta

Het Veld van Genta is een grote openbare groene ruimte, opgespannen tussen het Gentapand en het spoor. De ruimte is open zodat het zicht op Genta vanaf het spoor in stand blijft. Aan de ruimte staat een marktante boomgroep. Dit veld leent zich bij uitstek voor sport en spel.

Twee rechte, smalle paden leggen verbinding tussen Genta, het spoorlandschap, het hof en de Doornboslaan.

Hof

Het hof manifesteert zich als een groene binnenwereld met een informeel karakter en is in principe openbaar toegankelijk. De inrichting vormt een contrast met de stenige buitenranden van de blokken en de strakke bomenrijen van de hoofdstructuur. Rondom liggen privé-tuinen met een haag als erfgrens. De paden zijn gemaakt van halfverharding.

Vanwege de beslotenheid leent de tuin zich goed voor spelen en verblijf. Routes in noordzuid- en oostwestrichting door de tuin sluiten aan op de omliggende straten en groenzones.

4.3 Programma en bouwhoogtes

Binnen het plangebied worden hoofdzakelijk grondgebonden woningen gebouwd. Alle woningen hebben een tuin of een dakterras, met uitzondering van de terraswoningen aan het Gentaveld. Deze hebben geen tuin, maar een terras aan het Gentaveld. Het Gentapand wordt verbouwd tot naar verwachting 6 appartementen. Daarnaast komt alleen in de noordoosthoek tegen de bedrijfspercelen aan de Goeseelsstraat een appartementengebouw. In totaal worden maximaal 190 woningen gerealiseerd.

De woningen bestaan overwegend uit 3 bouwlagen met een plat dak. Aan de noordzijde, langs het spoor vormt het bouwblok met 4 bouwlagen een geluidswand voor de rest van het woongebied.

4.4 Verkeer en parkeren

Verkeer

De hele buurt wordt ingericht als een 30 km-gebied. De middenas is vanaf de Teteringsedijk de enige auto-entree tot het nieuwe woongebied. De twee andere aansluitpunten op deze weg zijn ondergeschikt en voor auto’s alleen uitgangen. Dit ondergeschikte karakter wordt benadrukt door het toepassen van een inritconstructie. De trottoirs van de Hoge Steenweg en van de Teteringsedijk worden niet onderbroken. De Teteringsedijk wordt heringericht waarbij meer wordt aangesloten bij het karakter van een woonstraat met een maximum rijsnelheid van 30 km/uur.
Ook is het mogelijk om het plangebied te betreden en te verlaten via de Goeseelsstraat, richting Kapittelweg.

De verkeersgeneratie als gevolg van de woningbouwontwikkeling is bepaald aan de hand van de rekentool Verkeersgeneratie & Parkeren uit de CROW. Uitgaande van de bouw van 190 woningen, waarvan 154 (tussen/hoek) koopwoningen en 36 sociale huurwoningen is sprake van een verkeersgeneratie van 1200 motorvoertuigen per etmaal, hetgeen neerkomt op 120 motorvoertuigen per uur op het drukste moment op de dag.

Op basis van het stedenbouwkundig plan, de voorgestelde aansluitingen op de omliggende infrastructuur en de rijrichtingen binnen het plangebied wordt verwacht dat 200 motorvoertuigen per etmaal gebruik maken van de aansluiting op de Goeseelsstraat. De overige verkeersbewegingen worden afgewikkeld via de Teteringsedijk. Gelet op de hoofdontsluitingsstructuur rondom het plangebied zullen hiervan 800 motorvoertuigen via de kruising met de Kapittelweg van en naar het plangebied rijden. Dit kruispunt dat is voorzien van een verkeersregelinstallatie heeft voldoende capaciteit om dit aantal motorvoertuigen te kunnen verwerken.

Parkeren

Het benodigde aantal parkeerplaatsen is vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda en de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013. De parkeernorm voor grondgebonden woningen is 1,7. De parkeernorm voor appartementen is 1,4. Op basis van deze normen worden er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd. De twee parkeergarages onder de spoorwoningen bieden één parkeerplaats per spoorwoning. Daarnaast zijn de overige parkeerplaatsen in de parkeergarage beschikbaar voor overige woningen in het plangebied.

In totaal zijn er (op basis van het huidige Stedenbouwkundig Plan) 304,5 parkeerplaatsen benodigd en er worden 306 parkeerplaatsen aangelegd.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die erop toeziet dat binnen het plangebied in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's.

4.5 Beeldkwaliteit

Voor het nieuwe woongebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan, dat als Bijlage 1 is opgenomen, wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan door de raad vastgesteld en zal voor dit deel van de stad gelden als toetsingskader bij bouwaanvragen in plaats van de welstandsnota.

Het gebied presenteert zich als één plan naar zijn omgeving, met verschillen en nuances per deelgebied.

De industriële historie krijgt een vertaling in de architectuur: kloeke blokken in robuust metselwerk met royale kozijnen. De daken zijn in principe plat.

In materialisering en detaillering wordt samenhang en kwaliteit beoogd. Dit komt tot uitdrukking door de overwegend eenduidige kleurtoon van het metselwerk.
Door het toepassen van reliëf en verschillende metselwerkverbanden komt het ambachtelijke historische karakter van de buurt tot uiting.

De architectuur vormt een eenheid door een nagenoeg gelijke hoogte in het gehele gebied, maar reageert in schaal, geleding, materiaal en massa op de verschillen tussen de openbare ruimtes.

Bouwblokken zijn leesbaar als geheel; woningen zijn in de gevel niet vormgegeven als individuele panden.

Naast nieuwe bebouwing wordt veel groen toegevoegd. Verschillende groene openbare ruimtes staan met elkaar en met de omliggende buurt in verbinding. De overgang van de bebouwing naar openbare ruimte wordt vormgegeven met vriendelijke groene overgangszones en aan de Teteringsedijk met tuinen.

Hiermee krijgt Tuinen van Genta een unieke groene identiteit.

HOOFDSTUK 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten

5.1 Inleiding

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

5.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.2.1 Algemeen

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in lijst D van die bijlage worden genoemd, moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een m.e.r. moet worden opgesteld.

5.2.2 Onderzoek en conclusie

De in dit plan opgenomen activiteit(en) staat(n) vermeld in lijst D van de bijlage Besluit m.e.r., waarvoor een m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Gezien de kenmerken, omvang en ligging van het project en effecten volgens de criteria van bijlage III bij de EU-richtlijn, is de conclusie dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Daarom hoeft er geen milieueffectrapport te worden opgesteld. In Bijlage 2 is een aanmeldingsnotitie opgenomen waarin het voorgaande is onderbouwd. Op basis van deze aanmeldingsnotitie heeft het bevoegd gezag besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld.

5.3 Geluid

5.3.1 Algemeen

Geluidhinder kan ontstaan als gevolg van verschillende activiteiten. De Wet geluidhinder vormt het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en geluid afkomstig van geluidgezoneerde bedrijventerreinen. Voor het plangebied is het aspect wegverkeerslawaai relevant. Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en wegen die deel uitmaken van een woonerf, een onderzoekszone. Indien binnen de onderzoekszone van een weg nieuwe geluidgevoelige objecten (zoals woningen of scholen) worden gerealiseerd, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Wegen met een snelheidsregime van 30 km/h vallen buiten het regime van de Wet geluidhinder. Als geluidgevoelige objecten op korte afstand van een 30 km/h-weg worden gerealiseerd, kan het echter -met name bij drukkere wegen- uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn om de akoestische situatie in beeld te brengen.

Vanwege de ligging van het plangebied aan het spoor is ook spoorweglawaai relevant.

Tot slot is ook de geluidbelasting als gevolg van bedrijfsactiviteiten in de directe omgeving van het plangebied in beeld gebracht. Het betreft de bedrijven aan de Goeseelsstraat ten noordoosten van het plangebied en het spoorwegemplacement ten noordwesten van het plangebied.

5.3.2 Onderzoek en conclusie

Door Cauberg Huygen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is als Bijlage 3 opgenomen. Hierna wordt beknopt ingegaan op de onderzoeksresultaten.

Spoorweglawaai

De geluidbelasting ten gevolge van het spoorweglawaai bedraagt ten hoogste 70 dB. De voorkeursgrenswaarde en de maximaal te verlenen ontheffingswaarde worden overschreden. Ten aanzien van het spoorweglawaai moeten de gevels, waarop de geluidbelasting hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 68 dB is, als dove gevels worden uitgevoerd. Het betreft de gevels van de verdiepingen van de woningen, die direct aan het spoor worden gebouwd en als afscherming dienen voor de achterliggende woningen.

Het plaatsen van een geluidsscherm is in stedenbouwkundig en financieel opzicht niet gewenst (zie ook par. 6.4 van het Akoestisch onderzoek). De gemeente Breda heeft in haar beleid vastgelegd dat bij ontwikkelingen langs het spoor een spoorlandschap wordt gerealiseerd, waarbij een groene verbinding ontstaat tussen Liesbos en Boswachterij Dorst en de ontwikkelingen een representatieve zijde aan het spoor hebben en daarmee onderdeel worden van het spoorlandschap van Breda. De woningen zijn daarom gericht op het spoor. Voor de gevels met een geluidbelasting hoger dan 55 dB (en lager dan 68 dB) is een besluit hogere waarden afgegeven door het college van burgemeester en wethouders. Een overzicht hiervan is opgenomen in tabel 5.1 en figuur 5.2 van het Akoestisch onderzoek.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen binnen de zones van de Kapittelweg, Doornboslaan en Goeseelsstraat. De maximale rijsnelheid op de Teteringsedijk is bij verkeersbesluit van 7 juni 2019 aangepast naar 30 km/uur. Doordat de verkeersborden begin en einde 30 km/u zone op het kruispunt met de Doornboslaan worden geplaatst, behoort ook de Hoge Steenweg tot de 30 km/u zone. In het kader van goede ruimtelijke ordening is ook de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen, alsmede van de Smalle Reep bepaald.

De berekende geluidbelasting ten gevolge van Kapittelweg en Goeseelsstraat voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Vanwege de Doornboslaan wordt wel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Omdat de maximaal toelaatbare waarde niet wordt overschreden en maatregelen aan de bron, het overdrachtsgebied en de ontvangstzijde stedenbouwkundig ongewenst zijn (zie ook par. 8.2 van het Akoestisch onderzoek), heeft het college van burgemeester en wethouders een besluit hogere waarden verleend. Dit besluit is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Omdat de aaneengebouwde woningen aan het Gentaveld, in het noordwesten van het plangebied, door de combinatie van spoorweg- en wegverkeerslawaai niet beschikken over een geluidluwe gevel, wordt het terras op de begane grond voorzien van een glazen serre c.q. wintertuin met toegangsdeur of vouwwand inclusief permanente geluidgedempte openingen. Hiermee wordt een geluidluwe gevel op de begane grond gecreëerd (zie ook par. 6.6.1 van het Akoestisch onderzoek).

De geluidbelasting ten gevolge van de Teteringsedijk, Hoge Steenweg en Smalle Reep is in het kader van goede ruimtelijke ordening toelaatbaar. Als gevolg van de Smalle Reep wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. De geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Teteringsedijk en Hoge Steenweg voldoet niet overal aan de voorkeursgrenswaarde, maar overschrijdt de maximaal toelaatbare waarde niet. Aangezien voor deze wegen niet hoeft te worden getoetst aan de Wet geluidhinder, zijn formeel geen maatregelen noodzakelijk. Aan de uiterste grenswaarde voor een goed woon- en leefmilieu van 63 dB (de maximaal toelaatbare waarde in het kader van de Wet geluidhinder) wordt voldaan.

Bedrijven Goeseelsstraat

In het akoestisch onderzoek is de geluidbelasting ten gevolge van de achterliggende bedrijven aan de Goeseelsstraat bepaald. Alleen op de achtergevel van het appartementengebouw dat evenwijdig aan de grens van het bedrijventerrein wordt de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) overschreden.

Bij het plaatsen van een geluidwerende erfafscheiding tussen de bedrijven en het betreffende gebouw van 2,7 meter hoog, zal de geluidbelasting op de begane grond voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Door de galerijen te voorzien van een balustrade van 1,50 meter hoog (op de eerste verdieping) en 1,20 meter hoog (op de tweede verdieping), ), is de geluidbelasting ook op de woningen op de verdiepingen lager dan 50 dB(A). In paragraaf 6.6.1 van het Akoestisch onderzoek wordt dit nader uiteengezet.

Emplacement Breda

Het plangebied ligt binnen de invloedsfeer van het Emplacement Breda. Door M+P is, op basis van het bij de vergunning van het emplacement behorende geluidmodel, de geluidbelasting op de maximale planologische mogelijkheden (de bouwvlakken op de verbeelding) voor de toekomstige woningen berekend. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als bijlage X van het Akoestisch onderzoek. De hoogst optredende geluidbelasting is 52 dB(A) en treedt op bij de verdiepingen van de spoorwoningen. Dit heeft geen gevolgen omdat de gevels van deze verdiepingen al doof moeten worden uitgevoerd vanwege de geluidbelasting als gevolg van het spoorwegverkeer. De begane grond van de woningen wordt niet hoger dan 49 dB(A) geluidbelast. Er wordt voor de begane grond voldaan aan het criterium van een goed woon- en leefmilieu van 50 dB(A).

Relatie tot de regels

Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige objecten is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Hierdoor zijn bij de akoestische uitgangspunten in het bestemmingsplan gewaarborgd. In de voorwaardelijke verplichting is bepaald dat moet worden aangetoond dat de woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of aan de verleende hogere waarde of dat de gevel doof wordt uitgevoerd. Tevens is geborgd dat er bij elke woning die een dove gevel heeft of een hogere waarde die hoger is dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde, een gedeelte van de gevel geluidluw wordt uitgevoerd.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Algemeen

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’) bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen wanneer sprake is van één of meer van de volgende gevallen:

er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden;
de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft tenminste gelijk;
het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
de ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekenende mate

Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekende mate' en de 'Regeling niet in betekenende mate'. Als regel geldt dat projecten die minder dan 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdragen (3% van 40 microgram/m³ oftewel 1,2 microgram/m3) als 'niet in betekenende mate' kunnen worden aangemerkt. Voor deze projecten kan een toetsing aan de grenswaarden dus achterwege blijven. In de Regeling zijn categorieen van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt. Voor woningbouwlocaties geldt dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen als sprake is van minder dan 1.500 woningen bij een ontsluitingsweg of minder dan 3.000 woningen bij twee gelijkwaardige ontsluitingswegen.

5.4.2 Onderzoek en conclusie

Dit bestemmingsplan maakt een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk die vele malen kleiner is dan 3.000 woningen met twee ontsluitingswegen. De ontwikkeling zal dan ook naar verwachting 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Door de aanpassingen in het plangebied veranderen wel de verkeersstromen. De emissies naar de lucht door de gewijzigde verkeersbewegingen zijn van belang bij de toetsing van het plan aan de wettelijk bepaalde luchtkwaliteitseisen. Voor deze toetsing is het onderscheid relevant in luchtkwaliteit door blootstelling aan (zeer) fijn stof en stikstofdioxide.

De voor het onderzoek gehanteerde verkeersintensiteit is bepaald met de rekentool Verkeersgeneratie & Parkeren uit de CROW. Uitgaande van de bouw van 200 (tussen/hoek) koopwoningen in het gebied 'schil centrum' is sprake van een verkeersgeneratie van 1421 motorvoertuigen per etmaal.

Uit het luchtkwaliteitsonderzoek (zie Bijlage 4) blijkt dat:

de hoogst optredende jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide 14,8 microgram/m³ is. De hoogst optredende jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide is 14,8 microgram/m³. Er treedt daardoor geen overschrijding van de grenswaarde (zijnde 40 microgram/m³) voor stikstofdioxide op.
de grenswaarde voor het aantal overschrijdingen van de uurnorm voor stikstofdioxide (zijnde 18 maal per jaar) niet wordt overschreden.
de hoogst optredende jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) 16,4 microgram/m3 is. Er treedt daardoor geen overschrijding van de grenswaarde (zijnde 40 microgram/m3) voor fijn stof op.
het aantal overschrijdingen van de etmaalnorm voor fijn stof nergens hoger is dan 6. Daardoor wordt de grenswaarde voor het aantal overschrijdingen van de etmaalnorm van fijn stof (zijnde 35 maal per jaar) niet overschreden.
de hoogst optredende jaargemiddelde concentratie zeer fijn stof (PM2,5) 9,3 microgram/m³ is. Er treedt daardoor geen overschrijding van de grenswaarde (zijnde 25 microgram/m³) voor zeer fijn stof op.
de rekenresultaten ter plaatse van de entrees van beide parkeergarages lager zijn dan de hoogst berekende blootstelling in het hele gebied. Daarmee voldoen de jaargemiddeldes op deze punten automatisch ook aan de wettelijke luchtkwaliteitseisen.

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen grenswaarden worden overschreden. Het plan voldoet hiermee aan artikel 5.16 van de Wet milieubeheer.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Algemeen

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten is verbonden voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Het veiligheidsbeleid in Nederland is gebaseerd op een tweetal begrippen, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR):

Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute of nabij een inrichting verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer, de opslag en/of de handeling van gevaarlijke stoffen. Daarbij geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner\het risico. De risico's worden weergegeven in PR risicocontouren.
Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van een transportroute of een inrichting voor handelingen met gevaarlijke stoffen in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico geldt voor het groepsrisico geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een streefwaarde en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag wordt gemotiveerd.

Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (waaronder lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Het beoordelingskader voor risicovolle inrichtingen wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), waarin de Basisnetten voor weg, spoor en water zijn vastgelegd. Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

5.5.2 Onderzoek en conclusie

Omdat over het spoor ten noorden van het plangebied vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is door de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant een risicobeschouwing uitgevoerd (zie Bijlage 5).

De plaatsgebonden risicocontour is gelegen binnen de sporenbundel en derhalve niet relevant.

Uit dit onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van de Tuinen van Genta leidt tot een minimale toename van het groepsrisico (< 1%). Het groepsrisico stijgt van 1,58 naar 1,59 maal de oriënterende waarde. Het kleine verschil wordt veroorzaakt doordat in de huidige situatie het gebied voornamelijk als bedrijventerrein is gemodelleerd en dit transformeert naar wonen waarbij in de nacht meer mensen aanwezig zijn. De stijging is echter minimaal omdat het maximale groepsrisico voornamelijk wordt bepaald door de grote dichtheden in de directe omgeving.

Voor deze ruimtelijke ontwikkeling is een (volledige) verantwoording groepsrisico opgesteld. Deze verantwoording van het groepsrisico is opgenomen als bijlage bij de Risicobeschouwing vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor. Het groepsrisico wordt verantwoord geacht.

Kwalitatieve benadering groepsrisico

In dit bestemmingsplan wordt, in tegenstelling tot eerdere bestemmingsplannen in de spoorzone, voor wat betreft het groepsrisico gekozen voor een meer kwalitatieve benadering dan zoals eerder een meer kwantitatieve benadering, waarbij het in het kader van het Basisnet spoor berekende groepsrisico (van 2,8) als risicoplafond werd gehanteerd.

De reden om een meer kwalitatieve aanpak te hanteren is omdat het steeds opnieuw toetsen aan het groepsrisico plafond van 2,8 enigszins begint te wringen, omdat:

De spoorzone in fasen wordt ontwikkeld hetgeen (rekenkundige) afstemming tussen de deelprogramma's bemoeilijkt.
Een in tijd eerder ontwikkeld deelprogramma kan rekenkundige veiligheidsruimte 'souperen' van een later te ontwikkelen programma.
Omdat het dynamische (deel)programma's zijn waarbij bestemmingen variëren moet er steeds opnieuw worden gerekend.
Een lager berekend groepsrisico leidt niet per se tot meer veiligheid.
Er voor het groepsrisico sprake is van een oriëntatiewaarde; er is geen sprake van een grenswaarde, een (toename van het) groepsrisico moet worden verantwoord.
Deze meer kwalitatieve benadering sluit aan bij de systematiek van de Omgevingswet.

In het Besluit kwaliteit leefomgeving is voor wat betreft het groepsrisico het begrip 'aandachtsgebied' geïntroduceerd. Het gaat om 3 aandachtsgebieden, gekoppeld aan een incidentenscenario, te weten:

Plasbrandaandachtsgebied, voor Basisnet hoofdspoorwegen: 30 meter
Explosieaandachtsgebied, voor Basisnet hoofdspoorwegen: 200 meter
Gifwolkaandachtsgebied

Als regel geldt dat voor beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties binnen een brandaandachtsgebied, een explosieaandachtsgebied en een gifwolkaandachtsgebied rekening gehouden moet worden met de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit.

Daaraan wordt voldaan als er geen van dit soort objecten wordt toegestaan. Waar het bestemmingsplan beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties toelaat, waarborgt:

dat maatregelen zijn getroffen ter bescherming van personen in die gebouwen en op die locaties;
dat het aantal doorgaans aanwezige personen of de tijd dat die aanwezig zijn in die gebouwen en op die locaties beperkt is.

Plasbrandaandachtsgebied

Een gedeelte van het plangebied bevindt zich in het plasbrandaandachtsgebied. Het betreft de zone langs het spoor, waarin bij het realiseren van kwetsbare objecten (zoals woningen) rekening dient te worden gehouden met een zogenaamde plasbrand. Deze plasbrand kan ontstaan door de ontsteking van uitgestroomde brandbare vloeistoffen. Het plasbrandaandachtsgebied is 30 meter vanaf de buitenste spoorstaaf. Een plasbrandaandachtsgebied geldt alleen voor nieuwe (nog te bouwen) kwetsbare objecten.

Het plasbrandaandachtsgebied is aangeduid op de verbeelding. Binnen het plasbrandaandachtsgebied zijn de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' opgenomen. Binnen deze bestemmingen zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten toegestaan.

Explosieaandachtsgebied

Het plangebied is gelegen in het explosie aandachtsgebied (< 200 m van het spoor). Er worden geen zeer kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. Wel worden er kwetsbare objecten (woningen) mogelijk gemaakt. Hierbij gaat het niet om (groepen van) verminderd zelfredzame personen.

De afstand van de dichtstbijzijnde bebouwing ten opzichte van het spoor bedraagt ten minste 30 meter.

Bij de inrichting van het gebied zal er rekening mee worden gehouden dat de bebouwing en de omgeving voldoende bescherming bieden. De gebouwen en het gebied zullen snel en veilig te verlaten zijn. Het gebied wordt zodanig toegankelijk gemaakt voor hulpdiensten dat er snel en effectief kan worden opgetreden. Daar waar mogelijk zullen de bewoners hierover worden geïnstrueerd.

In de verantwoording van het groepsrisico wordt hier nader op ingegaan.

Gifwolkaandachtsgebied

Dit bestrijkt een groter gebied vanaf het spoor dat bij het vrijkomen van een gifwolk hieraan zal worden blootgesteld.

Ook dit (bestaand) gebied is goed bereikbaar en voldoende mogelijkheden tot ontvluchting. Bovendien kunnen de bewoners er via NL-alert worden bereikt en geïnstrueerd.

In de groepsrisicoverantwoording wordt hier nog nader op ingegaan.

Bereikbaarheid

Bereikbaarheid gaat onder andere over de bereikbaarheid van het spoor bij een incident. Daarvoor kunnen aanvullende voorzieningen nodig zijn. Op basis van het stedenbouwkundig plan is er voorzien in een weg langs het spoor, waardoor hulpdiensten bij het spoor kunnen komen.

Daarnaast is er nog de bereikbaarheid van het gebied zelf. Hier is het aan te bevelen dat er meer dan één route het gebied uitgaat, zodat mensen makkelijk de wijk kunnen verlaten bij een calamiteit. Het plan voorziet in drie aansluitingen op de Teteringsedijk en één op de Goeseelsstraat, zodat er diverse mogelijkheden zijn om het gebied te verlaten. Aandachtspunt voor de noordelijke bouwblokken is om de vluchtwegen zo te plaatsen dat mensen niet naar het spoor kunnen vluchten. Deze bebouwing staat zodanig dicht op het spoor, dat bij een calamiteit een vluchtroute langs het spoor niet mogelijk is.

Zelfredzaamheid

De personen in het plangebied zijn zelfredzaam. In het bestemmingsplan zijn kwetsbare groepen, zoals kinderdagverblijven uitgesloten.

Externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.6 Bodem

5.6.1 Algemeen

Het landelijk beleid met betrekking tot de bodemkwaliteit gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie: de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. Voor elke functiewijziging dient onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit, waarbij moet worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

5.6.2 Onderzoek en conclusie

De afgelopen jaren zijn er binnen het plangebied diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. In Bijlage 6 is een samenvatting opgenomen van de verontreinigingssituatie.

Deze samenvatting is gebaseerd op de volgende rapporten en beschikkingen:

Eindrapport actualiserend bodemonderzoek, SMA Zeeland BV, kenmerk 2360118 d.d. 22 december 2007;
Bodemsaneringsplan VOCl verontreinigingen, SMA Zeeland BV, kenmerk 2384002 d.d. 26 september 2008;
Eindrapport Actualiserend bodemonderzoek minerale olie producten, SMA Zeeland BV, kenmerk 23150160 d.d. 16 november 2015;
Eindrapportage monitoring grondwaterkwaliteit Renovatie onderdoorgang Doornboslaan Breda , Witteveen en Bos, kenmerk BR681-33/16-015.152 d.d. 8 september 2016;
Aanvullend bodemonderzoek Teteringsedijk te Breda, ATKB, kenmerk 20170060/rap02 d.d. 30 mei 2017;
Actualisatie grondwateronderzoek VOCl verontreiniging grondwater Teteringsedijk Breda, ATKB, kenmerk 20170060/rap03 d.d. 22 juni 2017.
Beschikking op ernst & spoedeisendheid en saneringsplannen, Gemeente Breda, kenmerk KW 2008-018 d.d. 13 januari 2009;
Instemming wijziging saneringsplan, Gemeente Breda, kenmerk BRD201114988 d.d. 11 juni 2011.

Voor de bestemmingsplanprocedure geldt dat het aspect bodemkwaliteit voldoende is onderzocht. Alvorens kan worden overgegaan tot de bouw van woningen, dient een sanering te worden uitgevoerd of dienen maatregelen te zijn genomen, die voorkomen dat toekomstige gebruikers van het gebied in aanraking komen met de aanwezige vervuilde grond. Hiervoor zal een saneringsplan worden opgesteld dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het bevoegd gezag. In het saneringsplan dient rekening te worden gehouden met de archeologische verwachtingswaarde binnen het plangebied.

5.7 Water

5.7.1 Algemeen

Sinds november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het planvoornemen. De watertoets is erop gericht dat ruimtelijke ontwikkelingen in elk geval niet leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Nieuwe ontwikkelingen die leiden tot extra verharding dienen te worden gecompenseerd.

Ruimte maken voor water in plaats van ruimte onttrekken aan water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21^e eeuw. Het watertoetsproces is één van de instrumenten om dit te bereiken. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces om te komen tot een veilig, gezond en duurzaam watersysteem.

5.7.2 Onderzoek en conclusie

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is door AGEL adviseurs een waterparagraaf opgesteld waarin op beknopte wijze wordt ingegaan op de (eventuele) invloeden, welke de toekomstige ontwikkeling op de aanwezige waterhuishouding heeft. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 7 Waterparagraaf. Uit deze watertoets blijkt dat het verhard oppervlak binnen het plangebied afneemt en er in relatie tot het beleid van het waterschap geen compensatie nodig is.

De gemeente Breda hanteert een beleid waarbij de ontwikkelende partij op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze moet verwerken. Als werknorm hanteert de gemeente 70 m³ per ha verhard oppervlak. Dit staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 mm neerslag. In de toekomstige situatie zal een oppervlakte van ruim 30.480 m² worden verhard, hetgeen inhoudt dat compensatie moet plaatsvinden voor circa 213 m³.

In de waterparagraaf is een berekening opgenomen waaruit blijkt dat hiervoor één wadi benodigd is met een bodemoppervlak van circa 545 m² of meer wadi’s met een gelijkwaardige gezamenlijke grootte. In de centrale groenvoorziening wordt een wadi aangelegd. In de nadere uitwerking van het plan zal blijken of hiermee in voldoende mate wordt voorzien in de benodigde waterberging. Mocht dit niet het geval zijn, kan in één of meer van de overige groenvoorzieningen binnen het plangebied nog een wadi worden ingepast.

Naar verwachting ligt het grondwater dieper dat in de waterparagraaf is aangenomen op basis van de grondwatertrappen. Ook is tijdens een eerder haalbaarheidsonderzoek de doorlatendheid geschat op 7 tot 10 m per dag. In beide gevallen is dit gunstiger dan in de waterparagraaf is opgenomen en kan worden gesteld dat ruim wordt voldaan aan alle eisen/randvoorwaarden (ruimte voor een bergingsvoorziening en minimale ontwateringsdiepte). Door middel van een geohydrologisch onderzoek zal bij de nadere uitwerking van de plannen de situatie specifiek in beeld worden gebracht.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die erop toeziet dat er binnen het plangebied wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang.

5.8 Natuur

5.8.1 Algemeen

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De Wet natuurbescherming ziet zowel op de bescherming van waardevolle gebieden (waaronder de Natura 2000-gebieden) als op de bescherming van planten- en diersoorten. Voor gebieden die deel uitmaken van het NatuurNetwerk Nederland (NNN, voorheen de ecologische hoofdstructuur) is daarnaast sprake van planologische bescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde planten- en diersoorten. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

5.8.2 Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de beoogde herontwikkeling is in 2017 door ATKB een quickscan uitgevoerd (zie bijlage Quickscan Wet natuurbescherming). Hieruit kan het volgende worden geconcludeerd.

Gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse Bos. Dit gebied bevindt zich ten zuiden van Breda, op een afstand van 5 kilometer van het plangebied. Negatieve effecten op stikstofgevoelige natuurwaarden in het Ulvenhoutse Bos kunnen niet worden uitgesloten. Op basis van de AERIUS-berekeningen (zie bijlage AERIUS-berekeningen) wordt geconcludeerd dat in geen sprake is van meer dan 0,00 mol stikstof/ha/jr stikstofdepositie als gevolg van project Tuinen van Genta. Zodoende is geen sprake van (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie. Een vergunningsplicht is niet van toepassing.

Soortbescherming

Uit de quickscan blijkt dat de volgende soortgroepen mogelijk hun leefgebied/groeiplaats hebben in het plangebied: flora, broedvogels (categorie 5-broedvogels en algemene broedvogels), vleermuizen (verblijfplaatsen en essentieel foerageergebied) en grondgebonden zoogdieren (steenmarter en kleine marterachtigen).

Flora

Door de voorgenomen herontwikkeling worden mogelijk groeiplaatsen van beschermde flora vernield. Middels een flora-inventarisatie in de hiervoor geschikte periode (juni, bloeiperiode) dient de aanwezigheid van beschermde flora in beeld te worden gebracht.

Vogels

Het plangebied biedt geschikte nestlocaties voor de categorie 5-broedvogels ekster en zwarte kraai. Deze nestlocaties zijn voor de ekster en zwarte kraai echter niet van ecologisch hoog belang, omdat het hooguit om enkele broedparen gaat. De te verwachten soorten komen daarnaast algemeen voor in Nederland. Daarom zijn ze niet jaarrond beschermd. Wel zijn nesten van deze categorie 5-broedvogels beschermd tijdens het broedseizoen.

Uit het literatuur- en veldonderzoek blijkt dat het plangebied ook geschikt is voor diverse algemene broedvogels, zoals vink, braamsluiper, merel en grasmus; deze soorten kunnen in de aanwezige bomen en het braamstruweel tot broeden komen. Zonder voldoende voorzorg kunnen nesten van bovengenoemde soorten worden verstoord, beschadigd en/of vernield. De verstoring die als gevolg van de werkzaamheden kan optreden, is niet van wezenlijke invloed op de staat van instandhouding. Overtreding van de Wet natuurbescherming kan worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (15 maart t/m 15 juli) uit te voeren. Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd, dient een broedvogelcontrole te worden uitgevoerd.

Vleermuizen

Uit het literatuuronderzoek blijkt dat soorten als de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en grootoorvleermuis in de omgeving van het plangebied voorkomen. Deze soorten kunnen het plangebied gebruiken als essentieel foerageergebied. Daarnaast kunnen zij in de vele naden en kieren van het Gentapand mogelijk een geschikte verblijfplaats vinden.

Door de voorgenomen herontwikkeling vindt mogelijk een aantasting van essentieel foerageergebied van vleermuizen plaats. Ondanks dat in het Stedenbouwkundig Plan Tuinen van Genta wel ruimte is voor opgaand groen, zal de omvang en kwaliteit van het plangebied als foerageergebied in de toekomstige situatie afnemen. Daarnaast is het mogelijk dat de functie van het gebied als essentieel foerageergebied tijdelijk (ten tijde van de bouwwerkzaamheden) geheel verloren gaat.

Middels een vleermuisonderzoek (conform het vleermuisprotocol 2017) zal worden bepaald of het plangebied daadwerkelijk in gebruik is als essentieel foerageergebied. Hiertoe worden twee veldbezoeken in de periode medio april t/m 1 oktober uitgevoerd, waarvan één in de kraamperiode (medio mei t/m medio juli).

Op 10 september 2018 is het Gentapand opnieuw geïnspecteerd, het was toen niet meer toegankelijk. De openingen van de buitenzijde zijn met plaatmateriaal dichtgezet. In de periode dat het pand nog in gebruik was, was het in potentie geschikt als kraam-, paar-, zomer- en winterverblijfplaats voor vleermuizen. In ieder geval voor de functies kraam- en winterverblijf is een bepaalde mate van verwarming en dus gebruik wenselijk om goede verblijfsmogelijkheden te bieden. Echter het gebouw is niet in gebruik en bestaat feitelijk uit niet meer dan het casco. Doordat alle ramen ontbreken en het dak kapot is, hebben wind en regen vrij spel. Het zal in alle ruimtes doortochten en daarmee is het pand in de huidige staat niet meer geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen en is het in tegenstelling tot de conclusies in de quickscan niet zinvol om aanvullend onderzoek uit te voeren. Er is derhalve geen sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming.

Grondgebonden zoogdieren (steenmarter en kleine marterachtigen)

Door de voorgenomen herontwikkeling worden mogelijk (onderdelen van) vaste rust- en verblijfplaatsen van de steenmarter en kleine marterachtigen beschadigd/vernield. Middels aanvullend onderzoek dient te worden vastgesteld of er daadwerkelijk (onderdelen van) verblijfplaatsen van grondgebonden zoogdieren aanwezig zijn in het plangebied en welke maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen.

Aanvullend onderzoek flora, steenmarter, kleine marterachtigen en vleermuizen

Naar aanleiding van de resultaten van de quickscan is door Tritium een aanvullende onderzoek (zie Bijlage 9) uitgevoerd. Uit dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.

Flora

Tijdens het veldbezoek op 23 juli 2019 zijn geen beschermde planten aangetroffen binnen het onderzoeksgebied.

Steenmarter

Binnen het onderzoeksgebied zijn geen vaste verblijfplaatsen en exemplaren van steenmarters aangetroffen. Tevens is het onderzoeksgebied geen essentieel foerageergebied voor de steenmarter.

Kleine marterachtigen

Er is een wezel aangetroffen binnen het onderzoeksgebied. Er zijn echter geen andere sporen van de wezel aangetroffen. Het lijkt te gaan over een zwervend exemplaar waarbij het opgaand groen in het onderzoeksgebied dienst doet als foerageergebied. Mogelijk wordt een (nu nog) aanwezige takkenhoop gebruikt als dagrustplaats. In verband met de voorgenomen werkzaamheden zullen voornoemde dagrustplaats en een beperkte hoeveelheid foerageergebied verloren gaan. Hiervoor zijn inmiddels maatregelen genomen.

Vleermuizen

Binnen het onderzoeksgebied zijn geen essentiële foerageergebieden en vliegroutes van vleermuizen aangetroffen. Binnen het onderzoeksgebied wordt wel gefoerageerd door voornamelijk de gewone dwergvleermuis. Het betreft echter geen essentieel foerageergebied, de groenstroken aan het spoor zijn tevens geschikt als foerageergebied en blijven beschikbaar ondanks de voorgenomen plannen.

Teteringsedijk 87-89

In september 2018 is door Bureau Waardenburg een quickscan uitgevoerd op het perceel achter Teteringsedijk 87-89 (zie Bijlage 11). Hieruit blijkt dat dit gedeelte van het plangebied geen betekenis heeft voor soorten van het Beschermingsregime soorten Habitatrichtlijn en soorten van het Beschermingsregime ‘Andere soorten’. Het perceel heeft evenmin betekenis voor vogels waarvan de nestplaatsen jaarrond beschermd zijn. Om te voorkomen dat algemene vogelsoorten zich gaan nesten in de bomen op de binnenplaats van het complex wordt aanbevolen om de ingreep voor of in ieder geval buiten het broedseizoen uit te voeren.

5.9 Bedrijven en milieuzonering

5.9.1 Algemeen

De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst zijn de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in categorieën en is op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, geur en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies waar gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening mee kunnen houden. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij afstanden moeten worden aangehouden tussen milieugevoelige en milieubelastende functies.

In de VNG-brochure worden twee omgevingstypen onderscheiden: 'rustige woonwijk/rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die -in nieuwe situaties- gelden tussen een bedrijf en de gevel van een woning in een 'rustige woonwijk'. Voor woningen in een 'gemengd gebied' mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. De (indicatieve) afstanden tussen een bedrijf en een woning in een 'rustige woonwijk' variëren van 10 meter voor milieucategorie 1 tot 1.500 meter voor milieucategorie 6. De systematiek van de VNG-brochure is met name toepasbaar in nieuwe situaties. Voor bestaande situaties is veelal de milieuwetgeving leidend en kan sprake zijn van kleinere afstanden tussen bedrijven en gevoelige functies.

5.9.2 Onderzoek en conclusie

In juni 2019 is door LBP SIGHT een notitie opgesteld waarin de bedrijfsactiviteiten in de omgeving in beeld zijn gebracht (zie Bijlage 12).

Op het bedrijventerrein ten noorden van het spoor zijn binnen het bestemmingsplan 'Linie - Doornbos' bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. De afstand van het plangebied tot deze bedrijven is ruim 60 meter, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan de (indicatief) aan te houden afstand tussen deze bedrijven en de nieuwe woningen aan de spoorzijde.

Voor het bedrijventerrein aan de Goeseelsstraat geldt binnen het bestemmingsplan 'Brabantpark' een bedrijvenbestemming. Op de bedrijfspercelen grenzend aan het plangebied zijn bedrijven in de milieucategorieën 2 en 3.1 toegestaan. Voor deze categorieën zijn op de bedrijvenlijst indicatieve afstanden van respectievelijk 30 en 50 meter opgenomen. Deze afstanden zijn gebaseerd op het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Ook zijn op enkele percelen in de directe omgeving van het plangebied bedrijven in milieucategorie 2 toegestaan. De afstand tussen het plangebied en deze percelen bedraagt in alle gevallen meer dan 30 meter, en zijn daarmee niet van invloed op elkaar.

Het plangebied ligt op een locatie waar een verscheidenheid aan functies voorkomt. Ten noorden van het plangebied ligt een spoorlijn en een bedrijventerrein. Direct ten noordoosten van het plangebied ligt een bedrijventerrein, waar bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan tot maximaal milieucategorie 3.1 zijn toegestaan. Langs de west-, zuid- en oostzijde van het plangebied liggen de Doornboslaan, Teteringsedijk en de Kapittelweg. De Doornboslaan en Kapittelweg zijn belangrijke verbindingswegen tussen het Stationsgebied en Brabantpark met de wijken gelegen in het noordelijk deel van Breda.

De combinatie van deze functies, en vooral ook de dichtbij gelegen spoorlijn en ontsluitingswegen, maakt dat het plangebied wordt aangemerkt als gemengd gebied. De richtafstanden kunnen daarmee, waar nodig, met één afstandsstap worden verminderd. Het gebiedstype ‘gemengd gebied’ is als uitgangspunt gebruikt voor de inhoudelijke beoordeling.

In de notitie bedrijven en milieuzonering zijn de bedrijven op het bedrijventerrein aan de Goeseelsstraat in beeld gebracht. Daaruit blijkt dat in de huidige situatie in combinatie met het gebiedstype één bedrijf binnen de aan te houden richtafstand van 10 meter is gesitueerd. Uit een beoordeling van de maximale invulling op basis van het bestemmingsplan 'Brabantpark' wordt geconcludeerd dat alle drie de bedrijfsverzamelgebouwen in principe een probleem kunnen zijn, gelet op de relatief hoge milieucategorie die hier is toegestaan (3.1) en de richtafstand die daar bij hoort (50 meter, na aftrek van één afstandstap 30 meter). Ze liggen alle drie namelijk voor een groot deel binnen de richtafstand van 30 meter.

Het gebouw aan de Goeseelsstraat 22 t/m 29 heeft een bijzondere situatie. Het bedrijfsgebouw is opgesplitst in acht aparte kadastrale percelen: voor elk adres haar eigen perceel. Daarmee kan geconcludeerd worden dat de bedrijfsactiviteiten die in het gebouw plaatsvinden binnen de eigen perceelgrens moeten blijven. Daardoor zouden er op het buitenterrein geen bedrijfsactiviteiten plaats kunnen vinden, omdat daar geen bedrijven gevestigd zijn. Uitgezonderd daarvan zijn verkeersbewegingen die logischerwijs blijven plaatsvinden als gevolg van de verkeersaantrekkende werking van de bedrijven. De afstand tussen het bedrijfsverzamelgebouw Goeseelsstraat 22 t/m 29 en de nieuwe woningen is 30 meter.

Vanwege de relatief korte afstand tussen de bestaande bedrijven aan de Goeseelsstraat en de nieuwe woningen binnen het plangebied is door Cauberg Huygen een onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de nieuwe woningen als gevolg van deze bedrijven. In paragraaf 5.3.2 is reeds ingegaan op de resultaten hiervan.

Tot slot ligt direct grenzend aan de noordzijde van het plangebied een spoorlijn, waar onder andere rangeren plaatsvindt en zich een wachtspoor bevindt. Een rangeerterrein of overslagstation valt onder milieucategorie 4.2 met een bijbehorende richtafstand van 300 meter. Hoewel de werkelijke activiteiten aan de noordzijde van het plangebied minder omvangrijk lijken dan een volwaardig rangeerterrein (het rangeren vindt eerder enkele honderden meters ten westen van het plangebied plaats bij het station), moet dit toch worden meegenomen.

In aanvulling op de notitie waarin de bedrijfsactiviteiten in de omgeving in beeld zijn gebracht, is door M+P in april 2020 een onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de nieuwe woningen als gevolg van het spoorwegemplacement. Hieruit blijkt dat de berekende geluidsbelasting niet hoger is dan de vergunde waarden uit het Dynamisch Geluidmodel van ProRail (zie ook bijlage X van het Akoestisch onderzoek).

5.10 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich geen planologisch te beschermen kabels en leidingen.

5.11 Cultureel Erfgoed

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Inmiddels is een vernieuwde Erfgoedvisie voor Breda met de titel: 'Grondstof voor de toekomst' opgesteld. De concept visie heeft tot 1 juni 2019 ter inzage gelegen.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

5.11.1 Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen (waaronder bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30m - mv) archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

5.11.2 Historische geografie

Ten aanzien van de historische geografie wordt opgemerkt, dat de waarden uitsluitend aan de rand van het plangebied liggen en het tracé van de spoorlijn en de Teteringsedijk betreffen. Het tracé van de spoorlijn is reeds vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan 'H.O.V.'. Ook de Hoge Steenweg is ook een belangrijk historisch geografisch element dat teruggaat tot de Middeleeuwen. De Teteringsedijk en Hoge Steenweg hebben in vigerende en het onderhavige bestemmingsplan een verkeersbestemming. Er zijn derhalve geen cultuurhistorische waarden die in het bestemmingsplan aanvullende bescherming behoeven of die in het ruimtelijk ontwerp speciale aandacht vragen.

5.11.3 Gebouwd erfgoed

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied is gebouwd erfgoed aanwezig. Het betreft het Gentapand en enkele andere gebouwen aan de Hoge Steenweg. Deze zijn aangemerkt als beschermenswaardig. De rest van het gebied rond de Hoge steenweg is van hoge cultuurhistorische waarde. Buiten het perceel van het Gentapand worden geen aanpassingen gedaan aan de Hoge Steenweg en bestaande bebouwing die daar aanwezig is.

In het plan zal rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van het Gentapan aan de Hoge Steenweg. Ook zal, daar waar het Lodagebouw heeft gestaan, een markant gebouw worden teruggebouwd.

5.12 Explosieven

In januari 2018 heeft Saricon voor de gemeente Breda een vooronderzoek concentionele explosieven uitgevoerd. Uit de daarin opgenomen risicokaart blijkt dat het plangebied als niet verdacht gebied kan worden aangemerkt.

5.13 Trillinghinder

5.13.1 Algemeen

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

5.13.2 Onderzoek en conclusie

Het bestemmingsplan maakt trillingsgevoelige functies (woningen) mogelijk. Het plangebied grenst aan de spoorlijn Breda - Tilburg. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. De SBR-richtlijn onderscheidt drie typen effecten door trillingen en daarbij corresponderende functies: schade aan gebouwen, hinder voor personen in gebouwen en storing aan apparatuur. De mate van trillinghinder is afhankelijk van de aard en de constructiewijze van het bouwwerk en de aard, de sterkte en de frequentie van de trillingen. Naast de specifieke gebouweigenschappen zijn de precieze opbouw en kenmerken van de bodem (soort (onder)grond, lagenstructuur, grondwaterstand en dergelijke) sterk van invloed op de overdracht van de trillingen door de bodem. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning moet worden vastgesteld of wordt voldaan aan de beoordelingskaders. Indien uit onderzoek blijkt dat niet wordt voldaan aan de richtlijnen van de SBR moet worden vastgesteld of het realiseren van het bouwplan door toepassen van maatregelen technisch haalbaar is.

In december 2018 is door Peutz een onderzoek verricht naar de trillingsniveaus binnen het plangebied (zie Bijlage 13). Op basis van de verrichte metingen kan worden geconcludeerd dat de in het kader van trillinghinder in woningen na te streven waarden zoals aangegeven in de Richtlijn deel B “Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn” van de Stichting Bouwresearch (SBR) van augustus 2006 zullen worden overschreden.

Op basis van ervaring dient de situatie te worden beoordeeld als kritisch maar nog wel technisch oplosbaar. De exacte maatregelen zullen in de uitwerkingsfase worden gedimensioneerd. Door middel van maatregelen kan een acceptabel woonklimaat worden gewaarborgd zodat de trillingniveaus geen belemmering zijn voor de beoogde planontwikkeling.

5.14 Duurzaamheid en gezondheid

Breda wil een duurzame stad zijn. Duurzame ontwikkeling betekent dat ervoor gezorgd wordt dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving, Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de mensen, People) in samenhang worden bezien. Dit betekent een vooruitstrevende visie en acceptatie door gebruikers. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit van gebouwen, maar om de synergie tussen gebouwen en omgeving en de kwaliteit van het geheel. De eigenschappen en potenties van het gebied zijn voor een duurzame ontwikkeling maatgevend. Onder een duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

Het bestaand wettelijk kader wordt steeds verder bijgesteld om wel duurzaam gebieden te ontwikkelen. Aan dit wettelijk kader wordt in Tuinen van Genta voldaan. De volgende aandachtsgebieden krijgen extra aandacht. Dit betreft zowel in de bouwfase als bij het gebruik en het onderhoud van het gebied en de gebouwen aspecten als verantwoord materiaalgebruik, energiebesparing en energieopwekking, waterbesparing, gezond binnenmilieu en afvalpreventie.

Volgens de “drie-stappen-strategie” worden deze aspecten benaderd:

Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en productie van afval.
Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en afval.
Gebruik de niet-duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig.

De ontwikkelaar van Tuinen van Genta heeft duurzaamheid hoog op de agenda staan. Door het naleven van zijn Duurzaamheidscode creëert de ontwikkelaar meerwaarde voor woonconsumenten en eindgebruikers, en voor de samenleving in brede zin.

De ontwikkelaar stelt de eindgebruiker centraal. De ambitie is om de particuliere klanten de beste service op het vlak van wonen aan te bieden, waarbij duurzaamheid een integraal onderdeel is van zijn diensten en producten. Duurzame toepassingen die tijdens het wonen klantvoordelen bieden in termen van comfort, een gezonder leefklimaat en besparing van energie en geld.

De ontwikkelaar streeft ernaar om zijn impact op het klimaat terug te dringen. Dit betekent verbeteren van de energie-efficiëntie, verminderen van de CO2-emissie en samenwerken met klanten en samenwerkingspartners aan CO2-neutrale oplossingen. Deze bieden immers klantvoordelen in termen van comfort, een gezonder leefklimaat en besparing van energie en geld.

Ook de provincie Noord-Brabant heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Door middel van regelingen en het initiëren van samenwerkingsverbanden probeert de provincie duurzame woningbouw te stimuleren. De provincie streeft daarbij naar het gebruik van duurzame materialen en innovatieve technieken voor een klimaatneutraal energieverbruik. Vanuit het waterschap Brabantse Delta is aangegeven dat moet worden gestreefd naar milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende materialen. De ontwikkelaar heeft de ambitie om in samenwerking met de gemeente Breda een duurzame invulling te geven aan dit provinciale en waterschapsbeleid.

5.14.1 Klimaatadaptatie

Water

Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met een klimaatbestendig en robuust watersysteem. Er wordt een volledig gescheiden rioolstelsel aangebracht. Het afvalwater wordt aangesloten op het bestaande rioolstelsel in de Teteringsedijk. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem door het toepassen van wadi’s in de middenas, het spoorlandschap en het hof. Deze wadi’s hebben voldoende opvangcapaciteit voor een heftige bui (hoger dan de benodigde eisen vanuit het waterschap Brabantse Delta). Mocht de capaciteit van de wadi niet voldoende zijn, dan zorgt een overstortvoorziening dat het overtollig hemelwater kan worden afgevoerd via het huidige stelsel aan de Teteringsedijk. Bij de uitwerking van het plan en het opstellen van het rioleringsplan wordt de dimensionering van de wadi’s verder bepaald.

In de bestaande situatie is het terrein bijna volledig verhard. Door het beperken van de verharding in de buitenruimte en het aanbrengen van verschillende groene gebieden, neemt het oppervlak verharding met ruim 7.000 m² af. Dit is een grote verbetering ten opzichte van de huidige situatie. In de verdere uitwerkingen wordt gekeken of andere klimaatadaptieve maatregelen kunnen worden toegepast zoals het oppervlakkig afvoeren van het hemelwater van de woningen en het direct afvoeren van het hemelwater van de straten naar het aanwezige groen (bijvoorbeeld door verlaagde band of openingen in de kantopsluiting).

Hittestress

Grote bomen in de straten en op verblijfsplekken in het plan zorgen voor schaduwrijke plaatsen en verlaging van de gevoelstemperatuur. Daarnaast zijn deze zo gepositioneerd dat er voldoende ventilatie (bij de meest voorkomende windrichting, zuidwestelijke wind) aanwezig is in de buurt op warme dagen. In combinatie met de open ruimte aan de noordoost zijde, kan de hitte uit de buurt worden gevoerd. In het plan worden ook geen grote aaneengesloten stenige oppervlakte gerealiseerd. Hierdoor worden geen plaatsen gecreëerd die voor extreme stijging van de gevoelstemperatuur kunnen zorgen. De wanden van de garage (naar het zuiden gericht) worden zodanig uitgewerkt dat deze niet voor een extreme stijging van de gevoelstemperatuur zullen zorgen. Hierdoor blijven de buitenruimtes bruikbaar op warme dagen.

5.14.2 Energie en duurzame materialen

De ambitie van Tuinen van Genta is het realiseren van gasloze en energieneutrale woningen (conform BENG uitgangspunten). In een later planstadium zal worden gekozen tussen WKO's, all electric of stadsverwarming. Aangezien er nabij het plangebied reeds stadsverwarming aanwezig is, kan aansluiten op het bestaande warmtenetwerk interessant zijn.

Alle bouwblokken hebben een plat dak dat zal worden bedekt met zonnepanelen of -collectoren. Duurzame materialen worden toegepast zowel voor de gebouwen als de buitenruimte. Mede hierom is voor de verharding in de buitenruimte gekozen voor gebakken klinkers, zowel op de rijweg, parkeerplaatsen als trottoirs. Gebakken klinkers hebben een langere levensduur dan betonproducten en blijven langer hun kleur houden.

5.14.3 Gezondheid

Gezondheid hangt samen met een omgeving die uitnodigt tot bewegen. In een gezonde stad worden zowel kinderen als volwassenen gestimuleerd om naar buiten te gaan. Om daar te verblijven, te bewegen en te spelen. Het creëren van een veilige, beschutte speelplek in het gemeenschappelijke hof draagt bij aan het stimuleren van buitenspel. In samenwerking met de bewoners zal het hof verder worden ingericht met bijvoorbeeld fruitbomen, bloemenweides, moestuintjes, een plantenkas, een erf, picknickbanken en een schommel.

De buurt heeft een uitgesproken autoluw karakter (met uitzondering van de middenas). Dit biedt samen met de diversiteit aan groene plekken en de informele binnenwereld volop ruimte voor sport en spel. Het Gentaveld is de uitgelezen plek om een balletje te trappen. Een wandeling met hond vanuit de Tuinbouwlaan via het hof naar het spoorlandschap biedt voor nieuwe en bestaande bewoners een nieuwe kijk op een gebied dat decennialang onzichtbaar was.

HOOFDSTUK 6 Toelichting op de bestemmingsplanregeling

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en bestemmingsplanregels, die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de bestemmingsplanregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

6.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). In hoofdstuk 1 (Inleidende regels) worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen, moeten worden gemeten. In het volgende hoofdstuk (Bestemmingsregels) wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik. Daarna volgt het hoofdstuk (Algemene regels) waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels en algemene procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Ook zijn in dit hoofdstuk specifieke gebiedsaanduidingen opgenomen. Hoofdstuk 4 (Overgangs- en slotregels) gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die moeten worden overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Beschrijving van de bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op elke bestemming.

Groen

Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor het gebied. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen, zoals voet- en fietspaden toegestaan.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogte voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is in de planregels vastgelegd.

Tuin

Deze bestemming is opgenomen voor de gezamenlijke binnentuin en de voor- en achtertuin van de woningen in het noordwesten van het plangebied, aan het Gentaveld. Naast de functie als openbaar toegankelijke (privé)tuin zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen, zoals voetpaden toegestaan.

In stedenbouwkundig opzicht is het ongewenst dat deze gronden worden bebouwd. Om te voorkomen dat gronden met de bestemming 'Tuin' worden aangemerkt als erf of achtererfgebied in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan, zijn deze gronden hiervan in de regels expliciet uitgesloten.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogte voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is in de planregels vastgelegd.

Verkeer

Alle openbare ruimte ter ontsluiting van het nieuwe woongebied is voorzien van deze verkeersbestemming.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Wonen

Alle woonpercelen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Binnen de woonbestemming zijn woningen met bijbehorende tuinen en parkeervoorzieningen toegestaan. Er worden hoofdzakelijk grondgebonden eengezinswoningen gebouwd. Ter plaatse van de hiervoor op de verbeelding opgenomen aanduiding mogen alleen gestapelde woningen worden gebouwd.

De bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. Deze zijn uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken toegestaan. Per bouwvlak is opgenomen welke maximale bouwhoogte is toegestaan.

Ingevolge gemeentelijk beleid dient circa 20% van de nieuwe woningen te worden gebouwd als sociale huurwoning. De ontwikkelaar en de gemeente zijn overeengekomen dat binnen het plangebied Tuinen van Genta 36 sociale huurwoningen worden gebouwd. Ook de locatie van deze woningen is reeds bekend.

In de regels is gelet op het maximaal aantal te bouwen woningen van 190 woningen een percentage van minimaal 18% aan sociale huurwoningen opgenomen en op de verbeelding is hiervoor een aanduiding opgenomen voor het appartementengebouw in de noordoosthoek van het plangebied.

Specifieke bouwregels
Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige objecten zijn specifieke bouwregels opgenomen. Deze bouwregels kunnen leiden tot dove of geluidluwe gevels, schermen, afschermende bebouwing met een minimale hoogte, zodat wordt voldaan aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid.

Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

Op een deel van de gronden binnen het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' opgenomen. Door middel van deze bestemming worden eventuele archeologische waarden beschermd.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente kostenneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Breda verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Breda besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Er wordt echter met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Participatie

Op maandag 10 oktober 2016 is een bewonersbijeenkomst gehouden. Tijdens deze bijeenkomst hebben de nieuw betrokkenen zich voorgesteld en is een toelichting gegeven op het beoogde proces en de planning. Belangrijk onderdeel van de avond was vooral het terughalen van het uitgebreide dossier en alles wat er de afgelopen jaren door de buurt is ingebracht. Dit werd door de gemeente toegelicht aan de hand van 5 thema’s: Identiteit, Verkeer, Randzones plangebied, Programma en voorzieningen, Inrichting en gebruik van de openbare ruimte. Daarnaast werden aanwezigen gevraagd om aan te geven of deze analyses ook compleet en nog actueel zijn.

Aan de orde is geweest dat de ontwikkelaar zich ervan bewust is dat er in het verleden veel plannen zijn gemaakt, maar een nieuwe start wil maken. Daarom wordt een nieuwe naam voor het project geïntroduceerd: Tuinen van Genta. Aan de ene kant een verwijzing naar de historische sigarenfabriek op deze plek, waarvan het gebouw mogelijk deels wordt hergebruikt. Aan de andere kant verwijst het naar de ambitie om tot een groene invulling te komen die ook voor de omwonenden een aantrekkelijke plek is.

Met de resultaten en de ontvangen feedback van de genoemde bewonersbijeenkomst zijn de gemeente en de ontwikkelaar gestart met de ontwikkeling van een nieuw planconcept. Na deze startbijeenkomst volgen nog twee bijeenkomsten met een klankbordgroep. Uitgangspunt is dat de ontwikkelaar en de adviseurs te gast zijn in de buurt. Participatie is een kans om de buurt te betrekken en de plannen beter te maken. De klankbordgroep is een afspiegeling van de buurt/omgeving van Tuinen van Genta en mag gevraagd en ongevraagd adviseren. De gemeente en de ontwikkelaar proberen de adviezen te verwerken in de plannen. Als dat niet kan, bijvoorbeeld om juridische, financiële of planologische redenen, dan zorgen ze voor een onderbouwing waarom het advies niet wordt overgenomen.

Op 17 januari 2017 vindt een eerste klankbordgroepbijeenkomst plaats, waar het nieuwe planconcept wordt toegelicht door architect. Het is een helder plan, waarop positief wordt gereageerd. Bewoners hebben wel een aantal vragen en wensen over het plan die ter plaatse zijn beantwoord of in een later stadium zijn opgenomen in het verslag van de avond. Er zijn vragen gesteld over de Teteringsedijk: de inrichting ervan, de aanpassing van de rijsnelheid, parkeren door NS-reizigers en illegale activiteiten. Er is verzocht bij de inrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied ruime trottoirs en voldoende parkeergelegenheid aan te leggen. Er zijn opmerkingen geplaatst bij de hoeveelheid parkeerplaatsen aan de spoorzijde. Na deze bijeenkomst zijn de architect, de gemeente en de ontwikkelaar wederom aan de slag gegaan met de suggesties en opmerkingen. De plannen zijn aangepast, zodanig dat er bredere trottoirs worden aangelegd en minder parkeerplaatsen in de groenzone langs het spoor. Over de beperking van de rijsnelheid heeft de gemeente inmiddels een besuit genomen en de herinrichting van de Teteringsedijk wordt verder voorbereid. De bewoners van de Teteringsedijk worden hierover geïnformeerd.

De tweede klankbordgroepbijeenkomst vindt plaats op 1 november 2017. Op deze bijeenkomst wordt het aangepaste stedenbouwkundig plan toegelicht, waarin zoveel als mogelijk rekening is gehouden met de suggesties uit de vorige bijeenkomsten. Het plan wordt goed ontvangen en de vragen over het plan zijn (direct of later in het verslag) beantwoord. Namens de klankbordgroep worden aan het einde van de bijeenkomst onder andere de volgende opmerkingen geplaatst:

Complimenten voor het plan, goed gedaan!
De pijnpunten zijn er grotendeels uit.
Fijn dat er minder naar volume is gekeken en meer naar kwaliteit.

Een laatste infomatiebijeenkomst heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019. De klankbordgroepleden en een groot aantal omwonenden zijn geïnformeerd over het Stedenbouwkundig Plan dat ter besluitvorming bij de gemeente is ingediend, en als basis dient voor het voorliggende bestemmingsplan. De plannen zijn goed ontvangen en de klankbordgroep heeft wederom waardering uitgesproken voor de wijze waarop met de opmerkingen en suggesties in het plan is omgegaan. Genoemd zijn de extra ontsluiting van het gebied via de Goeseelsstraat en het verminderen van het aantal woningen, onder andere door het vervangen van het bouwvolume met gestapelde woningen in het noordwesten van het plangebied door een blok aaneengebouwde eengezinswoningen.

Na deze avond is de bestemmingsplan procedure opgestart. Tijdens de ter inzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan en het concept beeldkwaliteitsplan vond op 7 juli een informatiebijeenkomst plaats over de plannen voor Tuinen van Genta en het bestemmingsplan.

Tijdens alle avonden is er door de aanwezigen zeer positief gereageerd op de plannen. Dat het plan als een meerwaarde wordt gezien voor de omgeving wordt ook aangegeven in de ingediende zienswijzen. De zienswijzen hebben weinig tot geen betrekking op het plan, maar betreffen meer zorgen vanuit direct omwonden van het Gentapand en vragen met betrekking tot het mogelijk invoeren van gereguleerd parkeren in de rest van de wijk. Naar aanleiding van de ingediende zienwijzen en daarin opgenomen zorgen is op 20 augustus 2020 en 23 september 2020 aanvullend gesproken met de direct omwonenden van het Gentapand over de specifieke uitwerking en invulling van het Gentapand. In het eerst genoemde overleg is vooral aandacht besteed aan de inventarisatie van specifieke en voor omwonenden belangrijke (individuele) aspecten, zoals privacy, uitzicht en het ontwerp. In het tweede overleg is hierop gereageerd met een aangepast ontwerp. Dit ontwerp is positief ontvangen en er is een principe akkoord bereikt over het ontwerp van het Gentapand met de direct omwonenden. De direct omwonenden blijven betrokken bij de verdere uitwerking van het ontwerp.

De ontwikkelaar heeft daarnaast met een brief inhoudelijk gereageerd op de door bewoners van de Hoge Steenweg ingediende zienswijzen. In deze zienswijzen zijn punten opgesomd, die vooral toezien op ontwerp- en technische aspecten, de uitvoering en een aantal procesafspraken. De inhoud van de brief is vooraf met de betrokken bewoners afgestemd en na akkoord definitief verzonden. De brief is ook als bijlage bij de zienswijzennota opgenomen.

De getoonde presentaties en verslagen van de hiervoor genoemde bijeenkomsten zijn te vinden op de website www.participatie.tuinenvangenta.nl.

7.2.2 Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan ‘Brabantpark, Tuinen van Genta’ is overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betrokken instanties.

De provincie Noord-Brabant heeft laten weten dat er op basis van provinciale ruimtelijk beleid geen provinciale belangen relevant zijn en heeft dan ook geen opmerkingen.

Het waterschap Brabantse Delta heeft een positief advies gegeven. In de directe omgeving is er geen oppervlaktewater aanwezig en het plan leidt tot een afname van verhard oppervlak. De rioolaansluiting van het gebied blijft op het gemengd stelsel waardoor een geen sprake is van het afkoppelen van meer dan 10.000 m². Er geldt vanuit de gemeente Breda een plicht tot het vasthouden en lokaal infiltreren op eigen terrein van 7 mm water. Vanuit het waterschap gelden er geen aanvullende regels.

ProRail adviseert om de conclusies uit het trillingonderzoek middels een voorwaardelijke verplichting door te laten werk in de planregels. In artikel 6 Wonen is de gevraagde voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De Brandweer Midden- en West-Brabant (onderdeel van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant) heeft laten weten dat het standaardadvies kan worden gebruikt, zoals ook al in 2016 is aangegeven. Daar wordt nog steeds aan voldaan. De bebouwing staat gepland op een grotere afstand dan 30 meter van het spoor.

De brandweer hanteert de beleidsregels Bereikbaarheid en bluswater van 2018. De bereikbaarheid is geen probleem en er wordt voldaan aan de beleidsregels. Met betrekking tot bluswater gaat de brandweer er van uit dat het Leidingtracé van Brabant Water wordt voorgelegd aan de brandweer en wordt aangelegd conform de beleidsregels. Elke woning in het plangebied dient vanaf de voordeur tot aan de geprojecteerde brandkraan een afstand van maximaal 200 meter te hebben.

Tot slot wordt opgemerkt dat er een geboorde put aanwezig is ter hoogte van Goeseelsstraat 26. Gelieve indien deze binnen het plangebied binnen de bestemming Woongebied valt dan dient deze elders in het plangebied opnieuw te worden aangebracht.

In het kader van het vooroverleg is het plan ook voorgelegd aan de bewonersvereniging Hoge Steenweg Breda. Zij hebben vragen gesteld over geluid, de woningen aan het Gentaveld, trillingen, parkeren en de situatie achter de garages in de achtertuinen van de woningen ten noorden van de Hoge Steenweg.

De bewonersvereniging merkt op dat op een aantal punten de geluidnormen op de gevels van de nieuwe woningen worden overschreden en dat in het bestemmingsplan staat dat hiervoor maatregelen worden genomen. Het is niet duidelijk welke maatregelen worden genomen.

Daar waar de maximaal te ontheffen waarde wordt overschreden, worden de gevels als dove gevel uitgevoerd. Hiervoor zijn specifieke bouwregels opgenomen. Wanneer de voorkeursgrenswaarde maar niet de maximaal te ontheffen waarde wordt overschreden, zal de gemeente besluiten dat dit aanvaardbaar is als met geluidisolerende maatregelen het maximale binnenniveau niet wordt overschreden en deze woningen zijn voorien van minimaal één geluidsluwe gevel. Aan deze specifieke bouwregels wordt ten tijde van de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst.

Wat betreft de bestaande woningen is één van de uitgangspunten voor de planontwikkeling dat deze geen nadelige gevolgen mag hebben voor de geluidsniveaus op de gevels van bestaande woningen. De ontwikkelaar heeft voor de bewoners de huidige en toekomstige geluidniveaus in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat vanwege het spoor het geluidniveau op de gevels van bestaande woningen aan de Hoge Steenweg en Teteringsedijk in de meeste geval afneemt en nergens toeneemt.
In de rapportage van het akoestisch onderzoek, zoals opgenomen als Bijlage 3 zijn de berekeningen hiervan opgenomen.

Met de woningen aan het Gentaveld wordt het blok aaneengesloten woningen in het noordwesten van het plangebied bedoeld. De bewonersvereniging ziet geen verbetering ten opzichte van het eerder ingetekende appartementengebouw nu het bouwvlak nog steeds zo groot is en er een maximale bouwhoogte geldt van 10 meter.

Zoals bekend bij de bewonersvereniging worden er ter plaatse geen gestapelde woningen meer mogelijk gemaakt. Binnen de opgenomen maximale bouwhoogte, die geldt ten opzichte van het afgewerkte maaiveld ter plaatse, kunnen alleen grondgebonden woningen in 3 bouwlagen of 2 bouwlagen met een kap worden gebouwd. Het bouwvlak is zo ruim ingetekend vanwege de gewenste flexibiliteit in de situering van de woningen.

Voor trillinghinder geldt hetzelfde uitgangpunt als voor geluid: de planontwikkeling mag geen nadelige gevolgen hebben voor de bestaande woningen. Hiervan zal geen sprake zijn omdat bekend is dat eerstelijns bebouwing een trillingdempend effect heeft op de tweedelijnsbebouwing, in dit geval de bestaande woningen aan de Hoge Steenweg en de Teteringsedijk. De maatregelen aan de nieuwe woningen worden meegenomen in de nadere uitwerking van de bouwplannen voor de woningen. Op verzoek van ProRail is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De parkeerdruk in de omgeving was een terugkomend punt vanuit de buurt. Er is toen geconcludeerd dat een vorm van parkeerregulering in het projectgebied en direct rondom Tuinen van Genta noodzakelijk is om het gebied bereikbaar te houden en overlast in de omgeving te voorkomen. Er zal in ieder geval gefiscaliseerd parkeren worden ingevoerd binnen het plangebied, de Hoge Steenweg en een deel van de Teteringsedijk. Op basis van metingen van actuele parkeerdruk en raadpleging van belanghebbenden wordt bepaald of verdere regulering in Brabantpark Noodzakelijk is. Dit traject staat eveneens los van de bestemmingsplanprocedure.

In Tuinen van Genta is rekening gehouden met de aanleg van parkeerplaatsen voor de woningen in het Gentapand. Deze gaan niet ten koste van bestaande parkeerplaatsen aan de Hoge Steenweg.

De opmerkingen over de inrichting van het openbaar gebied nabij de bedoelde garages worden meegenomen bij de nadere uitwerking en zijn niet van invloed op het bestemmingsplan.

7.2.3 Zienswijzen

Nadat het traject met de vooroverleginstanties is afgerond is met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan de formele vaststellingsprocedure gestart. Het ontwerpbestemmingsplan 'Tuinen van Genta' heeft van 26 juni 2020 tot en met 6 augustus 2020 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn acht zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van commentaar. Naar aanleiding van de zienswijzen is het voorliggende bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast.

7.2.4 Beroep

Na vaststelling wordt het plan wederom zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.